房地产项目的规划设计管理

房地产项目的规划设计管理规划设计工作是一项较纯真的技术工作,任务来自于甲方，可能是规划局、地产公司、或其余建设单位，供给的服务就是依照甲方的设计任务书和拜托书对项目进行规划设计，达成的标准是甲方满意，并同时知足国家标准和政府要求。规划设计管理则是作为地产商自己实行的对投资开发项目睁开的有目标的管理活动。地产商的独一投入就是资本，投资的目的是赚取更多的收益。项目是赚钱的一个工具，项目的运作也是因为发展商的资本络绎不绝的注入而富裕活力。项目发展所需的全部资源都来自市场,依据项目的进展，购置活动在陆续发生，市场检查、国际咨询、国际招标、规划设计、施工建设、建筑资料和设备、销售服务都能够经过必定的价钱在市场上获取，规划设计管理是鉴于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计相关的活动，如市场检查、土地购置、国际咨询和招标、规划设计及设计比、报批和设计更改等进行一致管理和协调。在这里，管理面对的不单有好多乙方，并且也有好多审批方,上下的协调，合同方的协调管理，管理的目的是依照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制和管理，以实现公司的主要目标.大型项目的设计管理，作为管理规划师，要有清楚的设计程序，应知道在什么时候作什么事。作出理智的选择，比什么都重要。选择意味着确立下一步的方向，假如选择出现误差,就会走入误区,多走好多弯路。所以，管理与策划同样重要，而作为一个大型项目的设计管理，应重点环绕以下三个重点进行控制。管理重点一：检查研究一个地产项目的成功运作，归根究竟是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的指引和媒体的衬着促成的.地产项目的实现往常需要三个特定阶段：先期规划设计、施工建设、销售和经营。此中，先期规划设计阶段是项目运作的龙头和初步，他包含了发展商最先的投资决议、目标剖析和项目定位以及市场供需关系的深入研究,项目产品未来的顾客对象的特色:地区、年纪、收入、工作、性别等。销售是实现投资盈利目标和商品价值的重要阶段.重点工作一是放在先期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深入仔细的检查研究。房地产不同于其余流动商品,市场竞争存在较强的地区性,常常以一个城市为单元,在城市的范围内睁开公司与公司，住所与住所，写字楼与写字楼、商场与商场的竞争。因为资本需求较大,很难有几家公司垄断市场的状况,深圳各种大小的房地产公司有几千家，万科、招商、金地，这么大的公司，其年开发的住所规模，也就那么几个楼盘.一个公司，在达成了对一个城市的迅速扩充和原始累积后,怎样走出家门,将当地已经成熟的管理经验和技术及资本输出到外处新城市,进行市场扩充，值得研究。项目的成功策划以及规划设计，离不开全面仔细、深入的市场检查和剖析研究。没有周祥的检查资料，就没法认识房地产市场的现状状况以及产品的散布和竞争特色，也就没法进行项目的正确立位，规划设计也就如无源之水.所以成功的项目来自于详确的检查研究，这是项目运作的出发点和根本点。1、市场检查地产商要做的第一件事，就是拜托特意的检查公司睁开当地城市房地产市场的检查、基础资料的采集工作，成立起动向的资料增补和修正体制，以期随时正确反应房地产市场的变化趋向和发展特色，并能实时反应到项目的规划设计中，在实行前或实行中能迅速适应市场的细微变化。管理要侧重于检查资料的全面性、根源的靠谱性、时间性、细节的正确性和竞争公司的内部情报。当地城市的房地产市场状况，包含各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和有名度、销售率、花费群认同度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等.要弄清房地产市场上的产品种类和百分比，以及市场发展的趋向和市场的细分状况，剖析我公司应进入哪个领域或许将计划在哪一块细分的市场上博得花费者的欢迎和认同。从哪一个地方打入和打破,并能很快立住脚跟，推出新产品，惹起花费者的注意，刺激花费者的购置欲念，达成第一阶段的工作：突击入城,偏居一角。市场检查的目的是能够做什么,不可以做什么，比方住所,是做豪华住所，仍是一般住所，还是小户型住所等,起码要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决议时进行判断。2、规划检查从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设老是城市规划的一部分，购置土地从前必定要弄清城市的整体规划和详尽规划状况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲近的关系，对城市的现状、规划构造和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要联合土地贮备和规划选址全盘问虑，比方，公司要树形象,先上短而快的项目,就不可以在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓舞优先发展的地段，并且可能许多的地产公司齐集在一同，假如有精心策划，建成精选，会很快翻开场面，为公司建立优异的民众形象。自然，假如有好的市场追捧,选择在城市的边区进行开发，也未必不行，只需踏准了市场的节奏，有鲜亮的主题和优异的规划设计,再加上优良的施工建设必会博得花费者的喜爱。项目的实行要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期望政府大规模开发带来的商机。此外，在进行规划检查时，要避开规划的细节和争议地,从市长和规划局长、规划专家的角度进行思虑，要着眼于那些有潜伏规划价值和市场潜力的地段进行周祥的调查，要尽可能想得更远一些，3年、5年或10年后该地段的展望状况,要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出,找寻市场的价值和投资点。所以，地产公司在战略布局时必定要联合城市的整体规划和发展战略进行安排，不然就成为无源之水。惋惜，一般的公司在这方面做的还很不够，实质上城市政府在进行城市建设时都会带来好多商机，重点是看你能不可以抓住。管理重点二：设计先期房地产公司进入市场，首要的门槛是土地，尔后是资本，最后是人材。人材能够经过高薪去抢夺和发掘，资本也能够经过银行去融资,土地则较复杂，假如有优异的政府资源和当地政府的支持，购置土地会简单调些，毕竟在内陆好多城市，土地市场依然是一张不透明的网,看不清,摸不透,没有必定的政府关系很难睁开土地的扩充、贮备工作。土地扩充不是简单的购置和贮备，要与公司发展的战略计划和整体布局以及市场增加密切联合起来。成立与当地规划、领土部门成立优异的工作关系。假如在当地有很好的政府关系，那对先期土地的贮备和扩充将很有帮助，在土地成本、区位和数目方面将能够依照公司拟订的发展战略进行，为进一步的实行开发打下一个优异的基础,在市场竞争中据有较高的优势。购置土地前第一做好三个准备：1)规划选址。某一种开发项目看法确立后，下一步的工作就是项目的规划选址，第一，要认识城市规划和用地的现状，剖析空地及周边的现状和发展状况，并到现场进行实地检查和核实。其次，依据项目的定位和对土地的详细要求,拟选5处以上的地点进行选址和评论。评论主要考虑四周市场、公共配套、市政基础设备、周边建设状况、当地的规划趋向和发展方向、交通的便利程度、基地的现状和能否惹起较高代价以及项目进入后的市场反应及销售展望等，评论应联合选址和前面的检查及项目定位综合考虑，必要时要对项目定位进行调整。最后，依据各选址评论报告，进行针对性剖析和比较，从中遴选出有较大开发价值的地段作为公司发展的决议依照。比方，城市大型购物中心,影响其规划选址的主要要素有两个：一是地区人口密度和流动率。二是交通便利程度。在汽车高度发展的国家,如美国，其大型城市购物中心大多位于城市郊区高速公路的旁边，因为交通特别方便，并且开汽车也特别简单到达，买完后就能够直接回到位于郊野的别墅了。固然，高速公路边的购物中心周边地区可强人口稀罕，不比市里人口密度大,但高速公路上的较高数目的来往车辆，保证了购物中心设置的第一个要素：人口流动率。所以，交通便利和人口密度及流动率，关于购物中心的规划选址,二者缺一不行.在深圳地区，个人汽车拥有率逐年提高，加入WTO后，购置家庭轿车速度日长，深圳去年已有50万辆汽车，此刻也月售1万辆。而深圳户籍人口也就120万，均匀每家也有一辆。这样一种状况下，在郊区设置购物中心合适吗？答案能否认的.因为，深圳是一个特区，市里内已基本处于饱和开发状态，没有哪个地方的交通是特别顺畅的地方，即使滨海大道、深南大道、北环大道交通也多处于临界饱和状态，此外,有车族大多居住在城市中心和密集居住区，极少一部分在城市边区购房，他们不大可能在下班时饶路去郊区购物中心进行采买，这不切合人们趁便的心理。所以，在深圳郊区设置购物中心缺少吸引力。所以，在高密度的人口地区或高流动率的道路边上,假如交通特别方便,泊车和进出都很不错，能够有一个较好的市场远景。家乐福的规划选址比较成功，梅林一村有7000

户居民、3万人口，居民多为层次较高的政府公事员和教师,对大型购物中心的环境较重视，并且家乐福是梅林一村独一的一家商场。因为家乐福位于市政道路上将花费者人群扩大到整个梅林地区，并经过公共交通吸引人流，而门前连续不停的车流又是购物中心高人口流动率的保证，几个方面保证了家乐福的巨大成功。这是购物中心和居住区共同开发建设的优异事例。

,2）增强设计报批过程中的目标管理：土地合同、用地红线和规划设计重点设计报批不只是是同意的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的同意加以确认和合法化.追踪者要学会与管理者的交流和协调.只管用地红线和规划设计重点都是规划领土部门下达的，但我们能够经过合法的正当门路将公司的发展目标和设计企图反应给他们，去踊跃磋商和交流，影响他们的决议偏向。规划选址初步确立后，就要进行土地的购置工作。土地购置时要预先与规划土地部门将土地价钱、土地面积和规划设计重点以及开发建设要求磋商好,要做到成竹在胸，尽可能把此后开发建设中碰到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地.所以，用地红线和规划设计重点是重点技术工作。用地红线要依据法定图则或控制性详尽规划所确立的路网进行下达，地产公司要实时追踪和协调,假如在一个范围同意选择或规划部门有商议的余地，地块在一个邻居内的区位价值，就要联合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，比方商业,最好邻近道路和便于进出，假如住所最好远离市政干道,选择幽静处,而周边假如有好的景观如公园、海景或水库、山体,则对办公和住所的销售或租借有较大的吸引力。所以,用地红线的追踪，不是一个简单的划线问题，而是一个从头进行细分和目标确立的过程。规划设计重点，是项目的灵魂和技术核心，他影响着公司的一系列决议和经济战略的确立，比方，3。5的容积率关于开发住所来讲,就是高层住所,而在某些城市,假如花费人群还达不到能够承受电梯的管理成本和高层土建成本的状况下，茫然采纳高容积率，会使公司堕入窘境,并且还要缴纳高容积率带来的楼面地价.所以，在签订土地合同时，就要做好经济技术剖析，重点对容积率、公共配套(学校、幼儿园、商场等）进行成本剖析,计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并作出方案l谁也没法取代甲方作出最后的判断一个好的规划设计,一定在深入仔细的市场检查后,在据有第一手基础资料后，并经过多方面、全面仔细的剖析研究后，才能和市场密切联合起来。项目能否成功，需要一系列的运作和精心策划才能渐渐达到所定目标,此中，规划设计是龙头，是重点。特别是大型项目的规划设计，更应重视。大型项目的规划设计，要联合项目的复杂程度和市场状况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐渐进行深入和细分。所以，关于一个大型项目的规划设计第一要有一个整体的清楚的看法，尔后要清楚开始做什么，中间做什么，实行时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯串到每一步中去，并逐渐进行落实和反应。l做好一个规划设计方案,离不开三个前提条件：甲方的指导和目标激励，高水平善交流的设计单位，推出优异作品的体制和设计方式.这三点相辅相成，互为推动。1）甲方的指导和目标激励管理重点三:规划设计方案判断和选择。因为，规划设计重点在下达后就不简单调整，所以,从前必定要将开发建设碰到的问题在规划设计重点中考虑进去，为此后自我调整留出余地。,甲方也许在某些环节需要设计方、监理方、顾问公司的踊跃配合，这些伙伴也提出了自己的方案或看法,但只有甲方能够从项目的整体长进行选择和判断。项目的运作,从头至尾是甲方自己的事，从投资决议到市场检查、项目确立和定位，规划选址和购置土地，每一步都是甲方精心策划的结果，里面都隐含或付出了大批的心血和代价，而目标也在一步步的进展中逐渐伐整或增强.全部这些发生或将发生的故事及前因后果,也只有甲方掌握和清楚,而这些细节或故事不行能告诉设计师,设计师也不行能在一下子就能消化汲取。所以，甲方作为全过程的兼顾策划方,必定要清楚应当让设计师在哪一个环节发挥作用，决不可以将全部问题都交给设计师来解决，一来设计师永久不行能取代甲方来作出判断，二来有些原则性问题，一定由甲方进行点头.设计师只认识你让他做的那部分,他没法从项目的整体运作上看到问题所在,这是作为设计人员的角色所限。我从前作设计，就是这样,你能够有好多想法，并且也能够在方案中表现，但假如不获取甲方的认同就没法进行下一步的工作，多半情况下，设计师因为交流或对项目的认识深度或甲方提出的要求过粗或背景资料太少，设计师略不注意就会偏离甲方的目标,作出一些无用功，浪费时间和精力。设计过程中，甲方增强设计追踪和指导，不可以仅经过几次会议或报告的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依赖甲方的主要技术人员与设计人员进行面对面的交流和商议,必需时,甲方应派驻工程师与设计人员一同参加设计，对设计中出现的问题，甲方工程师可实时返回公司向领导报告追求解决方案或建议，这类举措可有效的将一些细节或不大的问题解决好,并且因为有甲方代表的旁站参加，设计师的踊跃性和主动性会获取增强，工作效率会大幅提高，由领导点头决议的范围减小，节省了领导的精力。经过报告会，主要目的有两个:一是向领导通告方案的进展和中间成就.二是就方案中的重点问题进行议论,追求解决方法或建议，以便于下一步设计的持续。甲方的指导，影响到设计的进展和方向。在设计大的原则和目标上，甲方应比设计方更高妙、更前瞻,在某些方面来讲，甲方关于一个方案比设计者更能看出和发现问题所在，目光更高一些。所以,甲方的指导应放在以下三个方面:一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新.甲方的指导不要详细到每一个详细设计的细节中，要踊跃想方法调换设计人员的设计才能和踊跃性，将他们的才华发挥出来就成功了一半。经过设定必定目标激励设计师进行创建，设计出甲方满意、大家满意的作品。甲方的指导不行有太多的任意性,比方确立了的设计原则和企图，不要轻易变动，因为设计人员已经按甲方的企图作出了好多努力,假如不求情楚，忽然变动，会给设计人员造成很大的压力和打击，所以,甲方作出的决定一旦作出后就不要动.这也是在留仙村住所区规划设计管理中碰到的突出问题。留仙村住所区因为在可行研究阶段对很多整体的看法和原则没有研究透辟,以致在规划国际招标后，在中标设计方案调整过程中，需从头研究和确立这些看法，如整体人口规模、交通方式选择、泊车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。因为设计方案已经初步确立，上述看法的调整惹起规划方案的大改正，因此带来设计单位的反抗，矛盾由此惹起.加上半途甲方半途建议的频频,和设计单位的不合作，造成设计方案久而不决的场面.2）高水平、善交流的设计单位作为地产商,为做好一个项目的规划设计，都愿意取出更高的成本来雇请一家高水平的设计单位。可是高水平的设计单位不必定就合适，原由有好多，一是一个项目从前期策划、看法规划、整体规划到详尽规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有好多阶段，每一个阶段对设计的要求不同样，所以,方案能力强的不必定做好施工图,而策划作得好不必定代表能够做整体规划.跟着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更为合适阶段设计工作的需要，并且会作得更好,更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。如做市场研究，要请市场调查公司，做项目策划，请地产策划公司，做看法规划,最好请外国的顾问设计公司，交通规划要请交通顾问公司，而详尽规划设计则能够经过国际招标来选择，施工图让国内设计院来做更踏实.高水平的设计单位内部必定要有主设计师来支撑，甲方在选择设计单位时，要对主要设计人员进行观察，并要求在供给服务时，保证主设计师到位。此外,设计单位的配合状况也要重点观察，因为，假如水平高,可是不听甲方指导和建议,没法进行交流和交流，那水平再高，也没法实现甲方的设计目标和主要企图。设计关于甲方和设计单位应当成为一道桥梁，将两方经过方案的交流和互动，提高双方对方案的认识和设计水平，并最后成为两方共同的心血和设计财产.3）推出优异作品的体制和设计方式经过什么样的门路获取好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑到成本和收获的价值比较。关于大型项目,