某市商贸物流城可行性研究报告

XX市XX商贸城项目可行性研究报告编制单位：XXXXX商贸城发展有限公司编制时间：二○一一年八月目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 .内江1475785842334123162956532727荣昌位次3.1.3.荣昌社会发展情况研究1.荣昌社会发展情况研（1）人口与城镇化20102011201220132014常住人口（万）66.1366.6966.9667.6468.6城镇化率（%）41.0242.7144.545.9347.6（2）居民收入（元/人·年）20102011201220132014城市居民可支配收入1661919295218052392025152农民人均纯收入6755835695921084911775

3.2.项目市场需求分析3.2.1.物流行业供需研究.全国物流市场分析1.社会物流总额较快增长年20072008200920102011201220132014社会物流总额（万亿）75.2389.996.65125.4158.4177.3197.8213.5增长率（%）157.9从社会物流总额构成来看，工业品物流总额占比较大；单位与居民物品物流总额近几年增长最快年类别20082009201020112012201320141.工业品物流79.8687.41113.1143.6163181.5196.92.单位与居民物品物流0.91.051.21.421.762.293.进出口货物物流7.866.869.411.211.512.1124.农产品物流1.891.972.033.35.再生资源物流0.270.30.420.510.560.67年20072008200920102011201220132014社会物流总费用（万亿）4.545.456.010.210.6增长率（%）16.718.5占GDP（%）18.417.8181816.62.社会物流总费用增幅逐步放缓:社会物流总费用增幅遂年放缓，但占GDP比重基本不变，说明我国社会经济运行的物流成本仍然较高。年2008200920102011201220132014运输费用（万亿）2.873.35.45.6管理费用（万亿）0.690.720.9保管费用（万亿）1.893.63.73.物流业增加值平稳增长年2007200820092010201120122013物流增加值（万亿）1.72.02.33.9增长率（%）20.315.47.38.5占GDP比重（%）6.96.36.86.8占服务业增加值比重（%）17.616.516.11615.715.314.8物流业各产业中贸易物流业、仓储物流业平稳增长，而邮政物流业快速增长。物流产业增加值20092010201120122013交通运输增加值（万亿）1.751.971.992.282.45仓储物流增加值（万亿）20.240.26贸易物流增加值（万亿）0.430.490.530.60.66邮政物流增加值（万亿）0.050.060.060.070.094.物流量平稳增长年2007200820092010201120122013货物运输量（亿吨）225.3249278.8320.3368.5412.1450.6货物周转量（万亿吨公里）9.91810.55112.12113.73315.90117.31518.648.重庆物流市场分析1.重庆物流产业规模情况（1）重庆市全社会物流成本有所降低，物流业产值稳步增长年200920102011201220132014e2015e重庆物流成本（万亿）1280151018802110233025502720占GDP比重（%）19.5191918.518.51817（2）重庆市物流业增加值逐年增长，占GDP比重逐年下降年2009201020112012201320142015重庆物流增加值（万亿）348390456515580650800占GDP比重（%）5.382.重庆市货物运输量逐年稳步增长年20092010201120122013货运量总量（亿吨）6.858.149.6811.019.74增长率（%）19%19%14%-12%货运周转量总量（亿吨公里）16442010253028313001增长率（%）22%26%12%13.3.荣昌物流市场分析1.荣昌货运量分析2010年2011年2012年2013年2014年货运量（万吨）504626740661676增长率（%）12.526.218.21916.82.荣昌货运周转量分析2010年2011年2012年2013年2014年公路货运周转量（万吨公里）4077153464657586290258416增长率（%）15.131.1232017.43.2.2.仓储行业供需研究.全国仓储行业总体规模及特点1.全国仓储行业企业数量，缓慢增长。年2010201120122013仓储企业数（万家）82.44增长率（%）3.71.7872.全国仓储行业从业人员数量，缓慢增长。年2010201120122013从业人员（万）23.7436.165.571增长率（%）12.3681.448.43.全国仓储行业资产总额，较快增长。年2010201120122013总资产额（万亿）1.031.271.51.7增长率（%）23.320.111.84.全国营业通用仓库面积：快速增长。全国营业通用仓库面积年2010201120122013仓库面积面积（亿m2）5.56.978.6增长率（%）25.452.623立体仓库面积（亿m2）2占比（%）27.2713.423.2（2）全国冷库面积及储存能力：稳步增长。年2010201120122013总容量（万m2）6230696076078345静态存储量（万吨）1450176319272114增长率（%）21.589.39.75.全国仓储行业经营状况（1）主营业务收入：稳步增长。年2010201120122013主营业务收入（亿）358644044805增长率（%）22.89.1（2）纳税额：稳步增长。年2010201120122013纳税额（亿）259276291313增长率（%）6.565.437.6（3）净资产收益率：有所提高。年2010201120122013净资产收益率（亿）33.453.854.5提高百分点56.全国仓储业发展特点（1）我国物流业总体运行趋稳向好近几年，我国社会物流量总额缓中趋缓，社会物流总费用增速放缓，物流业增加值增幅回落，基础设施投资有所回升，货物运输量平稳增长，物流业仍处于景气周期。（2）物流企业深度调整近几年我国物流企业主营业务收入同比小幅增长，业务成本增长较快，实现利润大幅下滑。企业资产总值稳步增加，市场集中度进一步提高。资本市场看好物流企业。（3）企业物流业务加速转型生产制造、商贸流通企业更加注重物流环节成本节约和效率提升，加快向供应链一体化转型。物流外包比例持续提高，金融物流仍有潜力，供应链服务较快发展。（4）物流市场分化明显近几年，由于国际需求不振，国内经济增速放缓，我国航运、航空货运市场依然低迷，公路货运市场增速趋缓。在大宗货物运输需求下降情况下，铁路部门积极改革，铁路货运市场基本持平。受扩大内需特别是网上购物的带动，仓储、快递、快运市场保持高速增长。业务格局调整加快，呈现专业化发展趋势，市场集中度进一步提升。（5）行业物流整合提升从行业物流来看，电商、医药、汽车、冷链等与居民消费相关的物流市场保持较高增长速度。钢铁、煤炭、化工等与生产资料相关的物流市场依然低迷，连锁零售物流共同配送成为新的增长点。（6）基础设施趋向综合综合交通运输体系建设逐步形成，多式联运快速发展。物流园区规划布局完成，为物流园区加快网络化形态健康发展制定了基本蓝图。（7）区域物流协调发展区域物流协调一体化加速推进，区域物流中心发展变化，城市物流竞相发力。（8）国际物流再造跨境电子商务带动物流发展，中欧铁路大通道多点开行，海关特殊监管区建设提速，中国（上海）自由贸易试验区成立，为加快转变政府职能，积极推进服务业扩大开放和外商投资管理体制改革，为我国扩大开放和深化改革探索新思路和新途径。（9）物流业发展政策持续改善交通运输管理体制改革，各部门积极推动物流业发展。特别是2014年国家连续出台物流业发展政策，优化行业发展环境，扶持物流业发展。（10）物流科技化信息化程度提高物流科技化信息化水平大幅提高。在物流信息化方面条形码、复合码、GIS、GPS、GPRS、RFID、计算机网络、EDI、MPLS-VPN、信息处理等技术得到广泛应用，信息整合与公共信息平台广泛建立。7.全国仓储业发展面临的市场环境全国仓储业的发展面临三个方面的市场环境：（1）随着国务院《物流业中长期发展规划》的发布，将从整体上改善我国仓储业发展的政策环境，国家有关部门在未来三年内将围绕仓储业法规建设、仓储建设用地、绿色仓储、减轻企业税负、加强仓储标准化与行业监管等方面陆续研究出台相关具体政策。（2）我国经济发展方式的转变为仓储业创新发展提供机遇，生产制造企业供应链整合与延伸，生产制造服务化的趋势，连锁商业与电子商务的快速发展，线上线下交易的物流整合，需要并激发仓储企业更新经营理念、转变经营方式、调整商品库存管理模式、不断重新优化业务管理流程。（3）激烈的市场竞争环境也必将成为仓储业创新发展的动力，越来越多新的投资人的进入，既说明了我国仓储业发展的机会，也反衬出现有仓储企业的差距与不足，激烈的市场竞争局面有利于仓储业的整体发展，也将促使传统仓储企业充分发挥自身优势、转型升级与创新发展。我国仓储业发展面临的市场环境日益复杂。这对仓储企业来说，既是挑战，更是机遇。要想抓住机遇，迫切需要解决仓储企业目前存在的一些突出问题，如，对经济发展趋势与新的市场需求认识不透、缺乏转型升级的紧迫性，技术改造的速度缓慢、制约了提高物流效率与降低物流成本的效果，企业的管理与服务水平亟待提高。8.全国仓储业发展趋势全国

（3）

（4）.重庆仓储行业分析1.重庆仓储经营行业数量：增长较快，但总体较少，在全国处于落后水平。年20102011201220132014数量（家）240320380450490增长率（%）33.3318.7518.428.892.重庆仓库面积规模：快速增长，对外营业仓储面积占比逐年增长。年20102011201220132014仓库面积（万m2）270350410550680其中：营业仓库面积（万m2）1101502102703603.重庆仓储使用状况：重庆仓库使用率较高。年20102011201220132014仓库使用率（%）8590908585营业仓库空置率（%）9088929090由于重庆主城去仓库大量拆迁，用于房地产开发，因此主城区仓库使用率高达90%，且租金水平逐步提升，重庆仓库主要集中布局在西部和。西部主要集中在华福路和西部现代物流园区，北部主要集中布局在空港、保税区。未来主要供应量集中布局在绕城高速、两江新区。4.重庆仓库租金水平：保持稳定增长。年20102011201220132014仓库租金水平（元/m2月）1820222220增长率（%）11.11100-92014年仓库租金水平下降主要是仓库外迁，在内外环之间仓库面积增加原因，导致加权平均水平降低。5.重庆冷库面积;2014年大幅度增长。年20102011201220132014冷库有储量（万吨）1520222540增长率（%）33.31013.6460.荣昌仓储行业分析1.荣昌仓储企业数量目前荣昌提供仓储、运输的企业共8家2.荣昌仓库使用状况编号业态仓库使用总面积（㎡）1家用电器10384.382建材家居388721.93汽摩销售28725.744汽修汽配145205农资34566板材木材5666.617钢材型材210008五金机电35280合计507754.633.荣昌仓库租金水平:平均租金为8.18元/㎡·月。4.荣昌冷库面积荣昌县对外的仅有水口寺农贸市场冻库，面积为800㎡，五洲国际配有3000㎡的冻库，其它主要以水果、姜蒜商家自行修建为主，总面积约为8000㎡。5.荣仓冷库租金水果商家租赁冻库以件数为单位，价格为1元/件·月，姜蒜商家大多为㎡为单位，价格平均为150元/㎡·月，但大部分商家为自行修建冻库，建造价为25000-40000元。3.2.3.商品市场总体分析.全国亿元以商品市场分析1.全国亿元以商品市场数量：2012年达到高峰，2013年下降。年2010201120122013亿元市场数量（个）4940507551945089其中综合市场（个）1341136813921381专业市场（个）35993707380237082.全国亿元商品市场物业面积及摊位数：逐年缓慢增长。年2010201120122013亿元市场面积（亿m2）2.482.622.792.89其中综合市场（亿m2）0.570.590.670.69专业市场（亿m2）1.912.032.122.2亿元市场摊位数（万）319.3333.5349.4348.82其中综合市场（万）116.8117.4120.9121.84专业市场（万）202.5216.1228.5226.973.全国亿元商品商品成交额：逐年增长，但增速缓慢。年2010201120122013成交额（万亿）9.84其中综合市场（万亿）2.0专业市场（万亿）.2.重庆商品市场分析1.商品市场建成情况（1）重庆商品市场总体规模，经营面积逐年增长。年20102011201220132014经营面积（万m2）689943116211971256增长率（%）36.8623.223.014.92（2）重庆建成商品市场经营户数：到2010年达到高峰，以后逐年减少。年20102011201220132014经营户数（万户）12.0312.3112.5212.1411.96增长率（%）2.31.70-3.03-1.48（3）重庆建成商品市场交易额：逐年增长，但增速降低。年20102011201220132014交易额（亿元）37384507468740915026增长率（%）21.5120.573.99-12.7122.85（4）重庆建成商品市场经营效率分析年20102011201220132014户均营业额（万/户年）310366373336420平方营业额（万/年）6557.3548.441482.重庆在建、拟建商品市场分析（1）重庆在建、拟建商品市场数量：2013年、2014年大幅度增长。年2011201220132014拟建在建市场数量464971130增长率（%）5.286.5244.8983.09（2）重庆拟建在建商品市场规模：2013-2014年大规模增长。年2011201220132014占地面积（亩）10232122352344132241建设面积（万m2）561602201143293.重庆商品市场建设及经营状况对项目启示（1）重庆商品市场在2013年，2014年进入建设和投用的高潮期。（2）重庆商品市场在建和拟建、已建面积超过8000万m2，已经处于供大于求状况。.荣昌商品市场分析1.荣昌商业经营现状分析（1）荣昌商业经营规模分析荣昌商业经营商户8800余家，总营业面积约98万m2.其中经营面积最大的业态是建材家居，其次是住宿，再次是娱乐保健、餐饮、百货服装等业态，门面空置率较低，仅为2.7%左右。荣昌十大商业业态经营规模。业态商户数经营面积（万m2）单店面积（m2）1.建材家居171524.78144.492.住宿8718.8821703.娱乐保健51711.962314.餐饮97710.89111.465.服装11656.1252.536.百货6853.551.097.3C8003.3341.638.汽车销售832.52303.69.美容美发3401.1734.4110.汽配1781.0961.24荣昌商业经营效益分析荣昌商业经营总营业收入为486556万元/年，平均每户年营业收入为679284元/户年，每平方经营收入为5416元/m2年，年均利润率为17.05%。荣昌十大商业业态经营效益。业态总收入（万）户均收入平方收入利润率1.建材家居12296075080413.4414.382.住宿9062.48600040573.娱乐保健5598039015390504.餐饮8210623000628305.服装3222527727438206.百货802910400191157.3C2289426666573108.汽车销售12536531400030.11149.美容美发279980002006010.汽配1610886606123713荣昌商品来源与去向分析荣昌商品来源主要是重庆，其次是四川和荣昌本地。荣昌商品销售主要是荣昌，其次是周边地区，辐射力较弱，属于商品流入地区。地区荣昌县城周边乡镇周边县城外省/外地备注销售比例（%）1.2进货比例（%）20.9超过100%是因为商家多地进货运转方式以汽车运转为主（占92%），其次是铁路（占6%）。2.荣昌主要大型商品市场分析（1）荣昌建成大型商品市场规模年2011201220132014市场个数3345占地面积（亩）59959917002100营业面积（万m2）36.736.770150固定摊位数2270227040008500固定经营户1410144021002500交易额（亿）26.9283540荣昌2013、2014年建成商品市场较大，主要是五洲国际贸易城和汇宇小商品、建材市场建成。但由于招商较差，对投资者、商业地产市场造成巨大打击。2011-2013年期间荣昌主要建设了五洲国际、汇宇、畜牧市场等3大专业市场。（2）荣昌主要商品市场分布情况市场名称建设规模经营品种经营状况1.五洲国际商贸城占地600亩总建面100万m2五金机电、汽摩配件、建材装饰、家具家居、灯具灯饰、小商品等专业市场、以及仓库租金8元/m2月开业率90%2.汇宇小商品市场占地120亩总建面18万m2饰品、工艺品、化妆品、针纺织品、玩具、文体图书、音像制品、箱包、电子数码人气很差3.汇宇建材市场占地107亩建面7万m2木地板、厨卫洁具、燃具、灯饰、家具、地砖、吊顶等租金20元/m2月开业率95%4.畜牧产品市场占地294亩建面19.8万m2饲料、兽药、农家、期货租金5元/m2月开业率80%3.荣昌主要商品市场分析对项目启示：（1）荣昌主要商品市场批发辐射能力较弱，属于商品输入县。（2）荣昌主要商品市场数量少、规模均不大、经营状况较差。（3）新兴专业商品市场经营状况均较差，无人气，租金低。（4）荣昌专业商品市场商业营业用房较为过剩，仓库配套不足，大量使用门面、厂房作为仓库，租金很低，平均为4-8元/m2月。（5）荣昌专业商品市场开发模式多为商业地产开发，以出售为主。营销方式主要采用销售返祖，投资回报率较低。（6）荣昌专业商品市场业态较为集中，单一市场定位均成为综合市场，主要以家居建材为主，且开业率较高。（7）自发形成了沿街式商业街，主要以汽车、农副产品为主。（8）荣昌专业市场品类看似缺乏，但由于缺乏对外辐射力，加之布局分散配套设施不足，新兴的专业市场经营状况不理想，租金低，商业营业用房总体供大于求，对本项目商业业态定位、投资回报均形成巨大挑战，增加项目建设与运营风险。3.2.4.项目市场需求研究.商家对荣昌现有商业业态评价商家对荣昌现有商业业态过剩比例较少，缺乏商业业态认同度也较少。评价过剩业态缺乏业态辐射力业态业态比例（%）业态比例（%）业态比例（%）1.建材家居23家电15建材家居502.汽摩17日用百货11汽摩333.餐饮10板材木材11五金机电174.娱乐休闲10文化115.服装10电商.商家对本项目需求1.商家对本项目商业面积需求分析商家对本项目商业面积需求为3.82万m2，需求量较小，其中需求量最大的是建材家居业态，其次是娱乐、家电、餐饮、农副产品等业态。业态建材家居娱乐家电餐饮农副产品日用百货服饰需求面积（m2）1.870.380.320.222.商家对本项目重点业态适合性评价商家对本项目重点业态认同度最高的是物流，其次是农产品、冷库。其次是生产资料和汽摩。业态汽摩生产资料农产品/冷库通讯/电器物流适合性（%）5456703990不适合（%）4644306110各业态中适合度最高的品种及认同度：汽摩生产资料农产品/仓库通讯/电器物流业态认同度业态认同度业态认同度业态认同度业态认同度乘用车22板材15鲜活农产品24家电20货运市场31商用车10钢材14水果15电脑/IT8仓库16摩托车/电动车8木材13肉禽8通讯6停车场21干副食品8冷库83.对项目业态定位启示由此可知，适合度最高的是货运市场，其次是鲜活农产品、乘用车和仓库、家电、停车场、板材、水果、钢材、木材等。

四、项目选址及建设条件分析4.1.项目选址4.1.1.项目区位属性1.项目地理位置项目位于重庆市荣昌县城东北部板桥工业园组团油栋村。项目所在地项目所在地荣昌县位于重庆主城区西部，东临永川区、大足区，南临永川区、隆昌县，西临隆昌县，北临大足区、隆昌县，属于重庆五大功能区的城市发展新区。荣昌板桥工业园位于荣昌县城东部，是荣昌工业园“一区三园”组成部分，规划面积15.5平方公里，已建成10平方公里。板桥工业园板桥工业园2.项目四至项目东至拆迁安置房，南至S206，西至灯饰大道，县交巡警大队（车管所），北至城南大道。3.人们对项目区位评价为一般（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总平均分商家评价1.45.424.32.554.1.2.项目交通属性分析1.项目外部交通分析（1）高速公路项目距离渝昆高速公路（G85）荣昌收费站约2.3公里。城市道路项目通过灯饰大道、荣昌大道东段至渝昆高速公路荣昌出口。项目通过城南大道灵方大道与城区相连。铁路项目距离老城渝铁路荣昌火车站约5.1公里，通过城南大道可以直达。水运项目不具备水运条件。（5）航空项目距离泸州机场约80公里，距离重庆江北机场约100公里。2.项目内部交通条件项目内部交通条件分析项目内部目前无道路，需要自行修建。项目四周道路条件分析项目南北两方临城市干道，根据XXXX公司观察分析，项目南部S206车流量和人流量更大，北部城南大道项目区段为道路端头，车流、人流均较少，初步判断项目南部区位、交通条件优于北部。3.人们对项目交通条件评价一般（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。分数012345总评分占比（%）25.548.925.634.2.项目周边街区及市政设施1.项目周边街区功能项目周边街区功能主要为学校（职教中心）、拆迁安置房，工业厂房及车管所等设施。2.项目商业氛围项目缺乏商气和人气，主要商业为餐饮、副食，为车管所、居民、职工提供必须商业配套，因此项目商业氛围较差。人们对项目商业氛围，人气评价为较差（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总评分占比（%）2.320.540.936.42.113.生活配套设施项目所在街区生活配套设施不够完善，产城融合程度较差。人们对项目生活配套设施评价为较差（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）。评分012345总评分占比（%）4.92224.446.32.4--2.24.市政设施（1）给排水项目已具备良好给排水条件。供电项目周边已具备供电条件。供气项目周边已具备燃气条件。通信项目周边已具备通信条件。4.3.项目地型地貌分析1.项目地块形式项目地块形式比较方正，有利于项目规划建设。2.项目地形高差项目地形高差较小，有利于项目土地规划利用。3.项目地貌特点相貌地形极其平坦，只在项目南部有溪沟。4.项目地上经济作物项目目前土地为闲置状况，部分土地被农民用于临时性农作物耕种。5.项目地上构（建）筑物项目地上无建筑物，已经拆除完毕，为熟地。6.项目土地属性项目土地属性为两大类，即仓储用地和商业用地。其中西部地块150亩为仓储用地(WL)，东北部地块50亩为商业用地（BLL）。7.项目景观属性项目有一定景观价值，南部为水库，东部为山体。人们对项目景观自然环境评价较好。（0-5分评价，0分为不知道，1分很差，5分很好）评分012345总评分占比（%）2.502057.52002.934.4.项目属性总体评价1.项目属性总体评价通过现场实地观察，结合人们对项目属性的评价，XXXX公司认为本项目属性为荣昌工业园内无商业氛围位置较偏的商贸物流复合体项目。项目商贸设施属性：荣昌中等偏小工业园区内的独立商业设施，与其它商业无法有机衔接。（2）项目物流设施属性：荣昌中等规模仓储设施，政府定位的冷链仓库。2.人们对项目要素的评价为较差至一般之间。要素地理位置自然环境交通公交商业氛围生活配套道路通畅发展潜力总评分综合评分2.552.9372.792.65其中人们对项目交通公交、自然环境评价较高一些，为一般，面对商业氛围、生活配套、地理位置等要素评价较低。3.项目总体价值评价项目总体价值处于较差至一般之间，商业设施建设较为独立，不能形成聚集效应，项目商业定位与设施打造具有较大的市场抗性，项目商业价值相对较低。而仓储设施建设总体价值一般，但市场抗性较小，具有一定规模效应，交通条件相对较好，对区位和商业氛围要求较低，项目价值相对较高。

五、项目建设规模及建设内容5.1.项目建设规模项目净用地面积123371m2（约185亩），规划总建筑面积233521m2。其中地上建筑212177.2m2，地下21343.9m2。项目建成后将实现营业收入5亿元，税收收入3000万元。5.2.项目建设内容本项目建设分两个区，即仓储区和商业区。仓储区建筑面积153051.90㎡，其中会展7127.30㎡，冷链物流仓储71032.20㎡，粗加工仓库18473.20㎡，冻库56419.30㎡；商业区建筑面积80469.10㎡，其中酒店、办公26027.40㎡，农产品、家电市场45960.25㎡（地上33097.8㎡，地下12862.45㎡），地下车库及附属用房8481.43㎡。5.2.1.生产资料市场1.建设规模净用地面积123371m2（约185亩），总建筑面积233521m2。2.建设内容主要建设为荣昌县鲜活产品提供冷链服务。主要包括冷链物流仓储、粗加工仓库、冻库、会展及农产品、家电交易市场、酒店/办公等。仓储区（1）净用地面积93050m2（约139.57亩），总建筑面积153051.90m2。（2）主要建设冷链物流仓储、粗加工仓库、冻库、会展。商业区（1）净用地面积30321m2（约45.48亩），总建筑面积80469.10m2。（2）主要建设酒店及办公、农产品、家电交易市场。

六、项目建设方案6.1.项目建设方案6.1.1.项目规划理念大力发展冷链物流设施及农产品、家电交易市场，建设立足荣昌、服务周边，为荣昌及周边地区提供冷链服务及农产品、家电交易。6.1.2.项目规划布局项目功能分区规划图：

项目总平面布局：6.1.3.项目主要建设指标1.项目总体建设指标指标名称单位数值备注1净用地面积m2123371185亩2总建筑面积m223351.20其中地上m2212177.20地下m2213443容积率1.724绿地率%12.465建筑密度%58.906停车位个1008其中地下个282地上个726项目分功能区指标区指标名称净用地面积（m2）建筑面积（m2）容积率仓储区会展930507127.31.64冷链物流仓储71032.2粗加工仓库18473.2冻库56419.3小计93050153051.91.64商业区农产品/家电市场3032145960.261.94酒店及办公26027.4车库及附属用房8481.43小计3232180469.11.94合计1233712335211.726.2.建筑设计6.2.1.平面功能设计根据项目总体定位，结合地形规划四大类设施，按其特点进行平面布局规划设计。1.农产品、家电市场主要以农产品、家电市场为主，布局大开间或仓储式市场。2.酒店、办公大楼主要建设以小型独栋酒店、办公为主的商务设施。3.会展主要定位为检疫检验、信息发布和展示功能，以独栋为主的商务设施。仓储设施主要以冷链仓储、冻库、加工，布局大开间。6.2.2.立面设计建筑在满足功能性、舒适性的基础上，建筑立面应体现现代城市特征，简洁、明快是立面设计的基本原则。6.3.结构设计6.3.1.结构类型1.结构：框架结构；6.3.2.基础形式暂定为桩基础。待地勘后再另行确定。6.3.3.建筑结构安全等级二级。设计使用年限：50年。6.3.4.自然条件1.抗震设防烈度：7度。2.基础风压：0.9KN/m2。

6.3.5.本工程设计遵循的主要标准、规范、规程1.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）3.《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）4.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）5.《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）6.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）7.其它相关规范和规程6.3.6.本工程设计采用的均布活荷载标准值：1.酒店、办公室：2.0KN/m22.仓储：3.5N/m23.商业用房：3.5KN/m24.上人屋面：2.0KN/m25.不上人屋面：0.5KN/m26.3.7.主要建筑材料1.钢筋：HPB235、HRB335、HRB4002.混凝土：C25-C453.钢材：Q235B或Q345

七、专业技术方案7.1.给排水设计7.1.1.设计依据1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）2.《建筑设计防火规范》GB50016-20063.《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011年版）4.《全国民有建筑工程设计技术措施——给排水》（2009年版）5.《室外给水设计规范》GB50013-20066.建筑等专业提供的资料。7.业主有关设计要求。7.1.2.给水系统1.水源：生活、生产、消防用水均由城市自来水管网供给。2.水量：生活用水量计算如下：序号名称用水标准使用数量㎡用水小时时变化系数日用水量m3/d最大小时用水量m3/h1.商业/商务5L/㎡·d87100121.5363.345.42.绿化用水2升/㎡·次28352.5761.056.79.53.未预见用水按以上用水10%计425.54.合计46260.4最大日总用水量为462m3/d，最大日最大时总用水量为60.4m3/h。3.供水管网：供水系统采用生活给水、消防用水分流制。从北侧市政自来水干管引一根DN300水管进入小区，分别为生活和消防提供用水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总水表和管道倒流防止器。4.管材：室内、外给水管采用PSP钢塑复合压力管，执行中华人民共和国城镇建设行业标准CJ/T183-2008《钢塑复合压力管》行业标准，公称工作压力=1.6Mpa；根据口径或应用环境不同，可分别采用G型、扩口连接，管件执行CJ/T253-2007行业标准。水表井及阀门井采用塑料成品井，防盗井盖。7.1.3.排水系统 1.排水量（1）污水量：商业部分按生活部分给水量（不含绿化用水）的90%计算，小区污水流量为416m3/d。（2）雨水量：暴雨强度按照荣昌的暴雨强度表格计算：降雨强度q5[L/(S·100㎡)]/H(mm/h)P=1P=2P=3P=4P=5P=101.192.422.732.953.13——718798106113——2.排水系统排水采用污水和雨水分流制。红线范围内污水和雨水均采取有组织排放。道路及绿地雨水由雨水篦子收集后，通过暗管系统排入市政雨水管网。生活废水与粪便污水采用合流制。通过暗管收集并处理达标后排入市政污水管网。室外排水管采用双壁波纹塑料管，橡胶圈柔性接头。排水检查井采用塑料成品井，防盗井盖；室内排水管采用UPVC排水管。7.2.供配电设计7.2.1.设计依据1.《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）2.《低压配电设计规范》（GB50054-2011）3.《35KV-220KV城市地下变电站设计规定》（DL/T5216-2005）4.《电力工程电缆设计规范》（GB5021T-2007）5.《交流电气装置的接地》（DL/T621-97）6.《建筑物防震设计规范》（GB50057-2010)7.《工业与民用供电系统设计规范》（CBJ52-83）8.《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）7.2.2.供电系统设计1.供配电本工程由商业、地下车库及配套设施。其中走道照明、应急照明、疏散指示、安防系统用电、火灾自动报警系统用电、安防、消防风机、消防水泵、潜污泵、生活水泵等用电为二级负荷；其余普通用电负荷均为三级负荷。本工程负荷用电性质分为动力、照明用电两大类，负荷计算采用需要系数法。动力设备安装容量按实耗计算，车库、商业、设备用房、物管等配套用房等按单位面积法计算。其容量指标及计算负荷如下：商业：80W/m2（含空调负荷）；0.08x364321（m2）=291456KW计算负荷：电力安装容量约为：Pe=25000KW（含空调负荷）。本工程~10kV电源进线引自市政电力管网，具体外线关系由重庆XXXX实业公司同供电局协商确定。根据总图各项指标大小和用电负荷性质，本工程设置一个变配电室，；另外设有两台800KW的柴油发电机组，失火时只供消防设备用电；当外部电源停电后，自备发电机组应能自动投入，并在30秒内恢复供电，发电机组应与市电联锁，并不得与市电并列运行。配电采用树干式和放射式相结合的方式。高压供电采用单母线运行。继电保护方式为二过流一接地，进线断路器设反时限保护。商业用电的单元进线总开关根据供电范围面积大小分别采用带300mA或500mA火灾漏电保护断路器，并设置防火漏电监控系统。插座回路带30mA的漏电保护断路器。2.照明按规范要求，在地下车库、商业的走道、电梯前室、楼梯间以及设备用房内设置应急、疏散指示照明，应急时间除设备用房不得小于180分钟外，其余场所不得小于90钟。其中应急照明灯具设强切控制线，在发生火灾时强行将应急灯点亮。景观照明由专业公司设计。照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。对大面积的照明场所采用节能控制方式。车库、商业的主要照明灯具选用T5系列三基色荧光灯，并配功耗低的电子镇流器。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯。疏散、出口指示光源为LED，所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对各场所照度的目标值控制，不超过规定的照度以及所对应的照明功率密度值。照度设计参照以下数值：7.2.3.弱电信息系统1.电视电话、宽带、可视对讲系统的预留预埋根据重庆XXXX实业公司委托，本工程弱电系统具体内容由专业公司专项设计，本次设计只考虑各弱电管线的预留预埋。本工程的电视电话以及宽带线路均引自市政弱电管网，在地下车库、小区公共绿化处以及电井内设置各种弱电交换设备箱，通过各弱电设备箱将电话、宽带以及闭路电视信号传输至各弱电终端。在地下车库内设置小区弱电机房，面积不小于30平方米。2.综合布线本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。7.2.4.建筑物防雷设计根据计算年雷击次数，按二类防雷设置。二类防防雷措施：（1）在屋面设置由明装接闪带和接闪网混合组成的接闪器，并在整个屋面形成不大于10m×10m或12m×8m的网格。（2）建筑高度在30m及以上的外墙圈梁钢筋每层焊接连通利用作均压环，外墙上的栏杆门窗、屋顶装饰架等较大金属物与防雷装置可靠连接。（3）建筑高度在60m及以上的部位，各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的物体其建筑构造内的一根不小于直径为10mm钢筋应与邻近的均压环焊接连通。如无钢筋，则人工增设一条直径为10mm圆钢暗敷于上述部位，与邻近的均压环焊接连通。建筑高度在60m及以上的部位，位于建筑物外立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接，另外每三层与圈梁钢筋连接一次，建筑高度在60m及以上的部位，位于建筑物外立面剪力墙内主筋应与均压环绑扎连通。本工程进行总等电位联结，所有正常不带电的金属设备外壳均应可靠接地，带洗浴设备的卫生间设置局部等电位连接，进出建筑物的各种金属管道，电缆的金属外皮及穿线钢管等均须和接地装置相连。本工程采用综合接地网，接地电阻小于1欧姆。楼层电表箱、商业、电梯及屋顶风机配电箱进线设浪涌保护器。本工程低压配电系统接地形式采用TN-C-S系统。7.3.暖通、空调设计7.3.1.设计依据1.《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）2.《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；3.建筑专业提供的建筑平面图7.3.2.设计范围1.空调设计。会展、商业、酒店/办公的中央空调设计2.通风设计。（1）设备用房通风设计（2）卫生间通风设计3.防排烟设计（1）走廊排烟设计（2）防烟楼梯间、消防电梯前室、合用前室加压送风设计7.3.3.系统设计1.空调系统设计项目空调面积79000平方米，计算冷负荷8710kW，计算热负荷4305kW。采用风冷螺杆式热泵机组SA160H(C)XB-3YS（制冷量594kW，制热量643kW）14台，主机设在屋顶。末端采用一次回风空调系统。2.通风设计（1）卫生间采用变压式风道将卫生间污浊空气集中至屋面排放，变压式风道由建筑选型。卫生间的门在其下部设有有效截面积不小于0.05m2的固定百叶，或距地面留有不小于30mm的缝隙。（3）变、配电室采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为12次/时。（4）柴油发电机房采用机械通风兼事故通风系统，排风换气次数为12次/时。（5）水泵房采用机械排风、自然进风系统，排风换气次数为6次/时。（6）屋顶电梯机房设有轴流风机进行强制排气。（7）所有送风机、排风机均选用高效低噪声混流风机。3.防排烟设计（1）除利用窗井等开窗进行自然排烟的房间外，各房间总面积超过200m2或一个房间面积超过50m2，且经常有人停留或可燃物较多的地下室设置机械排烟。（2）无直接自然通风，且长度超过20m的内走道设置机械排烟。（3）地上房间面积超过100m2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间设置机械排烟。（4）商场应设置机械排烟，排烟风机负担一个防烟分区时，按防烟分区面积每平方米60m3/h计算，担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120m3/h计算。同时对不满足自然补风条件的防烟分区应设置机械补风系统，且补风量不应小于排烟量的50%。（5）商场对防烟楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均设置正压送风系统，合用前室正压送风口采用多叶送风口（常闭），每层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机并开启着火层和相邻上下一层的正压送风口进行送风、合用前室余压值为25~30Pa、防烟楼梯间，正压送风口采用自垂百叶风口，2~3层设置，当火灾时，由消防控制中心起动正压送风机进行送风，合用前室余压值为40~50Pa.（6）送、排风系统水平方向均按防火分区独立设置。（7）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70摄氏度熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区及防火隔断处设280摄氏度熔断的防火阀，排烟风机的入口处设280摄氏度熔断且发电信号的防火阀。（8）通风系统的风管均采用不燃材料制作。（9）防排烟系统火灾控制程序:1）火灾时，火灾报警器动作以后，房间的排烟口（阀）及排烟风机，用作火灾补风的通风机均由消防控制中心集中控制。2）火灾时，手动或消防控制中心给出信号控制失火防烟分区的排烟口（阀）开启，由排烟口（阀）微动开关输出电信号，联动着火防火分区内排烟风机及用作火灾补风的通风机开启。同时所有防烟楼梯间、合用前室、消防电梯前室加压送风系统开启。3）各排烟系统除着火防烟分区及相邻防烟分区排烟支管上的排烟口（阀）开启外，其它支管上的排烟口（阀）均关闭，以保证必需的排烟量。4）当排烟风机入口处烟气温度上升达到280摄氏度时，排烟风机入口处的排烟防火阀自动关闭，排烟风机停止运行。4.消声、隔振措施选用通风设备时，要选择效率高、噪声低的产品，风管系统进出机房处设置消声器。风机安装时设置减振支座或吊架。5.通风、空调系统的防火技术措施下列情况之一的通风、空调系统的风管道应设置70度防火阀。管道穿越防火分区处；穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处；垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上；穿越变形缝处的两侧；

八、项目环保措施8.1.项目建设和生产对环境的影响8.1.1.项目建设对环境的影响1.项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；2.施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；3.施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；4.施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。8.1.2.项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。8.2.环境保护依据及采用标准1.《中华人民共和国环境保护法》2.《重庆市建设项目环境保护管理办法》3.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）4.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）5.《工业企业厂界噪声排放标准》（GB12348-2008）6.《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）7.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）8.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）9.《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）10.《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）11.《一般工业固体废物贮存、处置的污染控制标准》(GB18599-2001)12.其他标准规范8.3.环境保护措施方案1.施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。2.为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿地进行合理绿化，以减少表土的裸露。3.在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）和荣昌有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。4.施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。5.针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应的降噪措施，这样可进一步降低车间内的整体噪声水平，同时可改善厂区内声环境状况，使厂界环境噪声达标。6.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。7、本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。8.4.环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大基地内的绿化投资，增强隔音效果。8.5.环境影响评价1.拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计基地噪声能够满足GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。2.拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。3.本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。

九、项目节能设计9.1.建筑部分9.1.1.建筑节能依据1.建筑和其它专业提供的图纸技术资料；2.《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)；3.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；4.《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)；5.《夏热冬冷地区居住建筑设计标准》(JGJ134-2001)；9.1.2.建筑节能技术指标建筑体形系数符合规范要求。9.1.3.节能措施1.建筑体型紧凑，减小体形系数比。2.结合建筑立面造型，控制窗墙比、外墙玻璃部分拟采用双层中空玻璃(空气层厚度为9mm，密封材料为毛刷条)。建筑外窗及外门气密性等级不低于现行国家标准《建筑外墙空气渗透性能分级及其检测方法》规定的Ⅱ级。3.加强围护结构的保温、隔热性能。建筑物外墙采用无机保温砂浆，燃烧等级A级；建筑屋面采用陶粒混凝土保温隔热构造，燃烧等级A级。4.建筑外墙选用浅色系列涂料，增强节能效果。5.采用节能型电气产品及家用空调产品，加强给水的重复利用及节水措施。6.尽量加强平台绿化。9.2.给排水部分9.2.1.节能措施1.给水设备采用无负压供水设备，由出水管压力自动控制水泵的运行。2.不同给水分区采用不同无负压供水设备，不设减压阀，节约能源。9.2.2.节水措施1.选用节水型卫生洁具及配水件。（1）居住卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。（2）公共卫生间采用感应式水嘴和感应式水便器冲洗阀。2.各用水部门均采用计量收费（1）居住每一住户设户用水表一只。（2）商场设集中计量水表一只。3.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4.给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。入户管水压大于0.35MPa者设减压阀。9.3.电气部分1.采用高效的三基色直管荧光灯，配电子镇流器，通道及楼梯采用高效节能灯管。2.变压器的节能采用SCB10型节能干式变压器以降低变压器空载损耗与负载损耗。3.采用高效率电梯电动机，与高效率生活、消防水泵。4.灯饰工程采用LED节能电子灯具。9.4.暖通部分1.设计中执行有关节能设计标准的强制性条文。2.平时机械通风系统单位风量耗功率均小于《公共建筑节能设计标准》规定的限值。

十、项目劳动安全、卫生与消防10.1.主要安全防护措施1.项目总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。2.变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故的发生，配电室设安全门。3.建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻R<1Ω。4.所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。5.设置紧急停车按钮及报警系统。10.2.职业卫生1.环境卫生场区道路采用水泥路面，避免积水和尘土，厂区适当绿化，保持清洁卫生。2.加工车间卫生生产车间内墙面及顶面刷防霉涂料，耐磨防滑地面，车间内沿墙脚开设有盖明沟，进出口安装强力风幕，防止蚊蝇随人进入，车间装纱门纱窗，进入车间内设洗手设施和更衣室。洁净室内墙壁和顶棚采用保证光滑、平整，便于除尘，地面采用易除尘、清洗且防静电的涂料，地漏采用有盖地漏。3.工艺卫生采用的原料、辅助材料进厂需抽检，必须符合质量标准，原料存放地点必须清洁卫生。生产运输工具必须专用。成品必须经检验部门按质量标准检验合格后方能出厂。4.生产人员卫生工作人员必须定期体检，凡是患有肺结核、肝炎、皮肤病等传染病者，立即停止进入生产车间。工作人员进入车间前必须穿戴好工作服、帽、口罩，胶鞋在消毒池进行消毒，同时将手消毒洗净。生产人员的一切私人物品不得带入车间，不得留长指甲和长头发，车间检验人员每班抽查个人卫生，发现问题应及时采取措施。10.3.消防1.建筑消防设计（1）设计依据：●《建筑灭火器配置设计规范》GB50014-2005；●《室外给水设计规范》(GB50013－2006)；●《室外排水设计规范》(GB50014－2006)2011年版；●《汽车库、修车库、停车设计防火规范》GB50067-97；●《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001（2005年版）●《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50014-2014（2）设计范围建筑红线范围内的消防工程（3）总体布局●防火间距：本工程场地内建筑物间距及与相邻建筑物间的间距均满足规范要求。●消防车道：消防车经市政道路及广场铺装到达任建筑进行消防扑救，满足消防扑救要求。●耐火构造：本工程主体结构（墙、柱、架、板）均按二级耐火等级进行设计，各部分均能满足其要求的耐火极限。●防火分区：每栋一个自然层为一至两个防火分区。市场均设自动喷淋，满足每个防火分区面积要求。●安全疏散：每个防火分区设置两个及其以上的疏散出口，同时保证疏散宽度和疏散距离要求。2.给排水专业（1）设计依据●《建筑设计防火规范》GB50016-2014●《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005●《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001（2005年版）●《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50014-2014●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（2）消防水源从市政自来水干管引一根DN200水管进入小区，分别为生活和消防提供用水。室外消防管道成环布置。室外生活给水管道支状布置。引入管上设置总水表和管道倒流防止器。另在负一层地下车库设置684m3的消防贮水池（均分为两座）。（3）消防用水量本项目消防用水量按消防等级最高的单体建筑确定，即按多层商业楼考虑，其消防用水量见下表：消防用水量表用水类别用水标准（L/S）灭火时间（h）总用水量m3备注室外消火栓402288室内消火栓402288室内喷淋301108消防水池总计684消防水池提供（4）消防系统●室外消火栓系统沿小区四周主要车道敷设DN150消防环网（与生活给水管分开设置），环网上按80～120米间距设置SS150-A型地上式室外消火栓，且保证室外消火栓距各建筑外墙不超过40米，保护半径不超过120米；环网在不同位置分别与市政给水管和水泵房内的室外消防泵连接。在室外设取水口，供消防车取水用。●室内消防系统在负一层车库设置684m3的消防贮水池一座，保证室内、外消火栓2小时用水量及自动喷淋系统1小时用水量。在消防水池内设置室内消火栓加压泵（一用一备）、室外消火栓加压泵（一用一备）和自动喷淋加压水泵（一用一备）。各消火栓布置间距均保证两股水柱同时到达任意一着火点。消火栓箱选用SG24Ⅱ型，其消火栓为SN65，水枪QZ19，水龙带DN65，L=25米。（5）自动喷水灭火系统●设置部位：在办公楼、商业、车库和公寓设置湿式自动喷水灭火系统。●设计参数：大于5000平米的商场，车库按中危险级II级考虑，作用面积160㎡，设计喷水强度为8L/㎡·min；保证最不利喷头工作压力0.05Mpa。●自动喷水系统：采用湿式自动喷水灭火系统，其供水系统为：市政进水管→贮水池→喷淋泵→湿式报警阀→闭式喷头←湿式报警阀←减压阀组←高位水箱联合供水方式，在水泵房2内设有两台喷淋加压泵（一用一备）。每一喷淋防火分区供水干管起端上设置安全信号蝶阀和ZSJZ型水流指示器；配水支管末端设末端试水装置，每区竖管最高点设ZSFP15型消防自动排气阀。采用XST15/68℃下垂型喷头并加设集热盘。（6）其它消防设施●柴油发电机房设自动喷水灭火系统。●储油间、变配电室采用无管网式S型气溶胶气体灭火装置。●建筑灭火器配置：商场按照A类严重危险级配置手提式灭火器。住宅照A类轻危险级配置手提式灭火器。车库照AB混合类中危险级配置手提式灭火器。办公楼按照A类中危险级配置手提式灭火器。在每个室内消火栓箱下放二个灭火器箱,内装两个MFA3干粉（磷酸铵盐）手提式灭火器。（7）消防系统管材消火栓系统和自动喷水系统均采用内外壁热浸镀锌钢管，沟槽式卡箍连接与丝扣连接。3.消防电气设计设计所选用的消防电气设备均为符合消防标准的产品。（1）设计依据：●《建筑设计防火规范》GB50016-2014●《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97●《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013●其他有关现行国家标准、行业标准及地方标准。（2）消防电源、配电线路及电器装置：1）消防电源供电负荷等级确定、消防用电设备的配电线路选择及敷设方式、备用电源性能要求及启动方式。A.本工程车库内消防负荷（火灾自动报警系统用电、消防风机、消防水泵、火灾应急照明及疏散指示标志等）用电为一级负荷；其余普通用电负荷均为三级负荷。B.本工程消防设备供电干线及分支干线采用矿物绝缘电缆；消防设备的分支线路和控制线路，选用无卤低烟型电缆或电线。为消防设备供电的线路采用明敷、吊顶内敷设或架空地板内敷设时，应穿金属导管或封闭式金属线槽保护，其保护用的金属导管或封闭式金属线槽均需涂上防火涂料(电缆竖井内除外)，并与一般的配电线路严格分开，明敷消防设备配电线路的耐火时间应不低于设计的火灾延续时间；当线路暗敷设时，应穿金属导管或难燃型刚性塑料导管保护，并应敷设在不燃烧结构内，且保护层厚度不应小于30mm。电缆桥架、线槽在穿过不同火灾危险房间隔墙、防火墙、楼板时应用耐火时间不低于穿越处墙、板耐火时间的不燃烧材料进行封堵。C.在车库设置230/400V应急柴油发电机组两台作为备用电源，与市电切换设置电气联锁和机械联锁保护。当市电停电时，发电机组自起动在30s内向一级负荷供电。当市电停电又无火灾时，为了有效地利用柴油发电机，可向安防用电，应急疏散照明等部分负荷供电；当市电停电又发生火灾时，应由消防控制室将柴油发电机组母线段的非消防负荷切除，保证消防设施的供电，以利消防。当城市电源恢复正常时，发电机组还须运行一段时间后方可停机。D.由市政电源引入两路10kV电源互为备用。当一路电源停电后，另一路电源持续为二级负荷供电。2）变、配、发电站的位置、数量、容量及设备技术条件和选型要求。A.根据变电所靠近负荷中心原则，本工程共设置1个10kV开闭所、2个公用变配电房，2个专用变配电室和2个柴油发电机房，供本工程的全部用电。B.所选变压器均为SCB10系列环氧树脂浇注干式变压器，带IP30防护外罩，强制风冷，自带温控器。高压开关柜采用高压真空断路器，实现无油化，电缆竖井层层隔断。C.各配电室按有关规定设置自动报警系统和配置灭火器材。电气设计按有关规程、规范设防火、防小动物措施。柴油发电机房设置自动报警系统和自动灭火系统。储油间采用防火墙与发电机隔开，并设置甲级防火门。3）消防技术标准有要求的导线、电缆、母干线的材质、型号和敷设方式，以及配电设备、灯具的选型、安装方式。A.由配电室引至消防用电设备的线路均采用耐火类电缆,消防设备的分支线路和控制线路，选用阻燃类电缆或电线在封闭式金属桥架内敷设或穿金属钢管敷设。B.对消防负荷的供电均为双电源双回路在最末一级配电箱处自动切换。在储油间等防爆场所设置防爆型自带蓄电池的荧光灯，消防水泵房等潮湿场所设置防水型自带蓄电池的荧光灯，在车库、配电室、风机房等设置自带蓄电池的荧光灯，管吊安装。其它场所设置具有防火保护罩的自带蓄电池的应急事故灯，吸顶安装，所有灯具的蓄电池均采用密封电池。4）消防应急照明的照度值、电源型式、灯具配置、线路选择及敷设方式、控制方式、持续时间。A.楼梯间应急照明照度不低于5.0lx；人员密集场所地面应急照明照度不低于1.0lx；消防控制室、配电房、发电机房、消防水泵房等火灾需要继续工作的场所应急照明与正常照度相同。B.当发生火灾时，消防控制室发出信号强制点燃应急照明灯具，以利疏散。非消防工作区域的备用电源连续供电时间不小于90min，消防工作区域（消防控制室、配电室、水泵房、消防水泵房等）的备用电源连续供电时间不小于180min。C.消防应急照明配电支路采用阻燃类电缆或电线，在封闭式金属桥架内敷设或穿金属钢管敷设。5）消防疏散指示标志的设置部位、照度、供电时间等。按消防规范在疏散走道、楼梯间等重要场所设有灯光疏散指示，并设带密封电池的疏散指示及安全出口标志灯。一般平面的疏散区域地面应急照明照度不低于0.5lx。该疏散指示为常亮状态，以保证发生火灾时的顺利疏散。疏散指示电源连续供电时间不小于90min。（3）火灾自动报警系统和消防控制室：1）保护等级的确定及系统组成，消防控制室位置的确定；A.防护等级：本工程需要设置火灾自动报警的场所中，采用集中报警系统。B.消防控制室：本工程设置一个消防控制室，位于一层，有直通室外的出口。2）火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制台（柜）等设备的选择；A.探测器：在商业、营业厅、消防水泵房、地下车库、疏散楼梯间、消防控制室、弱电机房、公共走廊、电井、电梯机房等处设感烟探测器；在柴油发电机房、变配电室内设感烟、感温探测器，气体灭火装置的动作取决于感烟、感温探测器的共同信号。B.在车库、公共走廊、电梯前室及主要出入口设带电话插口的手动报警按钮，在消防水泵房、配电房、柴油发电机房及消防电梯机房设置消防电话分机。C.在消火栓箱内设消火栓报警按钮。接线盒设在消火栓的开门侧。D.控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、消防专用电话总机、中央电脑、CRT显示器、打印机、USP电源设备等。3）火灾报警与消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求，概述火灾应急广播、火灾警报装置及消防通信；A.当任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，经确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯；消防电梯自动返回首层；消防控制室接收设备动作返回信号。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。B.火灾应急广播本工程在车库、公共通道及各层电梯前室等适当位置设置耐火型3W扬声器，吸顶安装。火灾应急广播按按防火分区或建筑层分路，每个防火分区或每