2021年《资产评估基础》高频考点4

2021年《资产评估基础》高频考点4卷面总分：48分答题时间：240分钟试卷题量：48题练习次数：12次

单选题（共30题，共30分）

1.现实经济社会真正符合完全竞争市场假设条件的“市场”并不存在。通常认为相对接近完全竞争市场的是（）。

A.农产品市场

B.工业产品市场

C.金融产品市场

D.商业市场

正确答案：A

您的答案：

本题解析：现实经济社会真正符合完全竞争市场假设条件的“市场”并不存在。通常认为农产品市场相对接近完全竞争市场。

2.下列选项不属于我国法律规定的法律责任免除情形的是（）。

A.时效免责

B.人道主义免责

C.行政免责

D.有效补救免责

正确答案：C

您的答案：

本题解析：不可抗力、正当防卫和紧急避险等是法律所认可的免责条件。除此之外的免责情形还包括：时效免责、人道主义免责、有效补救免责、自首、立功免责、不诉及协议免责。所以选C。

3.评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。

A.15000

B.55550

C.11429

D.18356

正确答案：C

您的答案：

本题解析：净收益按等比级数递增，收益年限无限，则评估值P＝A/（r－s）＝800/（10%－3%）＝11429（万元）

4.法定资产评估业务的评估档案保存期限应当不少于（）。

A.10年

B.30年

C.25年

D.15年

正确答案：B

您的答案：

本题解析：评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

5.下列工作底稿资料中，属于管理类工作底稿的是（）。

A.资产评估委托合同

B.房屋产权证明文件

C.询价记录

D.市场调查及数据分析资料

正确答案：A

您的答案：

本题解析：管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。管理类工作底稿通常包括以下内容：（1）资产评估业务基本事项的记录；（2）资产评估委托合同；（3）资产评估计划；（4）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；（5）资产评估报告的审核意见。

6.某厂房竣工总造价为2000万元，由于使用了关联方施工，其造价比正常造价低600万元，该竣工造价包括了施工中因设计变更产生的拆除和设施处置损失50万元。该厂房在竣工时的重置成本应当为（）。

A.2550万元

B.2600万元

C.1950万元

D.2000万元

正确答案：A

您的答案：

本题解析：2000+600-50＝2550（万元）。自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本

7.下列关于资产评估委托人的说法中，错误的是（）。

A.法定和非法定业务的委托人均可以自愿协商确定

B.委托人可以由一个主体或多个主体共同组成

C.企业价值评估业务的委托人可以是自然人

D.委托人并不一定是评估对象的产权持有人

正确答案：A

您的答案：

本题解析：法定评估业务，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定；非法定评估业务，委托人的确定可以基于自愿协商的原则进行。选项A错误。委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人。选项BC正确。委托人与产权持有人可能是同一主体，也可能不是同一主体，资产评估的委托人并不一定是评估对象的产权持有人。选项D正确。

8.资产评估专业人员与委托方或相关当事人之间存在利害关系时，应当向其所在评估机构提出声明，并实行回避。这些利害关系不包括（）。

A.曾在委托单位任职，离任后未满五年的

B.持有客户的股票.债券或与客户有其他经济利益关系的

C.与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系的

D.其他可能直接或间接影响执业的情况

正确答案：A

您的答案：

本题解析：在评估中，资产评估专业人员与委托方或相关当事人之间存在以下利害关系时，应当向其所在评估机构提出声明，并实行回避。（1）曾在委托单位任职，离任后未满两年的（选项A不正确）；（2）持有客户的股票、债券或与客户有其他经济利益关系的；（3）与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系的；（3）其他可能直接或间接影响执业的情况。

9.以下不属于资产核实总体情况说明的是（）。

A.人员组织

B.实施时间

C.核实结论

D.合同签订

正确答案：D

您的答案：

本题解析：资产核实总体情况说明通常包括人员组织、实施时间、核实过程、影响事项及处理方法、核实结论。

10.下列关于资本资产定价模型中β系数的说法，正确的是（）。

A.如果β=1，则说明大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率保持不变

B.如果β=1.4，则说明大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率下降14%

C.如果β=0.7，则说明大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率下降7%

D.如果β=1.2，则说明大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率也上涨12%

正确答案：D

您的答案：

本题解析：如果β系数为1，则说明当大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率上涨10%；反之，则下降10%。如果β系数为1.4，则说明市场整体上涨10%时，该只股票上涨14%；如果β系数为0.7，则市场整体变动10%时，则该只股票同向变动7%。

11.资产评估的基本作用是（）。

A.稳定市场关系

B.评估资产价格

C.缓解通货膨胀

D.反映和揭示资产的价值

正确答案：D

您的答案：

本题解析：资产评估就是依据市场的价格形成机制，通过模拟市场条件，运用合理的技术方法，确定特定用途资产在约定时点的价值。资产评估，作为价格机制的补充手段，是资产价值发现、衡量及实现的重要工具。资产评估行业是市场经济体制中不可或缺的中介服务行业。因此，反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。

12.下列关于劳动价值论的表述中，错误的有（）。

A.商品的价值是质和量的统一

B.商品的价值量就是生产商品所耗费的劳动量

C.确定商品价值量的社会必要劳动时间不是凝固不变的

D.抽象劳动创造了商品的价值，是价值的实体或价值的唯一源泉，反映着商品生产者之间的经济关系

正确答案：B

您的答案：

本题解析：确定商品价值量是在社会必要劳动时间下生产商品所耗费的劳动量，因此选项B错误。

13.企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以（）为作价参考依据。

A.经核准或备案的资产评估结果

B.未经核准或备案的资产评估结果

C.资产评估项目备案表

D.资产评估项目核准文件

正确答案：A

您的答案：

本题解析：按现行有关规定，企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据。

14.评估委托合同应当采用（）。

A.书面形式

B.口头形式

C.自愿约定形式

D.法律允许的形式

正确答案：A

您的答案：

本题解析：评估委托合同应当采用书面形式。由于资产评估往往涉及重大财产权益，且评估行为属于对资本市场、资本运营、资产管理、价值管理等提供市场价值尺度的专业服务，相关当事人及其涉及的利益关系通常较为复杂，为明确双方当事人的权利义务，避免评估工作的纠纷，委托人委托评估机构开展评估业务一般应采取书面的形式。

15.英国最具影响力的评估准则RICS评估准则也被称为（）。

A.白皮书

B.红皮书

C.黄皮书

D.蓝皮书

正确答案：B

您的答案：

本题解析：英国最具影响力的评估准则是RICS评估准则，也被称为红皮书（TheRedBook）。

16.资产评估与一般价格咨询服务的最大区别是（）

A.资产评估需要出具报告并签名盖章，一般的价格咨询服务出报告无需签名

B.资产评估与一般的价格咨询服务没有本质上的区别

C.资产评估需要对报告承担法律责任，一般的价格咨询服务因为是咨询性质，因此对出具的报告不承担法律责任

D.由评估专业人员和评估机构签名盖章，并“出具评估报告”

正确答案：D

您的答案：

本题解析：资产评估与一般的价格咨询服务有本质不同，资产评估要出具评估报告，要签名并加盖印章，且评估机构和评估专业人员要对出具的评估报告承担法律责任；而价格咨询服务一般不出具报告，有关机构和人员对给出的“咨询价格”也不承担相应的法律责任。所以，由评估专业人员和评估机构签名盖章，并“出具评估报告”应该是资产评估区别于一般价格咨询服务行为的重要方面。

17.环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上是（）对房屋建筑物价值影响的体现。

A.替代原则

B.外在性原则

C.客观性原则

D.贡献性原则

正确答案：B

您的答案：

本题解析：环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。

18.下列关于法定评估业务表述错误的是（）。

A.应当依法选择评估机构评估

B.至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署

C.档案保存期限为不少于15年

D.《证券法》规定需要评估的，应当依法委托评估机构评估

正确答案：C

您的答案：

本题解析：法定评估档案保存期限为不少于30年，其他为不少于15年。

19.评估明细表应当按被评估单位分别归集，自成体系的是（）。

A.被评估单位（或者产权持有单位）为两家以上

B.被评估单位（或者产权持有单位）为三家以上

C.被评估单位（或者产权持有单位）为四家以上

D.被评估单位（或者产权持有单位）仅有一家

正确答案：A

您的答案：

本题解析：被评估单位为两家以上的，评估明细表应当按被评估单位分别归集，自成体系。

20.公司W有两个独立的业务，分别是业务A和业务B，现要将其中的一个业务A转让，需要进行评估，则评估对象是（）。

A.W公司的资产

B.W公司的权益

C.W公司对业务B的权益

D.W公司对业务A的权益

正确答案：D

您的答案：

本题解析：公司W有两个独立的业务，分别是业务A和业务B，现要将其中的一个业务A转让，其评估对象就是W对业务A的权益。

21.根据是否具有财产内容，将民事责任分为财产责任与非财产责任，其中非财产责任是指采取（）措施，使受损害的非财产权利得到恢复的民事责任。

A.防止或消除损害后果

B.排除妨碍

C.上访申诉

D.大事化小

正确答案：A

您的答案：

本题解析：非财产责任是指采取防止或消除损害后果（如消除影响、赔礼道歉等）措施，使受损害的非财产权利得到恢复的民事责任。

22.在我国刑法中，构成“提供虚假证明罪”须符合的特征不包括（）。

A.特定的主体

B.行为人实施了故意提供虚假证明文件的行为

C.侵犯的客体

D.行为人严重不负责任

正确答案：D

您的答案：

本题解析：构成“提供虚假证明罪”须符合以下特征：①特定的主体。②行为人实施了故意提供虚假证明文件的行为。③情节严重。④侵犯的客体。

23.财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括（）在内的新的资产评估准则体系。

A.1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则

B.1项基本准则、2项职业道德准则和26项执业准则

C.1项基本准则、2项职业道德准则和25项执业准则

D.1项基本准则、1项职业道德准则和26项执业准则

正确答案：A

您的答案：

本题解析：财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。

24.“贵上极则反贱，贱下极则及贵”（《史记?货殖列传》）。从经济学角度看，此为（）。

A.供求关系对价值的影响

B.计划机制作用的结果

C.劳动决定价值的体现

D.价值规律的表现形式

正确答案：D

您的答案：

本题解析：物价贵到极点，就一定会下跌；物价贱到极点，就一定会上涨。价格由价值决定，并受供求关系影响，围绕价值上下波动。A选项观点与题意不符，题目中涉及的是供求关系对价格的影响，而不是供求关系对价值的影响。社会必要劳动时间决定商品的价值，而不是劳动，C选项不对。

25.（）是目前最具影响力的国际性评估准则。

A.《国际评估准则》

B.《评估与估价指南》

C.《专业评估执业统一准则》

D.《评估与估价准则》

正确答案：A

您的答案：

本题解析：《国际评估准则》（InternationalValuationStandards，IVS）是目前最具影响力的国际性评估准则。

26.下列商品中，需求价格弹性最大的是（）。

A.日用百货

B.护肤品

C.金银首饰

D.食盐

正确答案：C

您的答案：

本题解析：需求价格弹性是指需求量对价格变动的反应程度，当价格上升或下降时，需求量立即随之减少或增加，这说明这种商品的需求价格弹性大，反之，表明弹性小。替代品的数量和相近程度、商品的重要性等都是影响商品需求价格弹性的因素。一般生活必需品需求价格弹性最小，而汽车、珠宝等奢侈品的需求价格弹性则较大。

27.《国际评估准则105——评估路径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（）。

A.可比交易法和上市公司比较法

B.直接比较法和间接比较法

C.价值比率法和加和法

D.现行市价法和市价折扣法

正确答案：A

您的答案：

本题解析：市场途径包括可比交易法和上市公司比较法。

28.下列关于收集整理评估资料表述不正确的是（）。

A.评估资料分为权属证明、财务会计信息和其他评估资料

B.权属证明、财务会计信息主要在现场调查程序取得，其他评估资料主要在收集评估资料程序取得

C.政府部门的资料在时效性方面可能存在问题

D.媒体通常披露一些原始信息和分析信息，有助于评估人员加深对所需信息的理解，并能节约分析时间。相关信息可直接引用

正确答案：D

您的答案：

本题解析：媒体一般包括报刊、网站、专业杂志等。媒体的信息不仅包含原始信息，并且通常有一些分析信息，有助于评估专业人员加深对所需信息的理解，并能节约分析时间。对资产评估来说，权威的专业杂志具有重要价值，这些杂志上发表的文章专业性突出，披露的信息也更详细，分析也较有深度。但应注意，媒介对一些产业、公司和政府机构的报道是否具有倾向性，相关信息的引用需进行甄别。

29.评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的（）。

A.供求原则

B.替代原则

C.贡献原则

D.最佳使用原则

正确答案：C

您的答案：

本题解析：在用价值强调的就是正在使用获得收益。因此是贡献原则的体现。

30.在评估现场调查程序受限的情况下，资产评估专业人员确定是否继续执行资产评估业务所考虑的因素中，一般不应当包括（）

A.判断所受限制是否对评估结论的合理性产生重大影响

B.能否采取必要的替代措施弥补不能实施调查的缺失

C.能否取得委托方关于同意资产评估机构可以不执行相关程序的承诺

D.判断所受限制是否对评估目的所对应的经济行为构成重大影响、

正确答案：C

您的答案：

本题解析：当无法履行现场调查程序时，资产评估专业人员应当重点考虑以下因素，判断是否继续执行或中止评估业务：一是所受限制是否对评估结果合理性或评估目的所对应经济行为构成重大影响；二是能否采取必要措施弥补不能实施调查程序的缺失。

多选题（共15题，共15分）

31.在国际评估准则中，基本的评估途径包括（）。

A.评估假设

B.账面途径

C.市场途径

D.收益途径

E.成本途径

正确答案：C、D、E

您的答案：

本题解析：“国际评估准则105——评估途径和方法”主要规定了评估途径和方法。在国际评估准则中，基本的评估途径包括市场途径、收益途径、成本途径。

32.在使用收益法评估资产价值时，下列关于折现率的说法中，正确的有（）。

A.折现率是一种期望投资报酬率

B.风险报酬率不考虑投资违约风险

C.折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成

D.市场风险是非系统性风险

E.无风险报酬率是任何投资者都可以投资并能够获得的

正确答案：A、C、E

您的答案：

本题解析：从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，由无风险报酬率和风险报酬率组成。无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。

33.资产评估的市场法通常被用于（）。

A.二手机器设备

B.房地产

C.特许经营权

D.非上市交易的股票

E.商誉

正确答案：A、B

您的答案：

本题解析：市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。

34.在编制评估工作底稿时，要求对底稿的内容进行审核，主要包括对（）的审核。

A.文字

B.数字

C.计算过程

D.业务约定书

E.评估报告

正确答案：A、B、C

您的答案：

本题解析：工作底稿一般是评估项目组的成员在评估时编制的，由于种种原因，编制人可能产生差错、遗漏等问题，因此，在工作底稿的编制过程中，需要经过必要的审核程序，包括对文字、数字、计算过程等内容的审核。

35.评估资料按照可用性原则可以划分为（）。

A.可用性评估资料

B.有参考价值的评估资料

C.不可用性评估资料

D.没有价值的评估资料

E.有选择性的评估资料

正确答案：A、B、C

您的答案：

本题解析：按照可用性原则可以划分为可用性评估资料、有参考价值的评估资料、不可用评估资料。

36.资产评估专业人员在履行评定估算程序后，编制评估报告的依据包括（）。

A.法律

B.行政法规

C.注册会计师准则

D.资产评估准则

E.委托合同约定

正确答案：A、B、D

您的答案：

本题解析：资产评估专业人员在履行评定估算程序后，应当按照法律、行政法规以及资产评估准则规定，编制评估报告。

37.资产评估中的资产具有的基本特征有（）。

A.是由过去的交易和事项形成的

B.能够以货币衡量

C.由特定权利主体拥有或控制的

D.能给其特定主体带来未来经济利益

E.是有形的

正确答案：B、C、D

您的答案：

本题解析：在资产评估中，资产是指特定权利主体所拥有或控制的、能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。

38.资产的经济性贬值有两种表现形式，包括（）。

A.资产利用率下降，甚至闲置等

B.资产的运营收益减少

C.资金的利用效率提高

D.资产的运营收益提高

E.技术落后造成资产价值损失

正确答案：A、B

您的答案：

本题解析：资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。就表现形式而言，资产的经济性贬值有两种，一是资产利用率下降，甚至闲置等；二是资产的运营收益减少。

39.价格是由价值决定的，说明价值规律在发挥作用。可见（）。

A.价值决定价格，供求影响价格

B.商品的质量、性能、使用价值会影响价格

C.供求决定价格

D.商品的质量、性能、使用价值的好坏决定商品价格的高低

E.价格及时准确地反映市场供求关系的变化，成为真实的市场信号

正确答案：A、B、E

您的答案：

本题解析：受供求关系的影响，价格围绕价值上下波动。价值决定价格，供求影响价格。商品的质量、性能、使用价值会影响价格。

40.下列有关评估委托人权利的说法中，正确的有（）。

A.评估委托人有权自主选择符合资产评估法规定的评估机构

B.评估委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避

C.当评估委托人对资产评估报告结论.评估金额.评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构更正

D.评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以解除委托合同

E.评估委托人不得对评估行为和评估结果进行非法干预

正确答案：A、B

您的答案：

本题解析：当评估委托人对资产评估报告结论、评估金额、评估程序等方面有不同意见时，可以要求评估机构解释，选项C不正确。评估委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复评估委托人。选项D不正确。选项E是评估委托人的义务。

41.关于评估依据表述正确的有（）。

A.通常包括法律法规依据和评估准则依据、权属依据、取价依据、经济行为依据

B.根据与评估项目相关的原则，在评估报告中说明执行资产评估业务所依托的评估对象的权属依据

C.评估机构自行收集的市场交易、专业资讯、研究分析等资料不属于取价依据

D.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的

E.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性

正确答案：A、B、D、E

您的答案：

本题解析：评估机构收集的取价资料，应当是除国家有关部门发布和企业提供的资料外，评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等资料属于取价依据。因此，选项C不正确。

42.下列关于评估报告语句表述恰当的有（）。

A.估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在700元左右

B.估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在690～710元之间

C.被评估单位上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩

D.从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩稳步上升

E.资产评估报告的有效期为评估基准日起的3年

正确答案：B、D

您的答案：

本题解析：陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。模棱两可和带有褒贬色彩的表述不恰当。资产评估报告的有效期为评估基准日起的1年。

43.下列关于民事诉讼时效规定正确的有（）。

A.一般诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定

B.涉外买卖合同和技术进出口合同的诉讼时效为四年

C.因产品缺陷造成损害的请求权最长保护期为十年

D.不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产五年

E.请求支付抚养费、赡养费或者扶养费的诉讼时效为十九年

正确答案：A、B、C

您的答案：

本题解析：我国民法总则第一百八十八条规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

不适用诉讼时效的请求权。我国民法总则第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的请求权包括：

①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；

②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；

③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；

④依法不适用诉讼时效的其他请求权。

44.下列关于市场法评估的说法正确的有（）。

A.是资产评估重要方法之一，相对来说是具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受

B.是资产评估三种方法中最为有效、可理解、客观的方法

C.有一个活跃的公开市场，公开市场上有可比的资产及其交易活动

D.要求参照物与评估对象之间具有可比性，包括功能上的、市场条件、交易时间等方面

E.市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值

正确答案：A、C、D、E

您的答案：

本题解析：市场法作为目前资产评估的重要方法之一，有其重要的意义和优势。它是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。因而，如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。

45.下列关于引用其他专业领域单项资产评估报告的要求中，正确的有（）。

A.对拟引用报告所涉及到的资产评估进行全面的现场勘查、核实，收集评估作价所需的资料，并对其核查和验证

B.检查假设前提与资产评估报告是否相同，与资产评估报告相矛盾的不得引用

C.分析评估结论的内涵，并考虑引用方式

D.检查相关备案审核文件

E.确定资产评估对象和范围的适应性

正确答案：B、C、D、E

您的答案：

本题解析：资产评估专业人员在引用其他类别评估报告之前，需要对相关的专业评估报告履行检查文件、查询、分析等核查验证程序。评估专业人员应当完成以下工作：

1.引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定。

2.获取完整的单项报告并全面理解。

3.核实报告性质、评估目的、评估基准日、评估结论使用有效期与资产评估报告的一致性。如不一致，不得引用。

4.确认评估对象和范围的适应性。

5.分析评估结论的内涵，并考虑引用方式。

6.分析评估参数的匹配性和评估依据的一致性。

7.关注并取得应当取得的备案审核文件。

8.关注假设前提、特别事项以及报告使用限制，合理引用。资产评估专业人员应当分析所引用单项资产评估报告披露的假设前提和使用限制等相关说明，合理引用单项资产评估报告，通常包括：

（1）对假设前提与资产评估报告相矛盾的单项资产评估结论，不得引用；比如对于一宗土地使用权，截至基准日和报告日，尚未签订土地出让合同，也无土地证，而土地估价机构出具了土地估价报告，并在其价值定义中，说明了土地价值内涵为最高出让年限的某用途、“七通一平”土地使用权价格。由于假设前提不符，无法引用；（2）对单项资产评估报告中存在假设前提与资产评估不同，但属于单项资产评估所必需的假设前提的情形，应当在资产评估报告中补充单项资产评估的假设前提；

（3）对单项资产评估报告中存在限制使用评估结论的情形，应当分析其与资产评估报告限制使用的关联性，恰当引用单项资产评估报告。

9.客观分析增减值原因。

10.应当将所引用单项资产评估报告作为报告附件。

问答题（共3题，共3分）

46.ABC公司欲了解拟收购企业价值的资产评估项目资产评估报告书

中联评字[2018]第10号

2017年11月03日，中联资产评估公司接受甲有限公司资产评估的委托，按照《资产评估法》、其他法规和评估准则选用恰当的评估方法，按必要的评估程序，对乙会所在2017年10月31日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

（1）委托人：甲有限公司。

（2）被评估单位：乙会所。

（3）评估目的：为甲有限公司收购乙会所资产的市场价值提供参考依据。

（4）评估范围：乙会所的收益。

（5）评估方法：采用市场法进行评估。

按照《资产评估法》和国家有关部门法律法规，依照独立、公正、科学和客观的原则及既定的评估程序，账面资料进行资产评估。

根据以上评估工作，在2018年02月10日得出如下评估结论：乙会所2017年11月03日企业评估价值为2500万元。本评估报告书所列示的结论仅对评估目的有效，有效期限为一年，即2017年11月03日至2018年11月03日。

资产评估师：李丽（签字盖章）

中联资产评估有限责任公司（盖章）

中联评估有限责任公司法定代表人

2018年02月10日

问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。

正确答案：

您的答案：

本题解析：1.评估方法运用不当，评估方法的介绍及选择理由未表述。

对会所收益的评估，恰当的是采用收益法评估。市场法多数使用在无收益，且成本无法可靠计量但可比实例较多的资产。

2.缺少评估所需必要资料。

只根据账面获得了该会所近几年的实际收益，而没有去搜集附近可比实例的客观收益，影响评估价值的准确性。

3.评估基准日有误，未单独表述评估基准日。

该项目评估的基准日是2017年10月31日，而不是委托评估机构进行资产评估的日期，未能真实反映评估基准日的价格。

4.报告中未体现评估原则及评估依据。

5.评估报告有效期间错误。

有效期间应是自评估基准日后的一年之内，而该报告所表明有效期间的起点是从委托评估机构进行评估的日期，缩短了时效，如果委托方不能及时履行目的，将会不利于委托方的收购。

6.签章不全。

资产评估报告必须由两名承办业务的专业人员签章才合法（法定业务则是两名资产评估师），而该报告只有一名。

47.评估报告书

信和评字【2018】第8号

ABC有限责任公司：

信和资产评估有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司在北京市海淀区中关村南路奉天大厦的房产在评估基准日2017年10月31日的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：

一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

（一）委托方简介

委托方名称（暨产权持有者）：ABC有限责任公司

法定代表人：丁然

注册资本：6110万元

实收资本：6110万元

公司类型：有限责任公司

经营范围：投资管理，企业管理，受托资产管理；投资顾问等。

通过评估我们认为，ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。

（二）被评估单位简介（略）

二、评估目的

本次评估目的是为委托方了解委估资产市场价值提供参考依据。

三、评估原则

（一）遵循客观性、独立性、公正性原则；

（二）遵循贡献原则、预期收益原则、替代原则和外在性原则。

四、评估对象和评估范围

本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于北京市海淀区中关村南路奉天大厦，框架结构，总建筑面积5650平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。（数据略）

五、价值类型及其定义

评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

六、评估基准日

本次评估的评估基准日2017年10月31日，系由本单位确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

七、评估依据

（一）主要法律法规

1.《中华人民共和国公司法》（2017年3月1日施行）；

2.《企业会计准则》；

3.其他与资产评估有关的法律法规。

（二）准则依据

1.资产评估准则——基本准则；

2.资产评估职业道德准则——基本准则

3.资产评估执业准则——资产评估报告；

4.资产评估执业准则——资产评估程序。

（三）行为依据

委托人与本公司签订的《资产评估委托合同》。

（四）重大合同协议、产权证明依据

1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；

2.资产购置协议、合同发票等财务资料；

3.房产证等；

4.其他产权证明文件。

（五）参考资料

1.《资产评估常用数据与参数手册》；

2.中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、资产化率；

3.北京市统计部门资料；

4.其他市场调查资料。

八、评估方法

（一）评估方法选择

委估对象为营业性用房，该类房地产市场比较成熟，适宜采用收益法评估。

（二）对于所采用的评估方法的介绍

1.收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

2.收益法公式：P＝A/r×[1-1/（1＋r）n]，A为年金，r为折现率，n为收益年限

3.收入与支出项明细（略）

4.现金流入流出构成情况（略）

5.计算过程

P＝A/r×[1-1/（1＋r）n]

P＝（200/15%）×[1-1/（1＋15%）5]＝690.43万元

九、评估程序实施过程和情况

评估人员对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行核查验证，包括必要的产权验证，实地察看与核对，并对委估资产价格进行了必要的市场调查和比较，及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

（一）评估准备阶段

本公司接受委托前，与委托人有关人员进行了会谈，并与本项目审计会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与委托人签署了《资产评估委托合同》。

接受委托后，本公司就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题，进行了认真讨论，制定资产评估计划；确定评估对象、评估程序及评估方法；将评估人员分为4个工作小组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。

（二）资产清查阶段

项目组现场评估阶段的时间为2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：

首先，听取委托方及相关方介绍评估资产的历史及现状；

其次，对资产评估申报明细表进行审核，对发现的问题协同被评估单位做出调整；

再次，根据申报明细表，全面清查各类资产权属、存在等；

最后，在清查核实基础上作出初步评估测算。

（三）评定估算阶段

各组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，对各项资产进行勘察和清点，并进行市场调查，收集与评估对象有关的市场交易价格信息；采用合理的评估方法对委估资产的价值进行测算，并根据各种系数调整后得出初步计算结果；听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。

（四）评估汇总、提交报告阶段

将各小组对各个评估对象的评估结果汇总。

十、评估假设

（一）基本假设

公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

（二）一般假设

1.对被评估单位所处行业重大法律法规政策预期无重大调整；

2.经济社会环境及经济发展、银行信贷利率、税收政策在预期无重大变化；

3.被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化；

4.被评估单位经营模式没有发生重大变化；

5.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。

十一、评估结论

评估后委托方于2017年10月31日评估基准日委托评估资产价值总额为6,904,300元，大写金额为六百九十万零四千三百元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表