中国房地产估价行业现状与走势分析

中国房地产估价行业现状与走势分析

党的十九大绘制了建设新时代中国特色社会主义的宏伟蓝图，提出了新时代经济社会各方面的新方略、新要求，为各行各业的未来发展指明了方向，也为房地产估价行业带来了新的发展机遇。2017年在《中华人民共和国资产评估法》全面施行、职业资格制度改革、行业监管加强，以及估价业务面临创新发展的背景下，房地产估价行业发生了诸多变化。一2017年中国房地产估价行业现状（一）2017年中国房地产估价行业重大事件1.资产证券化业务明确主体资格和技术标准3月3日，深圳证券交易所固定收益部发布《深圳证券交易所资产证券化业务问答》最新修订稿，要求基础资产（写字楼、购物中心、酒店等）涉及不动产评估的，应由一级房地产估价机构出具评估报告，并根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》（中房学〔2015〕4号）相关要求进行评估。该指引发布以来，在规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要等方面发挥了重要作用。房地产估价机构有望抓住这一契机进入资产证券化评估领域，拓展高端估价业务。2.《商业银行押品管理指引》出台4月26日，中国银监会发布《商业银行押品管理指引》，引导商业银行加强押品相关制度建设，明确岗位职责，完善信息系统；同时对押品评估有关内容进行了规定，要求商业银行根据不同押品的价值波动特性，合理确定价值重估频率，每年应至少重估一次；明确了押品应委托外部评估机构进行评估的情形，要求外部评估机构准入应取得相应专业资质。房地产抵押估价业务是房地产估价行业中占比最大的业务，该指引的发布将对房地产抵押估价业务产生深远影响，对房地产估价机构提供押品估值服务提出了更高的要求。3.住房城乡建设部开展证书挂靠集中治理6月30日，为进一步规范房地产估价师注册和房地产经纪专业人员登记行为，按照国务院推进职能转变协调小组的工作部署，住房城乡建设部发布《关于开展房地产估价师和房地产经纪专业人员证书挂靠集中治理工作的通知》，2017年7～9月对房地产估价师和房地产经纪专业人员证书挂靠行为进行集中治理。通知要求将治理证书挂靠作为房地产市场秩序专项整治的一项重要工作来抓，重点核查群众举报线索、近三年来频繁办理变更注册的房地产估价师和将本人同时持有的房地产估价师和房地产经纪专业人员职业资格注册（登记）在不同机构名下的人员。4.内地与香港开展第三批资格互认7月8～9日，中国房地产估价师与房地产经纪人与香港测量师学会在深圳举行了第三批内地房地产估价师与香港测量师资格互认面授和补充测试。90名内地房地产估价师与80名香港测量师经过严格遴选，通过面授培训和补充测试，分别取得香港测量师和内地房地产估价师资格。经过2004年、2011年、2017年三次资格互认，累计有276名香港测量师和300名内地房地产估价师取得对方资格。作为CEPA框架下内地最早与香港实现资格互认的专业技术人员职业资格，房地产估价师与香港测量师资格互认工作为两地房地产估价行业加强交流合作发挥了重要作用。5.国家职业资格目录正式公布9月12日，经国务院同意，人力资源和社会保障部正式公布了国家职业资格目录，共计140项。其中，专业技术人员职业资格59项，技能人员职业资格81项。评估行业中仅有房地产估价师和资产评估师进入国家职业资格目录，房地产估价师被列入专业技术人员职业资格中的准入类资格，由住房城乡建设部、国土资源部、人力资源和社会保障部实施，资产评估师被列入专业技术人员职业资格中的水平评价类资格。业内原有的土地估价师、矿业权评估师、价格鉴证师、二手车鉴定评估师等未被列入国家职业资格目录。6.2017年中国房地产估价年会引起行业极大关注为引导房地产估价行业更好地服务经济社会生活的方方面面，11月2～3日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在北京举办了以“估价无处不在——让估价服务经济社会生活的方方面面”为主题的2017年中国房地产估价年会。来自国际知名机构代表、我国港台地区专业人士、内地代表性估价机构负责人以及有关专家学者等分别从发挥估价在住房租赁市场中的作用、评估机构服务“一带一路”、境外“新、奇、特”估价业务发展，以及土地储备专项债券、土地二次开发、国际仲裁、司法鉴定、房地产税收、历史建筑保护、房地产价值管理、金融资产管理中的估价服务等方面，探讨了传统估价业务的创新和各类新兴估价业务的理论与实践。7.房地产税明确将按评估值征收12月20日，财政部部长肖捷在《人民日报》发表的《加快建立现代财政制度》一文中，谈到未来开征的房地产税时指出，首次明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。房地产税按评估值征收，无疑将会给评估行业带来重大的发展机遇，房地产估价行业近年来在行业信息化、基础数据建设、批量评估技术方面的理论积累和实践经验，已经具备了承担个人住房房地产税税基评估的技术能力，为房地产税的开征做好了准备。（二）2017年中国房地产估价行业发展状况1.人员数量2017年，共20471人报名参加全国房地产估价师资格考试，其中2803人考试合格取得房地产估价师资格证书。截至2017年底，共举办了21次全国房地产估价师资格考试，取得房地产估价师资格证书的人数已达58920人（其中含1993年、1994年资格认定的347人，2004年、2011年、2017年资格互认的276人），其中53999人注册执业。2.机构数量截至2017年底，全国共有房地产估价机构5500余家，其中一级机构546家（2017年新增61家），二级机构1700余家，三级（含暂定）机构3000余家，一级机构分支机构800余家。3.收入情况2017年，全国一级房地产估价机构平均营业收入为2011万元，较2016年增长了16.8%；营业收入超亿元的机构从2016年的8家增长为12家，营业收入排名前10的机构收入总额从2016年的13亿元增长为16.5亿元，增幅为27%；营业收入前100的机构收入总额从2016年的45.8亿元增长为54.9亿元，增幅为20%。2010～2017年，全国一级房地产估价机构数量及平均营业收入的变化情况见图1。2017年，全国一级房地产估价机构估价业务中房地产抵押估价、房地产转让估价平均业务量有所下降，房屋征收评估、房地产司法鉴定估价、房地产咨询顾问业务继续保持快速增长态势。根据房地产估价信用档案系统（）统计数据，2017年一级机构开展的估价业务量平均为：房地产抵押估价项目1976个，同比下降12.95%；房地产转让估价项目186个，同比下降1.59%；房地产司法鉴定估价项目83个，同比增长23.88%；房地产咨询顾问项目75个，同比增长53.06%；房屋征收评估项目135个，同比增长53.41%。2010～2017年，全国一级房地产估价机构主要估价业务的变化情况见图2～图6。图12010～2017年一级机构数量及平均营业收入图22010～2017年一级机构房地产抵押估价业务量变化情况图32010～2017年一级机构房地产转让估价业务量变化情况图42010～2017年一级机构房地产咨询顾问业务量变化情况图52010～2017年一级机构房屋征收评估业务量变化情况图62010～2017年一级机构房地产司法鉴定估价业务量变化情况与2016年相比，2017年营业收入全国前10名的房地产估价机构略有变化，2家机构首次进入前10名，其中1家机构排名第3，另外8家机构具体顺序也有变动（见表1、表2），反映出在行业龙头企业竞争格局趋于稳定的同时也不乏成长迅速的潜在竞争者。从分布地域来看，2017年营业收入全国前10名的房地产估价机构总部都在一线城市和强二线城市，其中总部在深圳的有5家，总部在北京的有2家，总部在上海、重庆、南京的各有1家，反映出房地产估价市场的大小与当地经济发展水平正相关。表12017年一级房地产估价机构营业收入全国前10名序号机构名称1深圳市世联土地房地产评估有限公司2北京仁达房地产评估有限公司3国众联资产评估土地房地产估价有限公司4深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司5北京首佳房地产评估有限公司6上海城市房地产估价有限公司7深圳市国策房地产土地估价有限公司8深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司9重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司10中证房地产评估造价集团有限公司表12017年一级房地产估价机构营业收入全国前10名表22016年一级房地产估价机构营业收入全国前10名序号机构名称1深圳市世联土地房地产评估有限公司2深圳市国策房地产土地估价有限公司3深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司4重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司5北京仁达房地产评估有限公司6上海城市房地产估价有限公司7深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司8深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司9北京康正宏基房地产评估有限公司10北京首佳房地产评估有限公司表22016年一级房地产估价机构营业收入全国前10名二2018年房地产估价行业走势分析在大力推进简政放权，深化行政审批制度改革的社会背景下，在积极培育和发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度的房地产市场环境下，2018年房地产估价行业在管理方式上将面临突破，在业务上将向住房租赁领域纵深拓展。1.土地估价师并入房地产估价师被提上日程近年来国家先后取消、调整了部分国家职业资格。2014年10月，《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕50号），将土地估价师资格取消。自那时起，土地估价师何去何从一直未有定论，与房地产估价师合并的声音也陆续在行业传出，但一直未得到官方确认。2017年9月，人力资源和社会保障部发布《关于公布国家职业资格目录的通知》，土地估价师不在职业资格目录之列，房地产估价师职业资格实施部门由住房城乡建设部、人力资源和社会保障部调整为住房城乡建设部、国土资源部、人力资源和社会保障部三个部门，这无疑释放出土地估价将并入房地产估价的信号。土地估价师已停考数年，国土资源部（机构改革后并入自然资源部）定会抓住这次机会与住房城乡建设部积极磋商合并事宜，但因涉及诸多历史和现实问题，具体方案的敲定尚需时日。2.行业主管部门积极探索新的监管方式一是房地产估价报告试行备案管理。房地产估价报告直接反映了房地产估价机构、注册房地产估价师执业质量，对估价报告进行管控是行业管理的重要抓手，也是掌握行业业务发展状况的基础。但全面推行房地产估价报告备案不仅存在技术方面的难题，也因涉及企业商业秘密，实施起来可能有一定的难度。因此，估价报告备案制度很可能先在部分地区试行。二是积极探索建立行业资信评价体系。房地产估价机构分级管理制度有利于估价委托人选择估价机构，但随着《资产评估法》的施行，房地产估价机构由资质核准改为备案管理，有业内人士提出，机构分级管理制度涉嫌变相的行政许可，应积极构建行业信用评价体系，通过资信评价等自律管理逐渐取代行政分级管理制度。为积极推进行政审批制度改革，深化简政放权，行业主管部门很可能会加强对资信评价体系的研究，积极推动开展行业资信评价。3.估价业务将向住房租赁领域纵深拓展近年来，党中央、国务院高度重视发展住房租赁市场，特别是党的十九大报告提出加快建立租购并举的住房制度，把之前的“购租并举”改为“租购并举”，租放到购的前面，更加突出了发展住房租赁市场。发展住房租赁市场，对房地产估价提出了许多需要和要求。越来越多的房地产估价机构将深入挖掘住房租赁领域中的估价业务，在住房租赁企业融资、新建和改建租赁住房、租赁住房运营管理、保障性住房租赁及住房租赁市场监测、调控和管理等方面发挥积极作用。4.房地产估价行业法规标准体系日趋完善一是《房地产估价行业监督管理办法》将出台。为贯彻落实《资产评估法》，加强对房地产估价行业的监督管理，住房城乡建设部自2016年起就启动了《房地产估价行业监督管理办法》（以下简称《办法》）的起草工作，并就机构名称字样、法人出资、机构分级、分支机构设立条件、估价报告备案制度等重大问题进行多次论证，听取业内机构代表和有关专家学者意见。据悉，该《办法》已形成送审稿，并作为住房城乡建设部2018年立法计划一档项目，预计年内将出台。二是出台住房租赁资产证券化评估指引。为加快培育和发展住房租赁市场，国家明确将支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。在这一利好政策的推动下，2017年魔方公寓、链家自如、新派公寓、旭辉领寓、招商蛇口、保利地产等企业的住房租赁资产证券化产品先后在上海证券交易所、深圳证券交易所成功获批。证监会会同住房城乡建设部就推动住房租赁资产证券化相关工作已进行多次沟通，为规范住房租赁资产证券化评估活动，指导房地产估价机构、注册房地产估价师开展住房租赁资产证券化评估业务，主管部门或者行业组织有望制定出台住房租赁资产证券化评估指引。三是出台房地产批量估价指导意见。随着房地产税试点、存量房计税价批量评估试点，以及基于大数据的各类自动评估系统的探索，近年来批量估价的实践越来越多。2017年12月20日，《人民日报》第7版大篇幅刊载了财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》，文中提及未来将对个人住房与商业房地产的保有环节按照评估值征收房地产税。基于实践推动和理论需要，行