【城市综合体】河北宸泰邢台中兴东大街项目定位及初步规划

河北宸泰邢台中兴东大街项目定位目录项目属性与开发目标理解宏观背景分析住宅市场分析商业市场分析公寓市场分析项目定位方向项目初步规划方向1项目属性与开发目标理解地块区位：项目位于邢台经济开发区，开发区地处邢台市区东部，距市邢台市区桥东区3公里，距桥西区6公里，是市政府着力打造的城市副中心和城市建设的重要战略平台桥西桥东开发区管委会本案中兴大街To：石家庄To：邯郸京珠高速邢台东大门，连接下县与城市的过渡区域项目属性3km6km交通资源：项目南侧紧临城市主干道中兴东大街，中兴东大街是邢台市的“长安街”，可直达市区，项目交通便利，可达性良好项目地块邢东客运站高速口中兴东大街高铁站京港澳高速公交站：高开区管委会：36路;111路国际新城：31路;36路;111路公交站-高开区管委会公交站-国际新城项目属性园博园周边人口：项目地处新兴板块，开发初期，周边人口有限，居住商务氛围还未形成。1.5公里范围内，现有小区入住后人口约3万人，未来常驻人口10万余人，区域以居住为主，未来人口数量仍较少红色商办、黄色住宅、绿色绿地、紫色政府、粉色学校及公共设施项目地块盛世春天东方明珠国际新城上东城风度柏林西静庵村检察院法院中医院邢东客运站河工科技园公安局海关高开区管委会晶龙酒店思源学校伟忠国际幼儿园聚龙小区高速口项目属性锦江花园经济指标：本案距离市区较远，为综合物业组合开发项目，商业体量不小于4.5万㎡，周边人口需5万人及以上，现状人口数量不能满足商业需要编号项目单位数值1规划建设用地HA7.37其中绿地HA0.36商业金融用地HA7.012商业金融用地兼容二类居住用地比例（不应超过）75%3商业建筑面积比例（不低于）25%商业金融用地4容积率2.65建筑密度35%6商业建筑高度（临中兴东大街限低）M247绿地率30%商业金融用地兼容二类居住用地8容积率2.89建筑密度25%10居住建筑高度（不应超过）26层11绿地率35%项目属性项目属性界定城市新区先发

中小体量的

商业综合体中小体量邢台新区城市新区先发，中小体量综合体项目，现状及未来周边人口较少，商务居住氛围还未形成项目位于邢台经济开发区，开发区地处邢台市区东部，距市邢台市区桥东区3公里，距桥西区6公里交通优势项目层面:区域层面:项目南侧紧临台市的“长安街”中兴东大街，可直达市区，项目交通便利，可达性良好商业综合体为综合物业开发项目，商业体量不小于4.5万㎡，现状人口数量无法满足商业需要现状难点：人口数量少商业体量相对大

距离城市中心较远项目属性项目目标：1、项目整盘销售为主，保证安全的同时，实现利润最大化2、住宅回款6.5-7个亿，主力销售周期（70-80%）2.5年；开发目标理解目标：平稳安全为前提，实现利润最大化物业单价（万元/㎡）去化速度（㎡/月）商铺2.0（首层）300-500住宅47003000公寓4800-5200400-800住宅：去化速度优势明显，主力回现产品商铺：利润优势明显，主力利润产品开发目标理解财务目标：住宅回款6.5-7个亿，主力销售周期（70-80%）2.5年住宅：溢价及销售速度均高于平台水平现状，如何实现平台水平的超越？回款（亿元）可售面积（万㎡）均价（元/㎡）VS平台水平（元/㎡）溢价（元/㎡）6.5-7.0/13.6=4800-51004700100-400销售面积（万㎡）销售周期（年）去化速度（万㎡/年）平台水平（万㎡/年）增速（万㎡/年）9.5-11.9/2.5=3.8-4.43.60.2-0.8开发目标理解2宏观背景分析1、城市概况邢台为河北省南部四线城市，与周边城市及其他中部城市相比，在区位、资源等方面并不具备特别突出的优势行政区划辖19个县（市、区）和2个管理区市辖区：桥东区、桥西区县级市：沙河市、南宫市县：新河县、清河县、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台县、任县、临西县、隆尧县、柏乡县、威县、临城县、平乡县、南和县、巨鹿县管理区：邢台经济开发区、大曹庄管理区总面积1.24万平方公里总人口726万人宏观背景分析2、宏观经济与河北省其他地级市相比，邢台经济总量并不突出，人均GDP低于省内其他地级市，GDP增速6%且呈下降趋势，房地产业发展缓慢，市场以刚需及首改为主，应控制开发成本(亿元)(亿元)人均GDP与房地产发展关系0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000$生存需求生存/改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展，单纯数量型快速发展,以数量为主，数量与质量并重平稳发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展型综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系宏观背景分析3、产业结构邢台以第二产业为主导，第三产业产值仅为558.2亿元，写字楼市场需求量较低，按照8.1%的保守增幅预估第三产业产值，邢台写字楼容量将在未来十年处在中等容量发展阶段第三产业产值（亿元）写字楼整体容量>1200大800~1200中等<800较低第三产业产值与写字楼发展关系宏观背景分析(亿元)4、人口与城市化率邢台人口总量增长缓慢，城市化率偏低且发展速度慢，城镇化率44.2%低于全省5个百分点，城市将长期处于单中心发展阶段，短期内无法改变本案区域城市影响力城市发展阶段初级阶段中级阶段高级阶段城市化率30%以下70%以下70%以上城市空间发展特征向心聚集(向城市几何中心聚集)向心分散(向城市几何中心分散)离心聚集(离开城市中心向郊区聚集)宏观背景分析5、人口消费社会消费品零售总额及居民收入均低于全省平均水平，收入及消费增幅均呈下降趋势，消费形势趋紧，居民对房地产总价将更加敏感（亿元）（元）宏观背景分析6、固定资产投资邢台固定资产及房地产开发投资水平不温不火，固定资产投资增速持续下降，城市扩张速度放缓，城市新区开发建设速度相对缓慢宏观背景分析宏观小结：邢台为四线城市，经济发展缓慢，消费力较弱，住宅以刚需为主，写字楼需求量低。本案应定位新区区域中心，控制开发成本及总价城市地位经济指标四线城市，与周边其他地市及其他中部地区相比，在区位、资源等方面并不具备特别突出的优势邢台的各主要经济项指标目前与河北省其他地级市相比仍有差距，处于中下水平GDP增速慢、呈下降趋势，房地产业发展缓慢，市场以刚需及首改为主，应控制开发成本第二产业为主导，第三产业产值低、增长缓慢，写字楼市场需求量较低人口增长缓慢，城市化率偏低、发展速度慢，城市将长期处于单中心发展阶段，短期内无法改变本案区域城市影响力收入及消费增幅均呈下降趋势，消费形势趋紧，居民对房地产总价将更加敏感邢台固定资产及房地产开发投资水平不温不火，固定资产投资增速持续下降，城市扩张速度放缓，城市新区开发建设速度相对缓慢宏观背景分析“一核三轴，三区多组团”规划格局一核：邢台中心城区，包括桥东、桥西、邢台经开区和跨域高速铁路拓展形成的高铁新区三轴：指南北城镇空间发展轴和两条东西向城镇空间发展轴三区：指西部生态保育区、中部生态城镇发展区、东部产业发展区多组团：指沙河、内丘、任县、南和、皇寺五个城市组团和滏阳经开区、三召工业区两个工业组团邢台城市重点向东拓展东西拓展，重点向东南北提升，两翼齐飞中心带动，组团发展“邢东新区”将是城市建设的重点城乡人口规模规划到2030年“一城五星”城乡人口规模达到400万中心城区人口规模到2030年为185万城镇化发展水平规划到2030年“一城五星”城镇化发展水平为80%1、城市规划在邢台“一城五星”城乡总体规划的大背景下，区域形成“一核三轴，三区多组团”的城乡空间结构。本案处在城市主要发展方向上，区域未来整体开发量较大宏观背景分析2、区域规划开发区规划建设“一城五区”，本案处在中心城区，开发区功能布局规划为十大板块，本案位于中央活力核心区板块，是东部新城的主城区，城市功能完备开发区规划建设“一城五区”：“一城”为开发区中心城区，位于邢台市中心城区内“五区”为高铁新区、东汪镇区、王快镇区、沙河城镇区和留村镇规划区开发区总建设用地规模为77.8平方公里其中开发区中心城区建设用地规模为21平方公里总人口20.3万高铁客运站新区东汪镇区沙河城镇区留村镇规划区中心城区王快镇区邢台市区任县南和县沙河市②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①“十大功能板块”①中央活力核心区板块②滨水生活板块③大商贸大市场板块、④主体产业区板块⑤无水港板块⑥生产型商贸物流板块⑦高科技人才港板块⑧高铁新区板块⑨塌陷区园博园板块⑩郊区旅游观光型农业示范区宏观背景分析3、区域未来发展政府带动核心区域发展，地块周边配套设施齐全，住宅最先放量，多个与本案有竞争关系的地块即将启动，人口聚集将优先于其他区域项目地块高开区管委会晶龙酒店思源学校伟忠国际幼儿园检察院法院中医院邢东客运站义乌市场河工科技园海关园博园高速口周边配套：五星级酒店幼儿园，9月招生，步行10分钟9年制学校，我方合作建设，有入学名额，车行10分钟政府配套，项目向东1公里：中医院、法院、检察院、公安局、邢东客运站海关河工科技园义乌市场（选址）高速口园博园竞争项目：开发区政府南侧地块，启动较快，面积约94亩国际新城南部新拿地块，计划今年底、明年推出市场，约58.29亩雪绒地块，计划明年推出市场，面积约77.93亩襄政公元，属襄政集团，规划办公加商业，面积约86亩①②③④⑧⑥⑤⑦⑨公安局ABCD宏观背景分析城市规划本案处在城市主要发展方向上，区域未来整体开发量较大本案位于开发区的核心板块，是东部新城的主城区，城市功能完备随着区政府、其他行政办公部门的相继入驻、医院、学校等基本配套设施逐步建立，区域价值逐步提高新区开发力度加大，住宅先行，多个与本案有竞争关系的地块即将启动，人口聚集将优先于其他区域规划小结：开发区处于开发初级阶段，目前政府带动核心区发展，住宅先行，人口聚集将比其他区域更快宏观背景分析宏观背景趋势判断：项目所在新区未来发展向好，但成熟过程会较长；区域市场结构短时间内难有大的突破；结合项目城市背景及开发目标，办公物业不适宜本项目区域缓慢发展的四线城市，人口增长缓慢，整体市场开发不温不火；城市将继续保持单中心发展，多中心发展动力不足；新区位于城市发展方向，未来开发利好，但成熟过程会相对较长；住宅生存/改善兼有市场阶段，总价、功能为主要考虑因素，出现品质需求；人均收入及支出减缓，刚需客户对于总价将更加敏感；板块市场整体开发形势向好，机会与竞争并存；商业单中心发展阶段，加之本身客群消费基础初级，商业骨架的扩张还需过程；板块区域人口有限，限制区域商业规模及形式；办公第三产业2014增加值完成558.2亿元，处于办公市场非市场化时期；本区域无优势密集产业基础及规划，办公物业不适宜项目；不温不火发展缓慢基本需求改善板块发展向好市场扩张缓慢人口基数有限非市场化时期不适宜发展宏观背景分析3住宅市场分析及定位市场去化下滑：2009-2013年邢台市区销售量整体呈上升趋势，2013年全年销售140万㎡；但2014年受房地产调控影响，全年成交量仅为102万㎡，总体去化出现了下滑趋势住宅成交均价增速减缓：2011-2014年虽然价格上涨，但上涨幅度明显不稳定，且在2014年单价涨幅仅为7%，比2013年有一定幅度降低，由此可见邢台住宅市场趋于保守住宅宏观市场邢台2014年成交量为102万㎡，较之前几年成交情况，市场去化有明显下滑；从住宅成交均价来看，邢台住宅市场趋于保守（数据来源：搜房焦点网）住宅市场分析住宅宏观市场从板块供应比例来看，开发区去年全年无供应，所以当前市场状况下开发区非城市热点板块；开发区板块目前处于消化存量阶段，未来本项目若尽早入市，竞争压力较小开发区为非热点板块：2014年邢台商品住宅供应面积约为131.98万㎡，供应套数11869套；从区域供应来看，桥东区约占全市总供应面积的32%；桥西区约占59%；七里河新区约占9%，开发区无商品住宅供应。可见开发区板块开发强度不高，非城市热点板块开发区处于消化存量阶段：从邢台各区域成交态势来看，桥东区占比约53%，桥西区占比约70%，开发区尚有少量存量，成交面积占比约6%。开发区市场规模较小，目前处于消化存量阶段，未来本项目若尽早入市，竞争压力较小（数据来源：搜房焦点网）（数据来源：新浪乐居）住宅市场分析华都襄湾壹号恒大城五一广场开元观塘锐和城香榭御城盛世中央公馆中湖珐琅印永康水印城凰家公元麒麟湾七拾九号院佳州美地清山漫香林国际新城盛世春天上东城桥西区板块开发区板块七里河新区板块桥东区板块区域依托资源区域成熟度板块价值桥西区新商业核心区，教育资源城市新形象，目前已形成一定规模，开发强度较大高端桥东区教育资源，传统商业配套城市传统老区，开发强度较大中高端七里河新区七里河景观生态资源城市生态新区，发展初期阶段，开发程度较低中低端开发区暂无城市开发区新区，开发程度较低低端板块情况开发区板块可依托资源较少，较之其他板块，资源为其短板，但距离下县较近，对城市化客户有吸引力住宅市场分析区域区域均价（元/㎡）客户桥西区6500-750080%以上为桥西区客户，少量下县客户桥东区5500-6500桥东区地缘客户为主，部分下县客户七里河新区4000-450080%桥西区客户和下县刚需客户开发区4000-4700下县客户为主，少量桥东区地缘客户价格洼地：开发区板块均价为4000-4700元/㎡，较为成熟的桥西和桥东均价在5500-7500元/㎡，区域属于价格洼地，对刚需客户有一定吸引力板块情况开发区板块目前区域住宅均价与桥西和桥东等成熟版块有明显差距，区域均价为4000-4700元/㎡，属于价格洼地，对刚需客户有一定吸引力住宅市场分析价格洼地开发区板块目前区域住宅均价与桥西和桥东等成熟版块有明显差距，区域均价为4000-4700元/㎡，属于价格洼地，对刚需客户有一定吸引力。距离下县较近开发区板块周边下县较多，如任县、南和县、威县等，对下县支付能力有限的进城置业客户有吸引力。资源较少目前开发区板块处于发展初期，可依托资源较少，较之其余板块，资源为其短板。非热点板块从市场供需情况来看，目前开发区板块非城市热点开发区域板块区域特征项目所在的开发区板块由于资源优势不强，且区域不成熟，所以与其他板块相比差距明显，但板块为价格洼地，吸引地缘及下县客户为主，跨区域吸引力较弱住宅市场分析项目开盘时间体量售价（元/㎡）现状国际新城2010年35万高层4700尾盘盛世春天2011年15万高层4300小高层4500尾盘上东城2013年10万4000售罄锦江花园（限价房）2014年7万3800售罄安联风度柏林（限价房）2013年7万3700-3900基本售罄本项目盛世春天聚龙小区国际新城风度柏林上东城锦江花园区域市场——现状目前开发区板块现存项目均为较老项目，开发强度不高，且体量较小，水平较低住宅市场分析项目住宅类型销售均价（元/㎡）当期主力面积区间总价区间（万元）梯户比去化速度（套/月）客户国际新城高层4700两居：80-88㎡（40%）刚需三居：100-112㎡（24%）三居：126-131㎡（20%）四居：156㎡（16%）37-75一梯两户、两梯三户、两梯四户30-40以地缘客户及下县客户为主,少量桥东区客户，市区客户很少洋房5700140-154㎡（67%）174-200㎡（33%）80-114一梯两户1-2洋房多为生意人购买盛世春天高层4500两居：82-86㎡（43%）三居：111-117㎡（57%）37-53一梯三户、两梯四户10下县客户为主，市里少上东城高层4000两居：90-93㎡（44%）三居：116-127㎡（56%）36-51一梯三户、两梯四户—地缘及下县客户产品类型：区域项目以高层产品为主，仅国际新城有洋房产品，但由于洋房产品较大，总价较高，市场表现较差，高层产品为区域主流产品户型面积：区域两居产品集中为80-90㎡，三居产品为110-130㎡总价区间：两居产品40万元/套，三居产品50-80万/套去化速度：由于区域内可参考项目较少，销售最好项目国际新城月均去化30-40套，去化速度表现良好客户来源：区域内客户主要来自邢台下县区域市场——产品目前区域内开发区主要以高层产品为主，110-130三居产品占比较大；从售价及销售速度来看，目前区域最好的项目为国际新城.，均价为4700元/㎡，月均去化30-40套住宅市场分析由开发目标可知，本项目必须超越国际新城，成为区域热销项目才可能达成目标国际新城的卖点是什么住宅市场分析名称国际新城建筑面积350000容积率2.2户数2500产品形式高层、洋房户型面积高层：85-90㎡两居100-130㎡三居156㎡四居,洋房：144-200㎡单价高层4700洋房5700开盘时间2010年项目地址开发区中兴大街高开区管委会西邻开发商金宏地产国际新城国际新城效果图及在售楼座板块案例—国际新城国际新城是开发区核心位置的大盘项目，主要为高层和洋房产品39223323261912181135本项目住宅市场分析2015年6月，国际新城第五期——国际公馆开盘，共推3#和5#两栋高层，3#一个月售磬,开盘当天成交90套,主力户型为100-112㎡三居，蓄客时间仅一个月，去化速度较快。项目高层整体平均月销售套数为30-40套项目高层现房均价均价4700元/㎡，洋房均价5700元/㎡，洋房相比高层溢价1000元/㎡，但由于洋房产品为改善三居产品，户型大，总价高，市场表现不佳，月均去化1-2套板块案例—国际新城国际新城产品面向主流刚需客户，均价4700元/㎡，月均去化30-40套；洋房产品实现溢价1000元/㎡，但由于面积大总价高，月均去化仅1-2套项目住宅类型销售均价（元/㎡）当期主力面积区间总价区间（万元）梯户比去化速度（套/月）客户车位比车位价格公摊国际新城高层4700两居：80-88㎡刚需三居：100-112㎡三居：126-131㎡四居：156㎡两居：37-42刚需三居：47-53三居：59-62四局：74一梯两户、两梯三户、两梯四户30-40以地缘客户及下县客户为主,少量桥东区客户，市区客户很少1:110万/个小于20%洋房5700140-154㎡174-200㎡四居：80-88四居以上：99-114一梯两户1-2洋房多为生意人购买——住宅市场分析板块案例—国际新城国际新城高层主力户型为80-90㎡两居和100-130㎡三居

楼层数单元数梯户比户型高层22#113一梯两户两居三居四居—126㎡——

66套—26#113一梯两户两居三居四居-126-131㎡_

66套

33#

173两梯两户两居三居四居——

156㎡——10239#

172两梯四户两居三居四居85-88㎡—

—

136套——公馆3#

172两梯三户两居三居四居80-85㎡100-112㎡—

34套68套—

公馆5#222两梯四户两居三居四居80-85㎡100-112㎡—

88套88套—

洋房11#72一梯两户两居三居四居—154㎡200㎡—14套14套12#73一梯两户两居三居四居—140㎡——42套—18#72一梯两户两居三居四居——174㎡——28套19#72一梯两户两居三居四居—156㎡——28套—高层洋房面积80-88㎡100-112㎡126-131㎡156㎡140-160㎡170-200㎡套数2581561321028452比例40%24%20%16%67%33%住宅市场分析优点：两室80-90㎡，主卧尺寸较舒适卫生间干湿分区不足：L户型，基本无通透，客厅北向采光，南侧采光面短，整体舒适感欠佳优点：户型方正，整体尺寸舒适、采光良好不足：卫生间不采光、次卧进深太大，户型不通透2室2厅1卫88㎡2室2厅1卫85㎡板块案例—国际新城国际新城户型设计整体较差，尺寸、通透、采光不能达到平衡，居住舒适感欠佳住宅市场分析板块案例—国际新城国际新城三居产品户型通透，但普遍进深较长，分布在景观资源较差的位置优点：户型尺度适中，功能分区合理经济，南侧采光良好不足：进深较长，客厅为西面采光，效果不佳3#、5#户型：3室2厅2卫100-110㎡22#楼户型：3室2厅2卫126㎡优点：通透设计，客厅、主卧尺寸舒适不足：整体进深太大，加之采光面短，面积浪费，两次卧采光较弱住宅市场分析板块案例—国际新城园林：规模取胜，局部效果具有一定品质，但主题风格不突出，密植度不高，绿化层次感不强园林评价：景观布置集中在中央轴带，整体空间打造较为舒适，融入了一些功能空间，以铺砖道路及休憩小点为主整体园林层次感不足，整体效果显得单调、杂乱、缺少品质；部分细节显出品质，出现微景观，但整体缺少明确的主题风格住宅市场分析国际新城：项目以20000㎡中心园林景观庭院为卖点，但组团间园林打造较差盛世中央公馆：项目绿化率达40%；社区中央将建一个超过8000㎡的超大型中心园林景观，B区、C区的所有组团之间均有景观主题，包括丁香园、玫瑰园、木兰园、紫薇园与樱花园。每个主题庭院所有花卉都以其主题观赏花木统领全局，同时运用不同树种穿插种植，不同花期搭配种植。中湖珐琅印：项目重点打造纯法式园林，中心造有人工湖，路面铺设纯石材地砖，整体绿化率为50%，目前为邢台绿化率最高的项目。中湖珐琅印国际新城盛世中央公馆项目主题风格植被材料国际新城———盛世中央公馆√—√中湖珐琅印√√√园林景观打造比较板块案例—国际新城园林：与市区项目园林景观打造水平相比，国际新城存在一定差距，板块市场存在上升超越空间；市区项目园林景观已经开始注重主题、风格的打造，对于植被材料亦开始考究住宅市场分析板块案例—国际新城国际新城的商业配套为国际金街，为底商形式，商业形式单一乏味，缺少互动空间，目前已经引入2000㎡家乐园超市作为主力店，满足客户生活便利需求国际新城商业配套效果图国际新城商业配套实景图国际新城商业配套效果图国际新城商业配套实景图住宅市场分析国际新城总结对本项目机会空间国际新城产品面向主流刚需客户，高层主力户型为85-90㎡两居和100-130㎡三居，均价4700元/㎡，月均去化30-40套；洋房产品实现溢价1000元/㎡，但由于面积大总价高，月均去化仅1-2套国际新城重点打造20000㎡中心园林景观，是其主要卖点之一，但组团间缺少主题园林，整体效果一般国际新城的商业配套为国际金街，为底商形式，目前已经引入2000㎡家乐园超市作为主力店，满足客户生活便利需求，但商业形式过于普通，缺少互动空间户型产品：户型产品存在超越空间，更为舒适的户型及低总价，都存在市场空间，项目目标为回现快跑，差异化产品赢得市场机会园林：存在超越空间，注重主题化、层次感的营造，主题元素的协调统一，增强品质感商业配套：国际新城以传统底商为主，难以形成聚集商业氛围，项目从整体商业氛围的打造，功能的差异化上考虑竞争板块案例及项目机会总结从国际新城产品户型上考虑差异化竞争，低总价小三居存在需求空间；主题风格化、营造层次感等方面实现园林品质超越；注重整体氛围的打造，差异化功能空间，形成社区中心住宅市场分析家庭结构有否子女区域客户研究——家庭结构区域客户主要为三口之家，一般有1-2个子女住宅市场分析职业构成家庭月收入区域客户研究——职业及收入区域客户绝大多数为普通职员，家庭月收入在4000-6000元住宅市场分析区域市场客户对置业关注点调查区域客户研究——置业敏感点客户最关注的是地段、景观园林、户型，对于赠送等关注度不高住宅市场分析区域客户研究——户型偏好从户型需求偏好看，70.8%的人选择三居产品；从置业支付总价看，集中在60万元以下，其中，31-35万元产品需求占比21.4%住宅市场分析区域客户研究——户型偏好从户型与总价交叉分析来看，更多用户对于两居总价支付意愿为25-35万；作为市场主力置业的三居客户，置业支付能力明显低于板块供应产品总价，低总价产品存在供应空白住宅市场分析市场供应三居总价26-30万元31-35万元35-40万元46-50万元55--60万元31-35万元36-40万元样本分布两居户型一两居户型二两居户型三户型方正9964动线设计合理1787客厅尺度132210客厅朝向53610卧室位置101725卧室尺度3

46卫生间49220干湿分离1415其它212样本合计122183129区域客户研究——户型偏好两居户型偏好：两居客户关注点户型方正>卧室>卫生间两居，户型面积75-80㎡住宅市场分析区域客户研究——户型偏好三居户型偏好：三两居客户关注点户型方正>客厅、卧室>卫生间三居,户型面积106-110㎡样本分布三居户型一三居户型二三居户型三户型方正72175动线设计合理1069客厅尺度232217客厅朝向233325卧室位置173325卧室尺度71118卫生间32108干湿分离851其它

22样本合计127143180住宅市场分析区域客户研究小结区域客户置业支付单价较低，两居、三居低总价户型机会明显；三居是目前市场置业客户偏好户型；优质园林、方正户型是置业客户的主要关注因素及注重点区域客户主要为三口、四口之家；大多数为普通职员，家庭月收入在4000-6000元；客户除对地段、单价、总价等基本要求有较大关注外，还对园林景观、户型比较关注，但不太关心飘窗赠送等方面；从户型需求偏好看，70.8%的人选择三居产品；从户型与总价交叉分析来看，更多用户对于两居总价支付意愿为25-35万；作为市场主力置业的三居客户，置业支付能力明显低于板块供应产品总价，低总价产品存在供应空白两居户型偏好：两居客户关注点户型方正>卧室>卫生间三居户型偏好：三两居客户关注点户型方正>客厅、卧室>卫生间项目机会点：更经济，功能更多的户型、更为舒适方正的户型空间，更有趣味显品质的园林住宅市场分析住宅产品策略：承接板块客户差异化需求，以户型创新、景观领先、配套颠覆为突破点，打造区域热销项目产品策略户型创新景观领先配套颠覆区域市场目前区域成熟度不高，无强势规划及产业利好支持，现状下价格实现溢价受限；短时间内客群结构突破不大，刚需仍为主力以地缘首置、首改客户主导，兼有部分核心区功能改善外溢客户平台市场产品类型：区域项目以高层产品为主户型面积：区域两居产品集中为80-90㎡，三居产品为110-120㎡总价区间：两居产品40万元/套，三居产品50-80万/套去化速度：月均去化30-40套

平台超越户型产品：更为舒适的户型及低总价，都存在市场空间园林：注重主题化、层次感的营造，主题元素的协调统一，增强品质感商业配套：从整体商业氛围的打造，功能的差异化上考虑竞争需求市场更经济，功能更多的户型、更为舒适方正的户型空间，更有趣味显品质的园林住宅市场定位4商业市场分析及定位商业4.5万商业体量，如何实现利润最大化商业做哪种类型的商业？社区邻里型还是区域型？面向的客户是谁，承接的功能是什么？平稳去化的前提下，实现利润最大化？目标解析商业市场分析1、城市商业项目分类结合商业市场现状、规划指标及开发目标，本项目商业体量最大可做4.5万㎡，对应商业类型分类表，本项目符合社区型。资料来源：国际购物中心协会ICSC商业类型NeiborhoodSC邻里型CommunitySC社区型RegionalSC

区域型SuperRegionalSC超区域型商业概念提供便利商品或服务提供综合商品或便利服务综合商品或时尚商品与区域类似，但品类更丰富区位特征居民区大型居住区附近城市的商业中心城市边缘区或郊区典型建筑面积0.5-2万㎡2-5万㎡7-15万㎡15万㎡以上主力店数量1+2+2+3+辐射范围1公里内3公里内5公里内8－10公里最小服务人口0.3-3万人4-8万人15万人以上30万人以上典型主力店便利超市折扣店、超市、菜市场、药店、专卖店百货、专业卖店、超市、电影院、溜冰场百货、折扣店、超市、电影院、溜冰场典型项目北京棕榈泉生活广场望京嘉茂购物中心香港时代广场上海正大广场商业市场分析2、辐射半径下人口规律人口基数小，2-3年内项目1.5公里范围人口预估2-3万人，3公里范围内预估人口3-5万，本项目仍然符合社区型。1.5公里3公里3公里中兴大街襄都北路1.3公里1.2公里0.4公里项目地处开发区新兴板块，周边人口有限，居住商务氛围尚未形成，开发区目前总人口约20万，项目周边1.5公里范围内规划人口约2-3万人，目前仅有少量楼盘入住，其余地块尚待开发，区域规划以居住为主，少量办公配套。商业市场分析3、项目周边竞争城市居民消费仍以市区商圈为主，项目距中兴东大街商圈仅3公里，代表项目有家乐园百货、世贸天街、银座百货等，距天一广场约5.5公里，从规模、品类、业态、硬件、品牌及档次来看，本项目都无法超越。项目位置约5.5Km距市级商圈约3Km中兴西大街商圈核心商圈中兴东大街商圈天一城商圈东大街商圈代表项目商业面积(㎡)商业类型开业时间档次定位世贸天街12万购物中心2014年中档亿德隆购物广场12.7万商业街2004年中低档新凯龙家居0.5万家居---中低档新世纪广场1.5万百货---中低档银座百货3.5万百货2007年中档汇源广场1.5万百货2000年中低档中北商城3万百货---中低档物美百货1.5万百货---中低档家乐园百货1.5万百货---中低档襄都家具城1.2万家居---中低档现有小计39万顺德新街60万集中商业群------万城新界约3万商业街------总计约102万天一商圈代表项目商业面积(㎡)商业类型开业时间档次定位天一广场21万购物中心2011年中高档恒大城市广场约3万集中商业------开元观天下约6万集中商业------总计30万商业市场分析1、市场上经营的比较好的商业项目2、市场上品牌招的比较好的新型购物中心典型案例案例选取标准案例研究目的对比分析全市目前经营最好的天一广场和品牌招的比较好的世贸天街的经营数据、品牌、硬件看本项目是否有做区域购物中心的机会。1、天一广场2、世贸天街商业市场分析位置新华北路和团结东大街交汇处东南角开业时间2011年9月30日开业建筑面积总建筑面积约53万㎡，住宅32万㎡，商业21万㎡商业类型集中商业加内街街区层数/业态规划B1:超市、电器、家居、餐饮1F:国际精品、女装、珠宝、配饰、百货及其他2F:女装、配饰内衣、皮具鞋履、餐饮3F:女装、餐饮4F:男装、皮具鞋履、餐饮5F:休闲运动、男装6F:KTV、儿童、家居生活7F:电影院档次中高档目标客群追求时尚、潮流的年轻消费客群及家庭型消费客群经营情况客流量较大，整体经营情况较好天一城竞争项目1——天一城家乐园集团开发的邢台第一家真正意义上的一站式商业综合体，商业面积21万㎡，2011年9月开业，形成新的城市副商圈。团结西大街新华北路商业市场分析楼层A座代表品牌1F羽西、佰草集、美宝莲、欧莱雅、ZA、BOSS香水、金伯利、金至尊、周大福、周大生、AUTASON、GANT、帝驼、豪雅、CK、Aquascutum2F5+、BODYPOPS、CKJeans、mindbridge、ONLY、ROEM、播、江南布衣、Ochirly、衣恋、百丽、百思图、TATA、天美意3F纽芳、埃米丽琦、姚领、姬色、亦谷、无色无味、朗黛、曼妮芬、ELLE、欧迪芬、爱美丽、玛丝菲尔4F卡蒂尼、比华丽保罗、威尔浪、梦特娇、新秀丽、沙驰、雅戈尔、杉杉、丹尼爱特、比音勒芬、JEEP5FCROCS、GXG、PLORY、宾宝、浩沙、杰克琼斯、里维斯、马克华菲、耐克、太平鸟、李宁、骆驼、奥索卡、新百伦、彪马、匹克、阿迪达斯6FIBABY、PAWinPAW、巴拉巴拉、芭比娃娃、富安娜、好孩子、卡拉贝熊、力果、米菲、小耐克天一广场品牌组合——凭借家乐园集团的自身优势，主力店自营，独立招商运营，包含大洋百货、家乐园百货和超市、金逸影院和麦颂KTV，满足高中低全客层的购物、娱乐和餐饮消费。楼层E座代表品牌1F薇妮、兰瑟、维尔汀、卡姿兰、ASOBIO、TEENIEWEENIE、VeroMODA、卡西欧、梦金园、龙凤祥宝姿、希多蜜2F古木夕羊、LAGOGO、拉夏贝尔、乐町、流行美、圣迪奥、松山棉店、太平鸟、谭木匠、哇卡3F璞秀、糖果马车、阪织屋、CCDD、法妮、爱莲达、秋水伊人、Candie’s、达芙妮、大力水手、娅茜、TATA、天美意、快乐玛丽、猫人、咏士、潮店4FU-VR、拉夏贝尔男装、ZIPPO、斯杰思、太平鸟、布祺、花花公子、BENBO、森迪威尔、保罗盖地、阿牛传奇、S2、战地吉普、袋鼠皮具、左岸5F班尼路、潮流指标、以纯、木果果木、传奇牛仔、李宁、361、乔丹、军臣王、数星客、真维斯、耐克、鸿星尔克、ADIDAS、美特斯邦威、安踏、威豹、阿迪生活、匹克、欧韩名品、花花公子户外主力店：餐饮：商业市场分析品牌名称品牌类型经营面积（㎡)月营业额（万元）营业坪效（元/年/㎡）Ckjeans国际时尚1006-77,800CK内衣80101,5000ONLY+VEROMODA服装服饰2003018,000JNBY服装服饰150108,000欧时力服装服饰15030-4028,000FIVEPLUS服装服饰15030-4028,000adidas运动服饰20030-4021,000天一广场业态及经营情况——业态大而全，整体经营较好，运动类品牌销售额上涨，但随着北国商城、世贸天阶的出现，市场竞争激烈，零售业受到冲击，女装业绩下滑明显，体现整体市场消费力有限、容量小的特点。商业市场分析位置邢台区桥东区开业时间2014年8月开业建筑面积商业12万㎡商业类型购物中心层数/业态规划B1:沃尔玛、欧洲小镇、美食广场、酒吧L1:A/餐饮、鞋、包、皮具B/餐饮、保健、美容护理、快时尚服饰C/快时尚服饰D/餐饮E/时尚男装L2：A/餐饮B/时尚女装C/童装、玩具、教育D/餐饮E/运动休闲装L3:A/餐饮B/餐饮C/儿童娱乐D餐饮E/电影院、动漫电玩L4：A/餐饮B/餐饮C/KTVD/健身档次中档目标客群全市时尚潮流消费人群和家庭客群经营情况处在养商期，整体经营情况一般竞争项目2——世贸天街12万㎡的大型购物中心，位于中兴东大街商圈距，本项目约6公里，囊括购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、教育等业态，众多国际国内知名品牌独家进驻

。中兴东大街新华北路世贸天街商业市场分析楼层代表品牌B1沃尔玛、百味佳品美食广场、DQ冰雪精灵、华莱士汉堡1FH&M,优衣库（装修中）、热风、MIXBLU、卓尼诗女鞋、DICKIES、SELECTED、罗宾汉、拉夏贝尔、杰克琼斯、森迪威尔、屈臣氏、咖啡陪你2F宝盛道吉李宁、匡威、361、鸿星尔克、美特斯邦威、图途、战地吉普、安踏、NIKE、Adidas、乔丹、以纯、儿童教育、迪斯尼3F横店影城、巴诺儿童欢乐工场、川锅一号、顺风123、黄记煌三汁焖锅、权金城烤肉、春园烤肉王、乙密台年糕火锅4F世贸花源主题酒店、宝力健身、畅K量贩式KTV世贸天街：品牌组合——购物中心招商能力出众，已进驻沃尔玛，横店影城、H&M和优衣库，宝盛道吉等，这些品牌入驻条件苛刻，装补高，免租期长，与本项目如此近的距离不会再开第二家，本项目在品牌上无法与之竞争。主力店：国内知名品牌BANUO

欢乐工场新濠电玩城商业市场分析品牌名称品牌类型经营面积（㎡)月营业额（万元）营业坪效（元/年/㎡）童泰童装1303-64,500拉夏贝尔童装803-45,250以纯儿童8046,000拉夏贝尔服装服饰1000253,000Veromoda服装服饰25030-4016,800Honeys服装服饰1001012,000世贸天街业态比例及经营情况——世贸天街为购物中心模式，降低了零售比例，增加了休闲、餐饮和儿童的比例至53%，虽位于核心商圈，因仍处于养商期，经营情况并不好，销售额及坪效比天一城低一倍。商业市场分析案例小结规模：作为区域型购物中心，天一广场21万㎡，世贸天街12万㎡，体量优势明显。品牌：天一城凭借家乐园集团的自身优势，包含大洋百货、家乐园百货和超市、金逸影院和麦颂KTV，零售品牌数量丰富。世贸天街已进驻沃尔玛，横店影城、H&M和优衣库，宝盛道吉等。经营情况：天一城随着北国商城、世贸天阶的出现，零售业受到冲击，体现整体市场消费力有限、容量小的特点。世贸天街虽然招商品牌丰富，经营的仍然惨淡。结论：从规模、品类、业态、硬件、品牌及档次来看，本项目不适宜做区域型购物中心。商业市场分析开发区项目位置恒大城市广场开元观天下顺德新街万城新界锦鼎国际广场天籁国际凰家广场未来广场市区4、城市潜在项目分布市核心区的未来商业项目体量优势明显，多为集中商业，辐射力进一步加大；开发区目前暂无大型商业项目供应，未来周边商业项目多为底商，本项目偏离核心商圈，应避免和市区直面竞争。（万㎡）商业市场分析区位项目名称商业面积(㎡)商业类型计划开业时间档次开发商/投资方意向入驻商户中兴西大街商圈凰家广场15万购物中心预计2016年中高档邢台凰家房地产开发有限公司万达院线未来广场约2.5万集中商业---中档邢台未来房地产开发有限公司---天籁国际13万集中商业---中档河北银安房地产开发有限公司北国超市、乐天百货锦鼎国际广场约2.5万集中商业2015年中档河北皓顺房地产开发有限公司家乐园超市、德克士中兴东大街商圈顺德新街60万集中商业群2016-2018年中档邢台巨业房地产开发有限公司ABC爱情主题酒店、横店影城万城新界约3万商业街2017年中档河北筑旗房地产开发有限公司---天一城商圈恒大城市广场约3万集中商业2017年中档恒大集团---开元观天下约6万集中商业2016年中档河北必拓房地产开发有限公司---项目周边开发区已出让土地内预估25-45万社区底商为主2017、18年中低档------合计130--150万5、城市潜在商业项目总览未来3年全市新增商业体量将在130-150万㎡，市区商业形式多以集中商业为主，城市商业有望迎来一次升级，开发区商业体量预估在25-45万㎡，多以社区底商为主，人口少，竞争大，难以形成新型商圈，因此本项目做区域商业难以成活。商业市场分析6、消费者调研调查方式定点，随机拦访受访者甄选标准1）在

邢台居住达1年及以上；2）年龄：18-50岁；3）性别：男女均衡3）最近三个月内有商场（超市）购物消费调查目的1）调查目标客群的基本特征；2）调查目标客群的消费习惯3）调查目标客群对购物场所、业态及产品组合的喜好4）调查目标客群对本项目的期望和要求问卷分配（250份）城市：120份区域：130份北国商城30份开发区区委会门口30份天一城60份开发区区委会广场80份世贸天街30份科技园20份商业市场分析背景状况消费行为习惯概念测试受访者多为以三口、四口之家为主，家庭消费为主；消费者受教育程度以中等偏下。家庭月收入以4001-5000元为主，大众消费是城市主力消费档次；45%的家庭拥有私家车。消费者研究总结借鉴点：项目定位：社区配套型商业符合市场需求，增加餐饮、社区服务功能、休闲娱乐及儿童业态，注重营造较好商业氛围及景观环境，打造新型邻里购物模式项目档次及品质：消费者希望引进偏重生活类的业态，如菜市场等，选择性价比高的品牌组合，定位中档偏下，满足大众消费需求购物消费仍以基础消费为主，服装和超市占最大比例。关注商品种类全和交通便利。休闲娱乐方式单一，以影院、KTV、公园广场散步、外出就餐为主，人均消费偏低消费者希望引进偏重生活类消费的菜市场等业态；多数消费者希望商业档次中档偏下，满足大众消费需求受访者对本项目的距离抗性较小，会采用自驾和公交来本项目7、消费者调研小结商业市场分析儿童餐饮零售休闲娱乐8、商户选择根据项目的状况及特质，我司选择了

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个具有代表性的商户进行访谈及针对项目详细分析畅K量贩式KTV商业市场分析商户入驻意向区域发展认知发展规划建议零售品牌对项目入驻意向多为观望，要求装补，免租期长；娱乐及特色餐饮等业态入驻意愿稍强，但仍需环境成熟儿童类业态兴趣浓厚，高端儿童零售、教育相对保守；商户访谈总结借鉴点：项目定位：区域商业具备发展潜力，但商户普遍表示现状消费力一般，需等到区域未来大量居民入驻后情况会好转，建议项目增加主题目的性业态配比，吸引更多的城区消费，形成一定聚集力与影响力。项目档次及品质：区域短期内缺乏人气，建议餐饮、娱乐、儿童业态为主，档次不宜过高，以满足区域周边居民消费为主，可逐步升级调整。项目区域具有商业潜力；但目前区域消费力水平一般，养商期会较长，随着区域项目开发的成熟和大量居民的入驻，情况会好转。增加餐饮、儿童、娱乐业态配比，利于聚集人气；定位档次不宜过高，以满足区域消费为主。9、商户访谈小结商业市场分析机会判断自身属性条件商圈竞争消费者特点城市商业机会从城市商业机会、区域人口、招商压力及开发商目标等综合考虑，本项目不适宜发展传统集中商业以区域本地客群为主力客群，发展区域配套商业配套、餐饮、儿童为项目发力点商业总量≤4.8万开发新区，无成熟居住、商业、商务氛围；非城市核心区位，无优势商业资源利好；市区商业资源强势、竞争激烈，未来市场井喷供应；城市已入驻商业品牌有限，市区商业运营商品牌资源强势，一定程度上限制新兴商业规模与发展；家庭、大众消费为主；家庭收入4,001-5,000元为主，消费水平中低档；四线城市，无优势产业基础，发展节奏慢；城市核心化发展，商业骨架的扩张还需过程；商户反响普遍认可区域潜力，但目前商业氛围不足，消费力一般，建议项目增加主题目的性业态配比；建议餐饮、娱乐、儿童业态为主，档次不宜过高，以满足区域周边居民消费为主，可逐步升级调整。本项目商业从规模、周边人口、业态、品牌、硬件等分析，最适宜社区型购物中心商业市场分析项目目标：商业以销售为主，实现利润最大化问题1、做集中商业还是商业街？2、销售商业如何实现溢价？3、市场哪种商业销售最安全？商业市场分析在售项目待售项目板块项目商业体量（万㎡）商业形式桥东板块锐和城2集中商业开元观天下6集中商业开元观唐1.2住宅底商顺德新街一期1.5专业市场万城新界3立体步行街华都襄湾一号0.5住宅底商桥西板块守静E世界2专业市场锦鼎国际广场2.5集中商业+内街凰家公元0.5住宅底商盛世中央公馆0.6住宅底商开发区板块国际新城5住宅底商盛世春天1.6住宅底商七里河板块佳洲美地1住宅底商清山漫香林0.8住宅底商合计约281、市场供应概况及板块划分根据区位和依托资源的不同，将城市销售型商铺市场分为4大板块，整体供应量较少，多数处于待售阶段，在售项目不多且处于尾盘状态，产品形式多为集中商业散售和住宅底商形式出现。*部分商业体量通过效果图估计开发区板块七里河板块桥东板块桥西板块待售项目商业市场分析板块板块特征产品供应特征销售均价(元/㎡)去化速度(㎡/月)未来供应桥东板块核心区域，配套成熟集中商业、底商、专业市场集中商业0.8-1万临街1.5-2.2万300-500供应相对较多，集中商业为主桥西板块核心区域，配套成熟集中商业、底商、专业市场临街1.7-2.7万300-500供应不多，集中商业底商兼有开发区城市新区，发展起步期底商均价1-1.3万首层2万150-500供应少，底商为主七里河板块城市新区，发展起步期底商---未开始卖供应少，底商为主从整体商铺市场看，现有及未来供应量较少，核心市区集中商业和底商兼有，新区以底商为主，产品形式较为单一；从销售平台水平看，本区域所在开发区板块，商铺均价处于下游，随着区域的逐渐成熟，商业的需求与价值将逐渐凸显；从商铺产品特征看，市场商铺主要吸引投资客，依托区位、主力店带动、具有商业规划和返租的项目更受投资者认可。2、板块特征商业市场分析销售型集中商业市场研究项目分布---销售模式---返租模式---产品售价---小结---商业市场分析在售集中商业项目1、项目分布：市场在售集中商业全部位于城市核心区，周边商业氛围成熟，利于招商，而本项目位于开发区，脱离城市核心商业区，商业氛围仍需培养，招大品牌商户比较困难。本项目开元观天下锦鼎国际广场守敬E世界顺德新街板块项目商业体量（万㎡）商业形式桥东板块锐和城2集中商业开元观天下6集中商业顺德新街一期1.5数码专业市场桥西板块守静E世界2数码专业市场锦鼎国际广场2.5集中商业+内街合计约14锐和城桥东板块桥西板块商业市场分析在售集中商业项目2、销售模式：市场在售集中商业2个做数码专业市场，其余开发商持有比例高，招商不确定性高，只拿出少量临街商铺销售或3、4楼层一部分拆成格子铺销售，与本项目大部分销售，少量持有的开发目标不符。板块项目商业形式持有比例销售部分主力店招商桥东板块锐和城集中商业70%4层拆分成格子铺散售，临街扒一层销售足疗养生会所开元观天下集中商业90%部分临街1层未定顺德新街一期数码专业市场—3层加临街商业迪信通数码桥西板块守静E世界数码专业市场---目前在卖3层颐高数码、超市锦鼎国际广场集中商业+内街70%临街部分家乐园、德克士、儿童业态商业市场分析项目商业形式销售速度租售模式锐和城集中商业每月排卡70-80组11%-14%，8年回本开元观天下集中商业300-500每年8%，5年顺德新街一期专业市场300-500返10年，前五年7%、8%、8%、9%、9%，后五年10%，11%，11%，12%，12%守静E世界专业市场300-500年收益12%投资额度年回报率年收益收益年限累计收益6万元11%6,600元1-213,200元12%7,200元3-414,400元13%7,800元5-615,600元14%8,400元7-816,800元合计6万元锐和城项目返租策略市场项目返租策略在售集中商业项目3、返租模式：目前市区在售集中商业项目多以高返租形式促进销售，平均7-10%，最高返租12%，返5-8年，开发商后期招商经营存在资金风险。商业市场分析在售集中商业项目4、产品及售价：在售集中商业层数达4层，分割小铺散售，价格与临街商铺首层对比仅占25%-35%，价格衰减明显，小商户多也不利于品牌商户进驻，管理困难，而投资客也更倾向于投资临街商铺。板块项目层数面积分割售价（万/㎡）临街商铺售价（万/㎡）对比售价比例桥东板块锐和城4层8-17㎡0.8首层2.3-2.830-35%开元观天下4层25㎡未开始卖首层1.7-2万---顺德新街一期4层10-20㎡1首层2.4-2.638%-40%桥西板块守静E世界4层5-20㎡1首层2.540%锦鼎国际广场4层3-10㎡0.82.1-3.425%-38%投资客产品偏好商业市场分析销售型集中商业小结项目分布：市场在售集中商业全部位于城市核心区，周边商业氛围成熟，利于招商，而本项目脱离城市核心商业区，商业氛围仍需培养，招大品牌商户比较困难。销售模式：市场在售集中商业开发商持有比例高，做数码专业市场或招商未定，只拿出少量临街商铺销售或3、4楼层一部分拆成格子铺销售，与本项目大部分销售，少量持有的开发目标不符。返租模式：目前市区在售集中商业项目多以高返租形式促进销售，平均7-10%，最高返租12%，返5-8年，开发商后期招商经营存在资金风险。产品及售价：在售集中商业层数达4层，分割小铺散售，价格与临街商铺首层对比仅占25%-35%，价格衰减明显，小商户多也不利于品牌商户进驻，而投资客也更倾向于投资临街商铺。应对策略：本项目建议采用街的形式而不采用集中商业形式。商业市场分析销售型商业街市场研究平台水平分析---客户分析---未来供应---小结---商业市场分析1、产品类型及主力面积市区以临街商业和住宅底商为主，单层或一拖二形式，市区临街主力70-110㎡；住宅底商主力面积集中在80-140㎡，面积偏大，本项目应控制单铺面积。集中商业住宅底商专业市场单位：㎡临街50-160㎡临街30-120㎡临街50-120㎡临街80-120㎡80-160㎡60-180㎡60-200㎡临街50-60㎡商业市场分析2、销售价格市区临街商业首层价格在2.2-2.7万元/㎡，随着层数增高商铺价格衰减明显，应最大化首层；开发区商铺首层1.3-2万/㎡，低于市区板块，随着区域逐渐成熟，商业需求与价值将凸显。4F0.8单位：万元/㎡1F2.3-2.43\4F0.81F2.4-2.63F11F2.1-3.4商铺价格衰减首层价格100%二层价格60%-70%三层价格40%-50%四层价格35%-45%首层1.7-22层0.9-12F1.4-1.71F2.3-2.8首层1.252层0.751F1.7-22F0.9-12F1.4-1.51F2F3/4F2F2.12F1.3-23F1商业市场分析主力总价（万元）去化速度：（㎡/月）3、销售总价及去化市区临街商铺总价集中在80-150万元，市区商铺去化集中在300-500㎡/月，开发区去化情况150-400㎡/月，市场整体去化缓慢，应控制商铺总量。

项目总价（万元）销售速度（㎡/月）

锐和城90-130每月排卡70-80组

开元观天下104-208800-1000㎡

锦鼎国际广场81-240300-500㎡/月

顺德新街85-204400-500㎡/月

守静E世界80-120200-400㎡/月

开元观唐100-150500-800㎡/月

国际新城78-156150-400㎡/月

盛世春天60-200每月排卡10-20组350

300

250

200

150

100

50

0

1002003004005006007008009001000开发区市区去化150-400㎡/月去化300-500㎡/月总价80-150万商业市场分析板块项目客观条件项目产品力销售策略开发商区位综合体价值主题主力店层高特色销售模式品牌桥东板块锐和城√返租开元观天下√餐饮4.5米返租开元观唐餐饮——顺德新街一期√√数码迪信通数码返租桥西板块守静E世界√电子数码颐高数码、超市返租锦鼎国际广场√√儿童家庭家乐园、德克士可代租开发区板块国际新城家乐园超市首层4.2米二层5.08返租√盛世春天首层5米二层4.5米优惠1万抵10万4、卖点梳理返租策略、主力店、区位和综合体价值是当前市场常用卖点，市场主题打造和产品力特色明显不足是本项目的机会点。商业市场分析1、市场上销售情况最好的项目2、本项目区域最有代表的项目典型案例案例选取标准案例研究目的1、分析全市销售最好的项目，找出商铺可溢价及快速销售的借鉴点2、分析本区域最有代表的竞品项目，了解区域现状，为本项目做出参考1、开元观塘2、国际新城商业市场分析位置桥东区开元路与卫生街交叉口东侧（原医疗器械厂）入驻时间商业预计2016年6月交房物业组合住宅+公寓/写字楼+商业街商业体量商业街总面积4万㎡，目前商业内街在售经营模式商业自持90%,代理公司负责招商运营；返租5年,每年8%,前两年一次性返商业街规划业态餐饮为主客群定位为片区居民带来便捷的生活体验和商业繁华市场定位桥东区6万㎡商业综合体品牌档次中高档5、市场案例开元观唐：位于城市中心主轴开元路上，是涵盖住宅，商务公寓，商铺商业的现代城市综合体项目，商业总面积4万㎡，商业内街业态规划为餐饮街，销售良好，蓄客两个月，开盘去化2000㎡。开元路卫生街团结东大街开元观唐商业市场分析项目名称开盘时间均价（元/㎡）面积区间（㎡）在售面积（㎡）租售比(％)租金水平(元/㎡/月)投资自用比(％)客群来源（销售/消费）去化率去化速度开元观唐2015年6月商业内街一层2万，一拖二均价1.3万一层25—160㎡，一拖二80—160㎡，主力面积100㎡5000左右自持90%,；返租5年,每年8%,前两年一次性返-投资为主市里人为主，下县1-2组一层去化30%一拖二去化50%开盘一周,已售50%,蓄客2个月.每天来访10几组置业顾问访谈：

商业内街定位为餐饮街，一层17套，一拖二26套，上周开盘，已售50%，蓄客2个月，目前每天来访10几组。项目卖得好原因主要有地段好、高返租、面积小、总价低。返租5年，每年8%，前两年一次性返，将有代理公司统一招商及运营管理。B1有超市，面积1万多㎡。此外，住宅底商部分，1-2层售价1.8-1.9万,3-4层售价8000-9000元。

住宅仅剩两套，2015年年底交房，为商业人流提供保障。公共交通便捷，配套教育资源丰富。5、市场案例开元观唐：主力面积80--100㎡，总价100-150万。一拖二层高4米，均价1.3万/㎡，单一层层高4.6米，2万/㎡，卖得好的原因主要有地段好、高返租、有主题、面积小、总价低。商业市场分析开元观唐案例小结位于城市中心主轴开元路上，是涵盖住宅，商务公寓，商铺商业的现代城市综合体项目，商业总面积4万㎡。主力面积80--100㎡，总价100-150万。一拖二层高4米，均价1.3万/㎡，单一层层高4.6米，2万/㎡，销售良好，蓄客两个月，开盘去化2000㎡。商业内街业态规划为餐饮街，卖得好的原因主要有地段好、高返租、有主题、面积小、总价低。商业市场分析位置开发区中兴东大街与永安路交汇处入驻时间2015年10月底商业交房物业组合公寓+商业街商业体量商业街总面积5万㎡，目前在售临街2万㎡经营模式全部销售，前三年返租6%7%8%，直接减房款商业街规划业态餐饮和生活服务配套为主客群定位为周边居民带来便捷的生活体验市场定位中兴大街百米商务新地标，一站式生活配套品牌档次中低档5、市场案例国际金街：国际新城项目的临街商业街，总面积约5万㎡，为周边居民带来便捷的生活体验，打造一站式生活配套，目前家乐园超市、李先生牛肉面、高开区社保中心、河北省农村信用社和交通银行等已入驻。国际新城中兴东大街永安路商业市场分析项目名称开盘时间均价（元/㎡）面积区间（㎡）在售面积（㎡）租售比(％)租金水平(元/㎡/月)投资自用比(％)客群来源（销售/消费）去化率去化速度国际金街2期2014年6月临街一层2万，一拖二均价1.3万15—258㎡，主力在60-180㎡2万全部销售，前三年返租6%7%8%，直接减房款60元/㎡/月投资自用各半周边下县人及住户为主，也有部分桥东桥西客户50%目前每月1套，去年情况好的时候每月3-4套。150-500㎡/月置业顾问访谈：

商业总价80-100万以下好卖，目前每月1套，去年情况好的时候每月3-4套。项目卖的慢原因主要有市场形势不好、面积偏大、客户对开发区持观望态度，目前市区的商业项目情况也差不多。目前入住社区服务型商业(银行\药店\李先生).返租3年6%7%8%,直接减房款,贷款99折,全款98折.前三年统一出租管理,租金60元/月。2F1F5、市场案例国际金街：主力面积区间60-180㎡，首层4.2米，二层5.08米层高设计，买二得三，均价1.3万/㎡，商业总价80-100万以下好卖，项目卖的慢原因主要有市场形势不好、面积偏大、客户对开发区持观望态度。4.2米5.08米商业市场分析国际新城案例小结国际新城