中国构建和谐房地产市场的路径选择

2007年中国构建和谐房地产市场的路径选择

一正确认识房地产现象的经济学特性1.房地产的绝对垄断特性房地产作为不动产，其地理位置具有唯一性。正是地理位置的唯一性决定了房地产具有天然的垄断性质。房地产的垄断特性决定了房地产具有投资价值，其空间位置是房地产的主要价值所在，而非有形的地上建筑物。在缺乏有效监管的、过度自由的市场条件下，拥有了某项房地产或房地产项目开发权，便拥有该项房地产对应的垄断权属，也就意味着超额垄断利润，房地产行业不因开发商的经济实力或数量构成等情况而改变行业的天然垄断特点，相反，房地产的经营权属决定了开发商的垄断地位。房地产的垄断性质与铁路、公路、燃气管道、电力、自来水供应系统等公共设施的垄断性质无异。房地产不仅是生活必需品，而且是具有绝对垄断性质的生活必需品。2.当前中国房地产价格形成机制（1）当前房地产价格的形成。目前的房地产市场是完全放任条件下的卖方垄断市场，定价由卖方决定。对于新建项目，一般由开发商根据“成本＋预期利润”自行确定销售价格；如果通过经纪商销售，还需加上一定佣金。对于存量房产，一般由房产拥有人根据购买成本和参照相似物业价格决定价格范围，加上经纪商的利益要求，汇总构成。卖方在决定价格过程中，充分利用了价格标杆效应。对于新开楼盘，有下列价格标杆被利用：①土地价格。当房价处于持续上涨阶段，土地价格自然会上涨。土地价格上涨的原因并不是“招、拍、挂”政策本身的问题，而是由于开发商为了获得稀有土地资源而竞价的后果。正如各地不断出现的“地王”现象，开发商不仅不惜血本进行疯狂的“圈地运动”，而且利用“地王”作为房产销售的促销手段，同时把高房价的原因归咎地价高涨，把责任推给政府部门。②虚假交易价格。制造虚假交易价格，向客户展示所谓的交易合同，同时号称即将脱销，哄抬房价。③周边楼盘高价。利用周边楼盘的最高价格，结合涨价预期，使得房地产价格似乎合理地节节攀升。这种价格标杆效应不仅加速了同一城市不同地段的房价整体上涨，而且使房地产价格上涨现象从北京、上海等中心城市向其他地区、甚至小城镇迅速蔓延。对于二手房产交易，房地产拥有者及房产经纪同样利用新楼盘及最高售价房产的价格标杆效应获取高额利润。不仅使二手房价格不断攀升，而且形成旧房市场价格与新开楼盘价格相互支撑的局面。（2）影响价格的因素。①过度的不恰当金融支持。房地产项目建设及产品交易涉及的资金量巨大，尤其在房价持续高涨的阶段更离不开金融的大力支持。某种程度上可以说是过度的不恰当金融放大了社会对不动产的购买力，导致了非正常的高房价。其来源主要包括：银行：目前，银行是房地产行业获取资金的主要途径。在银行贷款中，房地产贷款比例居高不下，2005年末个人住房贷款占个人消费贷款的90%以上。房地产处于上涨趋势时，银行视房产为硬通货，对借款人第一还款来源的资质审查不够，而将作为第二还款来源的抵押物作为发放贷款的主要依据。银行业务人员追求业绩时，往往注重业务而忽视风险，更有甚者出现内外勾结骗贷。由于银行的过度支持，少量资金可以利用银行金融杠杆完成大笔金额的房产交易，待升值后抛出获取暴利，引发全国范围的炒房运动，将房价迅速推高。外资：在人民币升值压力的背景下，国外资产除了少量正常投资之外，通过购买中国境内的房地产、证券等资产作为获取人民币升值利益的有效载体，已经成为外资进入中国的主要目的。在缺乏防范的制度框架下，外资对中国房地产构成强大的投机需求。外资直接开发项目、购买物业，或者入股中国房地产企业，间接拥有房地产，是推高房地产价格的重要因素之一。随着外资银行在中国业务范围的增加，未来外资对房地产的影响将更加难以预料。各种形式的透支：不否定在高水平房价仍然有少量真实需求的存在，但是，很多人之所以成为“房奴”，是由于各种透支膨胀了“首付”能力。主要透支来源大致如下：削减自身现时和未来的其他消费，降低生活质量；对父母的养老积蓄进行透支；透支其他用于购房。各种形式的透支是卖方垄断与投机需求哄抬房地产价格的必然结果，也是消费者福利受到严重损害的具体表现。非法资金渠道：主要有两类，一是开发商利用房地产销售回购手段直接向社会非法融资；二是洗钱，将不明来源资金换成房地产藏匿或合法化，或者将房地产作为贿赂手段。非法金融推动房地产价格加速上涨.但绝对不是房地产的真实需求。②价值评估缺位。在实际操作过程中，评估人员一般根据交易结果反向推断物业价值，出具相关价值评估文件，以附和交易需要。当市场处于长期上涨态势，评估使用所谓的“市场比较法”时，由于价格标杆效应的影响，评估结果本身隐含了对参照物价格的认同。价值评估的缺位，导致房地产市场缺少理性的价值判断。③卖方的经济及信息强势。在完全放开的房地产市场中，卖方（供应方）具有绝对强势，通过各种手段，迫使买方在房产交易过程中只能选择买或者不买，而没有任何价格谈判能力。卖方拥有经济及信息强势，维持其获取房产高额垄断利润的能力，同时形成一定的政治强势，干扰社会对房地产的正确认识，影响监管政策出台或执行。④不法经纪。由于大部分房地产交易（尤其是二手房买卖）通过中介进行，经纪人利用信息严重不对称的优势，为了多收佣金或直接截取买卖差价，在满足房东要求的价位基础上极力抬高售价。不法经纪人制造的高价，又作为价格标杆影响其他房产交易，客观上与开发商形成联盟，促进高房价，掠夺消费者福利。⑤监管不力及市场非理性预期。在高额垄断利润的驱使下，开发商、经纪人诱导房地产市场价格的非理性预期，投机需求也加速实现了非理性预期价格，并形成恶性循环。政府部门（尤其地方政府）未及时采取监管措施或者对相关政策不作为，放任了房地产开发商、经纪人、银行、外资及炒房队伍对房地产的投机行为，使得非理性预期充斥整个房地产市场，影响交易价格。二正视高房价的危害1.不利于行业自身发展房地产丧失基本功能属性。房地产多年的“疯狂牛市”的直接结果是，真正需要住房的人买不起房，开发商推出的项目大部分以“投资”为卖点，购房人买房的目的大部分是为了“升值”而非居住。目前的房地产已经不再是房地产，而是沦为如同股票之类的被疯狂炒作的投机品，市场出现了虚假繁荣信息。虚高的房地产价格导致真实的住房需求得不到满足，同时大量房地产被囤积待价而沽，形成非正常的市场信号。这种虚假信号，势必导致市场误导和资源的巨大浪费。市场被卖方操控，陷入无秩序状态。卖方市场势利过于强大，导致房地产市场的开发、建设、定价、营销、物业等诸多环节实际上不受市场规则及政策法规约束，市场已经步入无秩序状态。目前的房地产现状与解放初期曾出现的紧缺物资投机倒把相类似。2.违背政府调控政策初衷在堪称“十二道金牌”的诸多调控政策环境中，房价一路狂飙，违背政策初衷，政令在房地产行业遭遇尴尬境地。房地产行业出现政令不畅的同时，过度强调房地产的经济地位和作用，通过放大房地产价格调整的副作用来要挟政府。3.影响社会良性发展（1）虚高的房价剥夺了公民的居住权。房地产属于生活必需品，居住权是公民的基本人权。完全市场化的条件下，居民实际收入水平与房地产价格的关系决定了公民居住权的实现程度，同时决定了房地产市场需求的性质。以北京为例，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队调查，2007年前4个月北京四环路以内住宅期房均价达到13121元/平方米；四环至五环路均价突破万元，达到10616元/平方米。假设按小于北京市户均面积的90平方米为标准购房，居民必须月均税后纯收入达10000元，在不计利息及物业、水电等其他费用的条件下，削减其他一切消费支出后积攒90个月（7.5年）以上才能买得起一套五环外的住房。而据统计，北京市职工平均月工资远未及10000元，且年平均工资达到平均水平及以上的职工人数占全部职工人数的比重为39.3%，没有达到职工平均工资的人数占60.7%。政府提供的屈指可数的“经济适用房”、“廉租房”只有符合低保条件的人群能申请享受，根本解决不了大部分收人介于低保标准和达到购房能力之间的“夹心层”人群的住房问题。可见大部分居民已经被高房价不同程度地剥夺了居住权利，市场以满足投机需求为主。（2）房价影响城市化和工业化进程。高房价直接增加城镇居民的生活成本和社会运行成本，降低社会福利，阻碍城市化进程。高房价导致生产成本上升，同时将大量的社会资金凝固在不动产上，使其他行业得不到充足的资本。其他行业的产品市场得不到有效需求支持，对其他行业发展极其不利，中国稚嫩的民族产业将更加萎缩，影响国家的产业核心竞争力。（3）房地产投机威胁着经济安全。土地是人类赖以生存的根本资源，房地产涉及国计民生。安居才能乐业，投机导致居无定所或居住成本过高，必然影响社会安定。如果继续维持房地产投机，放任房地产行业无止境地搞“圈地运动”，将会大幅缩减耕地面积，影响“确保18亿亩耕地”战略计划，威胁粮食安全。从众多的国际经济危机案例分析，如果不加警惕，房地产与证券、汇率一道成为国际游资袭击经济系统的武器，将引发致命的经济危机。欧美扰乱日本、东南亚国家经济金融体系的手法令人警惕。首先鼓吹所谓的市场经济逻辑，迫使目标国开放各种市场，尤其房地产和金融市场；其次购买大量的房地产和证券资产，作为资金载体；然后使用经济、政治甚至军事的手段胁迫目标国货币升值；在掌控目标国房地产、证券、外汇市场的主导权之后，哄抬价格、制造泡沫、形成资产和货币双升值有利环境；在获取暴利后，逐步撤资，引发目标国的经济金融动荡和危机，进而又使目标国货币贬值；最后达到掠夺目标国资源、袭击目标国竞争力的险恶目的。当年日本咄咄逼人的产业竞争力和经济强势，就是毁在开放市场、货币升值、房地产投机及股市泡沫等组合手法中。中国的自身状况及正遭受的国际待遇与日本有惊人的相似，我们唯有产业竞争力、国民富裕程度、抗风险能力方面不及当年日本，若不加防范，将面临重蹈日本泡沫经济覆辙的巨大风险，几十年改革开放的成果将被泡沫无情吞噬，后果不堪设想。三构建和谐房地产市场的路径选择1.关于房地产的战略定位房地产行业关系国计民生。通过全面实行货币分房为核心的住房体制改革，中国启动了庞大的房地产市场，解决了很多住房问题，房地产曾对经济的发展起到很重要的作用。房地产具有居住和投机双重功能，当房地产在过度自由化市场条件下，其垄断特性决定投机功能会被无限度放大，居住的功能被弱化。房地产应该用来居住还是投机炒作？战略定位决定政策走向。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）》明确提出“促进房地产市场持续健康发展是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求”。基于房地产特性、中国国情以及国际经验，中国的房地产显然是用于居住的。在《关于贯彻（国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知）的通知（建住房电[2005]33号）》中，已经明确“遏制投机性炒房，控制投资性需求”。区分真实需求与投机需求的差别，尤其对政策反应的差别，便于满足真实需求而打击投机，达到调控预期目的，提高政策的有效性。流动性决定了预期收益的风险和价值。所以，抑制房地产的流动性是抑制投机需求的最佳途径。人为将房地产的交易时间间隔拉长，比如同一房地产在完成交易后，必须经过3-5年后，才能进入下一次交易程序，直接限定居民拥有房产的数量也是抑制投机的方法。2.对于“稳定住房价格”的理解诸多政策明确提出“稳定房价”的政策目标，尽管有关部门和人员对具体内涵做了诠释，但是还存在“稳定房价是让房价保持不变或稳定幅度的上涨”的误会。首先，不符合经济学原理。既然要通过市场经济的方式来配置房地产资源，市场交易价格本身就有起也有落，不可能保持在某个价格水平或者在一定的价格幅度保持缓慢增长。其次，是高房价要挟政府的具体体现。卖方的经济强势，必然导致政治强势，政府和社会受到类似“房地产是支柱产业，房价一旦下跌，将导致经济衰退”的蛊惑，高房价成为要挟政府的工具。再次，其后果严重。如果一定要达到稳定房价目标，隐含了政府对目前畸高房价的认同，将不合理的高房价合理合法化，容易产生“政府托市”的市场误导。卖方可以直接以“稳定房价”政策做营销，进一步提高“房价不可能降下来”的非理性预期，加重市场投机气氛。由于房地产和证券是外汇获取升值利益的重要载体，当房地产价格保持稳步增长时，就会有更多的外资购买房地产，加大对人民币的需求和升值压力。《国务院办公厅关于切产稳定住房价格的通知（国办发明电[2005]8号）》明确提出“切实把过高的住房价格降下来”。所以，“稳定房价”实际上是“抑制投机，稳定房地产市场”。3.关于征税对于垄断性行业，短期需求弹性很小，按经济学原理，税收会转嫁到需求方，很难达到抑制房价上涨、调节分配、降低房地产空置率等房地产税收的初衷，有时候价格的上升会超过税收。如果在交易环节征税，直接转嫁到购房人身上，使得房地产价格又要上涨一定的比例。如果对房租征税，税收转移呈租金形态，租金的上涨间接地带动房地产价格上涨。如果在保有环节征税，对于便于租赁的物业，会加速租金上涨，通过租金回收不会影响保有成本；对于不便出租的物业，由于持有成本的增加，可能会促使存量空房出售，也会由于成本上升使房地产价格上涨。因此，对于房地产调控，税收手段应该慎用。4.反垄断与成本、价格监审房地产具有天然的垄断性，决定了不能靠纯粹的市场手段来配置资源。市场经济理论隐含很多严格的假设，市场有效是建立在产品同质、供给方为价格承担者、资源完全流动性、完全信息等一系列完全竞争市场假设条件基础之上。即便是市场经济发达国家中适合市场经济的行业，也常常出现市场失灵，需要通过非市场方式来干预并解决市场危机。基于市场机制的先天缺陷及行业垄断性，对房地产业必须实行严格的反垄断措施，反垄断符合国际惯例。如果不对房地产垄断进行强制干预，将为其他涉及国计民生的垄断行业（如高速公路、油气、电力、通讯、医疗）提供超越监管的参照。如果任垄断横行，那么从民生角度就应该完全支持民间集资建房或政府应承担公民居住负担，否则在珍贵的土地资源成为获取高额垄断利润工具的同时，无法实现社会公平和安定。消费者没有谈判能力，卖方垄断的行业控制着产品定价，这是反垄断的关键。《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第十八条明确规定：“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（1）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（2）资源稀缺的少数商品价格；（3）自然垄断经营的商品价格；（4）重要的公用事业价格；（5）重要的公益性服务价格。”因此，对房地产应该实行成本价格监审。政府根据“成本＋合理利润”定价，而非卖方垄断定价；否则，即便零地价也不可能降房价，同时有法不依，政府有不作为之嫌。也只有实行价格管制，纠正房地产价格，才能规范房地产经营行为，降低行业风险，提高资源利用效率。2007年“五一”节后，南京市物价局先后出台了《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见（宁价房[2007]151号）》、《关于进一步加强房地产市场管理的意见（宁价房[2007]154号）》，对房地产采取物价部门核定基准价、规定浮动幅度的定价模式。定价话语权一旦丧失，调控将成空话，借鉴“南京模式”才能进一步加强政府对房地产市场的调控力度。5.减少不恰当的金融支持减少不恰当的金融支持的措施主要有两个方面：首先，降房价。只有抵押物价格有波动，房地产金融出现风险才能有效抑制过度的金融支持；相反，稳定房价会孳生过度不恰当的金融支持。其次，禁止银行资金参与房地产投机。对于同一贷款人，采用按揭方式，只能购买一套住房，以减少炒房资金进入市场；对于同一房地产抵押标的物，第一次抵押之日起未满5年以上，不得作为抵押物进行第二次抵押，以减少外资银行及海外基金的长驱直入，构成新一轮不恰当金融支持。增加监管难度和金融风险，必须严格监控和引导。建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资投资房地产做了相关规定。商务部、国家外汇管理局《