南京高科-城市运营商-地产市政协同股权投资发力

请务必阅读正文之后的重要声明部分公司盈利预测及估值020A公司盈利预测及估值020A21A2E3E4E营业收入(百万元)2,904,919%净利润(百万元)2,016216每股收益(元)1.16P/E5.792P/B0.9报告摘要1公司介绍：立足南京的卓越城市运营商南京高科股份有限公司成立于1992年，1997年5月于上交所上市。公司实际控制人为南京市国资委，具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三个方向，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。1主营业务：房政业务联动，投资稳步发展(1)房地产业务：公司房地产业务主要由南京高科臵业有限公司负责，行业下行阶段，公司销售逆势上升。2021年，公司合同销售额同比增长116.92%；公司商品房销售均价为40239元/m，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为27427及25580元/m，体现了公司的品质品牌优势。(2)市政业务：市政业务是公司的传统主营业务，主要由高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发展。2021年，公司成功中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个总承包项目，合同总金额超25亿元。(3)股权投资业务：注册制后，股权投资业务成为公司新的业绩增长点，投资收益在公司总利润中占比不断提升。2021年，投资收益在公司总营业利润中占比88.36%，同比增长26.96pct。目前公司投资的企业中还有8家已在上市进程中，预计标的公司上市后，公司投资收益会进一步提高。2021年公司实现营业收入49.19亿元，同比增长69.40%；实现归母净利润23.52亿元，同比增长16.67%。由于股权投资业务增厚公司利润，公司盈利能力显著高于头部房地产开发企业平均水平。2021年，Top10/top11-20/top21-30房企的归母净利润率分别为7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为47.7%。凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位，2021年综合融资成本仅3.49%。此外，受益于股权投资业务的发展，2019年公司ROE提升7.6pct至17.4%，之后始终维持高位。57.6亿、60.9亿、63.同比增长16%、9%及7%；摊薄后每股收益1.58、1.71及1.84。可比公司对应2022年平均PE为7.3倍，公司当前股价对应2022年业绩PE为4.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。1风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。南京高科(600064.SH)/房评级：买入(首次)师：陈立mcn联系人：贾惠淋n基本状况1,730 股价与行业-市场走势对比相关报相关报告-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告 -资业务：机制完善，开始收获 -13- 盈利能力领先 -18- 均价(元/m) -7- m -8-图表14：项目房地价差(元/m) -8- 表16：2017-2021公司商品房在建建面(万m，%) -9-m 图表22：2017-2021公司各业务占比(%) -11- -3-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告 - - 16- 17-2021公司ROE：% -20- -4-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告一、公司介绍：立足南京的卓越城市运营商房营商和价值创造者。图表1：公司发展历程，于与母公司形成战略协同。图表2：公司董事会徐益民董事长/6/27任南京高科董事长、党委书记。曾任南京高科董事长兼总裁、党委书记等职。飞、总裁/3/25/4/10副总裁、财务总监。现任南京港(集团)有限公司投资顾问，南京高科董事。曾任南京港口集团公司发展部部长等职。/5/16冯巧根独立董事/12/22高波独立董事/12/22夏江独立董事/12/22实际控制人为南京市国资委。-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告计、提名、薪酬与考核四个专业委员会；组织架构上，公司旗下具有7-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告凭借出色的业务能力和良好的口碑，公司获誉颇丰，得到了政府、市场图表5：公司重要荣誉年度年度重要荣誉020连续11年蝉联“江苏省房地产开发行业综合实力五十强企业”成了产业联动与产投互动的正向循环，搭建了产业经营与资本运营相融合的可持续发展架构。图表6：公司三大主营业务(一)房地产业务：销售高增，拿地审慎公司房地产业务主要由南京高科臵业有限公司负责，高科臵业多次荣获“江苏省房地产综合实力50强”称号，是南京地区最具实力的房地产房-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告实现合同销售金额4.59亿元(包括商品住宅、车位等)，同比增加推盘会对增速产生较为显著的提振作用。图表7：公司2017-2021销售额及同比增速(亿，%)图表9：公司2017-2021销售面积及同比增速(万图表8：南京市2017-2021销售额及同比增速(亿，%)图表10：南京市2017-2021销售面积及同比增速(万m，%)m，%)及优秀的品牌力，公司商品房销售均价高于项目所在区域平均水平。2021年，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为27427及25580元/图表11：南京高科销售均价(元/m)均水平(元/m)-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告总计容建面32.46万m。区位来看，4个项目均位于南京，小管理半径有利于公司发挥城市深耕的优势。利润来看，项目房地价差维持在10000元/m以上，且2020年下半年拿地项目房地价差达23580元/m，利润空间充足。m低价土储。图表13：公司拿地建筑面积(万m)图表14：项目房地价差(元/m)少，图表15：公司经营活动产生的现金流量净额(亿)-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告济适用房。由于经适房的毛利率较低，我们预计未来房地产开发业务毛图表18：2017-2021公司出租房地产的建筑面积(万m)-10-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告(二)市政业务：产业联动，协同发展市政业务是公司的传统主营业务，以高科建设、高科咨询、高科环境为主要运作平台，业务涵盖房建市政工程建设及监理、园林绿化施工及养公司深耕于南京经济技术开发区及周边区域的建设和经营，积累了市政公用事业领域丰富的管理经验，并形成了卓越的运营能力，所承做项目。项目名称荣誉奖项万寿片区环境改造项目前新塘保障房知行电动车项目建邺路环境综合整治项目环境综合整治“红榜”2020年度江苏省“扬子杯”优质工程奖2020年度“省标准化监理项目2020年度“省标准化监理项目2020年江苏省优质工程奖“扬子杯”年实现营业收入5.8亿，同比增长-11-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告图表21：2017-2021公司市政业务营收及同比增速(亿，%)图表22：2017-2021公司各业务占比(%)t率(%)之比(%)源、环保、城市管网等领域，政策支持下行业空间广阔。联合发布了《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，并公布了首批-12-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告时间文件颁布机构主要内容2021年11月2022年1月2022年3月2022年3月《南京市“十四五”城乡建设规划》《2022年南京市城乡建设计划》《栖霞区建设管理精细化城市品质再提升三年行动计划(2021—2023年)》《南京市城市更新试点实施方案》南京市委市政府南京市城乡建设委员会栖霞区市政府南京市城乡建设委员会制定了包含综合发展、城乡融合、现代交通、绿色低碳、文化魅力、多元宜居、安全韧性、智慧城市等8大类、27项发展指标共排定六大类主要任务，涵盖交通基础设施建设、生态保护建设、城市有机更新、市政公用基础设施等众多领域利用约3年时间，通过实施美丽街道建设、重点片区整治、老旧小区改造、亲水空间营造、工地管理提质、城市治理提标等10大任务对城市品质进行整体提升重点聚焦栖霞区、江北新区和其他各区重点单元和重点项目，通过合理规划城市更新单元，启动和完成一批有代表性、具有示范效应的城市更新项目实现业务规模和盈利能力的持续提升。2021年，公司成功中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包图表26：麒麟G3G4地块经适房建及城市更新项目，大力拓展施工总承包业务，实现产业联动发展，并业务的协同外拓，增强新业务获取能力，增厚产业链利润。2)提升高科以形成房地产市政业务协同发展新格局。3)公司成立了全资子公司高科业规模将进一步扩大。-13-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告产业链协同综合开发(三)股权投资业务：机制完善，开始收获活跃。国内资本市场改革持续深化，北交所的设立进一步丰富国内多层权投、新材料等科技创新领域投资热度维持较高水平。同比增速(万亿，%)比增速(万亿，%)券研究所-14-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告时间时间文件颁布机构主要内容2021年3月全国人大强调强化国家战略科技力量强化企业创新主体地位，聚力关键核心技术攻坚，广聚各类创新创业人才，汇2021年3月全国人大强调强化国家战略科技力量强化企业创新主体地位，聚力关键核心技术攻坚，广聚各类创新创业人才，汇聚国内国际创新资源深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基2022年1月2022年3月委和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》《关于深入推进引领性国家创新型城市建设的若干政策意见》《政府工作报告》此外，投资机构的退出渠道不断完善，有利于行业的滚动可持续发展。册同比增速(笔，%)数及同比增速(家，%)、百普赛斯等13家公公司坚持市场化、专业化运作，不断完善“南京高科、高科新创、高科，合理把握退出时机，切实防控投资风险，实5：截至2022Q1公司已上市的股权投资项目-15-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告图表38：2021年公司股权投资企业(个)-16-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告类型类型总数企业名称新增投资追加投资6麦普奇、中科凡语、安帝科技、翼方健数、卡替医疗、赛宁网安、达康医疗、诺源医疗、量准实业、昌郁医药安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦、一脉阳光、易鲸捷公司股权投资类的收益保持稳中有增的态势。经过前期培养，公司投资图表39：2017-2021公司对外股权投资总额及同比增速(亿，%)(%)又引入了市场化激励机制，充分调动员工积极性。我们预计，未来公司-17-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告投资业务收益有望持续增厚。一方面，作为国有企业，公司能获得地方政府支持。凭借在南京经开区展的收益，因此实现了对管理层的有效激励。公司股权投资项目主要位于北京、深圳、上海等一线城市。图表42：2021年公司投资企业(个)地理位置总数企业名称北京5中科凡语、阿依瓦、安帝科技、卡替医疗、达康医疗上海5健耕医药、翼方健数、量准实业、昌郁医药、正雅齿科深圳2麦普奇、一脉阳光江苏2赛宁网安、诺源医疗其他2纽瑞特、易鲸捷投后管理与退出方面，公司不断拓展投后管理的广度和深度，精准择时累5亿元，报告期内收益2.25亿元。报率较高。证券代码证券简称出资额(亿元)股价(元)持有数量(万股)股权市值(亿元)301080.SZ百普赛斯0.20171.08355.136.08301093.SZ华兰股份0.4332.86199.000.65301098.SZ金埔园林0.6023.62750.001.77688105.SH诺唯赞0.1971.91160.001.15688193.SH仁度生物0.5051.9095.540.50合计1.9210.15未来，公司投资收益的潜在催化剂主要为储备的多家在上市进程中的企市后，公司投资收益增速有望进一步提高。-18-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告进程享有权益比例1.27%607%企业名称华昊中天健耕医药准备中6.94%4.07%3.10%2.44%博科资讯正雅齿科安天科技海纳医药已提交注册7.82%赛特斯(一)营收逆势增长，盈利能力领先受益于公司股权投资业务对利润的贡献，公司盈利能力显著高于头部房母净利润率分别为7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为47.7%。-19-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告(二)综合融资成本低，ROE水平高图表48：2017-2021公司有息负债及同比增速(亿，%)wind中泰证券研究所3%；期末现金及现金等价物-20-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位。2021年公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，全年综合融资成本仅9%，在行业内处于较低水平。券研究所ROE图表54：2017-2021杜邦分析：%-21-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告0%00%4.00%.00%0%20172018201920202021。，其他业务营收合计增速分别为2%、2%和2%。期，假设2022-2024年投资收益与公司深度报告2020A2021A2022E2023E2024E收入29.0449.197.6460.8863.09YOY0%69%6%4%房地产开发销售21.7139.0447.1249.9751.77YOY80%21%6%4%市政基础设施承建2.70.806.096.396.71YOY-43%5%5%5%其他业务4.634.354.434.524.61YOY-6%2%2%2%47.32成本37.9845.5446.88YOY20%3%25%毛利率40%23%21%23%房地产开发销售43%22%20%22%24%市政基础设施承建20%20%其他业务38%42%34%39%44%投资收益+公允价值变动22.5523.3327.6830.9532.14YOY9%3%4%31.81归母净利润20.1623.5227.3129.66YOY9%9%7%EPS 1.161.361.581.711.84Wind中泰证券研究所期。图表56：可比公司估值公司名称股价(元)E2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E浦东金桥12.131.452.062.632.538.835.894.614.79陆家嘴10.161.071.101.211.6710.168.617.426.47中新集团8.711.021.181.371.578.917.386.365.55平均值9.547.296.135.60南京高科6.631.361.581.711.844.884.203.873.61五、风险提示紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。一方面，融资量的下降将导速下行；另外一方面，融资产生的利息支出是除了土地价格以外，影响房企利润率的最重要因素，融资环境收紧导致融资成本上行将显著侵蚀公司盈利能-22-请务必阅读正文之后的重要声明部分-23-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司深度报告金流流入的情况下，房地产销售受阻将会影响公司销售去化率及回款率。经营现金流将收到负面影响，进而缩减拿地规模或这施工规模，对公司的成长及正常经营产生负面影响。能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波性果及分析结论的准确性产生影响。公司深度报告-24-请务必阅读正文之后的重要声明部分图表57：公司盈利预测表资产负债表单位:百万元利润表单位:百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金892420,50122,799营业收入4,9195,7646,0886,309应收票据21113,7984,5544,6884,732应收账款79659税金及附加982414442预付账款2销售费用货2219费用916426431合同资产3403426442研发费用0356其他流动资产4,1094,2094,4414,427财务费用0057流动资产合计636,84238,99341,418信用减值损失其他长期投资53011588577资产减值损失-73-32-39-43长期股权投资3510公允价值变动收益-343085202570921投资收益2,3672,4142,4872,562在建工程00其他收益2555无形资产442营业利润2,6793,1063,4133,633其他非流动资产外收入2334非流动资产合计3863外支出2333资产合计33,02951,38054,56957,572利润总额2,6793,1063,4133,634短期借款3,344520所得税77260应付票据9999净利润2,4022,8043,0573,264应付账款3,0223,6233,7303,765少数股东损益50914预收款项0000归属母公司净利润2,3522,7312,9663,180合同负债5,0775,7646,0886,309NOPLAT2,5702,9643,2363,495其他应付款29373335EPS(按最新股本摊薄)一年内到期的非流动负债其他流动负债3,4095,1665,2355,358主要财务比率流动负债合计430,31930,54230,602会计年度20212022E2023E2024E长期借款90440590成长能力应付债券0000营业收入增长率69.4%5.6%.6%其他非流动负债2,3132,3192,095EBIT增长率.1%7.7%非流动负债合计2,6032,7592,685归母公司净利润增长率.1%8.6%.2%负债合计17,05332,92233,30133,287获利能力归属母公司所有者权益1920,19723,131毛利率22.8%21.0%23.0%25.0%少数股东权益90697948.8%48.6%50.2%51.7%所有者权益合计7821,26824,285E.1%负债和股东权益33,02951,3