产权式商铺入市定价方案new

产权式商铺入市定价方案（讨论）商业经管有限公一、说

明1、定价产品名称：产权式商铺2、定价产品范围：商铺3、设计商铺总数：520个4、商铺总体平均使用率：二、定价则1、以保留升值空间为原则；2、以遵循市场规律为原则；3、以平衡销售与招商、营运关系为原则；三、定价据1、以周边商铺的租售价格调研为依据；2、以现定市场销售均价为依据；四、各楼商铺销售均（实用面积）1、按年回报率8%回报年限为

年计；说明：经分析测算按年回报8%计，回报年限分别12.5年14.5年17年；综合考虑到发展商利益、投资者的利益和商铺投资回报惯例及市场规律等因素，此按年回报率8%回报年限为12.5年的赢利模式比较合理。2、按市场商铺现定均价每平方米元为基数测算均价；说明：商铺现定均价已经分析论证并确定，此均价对确定内街外街商铺的销售均价有重要的参考意义，因此本此定价我们将内外街商铺现定均价作为基础测算依据。3、依据商业规划和方位因素设定商业动态调价系数为；说明：综合分析内外街商铺所处的方位，商业规划，周边商铺租价，市场销售期望值、投资者回报期望等因素进行测算论证，设定商业动态调价系数为经测算选择0.15系数基本比较合理，系数可以再考虑论证，商铺均价测算如下：按0.15系数计为：均价45498元×）=52323（建筑面每平方米31399元

若按0.2系数计为：均价45498元×（建筑面每平方米32759元4、标层差价系数均价表（0.15数计）位元平方米）标层一层二层三层四层

系数110.60.40.3

均价152323313942092915697

系数210.50.350.25

均价252323261621831313081

系数3均价31523230.2104655、标差价系数与价表二0.2数计）单位元平方米6、标层筑面积均（元平方米与租金（元平方米月对比一标层一层前厅二层三层

系数110.60.4

均价1545983275921839

系数210.50.35

均价2545982729919110

系数3均价3154598四层

0.3

16379

0.25

13650

0.2

10920标一层

系11

建均31399

租

系21

建均31399

租金

系31

建均31399

租金二层三层

0.60.4

1883912560

0.50.35

1570010990

四层

0.3

9420

0.25

7850

0.2

6280

7、标层筑面积均（元平方米与租金（元平方米月对比二综上所：上述对各层的销售均价按不同的系数进行了对比分析，对相应的租金也作了分析标一层

系11

建均32759

租

系21

建均32759

租金

系31

建均32759

租金二层三层

0.60.4

1965513104

0.50.35

1638011466

四层

0.3

9826

0.25

8190

0.2

6552

比较，现有各层销售均价2-3方案供讨论优选。五、定价整技术为做到商铺价格与价值尽可能的合理性，商铺入市的销售价格会根据其所处的位置优劣，主副通道，离扶梯远近，有无立柱等多项要素在销售均价的基础对单位商铺进行价格技术调整，实行一铺一价，具体的价格调整技术分述如下：1、商铺销售价格影响要素经分析论证确定为位置和建两大价格影响要素。位置作为商铺价值的重要评估要素现定总价影响系数为筑作为本项目商铺次要评估价值指

较远0.标主要是指商铺营业区是否有立柱的影响和对面积的占用因素，现定总价影响系数为；下将分别对这两大系数再进行技术修正，确保价格调整的准确性、合理性。较远0.2、商铺位置响要素系数配比表一层二层

三层

四层要素名称扶梯通道出口

系数0.20.30.5

要素名称扶梯通道出口

系数0.30.50.2

要素名称扶梯通道出口

系数0.50.30.2

要素名称扶梯通道出口

系数0.40.30.33、商铺建筑响要素系数配比表要素名称

系数

4、修系数表无

柱

1.2扶

梯

半

柱

通

道

1

出

口近

一般

全柱

主通道

交叉点

副通道

近

出口处

较远1.210.811.20.811.20.85、综合因素正系数明本综合因素修正系数的制定是对在上述定价技术的基础上，综合评估商铺在方位、面积、经营品类及商铺设计的深度、规则性等方面因素进行商铺的价格微调，具体的修正系数根据选择的部分商铺进行个案评估确定。6、关于商铺价的特说明商铺由于其位置的特殊性，预定销售商铺的数量仅有（个，定价方面除考虑用上述定价技术进行调整外，还可以采用以下分类定价法：即：分A三商铺，B商铺为均价基础A设调价系数为设调价系数为从而定出各类商铺销售价格。此种方法可以作为一种定价思路。7综合计价公商铺入市价格=售均价×（价格影响系数×修正系数）之和×商铺实用面积一

二

三

四

一

二

三

四

实用面积（㎡）建筑

2131.78

837.113661.573859.523556.52837.113661.573859.523556.52面积)使用率(%)

42001395.15940585553081395.159405855530850.7660.0561.865.926750.7661.865.9267实用面积均价)

4549852323

(0.6)31394(0.5)26162

(0.4)20929(0.35)18313

(0.3)15697(0.25)13081(0.2)10465

54598

(0.6)32759(0.5)27299

(0.4)21839(0.35)19110

(0.3)16379(0.25)13650(0.2)10920建筑面积均价)

2309531399

(0.6)18839(0.4)12560(0.5)15700(0.35)10990

(0.3)9420(0.25)7850(0.2)6280

32759

(0.6)19655(0.5)16380

(0.4)13104(0.35)11466

(0.3)9828(0.25)8190(0.2)6552月租金回报)

154209

125105

8473

635242

218

131109

8776

665544回报年限)

12.512.512.512.512.512