分报告四：运营管理篇

分报告四运营管理篇

一养老机构运营模式的选择（一）如何选择养老机构的筹建地址城市用地紧张、土地售价贵，由于城市化的发展，土地价格不断上升，民间资本在投入养老机构市场时，面临的一个很大的问题就是选址问题。根据调查访谈48家养老机构负责人，我们提炼出养老机构选址必须考虑的四项因素：社区附近或社区内、医疗机构附近、环境优美空气良好的郊外、公园广场等散步场所附近。其中社区附近或社区内隐含着周边拥有超市、蔬菜、家居等市场配套设施，具有居家购物的便利性因素。在调查走访中，对于养老机构而言，公园广场因素可遇不可求，且公园广场已经形成固定位置，很多时候跟社区相适应，因此，公园广场作为附加考虑因素，社区、医疗和郊外作为必备考虑因素，则形成考虑必备三项因素后的养老机构的选址组合，如图1所示。图1养老机构设立地址选择的模式组合如图1，养老机构选址要素的2项组合包括3种：社区＋养老机构、医疗机构＋养老机构、郊外＋养老机构；养老机构选址要素的3项组合包括3种：社区＋医疗机构＋养老机构，社区＋郊外＋养老机构，医疗机构＋郊外＋养老机构。3种组合中的社区＋郊外＋养老机构，如果考虑成熟社区和郊外的对立性，则选址3项组合中剩余2种，同时4项组合选址社区＋医疗机构＋郊外＋养老机构的模式亦不成立。因此，兴建养老机构的5种选址模式如表1所示。如果考虑到市政设施条件、公共服务环境、就近医疗服务的需要，养老机构应该是在城区设立最好，按照表4-1的归纳提炼，从经营者的角度，选址优先顺序为：④＞①、②＞⑤＞③。最理想的选址地点是④社区＋医疗机构＋养老机构，对于①社区＋养老机构、②医疗机构＋养老机构这两种地址，因入住对象差异而各有优势，对于能够自理的老人而言，靠近社区是比较理想的选择，对于有急性病症老人来说，靠近医疗机构则更便利，而选择郊外之所以最次，主要是因为不符合多数老年人的期望，建立在郊外的养老机构可选择的入住对象比较狭窄；对经营者来说，提供养老服务的同时，维持养老机构的正常经营仍是首选。插图1、插图2展示了被称为最火养老院的北京市第一福利院的周边环境地图。表1兴建养老机构选址模式一览及优缺点比较插图1北京市第一福利院周边环境的卫星地图插图2北京市第一福利院周边环境的三维立体地图从上两插幅图中可以看到该养老院周边社区林立，其位置是一个相对成熟的社区聚集地，交通便利，购物便捷，且北京市第一福利院本身即是北京市老年病医院，北京市999急救中心还在此设立急救车站点，因此，其地址综合了各方面的优势。当然因为公办性质，收费低廉也是最火的因素之一，但从中能看出选址优势组合是上述归纳的④社区＋医疗机构＋养老机构的组合。综合考虑，多数的养老机构应该融入社区，成为社区生活的一部分，不应成为一个与世隔绝的孤岛。而喜爱果树、采摘乐趣、闲暇时光漫步在碧波荡漾的青青湖畔、呼吸着扑面而来的清新空气等偏好且愿意入住养老院的老人仍是少数群体。（二）养老机构应该提供哪些服务内容养老机构集养老、疗养、康复、休闲、居住、娱乐等功能与配套服务为一体，是以老年人健康长寿、颐养天年为目的的综合性机构组织。养老机构建立之初，须按照经营者的经营理念，并结合自身偏好与优势，设定未来经营的对象——老年人群体。由此就产生养老机构的不同功能与作用，从而要求养老机构的建设者和拟投资养老机构建设的有识人士，将养老机构选址、入住老年对象的选择、收费价格、未来发展方向等有机地组合在一起。养老机构的筹建、经营与发展必须衔接，并经系统筹划后，确保养老机构社会化的可持续性发展。通过对北京市养老机构的调查走访，以入住对象为类别划分依据，概括出养老机构提供的服务模式组合，如图2所示。图2养老机构服务模式组合如图2，养老机构提供服务组合包括4种：全入住＋候鸟式、全入住＋日间上门服务、全入住＋半入住（以日间照料为主，下省）、全入住＋日间上门服务＋半入住。其中全入住式养老是目前最普遍的养老机构类型，是养老机构的核心服务形式和存在价值点，即养老机构按照酒店式风格进行装修，老年人全天候入住，收费标准根据养老机构服务条件有所差异。养老机构的4种服务模式组合具体内容如下。（1）全入住＋候鸟式候鸟式养老模式是一种特殊的养老生活方式，也称候鸟式养游。它将老人的养老生活方式比喻为候鸟，伴随着气候和季节的交替而选择在不同气候环境下的地域养老，也可以说是随着季节气候的变化，老人选择环境适宜的地方居住、旅游以度过老年生活（见插图3）。作为一种新型的养老方式，候鸟式养老模式愈来愈受到政府、社会和家庭等各方的关注。这种养老方式中，老年人的吃、穿、住、行都在气候环境适宜的不同地域的养老院和老年公寓等机构中进行，集旅游、休闲、文化娱乐、健康服务为一体，使老年人在旅游玩乐中享受健康快乐的生活。这是一种建立在老年人拥有良好经济基础上的养老方式。插图3候鸟式养老生活候鸟式养老模式受到很多身体状况和经济基础良好的年轻老人的欢迎。他们冬天到气温较高、空气温润的南方去养老；夏天去气温较低、环境宜人的北方和海边城市去避暑，如酷暑前去哈尔滨、大连、青岛等北方或海边城市避暑，冬天到广州、厦门、海口、三亚等南方城市去过冬，吃住都在异地养老院，消费比单纯旅游或者异地购房划算得多。不少养老机构都在探索候鸟式养老模式。目前看来，这种养老机构多采用和旅游公司合作的方式进行，即养老机构负责组织入住老人，配备护理人员和跟团医务人员，而旅游公司安排旅游线路等事宜。按照目前的发展趋势，南北两地养老院异地合作、养老院南北两地设立分支机构的模式或更能高效配置资源，节约成本。（2）全入住＋日间上门服务日间上门服务是社区居家养老的基本形式，也有人将此称为没有围墙的养老院模式。即各个街道社区建立综合性的养老护理服务中心，老人生活起居仍然在自己家里，根据个人需要享受社区综合服务中心提供的营养建议、医疗护理以及心理咨询服务，根据个人和家庭预约，由社区综合服务中心派出经过训练的养老护理员按约定，定时到老人家中为老人提供送餐、清扫、做饭、维修、洗涤、整理房间等家政服务和陪聊、陪读、倾听老人诉说等系列亲情服务。相对于养老机构养老形式，开展日间上门服务的养老形式更为适应我国老年人的生活习性和心理特征，更能够满足老年人的心理需求，更有助于老年人安享晚年，也更为符合中国的传统文化和国情，同时也符合大城市中心城区社区为老服务发展的新路子。尤其是对75～80岁生活能够自理，且不愿入住养老机构的老人来说，更加适合。如果养老机构选址在社区内或者社区旁，一方面以全入住老人为核心服务对象，另一方面也为不愿意入住养老院的老人提供日间上门服务，既可以实现养老机构的功能，又可以提供对外经营服务，增加盈利，同时还让更多的老人感觉养老院就在身边，增进与养老院的亲近感，使他们感觉到养老院不是那个每天大门紧锁的神秘建筑。养老机构可以提供的日间上门服务如表2所示，当然，养老机构也可以在经营中不断摸索、更新各种服务形式。表2养老机构可提供的日间上门服务一览（3）全入住＋半入住半入住养老是一种日间照料的养老服务模式，属于社区居家养老服务的形式之一，即目前大家通常提及的托老所服务。托老所一般都为老人提供午餐，场所内设有餐厅、聊天区、娱乐场所、健身场所、午休房间等。年轻的子女白天工作，老人闲暇在家无事可做，有了托老服务，老人白天可以到托老所活动，托老所内聚集的基本是小区附近、情况相似的老年人，老人在一起有共同话题，可以互相交流，兴趣爱好相同者可以组织健身、打牌、弈棋等活动，喜欢安静的老人可以读书、看报，或开展其他有益的文体活动。这种模式既能强健老人的身体，又能延缓老人的身体器官衰老，同时还能使老人在晚间与下班回家的子女一起生活，一举多得。这种托老服务容易为老人接受，也能为社会主流观念所接受。因为社会上确实有不少人认为，如果子女在身边且都很健康却将老人送入养老院，实有小辈不孝不贤之嫌。而托老所一般营业时间为从周一至周五的工作日，大大纾解了子女上班工作无暇顾及老人的难题，也解决了子女上班后老人在家无事可做的境遇。托老所的最大优势在于收费不高，且绝大多数老人可承受。这类养老院在服务上可以采取全入住＋半入住模式，一方面服务于全入住老人，同时在服务能力范围内，留出一定空间为半入住老人提供服务。这种服务模式可以让半入住老人更多了解养老院的全入住服务，为潜在服务对象创造充分了解全入住养老院生活的平台，以争取更多的老人选择入住养老院。（4）全入住＋日间上门服务＋半入住。该服务模式组合为养老院在满足全入住老人服务需求的同时，增加上述日间上门服务和半入住老人的服务功能，属于综合性较强的养老院采取的模式组合，对经营实力、管理水平和工作人员素质要求较高。（三）养老机构应该选择什么样的入住对象对于民营、民办养老机构而言，一般可选择的入住对象主要有三类（如图3）：一是全自理群体，即身体健康、生活能自理的老人；二是半自理群体，即生活可部分自理，但仍需要部分照顾的老人；三是不能自理群体，即生活不能自理，且身体有不同程度残疾或患有各种慢性病的老人。此外，还有两类特殊群体：一是政策性特殊群体，即“五保”对象、“三无”老人、城乡低收入困难老人、优抚安置老人、残疾老人、精神病老人等特殊群体；二是临终关怀（hospicecare）群体。图3养老机构入住对象选择根据对养老机构的调查，一般而言，所有的养老机构的负责人一致认为，经营成本大小排序为：全自理人员＞半自理人员＞不能自理人员。政策性特殊群体一般靠国家的政策补贴，补贴金额因区域不同而有所差异。临终关怀群体是极为特殊的群体。临终关怀是一种专注于处于逝世前的几个星期甚至几个月内的老年人，为其减轻疾病症状、延缓疾病恶化的医疗护理手段。主要面对的是属于重症患者的老年人；护理宗旨是让生命“走”得温暖。关怀内容有如下几点。（1）身关怀：通过掌握医疗护理专业知识和技能的专业人员及家属的照顾以减轻老年人的病痛，再配合科学健康的饮食结构补充其身体能量，维持其身体所需要的各种营养。（2）心关怀：护理人员通过一些心理疏导技巧，减轻老年人在弥留之际所产生的恐惧、不安、焦虑、埋怨和牵挂等心理，增加老年人对未来世界（指死后）的认识，在消除惧怕的同时使其充满希望和信心，让老人在面对死亡时能够安心、宽心。（3）灵性关怀（佛教认为是道业关怀）：回顾人生，为老人寻求生命的意义，或通过宗教学方法为老人建立生命价值观，如永生、升天堂、往西方极乐世界等。根据以上特点，民营养老机构收住对象主要是全自理群体、半自理群体和不能自理群体，也可收住少量政策性特殊群体。临终关怀群体对护理员技能水平要求较高，需要养老机构有一定的技术积累、人才储备和实践经验。从此次对北京市各养老机构进行调查的情况看，民营养老机构的入住对象中，全自理人员、半自理人员、不能自理人员的占比分别是34%、25%、41%。此外，从调查中了解的信息可知，入住养老院的老人年龄一般要在75岁以上，更多的是在80岁以上，只有在这个年龄段的老人才会真正去考虑入住养老院。年轻老人即使有入住意愿也只是潜在的需求，而非实际需求。二养老机构的用工管理决策（一）养老机构的用工存在哪些问题目前养老机构用工主要包括管理人员、社工、厨师、护理人员、门卫。管理人员均为投资者和投资者招聘的正式人员。社工多为院校毕业生，但有些养老机构没有配备社工。厨师和门卫属于通用工，多采用社会招聘，有些养老机构对门卫采取外包形式。从调查信息的反馈来看，用工存在的问题集中在护理员工身上，主要表现在四个方面。（1）护理员年龄偏大，女性居多。调查数据显示：目前养老机构中护理员男性占19.5%，女性占80.5%。在年龄分布上，30岁以下占2%，30～39岁占10%，40～49岁占57%，50～59岁占29.5%，60以上占1.5%。由此反映养老机构护理员年龄偏大，多数是接近退休年龄阶段的四五十岁人员，即使养老机构为其参投社会保险，也会因缴费年限不足而无法领取养老金。同时，护理工作的劳动强度较大且日护理工作时间较长，会造成护理员腰部和肩部的病痛。（2）护理员多来自边远山区，素质普遍不高。从调查访谈中了解到，由于老人护理工作有脏、累、单调、无趣等特征，导致目前北京市城区民办养老机构的护理员多来自西部地区边远、贫困区域，本地劳动力很少从事此项工作，只有周边郊县的养老机构才有本地劳动力从事养老机构的护理工作，尤其是位于郊县农村区域的养老机构，从事护理工作的本地劳动力较多，他们多数是家庭经济条件较差的劳动者。由于从事养老机构护理工作的劳动力群体受其来源的限制，综合素质普遍不高。（3）护理员招聘难，流动性大。养老机构负责人一致反映，护理员招聘渠道不畅通，社会招聘渠道缺失，主要靠朋友介绍和已经招聘的护理员介绍。渠道的缺失导致护理员招聘难。即使招聘到后，护理员的工作周期一般不超过一年。短的甚至于3～6个月后就会离开或者去另一个养老机构，流动性较大。这些原因导致养老机构不愿意在护理员身上投入太多的技能培训，降低经营成本。（4）护理员薪酬待遇普遍偏低。根据调查数据，护理员的月薪大多在2000～3500元。一般每位护理员护理老人的比例为1：6～1：10，所从事的护理工作且有不能离开老人时间太久的特殊需求，加上护理员多来自外地，在京无处可去，因此一般护理员每天工作时间均超8小时，有的甚至是全天候工作。与每天超长的工作时间和较大的劳动强度相比，2000～3500元的月薪实在是微不足道，但目前养老机构所拥有的生存经费又无法为他们提供更高的薪酬。（二）养老机构存在哪些用工风险根据调查走访，目前养老院雇用的护理员多数以不签劳动合同形式或者劳务派遣形式做工，这两种用工均存在很大风险。1.不签订劳动合同的风险《劳动合同法》相关法律条款的第七条规定：“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”第十条：“已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。”第十四条：“用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。”第八十二条：“用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。”风险责任一：养老机构用工之日起一个月内不签订书面劳动合同，没有法律责任。但是，从用工之日起，双方的劳动关系就已经建立，用人单位应承担社会保险、劳动报酬等各方面的义务。因而仅就一个月内未签订劳动合同事件本身来说，养老机构并不须承担法律责任。如果是护理员一方因自身灵活性考虑等原因拒绝签订劳动合同的，则养老机构必须及时终止劳动关系，同时也并不须承担经济补偿金的责任，但是应当及时依法对护理员已经付出的劳动所应得的报酬进行足额支付。风险责任二：养老机构自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付双倍的工资。如果护理员一方因自身灵活性考虑等原因拒绝签订劳动合同的，则养老机构应当以书面形式通知护理员劳动关系终止，并支付经济补偿金。需要注意的是在劳动者拒签时，用人单位也不能继续事实性的劳动关系，否则仍应当承担双倍工资的赔偿责任。补签劳动合同的，用人单位支付双倍工资的起始时间为用工之日起满一个月的次日，截止时间为补签书面劳动合同的前一日。风险责任三：养老机构自用工之日起超过一年未与护理员订立书面劳动合同的，视为养老机构与护理员之间已经订立无固定期限劳动合同。因为《中华人民共和国劳动合同法实施条例》（简称《劳动合同法实施条例》）已经做出补充规定，第七条：“用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日应当依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。”此时应当补订的是无固定期限劳动合同，如果不补订，根据《劳动合同法》第八十二条，用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的，自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付双倍的工资。2.不缴纳社会保险的风险根据《劳动合同法》第三十八条的规定，如果用人单位存在未依法为劳动者缴纳社会保险费的情形，劳动者可以据此提出解除劳动合同，并可依《劳动合同法》第四十六条、第四十七条的规定，支付其年限经济补偿金。不缴纳社会保险金面临如下风险。风险责任一：如果养老机构不为护理员依法缴纳社会保险，劳动者有权在时效内（离职或者在职均可）向社会保险行政主管机关进行投诉或举报，或者向劳动争议仲裁庭申请劳动仲裁。此时养老机构面临的法律风险是，不但要给护理员全额补缴双方在劳动关系存续期间的社会保险，甚至还要按照法律规定缴纳所补缴金额一定比例的滞纳金，发生数额较大情节严重行为的，劳动行政部门还会根据情况予以罚款。而且，如果劳动者在此期间发生社会保险保障范围内的情形须支付保险金的，按规定由保险基金所承担的金额转由用人单位承担。比如，因用人单位未缴纳社会保险，劳动者因工伤、医疗、失业等发生的应由社会保险基金支付的费用，应由用人单位承担。风险责任二：护理员可以随时以所在养老机构没有为其缴纳社会保险金为由提出辞职，进而主张对其支付经济补偿金。如果养老机构没有按照法律的规定为员工依法缴纳社会保险，属于“过错在先”，而根据《劳动合同法》第三十八条的相关规定，以这一违法情形作为理由提出辞职，既不须要提前通知用人单位，并有权要求用人单位支付经济补偿金。3.劳务派遣用工的风险《劳务派遣暂行规定》已于2014年1月24日由人力资源和社会保障部令第22号公布，自2014年3月1日起施行，并明确民办非企业单位等组织使用被派遣劳动者，依照本规定执行。目前劳务派遣用工在养老机构中普遍存在。按照《劳务派遣若干规定（征求意见稿）》，劳务派遣只能在临时性、辅助性或者替代性岗位（简称“三性”岗位）上实施。其中，临时性工作岗位是指存续时间不超过六个月的工作岗位，辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供服务的非主营业务岗位，替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以由其他劳动者替代工作的岗位。而养老机构护理工作是核心业务，不符合法规规定中“三性”岗位的定义。同时，《劳务派遣若干规定（征求意见稿）》中还规定了用工单位所有员工中，劳务派遣用工的比例不得超过用工人数的10%，并要求在两年内实现，不按照规定实施将接受法律处罚，而养老机构中护理员人数均占职工总数50%以上，多的占80%以上，因此，存在较大用工风险。（三）养老机构用工问题解决办法与规避风险方式探讨1.政府方面措施（1）鼓励使用本地用工。目前，城区养老机构以雇用外地护理员为主，工作期间必须为其提供包吃住待遇，无形中增加部分经营成本。如果不提供吃住待遇，低廉的薪酬待遇更不可能招聘到护理员工，同时由于无法本地化用工是在社会环境中无法改变的一种现实，则目前只能选择外地用工。因此需要政府出台鼓励政策，推动本地居民从事养老机构护理员工作。民政部门可以会同财政部门、人力资源和社会保障部门出台就业促进政策，对养老机构使用本地用工进行较高的财政补贴。按照《用人单位岗位补贴和社会保险补贴管理办法》的规定，岗位补贴为5000元，进入养老机构就业的可以提高补贴标准；雇用本地劳动力的认定标准以户籍、社保缴费和签订的劳动合同为准，且工作时间不能低于一年。如此，既可以起到规范劳动用工之效，同时又可以稳定护理员队伍。（2）培训部分特殊群体，鼓励他们进入养老机构工作。就目前的形势和文化环境，护理员队伍不适宜从学校年轻人中培养，观念的改变非一蹴而就，因此须针对有劳动能力的低保家庭、城镇登记失业人员进行护理技能培训，可以由人力资源和社会保障部门的职业能力建设部门推行，经费来自社会保险中的失业保险基金，培训合格后颁发证书，并进行上岗资格认证，创造就业及流动的机会。（3）对养老机构用工补贴社会保险金。为减轻养老机构经营负担，规范用工，民政部门可以考虑对本地从事护理员工作的劳动者采用补贴社会保险缴费的办法。按照《用人单位岗位补贴和社会保险补贴管理办法》的规定，目前北京市城乡困难居民可获得基本养老保险补贴的20%、医疗保险补贴的10%、失业保险补贴的1%。为鼓励他们在养老机构中就业，可以考虑加大补贴金额。为尽量雇用稍年轻的员工，可以对缴费做出限制，如距离领取退休金年龄超过15年的，自签订劳动合同时起，政府按照最低工资标准承担社会保险缴费。对于距离领取退休金年龄在10～15年的，可以允许其补缴或者延退，补缴由个人缴费，延退由政府每年补贴。对于距离领取退休金年龄在10年以内的不再补贴。（4）设立本地护理员在公办养老机构的优先优惠入住权。对于本地劳动者在养老机构从事护理工作的，可以由民政部门牵头登记，然后指定几家中等及以上条件的公办养老机构，对从事该工作满3年的本地居民，在将来进入老年时，可以享受优先入住权；对满3～5年的，优惠入住年收费标准的10%；对满5～10年的，优惠入住年收费标准的25%。优先权和优惠权可以转让给与本人有血缘关系的老人。以上对政府政策的建议，可以单一或者组合使用，应量财力而行。2.养老机构方面策略（1）采用非劳动年龄段用工。雇用非劳动年龄段人员，则只须签订劳动合同，不必缴纳社会保险金，因此不会增加用工成本。（2）护理业务外包方式。基于劳务派遣的政策调整，养老机构可以将劳务派遣用工调整为业务外包的形式。即将护理员工作转交给专业的护理公司，养老机构只负责监督工作，这样可以解决护理员劳动关系和社会保险缴纳的问题。（3）护理员加盟方式。由养老机构提供房屋、食宿等辅助条件，养老机构对服务划分片区，由护理员和养老机构签订协议管理某个片区，向老人收取费用，同时向养老机构缴纳协议费用。护理员和老人进行双向选择。（4）护理业务独立注册机构形式。养老机构重新注册护理员服务民办企业机构，经营护理服务，在满足养老机构护理老人需要的同时，也为医院重症病人提供护理服务，创造部分收入。三养老机构筹建成本、收益与床位价格决策（一）养老机构筹建有几种产权模式可供选择根据《北京市人民政府办公厅印发关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》（京政办发［2013］56号）（以下简称《京政办发56号文》）相关规定，目前在北京市辖区范围内，以养老机构为产权主体，按照土地划拨、土地购置、土地租赁、房屋自有、房屋租赁5个要素划分养老机构筹建模式，可选择的有效组合存在6种产权主体（如图4所示）：划拨土地兴建型养老院、购地兴建型养老院、租地兴建型养老院、租房改造型养老院（包括房屋、土地均租赁和房屋租赁2种）、购置房产型养老院。图4养老机构产权模式可选组合（1）划拨土地兴建型养老院。《京政办发56号文》第四条中供地方式规定：社会资本投资建设的非营利性养老机构，依法采取划拨方式供地。以此种方式取得土地后，房屋产权归注册的非营利性机构，且土地性质和服务性质不得更改。（2）购地兴建型养老院。《京政办发56号文》第四条中规定：社会资本投资建设的营利性养老机构，应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上，采用招拍挂等方式供地。企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构，采取协议出让的方式供地。此条规定明确了如果社会资本投资营利性养老机构，则须采取购置土地方式。但购置土地后建设的养老院，其营利性或非营利性，则按照规定，由民政部门会同国土、工商等部门共同认定。（3）租地兴建型养老院。《京政办发56号文》对于租地兴建型养老院并未做明确规定，但规定中允许社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上，投资建设非营利性养老机构。从运作形式上看，此种形式为租赁方式。（4）租房改造型养老院。《京政办发56号文》在第四条的建设方式中规定：凡老城区和已建成小区无养老机构或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁、腾退等方式开辟养老机构，且不得挪作他用。对于个人或者组织选择合适的地点通过租赁方式取得场所开办养老院的，未做出明确要求，但如果个人或组织有这种方式的需求，则需要注意的是必须租赁产权归属明晰的房产，如果是独立房屋产权（土地上附着房屋归属一个产权人）则还要求土地使用权归属清晰，否则无法取得非营利性组织经营许可。（5）购置房产型养老院。根据《京政办发56号文》第四条规定，凡老城区和已建成小区无养老机构或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁、腾退等方式开辟养老机构，且不得挪作他用。最后一款规定：社会资本可以利用居民住宅举办全托型社区托老所。全托型社区托老所按照民办非企业或工商登记的相关规定进行登记。因此，通过购置房产举办养老院也是一种选择。对于上述5种举办方式，各产权模式各有优劣，具体比较见表3。表3养老机构建设产权模式组合及典型特征（二）养老机构民办非企业与企业性质的选择决策很多投资人在申办养老院时，在养老院性质（营利性和非营利性）的选择上存在纠结，这就必须了解两者的区别。关于营利和非营利的养老机构，各省份的相关政策都不尽相同，课题组以北京市为例梳理了相关政策，把两者的区别做了对比，让有志于进入养老事业的人能一目了然，并根据自己的实际情况选择申办机构的性质。民办非企业（非营利性）与企业（营利性）养老机构决策的优劣比较，如表4。表4兴建养老机构的营利性与非营利性的差异（三）养老机构应该如何确定合理的床位价格床位价格直接关乎养老机构建成后的可持续经营，下文将在调查基础上，对养老机构建设和运营成本进行分解，第一步核算筹建成本，第二步计算运营成本，第三步计算不同入住率的经营收入，然后分析实现盈亏平衡点时的床位价格。基于决策需要，根据成本性态分析理论，对养老院所发生的成本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本。固定成本指筹建成本，可以通过计提折旧方式长期摊销至经营成本中；可变成本指运营成本，即每年必须发生的成本。具体如下。（1）固定成本：在会计核算中，它是指成本不受业务量变动影响的成本，在一定时期内能保持不变，最常见的形式是房屋等建筑物、固定资产类设备等，如养老机构中的产权自有房屋。则固定成本可按照批准的折旧方法和折旧年限，将房屋总价值分摊到每年计提房屋折旧中，然后按照会计核算期分摊至各月上。房屋附属的可以计入固定资产的养老设备（在财务核算中，一般按照价值量大小进行区分）折旧、维修房屋及设备所发生的支出，一般也计入固定成本。如果养老院所用房屋为租用，则每年租金为固定成本。（2）变动成本：它包括暖气、水、电、煤气费，以及入住人员餐饮费、员工工资等。1.筹建成本构成课题组将按照民办非企业性质、不同的容积率、每张床位所占的建筑面积，对取得土地兴建养老机构的筹建成本进行测算，以供有志于养老事业者参考（表5、表6）。本计算按照兴建占地1000平方米的养老院来计算，在容积率一定的条件下，土地大小不影响平均每张床的筹建成本。对应计算公式为：建筑面积＝容积率×土地面积建筑成本＝建筑面积×0.25万元/m2装修成本＝建筑面积×0.2万元/m2总成本＝建筑成本＋装修成本床位数＝建筑面积/每床平方米数补贴后实际总成本＝总成本-床位数×2万元此公式是根据《京政办发56号文》第五条中规定，对新建、扩建具有护养功能的养老机构，由市政府固定资产投资给予每张新增床位2.5万元的支持；对新建、扩建普通功能的养老机构，由市政府固定资产投资给予每张新增床位2万元的支持。因此从建筑成本中扣除每床2万元成本。计算结果如表5、表6所示。表5兴建占地1000平方米养老院不同容积率成本测算（划拨土地）表6兴建占地1000平方米养老院不