名企工程售后维修指引

世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引编号：

BZ-EM-PZ-023《世茂集团售后维修指引》(2020

年)编制人万闫叶志继明敏成杰部

门

负

责

人审批实

行

日

期2020

年

1

月世

茂

集

团

工

程

管

理

中

心（内部资料，注意保密）二〇二〇年一月世茂集团地区公司工程职能工作守则第

1

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共

14

页ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引一、

编制目的：在影响维保满意度的要素中，维修质量是基础，过程沟通是关键。集团工程管理中心在总结大量维修案例的基础上，针对重难点及常见的维修项目，编制了《世茂集团售后维修指引》。旨在通过总结常见质量缺陷原因、提示维修注意事项、统一维修工序，使项目维保工程师在处理日常报修问题时有章可循，为维保满意度打下基础。二、

适用范围：主要适用于世茂集团毛坯交付的住宅及类住宅产品；三、

常见报修问题分类：根据集团历年客户报修数据分析，按照维修难度及报修量的大小，将报修问题主要分为划痕、空鼓开裂、渗漏、墙体土建缺陷、五金配件五大类；四、

维修注意事项及核心维修工序：4.1.

划痕类：维修注意要点：清水漆主要适用于有纹路的划痕修补、混水漆主要适用于无纹路的划痕修补；木质类划痕修补原则上不采用原子灰修补，建议使用

520

胶水（粘原木屑）进行批嵌；深色纹路的划痕修复，均采用专用色精调色描绘纹路；金属电镀装饰面的油漆划痕较难维修，建议更换为主；小划痕尽量以最小范围描图修复为主，避免产生色差；有纹路的金属进户门门扇划痕维修工序：1)

如划痕较浅（仅逆光可见），数量较少，同补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨）；2)

如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，原子灰（含固化剂）进行批嵌，水砂皮（不低于

500

目）打磨平整，毛笔蘸色精将批嵌部位描图，同色清水漆喷涂恢复；世茂集团地区公司工程职能工作守则第

3

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14

页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引3)

如划痕数量较多，根据划痕深浅按以上同样方法进行修补，但最后要求整面门扇喷涂恢复；有纹路的木质进户门门扇划痕维修工序：1)

如划痕较浅（仅逆光可见），数量较少，用补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）根据纹路涂刷，同色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨）；2)

如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，520

胶水（粘原木屑）进行批嵌，待固化后，用刨刀修饰，与原造型一致，水砂皮（不低于

500

目）打磨平整，毛笔蘸木漆色精将批嵌部位描图，同色清水漆喷涂恢复；3)

如划痕数量较多，根据划痕深浅按以上同样方法进行修补，但最后要求整面门扇喷涂恢复；无纹路的木质进户门门扇划痕维修工序：1)

如划痕较浅（仅逆光可见），数量较少，同补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同色清水漆漆喷涂恢复（如需打磨）；2)

如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，520

胶水（粘原木屑）进行批嵌，待固化后，用刨刀修饰，与原造型一致，水砂皮（不低于

500

目）打磨平整，同色混水漆喷涂恢复；3)

如划痕数量较多，根据划痕深浅按以上同样方法进行修补，但最后要求整面门扇喷涂恢复；门窗铝合金型材划痕维修工序：1)

如划痕较浅（仅逆光可见），数量较少，用补漆笔（类似汽车刮痕修补工具）涂刷，同色漆漆喷涂恢复（如需打磨）；2)

如划痕较深，数量较少，先使用刀片等工具将原划痕稍许扩深，原子灰（含固化剂）进行批嵌，水砂皮（不低于

500

目）打磨平整，毛笔蘸色精将批嵌部位描图，同色漆喷涂恢复；3)

如划痕数量较多，根据划痕深浅按以上同样方法进行修补，但最后要求整面门窗扇喷涂恢复；4.2.

空鼓、裂缝类：维修注意要点：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

4

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引相邻空鼓、裂缝距离在

20cm

以内的，必须整体切割维修；切割前确认维修部位粉刷层内无改动过的机电管线；空鼓、裂缝严禁榔头直接敲打，必须使用切割机切割后剔除；切割形状必须为正方形和矩形；空鼓、裂缝维修，抹灰层恢复后，腻子批嵌前，必须按标准工艺养护；做好成品保护和落手清；墙面粉刷层空鼓维修工序：1)

确定空鼓面积，用切割机切除至墙体结构层，切割范围不小于空鼓周边

15cm（提供维修操作面），基层清理；2)

刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度分层刮糙（至少

2

次），最后一层抹平；3)

遇两种不同材料的结构层交界处，必须重贴

20cm

宽玻纤网或钢丝网片，在第一层刮糙未凝结时，将玻纤网或钢丝网片压入刮糙层中，钢丝网片建议采用

1cm×1cm

镀锌网格，不宜采用网格间距太密的钢丝网片；4)

按标准工艺养护5)

对粉刷层平整度和空鼓情况进行检测；6)

重新批腻子（分两遍），待干燥后打磨；7)

室内保洁墙面裂缝维修工艺：1)

用切割机沿裂缝两侧

15cm

切除抹灰层至结构层，查看基层是否有工艺缺陷（如不同材质交接处未挂网）；2)

刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度分层刮糙（至少

2

次），最后一层抹平；3)

遇两种不同材料的结构层交界处，必须重贴

20cm

宽玻纤网或钢丝网片，在第一层刮糙未凝结时，将玻纤网或钢丝网片压入刮糙层中，钢丝网片建议采用

1cm×1cm

镀锌网格，不宜采用网格间距太密的钢丝网片；4)

对粉刷层平整度和空鼓情况进行检测；5)

重新批腻子（分两遍），待干燥后打磨；6)

室内保洁；地坪空鼓维修工艺：1)

确定空鼓面积，用切割机切除至结构层，切割范围不小于空鼓周边

15cm（提供维修操世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引作面），基层清理；2)

刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度恢复地坪；3)

地坪初凝前及时收光；4)

按标准工艺养护；5)

对地坪平整度和空鼓情况进行检测；6)

室内保洁地坪贯穿性裂缝维修工艺：1)

用切割机沿裂缝两侧

15cm

切除抹灰层至结构层,确定结构层裂缝范围；2)

基层清理；3)

沿结构层裂缝进行剔凿，上口宽度

1cm

左右；4)

沿结构层裂缝按

15cm

间距钻孔、埋管、注入环氧树脂；5)

待环氧树脂凝固后，拔出灌浆针头；6)

基层涂刷碳纤维配套粘结剂；7)

碳纤维铺贴，注意双筋络沿裂缝反方向；8)

刷界面剂后，按原施工图纸要求的材料和厚度恢复地坪；9)

地坪初凝前及时收光；10)

按标准工艺养护；11)

对地坪平整度和空鼓情况进行检测；12)

室内保洁4.3.

渗漏类：维修注意要点：渗漏类维修的关键是找出渗漏点，由于渗水点与渗漏点不一定在同一位置，因此需要制定详细的排查方案；厨卫间恢复防水层，需注意使用环保材料，避免刺激性气味影响客户感受；如客户厨卫间水管为暗敷管，在渗漏维修前后都需要进行水管打压检查；外墙渗漏维修的关键在于通过外墙淋水，内墙沿渗漏点剔凿粉刷后观察实际渗漏路径；1.

屋面渗漏：常见原因：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引面层开裂、内置防水卷材破损、结构层存在裂缝；屋面排水坡度错误、不足，雨后积水；屋面伸缩缝封闭不密实；结构层开裂、防水卷材破坏维修工序：1)

凿除屋面原装饰面层、砼找平层、保温层、防水层（打凿时注意周边原防水层预留

20cm左右搭接面）、找坡层直至结构层（如渗漏点为单条裂缝，则打凿范围为裂缝外不小于50cm；如为不规则或大范围裂缝，则打凿范围为裂缝群外围不小于

100cm）2)

结构层表面清理干净；3)

沿裂缝两侧间隔

15-20cm,呈梅花状排设注浆管，采用电动高压注浆机进行注浆，以注浆液从裂缝处渗出为标准。待浆液凝固后，将注浆针头的外露部分用榔头敲掉，然后用堵漏材料封堵针孔（注浆对应房间应先拆除顶棚吊顶，室内物品做成品保护，避免浆液污染）；4)

对裂缝进行处理（沿裂缝两侧各

15~30cm

固定钢丝网片）；5)

浇细石砼并找平；6)

结构蓄水试验

24

小时，确定不渗不漏方可进行下道工序；7)

刷改性沥青防水涂膜，铺设卷材（屋面严禁使用

JS

类防水涂料，可用聚氨酯类）；8)

蓄水试验

48

小时，确定不渗不漏方可进行下道工序；9)

恢复保温层、保护层、饰面层；10)

现场保洁、退场；世茂集团地区公司工程职能工作守则第

7

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引穿屋面管道、烟道渗漏维修工序：1)

凿除屋面原装饰面层、砼找平层、保温层、防水层（打凿时注意周边原防水层预留

20cm左右搭接面）、找坡层直至结构层（打凿范围为管道周边

50~100cm，如管道贴近女儿墙，需沿女儿墙打凿至屋面完成面

30cm

以上）；2)

沿管井周边剔凿凹槽，宽

5cm、深

2cm；3)

结构层表面清理干净；4)

使用微膨胀水泥或快硬性防水材料（水不漏）封堵凹槽；5)

浇细石砼并找平，阴角处用水泥砂浆抹成半径不小于

50mm

的圆弧角；6)

结构蓄水试验

24

小时，确定不渗不漏方可进行下道工序；7)

刷改性沥青防水涂膜，铺设卷材，沿管井或女儿墙上翻不少于

30cm，（屋面严禁使用JS

类防水涂料，可用聚氨酯类）；8)

防水层在管井或女儿墙立面

30×50mm

凹槽内收口固定，凹槽内须填满密封胶；9)

蓄水试验

48

小时，确定不渗不漏方可进行下道工序；10)

恢复保温层、保护层、饰面层；11)

现场保洁、退场；2.

外窗渗漏：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引常见原因：型材拼缝不密实；外窗周边装饰层破损；外窗塞缝不密实；型材渗漏维修工序：1)

首先通过雨后观察、淋水试验确认渗漏原因；2)

在型材隐蔽处（角部，或玻璃拆卸后的螺栓孔）开孔，孔径

8mm

左右；3)

在开孔处灌入发泡剂，充满整个型材空腔后用木塞封堵，以免发泡溢出；4)

待发泡剂完全凝固后（24h

后），拆除木塞，使用硅胶修复孔洞；5)

使用美工刀片清理型材拼缝处灰尘，便于玻璃胶充实缝隙；6)

用透明玻璃胶仔细施打窗所有拼缝，包括内外拼缝，并不能影响美观，玻璃胶不能残留在型材上，施打过程中有污染的，及时处理干净；塞缝渗漏维修工序：1)

淋水试验确定渗漏部位；2)

确定是窗下槛渗漏，原则上从窗外侧处理，将窗下槛全部凿出，清理干净窗框下残留的砂浆和发泡剂，从下槛起两侧窗框往上

10cm也全部凿出，清理干净（本工序重点验收）；3)

用干硬性细石砼（标号不用太高，C15以下）分两次（或防水砂浆分

3次）填塞窗框与墙体间隙，每次必须塞紧压实，第一次与第二次之间要间隔一定时间，不能连续施工，同时每次填塞后，面层要有一定坡度，做到内高外低（本工序重点验收）；4)

确定为窗侧渗漏，原则上也从窗外侧处理，从渗漏部位起窗侧框以上全部凿出，低端凿成内高外低，清理干净，重新施打发泡剂，施打必须连续，一次成型，充填饱满，溢出窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损；5)

恢复粉刷层，要求窗台外侧内高外低；6)

填充料（或粉刷层）凝结后，先做淋水试验，确定不再渗漏；7)

施打中性硅酮密封胶，做到连续，美观，不污染型材，严禁施打在涂料面层上；8)

恢复饰面层；9)

若窗外侧施工不可行，可在室内施工，工序及工艺参照室外；必须做好室内保洁工作。3.

厨卫间地坪渗漏：常见原因：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引穿楼板管井洞口二次封堵不密实；防水层破损、漏刷，结构楼板存在裂缝；地坪层给水管、地暖水管破损；楼板裂缝维修工序（结构层无夹渣、孔洞等明显缺陷）：1)

首先通过蓄水试验确定渗漏部位及原因；2)

封闭地漏及下水管接口；3)

凿除地坪及墙面，墙面剔凿范围为四周上翻

30cm；4)

清理完基层后使用

1:2

水泥砂浆找平恢复地坪，管井及墙面阴角处用水泥砂浆抹成半径不小于

50mm

的圆弧角；5)

蓄水

24

小时确保不渗不漏；6)

满刷

2

遍

JS

防水涂料，总厚度不低于

1.5mm，四周墙面上翻

30cm；7)

恢复面层楼板裂缝维修工序（结构层有夹渣、孔洞等明显缺陷）：1)

首先通过蓄水试验确定渗漏部位及原因；2)

凿除原二次封堵的结构层，在楼下采用“木枋或钢管支撑模板”的工艺分

3

次重新施工二次封堵，第

1

次采用微膨胀细石混凝土浇捣至楼板

1/3

高度处，第

2

次填塞低于结构面

20mm，3)

蓄水试验

24

小时检验后使用防水砂浆收口，表面稍高于楼板略呈坡状,4)

满刷

1.5mm

厚

JS

防水涂料，四周墙面上翻

30cm；5)

恢复面层4.

外墙渗漏：常见原因：面层破损，外墙外粉刷开裂，砌体灰缝不饱满，混凝土螺杆洞未封堵；成品天沟、GRC

线条与结构墙面存在空腔；空调机位积水，二次浇注的导墙根部存在缝隙，防水缺失；屋面女儿墙根部夹渣钢管、钢筋、木枋等未取出；外墙渗漏维修工序：1)

首先通过蓄水（屋面、空调机位）、淋水等方式确定渗漏部位及原因：2)

将墙体破损部位凿除至结构层，凿除范围为渗漏点周边不小于

1

㎡；世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引3)

采用防水材料封堵基层灰缝、螺杆洞等缺陷部位；4)

涂刷界面剂；5)

使用防水砂浆恢复外墙粉刷层；6)

淋水

30min

不渗漏后，恢复保温层（如有）、装饰面层；5.

阳台移门反坎渗漏：常见原因：地坪找坡错误，反坎部位积水；防水层破损、漏刷；反坎二次浇注前基层未清理，夹渣钢筋、木枋等未清除；阳台移门反坎渗漏维修工序：1)

沿反坎外侧开凿至结构层，开凿范围距边不小于

30cm；2)

往室内方向延伸剔凿

2cm；3)

阴角处用聚合物防水砂浆抹成半径不小于

50mm

的圆弧角；4)

开凿范围内刷

2

遍

JS

防水涂料，总厚度小于

1.5mm，防水涂料需上翻至反坎高度；5)

蓄水

24

小时确保不渗漏后，按原施工图纸设计要求恢复地平层；6)

最终地坪找坡正确不积水；4.4.

墙体土建缺陷类：维修注意要点：腻子修补厚度不宜超过

1cm；开关面板周边的批嵌维修，必须先拆除面板；门头、窗台大小头，阴阳角不顺直维修工序：1)

铲除缺陷范围内的抹灰层至基层；2)

清理铲除面，并刷界面剂；3)

按原施工图纸要求的材料和厚度分层刮糙（至少

2

次），最后一层抹平，期间条件允许的情况下每层施工完毕后用水养护；4)

重新批嵌腻子

2

至

3

遍，待干燥后打磨开关面板四周批嵌不到位，有缝洞维修工序：1)

核心维修工序：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引2)

拆除开关面板；3)

补批嵌腻子一至两遍（确保开关盒周边压平抹实,无缝洞）；4)

待干燥后打磨平整并安装开关面板；墙面（顶棚）有锈斑、钢筋头外露维修工序：1)

剔凿钢筋头外露部位至结构层，并继续深入

1cm；2)

切割外露的钢筋头；3)

刷防锈漆；4)

重新批腻子，待干燥后打磨平整；4.5.

机电类：预埋线管不通：常见原因：线管直接处松动，浇捣过程砼进入；施工过程，切割、安装等工序对隐蔽线管造成破坏；预埋线管不通维修工序：1)

使用钢丝穿线（或者空压机打压），检测其是否通畅；2)

从高往低灌入草酸，疏通预埋线管；弱电线路断裂：常见原因：施工破坏；弱电线路断裂维修工序：1)

确定断裂位置；2)

打磨断裂铜线表面氧化部分；3)

按电工标准手法接驳；4)

烙铁焊锡（避免接驳部位氧化）；5)

缠防水胶带后重新穿入线管；4.6.

五金配件类：世茂集团地区公司工程职能工作守则第

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页世茂集团工程管理中心世茂集团售后维修指引维修注意要点：五金件维修禁止使用食用油，避免日久积灰；进户门门扇轻微变形，严禁使用蛮力敲打，可在平整面上包裹棉布后，使用静压力恢复；更换的五金配件，必须与原型号一致；外传五金件变形建议直接更换；进户门锁舌回不到位：常见原因：长