湖南2015年下半年房地产估价师理论与方法：地租理论及测算试题

湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。A：3.5%B：5.17%C：7.75%D：8.59%E：借款合同2、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。A.经营成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资3、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于—调整。A.市场状况B.经济状况C.物价状况D.房地产状况4、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地—部门出具证明。A.城市房地产行政主管部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.城市建设行政主管部门5、房屋面积测算的内容不包括。A：房屋建筑面积B：房屋使用面积C：共有建筑分摊面积D：房屋占地面积E：执行层的组织协调6、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为万元。A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格7、建设单位应当在工程竣工验收一个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。71015208、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A：中国共产党第十一次全国代表大会B：中国共产党第十二次全国代表大会C：中国共产党第十三次全国代表大会D：中国共产党第十四次全国代表大会E：房地产估价机构必须加盖公章9、房地产具有供给有限特性，本质上是由于.【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格10、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格11、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：D：8E：工业用地的监测点评估价格12、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元/m2。A：849B：865C：882D：915E：工业用地的监测点评估价格13、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A.管理费B.销售费用C.前期费用D.其他费用14、某宗房地产的总价值为200万元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷款100万元若投火灾保险，则其投保价值应为。A：200万元B：140万元C：100万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格15、某市2008年住宅的预测销售量为500万近，实际销售量为650万近，平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为一万m2。500.0537.5612.5650.016、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润17、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括_。A.建设项目批准文件B.国有土地使用权批准文件C.拆迁计划和拆迁方案D.拆迁补偿安置协议18、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%,该建筑物的成新率为.【2003年考题】A：75%B：79%C：81%D：84%E：工业用地的监测点评估价格19、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原即B：最高最佳使用原即C：替代原剧口：公平原即E：工业用地的监测点评估价格20、业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的（）性。A.文化B.相似C.适应D.各异21、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是—模式。A.单一市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖22、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。A：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据B：城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排C：城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础D：城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一E：执行层的组织协调23、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120近，单位建筑面积的重置价格为600元/近，建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工业用地的监测点评估价格24、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。A：一、二、三B：甲、乙、丙C：A、B、CD：1、2、3E：执行层的组织协调25、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。62.5%80.00%C.133.33%D.200.00%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、—不是减轻纳税人负担的措施。A.附加B.规定起征点和免征额C.减税D.免税2、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值B：较保守的估计值C：过高的估计值D：过低的估计值E：可能的估计值3、房地产抵押估价报告应用有效期从一起计，不得超过一年。A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素5、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。A：交通便捷程度B：朝向、楼层C：周围环境和景观D：建筑规模E：外部配套设施6、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。50%60%70%80%7、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是_。A.需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度B.需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量C.需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值D.需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值8、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。A：条形基础B：独立基础C：整体式筏式基础D：箱形基础E：执行层的组织协调9、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有_。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E.草原、滩涂、荒地10、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅11、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿12、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括。A：永久性结构的单层房屋B：房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位C：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅D：来封闭的阳台、挑廊E：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下13、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有_。A.建设工程规划许可证B.选址规划意见通知书C.项目设计方案的总平面图D.城市计划部门批准征用土地的计划任务1/2000或1/500的地形图14、下列属于房地产估价师的职业道德是—A.职业品德B.职业理念C.职业责任D.职业情感E.职业行为习惯15、土地用途管制的核心是_。A.保护耕地B.实行土地登记制度C.实行土地有偿有限期使用制度D.不能随意改变农用地的用途16、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费E.城市基础设施建设费17、可比实例的成交价格是实际发生的，_。A.它可能是正常的B.它可能是不正常的C.它肯定是正常的D.它肯定是不正常的E.它肯定是实际的18、下列关于登记簿的表述，正确的是。A：登记簿是不动产物权的法律根据B：不动产登记簿是物权归属和内容的根据C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》19、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等.【2004年考题】A：房地产改扩建费用B：抵押贷款还本付息额C：房屋设备折旧费D：所得税E：房屋装修折旧费20、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。A：原出让方B：转让人C：规划行政主管部门D：原出让方和市、县规划行政主管部门E：执行层的组织协调21、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。2020.802214.292336.452447.3722、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是_。A.位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产C.房地产投