房地产项目立项成本控制要点应用指南

房地产项目立项成本控制重点应用指南一、立项成本控制重点应用指南立项环节的成本控制依据项目开发方式的不一样而有所差别.该环节因为有国家多项法例政策的限制，运作时灵巧度较小,基根源则是在国家规定范围内最大限度地控制公司的花费。项目部在项目开发先期起主要作用,所以,这一环节成本控制的主要任务由项目部来担当.1。开发形式2。买断项目3。合作开发二、规划环节规划环节的成本控制所占权重最大，拥有“一锤定音"的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事先控制的重点，能够最大限度的减少过后改动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基根源则是，周祥规划，科学议论，严格审批。设计部和各种评审委员会在该环节担当主要的职能。1.规划方案1)可行性规划设计：市场信息收集和剖析市政状况信息剖析，规划重点确定，可行性研究设计任务书，可行性设计更改.。由设计部负责，项目、审算、销售部配合。(2)方案评审:构成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定.未经过的方案进入可行性设计更改环节，再从头评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门构成评审委员会,总经理负责。3）设计成就：对可行性规划设计依据实质状况进行细节调整设备选型方案提早确定。设计部负责，工程部配合。(4）依据提交的设计成就进行投资估量,审算部负责，设计部配合。2。报批设计(1）设计方案：依据项当先期营运的状况和市场剖析制定设计任务书，设计部负责，项目部、销售部协作。方案设计招招标由设计部负责，方案设计评审由招招标评审委员会负责。（2）报批：注意市政设计注意有关法例，完美自己报批规范性、资料完好,由项目部负责，设计部配合。3。扩初设计1)扩初设计要求：对报批设计进一步伐整设计要求内部审察，设计部负责，知会各部门。2）成本概算：依据扩初设计招招标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算，设计部与工程部负责。3)制定经营指导书：审算部负责。(4）扩初设计图：依据扩初设计要求招标专家评审内部评审，招招标评审委员会。（5)设计调整:设计部负责。4。桩基设计（1)地质勘探：收集威望地质资料，并由自己专业人员勘探,设计部负责，工程部辅助。（2）设计方案评审：桩基设计2种以上形式，由专家进行桩基形式和桩基结构评审。(3)桩基施工图：设计调整。5。施工图设计1）施工图设计要求:依据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设备等因素,在扩初图基础上确定施工图设计，要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设备费等约占总造价70%，部分属于设计方可控部分，应严格审察。由设计部和工程部负责，其余部门辅助。（2）报建:政府部门报批费，按政府有关政策缴纳。项目部负责。(3）施工配合:互审互签，明确改正建议，设计洽谈。由设计部负责,工程辅助，知会销售部。（4)面积测算：设计图纸测算与实质施工时查验相联合设计部负责，工程部辅助。6。销售包装设计联合营销花费控制施工招招标。7.装饰方案设计(1)方案设计要求：依据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求,设计部负责,销售部辅助。(2）资料设备选型：市场信息调研，依据设计要求确定装饰资料和设备，设计部负责。（3）制定装饰设计目标成本计划明细表：装饰综合价钱拆分剖析.（4）招招标:制定设计任务书,设计部负责,销售部辅助，招招标评审委员会评审。8。功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估：销售部负责市场调研，有针对性扩大建筑物功能，由设计部负责，销售、工程部辅助。(2)市政配套方案：市政状况调研争取政府有益条件，项目部负责.（3）环境方案设计：依据投资估量和报批标正确定环境设计方案目标成本总数，设计部负责,项目部辅助.(4)智能化设计：市场现状剖析，智能化必需性剖析，智能化内容控制,销售部负责.(5）招招标：找寻外面合作，争取共赢，由招招标小组组织,总经理负责.(6）销售许诺：保持各部门与销售部的信息通畅，保障销售许诺与实质功能的一致性，设计部负责，工程部辅助。9。设计更改（1）设计调整花费(2)设计更改洽谈:严格依照设计更改洽谈流程进行,设计部负责，工程、销售部辅助。10.资料设备1）选型、方案确准时间：在扩初图确定前确定资料设备，使设计在图纸阶段就考虑了资料设备的安装。由设计部负责，工程部辅助。(3)采买：招招标由招招标评审委员会负责.（3)其余花费：如物业管理完美费，进行限额设计，审算部负责.三、招招标环节招招标环节的成本控制波及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实质运作，在程序上没有太多变数，但详细内容特别是招招标评审委员的选择，须有很强的针对性.这个环节成本控制的难点在于标书制定，重点在于评标。1.招标单位的选择观察招标单位的资质、管理水平、技术力量、历史记录、资本实力、合作经历。成立承建商、工程监理、资料及设备供货商名册及资料库.从公司认同名册中的承建商、供货商、监理公司中选择招标单位。主办部门介绍五家招标单位报招招标工作组。工程部负责工程监理招招标合同；设计部负责设计、环境、装饰招招标合同。审算部负责材料设备招招标合同。销售部负责营销、包装招招标合同。招招标工作由小组审察、观察、评估、挑选三家以上招标单位报招招标评审委员会及主管领导，招招标评审委员会审察主管领导同意。2。招招标文件各种合同的招招标书内容应包含：(1）工期；(2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式;（5）招标范围；（6）结算方式；（7)查收标准；（8)招标明意事项；（9）废标条件（招标书一定加盖招标单位法人印章）；（10)接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；(13）招标单位增补建议；(14）标准合同条则；(15）图纸、其余要求等。主办部门草拟、拟订招招标标准文本:（1）工程部负责工程监理招招标合同；（2）设计部负责设计、环境、装饰招招标合同；（3)审算部负责资料设备招招标合同；(4)销售部负责营销、包装招招标合同。3。评标和定标包含技术性评标和定标、经济性评标定标，评标优先次序为：(1）技术评标；（2)经济评标；(3)合作经历。由技术部门负责技术评标，审算部负责经济标书的评标,财务部负责审察广告包装费。综合审察招标单位，招招标评审委员会审察、评定中标单位。主管领导同意。四、施工环节施工环节的成本控制应注意两大方面，一个是因各样更改带来的花费，另一个是资料、工程款的支付。因为市场变化与市场掌握的原由，施工阶段不行防止因为各样状况而要对施工计划和内容进行改动，而在更改时明确目的和依照程序都是一定的.这一阶段进行成本控制时要注意各部门的实时交流和优秀合作。1。设计更改环节(1）更改评估：项当先期规划、定位要全面、正确，尽量防止在施工中的重要设计调整.加强施工前的审察工作。全面考虑工程造价,对可能发生更改的地方有预示性，并予以预先约定.各部门全面评估更改带来的各样变化，为审批供给参照依照.审算部负责计算更改花费（含可能惹起的索赔）。甲方项目代表履行改正的工期评估。审算部成本管理员负责计算更改后的成本现状。（2)更改的审察签认:依据更改原由将设计更改分红四类,不一样类型按相应的审察签认流程进行.3)设计更改通知单：更改一定有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同署名后，才能有效。4）更改的审批：主管总经理审批后方可进行更改.2。施工现场签证（1)签证的必需性：现场签证确实认应严格依照合同中所商定的条款履行。(2）签证的时限：现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原则.(3）签证的工程量：仔细查对签证的工程量正确.签证的内容、原由、工程量应清楚正确、无涂改、编号准、全,并有监理工程师的署名确认。(4）签证的审批:一定依照“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，经过后方可正式签证。由主管总经理负责审批.(5)签证的反应：对工程更改应按期进行分类汇总统计剖析，并依据统计资料对控制工程变更提出改良建议。资料工程师负责。3.审图控制内容:初图会审；施工图会审；分项、分部图会审；各专业技术图纸会审。怎么控制：图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力求在动工前把图纸中的问题改正完。谁来控制：由甲方技术负责人负责.4。总分包配合费控制内容：分包方式；分包内容；分包的责任界定.怎么控制:经过招标确定配合费.应防止在施工过程中改正分包方式、分包内容、范围而增添工程成本。谁来控制：甲方代表。5.资料供给6、工程款的支付(1)付款进度：依据工程进度，按合同商定履行付款。多层次多角度审察工程进度。甲方代表与监理工程师审察达成的形象部位,估量人员审察工程价值量.(2)付款的审批：依据状况由不一样级他人员最后审批，主管副总或总经理负责.五、资料及设备采买环节资料及设备采买环节成本控制的核心因素是计划和信息，经过明确而科学的流程，就能够最大限度地减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的。1。资料进场计划2。资料的性能价钱比3.资料款支付资料款支付方式、资料款支付进度保修款、预支款限额控制,初次查收后付款总数进度控制。保修款一般不低于合同总价的5％.依照合同中商定付款。经办部门（工程部或设计部）.4。资料查收（1)数目查收:几方共同确认货到现场数目，甲方工地代表或专业工程师负责监控查收.(2)质量查收：外观质量的查收安装后质量的查收，工程部负责.投入使用后的质量查收由物业公司负责。5.资料保存与保修(1）资料保存：在合同中明确货物的卸货和保存的责任担当者，由工程部负责.(2）资料保修：用合同的方式明保证修责任和保修期。六、销售环节销售环节的成本一般是按比率控制,但一旦制定了花费目标总数,详细的单项支出就一定严格控制。因为销售波及的部门比许多,所以各部门以致总经理都需要分工负责这部分的控制职能。别的，因为销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也一定有长线考虑。1。营销方案2。营销现场花费3。媒体选择4、样板房装饰5。销售回款主要控制销售折扣店、回款周期，由销售前台负责，财务进行监察。6.销售增补条款及许诺(1)许诺的给出：制作楼书许诺分类，由营销部负责，设计、工程监察。(2）设计更改与许诺：更改审批与知会制度许诺更改，设计部负责，销售、工程辅助.7.客户交房重点关注交房日期、保修期、质量赔偿，晚交房原由分类办理，与施工队洽谈延伸保修期交房查收协议,由客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作.8。其余中介费、与销售有关的其余花费（如因销售要求而发生的设计洽谈更改费）,要求严格按相关流程进行，由主管副总负责。七、工程预决算环节工程预决算环节的成本控制难点在于监控信息的实时和正确性。这些信息能够来自合作方、第三方，和自己的调研，无论哪一种方式都应当注意严格按程序走，防备出现不规范或不负责的实质操作。1。乙方估量主要关注乙方估量内容的审察。先由造价比率大的项目看（地面、墙面、部分家具），减小及调整面积.注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不一样会影响成本的问题.审算部负责设计部辅助.2.钢筋用量的核实控制什么:施工图中的钢筋用量；洽谈、更改的钢筋用量。怎么控制：选择并拜托现场管理经验丰富、职业道德优秀、工作仔细负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作.谁来控制：财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司；审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量,计算工作，工程造价咨询公司与审算部有关人员一定下现场认识乙方绑扎钢筋状况，审算部经理监察。

,3。价差的调整主假如三方面：资料价差；人工价差；花费价差。要求严格履行合同中价差调整方法实时跟踪价钱（资料、人工、花费）变化状况当价钱出现异样颠簸时，应立刻与有关单位商议对策。审算部资料组与估量工程师负责。4.洽谈、更改的花费控制控制什么:图纸审察；因市场因素甲方对图纸的改正;现场签证。怎么控制：工程部项目部负责组织各专业共同审图，推行专业负责制监理公司审图施工单位审图，甲方对图纸做出重要改正以前，应进行方案经济比较.谁来控制：现场签证中，应明确发生花费的原由和责任：设计部负责建筑专业图纸质量的审核；工程部负责其余专业图纸的审察；工程项目部负责现场签证的监控；审算部负责审察洽商、更改的合理性、完好性（负洽谈)及经济性。5。违约与索赔八、时期花费时期花费主要有财务、人工、行政三块花费构成。因为地家产务的周期变化，时期花费的灵活性很高，更需要增强对时期花费的计划控制。财务部在这一环节除了担当主要的控制任务外，还有义务指导监察其余部门的有关花费支出状况。1.财务花费2.人工花费包含薪金；岗位津贴；出差补贴

;加班补贴及其余花费；奖金（含即时奖金）

.可依照总部人事部有关规定确定薪资总数，

依照国家和公司有关规定确定加班补贴及其余花费与出差补贴

;依照公司奖优惩劣的政策确定奖金额。由财务部负责。3.行政管理花费九、物业管理成本地产公司需要在物业管理方面支出的花费主假如拜托管理、拜托经营和损失补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防备因权责不清带来的额外成本.1。拜托物业管