2023年物业管理师《物业经营管理》高分通关五套卷之（一）附详解

PAGEPAGE402023年物业管理师《物业经营管理》高分通关五套卷之（一）附详解一、单选题1.某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A、544.10B、556.00C、1776.32D、2109.38答案：B解析：具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（万元），④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（万元）;⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77（万元），⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（万元）;⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556（元）。2.以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案：D解析：总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。3.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案：C解析：物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。4.为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、()的物业经营管理服务。A、多元化B、专业化C、现代化D、高效率答案：B解析：由于写字楼的业主或投资者通常缺少物业经营管理的专业经验，所以为了保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。5.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该承租商的营业额为360万元，则此时该承租商的租金为()万元。A、16B、20C、26D、36答案：D解析：由题意，自然平衡点为200万元，当营业额超过200万元时，则按营业额的总数乘以10%来计算，即360*10%=36（万元）。6.住宅小区最基本的功能是()。A、居住功能B、生活服务功能C、经济功能D、社会功能答案：A解析：居住功能是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。物业服务企业在开展经营活动时，必须以满足住宅小区的基本功能——居住功能为基础。7.关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资答案：C解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括门窗、墙体、地面、防水、管线、照明、制冷、供暖、家具、家电等。一般情况下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由承租人自己负责。8.复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。A、Fn=P·n·iB、Fn=P(1+i·n)C、Fn=P[(1-i)n-i]D、Fn=P(1+i)n答案：D解析：复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1·i=P(1+i)n。9.运用市场法对物业进行估价，首先应()。A、拥有大量的交易实例B、选取可比实例C、建立价格可比基础D、交易状况修正答案：A解析：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。10.()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。A、康乐管理服务B、交通服务C、家政服务D、汽车租赁服务答案：A解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他（她）们会经常光临。11.某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为()。A、167%B、80%C、200%D、60%答案：D解析：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。12.确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。A、市场租金水平B、收租损失C、业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平D、物业管理成本答案：C解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。A、市场法B、成本法C、收益法D、折旧法答案：B解析：在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。14.通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现()的目标。A、价值最大化B、收入最大化C、成本最小化D、风险最小化答案：A解析：以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。15.对会所日常管理的说法不正确的是()。A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核心B、为保证会所的卫生标准，经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，并制定外带食品饮料、吸烟、宠物等方面的管理规定C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全答案：C解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性，而不是事后付费。16.物业经营管理活动的管理对象通常为()。A、居住物业B、公共物业C、收益性物业D、特殊物业答案：C解析：物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设等。17.房屋租赁契约必须是()。A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、买卖合同答案：A解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。18.商业物业的支撑是()。A、商品B、承租商C、顾客D、服务答案：D解析：商业物业是千万种商品的集散地，商业物业以商品为核心，以承租商为平台，以顾客为渠道，以服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库、上架、推销、售出、结算、退换货等一系列活动，最终实现商业物业的经营利润。19.下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有()。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股收益最大化D、股东财富最大化答案：D解析：利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。每股收益最大化存在以下缺点：①仍然没有考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化，也可以称为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。20.()经营模式比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量。A、自主经营型B、联合经营型C、委托经营型D、资源经营型答案：A解析：自主经营型的优点：①所提供的经营内容具有一定的针对性，比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量，②不用受制于专业公司，也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。21.酒店公寓区别于一般酒店的主要标志是()。A、长住客户B、散客客户C、短期住户D、参加会议的客户答案：A解析：长住客户是酒店公寓的主要服务对象，也是区别于一般酒店的主要标志。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式，酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务，酒店公寓方应严格按合同所提出的条款进行各类服务。22.有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。A、物业经营管理B、客户C、商业D、业主答案：A解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性，但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。23.使用物业定时间的价格，在经济学上称为()A、源泉价格B、服务价格C、使用价格D、更换价格答案：B解析：物业同时有两个价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，②使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。24.下列不属于学生管理内容的是()。A、学生公寓B、学生食堂C、聚会D、实验室答案：D解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理。其中学生管理包括学生宿舍管理即学生公寓管理，学生食堂即餐饮管理，聚会管理。25.下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。A、要事先做好预案，合理安排服务人员B、加强与活动主办方的沟通和协调C、实行前置设防D、全权交给活动主办方答案：D解析：学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：①防火，②防盗，③防踩踏事故；④防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。26.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案：B解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。27.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。A、同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D、资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小答案：D解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。28.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案：D解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。29.会所应把()放在一切经营行为的首位。A、舒适B、安全C、卫生D、保密答案：B解析：会所需要注意防火安全。会所一般都有地下活动区域。来会所活动的人员大都着运动服装或休闲服装，精神高度放松，普遍大汗淋漓。为此，会所开放期间一旦发生火灾，势必会造成重大人员混乱，造成财产损失及人员伤亡。因此，会所要把防火安全放在一切经营行为的首位。30.单利计息与复利计息的区别在于()。A、是否考虑资金的时间价值B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率答案：C解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比；复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。31.不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期（比如下一年度）的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平是()。A、固定预算法B、弹性预算法C、零基预算法D、概率预算法答案：C解析：零基预算法在编制预算时，不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期（比如下一年度）的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平。零基预算法的编制工作量较大，但优点是不受过去因素的影响。在企业开拓新项目或组织结构发生重大变化时，可能就需要采用零基预算法编制新的预算。32.关于重置价格和重建价格，下列表述不正确的是()。A、重置价格又特重置成本B、重置价格通常要比重建价格高C、一般建筑物适用重置价格D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格答案：B解析：B项，重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。33.在具体的租约中，最常见的代收代缴费用项目包括()。A、房产税B、保险费C、水、电、煤气等资源使用费D、设备使用费答案：C解析：在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。在具体的租赁合同中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在承租人间按比例分摊计算的方式。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、气等能源的使用费。34.西方认为投资物业最重要的是()。A、区位B、价格C、供求因素D、品质答案：A解析：由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。西方认为的投资物业最重要的三点，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系。35.学校物业的属性不包括()。A、属于不动产B、属于生产资料C、属于教育资料D、属于生活资料答案：C解析：学校物业属性：①是一种资产，是固定资产，属于不动产，②是学校教学科研工作不可或缺的载体，属于生产资料，③是师生学习和生活的空间，属于必不可少的生活资料。学校物业的这三个属性是学校物业经营管理服务工作中要始终关注的。36.以下成本中，属于指令性的成本是()。A、目标成本B、定额成本C、计划成本D、实际成本答案：C解析：计划成本，是指计划期经过预测而预算出来，并要求执行的物业经营管理成本。计划成本是指令性成本。37.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()A、房屋转租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案：A解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。38.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用答案：B解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。39.房屋租赁实行登记备案制度，要求房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内办理登记备案手续。A、5B、10C、15D、30答案：D解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。40.按照()，可将云计算分为公有云、私有云和混合云。A、云的归属B、服务的层次C、云的范围D、计算形式答案：A解析：对于云计算的分类，目前比较统一的方式是从以下两个方面进行划分：①按服务的层次，可分为IaaS（基础架构即服务）、PaaS（平台即服务）、SaaS(软件即服务）。②按云的归属，主要分为公有云、私有云和混合云。41.下列关于酒店公寓的特点说法错误的是()。A、出租对象大多为3个月以上1年以下的长期居住客户B、酒店公寓提供个性化家政化的服务C、酒店公寓强调标准化的服务D、酒店公寓强调对客户的安全服务答案：C解析：酒店公寓的特点主要包括：①出租对象大多为3个月以上1年以下的长期居住客户（一般居住合同期最长为1年），且客户大多为大公司、大机构的高职员人员，敞客、会议作为经营对象的补充。②根据合同，由酒店公寓提供酒店标准住宿空间并含个性化家政化的服务、生活用品、通信设施、车位等，而客户则支付房租、物业管理费、能源费等。③酒店公寓不仅在对客户服务上强调家庭式的亲情服务，还特别注意在客房内部的设置布局、色彩运用、家具陈设、用品配置、照明艺术等方面突出“温馨”二字。④酒店公寓讲究强调对客户的安全服务，且保证言户应有的居家私密性不受干扰。42.按()划分，产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意产业园区。A、园区经济业态B、发展模式C、产业集聚形成方式D、产业园区的性质和功能答案：A解析：按园区经济业态划分，产业园区可分为：①工业园区。以工业生产企业为主的特定区域，②农业园区。以农业生产为主的特定区域，③科技园区。以高科技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等；④物流园区。以物品集散、交易、转运为一体的区域，包括港口园区、交易园区等，⑤文化创意产业园区。以文化创意产业为主的特定区域。43.物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括()。A、自行开展社区商业服务B、通过与商业机构联合经营C、通过与其他物业服务企业联合经营D、通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费答案：C解析：随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①可根据社区需求，自行开展社区商业服务，②通过与商业机构联合经营，③通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。44.根据资本化方式的不同，可以将收益法分为()和报酬资本化法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、现金流量折现法答案：A解析：根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化和报酬资本化法。45.住宅小区停车场经营的核心问题是()。A、车位租金B、管理服务费用标准C、经营风险的控制D、停车场的产权及收益归属问题答案：D解析：停车场经营的核心问题停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题一般来说，住宅小区地下停车场的产权在现有法律制度设计背景下，一开始归属于建设单位（发展商），后期可能被全部或部分分散出售，小区路面或空地临时停车场（位）产权归属于全体业主。46.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同，写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。47.某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500*7%=2325（元/m2），买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m2）。48.企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是()。A、权益资本净利率B、权益资产净利率C、资金利润率D、投资收益率答案：A解析：每股收益（或称为权益资本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率，用以反映企业运用自由资本获得利润的能力。49.处于良好的地理位置，建筑物的实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是()写字楼。A、甲级B、乙级C、丙级D、丁级答案：B解析：国外通常特写字楼分为甲、乙、丙三个等级。其中，乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。50.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()A、80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。51.在对小业主、承租商进行管理时，经营者是承租商的商业物业类型是()A、分散使用权型B、分散产权型C、统一使用权型D、统一产权型答案：D解析：对小业主、承租商的管理。统一产权型的商业物业，其经营者一般情况下都是承租商，有的还可以再转租。租赁合同中写进相应的管理条款，对承租商的经营行为进行规范管理，也可以商业物业经营管理公约的形式对他们进行管理引导。52.关于公寓、别墅特约服务定价，下列说法错误的是()。A、特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素B、定价应结合项目的市场价格C、特约服务定价不能高于市场价格D、特约服务定价可以略高于市场价格答案：C解析：特约服务定价要充分考虑企业成本、利润和市场价格等多方面因素。企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利润率的设定可以结合问卷调查分析客户的承受能力，确定区间范围。定价还要结合此项目的市场价格，物业服务企业在社区内提供的服务相对于市场服务具有便捷和可追溯的优势，同时由于社区内需求量相对有限导孔服务成本增加，定价可以略高于市场价，尤其是些需求量较少、作业难度大的项目，定价会明显高于市场价。53.下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。A、交通与公用设施情况调查B、确定管理计划目标C、进行严密的经济论证D、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标答案：B解析：制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。54.在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()A、差异成本B、边际成本C、估计成本D、机会成本答案：D解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。55.由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。A、直管公房租赁B、自管公房租赁C、私房租赁D、他营房屋租赁答案：B解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。56.在制定租赁方案时，需要首先确定的事项是()A、租金方案B、能够对外出租的面积和租赁方式C、租赁经营预算D、吸引租户的策略答案：B解析：租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析，并逐项设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概括，而且要重视细节，既要有租赁问题详尽描述，又要有针对性的可行性措施，既要覆盖租赁全过程，又能突出重点。在制订租赁方案时，首先需要确定租赁房屋的类型、面积和租赁方式。57.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的()制订的。A、质量B、特点C、名誉D、数量答案：B解析：商业物业的标准租约必须突出该类物业的特点，重点是要就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。58.下列属于实际办公室的特点的是()。A、为客户提供个高价值的商业地标地址B、办公空间使用管理具有较大的灵活性C、同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务D、客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源答案：B解析：服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室：①实际办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理具有较大的灵活性，②虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间，是为客户提供一个高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源。59.根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A、利润率B、通货膨胀率C、利率D、资金时间价值答案：D解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：①静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，②动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。60.如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。A、12%B、12.55%C、12.68%D、13.55%答案：A解析：因为月利率为1%，即周期利率为1%，根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/2=1%，则r=12%。多选题1.银行总部工作的难点包括()。A、政府人员管理B、访客管理C、高层次专业会议管理D、社会冲突管理E、银行内部员工服务与管理答案：BCDE解析：银行总部工作特点实际上也就是物业经营管理的难点所在，表现在日常物业服务与经营管理中，其难点在以下方面：①社会人员管理，②访客管理，③高层次专业会议管理；④社会冲突管理，⑤银行内部员工服务与管理等。2.现场管理的范围和内容包括()。A、商厦内客人休息区B、主要出入口C、大楼外立面D、商厦内卖场E、公共区域广告答案：ABCE3.住宅小区的居民既有居住的要求，又有享受多层次、高质量服务的需求，因此居住小区的功能不仅是居住，而且是多样化的，包括()。A、居住功能B、生活服务功能C、经济功能D、社会功能E、心理功能答案：ABCD解析：住宅小区的功能不仅是居住，而且是多样化的，主要包括：①居住功能，这是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。②生活服务功能，住宅小区可以用较完善的公共设施和组织机构为居民提供各样的服务。③经济功能，首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化。④社会功能，让生活在住宅小区内的居民在生存的小区空间与住宅小区内的政府机关、商业网点、文化教育机构以及银行、保险等单位发生关系。4.我国资产管理的区域现状有()。A、经济发达地区物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大B、经济发达地区资产管理市场发育较早C、经济发达地区物业服务企业经营效益较好D、经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善E、经济发达地区多数物业服务企业对资产管理还没形成明确的认识答案：ABCD解析：一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高，物业管理市场竞争以及来自外部专业公司的竞争较为激烈，物业服务企业变革的内在动力和外部压力均较为强大。②经济发达地区资产管理市场孕育较早。③经济发达地区物业服务企业经营效益较好，企业实力较强，在人才、专业、技术等方面具有明显的比较优势。④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善、法制环境更为良好，有开展资产管理的较好法制基础。5.物业经营管理中，风险的防控主要要点包括()。A、制订合理的经营管理计划B、合理担保，转移风险C、建立风险防范机制D、确定风险防控目标E、协调处理好备方关系答案：ABCE解析：物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点：①制订合理的经营管理计划。在确定一项具体的经营项目及内容后，首先要制订一份管理计划并获得委托方认可。管理计划是将要进行的管理行为变为在经济上和策略上的行动纲领，②协调处理好备方关系。如协调处理好与租户的关系、协调处理好与消费者间的关系等。③建立风险防范机制。为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要由动进入警戒状态。④合理担保，转移风险。物业经营活动中的管理风险无时不在，为最大限度地减少企业在风险来临后的损失，妥善的办法之一是在信誉好的专业保险机构进行商业保险，通过保险转移风险。6.写字楼由于()，一般都委托专业物业服务企业管理。A、设备贵重B、档次高C、设备设施复杂D、管理系统复杂E、管理要求高答案：BCE解析：写字楼由于档次高、设施设备复杂，因此，管理要求高，一般都委托专业物业服务企业管理。7.物业组合投资管理的利润是通过()途径获得。A、选择确定经营管理合适的项目B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C、整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理D、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业答案：ACD解析：组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化，如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目，②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。8.物业经营管理市场细分的依据有()。A、地理位置B、最终用户C、消费动机D、客户规模E、人口特征答案：BD解析：物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。①最终用户是指最终使用物业的需求者，企业应当对不同类型的最终用户运用不同的市场营销组合策略，②客户规模是指具体的最终用户对物业需求量的大小。用客户规模这个参数，可以将市场细分为大客户市场、中客户市场和小客户市场。9.对我国产业园区的发展趋势的表现说法正确的有()。A、产业园区发展进程加快B、产业园区向高新化发展C、产业集群化趋势显现D、产业科技化提高E、生态产业园区发展迅速答案：ABCE解析：当前，我国产业园区的发展趋势主要表现在以下几个方面：①产业园区发展进程加快，②产业园区向高新化发展，③产业集群化趋势显现；④生态产业园区发展迅速。10.获取物业资源的途径包括()。A、开展统一的专业化经营B、购买商业网点C、向开发商争取D、向用户争取E、租用商业网点答案：BCE解析：获取物业资源的途径包括：①向开发商争取。物业服务企业可以在早期介入和接管物业时与开发商签订契约，约定由开发商低价提供一定的商业用房给物业服务企业，以弥补前期物业管理的投入或者冲抵部分开办费用。也可争取在合同中约定，属于开发商产权的停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益权归属物业服务企业所有。②购买或租用商业网点。物业服务企业还可以购买或者租用商业用房。11.按控制的机制分类，成本的控制包括()。A、前馈性控制B、防护性控制C、反馈性控制D、监督性控制E、预防性控制答案：ABC解析：成本控制运用的机制可分为以下三大类：①前馈性控制，②防护性控制，③反馈性控制。12.通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分，在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定()。A、承租户的改建必须经出租人书面同意B、必须明确改建后新增部分的归属C、必须明确改建费用的承担D、用于生意的固置物的处理E、交一定的保证金答案：ABCD解析：通常，大多数租户的改建被认为是固置物而成为物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租人所有。为了避免日后的麻烦，租约中可规定：①承租户的改建必须经出租人书面同意，②必须明确改建后新增部分的归属，③必须明确改建费用的承担；④用于经营的固置物的处理。13.影响写字楼分类的因素包括()等。A、位置及建筑形式B、声望或形象C、物业管理费D、租户类型E、物业管理水平答案：ABDE解析：在实践中，常从承租人在寻租或续租