土地储备项目可行性研究报告

第一章总论八、第九批次土地收储项目区管委会汽车产业开发区是市与一汽集团合作共建的省级开发区,于2005市汽车产业和加快建设西部新城区的任务,是建设国际汽车城的主要载体;而汽车产业开发区管委会正是汽车产业开发区的管理部门,担负汽车产业开发区的发展、建设任务;要土地收储、基础设施建设规模本项目共建设城市道路工程4502m,其中主干路776m,次干路管径管线2717m；排水雨水工程6753m,其中DN1000管径管线筹措项目总投资万元,其中:建筑工程费万元,安装工程费万元预备费万元;发区管委会根据开发区的总体经济发展需要提出市业政策,建设条件具备,土地收储规模合理,具有较强还贷能力;项目的建设将极大的促进市汽车产业开发区甚至带动整个市的经济发展,加快市优势产业的形成,具有较好的经济效益和社会效益;第二章项目的背景及建设的必要性公主岭范家屯镇,西到西新开河,北接规划长沈高速客运铁路,幅区域内属地纳税企业GDP总量亿元,工业总产量亿元,农业总产值亿元,全口径财政收入亿元,可支配财力4900万元;燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要;正在规划建设的市热电三厂、污水处理厂、供水厂等,为中长期项目的建设提供了基础设施保障;穿境而过,铁路货运、公路枢纽分布其间;备国际竞争力;把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分都市区；生态环境优美、全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善,城镇登记失业率控制在%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长,生活水平显着提高;4、空间开发目标;平均每年增加建成区面积2km2以上,到5、土地利用目标;坚持用地向工业集中,进一步加大工业用高,工业用水重复使用率达到75%以上；工业废水排放得到有效市汽车产业开发区是市委市政府与一汽集团合作共建的省服务体系,加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务,是建设市国际汽车城的主要载体;市汽车产业开发区已征用土地土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求;故开发区管委会进项目进入园区的一个最基本的保障,也是开发区经济发展的一项最基本的保障;2、项目的建设市汽车产业开发区园区规划的基本保障而要实现上述远景规划,拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件,而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件;项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应;3、项目的建设是市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现经济的发展知道思想是：坚持科学发展观,全面贯彻落实市委市政府关于成立市汽车产业开发区的决定等政策精神,以建设国际汽车城为目标,以提升综合竞争实力为核心,全面推进项目建设,迅速扩大汽车产业集群,努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新,整合资源要素,全力打造最优秀的一汽综合服务平以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区;而要完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设,只有种下梧桐树,才能引来金凤凰;以往的土地出让,由土地使用者和需求者协议解决,具有许多弊端;造成土地资源浪费,甚至国有土地资产流失;本项目的建设,将使土地收购储备出让制度进一步完善,实现土地资源的最大化,避免腐败现象的产生,使土地转让更加规范、合理;一汽坐落在,是新中国汽车工业的摇篮和起始点,多年来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位;尽管目前汽车产业竞争激烈,但就来说,汽车工业的基础,包括人才和技术的优势在国内还是比较雄厚的;而项目的建设是进一步推进汽车产业发地上,重点发展汽车工业,将汽车产业开发区建成新的汽车产业核心区和城市副中心区;综上所述,本项目的建设,符合国家和省有关土地管理的政策,符合市城市总体规划,对发挥区域优势,发展特色经济,培育支柱产业,促进市经济发展具有十分重要意义,项目建设是必要的;第三章土地开发现状及土地需求分析土地使用现状市汽车产业开发区共征用土地面积为3160446m2,其中在汽车产业开发区2006年正式签约项目工业123456789一汽东机工减振器扩产项目一汽四环发动机项目项目佳林项目阿降器项目目76730产值400000新的生产基地.厂配套生产汽车发动机;放配套生产汽车内饰产品;倒车雷达;轿车的汽车空调器;机工配套生产汽车减振器的冲压件.制品;我区购地设厂.汽车产业开发区2006年正式签约项目工业序号项目名称11博宇轿车变速器项目12华翼汽车驻车加热器项目13山东水星汽车橡塑制品项目14湖北双龙汽车改装项目15腾跃汽车零部件项目16三鑫工贸汽车塑料制品项目17华北汽车车厢项目18汽车轴承项目19恒石机械项目20一汽光洋转向器项目21佳宝制罐项目产值车手动车驻车加热器、天窗、塑料件等产品;汽车橡胶塑料制品;有限公司欲在我区建立汽车改装基地;发区开发建设标准工业厂房;汽车塑料制品;司欲在我区建立汽车改装基地;米土地用于建设新的生产基地.制品包--汽车产业开发区2006年正式签约项目工业序号项目名称22繁荣汽车底盘项目23一汽实业汽车塑料件项目24香港凯利汽车电子项目25金和采煤机电控装置项目26一汽四环汽车暖风机项目27市利杰汽车改装项目28宁波神通汽车塑料件项目29伊曼斯顿汽车零部件项目30省利杰机械制造项目31华伊变速箱有限责任公司计产值厂配套生产汽车底盘;汽车塑料件及车用篷布;摄像镜头频调速电控装置;产汽车暖风机产品;汽车塑料制品;;土地需求分析06年末,来市汽车产业开发区签约入驻的项目共九个,总占地面积为万m2,加上配套的道路等基础设施建设的占地;现市汽车产业开发区的土地已不能满足这些项目的需要;杭萧钢构钢结构住宅示范小区项目杭萧钢构四星级国际酒店项目恒昌物流扩建项目汽车产业开发区教育培训基地项目㎡;第四章土地收购储备及出让计划式4.1.1土地收购储备范围收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁,城市规划4、经依法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国有土地;4.1.2土地收购储备原则公开供地原则;4.1.3土地储备的管理土地进入储备库后,如在短期内不能出让,可依法将土地使储备土地招标拍卖前,要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作;式项目用地,由政府进行规划用地的土地收储工作,统一纳入政府等方式公开出让;5运作程序6依据土地使用权收回公告,依法办理相应的权属变更登记手续;2在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式,确定储备规模的确定根据汽车产业开发区规划,结合城市现状用地具体情况,确定本次土地收购储备总面积为776389m2,其中菜田34062m2,水田根据汽车产业开发区规划及市总体规划,本次出让土地按规划用途分,均为工业用地,2006年~2007年进行收购储备,2007年~2008年出让;汽车产业开发区土地出让计划一览表元元12第五章建设方案1、建立健全的城市支撑体系,切实保障城市安全;按照适度超前,优先发展的原则,构筑高效、便捷的绿色综合交通体系,建设高效、安全的现代化市政基础设施体系;序;近期拆迁量、工程量,局部段落做到先通后畅;城市道路设计规范CJJ37-90公路路面基层施工及验收规范JTJ034-2000城市道路交通规划设计规范GB50220-95>50m;>45m;>35m;根据规定采用雨水、污水分流体制设计;设计排水重现期为P=1~年径流系数取~路按主干路、次干路和支路三级组成主干路：红线宽度50m；采用四块板形式,设计行车速度次干道：红线宽45m；采用三块板形式,设计行车速度参照城市规划控制标高,以及开发区地形、地质、水文、气候和排水等条件,综合考虑道路纵断面设计;考虑到在冬季冰雪路面的条件下,车辆安全行驶的要求,道路最大纵坡为%,最小纵坡为%;道路纵断面在满足要求的前提下,尽量减少工程总土方量;按照规划区总体规划的道路红线宽度进行横断面设计;断面形式、各组成部分尺寸应按照道路类别、级别、计算行车速度、限,机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施等因素统一安排,以保障车辆和行人的交通安全畅通;考虑远、近期结合,使近期工程成为远期工程的组成部分,路横断面形式一览表31m22次干路m457×26×2×28×23支路m204×26×2市冻结深度为1.8m,路面设计需考虑最小防冻厚度要求;本着因地制宜、就地取材、便于施工、节约资金的原则,选择路面结构;构通常采用两种类型,即沥青混凝土路面和水泥混凝土路面;沥青混凝土路面和水泥混凝土路面各有优缺点,沥青混凝土路面具有造价相对较低,对超载不敏感,施工后至开放时间短,易维修养护,行车舒适等优点；同时沥青混凝土路面的使用寿命相对教短,稳定性也相对较差水泥混凝土路面具有强度高,稳定性强,对化学物质迟钝,养生的问题,路面铺筑完成后至少需经过28天的养生期才可开放交通,路面破损后的修复也教难,行车舒适性也教差;沥青混凝土路面和水泥混凝土路面的优缺点比较,详见下表：①路面造价比水泥混凝土路面造价低；②沥青属于弹性材料对超载③路面铺筑完面层后,即可开④路面容易维修和养护;⑤路面行车舒适,噪音小;①承载能力和使用寿命没有②水稳性和温度稳定性不如水泥混凝土路面好;推荐①路面刚度大,强度高,板体性好,具有较高的承载能力和扩散荷载能力；③对油及大多化学物质不敏④在正常设计、施工、养护条件下,水泥混凝土路面养护工作量和养护费用均比沥①水泥混凝土路面接缝是一薄弱环节,一方面增加了施工难度,另一方面施工养护不当,易导致唧泥,错台和断裂,同时接缝容易引起跳车,②水泥混凝土路面铺筑完后,不能立即开放交通,需14-28天的养生期,路面破损后修补不如沥青混凝土路面③行车不如沥青路面舒适,噪音大,路面对车辆磨损也大;不推荐意见综合上述比较,考虑本工程属于城市道路,地下管线较多及已建道路均为沥青混凝土路面的实际情况,路面采用沥青混凝土路面;根据当地筑路材料和近年工程建设经验,路面基层选用二灰适当,抗拉强度高,水稳性与抗冻性好,而且可以就地取材,施工路面结构厚度设计以双圆均布垂直和水平荷载作用下的三层弹性体系理论为基础,采用路表容许回弹弯沉值、容许弯拉应力及容许剪应力三项设计指标,进行结构厚度计算;同时考虑抗冻要求,潮湿路段设天然砂砾或混合石隔离层,阻断路基毛细水上升;进行详细调查研究的基础上,确定道路翻建或补强方案,每条路的改造方案详见“改造道路现状调查表”,翻建道路路面结构与工程区域内地势比较平坦,道路填挖方量不是很大;大部分道路路基处于干燥状态;对个别不良地质地段,可根据土质情况分别采用换填或掺入石灰等措施进行处理,换填可采用砂砾或翻路基范围内管道沟槽回填土的压实度不应低于表中填方要求;新建道路或翻建道路与现有道路结合部位容易发生不均匀沉降,导致路面开裂;为保证路基稳定,采用土工格栅进行处理;ACIACIACI道路个别路段会有潮湿或过湿路基,面积按新建面积的30%,道路照明工程以满足城市夜间交通要求为原则进行设计;项,花卉,这样即能防尘和隔音,又不影响视线;MmmMMmmM项目名称单位备注主干路次干路支路合计m222盏2供水水源来自汽车产业开发区规划快一街供水管网;给水量根据给水量预测及整个园区规划确定;本项目给水工程规模按道本项目只涉及规划区域内的给水管线铺设,从规划快一街引水至规划区给水管线工程由建设单位统一考虑;给水管线沿路网敷设;本工程供水管网主要采取直埋敷设方式;给水管线总长度4502m,其中DN600管径给水管线1164m,DN300管径给水管线按照环境保护要求和物流园区总体排水规划,本项目采用污、雨水分流制;污水工程规模按整个园区规划及给水的80％设计,即污水干管布置在地势较低的一边,污水管的污水汇入污水处理厂;经过污水处理达标后,最终排至市政污水处理厂;雨水管单侧布置在快车道下,沿路网敷设,最终排至伊通河;本项目的热源市第三热电厂引出;管网布置主要根据热负荷的分布情况,结合规划热源与供热管网的布置情况确定;供热网干线自第三热电厂引出,沿路网敷设,供热管网采用地下直埋铺设方式;结合市总体规划和汽车产业开发区实际情况,参考国内同等预计项目区内未来交换机总容量为10万门;在区内规划路上均铺设地下通讯管道,与规划快一街通讯管道相连接;铺设通第六章环境影响分析划与目标部达到功能区水质标准,污水处理率、工业用水重复率和中水回级标准,市区烟尘排放达标区达100%,农村使用清洁燃料区达80%；工业固体废弃物综合利用率达到98%,危险废物处置率达活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、汽车产业开发区的生态环境是全面建设,重点凸现;结合全市总体规划的西部生态林建设,围绕一湖西湖、一山富峰山、两在城市化高速发展的同时,加快城市环境基础设施建设,完善城市功能,美化城市环境,是解决城市区域环境问题以及点源环境问题的根本途径;交通网络的建设,即解决了交通拥挤问题,减轻了汽车尾气的污染,又加快了老城区的改造;建设快捷交通系统,提高城市热化率、气化率,建设烟尘排放达标区;境保护影响与措施环境污染降低到最低程度;建筑工地灰堆、料堆的防尘封护管理,对易引起扬尘的土场实行河雨水喷淋,防止风沙和扬尘污染;尘的筑路材料路段中,应采取可靠的遮盖措施禁止尘源扩散污染,以减少在运输堆放中对沿途农田、居民区的污染;原有植被等自然生态环境受到局部破坏,有水土流失的可能;在工程实施过程中对取土场位置应慎重选择,依地形规划取土;工程结束后应立即对暴露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综合利用措施;2、路面施工中,面层、基层均采用拌和站集中拌和,在拌和中会产生有害气体和粉尘,对周围大气环境产生污染;所以本项目在实施阶段,拌和站必须布设在距居民区500m以外的常年下风位置,且距河流及饮用水源的距离不小于200m,地下水位的深度大于2.0m以上处;拌和站建立时还应采取有效的消烟除尘措施,减少有害气体的排放量,并在取得施工所在地环保部门的测定允许后方可予以生产;废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生,引发疾病,影响工人及居民健康；施工机械作业时排放大量的废气产生污染公害;大量施工机械作业产生超过居民区噪音标准的噪声污染,特别是夜间施工的噪声尤为影响居民的安宁及休息;因此,在项目实施过程中,建设管理单位与现场工程监理应认真检查各施工单位的环保措施,加强对施工驻地排污问题、施工现场的设置堆放和施工机械作业的废气排放量检测,以及对施工机械的噪声环境保护问题进行认真的不间断检查,力求将施工期对环境的污染减少到最低限度;工程建设管理单位在对竣工的各项工程初验同时,应按设计文件中对环境保护设计的实施情况进行检查,特别是临时占地的复垦返田工作的执行情况,及时清理施工现场,切实做到工程质量验收合格,环保工程实施的质量也达到合格标准;在有些路段,既有道路两侧成年行树较多,在方案设计中为保护既有的树木在横断布局上充分考虑了这个因素,最大限度保护既有树木;在下阶段设计和施工过程中,将提出更加具体可行的防护措施;第七章项目实施进度3、项目招标,并做好征地拆迁等施工前的准备工作：2007图12346制、评估可行性研究报告等前工作招标,并做好施工前的准备工作工程施工投入使用123456789…1011第八章项目管理与工程招标为了保证工程的顺利实施,将由汽车产业开发区管委会设立专门的项目管理机构;该公司负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理;为确保项目建设期按期完成,并实现较高的质量,本项目将按照国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理;按照公开、公平、公正的市场竞争原则,本工程施工单位具有资信好、实力强、经验丰富等特色,同时施工过程要实行项目经理负责制;国家发展和改革委员会令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展和改革委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定国家发展和改革委员会等七部委工程建设项目施工招标投标办法严格按照中华人民共和国招标投标法及市的相关法律、法要求项目招投标具有高度的透明度,实行招标信息,招标程序公开,即开发招标通知,公开招标,公开中标结果,使每一个投标人获得同等的信息,知悉招标的一切条件和要求;要求给予所有投标人平等的机会,使其享有同等的权利,并履行同等的义务,不歧视任何一方;要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人;以维持招标投标双方的利益平衡,以及自身利益与社会利益的平衡;招标人都应该是独立的法人单位,在招标过程中,应自主决策,不受外界任何因素的干涉;招标投标活动的核心是竞争,招标投标的过程实际上是竞争的过程,招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定,在招标投标的全过程,要接受有关行政监督部门依法实施的监督;管理考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求,本项本项目招标范围均为：土建施工、土地转让等;由于工期紧张,前期工作尤其急;因此,尽快选定勘察设计单位,尽快开展工作,及早上报设计文件,为征地、拆迁、施工监理招标、手续办理等创造有利条件;形式招标基本情况表建设项目名称：市汽车产业开发区第五、第六、第七批次土地收储项目监理全部招标部分招标√√√√√招标组织形式自行招标委托招标√√√√√招标方式不采用招标方式公开招标邀请招标√√√√√招标估算金额注：情况说明在表内填写不下,可以另页;第九章投资估算与资金筹措2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法3、城市基础设施投资估算指标、全国市政工程投资估算指4、项目单位提供的有关数据、资料费用分析根据汽车产业开发区集体土地房屋及地上附着物拆迁补偿方案试行及其它相关规定,本项目土地收储成本费用包括：土地收购成本、土地开发成本、土地储备成本等;1、土地收购成本是指收购国有土地、征用集体土地、依法收回土地过程中发生的各项成本费用;3、依法收回土地成本包括：勘查测量费；规划设计费；拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用;2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发平整过程中发生的各项成本费用;包括：可行性研究费用；规划3、土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项费用,包括临时建筑建设费；储备期间现场管理费；其它费用及间接费用;挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出,包括：文件编制印刷本项目收购土地全部为国有、集体土地,其出让成本主要为的确定3.1收储价格确定依据市汽车产业开发区以往类似土地价格；m建筑物、附着物补算编制办法及同类工程指标计算;按项目建设单位提供的设备价格确定;设备安装费根据设备类别按一定比例计取,排水管道、供水2根据国家有关规定,项目基本预备费按建设投资估算表中投资方向调节税根据国家