绿城物业工程部工作手册(掌上物业管理)

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！目录第一部分承接查验流程1.GT-ZY-FZ-001集团接管项目交付前准备工作职责分配表........-1-2.GT-BF-GC-001物业承接查验管理办法.......................-16-3.GT-ZY-GC-009接管物业需移交资料清单（模板）.............-33-第二部分承接查验指引1.GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引...........-40-2.GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引.........-45-3.GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引...........-50-4.GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引.......-69-5.GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引...........-75-6.GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引.....-78-7.GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引.....-80-8.GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引...........-85-9.GT-YJ-016交付突发事件应急预案..........................-90-第三部分记录表单一接管验收移交表单1.GT-R-GC-001接管物业移交资料清单........................-98-2.GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表....................-99-3.GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表.................-100-4.GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单...............-101-5.GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单...................-102-6.GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单.................-103-二业主户内验查表1.GT-R-GC-007毛坯房一房一验验查表.......................-105-2.GT-R-GC-008精装修房一房一验验查表.....................-109-3.GT-R-GC-009私家泳池验查表.............................-115-4.GT-R-GC-010自动喷、滴灌验查表.........................-116-5.GT-R-GC-011户外燃气烧烤炉验查表.......................-117-6.GT-R-GC-012室外厨房设备验查表.........................-118-三共用区域承接查验表1.GT-R-GC-013配电房验查表...............................-120-2.GT-R-GC-014水泵房验查表...............................-122-3.GT-R-GC-015排污泵验查表...............................-124-4.GT-R-GC-016单元配电间验查表...........................-126-5.GT-R-GC-017单元门厅验查表.............................-128-6.GT-R-GC-018单元楼道验查表.............................-129-7.GT-R-GC-019单元屋顶验查表.............................-130-8.GT-R-GC-020公共设施验查表.............................-132-9.GT-R-GC-021公共卫生间验查表...........................-134-10.GT-R-GC-022地下车库验查表............................-135-11.GT-R-GC-023风机房验查表..............................-136-12.GT-R-GC-024消防设施设备验查表........................-138-13.GT-R-GC-025消防设施设备联动检测表....................-141-14.GT-R-GC-026电梯验查表................................-142-15.GT-R-GC-027电梯机房验查表............................-144-16.GT-R-GC-028无机房电梯验查表..........................-145-17.GT-R-GC-029安防设施设备验查表........................-148-18.GT-R-GC-030门禁系统验查表............................-150-19.GT-R-GC-031背景音响系统验查表........................-151-20.GT-R-GC-032人防设施设备验查表........................-152-四其他表单1.GT-R-ZL-003事件调查与处理报告.........................-153-2.GT-R-ZHGL-XXX工作联系单...............................-154-第四部分物业承接查验办法_1.名词解释...............................................-157-2.《物业承接查验办法》的理解和适用.......................-158-3.物业承接查验办法.......................................-162-4.《物业承接查验办法》条款内容重点解读...................-167-第五部分参考资料1.如何书写缺陷报告.......................................-172-2.各专业施工合同质量保修年限表...........................-173-3.精装修入户维修管理方案.................................-177-4.入户维修成品保护措施...................................-184-***物业服务集团有限公司GT-ZY-FZ-001-2013（A/0）一、需报集团审批的事项（一）年度交付计划每年12月底之前一级单位每年12月底之前一级单位23//每年1月20日之前根据计划节点年度交付计划的监督实施交付小组（二）人力资源及培训-1-重点首次交付项目经理、工程主管、秩序维护主管对口物业交付前6个月轮岗管理员按计划招聘、到岗工程人员按计划招聘、到岗秩序维护员按计划招聘、到岗编制交付培训材料及培训方案范本3物业服务中心培训每年12月底之前本体建设部二、一级单位自行开展的工作事项（一）项目交付前的培训-2-物业服务中心新员工培训根据培训材料范本确定本园区的培训材料和方案1服务协议、商品房买卖合同、临时管理规约物业交付前4个月级以上人员序号工作内容工作要求/实现目标时间阶段主责部门/人审-3-1交付培训的实施物业交付前1个月服务中心全体人员-4-（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项序号1管理角度提出有益的意见和建议交开发商23可包括（规划布局、交通流线、出入口设关回路设置、给排水管道、后备发电机、45监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡业管理等方面的意见和建议-5-序号6检查施工质量，随时发现各种隐患及缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调试，7并提供成品保护建议。若发现问题或不意见和建议活动等。交付后成立广玉兰小组，进行全员营销。89物业服务中（确定种类量）物业交付前系统现场复核2个月-6-（三）项目承接查验具体工作序号1交付验收工作开物业服务中对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面23456报开发商）物业服务中（组织检查汇总检查结报开发商）物业服务中（组织检查汇总检查结报开发商）-7-序号7对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行交付验收89消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访根据公司资料清单模版制订符合项目资料清单101112的具体承接查验移交资料清单根据资料清单移交，包括各类图纸、交付使用前30天物业服务中管线图等根据政府主管部门核定的物业用房确交付使用前30天物业服务中认单现场核查-8-序号131416181920签订承接查验协议承接查验协议签订-9-（四）各类方案、手册等的编制序号工作内容合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：物业交付前3个月完成初稿，交付后物业服6个月内完善制订管理方案》等交付危机公关方案的制订根据楼盘实际情况编制方案根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘园区服务的各个方面制订合理的管理方案经营管理方案》等园区服务体系方案的制订完成初稿，交付后物业服6个月内完善-10-根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案物业交付前3个月完成初稿，交付后物业服6个月内完善交付前1个月完成物业服办理物业管理费的报批/备案完成物业管理费及相关服务费用的报-11-（五）项目交付前具体现场活动事项序号1自开发公司提供积等资料起三天内物业交付前20天物业服务中心接清单、服务卡等-12-序号9空关房水、电抄表登记单元户各表的原始记录制定水、电、管煤一览对物业管理用房进行装修物业用房启用后物业服务中心1周内桌、椅、复印机等采购，物业用房启用后物业服务中心1周内根据前期物业服务合同等相关协议，开办物资采购完成对开办物资登记入册1周内-13-序号17安装物业管理软件并试运行（OA、财务系统软件）交付前整理完毕钥匙等，并编号2324可能提出的问题统一口径人员安排、交付流程、现场布置、交付培训材料等配合制定现场交付方案物业交付前1个月物业服务中心-14-序号25交付期间及交付后物业服务中心交付完毕后1周内物业服务中心付中发现的问题进行整改34交付总结（整改）-15-***物业服务集团有限公司GT-BF-GC-001-2013（A/0）1目的号《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。2适用范围本办法适用于***物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服务中心。3职责3.1各物业服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。3.2提供专业支持。3.2.1承接查验协议备案及综管指导工作。3.2.2验提供人员配置。3.2.3查验协议评审的流程把控工作。3.2.4承接查验的具体交接、查验工作。3.2.5用测算审核工作。3.2.6-16-用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。3.3集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。4工作程序4.1定义查和验收的活动。4.2原则产的原则。4.3承接查验的前提条件建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件：a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；g）法律、法规规定的其他条件。4.4合同、协议等对承接查验约定要求4.4.1前期工作要求-17-等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定：a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项；c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。4.4.2承接查验补充协议要求设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。4.4.3时间要求项目必须与建设单位在物业交付使用30日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。4.5物业承接查验具体工作程序承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验；第二阶段为成品承接查验。4.5.1承接查验流程确定物业承接查验方案\计划移交项目相关图纸资料查验物业现场共用部位、共用设施设备确认、解决现场查验问题签订物业承接查验协议办理物业交接手续物业承接查验资料保管、移交-18-4.5.2确定物业承接查验方案、制定计划4.5.2.1承接查验方案形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验方案》经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案；b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对《××××项领导小组汇总意见后反馈至项目。4.5.2.2承接查验计划计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。a）建设单位应在签订承接查验协议前30天发出（配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、人出《工作联系单》，索取承接查验计划；b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部（工程部），以便组织落实承接查验；c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。4.5.3移交项目相关图纸资料4.5.3.1并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。4.5.3.2资料遗留问题清单》，对资料遗留问题发《工作联系单》督促建设单位整改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。4.5.3.3完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.3.4协议》中列明《接管物业未移交资料明细表》，并注明补交的具体时限等要求。-19-4.5.3.5核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。4.5.4查验物业现场共用部位、共用设施设备4.5.4.1承接查验部位：a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。4.5.4.2承接查验方法和重点：应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等4.5.4.3承接查验标准：a）内部标准具体按《配电系统设施设备承接查验操作指引》、《给排水系设备承接查验操作指引》、《人防系统设施设备承接查验操作指引》执行；《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、《GB50225人民防空工程设计规范》等等。4.5.4.4-20-围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与建设单位参加查验的人员签字确认。）4.5.4.5写《共用设施设备备品件移交清单》备品配件由现场责任人组织保管。4.5.5确认、解决现场查验问题4.5.5.1的问题和缺陷登记在《接管验收设施设备遗留问题清单》表中，并编制项目（配安防及弱电系统、人防系统）缺陷报告，对遗留问题发《工作联系单》督促建设定或者规定的情形。）4.5.5.2完成整体各系统接管验收合格后，分别按职责权限签字确认。4.5.5.3建设单位整改完成后，由项目与建设单位进行复验。4.5.6签订物业承接查验协议4.5.6.1补充完成本项目的《物业承接查验协议》，经本单位负责人、本单位分管领导同意后报质量管理部评审。4.5.6.2各部门针对方案提出专业评审意见，质量管理部汇总意见后反馈至项目。4.5.6.3建设单位签订。4.5.6.4及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。4.5.7办理物业交接手续4.5.7.1项目在与建设单位在《物业承接查验协议》签订后10日内办理物业交接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。4.5.7.24.5.8备案-21-4.5.8.1项目在物业交接后30日内，将《物业承接查验协议》与《前期物业服务合同》等件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案登记手续。4.5.8.2由项目和建设单位将物业承接查验备案情况书面告知业主。4.6物业承接查验资料保管、移交4.6.1建立档案并妥善保管。4.6.2期物业服务合同终止之日起104.7其他约定（分期开发建设项目管理、质保期管理）4.7.1分期开发建设的物业项目管理：根据开发进度，项目与建设单位对符合交物业时，办理物业项目整体交接手续。4.7.2质保期管理：第二阶段完成验查移交合格后，项目各系统设施设备、各成品分别进入质保期日常运行，物业服务中心工程人员监督管理设施设备的运行，管理人员组织存档。5相关文件5.1建房[2010]165号《物业承接查验办法》5.2GB50243《通风与空调工程施工及验收规范》5.3GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》5.4GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范》5.5GB50225《人民防空工程设计规范》5.6GT-ZY-GC-001《配电系统设施设备承接查验操作指引》5.7GT-ZY-GC-002《给排水系统设施设备承接查验操作指引》5.8GT-ZY-GC-003《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》-22-5.9GT-ZY-GC-004《空调暖通系统设施设备承接查验操作指引》5.10GT-ZY-GC-005《消防系统设施设备承接查验操作指引》5.11GT-ZY-GC-006《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》5.12GT-ZY-GC-007《安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引》5.13GT-ZY-GC-008《人防系统设施设备承接查验操作指引》5.14《档案管理操作指引》5.15附件1《5.16附件2《项目物业承接查验协议（范本）》要求整改的函》6记录6.1GT-R-GC-001《接管物业移交资料清单》6.2GT-R-GC-002《接管物业未移交资料明细表》6.3GT-R-GC-003《共用设施设备系统移交明细表》6.4GT-R-GC-004《接管验收设施设备遗留问题清单》6.5GT-R-GC-005《共用设施设备资料移交清单》6.6GT-R-GC-006《共用设施设备备品件移交清单》6.7GT-R-ZHGL-XXX《工作联系单》6.8《××××项目物业承接查验方案》（无固定格式，不编号）6.9《××××系统物业承接查验计划》（无固定格式，不编号）6.10各系统承接查验记录-23-附件1：（该协议在交接验收时签订）本协议当事人：甲方：房地产开发有限公司法定代表人：地址：联系电话：乙方：物业管理有限公司（注：分公司接管项目，必须由总公司出具授权委托书，授权书范本见附件）法定代表人：地址：联系电话：根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为（注：物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物如下协议，以兹双方共同遵守。项目的物业承接查验事宜达成第一章物业共用部位、共用设施设备基本情况第一条物业共用部位、共用设施设备基本情况物业名称：物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、排屋、别墅、商业用房、办占地面积：平方米。平方米。总建筑面积：约物业交付时间：年月日前。-24-物业共用部位、共用设施设备清单，详见本合同附件一、附件二。第二条备进行检查和验收的活动。第二章物业承接查验期限第三条物业承接查验期限自年月日起至年月日结束。但是，甲方必须在交付使用日前（办法规定15日前，公司规定30日前），与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的全部承接查验工作。交付日期另行明确约定物业承接查验工作完成期限，但必须在实际交付日期前天前完成。第三章物业承接查验内容第四条验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设复验工作，办理物业交接手续等。第五条截至年月在现场查验前移交的项目图纸资料包括但不限于：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网使用文件，并经建设行政主管部门备案；总平图，用地红线图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库工程竣工图等竣工验收资料、通信系统竣工验收证说明等）技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；-25-（五）承接查验所必需的其他资料。协议中注明）……第六条甲方因的图纸资料见附件四。原因，截至本协议签订之日尚未向乙方移交（注：包括但不限于项目根据实际未移交资料进行分类，整理未移交清单，在协议或以附件形式在协议中注明）……甲乙双方约定，甲方于年月日前与乙方完成附件四未移交资料的补充移交，届时双方另行签订补充移交资料的确认文件。第七条截至年月日，甲乙双方已进行查验的项目共用部位、共用设施设备及查验结果内容包括但不限于：（一）共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动垃圾转运设施以及物业服务用房等。法、查验内容（外观、运行、配置等）、查验人、查验问题、双方协商的解决办法、查验结果等整理详细清单，在协议或以附件形式在协议中注明）……第八条的主要问题包括但不限于：等整理详细清单，在协议或以附件形式在协议中注明）……-26-第九条甲乙双方约定，甲方于年月日前完成上述第七条涉及年月日前就该等整改结果与乙方进行复验。甲方承担解决第七条所及查验问题的责任，解决办法如下：……第十条甲乙双方约定，甲乙双方于问题于年月年月日前就整改结果与乙方进行复验工作。年月日前完成上述第八条第十一条目共用部位、共用设施设备的复验工作后，甲乙双方于物业的交接手续。年月日办理第十二条对于现场查验时未能正常运行的共用设施设备或影响正常使用的共用部位等，其保修期起始时间为甲乙双方确认整改完成之日起次日。第四章双方权利义务第十三条甲方的权利义务1、甲方应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。2、甲方与乙方进行承接查验前，甲方必须确保项目同时具备下列条件：（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；-27-（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（7）法律、法规规定的其他条件。4、甲方必须与乙方积极配合，委派落实专人负责物业承接查验工作，与乙方共同完成项目的物业承接查验工作。5、甲方应当在本协议规定期限内与乙方办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及物业共用部位、共用设施设备。6、甲方应当在与乙方完成物业承接查验工作的同时，完成应依法向有关单位移交项目供水、排水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备的移交工作。7、项目属于分期开发的，根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期接手续。8、依据本协议约定，承担、支付物业承接查验费用。9、法律、法规规定及本协议约定的其他权利、义务。第十四条乙方的权利义务1、乙方积极配合甲方完成项目承接查验工作，严格按要求完成各项内容的承接查验工作。2、乙方对甲方移交的图纸资料进行清点、核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。3、乙方对于甲方移交共用部位、共用设施设备进行仔细现场检查和验收，乙方的查验内容仅限于如下三项：（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。对隐蔽部-28-后，积极配合甲方完成复验工作。4、依据本协议约定，向甲方收取物业承接查验费用。5、项目属于分期开发甲方根据开发进度，对符合交付使用条件的物的，与接手续。6、建立和妥善保管本物业承接查验资料档案，及时记录相关情况。7、前期物业服务合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交本物业服务合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业承接查验档案资料。8、积极配合甲方，于项目交付时，将物业承接查验结果、备案情况书面告知项目全体业主。9、自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务。10、乙方自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（1）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；（3）物业承接查验协议；（4）建设单位移交资料清单；（5）查验记录；（6）交接记录；（7）其它承接查验有关的文件。11、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第五章承接查验费用第十五条物业承接查验费用由甲方承担。具体费用为人民币××元整（￥××.00），支付时间及支付方式为：（1）×年×月×日前，甲方支付乙方计人民币××元整（￥××.00）；（2）×年×月×日前，甲方支付乙方计人民币××元整（￥××.00）；-29-（3）……（如费用为一次性支付，直接在协议约定支付时间和方式）第十六条物业承接查验费用主要用于以下开支：（1）乙方从事物业承接查验工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业承接查验所需工具、器械等的采购费；（3）物业承接查验外聘专业机构的服务费；（4）法定税费；（5）其他为完成物业承接查验工作而发生的所有开支（水电费除外）。第六章违约责任第十七条因甲方原因造成，甲乙双方不能在物业交付使用前15日完成物方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方和/或任何第三方损失的，由甲方负责进行赔偿。第十八条方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第十九条止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿（注：按乙方年度物业服务费的5%为上限）。第二十条应当依法承担相应的法律责任。第二十一条责任。第七章附则-30-第二十二条应按有关法律规定及时协商处理。第二十三条双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与协议具有同等法律效力。第二十四条可提请项目所在地人民法院裁决。第二十五条本协议共页，壹式份，甲乙双方各执份，报辖区物业管理主管部门（备案）份，具有同等法律效力。第二十六条本协议自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。第二十七条本协议附件与本协议具有同等法律效力。甲方：房地产开发有限公司代表人（签名）：签署日期：年月日乙方：物业管理有限公司代表人（签名）：签署日期：年月日签署地：-31-附件2（建设单位）根据贵司与我司物业承接查验相关联系人于确认的关于如下问题（详见附件1）。为更好的对项目相关设施设备、共用部位进年月日签字任风险，特要求贵司与整改，并于整改完成后请及时回函年月日前完成附件1中所涉问题的日内通知我司一同对整改事项进行复验。物业服务有限公司年月日二〇***物业服务集团有限公司-32-GT-ZY-GC-009-2013（A/0）279号《建设工程质量管理条90136号《城市地504令第号《省城市建设档案管理办法》等法律法规规定。-33-料-34-料8-35-料-36--37-料料-38-料-39-***物业服务集团有限公司GT-ZY-GC-001-2013（A/0）减少物业管理服务中所管理的配电系统安全责任和风险，获得建设单位、业主、集团三赢，特制订本指引。2适用范围适用于集团所属各物业服务中心园区配电系统设施设备的承接查验。3职责3.1物业服务中心所属一级单位负责人负责对高压配电机房和设施设备承接查验，并负责最终承接查验完成签字。3.2各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验培训、指导、协助、沟通工作，并在最终承接查验完成签字。3.3物业服务中心负责人负责承接查验组织、协助、沟通、资料存档工作，并负责最终承接查验完成签字。3.4物业服务中心工程主管负责承接查验计划的制定、现场组织和调度、沟通，以及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验完成签字。4工作程序4.1线路敷设和安装查验要求4.1.1导线的截面积、负荷、连接、敷设方式走向必须符合设计要求。4.1.2导线的连接必须紧密、牢固，连接处不得有断股和损伤。4.1.3绝缘层必须完好可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须＞0.5mΩ,瓷件表面严禁有裂纹、缺损等缺陷。4.1.44.1.5安装要求a）并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱（板），其中心轴线、垂直偏差、距地面高度，按GB50259《电气装置安装工程电气照明装置施工及验收规范》，其垂直偏差不应大于3mm；照明配电箱底边距地面高度宜为1.5m；同一场所安装的插座高度应一致，同一室内安装的插座高度差不宜大于5mm，并列安装的相同型号的插座高度差不宜大于1mm；-41-b）暗装开关、插座的面板、盒（箱）周边的无间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装直流或不同电压等级的插座安装在同一场所时,应有明显的区别，且必须选择不同结构、不同规格和不能互换的插座，其配套的插头，应须一致；c）大型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施；d）照明配电箱（板）的安装和回路编号清晰；e）回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能,机箱保护接地；f）照明变压器的安装应符合下列要求：2）外壳、铁芯和低压侧的任意一端或中性点，均应接地或接零。4.2照明器具查验要求4.2.1各种吊灯离地距离不应少于2.5m。4.2.2同一室内成排安装或对称安装的灯具，其中心偏差不小于5mm。4.2.3插座a）明插座距地高度为1.8m，暗插座距地高度为0.3m；b）插座接线孔排列位置：单相双孔垂直排列时为上相下零，水平排列时为左零右相；单项三孔插座，保护接地线在上孔，左零右相；c）插座的接地线需敷设，不与工作零线混同。4.2.4开关a）各种开关工作正常，开关安装的位置应便于操作，开关边缘距门框的距离宜为0.15～0.2m，跷板开关距地面高度宜为1.3m；b）各种开关方向应一致，向上为“合”，向下为“断”；d）切断单线的开关应切断相线；e）暗开关、暗插座的盖板紧贴墙面，四周无缝隙。4.2.5螺口灯头相线接在中心触点，零线接在螺纹端子上。4.2.6料导线。-42-4.2.7各种用电器具及其支架安装应牢固、端正，并符合消防要求。4.3避雷设施及接地装置查验4.3.1焊接、防锈、埋深、间距应符合规范。4.3.24.4照明配电箱（板）的查验4.4.1照明配电箱（板）内的交流、直流或不同电压等级的电源，应具有明显的标志。4.4.2导线引出面板时，面板线孔应光滑无毛刺，金属面板应装设绝缘保护套。4.4.3照明配电箱（板）内，应分别设置零线和保护地线（PE线）汇流排，零线和保护线应在汇流排上连接，不得绞接，并应有编号。4.4.4照明配电箱（板）上应标明用电回路名称。4.5物业水、电、气、热表过户承接查验流程4.5.1物业服务中心应按附件《计量仪表（水、电、气、热表）承接查验流程》步骤承接查验水、电、气、热表，并做好过户手续。5相关文件5.1GB50259《电气装置安装工程电气照明装置施工及验收规范》5.2GT-BF-GC-001《物业承接查验管理办法》5.3附件1《计量仪表（水、电、气、热表）承接查验流程》6记录6.1《配电房验查表》GT-R-GC-013-43-附件1：提供填好各数据的各市政计量表过户单确认抄表时间：计量表显示是先用后抄表缴费，表单月完成费用承担协商后盖章确认确认单价：尖、峰、谷、平段单价不同，为后期节能管理方案提供依据确认表号：表号是身份证，建立检测计量台账的自编号与此必须一一对应移交确认自装2级内部计量表安装位置和管辖范围移交确认自装3级等（直至最后一级）内部计量表安装位置和管辖范围按表数计费：实际抄表加损耗费用按数量比例估算费：无法表计和叠加使用的同类耗能设备可以按各使用数量按比例分摊能耗费用按功率比例估算费：无法表计和叠加使用的耗能设备可以按各使用功率按比例分摊能耗费用计算各用量的单位的用量和市政表损耗，以此来协商各单位分摊承担费用按户数比例估算费：无法表计和叠加使用的耗能设备可以按各使用户数按比例分摊能耗费用按时间比例估算费：无法表计和叠加使用的耗能设备可以按各使用时间阶段按比例分摊能耗费用按约定计费：无法表计和叠加使用的耗能设备按各使用单位约定加损耗费用分摊能耗费用画出的系统图按用量的单位分别标注各类颜色进行区别-44-***物业服务集团有限公司GT-ZY-GC-002-2013（A/0）1目的为规范***物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对给排避和减少物业管理服务中所管理的给排水系统安全责任和风险，获得建设单位、业主、公司三赢，特制订本指引。2适用范围适用于集团所属各物业服务中心园区给排水系统设施设备的承接查验。3职责3.1物业服务中心所属一级单位负责人负责给排水系统的机房和设施设备的承接查验，并负责最终承接查验完成签字。3.2各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验的培训、指导、协助、沟通工作，并负责最终承接查验完成签字。3.3物业服务中心负责人负责承接查验的组织、协助、沟通、资料存档工作，并负责最终承接查验完成签字。3.4物业服务中心工程主管负责承接查验计划的制定、现场组织和调度、沟通，以及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验完成签字。4工作程序4.1给水管道的布置与敷设要求4.1.1方式。4.1.2保护管道不受损坏。埋地管避免受重压，管道不宜穿沉降缝、伸缩缝，不-45-能穿排水沟、烟道。4.1.3不影响建筑物的使用，不得穿越配电间。4.1.4道与其相临管道及建筑结构应按规范保持最小净距。4.1.5管道承重墙（横管）、楼板（立管），均应预留孔洞。4.1.6引入管做法：基础下通过（浅基）做支墩，穿基础做防水套管。4.1.7空间管道敷设的固定支托架应牢固可靠。4.2给水、给水所需水压及室内给水管道的水压试验4.2.1验，并作好记录，以备查验。4.2.2进行吹洗，除去杂物，使管道清洁，并经有关部门取样化验，达到国家《生活饮用卫生水标准》才能交付使用。4.2.3表前与阀应有不小于8倍水表接口直径的直线管段，表外壳距墙表面净距为10-30mm，水表进水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。4.2.4自来水系统应保证一定的水压，使能供给足够的业主生活用水。4.2.5经验法：层高不超过3.5M的民用建筑自室外地面算起：一层：100KPa；二层：120KPa；三层以上每增加一层增加40KPa。4.2.61.5小于0.6MPa。4.3水泵的设置和泵房要求4.3.1泵房原理防震、防噪音房间，室内良好通风采光，防冻排水措施。4.3.2水泵布置要便与起吊、安装、维修、管道力求最短、弯头少；水泵机组基础须高出地面0.1M。启闭尽可能自控，抽水时应优先考虑灌入式吸水（以便及时启动）。4.3.3水泵房各项功能验查:-46-a）生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常（检查方法：实地观察）；b）转动各阀门，是否正常（检查方法：实地观察）；d）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（检查方法：观察；无强烈震动或强烈摩擦声）；检查仪表工作情况（检查方法：观察）；e）机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）；g）变频器的工作情况（检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符）；i）转动平时不用的阀门，开启备用泵，查看是否正常（检查方法：观察及试验）；j）相关的运行状态标识是否齐全（检查方法：观察）；k）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象（检查方法：观察）。4.3.4压力表，并应有防止水锤的装置（缓闭止回阀，水锤消除器）。4.3.5水管可用挠曲橡胶接头，管道穿墙处设玻璃纤维等柔性物。4.4水箱的配管、附件及设置要求4.4.1进水管：水位控制器（液压阀浮球阀）设阀门，浮球阀不少与2个。4.4.2出水管：侧壁接高于箱底50mm，防沉淀物进入配水管网，需设阀，底部接高于箱底50mm。4.4.3溢流管：在水箱最高水位上50mm比进水管大一级，溢流管上不许设阀门。4.4.4水箱液位与水泵连锁时应采用自动水位报警装置。4.4.5泄水管：水箱底部接出，检修、清洗时泄水，设阀门可与溢流管相连后用同一管道排出；通气管：以利水箱内空气流动DN≧50mm，口朝下并设网罩。-47-4.4.6水箱净高不小与结冻结露可能时，要采取保温措施。4.5排水管道的布置与敷设4.5.1要有安装维修距离。4.5.2排水立管应接近排水量大，水中杂质多的排水点处，立管不得穿过卧室，宜靠近外墙，减小排出管长度，立管应设检查口。4.5.3宜小于0.15m。直线较长的埋地管应设清扫口，距离按设计规范要求。排出管与室外管在检查井内连接，检查井距建筑物最小距离一般为3m。4.5.4伸顶通气管出屋面0.3m加积雪厚，有人停留则需2m；专用通气立管每隔2层与污水立管连接，结合通气管下端横支管以下与污水立管以斜三通连接。4.6常规住宅验收及步骤作业方法4.6.1验收工具对室内给排水系统检查时应以两人为一组进行操作，至少需配备以下工具：a）对讲机两个；b）封箱带若干卷；c）水桶一个；d）A4写字板一块。4.6.2验收标准各验收标准可包括：a）阳台、厨房、卫生间地面有坡度，并向地漏方向倾斜，无倒泛水；b）给水系统管道完好，无渗漏水，无锈迹；管道接头无渗水；水龙头流水畅通，接头无漏水；c）排污管道安装牢固，外观完好无损，配件齐全，排水畅通；d）地漏过滤篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。4.6.3具体操作方法4.6.3.1检查主要给、排水管道的竣工报告、灌通水试验、通球试验记录。-48-4.6.3.2自来水总阀，并抄下水表读数。次日，检查水表读数，看是否渗水。4.6.3.3上、一人在楼下，分工操作。4.6.4.4楼上验收人员的操作:a）打开该户自来水阀门；b）检查地漏是否破损，水桶接水后向阳台、厨房、卫生间地面倒水，观察水流是否流向地漏，如果有积水、倒泛水即为不合格；c）打开每个水龙头看流水是否畅通，接头是否漏水；d）检查水表读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；e）从楼上的各个排水口用水桶灌水（包括地漏），用对讲机联系楼下的验收人员注意观察；f）关闭该户自来水阀门。4.6.4.5楼下验收人员的操作:a）检查排水管道是否安装牢固，配件齐全；b）用封箱带封闭排水口（包括地漏）；c）得到楼上验收人员的通知后，观察排水管道，接口处有无渗水现象；d）各户验收完毕后，楼上验收人员从顶层管道口释放小球，楼下人员在地面对应管道井内接球，查看是否能接到；e）次日观察阳台、厨房、卫生间的天花板，看是否有渗水现象。（为提高房屋验收人员检查有无渗水现象）。5相关文件5.1GB5749《生活饮用水卫生标准》5.2GT-BF-GC-001《物业承接查验管理办法》6记录6.1《水泵房验查表》6.2《排污泵验查表》-49-***物业服务集团有限公司GT-ZY-GC-003-2013（A/0）1目的为规范***物业服务集团有限公司（以下简称集团）各物业服务中心对园区共用的地下层、大堂、门厅（单元）与楼道、电梯厅与通道、卫生间、楼顶、外2适用范围适用于集团所属各物业服务中心园区的楼宇及精装修系统的承接查验。3职责3.1物业服务中心所属一级单位负责人负责对园区的楼宇及精装修系统承接查验，并负责最终承接查验完成签字。3.2各一级单位物业管理部（工程部）负责承接查验培训、指导、协助、沟通工作，并负责最终承接查验完成签字。3.3物业服务中心负责人负责承接查验组织、协助、沟通、资料存档工作，并负责最终承接查验完成签字。3.4物业服务中心工程主管负责承接查验计划的制定、现场组织和调度、沟通，以及完成缺陷报告与缺陷整改复查工作，并负责最终承接查验完成签字。4工作程序4.1签订一房一验协议4.1.14.1.2编写户内装修各阶段查验计划及户内装修成品保护方案。-50-4.2楼宇及精装修系统设施设备查验标准4.2.1屋面4.2.1.1卷材屋面质量标准及检验方法，应按行验收。质量要求或允许偏差在雨后检查，必要时可先用蓄水法检查。卷材与基层之间（半铺、空铺、花铺法除防水层粘外）和各层卷材之间应粘贴牢固，表面平用水条或钢筋头轻划表整，不得有皱折、气泡、空洞、起壳和翘面及观察检查。边。用手摁和观察检查。的空隙均应铺贴牢固和封闭严密。檐口、天度均匀一致，并符合设计要求，雨水管应垂直，每节管均应边接紧密，并牢固地固定在墙上或柱上。1）平屋顶长边搭接宽度不小于70mm，短卷材搭接边不小于100mm；施工过程中用尺检查，评定质量时检查施工记录。原材料、半成品和成品质量，应符合设计检查出厂合格证试验报要求和规范规定。告和现场检验记录。注：1～6项检查数量，按铺贴面积每100㎡抽查一处，但不应少于3处。4.2.1.2混凝土刚性防水屋面质量标准及检验方法序质量要求或允许偏差屋面不得有积水或渗漏在雨后检查必要时可选用蓄水法检查。屋面防水层坡度（包括沿口、沿沟）应符屋面坡度2和表面平整度合设计要求，其表面平整度有2m直尺检观察检查和用2m靠尺及查；最大空隙不应超过5mm，空隙仅允许楔形塞尺检查。平缓变化，每米长度内不得多于一处。-51-质量要求或允许偏差混凝土防表面不应有起壳、起砂或裂缝，钢筋位置观察检查或用尺检查。分格缝的设置应符合设计图纸和规范要4油膏嵌缝求；防水油膏应嵌填严密，粘结牢固，表观察检查和用尺检查。面平整。原材料、半成品和成品的质量，应符合设检查出厂合格证、试验报5材质情况计要求和规范的规定。告和现场检验记录。4.2.2地下室隐蔽工程4.2.2.1合，无裂缝、损坏、气泡、脱层或滑动现象。4.2.2.2管道、电缆等穿过防水层处应封严，不渗水。4.2.2.3变形缝的止水带不得有折裂、脱焊、或脱胶，预埋件螺栓应拧紧，缝隙应用填缝材料封严。4.2.2.4电梯基坑、地坪、墙面不得有裂缝、析盐、渗水和积水，地下室顶不得有滴水或渗水。4.2.3地面GBJ209《地面与楼面工程施工与验收规范》执行，卫生间、橱房、阳台（外走廊）地面标高应比居室地面标高低20-50mm，并向地漏处泛坡洞口必须填塞严密，不得渗水。水泥地面质量标准及检验方法见下表。4.2.3.1水泥地面质量标准及检验方法项目必须符合设计要求和施工规范规检查试验报告和测定记粘结牢固，不应有空鼓（空鼓面面层与基层的结合积不大于用小锤轻击和观察检个检查范围内不多于2处，则可查。不计）。情况密实压光，不得有起砂、脱皮、3面层表面质量情况裂缝等缺陷，也不应有残浆。分格缝应顺直清晰，深浅一致。-52-项目地面坡度和方向正确，在地漏的房间不得有倒泛水。用坡度尺或泼水检查。用2m直尺和楔形塞尺检查。细石混凝土拉5m线检查，不足5m拉通线和尺量检查。拉5m线检查，不足5m拉通线和尺量检查。深浅应一致、格线应平直。注：检查数量应按有代表性的自然间抽查10%。楼梯踏步、台阶按每层梯段为一处，但均不少于34.2.3.2大理石/磨光花岗岩板块地面的质量标准及检验方法序1检验方法面层材质、色调对照文件目测。观察可用小锤轻击检查。23板块面层表面合格近，擦缝饱满、平整洁净。4板块镶贴度一致，上口平直。观察、尺量、用小锤轻击检查。优良洁净、颜色一致、结合牢固，出墙高度、厚度一致，上口平直。合格用料尺寸准确，边角整齐，拼接严密。地面镶边铺设6观察、尺量。顺直。优良-53-序7检验方法地面烫硬蜡、擦软蜡，蜡洒布均匀不露底，色泽一致，表面洁净。上蜡质量观察、手摸。地面烫硬蜡、擦软蜡，蜡洒布均匀不露底，优良4.2.4抹灰4.2.4.1为普通、中级、高级三个等级。a）变通抹灰：分层抹平、修整、表面压光，适用于仓库、车库、地下室等附属用房；b）中级抹灰：阳角找方、设置标筋、分层抹平、修整、表面压光，适用于一般要求的民用建筑；c）高级抹灰：阴阳角找方、设置标筋、分层抹平、修整、表面压光，常用于高级居民用建筑。4.2.4.2一般抹灰工程的质量要求及检验方法检验方法大面光滑，接槎平顺。观察与手摸检查。普通抹灰表面光滑、洁净，接槎平顺。表面光滑，接槎平整，线角顺直（毛面纹路基本均匀）。观察与手摸中级抹灰高级抹灰表面光滑、洁净，颜色均匀，线角和灰线平直方正。观察与手摸检查。表面光滑、洁净，颜色均匀，无抹纹，线角和灰线平直方正，清晰美观。尺寸正确、边缘整齐；管道后面平顺。观察检查。尺寸正确、边缘整齐、光滑；管道后面平顺。护角材料高度符合施工规范规定；门窗框与墙体间缝隙填塞密实。观察、用小锤轻击或尺量检查。护角符合施工规范规定，表面光滑平顺；门窗框与墙体间缝隙填塞密实，表面平整。-54-检验方法横平竖直。观察检查。宽度、深度均匀、平整光滑、楞角整齐，横平竖直、通顺。滴水线顺直；滴水槽深度、宽度均不小于10mm。观察或用尺量检查。流水坡向正确；滴水线顺直；滴水槽深度、宽度均不小于10mm，整齐一致。4.2.4.3装饰抹灰工程的质量要求及检验方法检验方法石粒紧密平整，色泽均匀，无掉粒。石粒清晰，分布均匀，紧密平整，色泽观察检查一致，无掉粒和接槎痕迹。表面平整光滑，石子显露均匀。表面平整光滑，石子显露密实均匀，无观察检查剁纹均匀顺直，深浅一致，颜色一致，观察检查石粒粘结牢固、分布均匀，表面平整，颜色一致。石粒粘结牢固、分布均匀，表面平整，观察检查阳角处无黑边。表面平整，沟纹清晰，留缝整齐，色泽均匀，无掉角、脱皮和起砂等缺陷。拉条顺直清晰，深浅一致，光滑洁净，花纹、斑点、颜色均匀。表面平整，石粒粘结牢固，颜色均匀。1、观察优良颜色一致。-55-检验方法1、观察观察检查横平竖直、通顺。合格优良观察或尺量流水坡向正确，滴水线顺直；滴水槽浓检查度、宽度均不小于10cm，整齐一致。4.2.5铝合金门窗4.2.5.1铝合金门窗上相邻构件不应有明显色差，表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，装配连接处不应有外溢胶粘剂。推拉窗的滑槽内不得积水，许偏差如下：4.2.5.2铝合金门窗安装质量要求和检验方法检验方法合格关闭严密，间隙基本均匀，开关灵活。优良关闭严密，间隙均匀，开关灵活。观察和开闭检查。少于设计要求的80%。观察和用深度尺检查。计要求。自动定位准确，开启角度为90°±3°，关闭时间在3-15s范围之内。自动定位准确，开启角度为90°±1.5°，尺检查。关闭时间在6-10s范围之内。尺量检查。达到各自的功能，端正美观。4门窗附件安装门窗框与墙体填嵌饱满密实，表面平整，光滑，无裂缝，观察检查。6门窗外观合格观察检查。大面光滑，无气孔。-56-检验方法观察检查合格7密封质量观察检查。关闭后各配合处无缝隙，不透气、透光。4.2.5.3铝合金门窗安装质量的允许偏差序用3m钢卷尺检查。门窗槽口对边尺寸之差门窗槽口对角线尺寸之差用3m钢卷尺检查。用3m钢卷尺检查。门窗框（含拼樘料）的垂≤2000mm用线坠、水平靠尺检查。4门窗框（含拼樘料）的水平度56用水平靠尺检查。用深度尺或钢板尺检查。门窗框扇搭接宽度差>2㎡±1.5如果需要进行4-6项的检查，则记录后请工程技术人员予以实施。4.2.6油漆4.2.6.1油漆检查的关键项目是脱皮（漆膜开裂后卷起，逐渐脱落）、漏刷（漆未涂到的地方）、反锈（铁件上刷漆后,出现锈斑或薄膜透黄），油漆工程基本项目合格要求如下表。4.2.6.2油漆基本项目的合格要求12大面无小面允许偏差2mm大面无小面允许偏差1mm3分色裹楞-57-偏差不大于1mm平直颜色一致无刷纹五金洁净基本洁净洁净五金玻璃等优良洁净洁净4.2.7吊顶工程4.2.7.1吊顶工程所用材料、品种、规格、颜色以及基层构造、固定方式应胶合板、玻璃、PVC、铝扣板等为罩面板）。4.2.7.2龙骨安装位置必须正确，连接牢固，无松动，主龙骨无明显弯曲，木吊杆无裂缝，罩面板安装必须牢固，无脱层、翘曲、折裂、缺楞、污垢以及图案缺损或缺陷，表面应平整，边缘整齐，色泽一致。跨度较大及自重较大的需采用膨胀螺丝固定。4.2.7.3安装尺寸偏差及检验方法符合下表要求：1m钢直尺，楔形随机测一处垂直的二个方向，拉线检查，不足5m拉一次，超过5m随机拉二次，取最大值3压条平直4接缝高低5压条间距6吊顶水平≤34.2.8地下车库4.2.8.1坡道与采光口a）坡道地坪流水顺畅无积水、空鼓、脱落；b）入口钢架焊接不变形，无生锈，表面油漆好；c）入口顶棚及采光口顶棚不变形，无裂缝，不渗漏，无破损；-58-d）采光口防雨沿无渗漏，沿边有绿化等防护处理。4.2.8.2墙面与地a）侧墙及顶部无空鼓、渗漏水绩、粉刷层无脱落；b）地坪平整无积水、无空鼓、无脱落。4.2.8.3灯具无松动，能开启。4.2.8.4配电箱内开关能正常使用，线接头不松动，无焦痕，电线铜线无外露，标识完整。4.2.8.5晰。4.2.8.6指示标识及车位标识齐全。4.2.8.7消防箱a）铝合金门、锁无破损，开关无松动；b）内表面油漆完好无脱落；c）消防水带不发霉，断裂与喷枪连接好；d）水喷枪与接口齐全，能连接消防栓水接口，外观无缺口；e）水带挂架无松动；f）报警按扭完整，开与关良好。4.2.8.8喷淋a）压力表安装牢固不渗漏，读数正确；b）阀门开与关好，不渗漏，外观好；c）给水管道安装牢固，不渗漏，无生锈碰损。4.2.8.9火警报警器与指示a）烟、温感安装牢固无松动，外观好，与消控中心联动好；b）安全指示灯无裂缝缺角，无划伤，指示正确；c）火灾显示盘无裂缝缺角，无划伤，报警显示正确清晰。4.2.9毛坯房室内的验查4.2.9.1梁、柱、板梁、柱、板，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和裂缝，无钢筋外露（检查方法：观察。如有疑问应在验收表上注明并报告工程主管）。4.2.9.2天花板-59-抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍（检查方法：观察。重点观察天花板是否变色，是否漏刷）。4.2.9.3墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直（检查方法：观察，用小手槌轻扣墙面。如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓。发现裂缝、空鼓、污渍的，就用红色粉笔将其圈出）。4.2.9.4地（楼）面a）毛地面（厨房、卫生间为此类地面）：平整，无裂纹、空鼓。卫生间厨房地面标高应比居室地面标高低符合标准）；b）水泥砂浆地面：抹灰平整，压光均匀，无空鼓、裂缝，起泡等缺陷。地面不应有残浆，分格缝应顺直清晰，深浅一致（检查方法：观察，用小手槌轻扣地面。如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓）。4.2.9.5进户门表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，无明显划痕、裂缝，油漆均关闭后不晃动；配件齐全、门锁、暗插销无锈蚀，开启灵活（检查方法：观察；隙，如果有漏光，则表明间隙过大；用手轻晃进户门，如有晃动感或门框与墙接常；关闭户门后，用手推进户门，如有明显晃动，即为不合格）。4.2.9.6阳台门表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤；门锁和门把手灵活，无锈蚀玻璃无裂缝，无明显划伤、疵点、气泡、残胶；密封胶以及橡胶压条不断开、脱-60-与门框的接缝处，检查是否翘曲不平；用手摸门框、压条，检查是否有划痕、压条是否断开，接逢是否合理）。4.2.9.7固定窗表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，窗框平整，无明显划痕和残胶，无明显色差；玻璃无裂缝，无明显划伤、疵点、气泡；密封胶以及橡胶压条不断开、脱开，接逢规范、合理；铝合金压条接缝规范、合理；窗框边缘有渗水现象；外窗台斜度为外低内高（检查方法：观察；用手模门框、压条，检查是否有划痕、压条是否断开，接缝是否合理；单指轻击玻璃，无轻微晃动现象。如观察认为窗户的水平度、垂直度等有问题，可用钢卷尺检查）。4.2.9.8活动窗水，推拉窗应有防止脱轨跌落的保险档块（检查方法：对活动窗进行开关操作，判断其是否过紧或过松；对防滑块等配件逐一进行检查）。4.2.9.9插座a）电器插座：安装水平、牢固，完好无损，相位正确，表面无水泥、抹灰插座，是否满足“左地右火”的规定，地线连接是否正常）；b）有线电视插座：只进行外观验收，安装水平、牢固，完好无损，表面无水泥、抹灰（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面）；c）电话插座：只进行外观验收，安装水平、牢固，完好无损，表面无水泥、抹灰（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面）。4.2.9.10室内照明a）开关：安装水平、牢固，完好无损，控制正确，表面无水泥、抹灰（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面；进行开关操作，检验控制是否正确）；b）防水开关、防水插座：除满足普通开关、插座的要求和检查方法外，还应检查防水面罩是否完好，并对防水面罩进行开关操作；c）灯泡：打开开关后能正常照明；-61-d）阳台照明灯具：灯罩完好，无明显污渍，照明正常（观察；打开灯具检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常）。4.2.9.11室内配电箱安装牢固，配件齐全，空气开关符合型号规定；箱盖完好无损坏；固定螺丝牢固，不锈蚀（检查方法：对空气开关进行一次操作；轻触固定螺丝不晃动）。4.2.9.12室内可视对讲系统液晶显示清楚（检查方法：观察；进行可视对讲操作）。4.2.9.13窗台外墙涂料不脱落，起皮；窗台内高外低，泛水正常，无向室内倒流缺陷。a）从天台或顶层房间窗户自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；b）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无泛水。4.2.9.14阳台a）瓷砖地面和墙面：粘贴牢固，无缺棱掉角；表面无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线顺直；对缝沙浆饱满，线条顺直（检查方法：目视观察）；c）阳台护栏玻璃：安装牢固，无明显气泡、划痕，表面无残胶，中间的玻璃胶顺直、严密无气泡、空隙（检查方法：目视观察，并力推玻璃，无晃动）。4.2.10精装修房室内的验查4.2.10.1进户门表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，无明显划痕、裂缝，油漆均关闭后不晃动；配件齐全、门锁、暗插销无锈蚀，开启灵活。4.2.10.2阳台门表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤；门锁和门把手灵活，无锈蚀玻璃无裂缝，无明显划伤、疵点、气泡、残胶；密封胶以及橡胶压条不断开、脱开，接逢规范、合理；铝合金压条接缝规范、合理；附件齐全。-62-4.2.10.3固定窗表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤；窗框平整，无明显划痕和残胶，无明显色差；玻璃无裂缝，无明显划伤、疵点、气泡；密封胶以及橡胶压条不断开、脱开，接逢规范、合理；铝合金压条接缝规范、合理；窗框边缘有渗水现象；外窗台斜度为外低内高。4.2.10.4活动窗水，推拉窗应有防止脱轨跌落的保险档块。4.2.10.5室内配电箱安装牢固，配件齐全；空气开关符合型号规定；箱盖完好无损坏；固定螺丝牢固，不锈蚀；开关能正常使用，线接头不松动，无焦痕，电线铜线无外露，标识完整。4.2.10.6电器插座安装水平、牢固，完好无损，相位正确，表面无水泥、抹灰。4.2.10.7有线电视插座a）外观验收，安装水平、牢固，完好无损，表面无水泥、抹灰；b）信号测试，＞75db。4.2.10.8电话、网络插座a）外观验收，安装水平、牢固，完好无损、表面无水泥、抹灰；b）信号测试，万用表测试电话直流48v（非脉冲电压），网线测试仪测试4组灯亮。4.2.10.9开关安装水平、牢固，完好无损，控制正确，表面无水泥、抹灰。4.2.10.10防水开关、防水插座除满足普通开关、插座的要求和检查方法外，还应检查防水面罩是否完好，并对防水面罩进行开关操作。4.2.10.11灯灯具无松动，打开开关后能正常照明。4.2.10.12阳台照明灯具-63-灯具无松动，灯罩完好，无明显污渍，照明正常。4.2.10.13室内可视对讲机液晶显示清楚。4.2.10.14窗台外墙涂料不脱落，起皮；窗台内高外低，泛水正常，无向室内倒流缺陷。4.2.10.15阳台a）瓷砖地面和墙面：粘贴牢固，无缺棱掉角；表面无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线顺直，对缝沙浆饱满，线条顺直；b）护栏：无明显色差，划痕；c）阳台护栏玻璃：安装牢固，无明显气泡、划痕，表面无残胶，中间的玻璃胶顺直、严密无气泡、空隙。4.2.10.16天花板抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。4.2.10.17给排水a）阳台、厨房、卫生间地面有坡度，并向地漏方向倾斜，无倒泛水，水桶接水后向阳台、厨房、卫生间地面倒水，观察水流是否流向地漏，如果有积水、倒泛水即为不合格；b）给水系统管道完好，无渗漏水，无锈迹；管道接头无渗水；打开每个水件或阀门之间连接牢固、紧密，便于使用及维修，接头是否漏水；检查水表读数运转是否正常，并抄下水表读数，次日，检查水表读数，看是否渗水；目视外观完好无损，镜面无损伤；c）检查排水管道是否安装牢固，外观完好无损，配件齐全，管道安装应横平竖直，铺设管卡固定牢固，坡度符合要求（＞5°），从楼上的各个排水口用看是否有渗水现象；d）卫生器具质量良好，水笼头应是瓷芯，接口不得渗漏，安装应平正、牢-64-固、部件齐全、制动灵活。4.2.10.18阳台护栏玻璃目视观察，无明显气泡、划痕，表面无残胶，中间的玻璃胶顺直、严密无气泡、空隙，用力推玻璃，安装牢固，无晃动。4.2.10.19护栏（阳台与室内窗）用抹布擦去表面灰尘，无明显色差，划痕；用力推护栏，无晃动，牢固无脱焊。4.2.10.20墙纸平整、无气泡，接缝＜0.5mm，花纹拼接自然、无明显错位，转角与上下结合无撕裂、无空鼓、切痕整齐（检查方法：目视观察，用手面刷墙纸，无弓凸，未有异声，无灰尘）。4.2.10.21户内信息箱a）数据模块：户外弱电井找出进户数据线，接好检测仪的发射仪，在户内对模块上每个点使用检测仪的接受器检测，全部点有信息完好，否则为不良品；息完好，否则线路或插板故障；b）语音模块：同样采用数据模块方式进行检测；c）有线电视：户外弱电井找出进户射频线，接好信号发射仪，在户内对模则线路或插板故障；d）接警模块：该模块为业主接警使用。数据、语音段：按数据模块检测法；射频段：按有限电视检测法。4.2.10.22地板a）表面油漆参照油漆基本要求操作，无变色；地板拼接：接缝大小均匀，平整无起翘，墙角边接缝由踢角线全面覆盖，结合面缝隙均匀；b）检查地板松动：脚踏每块地板，未有松动感，及产生异音；检查地垄松动：分几块区域，站在中间跳跃几下，未有松动感，及产生异音；缝隙；表面油漆参照油漆基本要求操作，无变色；检查松动：手压，未有松动感，及产-65-生异音。4.2.10.23电地热板a）绝缘检查：摇表一根表棒接地热开关下接线端，另一表棒接地，测量电阻＞200KΩ；b）热源检查：开启地热电源约3分钟，用手感受地热地坪，各区域发热温度基本均匀。4.2.10.24热水地热板a）试压试验：采用空压机设定4公斤压力，一头接入空压机，另一头封闭，进行空压加压测试，达到平衡后压力无变动；b）热水加压测试：接入热水，进行循环，进行热水加压测试一周，检查地面和下层顶板无渗漏点；无渗漏和管道变形；开关不同房间启动按钮，分水器对应管道阀门开启。4.2.10.25户内新风a）噪音检查：开启新风机10分钟，听新风机转速均匀，无异音，房门关闭房内无声音；b）进风检查：在房间新风口上用一张纸感受有风向外吹动；c）滤网检查：检查新风机检修口是否有，并检查是否对维修和拆洗滤网操作方便；检查新风机是否有滤网及滤网清洁程度。4.2.10.26户内中央空调a）噪音检查：开启房间空调20分钟，听室外机转速均匀，无异音，房门关闭房内仅风声、无杂音；b）进风检查：检查进风百叶是否有滤网，拆洗方便；拆下进风百叶，进风管与百叶、出风管和百叶接口良好，无松动和漏气，铁风管保温良好；在房间出80%以上的设定温度；检查各空调管道（包括冷凝水管）保温必须良好，外表无挂冷凝水珠；在空调冷凝水托盘加水，未在托盘积水。4.2.11会所的验查-66-4.2.11.1房屋验查参照4.4.9和4.4.10验查方法进行验查。4.2.11.2配套给排水验查程等。a）管道安装应横平竖直，铺设牢固，坡度符合要求，安装完毕应及时用管卡固定，管材五金件或阀门之间不得有松动；b）装的阀门型号、规格和位置应符合设计要求，连接牢固、紧密，便于使用及维修；c）排水栓、地漏安装应平整、牢固、低于排水表面，无渗漏；d）卫生器具质量良好，水笼头应是瓷芯，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。4.2.11.3配套电气验查a）电气布线应采用暗管敷设，导线在管内不应有结头和扭结。导线、电话线、电视线及其他通信线等不得安装在同一管道中，管间距应大于10cm；b）管线敷设时，管内导线的总截面积不应超过管内径截面积的40%；c）接地保护应可靠，导线间和导线对地间的绝缘电阻值应大于0.5Ω；150mm，的原则；e）开关、插座安装牢固，位置正确，盖板端正，表面清洁，紧贴墙面，四周无空隙，同一