探究近期土地市场的机遇：东风将至 待时而动

2019/7/52019/10/52020/1/52020/4/52020/7/52020/10/52021/1/52021/4/52021/7/52021/10/522019/7/52019/10/52020/1/52020/4/52020/7/52020/10/52021/1/52021/4/52021/7/52021/10/52022/1/52022/4/5行业研究深度报告申港证券股份有限公司证券研究报告——探究近期土地市场的机遇近期商品房市场的基本面底部已逐步明晰，但基于我们对300个重点城市的观带动土地价格回升；4.46%，较一季度历史低位回升0.32个百分点；2022年二季度流拍率为从微观角度观察，土地市场的低热度反而提供了拿地窗口期，将有益于拿地房企提升项目利润、改善布局结构、也给部分企业提供了弯道超车的机会：证考虑实际入市销售价格(按同比增长3%假设)，计算结果为42%，减少9个百分策松绑直接解决，我们预计土地市场仍将延续“低竞争”+“宽政策”的双优组合。但远好于大型民企；投政府平台少有的进入榜单；令从拿地强度观察(拿地金额/销售额)，拿地积极房企包括滨江(92%)、建发(77%)、绿城(68%)；中性为华润(47%)、招商(33%)、中海前的房企，包括保利发展(17%)、龙湖(17%)、万科(11%)、金地(10%)、碧桂园(3%)。我们对7家典型房企进行了拿地情况跟踪，房企间的土地市场策略存在一定差异，也将影响未来的经营表现：均衡平稳型(龙湖)、区域深耕型(建发、滨江、绿城)、聚焦高能级城市(华润、保利)、阶段性收紧(万科)。集团、绿城中国；资金实力雄厚，近期拿地规模居前列、布局聚焦高能级一二线城市的华润置地；地方型国央企建发国际、越秀地产；拿地力度整体平国央企的规模扩张逻辑，关注天地源、南山控股等。现债务违约，以300个重点的招拍挂土地数据为统计样本，与全国土地的数据存在统计偏差。 评级增持(维持)SAC执业证书编号：S1660519040001研究助理SAC执业证书编号：S1660121100010zhaisuning@率盈率房地产(申房地产(申万)沪深30050%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%资料来源：wind，申港证券研究所告房地产行业深度研究告2告2/31 告告/31 亿) 22 亿) 22 亿) 23 亿) 24 亿) 25 6 亿) 26 房地产行业深度研究告4告4/31随着近期商品房市场逐步回温，房地产行业基本面的复苏已越来越明晰；当前更具前瞻性的判断，我们认为应回到公司本身，挖掘哪些房企在下轮周期中会得到更好的发展。本文旨在通过观察土地市场近期变动，发掘行业的整体变化，以及潜在的获益标的。参拍热度下降，土地市场也逐步出现超出以往的利润空间和布局机遇。一方面在土地市场转冷后，供给端政府在主动下调的土地价格并放宽了土拍规则，另一方面需求端的竞争压力也有所降低，当前在土地市场获取的土地成本更低，获取优的竞争格局和房企的盈利能力都迎来变局。建筑面积同比增速-17%，2022年二季度推出建筑面积同比增速-43%，成交同分划面积及同比增速万㎡)成交规划建筑面积(万㎡)推出规划建筑面积同比增速成交规划建筑面积同比增速25000020000015000010000050000040%30%20%10%0%-20%-30%-250000200000150000100000500000资料来源：中指研究院申港证券研究所同比增速推出规划建筑面积(万㎡)成交规划建筑面积(万㎡)面积同比增速60%40%20面积同比增速60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%35000300002500020000150001000050000资料来源：中指研究院申港证券研究所近期土地出让金同比增速位于负增长通道内，2022年上半年月度表现有边际好转，地价下行背景下土地出让金下降幅度高于成交建筑面积口径。房地产行业深度研究告告/3160%40%20%0%-20%-40%-60%-80%10000900080007000600050004000300020001000土地出让金(亿元)同比增速60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%10000900080007000600050004000300020001000土地出让金(亿元)同比增速700006000050000400003000020000100000土地出让金(亿元)同比增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%0资料来源：中指研究院申港证券研究所资资料来源：中指研究院申港证券研究所成交及推地楼面价出现负增速，导致土地出让金同比负增速幅度高于土地出让及建筑面积。年度口径：楼面价供应与成交端增速由探底转负后回升转正，2021年推出楼面及同比增速70006000500040003000200010000均价(元均价(元/㎡)价增速价(元/㎡)增速50%40%30%20%10%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所比增速800070006000500040003000200010000均价(元/㎡均价(元/㎡)价增速价(元/㎡)价增速100%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：中指研究院申港证券研究所高能级城市供应节奏是楼面价波动的部分成因。不同于销售市场，土地市场并非连续成交，而是由间隔出让的地块决定市场特征，楼面价会受到市场情绪和供应供应占比回升，楼面价同步出现上行，结束了一季度一二线城市低占比导致的楼面价负增速；图7：2012-2022年土地供求建筑面积结构占比图8：近期月度土地供求建筑面积结构占比房地产行业深度研究告告190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%504540353025205090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%504540353025205030252050应应交70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所一线供应二线成交 应交资料来源：中指研究院申港证券研究所令年度口径：2021年平均溢价率10.4%，2022年二季度溢价率进一步下行至6%，平均溢价率较一季度(近十年低位)小幅提升；2021年流拍率14.12%，令流拍率下行而溢价率同样下行，表明低溢价成交地块占比提升，但流拍地块减少，此前市场不看好而流拍的地块能够以低溢价成交，市场热度有所回暖。拍率(%)率(%)流拍率(%)资料来源：中指研究院申港证券研究所%))平均溢价率(%))资料来源：中指研究院申港证券研究所城市间呈现热度分化为了进一步解构土地市场，我们观察不同能级、不同区位的土地市场的特点。我们使用土地成交总价对土地市场的规模和价格变动进行观测，从而简化观测口径，使用溢价率与流拍率观察土地市场的热度。幅度下行，二季度后一二线城市土地出让金同比增速触底反弹，三四线城市走平：应减少拖累土地出让金出现大幅下降至-49%，二季度市场复苏，土地出让金同比增速大幅回升至-34%，市场热度有所改善，土地出让金与起拍价同比增速相表明市场整体比较理性；年房地产行业深度研究告告31二季度同比增速为-51%，起始价同比增速为-38%，分别较一季度提升11个百图11：2012-2022年二季度土地出让金及增速(一线)120001000080006000400020000起始价(亿元)起始价同比土地出让金(亿元)起始价(亿元)起始价同比200%150%100%50%0%-50%图12：2012-2022年二季度土地出让金及增速(二线)35000300002500020000150001000050000土土地出让金(亿元)土地出让金同比起始价(亿元)起始价同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所图13：2012-2022年二季度土地出让金及增速(三线)2500020000150001000050000起始价(亿元)土地出让金(亿元)起始价同比土地出让金同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：中指研究院申港证券研究所不同能级城市间土地市场热度分化较明显，高能级城市流拍率明显低于低能级城市，各城市间的溢价率表现相对稳定，趋势来看流拍率有所下行，溢价率有回升：令流拍率：高能级城市流拍率显著低于低能级城市，近期三四线流拍率开始回落；2021年-2022年一季度不同能级城市间的流拍率差值开始走阔，进入二季度后上季度减少5.8个百分点位于历史高位；市溢价率均进入历史低位且溢价水平差异较小，低溢价成交年热，拉高2021年全年市场热度；从月度及季度的边际变化来看，当前土地市场热度虽低，但在各能级城市均已出现溢价率回升、降的复苏迹象。房地产行业深度研究告告/31302520503025205060一线溢价率(%)二线溢价率(%)三四线溢价率(%)504030200一线流拍率一线流拍率(%)二线流拍率(%)三四流拍率(%)资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所图16：近期月度一二三四线城市土拍溢价率(%)40353025205022021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-09-10-11-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06 一线二线三四线 资料来源：中指研究院申港证券研究所图17：近期月度一二三四线城市土拍流拍率(%)40353025205022021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-09-102021-11-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06 一线二线三四线 资料来源：中指研究院申港证券研究所当前房企拿地的条件尚不充分，导致土地市场热度一般。房地产开发属于高杠杆业务，开发商拿地的需求产生自拿地的资金支出可以在一定时间内产生符合预期的收益，因此开发商拿地动作需要三个前置条件：令充足的资金是保证房企拥有拿地能力的根本：若房企资金紧张，则出于企业稳令当前和未来良好的项目收益是房企产生拿地意愿的主观原因：若市场处于下行周期，导致房企对未来项目利润收益预期不高，房企趋向于在市场底部相对清进入土地市场；令合理的存货水平会最终促使房企形成取地补仓的动作：若在手货值处于高位，令以上三种情况常常在市场低谷时期同时发生，即销售不佳销售回款低迷、房企资金紧张而拿地能力不足、情绪悲观而拿地意愿不强、库存处于高位而拿地需房地产行业深度研究告告/312014-022014-06-102015-032015-07-1122014-022014-06-102015-032015-07-112016-042016-08-122017-052017-092018-022018-062018-102019-032019-072019-112020-042020-082020-122021-052021-092022-022014-022014-06-102015-032015-07-112016-042016-08-122017-052017-092018-022018-06-102019-032019-07-112020-042020-082020-122021-052021-092022-02狭义去化周期(月)资料来源：克而瑞申港证券研究所当前销售市场不佳，房企预期偏保守；销售资金回款受阻、叠加融资净流入额较低，房企开发资金来源紧张，是导致房企拿地热情下行的主要原因。从累计同比增速观察，土地购置面积增速滞后于销售及房地产开发资金来源变动趋势明显，当前商品房销售及房企资金来源均为累计负增速之下，房企购地能力意愿均不足。售面积、土地购置面积、房地产开发资金来源累计同比120%100%80%6120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：wind国家统计局申港证券研究所销售市场走弱，商品房库存及去化周期增加，房企拿地需求滞后于去库存需求。在销售走弱背景下，广义库存(累计新开工面积-累计销售面积)、狭义库存(商品房待售面积，竣工待售口径)及其去化周期在2022年出现上升；此外销售走弱，也拉长了去化周期的计算结果。房企整体尚处于去库存阶段，取地需求尚不急迫，454035454035302520506000005000004000003000002000001000000资料来源：wind国家统计局申港证券研究所76543276543210700006000050000400003000020000100000资料来源：wind国家统计局申港证券研究所房地产行业深度研究告告综合以上内容，眼下房企拿地动力不足，存在两点“担忧”：令另一方面则在于对于未来市场走向存在忧虑，在自身抗风险能力下降的背景下，采取防御策略，减少土地获取规模，以消化现有存量，回笼现金流为核心，待基本面底部明确后再重新回场交易。正是这样的组合下，叠加销售市场复苏信号尚不强烈，土地市场的同样表现为弱复苏，其中高能级城市基本面复苏的确定性强，仍能保持一定热度，但市场对低2.土地市场在政策端与市场端共同孕育新机遇房地产对国家经济发展起到重要的作用，作为“稳增长”的重要一环，房地产基本面需要保持稳定，短暂的波动可以存在，但持续的下行无疑是需要调节的，我们认的基本面复苏是必然。眼下行业基本面低迷是暂时的，但低迷的市场对部分城市土拍造成了一定压力，令政府作为供地方在向拿地方做出让利，土拍规则在放松，起拍地价有所下调，市场的竞争强度明显下降，获取优质地块的机会在提升，当前有能力获取望实现规模的提升以及项目布局结构的优化。提升当前主要实行的土拍规则可以从供给端和市场端对土地市场进行调节，前者属于硬性指标，诸如保证金比例、地块限价等，这类政策通过影响地块本身的收益影响房企参拍热度；市场端的政策则会影响房企间的竞争关系，从而对土地市场的，市场低迷之下土拍政策表现出由紧转松，房企的参拍收益在逐步提升中。司参拍资金压力降低，资金利用效率得以提升：由于房企自身资金有限且部获取机会一定的情况下，保证金比例越低，则房企的资金占用成本越低，此外更低的保证金比例也降低了房企的资金压力和参与门槛；财务成本下降利润空间增厚：对项目本身，保证金其实质为土地款的一部分，低保证金比例实际是土地出让金支付节奏的后延——更高比例的土地出让从而降低项目的财务成本，提升项目利润水平；房地产行业深度研究告告度，可预先缴纳300万资金参拍，地块获取后以“现金+保函”的形式支付剩余土地款，现表1：22个集中供地城市土拍保证金比例市批次批次批次一批次%%%%%%%%州%00万勾地保证金20%/未沿用勾地保证金30%30%30%-30%州30%%%-30%%%%%肥40%20-23%25%-30%%0-100%30%50%30%0%%%%%00%00%00%门%%%%%%%30%0%%%30%30%0%0万预申请制度50%0%%00%00%50%0%%0%%%%%资料来源：各地自然资源与规划局申港证券研究所保证金所产生的财务成本；到房企参拍存在获取概率问题，我们假设取地概率为15%，则可在计算平均获取一宗地块实际需支付的财务成本，以及保证金产生的财务成本对项目销表2：保证金比例对项目盈利能力影响财务成本(万)对项目静态利润率影响保证金比例20%30%50%20%30%50%860.1%0.1%5872资料来源：申港证券研究所整理计算地价、限房价政策均有新变化。22座集中供地城市溢价率上房地产行业深度研究告告好于过往：过压低溢价率上限，即便在限价背景之下，项目仍能保有相对合理的房地价差，确保了盈利水平；表3：22个集中供地城市土拍溢价率上限市批次批次批次批次/5%5%州州%肥门/%%///资料来源：各地自然资源与规划局申港证券研究所令流拍地块二次挂牌后起拍价均有所下调，部分地块限价空间有提升，房地价差京江宁区一宗地块重新挂牌后，起拍总价由14亿下调至13.5亿；杭州一批次供地翠苑板块一宗二次挂牌地块起拍价降低次供地销售限价与起拍价价差拉大；广州南沙珠江街地块重新挂牌后，起拍楼土拍规则简化，推行竞配建、竞自持、竞品质等通过竞争变相提升房企拿地成本竞拍规则的城市比例进一步减少，对地块配建要求也有所减弱，房企拿地成本进最终地块成交确认的规则上，各城市多数改用“摇号”或“一次性报价”(最接近报价者获取)的形式，由此房企规避了地价达溢价率上限后(触发竞配建等土拍规则)，来源于市场竞争导致的地额外成本支出，利润空间改善；房地产行业深度研究告告252050消配建“人才住房”要求，北京、合肥、南京集中供地中配建保障性租赁住房地块占比明显下降；杭州流拍地块二次出让的三墩板块一宗地块取消20%配建保障252050城市个数竞竞品质竞配建竞自持627133332021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次资料来源：各地自然资源与规划局申港证券研究所城市占比60%50%40%30%20%10%0%竞品质竞配建竞自持竞品质竞配建2021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次资料来源：各地自然资源与规划局申港证券研究所部分城市延长了土地出让金支付周期，降低房企资金压力及财务成本。这一动作效果与降低保证金首付比例相似，即房企延后支出土地出让金；近期已有广州、市不同幅度的延长了土地出让金支付周期。表4：部分城市土地出让金支出延长情况市动门资料来源：各地自然资源和规划局申港证券研究所相较土拍规则宽松变动，地价下降对房企将直接降低项目成本，对项目盈利改善更为明显；通过前文梳理，我们已从微观层面明确部分地块地价在下降；为了进从总量层面探究近期房价地价间的关系变化。土地成交楼面楼面价对售价占比降低将直接降低项目成本提高公司的利率。房地产行业深度研究告告%%%40%38%%关系%%%40%38%%800024%22%25%27%30%1200039%38%40%41%800024%22%25%27%30%1200039%38%40%41%48%房地价差(元/㎡，左轴)45%楼面价对商品房售价占比(右轴)1000044%50%45%40%35%30%600025%400020005389554958025311400020005389554958025311 408645344700459547274578430305376 20%15%10%5%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所以上的计算方式是为了方面直观比对，但实际操作中，项目从取地到入市至少平销期。在此期间，地价成本保持恒定，但商品房的售价则在持续变动，影响着项为了进一步靠近地价与房价间的关系，我们作简单假设：①当期土地成交楼面价一年，考虑年度口径下为简化计算，我们假设取地后一年的商品房售价可反应当期成交土地对应的实际项目售价。按这一假设计算后，近期取地项目的房地价差关系有望进一步改善。由于近期取2022年一季度取地成交楼面价对商品房交楼面价间价格关系-销售价格滞后一年1200010000成交楼面均价(元/㎡)房地价差(元/㎡，左轴)成交土地对应入市售价(元/㎡)60%楼面价对商品房售价占比(右轴)50%8000140%60007%%41416424230%200022%4000200022%024%24%25%28%20%20%10%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所综合以上土拍规则变动以及房价及地价的关系改善可以发现，土地市场低迷下，地方的土地财政面临压力，政府主动让利房企，当下的土拍规则为近期最宽松时刻，且土地市场不复苏则宽松的竞拍环境还将延续，相对宽松的竞争环境将延续，房地产行业深度研究告告近期各城市土拍政策在放松，供给端环境友善，土地市场虽然边际有转暖，但并率虽在较大比例的政府城投平台公司托底现象，导致流拍率被压低。表5：22个集中供地城市集中供地溢价率及流拍率流流拍率2022年一批次2021年三批次2021年二批次2021年一批次溢价率2022年一批次2021年三批次2021年二批次2021年一批次%%%%%%%%肥%%肥%/%%/州%州%%%%%%门门%4%%%州州%%%%%///4%%/1%%%%%%%土地市场复苏缓慢并非在预期之外，由于土地市场复苏的先决条件中房企资金充裕程度、销售市场热度均未转暖，房企拿地能力及意愿均受到抑制。同期下降26个百分点，当前土地市场以国央企(含城投)为绝对拿地主力，仅滨房地产行业深度研究告告%5%41%73%42%7%%5%41%73%42%7%450400350300250200150100500团团安居资料来源：中指研究院申港证券研究所P国央企民企混合制外资100%80%60%40%20%0%2021年1-6月20222021年1-6月资料来源：中指研究院申港证券研究所相较于国央企在土地市场占据主导地位，民企拿地谨慎主要考量在于“节流”，民企与国企基本面的差异导致防资金风险仍是当前民企的关注核心，而非获取优质目提升公司的盈利能力及规模：令民企的杠杆水平普遍高于国央企，资金压力更大而“抗周期”能力不足：从已公央企，从个体来看层面，近期出现债务违约或展期的也几乎均为民营企业，在上一轮地产热潮中，多数民企积极加杠杆扩张规模，导致整体负债水平偏高，市场下行期资金压力显现，拿地能力不足；合制房企三道红线中位数1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00民民企国央企混合制现金短债比剔除预收款资产负债率现金短债比剔除预收款资产负债率资料来源：wind申港证券研究所政策早已触底反弹，但市场资金仍更偏好于国央企，民企融资能力尚未完全恢复：2022年内发行债券的房企中金额最高位华润、中海、金茂，均为10%，尽管政策图29：2022年1月至今主要房企债券融资额(亿)140120100806040200资料来源：wind申港证券研究所民民企,10%混合制,19%国央企,71%资料来源：wind申港证券研究所房地产行业深度研究告告中，TOP30房企累计销售额同比增速普遍下行，但相较之下，国央企的下行幅度明显好于民营企业；在经历了民企接二连三的风险事件后，购房者也更倾向于购买信用风险更低的国央企开发的项目，导致民企的销售表现基于以上来源于杠杆资金偿还、融资通道尚未修复以及销售回款受阻的三重压力，当前民营房企的资金压力仍然紧张，地块资质及收益提升虽是利好，但并不能直接解决民营房企眼前的问题，短期内预计民营房企仍然将保持观望为主，等待基地策略。10% 0%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%资料来源：中指研究院申港证券研究所0%-20%-30%-40%-50%-60%国央企企混合国央企企资料来源：中指研究院申港证券研究所综合行业及企业层面现状，我们认为土地市场的热度短期内还将处于底部复苏的状态，这也恰恰给当前有能力获取土地的房企提供了良好的布局窗口期：令从行业的角度观察，在销售复苏之前，土地市场的热度还将维持在相对低位一段时间，则土拍规则仍将维持宽松；从竞争格局的角度看，民企在解决资金问题前，仍将在土地市场保持谨慎，未来的利润固然美好，但眼下在寒冬中“活下去”才更为紧迫，而由于潜在的竞争对手减少，土地市场的竞争强度将保持在低位；令从土地市场的角度观察，土拍规则的放松可以改善但并不能扭转当前土地市场的冷淡现状，可以提升部分房企的参拍意愿但并不能真正增强其参拍能力，换而言之，土地市场在一段时间内维持“低竞争”+“宽政策”的双优组合，眼下正是房企结合自身情况及对市场节奏判断，合理布局扩大规模、获取优质地块的最为了进一步明确近期土地市场的拿地情况，我们统计了覆盖全国主要省份、直辖市及自治区200余座重点城市的拿地数据，从而回答有哪些参与者将在本轮土地土地市场“国进民退”现象在延续，城投拿地仍有一定占比。基于我们的统计，%，且占比呈逐步上升房地产行业深度研究告告21土地市场的判断相呼应：令国企拿地占比逐步提高反映了当下的土地市场的供应环境改善：随着部分城市利润空间提升，以及销售市场基本面底部的逐步确认，当前资金相对充裕的国拿地占比持续下行反映了民企自身资金流紧张的困境：民企受困于资金紧；占比迟迟不下反映了土地市场仍相对低迷：尽管土地市场有所回暖，但仍有一定比例的地块缺少合适的参拍者，需由地方城投或政府平台底价摘牌国央企民企城投混合制外资100%0.2%9.2%8.5%90%8.5%80%0.2%10.7%6.3%%15.4% 27.6%0.9% 6.4%0.9%21.6% %17.6%70%60%50% 47.7% 41.7%36.5%26.3%28.1%23.9%40%30%20%10%0%34.4%2021Q141.1%42.9%44.4% 42.9%53.3% 2022Q22021Q22021Q32021Q42022Q1资料来源：中指研究院申港证券研究所开发能力不强的国资背景公司，包含传统意义的城投公司，及不以房地产开发业务为主营业务但参与拿地的国央企；②国央企：以房地产为主营业务的国央企，少部分大型上市国央企；③混合制指国资未绝对控股的房企。区位分布上观察，国央企在经济相对发达省份布局占比较高，中西部城投拿地占要城市中城投拿地占比较高的省份为湖南(27%)、湖北(25%)、四川(22%)；国央企拿地占比较高省及直辖市为北京(65%)、福建(61%)、上海(57%)；民企拿地比例较高的省份为黑龙江(63%)、安徽(54%)、河南(51%)。图34：2021Q1-2022Q2主要省份及直辖市城投拿地占比图35：2021Q1-2022Q2主要省份及直辖市国央企拿地占比房地产行业深度研究告告30%25%20%15%10% 5%0%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所QQ企拿地占比QQ构70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所国央企城投混合制民企外资100%80%60%40%20%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所从企业规模维度观察，大型规模国企拿地占比已逐步提升至较高水平，地方型国全国布局的民企拿地仍谨慎，中小民企拿地占比有所下滑但下滑幅度远好于大型民企。受本轮降杠杆影响，此前依赖高杠杆实现规模跨越的大型民企拿地力度大幅回落，而由于此前负债规模相对低，中小民企拿地占比虽然有所下行，但仍在90%规模国央企规模民企地方国央企中小民企80%70% 33%25%26%20%60%24%25%50%40% %21%24%34%30%20% 5% 6%1%35%31%3%10%0%7%2021Q120% 9%2%9% 3%2% 9% 2022Q22021Q22021Q32021Q42022Q1资料来源：中指研究院申港证券研究所政府平台少有的进入了排行榜榜单：房地产行业深度研究告20告20/31城投及政府平台城投及政府平台TOP50，减少19家，排名靠前为滨江(5/50)、龙湖(15/50)、碧桂园 团团安居开发(集…地团400350300250200150100500资料来源：中指研究院申港证券研究所P2022年1-6月权益拿地金额2021年1-6月权益拿地金额70005719700060005000400030004000300020001000233857351078573510007800资料来源：中指研究院申港证券研究所P117%0%11%42%63%41%5%资料来源：中指研究院申港证券研究所从房企的拿地强度观察，基于中指研究院公布的房企销售排名及拿地排名计算房企权益拿地金额与权益销售额比值，按比值大于50%为拿地积极，20%-50%为拿成，其中规模较大房企为滨江(92%)、建发(77%)、绿城(68%)三家房企；令拿地中性房企：以腰部房企及稳健国央企为主，其中规模较高房企为华润(47%)、招商(33%)、中海(27%)；、龙湖(17%)、括：融创、新城、金科、世茂、中梁、雅居乐、龙光、美的置业、中骏、富力、。房地产行业深度研究告21告21/31可以预见，随着在本轮行业的低谷期，规模民企拿地仍将持续“失约”一段时间，取而代之的是大型国央企、地方国央企、中小民企的取地比例提升，乃至部分城投也将加入到地产开发的行业内；曾经的稳健龙头将进一步提升市场份额，而相规模也将有所扩张。表6：主要房企拿地强度企拿地强度2021年拿地强度企拿地强度2021年拿地强度0%8%集团7%6利发展5%3越秀地产028%金地集团利置业1%7%5%团集团2%资料来源：中指研究院申港证券研究所2部分房企拿地情况绿城拿地规模收缩，但拿地楼面价上升，溢价率下行，布局集中在高能级城市及令土地布局一线城市占比达历史高位，近期聚焦高能级城市：近四季度新增土储年一季度绿城在北京获取土地金额规模为历史单季度在一线城市取地规模最大值，一线城市取地比例也达历史最高位；金额-绿城价率-绿城房地产行业深度研究告22告22/31QQQQQQQQQ1QQQQQQQQQQQQQQ3QQQ杭州北京广州天津宁波舟山湖州金QQQQQQQQQ1QQQQQQQQQQQQQQ3QQQ杭州北京广州天津宁波舟山湖州金华青岛苏州成都台州哈尔滨济南南通泰安黔南柳州4504003503002502001501005002500020000150001000050000140120100806040200700%600%500%400%300%200%100%0%-200%权益规划建筑面积(万㎡)权益规划建筑面积同比权益拿地金额(亿元)权益拿地金额同比40035030025020015010050060000500004000030000200001000001401201008060402001400%1200%1000%800%600%400%200%0%-200%权益规划建筑面积(万㎡)权益拿地金额(亿元)权益规划建筑面积同比权益拿地金额同比 成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所图45：房企拿地布局城市-绿城(亿)一线城市一线城市二线城市三四线城市2021Q32021Q42022Q12022Q2300100%100%80%60%40%20%0%200150100500资料来源：中指研究院申港证券研究所资资料来源：中指研究院申港证券研究所建发拿地规模近期下行，布局聚焦一二线城市，三四线布局占比逐季度减少，成令拿地价格至历史高位，拿地溢价率下降：近四季度成交楼面均价2436、12375、令土地布局聚焦一二线：近三季度拿地聚焦一二线城市，三四线取地较少，2021价率-建发价率-建发 成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)资料来源：中指研究院申港证券研究所资资料来源：中指研究院申港证券研究所图48：房企拿地城市能级结构-建发图49：房企拿地布局城市-建发(亿)房地产行业深度研究告23告23/312016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2北京深圳杭州东莞佛山嘉兴宁波重庆厦门金华郑州合肥青岛大连成都南京长沙呼和浩特太原权益规划建筑面积(万㎡)权益规划建筑面积同比权益拿地金额(亿元)权益拿地金额同比一线城市二线城市三四线城市100%80%60%40%20%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所1801601401201008060402002021Q2021Q32021Q42022Q12022Q2厦门杭州上海成都福州宁波北京莆田泉州宁德黄石漳州南宁重庆资料来源：中指研究院申港证券研究所华润拿地规模同比回落，布局明显向高能级城市倾斜，且取地溢价率从高位回落，提升；令土地布局中一线城市占比位于历史最高位：近四季度新增土储权益金额中一线，图50：房企权益拿地建面及拿地金额-华润图51：房企拿地成交楼面价及溢价率-华润7006005004003002001000600%500%400%300%200%100%0%-200%300002500020000150001000050000 成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)807060504030200资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所结构-华润一线城市二线城市三四线城市100%80%60%40%20%0%2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2资料来源：中指研究院申港证券研究所图53：房企拿地布局城市-华润(亿)22021Q32021Q42022Q12022Q2200150100500资料来源：中指研究院申港证券研究所房地产行业深度研究告24告24/312016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q220202016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2令二季度拿地规模单季度大幅增加，带动拿地规模整体增长：近四季度权益拿地令拿地价格波动上行，拿地溢价率大幅回落，持续低位：2021年三季度-2022年令土地布局高度聚焦深耕区域，阶段性有布局下沉：近两季度取地均位于二线城图54：房企权益拿地建面及拿地金额-滨江图55：房企拿地成交楼面价及溢价率-滨江400350300250200150100500权益拿地金额(亿元)权益拿地金额同比权益拿地金额(亿元)权益拿地金额同比权益规划建筑面积同比2000%1500%1000%500%0%-500%300002500020000150001000050000成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)7060504030200资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所结构-滨江一线城市二线城市三四线城市100%80%60%40%20%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所图57：房企拿地布局城市-滨江(亿)5004504003503002502001501005002021Q32021Q42022Q12022Q2金华宁波南京杭州台州温州金华宁波南京杭州台州温州丽水资料来源：中指研究院申港证券研究所龙湖近期拿地节奏平稳，拿地规模小幅收缩，布局保持均衡，拿地价格无明显增加，溢价率小幅回落：令土地布局以高能级二线城市为核心：兼顾一线及三四线城市，此外近三季度三房地产行业深度研究告25告25/312016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2 权益规划建筑面积(万㎡)权益拿地金额(亿元)权益规划建筑面积同比权益拿地金额同比成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)图58：房企权益拿地建面及拿地金额-龙湖图59：房企拿地成交楼面价及溢价率-龙湖7006005004003002001000400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%1200010000800060004000200007060504030200资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所一线城市二线城市三四线城市100%80%60%40%20%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所图61：房企拿地布局城市-龙湖(亿)605040302002021Q32021Q42022Q12022Q2资料来源：中指研究院申港证券研究所保利发展近期拿地谨慎但获取土地结构持续优化，拿地总额同比大幅减少，但楼面价大幅增长，布局向核心一二线城市靠拢，溢价率维持在历史低位，新增土地方米，拿地价逐步增加，主因为布局向核心城市倾斜，溢价率小幅回落，确保土地布局中核心城市占比提升：近四季度拿地聚焦一二线城市，三四线城市占TOP、南京，城市能级较高。图62：房企权益拿地建面及拿地金额-保利发展图63：房企拿地成交楼面价及溢价率-保利发展房地产行业深度研究告26告26/311200100080060040020001600014000120001000080006000400020000140120100806040200-20300%1200100080060040020001600014000120001000080006000400020000140120100806040200-20300%250%200%150%100%50%0%-50%权益规划建筑面积(万㎡)权益拿地金额(亿元)权益规划建筑面积同比权益拿地金额同比 成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)资料来源：中指研究院申港证券研究所资资料来源：中指研究院申港证券研究所展2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021展2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2州潭庄源南县市一线城市二线城市三四线城市90807060504030200100%80%60%40%20%0%20212021Q32021Q42022Q12022Q2资料来源：中指研究院申港证券研究所资资料来源：中指研究院申港证券研究所年一季度拿地几乎停滞，进入二季度后陆续在多座高能级城市完成土地获取，拿溢价率处于历史低位：额令拿地价格整体呈下降趋势，二季度出现大幅增长：近四季度成交楼面均价6417、2614、5294、18269元/平方米，拿地价大幅增长，主因为近期获取土地位于高令近期土地布局集中在一二线城市：2021年四季度-2022年一季度取地均位于二令近期布局城市：2021年三季度在佛山、南通、西安、宁波、重庆取地，进入重启，在杭州、东莞、宁波、深圳、南地获取。6：房企权益拿地建面及拿地金额-万科图67：房企拿地成交楼面价及溢价率-万科16001400120010001600140012001000800600400200014012010080604020020000150001000050000权益拿地金额(亿元)权益拿地金额同比权益规划建筑面积(万㎡)权益规划建筑面积同比 成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)250%200%150%100%50%0%-50%资料来源：中指研究院申港证券研究所资料来源：中指研究院申港证券研究所图68：房企拿地城市能级结构-万科图69：房企拿地布局城市-万科(亿)房地产行业深度研究告27告27/312016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q2一线城市二线城市三四线城市100%80%60%40%20%0%资料来源：中指研究院申港证券研究所7060504030200杭州佛山东莞宁波深圳南通西安南京重庆青岛嘉兴合肥石家庄南昌兰州福州武汉三亚贵阳乌鲁木齐太原郑州淄博烟台威海2021Q3杭州佛山东莞宁波深圳南通西安南京重庆青岛嘉兴合肥石家庄南昌兰州福州武汉三亚贵阳乌鲁木齐太原郑州淄博烟台威海资料来源：中指研究院申港证券研究所型：以龙湖为例，拿地力度及布局结构保持相对平稳，通过相对平稳的拿地节奏及均衡布局，公司保持了一定的土地储备，并维持着稳健的经营节通过公司的深耕优势确保基本面整体稳定，同时土储也在向高能级城市靠拢，积极改善土储结构，此外滨江更是逆周期发力，拿地规模少有的出现同比增长；令聚焦高能级城市类型：华润、保利为例，为全国化布局的规模国央企，资金实力雄厚，且有一定的土储需求，在当前土地市场热度降温背景下可在高能级城市以更低成本获取优质土地，布局向高能级城市倾斜，一方面规避市场下行风险，另一方面有利于未来市场占位及公司利润提升。紧型：万科为例，出于对市场的谨慎判断，近期拿地动作减少，尽管近期取地规模不及其他公司，且某种意义上不能充分利用当前低竞争带来的低溢价取地机会，但优点在于有效规避了市场波动风险，同时我们也看到随着市场底部逐步探明，万科的拿地力度开始边际提升，预计近期土地市场将越来越不同房企间也存在一定共性，这多受近期土地及商品房市场的变化影响，包括拿普遍减少、溢价率均呈下行态势等。除了楼面价对销售价格占比(即使用1-楼面