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经典word整理文档,仅参考,双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理,如有侵权,请联系删除,谢谢!*****物业设备管理制度汇编设备设施安全管理2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准,设备的操作、保养、维修由资质、上岗证。小时值班制度;未经主管部门领导许可,非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行,并做好相应的安全措施和技术措施,谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律,贯彻“预防为主”方针,防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求,配备合格的消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地,严禁吸烟。严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好,应急灯始终完好,门窗开启灵活无破损,并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前,工程部(设备设施管理部门)对所管物业项目的设备设施精选3、设备责任人必须保证设备安全运行,每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查,发现故障隐患及时排除,确保安全。精选1、值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,不得干与工作无关的事宜。2、严格按照操作规程及岗位职责要求,进行巡视检查,准点抄录各设备运3、密切监控设备运行情况,发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时,应及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程(1)值班人员按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班时,必须提前办理请假手续,返回后及时销假。(2)交班时,交班人员必须提前20分钟做好交班准备。(3)接班时,接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。(4)交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地(5)下列情况下不得交接班:①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗,交班人不准下班。③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。精选1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可实施,并提前告知辖区内业户。(3)维修主管应督导维修人员按时作业。(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。(5)维修完毕后,工程部应就维修情况进行检查,填写《设备设施维修记4、保养(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护措施,要求相关人员做好配合。(3)保养完毕后,保养人应如实填写《设备设施保养记录》5、紧急故障处理重大故障,应同时向管理处主任、公司主管领导报告。(2)到达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。(3)实施抢修前,严格按照安全规范做好防护措施,并要求相关人员予以配合。精选(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时,切不可盲并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。(5)故障处理完毕后,应做好事故起因分析,制订相应的防范措施。(6)每次紧急故障处理完毕后,工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。精选1、工程部(设备设施主管部门)根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案,上报物业公司领导审核后,交由小区/大厦业主委员会2、实施方案获得业主委员会批准后,按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。3、资金筹集到位后,工程部负责方案实施。4、工程竣工后,工程部组织相关人员进行验收确认,并按规定办理款项支精选1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料,包括设备产品合格证、施物业公司档案室专柜保管。2、工程部(设备管理部门)建立设备运行档案柜,保存设备技术资料、设3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录,必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册,归档管理。对某些特殊设备,应定期对设备管理记录内容进行分析,掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续,并及时归还。精选除严格执行设备设施通用管理制度外,还应执行以下规定:1、发电机房应做好防水、防潮工作。2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求,储备适当油量以满足发电机满负荷运行(根据各项目情况自定最小满负荷运行时间)3、发电机每月空载试运行1-2次,运行时间约15-20分钟;平时应将发电4、发电机起动时,操作人员应检查启动条件(冷却水、机油、柴油、电瓶电压等)是否具备,启动送新风设备。发电机首次投运时,应做全面检查。5、每次运行、保养完毕后,如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保6、发现漏油、漏水现象应及时处理。7、冬季发电机保养,冷却系统应加防冻液。精选除严格执行设备设施通用管理制度外,还应执行以下规定:1、机房内悬挂温度计,应确保机房温度不超过40℃。2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。4、倒闸操作前,应将电梯停至基站;倒闸完毕后,检查电梯运行是否正常。5、每年,应邀请省(或市)质检部门对所有电梯进行一次年度安全检查;未取得质检部门检验合格证的电梯,严禁投入使用。6、如发生火灾、地震、水淹等情况,按突发事件处理办法执行。8、每年,物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审,选择评审合格的单位签订委托维护保养合同,承担维保任务。9、乘梯须知(1)用手按钮,严禁撞击。(2)不许吸烟,勿靠厢门。(3)运行之时,挤门危险。(4)危险物品,禁止进梯。(5)保持清洁,勿吐勿丢。(6)运载货物,须先报批。(7)若遇意外,请按警铃。(8)超载铃响,后进退出。(9)儿童乘梯,成人陪同。(10)发生火警,切勿乘梯。精选1、工程部(设备设施主管部门)应于每年雷雨季节前(一般为4月份)请一次。对测量不合格项,由工程部组织专业人员进行维修整改。2、大雷雨后,要再次对系统进行检查,察看是否因引雷击而导致某些连接符合规定要求,一般不大于10欧姆;对大于10欧姆的部位,要查找原因,重新焊接或另外增设接地体,保证防雷设施良好运行。3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换;发现接头松动要立即紧固。4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时,应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察,查找原因,采取补救措施。精选严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。认真做好设备的维修保养工作,做好防范小动物工作,确保安全运行。数据并填好报表。负责与开闭所的业务联系,并做好登记。事故发生时,高压运行工应保持头脑冷静,按照操作规程及时排除故障。并做好记录。请假、补休需在一天前报告领班,并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。精选在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,填用工作票的工作为:高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作,需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人(工作领导人)所负安全责任:工作的必须性和安全性;工作票上所填安全措施是否正确完备;工作负责人和工作班人员是否适当和足够,精神状态是否良好;工作负责人(监护人)所负安全责任;正确安全地组织工作;待清楚,并结合实际进行安全思想教育;措施是否符合现场实际条件。合现场条件,并正确执行;负责检查停电设备有无突然来电的可能。精选一张操作票只能填写一个操作任务。操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写,票面应清楚整洁,不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行,一人监护,一人操作。操作。不得擅自更改操作票,不得随意解除闭锁装置。进行各种操作,均应做好相应的防范措施,雷电时,禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票,但均应记入操作记录簿内:事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。操作票应按编号顺序使用,作废的操作票应注明“作废”字样,已经操作的注明“已操作”字样。操作票应按ISO9000标准保存。精选领全班工作人员回到工作地点继续工作。在未办理工作票终结手续以前,高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间,若有紧急需要,值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电,清理现场后方可合闸送电。检修工作结束以前,若需将设备试加工作电压,可按下列条件进行:全体工作人员撤离工作地点;收回工作票,拆除临时遮栏、接地线和标示牌,恢复常设遮栏;工作负责人和值班员进行全面检查无误后,由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时,应重新履行工作许可手续。移工作地点时,应向工作人员交待带电范围,安全措施和注意事项后方可开工。工作完毕后,工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查,待全体工作人员撤离工作地点后,再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态,有无遗留物件,是否清洁等,然后在工作票上填明工作终结时间,经双方签名后,工作票方告终结。牌,恢复常设遮栏后,方可合闸送电,严禁自行停送电。已结束的工作票,应按ISO9000标准保存。精选在全部停电或部分停电的电气设备上工作,必须完成下列措施:一、停电。二、验电。三、装设接地线。四、悬挂标示牌和装设遮栏。人执行,并应有监护人在场。精选一、当火灾发生时维修电梯工打开迫降开关,将消防电梯全部降至首站;消防电梯自动进入消防运行状态,迅速关闭不具备消防功能的电梯;关闭各层厅门,防止火向其他楼层延烧。二、当发生地震时导轨。有一部分导线可能切断,某些元件可能会误动作:司机尽快在安全楼层停车,把乘客引导到安全地方;运行时发生地震,应驶向最近的一层楼面,尽快撤离轿厢,并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查,修复脱轨、移位、断线等故障后,方可使用;可使用;镇静,切勿企图跳出轿厢;当乘客都脱离危险后,应立即切断总电源开关。三、当电梯进水时底坑进水,应将电梯停于两层以上,中止运行并切断电源;梯及总电源;电梯湿水后,由电梯公司做湿水处理,并提交相应报告。精选通知电梯维修人员,其他人员不得随意处理,以免处理不当发生危险。层开门位置,应以检修方式慢车开动电梯,将轿厢移动到开门处,让乘客离去,安全窗开启,放出被困人员经井道退出,但应注意要切断电源。事故及电气设备短路。扑救,并报告有关部门。电梯发生事故,司乘、维修人员必须立即抢救伤员,保护现场。抢救伤员需可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程突转伤人。要及时报告上级。精选1、因停电造成停水时:值班人员应立即启用备用电源供水,或开启市政平地供水阀门供水,并报工程负责人,做好相关记录。2、因水泵故障停水:值班人员应立即启用备用水泵供水,同时报工程负责人,组织抢修,并做好相关记录。3、水泵电气控制回路故障停水:值班人员应先关闭电源后,开启市政平地4、市政管线故障停水:值班人员应及时报工程负责人(物业主管水,以保障业户生活。5、水泵房水浸应急处理:(1)视进水情况,如进水量大,则关闭机房运行设备,并关闭电源开关。(3)堵住漏水水源,关闭漏水相关阀门。(4)封堵水源同时应立即排水。(5)排干水后,应立即对浸水设备设施进行除湿(烘烤)处理。(6)确认浸水已消除,各机电设备的绝缘电阻符合要求后,开始试运行,如无异常则可投入运行。精选1、值班人员应对水泵房进行日常巡视,检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常;正常情况下,生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。3、生活水泵每周至少轮换使用一次;消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次(运行时间不得低于24、应对蓄水池观察孔加盖并上锁,钥匙由值班人员管理;透气管应用纱布或纱网包扎,以防杂物掉入水池中。5、巡检(1)每天至少对泵房运行状况巡检2(2)观察蓄水池(箱)液位显示器是否正常。开关位置是否正确,电压、电流是否正常。(4)污水泵液位报警显示器是否正常,水泵有无堵塞。6、二次供水管理(参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订)(1)有二次供水水箱基本档案(包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单(3)二次供水人员具备相关卫生知识,从事二次供水操作人员应持有有效健康证。(4)二次供水设施完备,有卫生安全制度,每年定期清洗、消毒,有保证检验报告。(5)二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。(6)设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。(7)高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定,无不合理计量及乱收费现象,限水、停水能预先通知用户。精选(8)遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。精选一、锅炉事故应急措施1、如发现天燃气管道及调压箱,发生天燃气泄漏情况时,应立即停炉关闭电源及天然气总阀门,并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、进行救助。锅炉并列供热,应将故障锅炉的供回管阀门关闭。4、当突然停气时,燃烧机会自锁停炉,关闭燃气阀门,注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。5、当锅炉超温(压)报警时,燃烧机会自锁停炉,应检查故障并排除后,方可启动运行。6、当启动点火发生爆燃时,应立即关闭锅炉电源及天然气阀门,并通知厂家或维保单位进行检查修理。7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时,应立即停炉,并通知厂家或维保单位进行检查修理。8、当锅炉房发生火灾时,应立即停炉,关闭天然气总阀及电源,迅速采取措施控制火势,同时拨打火警119电话,并上报公司领导。二、电动葫芦事故应急措施不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。精选三、事故消除后,将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方四、检查事故隐患,接受教训,采取纠正措施,防止类似事故再次发生。精选专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则,特制定本预案,以备紧急情况出现时执行:及时赶往事故现场,判断是否还有隐患(附近易燃易爆物)存在及周围环境(房屋、人群密集度等)观察,统一组织、布署救援工作,控制事故蔓延和扩大。二、如果发现有伤员,应及时与120急救中心联系进行救护。三、锅炉设备的使用部门,在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执安全疏散,同时针对火情严重的,应及时与119消防中心联系进行消防。四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地,任件,所产生的费用原则上由事故单位负责。施,并在专业人员的指导下进行工作。六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者,公司将给予重大奖励。七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者,按公司规定给予开除处分,如构成犯罪,依法追究刑事责任。精选(2)运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作,发现重大问题时及时报告工程部主管,待处理好后方可开机。安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。(4)送汽/送水程序:阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。一次供水阀门→检查设备运行状况。(5)停止运行:①汽——水交换:缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至10当班问题和处理结果。精选除严格执行设备设施通用管理制度外,还应执行以下规定:锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。3、巡检内容主要包括:①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠,无泄漏现象。④受压部件可见部位无鼓包、渗漏

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