2011年四季度重庆房地产市场分析总结报告

2011年四季度市场报告一、房地产市场概述1、宏观经济1-11月，我市社会经济发展运行正常，主要经济指标平稳增长，物价上涨趋势放缓。1.1主要经济指标1.1.1工业生产1-11月全市规模以上工业企业完成生产总值10689.66亿元，同比增长28.1%，增速较1-10月回落0.1个百分点；利润总额391.91亿元，同比增长18.9%；规模以上工业增加值同比增速22.6%，较全国增速高出8.6个百分点，增速连续四个月保持全国第一。大中型企业。1-11月，全市规模以上大中型企业总产值7027.64亿元，同比增长25.1%，增速较1-10月回落0.4个百分点。轻、重工业。1-11月，轻工业完成总产值3032.33亿元，同比增长21.5%，增速较1-10月回落0.1个百分点；重工业完成总产值7657.32亿元，同比增长31.0%，增速较1-10月回落0.1个百分点。支柱产业、主要工业产品产量。1-11月，全市支柱产业汽车摩托车、天然气石油化工、装备制造、材料工业、电子信息产业总产值同比分别增长12.7%、33.5%、57.8%、32.9%、71.6%；1-11月，主要工业产品钢材、铝材、微型计算机设备、水泥、维伦纤维产量同比分别增长34.7%、18.8%、1515.7%、23.7%、16.6%。新产品产值。1-11月，新产品产值为3276.96亿元，同比增长28.5%，增速较1-10月回落1.9个百分点；1-11月工业品出口交货值805.63亿元，同比增长134.0%，增速较1-10月提高3.0个百分点。表1：2011年1-11月重庆市工业生产情况统计表2011年1-11月2010年1-11月同比增长率（%）工业总产值（亿元）10689.668343.528.1汽摩总产值（亿元）2908.112579.9712.7轻工业总产值（亿元）3032.332495.7421.5新产品产值（亿元）3276.962550.9628.5数据来源：重庆市统计局1.1.2固定资产投资1-11月，全市完成全社会固定资产投资总额6709.07亿元，同比增长31.6%，增速较1-10月回落0.6个百分点。从城乡投资看，1-11月，城镇投资6249.19亿元，同比增长30.3%，增速较1-10月回落1.1个百分点；农村投资459.88亿元，同比增长52.4%，增速较1-10月提高6.6个百分点。从产业看，1-11月，一、二、三产业投资分别是242.81亿元、2411.38亿元、4054.89亿元，同比分别增长56.5%、35.2%、28.3%，其中：工业投资2207.84亿元，同比增长33.1%。从隶属关系看，1-11月，中央项目投资422.00亿元，同比下降71.6%，增速较1-10月提高0.2个百分点；地方项目投资6287.07亿元，同比增长74.0%，增速较1-10月回落1.0个百分点。表2：2011年1-11月重庆市固定资产投资统计表2011年1-11月2010年1-11月同比增长率（%）固定资产投资（亿元）6709.075097.8931.6工业投资（亿元）2207.841658.2533.1农业农村投资（亿元）459.88301.77552.4中央投资（亿元）422.001484.52-71.6地方投资（亿元）6287.073613.3774.0房地产开发投资（亿元）1775.451380.628.6数据来源：重庆市统计局1.1.3金融11月末，全市金融机构本外币存款余额为15635.57亿元，比年初增长14.8%，增速较1-10月提高1.9个百分点；本外币贷款余额为13130.73亿元，比年初增长19.4%，增速较1-10月提高1.4个百分点。表3:2011年1-11月重庆市金融机构信贷情况统计表2011年1-11月2010年1-11月同比增长率（%）本外币贷款余额（亿元）13130.7310999.919.4人民币贷款余额(亿元)12941.1810888.218.9数据来源：重庆市统计局1.1.4房地产1-11月，全市房地产开发投资额为1775.45亿元，同比增长28.6%，增速较1-10月回落5.0个百分点。商品房销售面积3687.11万平方米，同比增长6.0%，增速较1-10月回落1.9个百分点；商品房销售额1763.43亿元，同比增长22.1%，增幅较1-10月回落5.0个百分点。表4:2011年1-11月重庆市房地产市场情况统计表2011年1-11月2010年1-11月同比增长率（%）商品房销售面积(万平米)3687.113478.416.0商品房销售额（亿元）1763.431444.2522.1住宅销售面积(万平米)3350.323252.743.0住宅销售额（亿元）1531.201298.7217.9数据来源：重庆市统计局1.1.5财政1-11月，全市地方财政收入2440.95亿元，同比增长45.8%，其中：一般预算收入1253.41亿元，同比增长43.0%，增速较1-10月回落1.2个百分点，较全国增速高出12.7个百分点，；地方财政支出3041.54亿元，同比增长55.0%，增速较1-10月回落2.0个百分点，其中：一般预算支出1940.80亿元，同比增长54.0%，增速较1-10月提高0.4个百分点，较全国增速高出24.4个百分点，。1-11月，全市税收收入817.65亿元，同比增长45.9%；非税收入435.76亿元，同比增长37.8%。1-11月，全市一般公共服务、教育、文体与传媒、社保和就业、医疗卫生、城乡社区事务和农林水事务等支出分别是177.86亿元、226.83亿元、20.05亿元、266.64亿元、110.79亿元、317.23亿元、139.66亿元，同比分别增长34.4%、35.8%、34.6%、40.8%、63.1%、75.1%、33.2%。1.2物价1-11月，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅较1-10月回落0.1个百分点，涨幅低于全国0.2个百分点；工业生产者出厂价格同比上涨3.9%，涨幅较1-10月回落0.1个百分点，涨幅低于全国2.5个百分点；工业生产者购进价格指数同比上涨5.9%，涨幅较1-10月回落0.2个百分点。从居民消费价格看，1-11月，食品价格同比上涨14.4%；居住、烟酒、衣着、家庭设备品及维修服务、医疗保健及个人用品价格同比分别上涨3.7%、3.4%、1.1%、2.1%、2.0%；交通和通信、娱乐教育文化用品及服务价格同比分别下降0.8%、1.2%。11月，食品价格环比下降1.1%，涨幅较10月回落1.0个百分点；居住价格环比上涨1.1%，涨幅较10月上升0.8个百分点。从工业生产者出厂价格看，1-11月，生产资料价格同比上涨4.4%，涨幅较1-10月回落0.1个百分点，其中：采掘、原料、加工同比分别上涨11.3%、6.0%、3.5%；1-11月，生活资料价格同比上涨2.6%，涨幅与1-10月持平，其中：食品、衣着、一般日用品、耐用消费品分别上涨7.3%、4.9%、1.6%，0.1%。1.3对外经济1-11月，全市进出口总额达254.76亿美元，同比增长143.3%，增速较1-10月提高9.2个百分点，较全国增速高出119.7个百分点，增速连续五个月全国第一。1-11月出口总额171.05亿美元，同比增长177.2%，增速较1-10月提高17.8个百分点，较全国增速高出156.1个百分点。其中：国有企业、外资企业和私营企业出口总额分别是11.82亿美元、57.74亿美元、98.64亿美元，同比分别增长9.3%、370.1%、174.8%；一般贸易、加工贸易出口总额分别是81.94亿美元、51.38亿美元，同比分别增长64.9%、427.4%；机电产品与高新技术产品出口总额分别是112.60亿美元、47.98亿美元，同比分别增长169.2%和976.5%；1-11月实际利用外资71.02亿美元，同比增长84.4%。表5：2011年1－11月重庆宏观经济指标指标工业总产值固定资产投资房地产开发投资消费品零售总额数值（亿元）10689.666709.071775.453101.44同比增长（%）28.131.628.618.6数据来源：重庆市统计局2、房地产开发1-11月重庆房地产开发投资理性回归2011年1-11月，重庆市房地产开发市场投资、建设、销售等各项增长速度均呈现出不同程度的放缓态势，房地产开发逐步向理性回归。一、开发投资增速持续回落，向近十年平均增速回归全市房地产开发投资增速从年初52.8%的历史高位不断回落，1-11月房地产开发投资1775.45亿元，同比增长28.6%，较一季度回落9.6个百分点，较上半年回落1.2个百分点，较前三季度回落5.2个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，正不断向近十年来全市房地产开发投资平均增速27.8%回归。其中住宅投资1-11月完成1254.24亿元，增长33.9%，较一季度回落12.1个百分点，较上半年略高0.6个百分点，较前三季度回落2.5个百分点，同样向近十年平均增速31.1%逼近。二、施工新建力度有所减弱，竣工面积增速加快截止11月末，全市商品房施工面积19739.97万平方米，增长23.8%，较上月回落1.4个百分点，其中住宅施工面积15474.32万平方米，增长20.3%，较上月回落1.8个百分点。1-11月，全市商品房新开工面积6052.79万平方米，增长13.1%，较1-10月回落2.1个百分点，其中住宅4644.15万平方米，增长2.1%，较1-10月回落2.4个百分点。同期，商品房竣工面积2456.49万平方米，增长31.2%，较1-10月加快6.4个百分点，其中住宅竣工面积2006.67万平方米，增长26.5%，较1-10月加快6.8个百分点。三、商品房销售面积增速破位后持续回落全市商品房销售面积增速自上月跌破前期支撑位后，本月持续回落。1-11月，全市商品房销售面积3687.11万平方米，增长6.0%，较1-10月回落1.9个百分点。其中住宅销售面积3350.32万平方米，增长3.0%，较1-10月回落2.2个百分点。宏观调控持续严厉、政策环境“决不可有丝毫动摇”的基调将成为销售面积增速可能继续下行的主要原因。四、资金来源增速有所回升，个贷松动改善民生截至11月底，全市房地产开发累计到位资金4128.43亿元，同比增长47.3%，较上月提高2.7个百分点，较三季度提高10.7个百分点。其中本年到位资金2937.56亿元，增长31.6%，较上月提高3.0个百分点，较三季度提高4.8个百分点。从增速回升的动力来看，1-11月个人按揭贷款总额451.91亿元，增长21.3%，较上月提高3.9个百分点，结合差别信贷利率政策，将有利于保障首套住房购买者实现住房梦想，改善居住环境。表6：2011年1-11月重庆房地产市场重要指标指标2011年1～11月2010年1～11月同比增长率（%）房地产开发投资（亿元）1775.451380.628.6新开工面积（万平米）6052.795351.7213.1商品房施工面积（万平米）19739.971594523.8住宅施工面积（万平米）15474.3212863.120.3商品房竣工面积(万平米)2456.491872.3231.2住宅竣工面积(万平米)2006.671586.326.5办公楼竣工面积（万平米）38.1713.909174.4商业营业用房竣工面积（万平米）236.77145.34762.9商品房销售面积(万平米)3687.113478.416.0开发企业到位资金（亿元）4128.432802.7447.3数据来源：重庆市统计局二、土地市场1、总体情况根据重庆市土地交易中心的数据显示，2011年4季度重庆土地招拍挂市场共计出让122宗土地，土地面积平方米。4季度的土地成交与3季度相比，成交的土地宗数增加50宗，上升69%。成交面积增加平方米，上升42%。4季度居住/商住用地成交为40宗，商业/金融用地成交为17宗，工业及其它用途用地成交65宗。与3季度相比，各类型土地成交都大幅上涨。表7：2011年4季度重庆土地成交情况指标总计居住/商住商业/金融工业及其它宗数(个)122401765土地面积(㎡)676830数据来源：重庆市土地交易中心2、居住/商住土地成交2011年4季度居住/商住用地的成交宗数与3季度相比，成交面积增加了平方米，上升147%。4季度主城除大渡口区外其余11区均有土地成交；北部新区在本季度成交的居住/商住土地总量占榜首，共8宗，面积为857971平方米，巴南区屈居第二，供应6宗，共564572平方米；京开区供应量最小，供应1宗土地，面积为27558平方米。2011年4季度居住/商住单宗土地供应面积最大的地块，为北部新区B标准分B14-5/02、B6-2/02、B7-1/02号地块，面积为235392平方米，规划开发的是二类居住、商业金融业用地，容积率为2.55，由標佳投资有限公司以17.27亿元购得，土地单价489万元/亩，折合楼面单价为2879元/㎡。表8：2011年4季度重庆各区域居住/商住土地成交情况区域宗数(个)土地面积(㎡)北部新区8857971巴南区6564572渝北区6493041九龙坡7294093南岸区2232356沙坪坝2225294江北区3136752渝中区2121322北碚区2107480高新区150360经开区127558合计40数据来源：重庆市土地交易中心以上数据显示，2011年4季度土地供应量较3季度有大幅上升，其中尤其以居住/商住用地增幅达到150%左右。原因是，政府压低土地供应价格吸引开发企业拿地，以求通过加大房地产供应达到宏观调控的目的。3个月相比较，10月成交36宗、11月成交26宗、12月成交60宗。三、房地产新批准预售2011年4季度重庆商品房市场新批准预售项目258个，较3季度增加45个，增加21%。批售总面积599.1万㎡，较3季度增加12.3万㎡，增加3%。其中住宅面积498.7万㎡，非住宅面积100.5万㎡。表9：2011年4季度主城各区域新批准预售情况区域个数（个）总面积（㎡）住宅面积（㎡）非住宅面积（㎡）渝北区54848297194992.3沙坪坝32904258.2790077.5114180.7江北区31746300.8635013.5111287.3南岸区31641901537617.6104283.4北部新区24624269580011.644257.36九龙坡31623136.9581572.541564.35渝中区12540101.9284191.7255910.1巴南区13339555.6257635.181920.51大渡口14216168.2187048.229120.02经开区4154307.3154307.30北碚区11134921.1107915.727005.31高新区122839.5622839.560合计258数据来源：重庆网上房地产分区域看，4季度批售项目面积和推售项目个数最多的区域均为渝北区，批售面积达到104.3万㎡，批售项目个数达54个。新批准预售项目中，纯住宅项目180个，较3季度增加38个，上涨27%；面积409.85万㎡，较3季度增加95.32万方，上涨30%。纯非住宅项目40个，较3季度增加15个，上涨60%；面积78.59万㎡，较3季度增加26.62万㎡，上涨51%。数据来源：重庆网上房地产表10：2011年4季度各物业类型商品房批售情况类型项目个数（个）面积（万㎡）住宅180409.85非住宅4078.59综合38110.67数据来源：重庆网上房地产表11：2011年4季度各月份新批准预售情况月份项目个数（个）总面积（㎡）住宅面积（㎡）非住宅面积（㎡）10月75192819.111月85379126.212月98432576 数据来源：重庆网上房地产3个月相比较，新增商品房预售逐月上涨，主要源于货币政策的逐步微调的结果。加之年末春节临近，返乡置业高峰期即将到来，12月拿预售的项目猛然增多。四、房地产新增供应根据天晟研究中心监控数据显示，2011年10-12月重庆新开盘164次，总建筑面积为291.32万㎡。本季度10月、11月、12月推盘次数分别为61次、52次和51次，推出总建筑面积分别为103.38万㎡、92.03万㎡、95.91万㎡。10月份，国家政策虽然严厉，限购限贷致使开发商望而却步，但仍然寄希望于银十，希望提高成交。银十虽然成交客观，但未能持续，直到2011年12月份，国家下调存准备金率，银行微松，购房者抓住这次机遇，又一次掀起了购房潮。4季度重庆市商品房市场供应物业类型涵盖了普通住宅、别墅、花园洋房、公寓、四种形态。其推盘建筑面积所占的比例分别为78%、7%、13%、2%。4季度重庆新推楼盘次数同比去年4季度增加了38次，增加30%，新推楼盘建筑面积增加326，424㎡，增加13%；环比今年3季度推盘次数增加9次，上升6%，新推楼盘建筑面积增加597,300㎡。上升26%。表12：2010年3季度-2011年4季度重庆新增供应情况项目2010年7～9月2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月推盘次数（次）140126123209155164建筑面积（㎡）2,787,6312,586,7762,139,5203,538,9002，315，9002，913，200数据来源：天晟研究中心2010年4季度—2010年4季度—2011年4季度新开盘情况数据来源：天晟研究中心表13：2011年4季度重庆新增供应类型物业类型推盘次数（次）建筑面积（万㎡）推盘体量所占比例）普通住宅113227.9878%洋房2938.2613%别墅2020.027%公寓25.062%数据来源：天晟研究中心1、住宅市场1.1普通住宅市场2011年10-12月，普通住宅推盘次数为113次，较3季度增势略显；总推盘建筑面积为227.98万㎡，环比上升25%；推盘时间上，2011年4季度3个月的推盘次数来看，10、11、12月依次分别为44次、31次和36次，推盘面积则分别为80.59万㎡、67.62万㎡以及79.78万㎡。根据表14数据进行比较可以看出，4季度与3季度相比，普通住宅市场推盘体量大幅下降，价格也有所降低。价格以及量的减少主要是因为国家的严厉政策调控的结果。从近几次的推盘情况来看，限购限贷对房价的抑制是有效地。表14：2010年4季度-2011年4季度重庆普通住宅新增供应情况项目2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～92011年10-12月环比涨幅推盘次数（次）92921391051138%建筑面积（㎡）2,065,6541,744,3932,850,0921，825，3702，279，80025%数据来源：天晟研究中心2010年10月-2011年12月重庆市普通住宅新增供应情况2010年10月-2011年12月重庆市普通住宅新增供应情况数据来源：天晟研究中心表15：2010年4季度-2011年4季度重庆各区域普通住宅推盘均价（元/㎡）区域2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月环比涨幅江北区8,82110,792129%渝中区10,30311,12713,20082758052-3%南岸区7,7599,1408,47883038083-3%渝北区8,7959,2158,74482138055-2%高新区7,840--7,64682528085-2%九龙坡区7,6827,6247,43282038054-2%大渡口区7,0997,8647,5477231811712%北部新区9,3039,8449,03982248030-2%巴南区7,2766,7547,09781948084-1%沙坪坝区7,4518,3657,19381928078-1%北碚区----7,2877134————总体8,3128,969921589698072-10%数据来源：天晟研究中心图：2011年3季度主城各区普通住宅推盘均价图图：2011年3季度主城各区普通住宅推盘均价图数据来源：天晟研究中心从以上图表来看，本季度普通住宅市场，大渡口区稳居榜首，推盘价为8117元/㎡，涨幅最大为12%，四季度各区域推盘均价均在8000元/平米以上。在如此严厉的宏观调控下，除去大渡口区价格上涨之外，其余各个区域价格均为下降趋势，江北区降幅最大为9%。1.2公寓市场2011年4季度，重庆公寓市场共推盘2次，总建筑面积5.06万㎡，套内均价约8162元/㎡。与3季度相比，推盘次数有减少以及新推建筑面积减少了1万多㎡，环比涨幅为-33%。成交均价较3季度下降2657元/㎡，降幅为25%，公寓市场降幅增大。限购限贷的调控政策下，投资需求受到严重压制。公寓产品的价格也顺应市场走向，地价出手。表16：2010年4季度-2011年4季度重庆公寓新增供应情况项目2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月环比涨幅楼盘次数(次)84332-33%建筑面积(㎡)93,09979,50327,51667，63650，600-25%套内均价(元/㎡)9,13113,09010,832108198162-25%数据来源：天晟研究中心2010年4月-2011年12月重庆市公寓新增供应情况2010年4月-2011年12月重庆市公寓新增供应情况数据来源：天晟研究中心表17：2010年4季度-2011年4季度重庆各区域公寓推盘均价（元/㎡）区域2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月环比涨幅南岸区16,680————————九龙坡区13,198————————沙坪坝区——14,0898,791122837430-40%渝北区9,61110,82210,41111019————巴南区6,365————————渝中区——16,63023,4249616——大渡口区------------9156——----总体9,13113,84710,832108198162-25%数据来源：天晟研究中心1.3别墅/花园洋房市场2011年4季度，重庆主城区共计推出别墅/洋房项目49次，较3季度增加3次；推出总建筑面积约为58.28万㎡，较3季度增加21万㎡，环比涨幅为56%；从以下表格可以看出，4季度别墅/洋房市场放量较前一季度稍有增加，年末是购房者下叉的好时机，开发商抓住这个机遇，加大放量，希望能在年底冲刺。表18：2010年4季度-2011年4季度重庆市别墅∕花园洋房市场新增供应情况项目2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月环比涨幅楼盘次数(次)23236446497%建筑面积(㎡)382,620234,986567,364372，750582，80056%套内均价(元/㎡)11,82610,61710,52110，61810，121-5%数据来源：天晟研究中心2010年10月-2011年12月重庆市别墅洋房新增供应情况数据来源：天晟研究中心2010年10月-2011年12月重庆市别墅洋房新增供应情况表19：2010年4季度-2011年4季度重庆各区域别墅/花园洋房推盘均价（元/㎡）项目2010年10～12月2011年1～3月2011年4～6月2011年7～9月2011年10-12月环比涨幅（%）渝中区17,000————12311————南岸区8,7559,9639,7181183310,320-13%九龙坡区9,5257,6838,132720910,38544%渝北区8,861——10,9721274310,312-19%高新区9,300——9,865——9,193——沙坪坝区12,00010,2319,333913910,26712%大渡口区9,400————1015610,3852%巴南区8,0007,9248,015——10，331——北部新区21,64813,84211,9491013010，4653%江北区24,36115,11813,4441372311,814-14%北碚区8,27011,7176,550832610，38325%总体11,82610,61710,5211061810,386-2%数据来源：天晟研究中心由以上图表可以看出，本季度主城10区有别墅/洋房开盘。江北区推盘价最高，达11,814元/㎡，环比下降14%，其次是北部新区10,465元/㎡。高新区目前仍处于价格洼地，高新区本季度仅推出1个洋房项目，且价格偏低，均价仅为9193元/㎡。2、主城各区域新增供应情况2.1主城各区域新开盘情况2011年4季度重庆主城各区域楼盘共新推盘164次，较3季度增加9次，推盘总建筑面积约为291.32万㎡。渝北区在新推楼盘次数位居第一，南岸区及沙坪坝区分别以30次和27次位居第二、第三，南岸区以46.40万方排在新推楼盘面积榜首。表20：2011年4季度重庆主城各区域新增供应情况区域新推楼盘数(次)推出体量(万㎡)江北区1936.14渝北区3245.64南岸区3046.40沙坪坝区2740.41北部新区1325.64渝中区615.88九龙坡区1335.27巴南区917.57大渡口区410.58高新区712.37北碚区32.87合计164291.32数据来源：天晟研究中心数据来源：天晟研究中心2.2渝北区新增供应渝北区本季度新推楼盘32次，其中普通住宅22次，别墅/洋房10次.表21：2011年4季度渝北区开盘列表楼盘名称物业类型体量(万㎡)均价(元/㎡)开盘时间华港·翡翠城

（1、24号楼）电梯洋房0.78992310月1日龙湖·源著

（3、5、14号楼）小高层1.901099610月15日中渝·梧桐郡

（A22号楼）电梯洋房0.271229410月20日山水蓝庭

（1、2、3号楼）高层4.43764910月20日东朝·香堤花径

（2号楼）小高层1.10624610月20日强辉·金色池塘

（8、10号楼）小高层1.00674810月22日金科公园王府电梯洋房0.651340310月23日龙湖源著（2号楼）洋房0.61108142011-10-29万科渝园（33、80、94号楼）别墅0.34141572011-10-29东原香山（20-31栋）别墅1.1184252011-11-4爱加欧郡（1、2、3、9、10号楼）洋房1.1271582011-11-5旭辉新里城（51号楼）高层1.8168602011-11-6润丰·水尚

（27、28号楼）高层3.99660511月12日凡阁SOCO

（单体楼）高层1.131048211月12日龙湖·源著

（1、15号楼）电梯洋房0.731112011月13日鲁能新城高层3.35826311月13日中渝·山顶道国宾城

（3号楼）高层1.59956911月18日金科·公园王府

（A4号楼）电梯洋房1.001368911月19日旭辉·朗香郡

（52号楼部分）高层1.36638011月27日南方·玫瑰城

（黄瑰苑B1区4号楼）小高层1.56710712月3日金科·公园王府

（B1号楼）高层1.361033312月3日金山美林

（1号楼）小高层0.96570412月10日泽科·港城国际

（云峰2号楼）高层2.11673512月10日润丰·水尚

（26号楼）高层1.54662812月10日环山国际

（12号楼）高层1.44666412月18日旭辉·朗香郡

（54号楼部分）高层1.13700912月18日纳诺公馆

（单体楼）高层1.57885412月18日鲁能星城

（8号楼1单元）高层1.34827612月23日泰硕明天

（1、2号楼）小高层1.24618812月24日万科·渝园

（82、83、84号楼）联排别墅0.231356112月24日宝田·欧郡

（6号楼）高层1.49683712月25日两江铂金时代

（单体楼）高层1.43646412月31日数据来源：天晟研究中心2.3南岸区新增供应南岸区本季度新推楼盘30次，高层/小高层20次，洋房/别墅10次，物业类型涉及高层/小高层、洋房和叠拼以及独栋别墅五种类型。表22：2011年4季度南岸区开盘列表楼盘名物业类型体量(万㎡)均价(元/㎡)开盘时间同景国际城雍华府联排别墅0.511287510月1日同景国际城·香溪迈上

（2号楼）高层1.91795910月6日中铁·山水一舍

（1、7、17号楼）高层、电梯洋房1.90高层：6651

洋房：878810月15日恒基·翔龙江畔

（3、15号楼）高层、小高层2.92高层：8310

小高层：1053310月15日亚美·沙发里

（B号楼）高层1.65806410月16日同景国际城·郡望

1至4、57至60、87、89、90、93至95号楼）类独立别墅0.551506010月16日南方东银·翡翠明珠

（6、8、9号楼）高层4.88745010月16日珊瑚水岸（1、2号楼）普通住宅0.92103932011-10-29芸峰天梭派（5号楼）普通住宅275392011-10-29雅居乐国际花园

（19、21、26、31、37、38号楼）电梯洋房1.97835511月12日同景国际城·香溪迈上

（5号楼）高层1.68811711月12日鲁能·领秀城

（C区1、6号楼）联排别墅0.30883411月12日同景国际城·郡望

（69、70、100至108号楼）类独栋别墅0.451695611月13日和黄·珊瑚水岸

（3、4、5号楼）小高层1.791175011月16日南方东银·翡翠明珠

（5、10号楼）高层3.33759611月19日雅居乐国际花园

（29号楼）高层2.42687711月19日同景国际城·香溪迈上

（3号楼部分）高层0.17851311月26日同景国际城·馥山

（13号楼）花园洋房0.21830511月26日金科·世界城

（A3、A4号楼）高层1.56787411月26日雅居乐国际花园

（17、18、22、23、24、25、27号楼）电梯洋房2.58846912月3日同景国际城·香溪迈上

（3号楼部分）高层1.74783012月3日金科·世界城

（A5号楼）高层0.73797612月3日复地·山与城

（21、22、41、54号楼）双拼、叠拼别墅0.361434712月3日复地·山与城

（1、2、39、40号楼）联排别墅0.991056512月11日雅居乐国际花园

（20号楼）高层2.32699412月11日中铁·山水一舍

（2号楼）高层1.04670712月17日国际社区·观园2

（21号楼）高层1.72829712月17日长嘉汇

（3、5号楼部分）小高层1.281799112月18日同景国际城·香溪迈上

（7号楼）高层1.44815912月24日金科·世界城

（A7号楼部分）高层1.40708212月31日数据来源：天晟研究中心2.4沙坪坝区新增供应沙坪坝区本季度新推盘27次，高层/小高层17次，洋房/别墅9次，公寓1次，业态涵盖高层/小高层、洋房/别墅和公寓，是四季度业态包含最全的区域。表23：2011年4季度沙坪坝区新增供应情况列表楼盘名物业类型体量(万㎡)均价(元/㎡)开盘时间融汇国际温泉城

（4号楼2单元部分）高层0.88783210月1日隆鑫·天雨方

（7号楼）高层2.06911610月15日龙湖·至德路9号

（1至3、37至39、41至51号楼）联排别墅3.39718810月15日康田·漫城

（15号楼）高层2.00580810月15日协信·城立方

（11、12、13号楼）电梯洋房1.07909810月16日隆鑫·天雨方

（10号楼）高层2.32890110月19日金融街·金悦城

（8号楼）高层1.60765510月20日龙湖·U城

（4-13号楼）电梯洋房0.91597410月20日龙湖·花千树

（12号楼2、3单元）小高层0.92699410月21日中房·千寻

（6号楼）高层1.45780610月22日蓝溪谷地尚郡（16号楼）普通住宅1.717653（44.05㎡（3、4号房））；6399（66.55㎡、71.82㎡、86.99㎡、（1、2、5、6、7、8）号户型）2011-10-29半山公馆（33）普通住宅1.2982212011-10-29金科·廊桥水乡（14、15、19、20、21号楼）花样洋房3.2262352011-10-30金科·廊桥水乡（E17号楼）小高层0.661002011-11-5龙湖·U城

（4-11号楼）电梯洋房0.89602911月17日龙湖·至德路9号

（4至8、29、32、33、35、40、52号楼联排别墅1.82802811月18日龙湖·U城

（7-2号楼）

装修标准：1000元/㎡公寓0.85743011月19日金科·廊桥水乡

（E6号楼部分）小高层0.42523011月19日景瑞·蓝溪谷地

（15号楼）高层2.01594812月10日富力城

（2、14号楼）高层、公寓3.61603612月10日龙湖·U城

（4-12号楼）电梯洋房1.18591712月10日九鼎名都

（G1号楼）高层2.01766412月13日中渝·春华秋实

（1至10、13、15、16至18号楼）联排别墅1.94606712月17日金科·廊桥水乡

（E15、D36、D34号楼）小高层0.35536912月24日金科·廊桥水乡

（E15、D36、D34号楼）花园洋房0.35462412月24日协信·城立方

（3号楼部分）高层1.21615312月24日旭阳·台北城

（23、24号楼）小高层1.33611512月31日数据来源：天晟研究中心2.5江北区新增供应江北区本季度新推楼盘19次，其中包括高层/小高层18次、洋房1次。表24：2011年4季度江北区开盘列表楼盘名物业类型体量(万㎡)均价(元/㎡)开盘时间招商·江湾城

（4号楼部分）

装修标准：2500元/㎡高层0.211118210月10日招商·江湾城

（11号楼3单元2号房）高层0.41869210月15日东原·D7区

（2号楼）超高层2.63821410月16日保利·香雪

（10号楼）高层2.06796210月19日珠江·太阳城

（C4、B8、B9号楼）

B8号楼装修标准：3500元/㎡高层4.92C4：8018

B9：8350

B8：1170810月19日招商·江湾城

（T11号楼1单元4号房）高层0.42885510月20日凤凰湾普通住宅1.7580542011-10-29国兴北岸江山（B2号楼）普通住宅285382011-10-30寰宇天下（7号楼）普通住宅1.27300282011-10-27华润中央公园（4号）普通住宅0.4680662011-10-29保利椰风半岛（2号楼）高层1.6783972011-11-5保利·江上明珠

（14、15号楼）小高层2.17779611月12日东原·D7区

（3号楼）高层2.84813211月19日招商·江湾城

（11、12号楼部分）高层1.49872011月20日保利·江上明珠

（1号楼）电梯洋房0.641181411月26日紫御江山

（4、5号楼）高层4.841060312月3日首创鸿恩国际生活区

（4、5号楼）高层3.92811512月11日金科·10年城

（B1号楼）高层1.59757512月17日保利·江上明珠

（馨园9号楼）小高层1.11787412月24日数据来源：天晟研究中心2.6其他区域新增供应表25：2011年4季度其它区域新增供应列表区域楼盘名物业类型体量(万㎡)均价开盘时间巴南区融汇半岛·香缇漫山

（5、6号楼）电梯洋房0.55798810月15日宗申动力城高层1.39650410月16日融汇半岛·爱窝

（4号楼）高层1.57745610月20日世纪金源·御府

（10号楼部分）高层0.80655711月12日远洋·高尔夫国际社区

（A1至A9号楼）联排别墅1.221891911月12日远洋·高尔夫国际社区

（25至29、31至36、55、57、58、60至66号楼）电梯洋房4.181055311月19日凯川·大江东岸

（2号楼）高层1.11590311月20日颜龙·山水城

（11号楼）高层2.96612611月26日恒大城

（99号楼）

装修标准：1200元/㎡超高层3.78585411月26日北碚区鲁商云山原筑联排别墅0.61741510月15日江山领秀

（1、3至5、13号楼）电梯洋房1.72703011月26日中国铁建·山语城

（3、4、12、17、18、19号楼）联排别墅0.541314312月18日北部新区棕榈泉国际花园

（8号楼1单元）高层2.31901110月20日万科·悦峰

（3号楼部分）

装修标准：1000元/㎡高层0.28919710月20日江与城电梯洋房0.761056610月22日万科悦峰（1号楼）高层1.9391712011-11-4招商花园城（9号楼）洋房0.24110162011-11-5和黄·逸翠庄园

（17、31、30、33号楼）联排、双拼别墅0.96联排：10364

双拼：1902411月10日万科·悦府

（40号楼）联排别墅0.082087311月12日联发·瞰青

（B1号楼）高层1.55751911月19日招商·花园城

（6号楼）电梯洋房0.411135012月3日融创·御锦

（8、9号楼）高层7.83775912月4日招商·花园城

（7、11号楼）电梯洋房0.901264012月10日万科城

（1、2、4号楼）

装修标准：1200元/㎡高层6.29934212月16日香港置地·约克郡

（1、2、30、31、37至40、44至47号楼）联排别墅2.111502112月25日大渡口区晋愉碧怡林畔2东岸别墅1.34109242011-10-29晋愉盛世融城（9、10号楼）普通住宅2.6872462011-10-29晋愉·融府

（1至6号楼）电梯洋房3.29787411月13日蓝谷小镇

（1至3、12至14、18号楼）高层、花园洋房3.28高层：6447

洋房：719811月19日高新区恒高·月光宝盒

（3号楼部分）

部分装修标准：1500元/㎡高层1.33832610月1日业安·半山公馆

（2、3、23号楼）电梯洋房1.20919310月18日业安半山公馆高层0.87724710月22日康德城市风云高层2.29908211月19日业安·半山公馆

（29号楼）高层1.27620711月24日力标·祥御巴山

（1号楼）高层1.51685712月31日春风与湖

（3、4号楼）高层3.90651612月31日九龙坡区保利·港湾国际

（4号楼）超高层2.87755810月11日华润二十四城高层4.31784410月15日隆鑫·花漾嶺

（4号楼）高层1.28794310月18日金科·阳光小镇

（六期A栋）高层2.38670210月20日斌鑫中央国际公园（2、3号楼）花园洋房678002011-10-30恒大帝景

（14、17、18、20、21号楼）

装修标准：1200元/㎡高层、小高层4.85高层：6196

小高层：653411月13日华润·二十四城

（15、18号楼）高层4.31774011月19日和泓·四季

（10号楼）电梯洋房0.46686511月19日上邦高尔夫国际社区

（5、12至17号楼）联排别墅1.17880211月27日斌鑫·中央国际公园

（5号楼）电梯洋房0.34765412月10日金科·阳光小镇

（6期B栋）高层2.11584912月11日斌鑫·中央国际公园

（25号楼）高层1.7572112月17日华润·二十四城

（19号楼）高层3.46788912月24日渝中区万科·锦程

（11号楼部分）

装修标准：1000元/㎡高层1.88982610月18日瑞安雍江悦庭普通住宅1.51124722011-10-25协信君临天悦高层1.78780911月10日协信·重庆总部城

（1、2号楼）高层4.34770911月11日万科中心

（4号楼）公寓4.21961612月7日英利国际广场

（5号楼）超高层2.17950512月27日数据来源：天晟研究中心五、市场成交情况根据研究中心监控数据显示，2011年4季度重庆主城区商品房总成交套数为34,701套，成交总套内面积为313.75万㎡。表26：2010年10月-2011年12月重庆商品房成交情况时间成交套数(套)套内成交面积(万㎡)2010.1029,601264.252010.1120,605187.462010.1221,306201.942011.118,357165.242011.27,73868.962011.314,052122.762011.415,865145.952011.512,889111.842011.612,859113.992011.710，21794.422011.810，83499.882011.913，650119.452011.1017,116151.222011.1116,453157.072011.1222,158193.7数据来源：天晟研究中心数据来源：天晟研究中心由以上图表可以看出，2011年4季度，成交面积及套数较2011年3季度大副上升，12月度成交波动稍大，市场较前一季度稍有回暖。住宅市场通过表27以及图可以看出,自3月份以来，重庆住宅市场呈现供远于求的势态。调控从严，货币政策紧缩，房企资金紧张，加速供应，然市场需求萎靡，消费者观望之态显著。年底成交稍微客观。表27：2011年1月-2011年12月重庆商品住宅供求走势表月份供应面积成交面积成交环比2011年1月1,143,3911,299,664-7.33%2011年2月382,563553,272-57%2011年3月1,525,766860,65256%2011年4月1,667,804892,4454%2011年5月1,870,916875,924-2%2011年6月1,550,967780,614-11%2011年7月1，683，791776，141-1%2011年8月852，845833，4077%2011年9月1，625，1581，402，258-14%2011年10月1，638，8911，512，257-8%2011年11月1，700，4321，570，747-8%2011年12月1，647，2041，937，03218%数据来源：天晟研究中心数据来源：天晟研究中心2、公寓/写字楼市场2011年4季度，重庆商务公寓/写字楼市场新开盘排行前三位分别是【龙湖时代天街】、【线外】和【重庆万达广场】。【龙湖时代天街】4季度写字楼成交面积89998㎡，成交均价8172元/㎡。【线外】4季度写字楼成交面积83960㎡。【重庆万达广场】4季度写字楼成交面积61539㎡，成交均价15699元/㎡。3、商业市场2011年四季度重庆商业新开盘排行前三位分别是【世纪英皇】、【重庆万达广场】、【金科云湖天都】。江北区【世纪英皇】4季度商业成交面积69576平米，成交均价为26887元/㎡。南岸区【重庆万达广场】商业成交面积48206平米，成交均价为19164元/㎡。九龙坡区【金科云湖天都】商业成交面积44020，成交均价为20596元/㎡。4、主城各区域成交情况4.1渝北区表28：2011年10－12月渝北区商品房成交情况时间建面成交面积(㎡)成交套数（套）2011.10193699.7121052011.11211868.5221982011.12289335.893795合计694904.128098数据来源：天晟研究中心2011年四季度渝北区商品房成交建筑面积69.5万㎡。成交面积以及套数排在第1位。4.2江北区表29：2011年10－12月江北区商品房成交情况时间建面成交面积(㎡)成交套数（套）2011.10257262.9627982011.11170109.9716322011.12255047.272436合计682420.26866数据来源：天晟研究中心2011年四季度江北区商品房成交建筑面积68.24万㎡。成交面积排在第2位。4.3沙坪坝区表30：2011年10－12月沙坪坝区商品房成交情况时间建面成交面积(㎡)成交套数(套)2011.10167275.4115872011.11159394.6220472011.12188156.231957合计514826.265591数据来源：天晟研究中心2011年四季度沙坪坝区商品房成交建筑面积51.48万㎡。成交面积排在第3位。4.4南岸区表31：2011年10－12月南岸区商品房成交情况时间建面成交面积(万㎡)成交套数(套)2011.10135285.717102011.11138044.1815592011.12183108.222057合计456438.15326数据来源：天晟研究中心2011年四季度南岸区商品房成交建筑面积45.64万㎡，成交面积排在第4位。4.5九龙坡区表32：2011年10-12月九龙坡区商品房成交情况时间建面成交面积(万㎡)成交套数(套)2011.10140630.7216632011.11138831.7115122011.12132311.491585合计411773.924760数据来源：天晟研究中心2011年四季度九龙坡区商品房成交建筑面积44.02万㎡。成交面积排在主城各区第5位。4.6其它区域成交情况表33：2011年10—12月其它区域商品房成交情况2011.104.94292011.111411192011.1214.71646合计33.631942011.1014.713482011.1114.814152011.1214.51738合计4445012011.1011.514912011.11911302011.1212.71322合计33.639432011.1068372011.113.73372011.125429合计14.616032011.10810202011.111313652011.12161907合计3742922011.10914062011.11810642011.1291410合计26.838802011.103.85232011.1175302011.127878合计1819312011.103.51992011.1155452011.129.4983合计181727六、大事记政策面◆央行首次提出适时适度微调货币政策11月16日，央行发布《2011年第三季度中国货币政策执行报告》。在这份重要的政策声明中，许多政策口径发生了较大转变，“适时适度进行预调微调”如期加入，而“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”这一提法则淡出，并首次提出“加强系统性风险防范”。CPI逐步回落之际，货币政策的方向也发生微妙变化。在三季度货币政策报告对于下一阶段调控思路表述中，今年一、二季度报告中重点提出的“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”并未出现。【解读】在持续不断的紧缩政策之后，CPI明显回落，通货膨胀得到有效控制，但同时经济发展受到较大影响，为了保增长，同时使社会就业以及人民收入水平不受太大影响，货币政策需要进行微调。则在微调以后，如果以上目标未能实现，政策还会继续微调甚至大调。存款准备金率三年来首降中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行3年来首次下调存款准备金率。央行上次下调存款准备金率是在2008年12月，之后从2010年1月起连续12次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计600个基点的上调，来回收市场过多流动性以抑制物价的过快上涨。此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。此次下调存款准备金率，可释放流动性4000多亿元。【解读】存准的下调，意味着央行提出的“适时适度进行预调微调”落到实处。有了本次调整，年内再次放松政策的可能性较小。此次下调以后，释放出的货币流量，对于经济保增长、软着陆有推动作用。同时银行放款难度减小，购房群体的贷款难度减小，可能推动年底楼市成交量翘尾。此举措虽然不能“救市”，然而对于资金链紧绷的房企来说，多少会带来一丝暖意！更为重要的是此次存准下调给市场形成的一个信号——调控政策拐点来了。这一信号可能将极大推动楼市“抄底”行为中央经济工作会议定调明年政策要求稳中求进会议认为，推动明年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。看出明年国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性;推动明年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作基调。2、城建面◆“二环时代”大型聚居区规划敲定11月7日，市长黄奇帆主持召开市政府第113次常务会议。共建21个聚居区，总范围404平方公里，建房4亿平方米，其中3亿是住宅。大型聚居区邀请大师规划设计，总建筑规模4.0亿平方米，因地制宜合理确定用地开发强度，形成的大疏大密、错落有致的城市形态。重庆主城建设是一个大都市的建设是一个大产业的建设，是一个大服务功能的中心城市的建设，是西部大开发从粗放型开发转为功能型、复合型开发的一个缩影。人的集聚要和产业布局结合，每个居民集聚区同时要成为交通、教育卫生文化商业、市政设施等三个集聚区，形成“四个集聚区的叠加”大型聚居区总范围为404平方公里，其中城镇建设用地355平方公里，按照用地性质分类：居住用地162平方公里数，公共服务设施用地60平方公里，工业产业用地4平方公里，公园广场38平方公里，道路，市政设施等其它用地91平方公里。21个新型聚居区规划设计出炉1）将来主城一半人住在21个聚居区。产业园旁就是居住小区，这21个聚居区，都是各自的产业园区，可提供很多就业机会。以后重庆主城居民将达到1200万人，肯定会分散到主城各区，包括新规划的21个聚居区工作，将区域内的生产效率，减少区域间不必要的交通流量。2）住得远了有轨道交通。市规划局表示，到2020年主城将通478公里轨道，8线1环，分别是轨道123456910号线和环线。不但这8线1环会通达二环聚居区，在未来的远景轨道线中，也有通达二环聚居区的轨道线。3）风景优美，配套完善。21个聚居区，有的依靠嘉陵江，长江，有的则有河流湖泊穿越城中，还有的区域内有历史悠久的古建筑。根据各个区域的的特征规划居住小区，学校，医院，商业等配套。4）未来主城2个城市中心10个副中心。未来除了渝中区是城市中心外，悦来也将成为另一个城市中心，在那里将有国际商务中心。10个副中心分别是礼嘉，龙盛，西永，观音桥，沙坪坝，南坪，杨家坪，茶园，龙州湾，陶家。21个聚居区分别有沙坪坝区：①大学城、②西永。巴南区：③鹿角、④龙洲湾。北部新区：⑤翠云、⑥鸳鸯。渝北区：⑦木耳、⑧悦来、⑨空港、⑩龙兴。北碚区：⒒歇马、⒓水土、⒔蔡家。江北区：⒕郭家沱。大渡口区：⒖钓鱼嘴。九龙坡区：⒗白市驿、⒘陶家、⒙西彭、⒚华岩。南岸区：⒛峡口、21.茶园3、市场面◆秋交会惨淡收场截止23日下午17：00，2011年秋季房地产展示交易会四日共成交各类房屋2682套，建筑面积25.4万平方米，成交金额17.07亿元。在成交房屋中，商品住宅成交1752套，成交建筑面积18.52万平方米。其中高层商品住房成交1501套，建筑面积14.20万平方米，建面均价6150元/平方米;多层花园洋房成交65套，建筑面积0.9万平方米，建面均价7920元/平方米;精装房成交109套，建筑面积1.08万平方米，建面均价8109元/平方米;高档低密度住房成交77套，建筑面积2.34万平方米，建面均价8191元/平方米。二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。其中二手住宅成交335套，成交建筑面积2.82万平方米，成交金额1.2亿元。二手非住宅成交45件，成交建筑面积0.25万平方米，成交金额0.25亿元。【解读】不少开发商将秋交会当做最后增大去量的王牌，但是秋交会最后的惨淡收场却让不少开发商看不见暖春的太阳。购房者的观望情绪依然浓厚，开发商的去量方式也并不新颖，在秋交会上，出现真正大规模降价促销，以价换量的情况并未出现，大多开发商还是打的迷惑牌，并没有真正给购房者实惠，因此这样的结局也是情理之中。4、企业面◆全国十大标杆房企六家销售业绩出现持续下滑楼市成交量下滑，房价、地价走低，土地交易流标频现，在宏观调控的压力下，全国房地产市场一片惨淡。根据中原地产公布的最新统计数据，10月，包括万科、金地、招商地产等在内的全国十大标杆房企中的多数业绩出现滑坡，在土地、楼市成交低迷的情况下，一些地方土地出让价格继续下降，而开发商也不得不出售优质持有型物业回笼资金。天晟动态天晟论剑谢道全：2012年是政策调整年一、2011年是完全的政策调控年中国房地产市场，在2011年经历了整整一年的政策调控，喘着粗气，很疲累地走过来了。而这一年年初与年底的变化，确是非常明显和巨大的。政策调控，从年初的限贷，部分城市限购，到年中的限价，再到年底的全国普遍限购；从年内6次提升银行存款准备金率，到3次提高银行存贷款利息，再到推行房产税，真可谓是步步升级，月月加力。其调控手段之全——货币、金融、税收、行政等等几乎全部用尽，力度之强——从一线城市到二线城市一直到三四线城市，均强令执行，政府问责，实为历年之最！在政府、政策要求，市场需求以及开发商生存渴求的三重作用下，那本应在2011年上半内就出现的房价向理性回归的现象，由于各地开发商以及利益集团们的博弈、拼命死扛，拖延到中央政府“全国严格限购”的最后一把火投下后，地产市场这壶水才最终在2011年未之际烧开了——各地城市，特别是一二线城市出现了房价回调之势，切实进入到理性回房价的轨迹中来。调控初见成效！但在调控期内，各地城市房屋交易量则逐月下降，最低时仅为正常年份的30-40%，而全年平均交易量也大约只为正常年份的50-60%左右。2011年，是一个完完全全的政策调控年。二、2012年是可变的政策调整年。2011年末，中央政府召开了2012年中央经济工作会，会议议题中提出了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的目标，这个大政方针，给2012年的房地产市场走势定下了一个基调。则2012年的政策调控仍然相同于2011年，一点都不会变化吗？笔者认为“坚持房地产调控政策不动摇”，反映了中央政府对调控的决心，但调控本身只是手段，它真正的目的是“促进房地产价格合理回归及房地产市场健康持续发展。”在政策的作用下，2012年各地房价向理性回归是一种趋势，目前有的城市如重庆（主城）房价回归平均已达18%，基本进入合理区间。在此前提下，着力加大市场购买力形成，特别是鼓励，引导一、二次刚性购房需求的回升，刺激扩大内需，即是政策的需要，也是构成一个健康市场所必须具备的（应该是：即有价，又有市；不能只有价而无市）。据此，笔者分析认为，在2011年内年采用的多种调控手段，在2012年将会在调控力度与着力方向上有所变化。首先，会从货币政策的调整着手。2011年来，当CPI降至一般性通涨区段后，中央银行立即作出了一次性下调0.5个百分点存款准备金率的决策，这是三年来的首次下调，它释放出了一个重要信号：国家将从货币政策率先松动，来提振经济，促进消费。对应于房地产调控的方式——‘限贷’，实质上在很大程度限制和降低了一、二次购房群体的购房能力，要提高这类群体的购买力，鼓励购房消费，在2012年内，限贷政策有很大可能会被率先放松甚至被取消，这应该是大概率事件。遏制、限制投机性购房、炒房是国家政策调控的又一目的。限购是针对三次以上及异地购房群体的。此类群体的购房行为，很容易引起市场房价的异动，因此，笔者认为在2012年内，为控制房价，中央政府是很难明令取消限购令的。这也应该是大概率事件。但不排除各地方政府从地方经济的发展与利益需求出发，可能会采取各种变相方式，使限购逐渐退出。始于2010年4月的政策调控，是以‘渐进式’逐渐增加调控方式而达到最终效果的。因此，在2012年，当经济形势和市场向好的方向发生变化且向调控目标靠近后，调控也会以‘渐退式’的方式，分阶段、分步骤的作出：调整——→松动——→退出的过程。按调控手段的调整顺序，很有可能是：先货币—→金融—→税收—→行政的调整，退出程序，而最终将是以新出台的法律、法规来取代行政调控手段，因为调控中使用的行政手段，是在经济运行的特殊时期采用的非常手段，是不宜长期执行的。2012年内，随着调控效果的显现，全年很可能出现三阶段的市场状况，而这三阶段又有不同的市场特征：第一阶段：市场会在2011年调控综合力的持续作用下，维持政策调控基调，各地房价进一步向合理目标回归，交易量会约有回暖迹象出现。第二阶段，房价理性回归后，获得市场认可，销售量明显回升！第三阶段，房价平稳运行，波动不大，交易量保持正常﹝年份﹞水平！2012年，虽然国际经济状况更加严峻，国内经济运行也不容乐观，但发展经济，促进内需是解决难题、渡越难关的有效办法。在房价能理性回归的大前提下，着力加大房地产市场刚性需求和购买力增长，必定是国家和政府希望的结果！2012年，是一个可变的政策调整之年！公司发展及企业文化——天晟（重庆）不动产十周年专题2011年11月25日，重庆天晟公司喜迎十周年华诞。公司决定本着“以人为本，务实创新”的理念，广采员工意见，举办了别开生面的十周年庆系列活动。系列活动包括：员工十周年庆“金点子”征集、公司司徽设计及制作、天晟成长基金设立及启动、员工代表观摩上海公司、十周年登山活动、“十年”摄影图片展评、“天晟十年·感谢有你”庆典及K歌晚会。执行董事谢晓戈先生寄语重庆天晟十周年：今天是上海天晟企业集团投资重庆，创建重庆天晟不动产十周年的纪念日。这十年是重庆城市高速发展的十年，是重庆房地产行业高速发展的十年，也是天晟从无到有，由弱变强的十年。在这个特殊的日子里，我内心的激动，感慨，百感交集，千言万语汇聚成一个词－感谢！我要感谢这十年间，每一年，每一位的天晟员工同事，有了你们的坚持，天晟茁壮成长，有了你们的拼搏，天晟开疆辟土，有了你们的坚韧，天晟历经考验，有了你们的上进，天晟丰富多彩，你们是天晟最大的财富！在接下来的十年，我相信只要有你们，supercity的旗帜依然会高高飘扬！二〇一一年十一月二十五日一、员工十周年庆“金点子”征集公司成立10周年之际，关于如何庆生，公司领导高度重视，并把决定权交给员工，在全司范围内开展了有奖征集司庆“金点子”活动。通过活动征集到不少非常具有创意性的活动建议，并评选出六名获奖人员，其中“金点子奖”三名、“新人积极参与奖”三名。“金点子”获奖人员：刘绪波、汪陆、张燕“新人参与奖”获奖人员：黄龙雨、程毅、屈凯在此次活动中，不论是一线员工还是总部行政后勤人员都踊跃参与，表现出了关心企业成长、“我的地盘我做主”的主人翁意识，激发了创新激情、展示出群体智慧的力量，十周年庆也因为大家的参与而更加丰富多彩！二、公司司徽设计及制作司徽图片：释义：飘扬的旗帜既是公司logo图案，也预示着公司正如地产代理行业的一面旗帜，始终高高飘扬在行业的前沿。整个徽章为纯金色设计，像一块金牌，正合意公司“重庆地产金牌代理”的称号。天晟成长基金设立及启动为进一步提升公司职能部门专业积累，开拓专业人员视野，鼓励学习型组织的建立，并值天晟十周年之际，天晟（重庆）不动产特设立“天晟成长基金”专项用于公司员工外部培训，一期投入五十万元。

10月28日至10月30日，“天晟成长基金”的首批受益者，第一事业部刘绪波及第二事业部汪陆等人赴深圳参加《新政形势下房地产营销创新和销售触点管理》培训课程，标志着“天晟成长基金”的启动。

期间听取了来自万科的营销管理高层的直接授课，同时考察学习了万科新近开发的楼盘，如主打休闲养生的“万科清林溪”，法式风格大盘“万科金色领域”以及面向城市白领的“万科金域香堤”，实地感受了万科强大的研发能力并现场体验营销策略应用。四、员工代表观摩上海公司为了更多的让员工了解公司，认识公司，体验公司文化，作为十周年庆的主要活动，公司组织了一线员工前往上海集团公司考察，行程三天，安排了参观上海公司及交流，上海公司项目华山丽苑/静安8号/和黄•四季雅苑考察，外滩万国建筑博览，观摩上海商业地标：新天地/翠湖天地/华府天地。此外，还安排了丰富的娱乐，游玩活动。

图片：五、十周年登山活动2011年11月25日，重庆南山，天晟渝都房地产顾问公司十周年庆系列活动－登山比赛，在这里拉开序幕。

13：00，全体员工在南山脚下上新街集合完毕。公司执行董事谢晓戈先生做了简短致辞，并为大家加油打气。随后所有参赛人员通过现场抽签分为六组，每组很快选出了队长，制定出队名，并把队员的名字写在队旗上。

13：45分，随着发号声响，队员挥动队旗，向山顶冲去。在一个个的队伍中大家你拉我一把，我扶你一下，这一系列的小动作无不体现着的员工之间相互扶持、团结向上的精神。

崎岖的山路在大家奋力攀登的脚下仿佛变短了很多，只经过了大约三十分钟，第一支队伍就到达了终点，他们是都总，黄勉、都律师、汪陆、吴纯、蒙雪姣、刘俊。随后，大家陆续到达。裁判长谢道全总经理宣布了比赛结果，并为获奖者颁发了奖品。此次登山活动既是庆祝天晟（重庆）不动产成立十周年，同时也为大家提供了放松身心，增进交流的好机会。只有登到山顶才能领略最美的风景，只有坚持才能胜利。未来的路还很长，正如登山，但是我们相信只要团结一致，坚持不懈，就一定能取得一个又一个的胜利！（冠军队合影）（登山活动员工合影）六、“十年”摄影图片展评2001－2011，成就重庆建设最快的十年，重庆天晟跨越发展的十年。这十年城市的变迁，企业的发展，个人的成长，我们共同经历了点点滴滴。就让我们以【十年】的名义举办一个摄影图片展作为纪念！

11月19日，天晟（重庆）不动产十周年庆典系列活动之摄影图片展启动，公司员工踊跃参加，截至12月31日，共收到符合要求的参赛作品31组。最后，通过员工投票和评委组评审，黄勉的作品“岁月无声·天晟有情”获得了最高分，被授予“金天奖”，获得香港双人自由行。蒋志翔和汪陆荣获“银晟奖”，获得香港单人自由行。“金天奖”得主黄勉（获奖照片）“银晟奖”获得者蒋志翔和汪陆“天晟十年·感谢有你”庆典及K歌晚会2011年11月25日晚6点，天晟（重庆）不动产全体员工齐聚北滨路红鼎味苑，共同庆祝公司十周岁生日。晚会由行政部刘巧巧和总经办于兆轩主持，主持人首先介绍了公司十周年发展历程，之后公司主要领导致辞。公司执行总经理谢道全先生回顾了公司一步步从小到大，从弱变强，逐步成长的过程，并规划了公司未来发展美好前景。公司常务副总都玲女士的致辞感人至深，把大家带回了往日岁月。公司执行董事谢晓戈先生作为公司掌舵人更是感触良多，回顾公司发展一度激动哽咽，并把最深的感谢送给所有员工。员工代表汪陆做了发言，讲述了自己和公司共同成长的经历。在生日快乐的祝福声中，谢晓戈先生亲手切开生日蛋糕，晚宴和晚会K歌表演开始。一首首歌曲把现场变成了欢乐的海洋，罗海生、汪陆、杨总等的经典演唱更是震撼全场，最后都总和向总联袂演唱的《感恩的心》把晚会推向高潮。庆典上谢晓戈先生宣读了集团公司董事长孙军先生，董事、全国市场总经理茹迅先生，董事、上海公司总经