万科规划设计管理制度

规划设计管理制度一、集团规划设计评审会管理办法办法。(1)《项目可行性研究报告》其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准” (2)项目设计工作控制性计划(3)集团规划设计部对设计工作总体计划的意见(4)集团规划设计部对设计前期工作结论的意见(5)概念设计方案任务书(6)概念设计方案文本(7)《项目设计指导书》(8)规划方案设计招标书(9)规划方案设计任务书(10)规划方案设计文本(11)规划方案分析表核，发现不符要求的，可以要求评审会延、营销部及设计部经理、集团内专家(届时由集团规划设计部确定)。(1)整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过6个小时为宜，(2)评审会具体安排：①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对《规划设计工作计划及市场、经营、成 ②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答③投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过40分其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多④评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是;(1)会前：①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹(用于挂图、板书)、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板②如果是视频会议，应与对方同步调试；③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编(详本文第四条)、会议根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；(2)会议用饮料,食品的服务安排：①会场上应备有饮用水、水果及点心；②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；③长时间的评审会应安排好工作餐事宜；(3)会议进行过程中(4)开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：①与会者应关闭手机以保证会场安静；②投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况③投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的 ②倾向通过XX方案(可以有一个以上)，应在XX方面改进后再确认规划思③各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开 住宅类型产品类型独立式住宅(别墅)户型面积户型面积号总建筑面xX数yY某户型的累加面积与所属产累加面积x/X某户型的累加套数与所属产累加套数y/Y某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加X/Σ1低层双拼式住宅联排式住宅他无电梯的层公寓每户有露宅(花园洋有电梯的层公寓本类型合计Σ1Σ2100本类型合计本类型合计6 指标名称我司要求单位名称单位名称单位名称地(ha)2.其他用地(ha)①市政道路用地(ha)②代征绿化用地(ha)③市政道路绿化用地(ha)④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地(ha)⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地(ha)⑥其他政府保留用地或不可建设用地(ha)①住宅建筑面积(m²)②非住宅建筑面积(m²)③住宅建筑面积比重(%)①计入容积率建筑面积(m²)2.②不计入容积率建筑面积(%)③不计入容积率建筑面积比重(%)①不可售建筑面积(m²)3.②可售建筑面积(m²)③可售面积占总建筑面积比重(%)住宅面积毛密度(m²/ha)7 住宅面积净密度(m²/ha)住宅建筑套密度(毛)(套/ha)住宅建筑套密度(净)人口净密度(人/ha)绿地率(%)建筑密度(建筑覆盖率)(%)容积率(建筑面积毛密度)总户(套)数(户)/户计)车位总数(个)车位/户数(1：)8份数 份数字表格与管理低、多层住宅单元宅单体主要公共序号123456789资料及文件名称设计说明经济技术指标表成本估算报告总平面图公共服务设施布置分析图分析图交通分析图景观结构分析图小区管理模式分析图小区各道路断面图工作模型土方平衡图道路及竖向设计图他彩色总平面图总体剖面图总体鸟瞰图典型组团管理示意图分析图典型组团交通分析图其他效果图高层住宅单体地下及裙房各层平面图标准层平面图立面图剖面图效果图各层平面图立面图剖面图效果图单位名称单位名称单位名称9 序号资料及文件名称份单位名称单位名称单位名称数技术新技术、新材料应用图纸图纸遮阳减噪措施图纸电子以上内容的电子文档光盘文档模型工作模型它方案介绍磁带 统一设计要求规范(1)方便一线公司确定审查图纸之审查要点；(2)编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；(3)为设计部设计人员提供技术流程指导。(1)住宅设计统一技术措施(2)图纸编制深度统一技术措施(3)重点部位营造作法(4)典型构造节点(1)本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人(2)本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；(3)《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。制单位集团设计工程部第一部分住宅设计统一技术措施(1)间距建筑平面搭接错位时，h值(净尺寸)不宜大于2.4m，以免影响采光。(2)消防①总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室②登高面Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于4m(净宽)时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m(净宽)，该宽度可不计入建筑周边总长度。 Ⅲ消防车道Ⅳ高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。Ⅷ消防车道距建筑物距离宜≮5m。Ⅹ高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。(3)流线设计住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少(4)附属用房①总平面设计时应在小区显著位置(如入口附近)设置管理用房。②应在住宅(区)的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置③箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小(5)摩托车、自行车存放①总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚(库)，其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。②出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。单元户型设计(1)单元户型基本设计要求①层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中应影响门窗的开启。m应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗④平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m(净宽)，凹槽的深宽比⑤避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙⑥复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。2000时，应相应加 ⑧户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于⑨门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。(11)设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。(12)严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内(2)玄关①玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1500。②户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入下方可设玄关灯开关。(3)厨房m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双②橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。(厨房具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》)厨房主要设备尺寸表设备名称长(mm)宽(mm)高(mm)抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定④如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止⑤洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。⑥厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。厨房应结合烟道设计管道井。(排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计――9.油烟机”)为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。⑨北方地区厨房应进行采暖设计。⑩设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要⑾厨房楼面结构板未降板时应设门槛。 ⑿厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250×450；无百页者，门下空隙不(4)卫生间①当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂②卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。③应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。④卫生间设施(卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》)Ⅰ公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150；Ⅲ台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；0。⑥浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。⑦普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。⑨排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。⑩大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。⑾暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。⑿当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，装。⒀复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。⒂卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。⒅管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应⑼插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。 ⒇北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座片的后面。(21)室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。(5)阳台①非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。②当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水窗的开启和给水管的设置。③进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。⑥顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。⑦北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。⑧阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。⑨阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。⑩各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。⑾阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。⑿高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。(6)门①门洞口宜按如下尺寸设计:外檐门应外开以防风。住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。(7)窗②距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏(窗外为阳台或平台时不③窗楣应设滴水槽。 或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎(详第四部分节点详图)。距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近⑥厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞(走梁下)，可⑧未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。⑨两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起⑩窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面⑿北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。⒀位于转角处的窗(阳台门)应避免视线干扰。(8)空调①采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确②空调机位空调机位应考虑便于安装及维修(不必用吊篮)；不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。部分节点详图)图)⑦空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。⑧北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。⑨低档项目宜考虑窗式空调的安装。 0宽的门垛，避免空调管穿玻璃。(9)油烟机成品排烟道选用表层数尺寸1.高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系2．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。(10)热水器②北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。③热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。⑤热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。(11)插座、开关、散热器①插座、开关(散热器)应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。②北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。③可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100，要考虑玄关、鞋柜的位置。④客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。⑤网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。⑥高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。(12)其它①建、结、水、暖(空调)、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，与楼板、梁发生冲突。②结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装； 房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。③洗衣机进水龙头应采用接口式。(1)单元入口②设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。③管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸④单元入口处应设信报箱。⑥北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。⑦首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。①楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。②高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。③楼梯高度Ⅰ多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于Ⅱ梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高(详第四部分详图示意)；④与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。⑤当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。⑥高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。(3)电梯①电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间住宅电梯设计参数类别数量(户/台)额定容量(人)速度(m/s)②大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上③消防电梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人(800kg)。 ④当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计(消防电梯除外)。⑥电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。⑦电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。⑧电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s⑩电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板⑾不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。⑿电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房。⒁北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。(4)裙房商铺置考虑设置集中排烟道。设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。③底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用患(5)．地下室、半地下室面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或③首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。④应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车⑤当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。⑦位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。⑧地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按(从上到下)风道、水管(喷淋)、电气管线顺序。⑨室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做⑩当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。 ⑾五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。(6)会所①会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。(有关会所设计可参考设计工程部之《万科集团住宅会所科目配置研究②会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。③大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。7.墙体①小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：Ⅲ外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带，内配2Φ6，Φ6＠200，主筋与柱子(构造柱)Ⅴ空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。Ⅵ不应采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。②高层外维护墙体宜采用粘土空心砖。③北方地区应注意墙体保温，特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口、空调板与墙④浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁、柱、墙体交接处开裂。⑤墙体保温层不宜内置；如保温层内置，表面应加设钢丝网片后再抹灰，以免墙体表面龟⑥墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理。⑦小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓；瓷砖勾缝要均匀密实。⑧外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理。⑨进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生，北方地区采用电热膜采暖时(8).屋面、女儿墙、屋顶栏杆①上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土，或整浇后再割分仓缝，以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂，造成屋面渗水。(屋面作法详第三部分营造做法)②北方地区应注意出屋面的排气管、人孔、竖井、阁楼侧墙等处的保温，避免遗漏以造成顶层房间顶棚、阁楼侧墙结露。③雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置，并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致。雨水立管承担最大集水区域面积表 ④每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100，一般设不少于2个排水口；当内排水只有一个排水口时，可在山墙上或女儿墙增设溢水口；小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管。⑤雨水管应避免曲折，当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时，雨水管应直通而不应绕行，以免堵塞和噪音。⑥当屋面被防火墙隔开时，应两侧分别排水，不得在防火墙上开洞设排水孔道。⑦相邻屋面高差大于2m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔、或外墙爬梯。⑧种植屋面应设置人行通道，四周设围护墙及泄水管、排水沟，并严防泄水孔堵塞；屋顶绿化应考虑喷灌设施。⑨高层上人屋顶女儿墙净高为1200(种植屋面应特别注意)。采用横向设计；顶层阁楼住户之间必须设安全防护，分隔墙高度不小于2000。⑾平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300；北方地区应注意此处的保①地下车库计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用7500柱距。柱间最小净距尺寸停车类别小轿车中型客车Ⅲ机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于5m。Ⅳ机动车车库出入口之间的距离不应小于10m，两个汽车坡道毗邻设计时应采用防火墙隔开；设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许建筑面积为4000㎡。Ⅴ兼做人防的地下车库，防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处；通过防护单元隔Ⅵ车库照明设计应采用区域控制，车道照度宜≯25lx，车位照度宜≯15lx，避免浪费。Ⅶ设备管道应避免穿越防火分区，分隔防火单元的防火卷帘门高度不应<2.2m；经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品。Ⅷ北方地区地下车库应进行采暖设计，避免造成冬季汽车发动困难及首层地面结露。Ⅸ地下车库应设计给排水以便保洁。②汽车坡道 ④坡道出入口高度不小于2.4m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；高度。⑤坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。⑥地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。道井、设备表箱①管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600×1200检修门(高层为丙级防火门)或可②采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道。③高层住宅水、暖、强弱电等专业管线井道及设备位置，应综合考虑抄表和检修方式，结合楼、电梯间集中布置；各专业具体设计时，应密切配合，重点校对给排水、送排风、强弱电等井道及设备表箱位置，以免发生冲突：如电表箱应注意不要与消火栓发生矛盾。④消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置，当嵌入墙面为住户墙面时，消火栓应采用半暗装式，箱入墙面140厚，箱与户内之间用60厚红砖砌筑，同时注意位于楼梯休息平台处的消火栓上皮与结构梁的关系。⑤人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900的集气室，且集气室与风井之间设密闭门、防护密闭门双扇门。⑥每户只应安装一个水表，否则管理困难或有违地方政策。(11)垃圾收集高层每层应设垃圾间且垃圾间要设有清洁用水龙头、地漏，地面及墙面为光滑、宜清洁材(12)设备用房及设备选型①屋顶稳压装置应设在附属用房屋顶，避免直接设置在住户顶板上，以减少低频噪音的干②屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号,安装在楼板上的压缩式冷水机组除机组所带的减震器外，还应做“浮筑”隔振地面，水泵应作隔振台座。③发电机房应设计明沟排水，且发电机房上部房间地面应设防水层，避免因排水管堵塞或上部房间漏水造成发电机房进水。④水表房应设排水地漏和门槛。 ⑤设备房地面、墙面、顶棚应采用隔音材料,减少低频噪音的干扰。⑥集中安装于热水器进水管应采用消音止回阀。⑦中央空调冷却塔应与主机联动同步控制，各冷却塔的循环管道长度也应均等并设一套备⑧变频供水设备选用时要考虑由于远端压力迅速减小，楼上的住户水压太小，而楼下的水⑨对于备有多台变压器的项目应考虑使用联络柜，根据具体用电量在可能的情况下报停不用⑩公共走廊宜选用寿命长的节能灯泡和感应开关。⑾集中供冷空调补水箱宜采用不锈钢或玻璃钢材料，不宜采用铸铁材料，防止因锈蚀严重影响制冷效果，且避免箱壁被绣穿。①项目的外墙标志应设照明，有利于夜间识别。②排水管线应直排，避免多向转弯、锐角转弯，造成排水不畅；北方地区严禁排水管在室③首层住宅排水应自成系统。(1)竖向设计①道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找1-2％坡，避免进水口高于路面。②园路、窨井要统一标高，且园路和窨井混凝土应同时浇筑，避免园路井盖高低不平和有(2).道路铺地①小区内道路设计应一次到位，以免后加时引起客户纠纷。②园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出，最小宽度宜为2.5m。③园区内的道路应设马路牙，以免草坪高于路面，雨天泥水流到马路上。⑤开槽埋管后应分层夯实以免出现停车位下沉现象。⑥应加设防裂钢筋和角偶钢筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周边混凝土出现裂缝。⑦混凝土抹面时应严禁在混凝土表面洒水或撒水泥以免混凝土路面起砂、剥落；对已出现⑧机动车道上的排水沟沟盖板宜选用带胶边的铸铁产品，不宜选用水泥盖板。⑨室外工程如雨水管井过多而影响路面美观，可采用雨水沟排水方式，上用卵石或沟盖板装饰，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管网(本方法主要适用于多层住宅)。(3).游泳池特殊要求不宜设室内温水池。②埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和检修不便。 游戏场儿童游戏场设计时应考虑不安全因素：游戏场内避免有坚硬的石头等硬物；秋千等设施应m。①环境设计时应考虑设计灌溉点。②绿化应与地下管线留有足够的间距绿化与地下管线最小水平距离名称新植乔木现状乔木灌木外缘煤气管道(低中压)1.203.001.00(6).其它①各管线检查口应设于绿化中。②散水做法：埋入地下200，南方地区上设绿化；北方宜铺设道路广场砖。④对于各暗敷管线，施工中应注意防止灌水，回填土应分层夯实。第二部分图纸编制深度统一要求(1)图纸目录及每次图纸编号应注明日期(每轮图纸修改日期要统一)，以便新旧图纸查阅、(2)与图纸有关的洽商要注明在哪一轮图纸基础上进行的。(1)设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照有关规定执行。(2)应加注做法厚度，并应合算找坡做法中最薄及最厚两点厚度，与结构沟通，计算荷载。(3)应有门窗洞边框做法。(4)应有墙身防潮做法。(5)应有电梯选型说明。(6)应有设备、电气管井的封堵做法说明。(7)应有建筑图中所设计的混凝土构件的混凝土强度、钢筋等级说明。(8)应有消防道路面做法。 (1)用地红线坐标；(3)消防车行线及消防车道，防火间距(参照消防批文)，日照间距；道路网；(5)指北针；(1)注意轴线定位及轴号编写正确。(2)外部尺寸应包括外包总尺寸、分段尺寸、轴线尺寸、外门窗分尺寸。花台尺寸、台阶尺寸、雨罩尺寸，花园尺寸，车道和转弯半径尺寸，以及各突出物尺寸。(3)各层有区别部位应突出表示。(4)房间名称、楼梯编号、门窗编号及标准图索引号、详图索引号等。(5)检查口、配电盘等尺寸定位及雨落管口、溢水口位置。(6)注明各层建筑面积、户型面积、各房间使用面积、门窗表。的尺寸及排水坡度；指北针、图例；剖切线位置、方向及剖面图图号标注；综合考虑各专业室外设备位置。(8)屋面注明坡度、水流方向及分水线，天沟、雨水口、雨落管位置；人孔、爬梯定位及选2)空调机、水落管等表示清楚。(3)总高度、分层高度、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口等尺寸或标高(1)各层楼地面、室外地坪、女儿墙上皮、烟囱顶皮、花台、踏步、平台、楼梯休息板、(2)剖面图与平面图、墙身节点以及结构图应相符，并注意：①各层墙厚尺寸不同时的收分关系。②门窗洞口，并表示可见部分。③注意净高合理性。①各墙体、门窗洞口尺寸定位。②家具布置及空调室内机位置。③空调机、热水器、油烟机、污水管、户配电箱、消火栓等的穿墙柱的洞口尺寸定位。④房间名称、面积、楼梯编号、门窗编号等；注明各户型建筑面积，楼梯编号、门窗表。。 注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高应与立面图、剖面图相呼应。(1)立面拼贴(3()空调机位、屋顶平台铺贴等做法(4)细部节点(5)栏杆大样①轴线、轴号及轴线间尺寸。②墙、梁、柱位置，梁高度。③各楼板及构筑物的标高，注意垫层做法厚度及楼地面高差。④门窗洞口及专业留洞尺寸、标高及定位。⑤外墙做法(建筑专业尽早提供外墙大样，包括外挂石材做法)。⑥空调板尺寸、位置。⑦变形缝尺寸、位置。⑧隔墙、院墙基础及构造上预防开裂，加固的措施。①竖向设计与雨水口、井的找坡关系。 ②雨水井、室外消火栓等与室外环境的关系。③雨水斗、雨水立管、污水立管的位置，注意避免与外窗、各留洞口及空调板发生冲突。④空调冷凝水管的位置，预留三通的高度。⑤屋面、厨卫、阳台、楼电梯厅、单元入口、集水坑等的排水；各水头、地漏的定位。⑥消火栓、送风口等留洞尺寸、高度。⑦喷淋等顶棚管线的高度。⑧烟道、通风竖井等井道留位。⑨水平管道与结构、其它管线的交叉，注意最低点的控制。①插座、开关(散热器)应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。②各配电箱、嵌入式灯具等位置、留洞，尽量避开结构墙柱。③各房间门开启方向。④厨卫各用品的位置。⑤各电缆桥架等顶棚管线的高度，与设备专业统一协调。第三部分重点部位营造作法(1)东北地区屋面构造做法①坡屋面(≯30°)构造做法：(从上至下)Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料(或一布两涂聚氨酯涂膜)在屋面转角及管道周围涂刷加强层，Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘结层(兼隔气层)；钢筋混凝土屋面板。Ⅱ撒素水泥面(洒适量清水)Ⅲ40厚C20细石混凝土(防水混凝土B6)，内配筋Ø4@150双向，设分格缝≤2000×2000(钢筋必须断开)，缝内嵌PVC防水油膏； Ⅵ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起Ⅻ钢筋混凝土屋面板(钢筋必须断开)，缝内嵌PVC防水油膏；Ⅳ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起乳剂一道；Ⅶ1.5厚一布两涂聚氨酯涂膜在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起设Ⅻ钢筋混凝土屋面板。 (2)华北地区屋面构造做法①坡屋面(≯30°)构造做法：(从上至下)Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料(或一布两涂聚氨酯涂膜)在屋面转角及管道周围涂刷加强层，Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘结层；钢筋混凝土屋面板。Ⅱ撒素水泥面(洒适量清水)况确定是否设排汽孔)Ⅸ钢筋混凝土屋面板况确定是否设排汽孔)Ⅶ钢筋混凝土屋面板 刷加据工程情况确定是否设排汽孔)凝土屋面板。(3)华东地区屋面构造做法①坡屋面(≯30°)构造做法：(从上至下)Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；(防水层为聚氨脂涂膜时无此层)Ⅶ钢筋混凝土屋面板。mmⅡ撒素水泥面(洒适量清水)工程情况确定是否设排汽孔)Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起钢筋混凝土屋面板。程情况确定是否设排汽孔) Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起Ⅶ钢筋混凝土屋面板。程情况确定是否设排汽孔)Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起钢筋混凝土屋面板。(4)华南地区屋面构造做法①坡屋面(≯30°)构造做法：(从上至下)Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面转角及管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起至少250；(防水层为聚氨脂涂膜时无此层)Ⅶ钢筋混凝土屋面板。Ⅱ撒素水泥面(洒适量清水)Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起 钢筋混凝土屋面板。Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起Ⅶ钢筋混凝土屋面板。Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墙四周、屋面管道周围涂刷加强层，宽度至少250，卷起钢筋混凝土屋面板。(1)楼面构造作法(从上至下)：①5-10厚铺地砖，水泥浆(或彩色水泥浆)擦缝②撒素水泥面(撒适量清水)0)⑤1mm厚聚合物水性(或一布二涂聚氨酯)防水涂料在地漏、阴阳角、穿板竖管等部位局高比主体降低50~100)(2)墙体构造： Ⅰ15厚水泥防水砂浆(掺防水粉)；重要节点应在项目设计计划中加以明先知会规划设计部，并确定调整计划后的时(1).可行性研究报告规划设计部分(详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”)①项目基础资料②项目设计工作控制性计划③规划设计草案④经济技术指标分析⑤产品分析 (2)项目设计指导书(详《流程和标准》中的“设计前期阶段成果标准”)①开发目标、开发计划与项目设计总体计划(3)实施方案(详《流程和标准》中的“实施方案阶段成果标准”)济指标见⑥(详规及方案)报建的政府批复意见结论⑨相关部门在本阶段的工作成果(成本测算书、工程甲供物料表、项目(4)施工图审图意见件协议录 作成果(5)卖场的销售包装设计方案作成果(6)交楼标准室内设计方案书作成果(7)销售资料单位、监理单位、物业管理单位等的情况介绍地情况、规划设计、经济技术指标、景观设计)③住宅设计说明(户型变化说明及楼栋编号、户型建筑面积及使用面积一④配套设施设计说明⑤其他设计部备案文件及审查意见作为资料存 四、集团单体确认管理办法(1)集团规划设计部对规划设计评审会的结论意见；外部专家规划设计评审会的的结论意见(可选)；集团规划设计部规划确认的结论意见。(2)规划及单体的设计文件a.建筑设计说明b.综合技术经济指标(详《万科集团项目设计成果标准》第四部分(3)市场营销部门的意见，其要求详附件三；(4)成本管理部门对不同类型住宅和公共建筑单体每平米的成本估算。 内容、成果深度进行审核。如发现所计部有权要求“集团单体确认”延开的地点、时间及具体会务协商确定。会议的组织要求(1)总体评述：对提交评审的文件的内容、成果深度的总体意见以及行情况的评述 (2)对规划及单体设计文件的审核意见(3)下一步工作的建议及要求 (1)总体评述：对提交评审的文件的内容、成果深度的总体意见以及行情况的评述 (2)会议中对规划及单体设计文件的主要评审意见(3)下一步工作的建议及要求 附件3：市场营销部门提交集团单体确认评审的文件要求要求审文件应已通过公司的内部评善考虑家庭必备电器的摆放及使用，尤其以冰箱、洗衣机、空调(室内、室外)机为重点。 组团或典型住宅单元住宅体配套他序号123456789项目总体总平面布置图某分期总平面定位图分期总图分期户型分布图居住区各级道路详图底层平面图、标准层平面图、屋顶平面图4个立面图剖面图管理示意图(可选)分析图交通分析图(可选)低、多层住宅单体各层平面图、4个立面图、剖面图(需剖切到楼梯间)高层住宅标准层平面图及有差异的各层平面图、4个立面图、剖面图(需剖切不同住宅单元入口放大平面图高层住宅户型放大平面图高层住宅交通核部分放大平面图(标准各层平面图、4个立面图、剖面图(需剖切到楼梯间)项目总体或某分期规划工作模型各住宅单体工作模型各公共建筑工作模型项目总体或某分期鸟瞰图各住宅单体效果图团项目设计成果标准》第四部分3.2实施方案图纸深度要求 2222商业及会所效果图部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家(届时由集团规划设计部确定)。 评审文件的内容、成结论，以及设计工程部门的研究(3)．项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审(5)．评审人员就单体方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形和大铁夹(用于挂图、板书)、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板(2)．如果是视频会议，应与对方同步调试(4)．根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；(1)．会场上应备有饮用水、水果及点心；(2)．应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；(3)．长时间的评审会应安排好工作餐事宜； (1)．与会者应关闭手机以保证会场安静；(2)．条件允许情况下，安排休息室供设计单位等待使用；(3)．设计单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组 (1)销售部负责提供市场调研和营销策略。 (2)设计部负责技术情报的收集、分析，调研设计单位的基本情况并 (3)工程部负责对有关的施工工艺要求、施工限制性进行评审。 (4)分管销售的副总负责市场调查、营销的领导和协调。 (5)总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。 (1)年度开发计划的编制。 (2)设计任务书的编制。①设计部经理负责起草设计任务书。起草依据公司年度开发计划；销售计划及市场策略；工程部对施工工艺、施工限制性提出意见；理批准设计任务书 (3)设计过程控制①设计单位的确定及设计过程控制有关法规的符合性；建筑设计的符合性；结构设计的符合性； (4)工程部组织实施设计文件。《有关法规文件汇编》 (4)《设计任务书》 《》规划建筑方案设计招标文件司名称年月日 三、设计要求: 四、评标原则及要求：五、投标要求： 六、日程安排：3、发招标文件补充条款(有必要时)日期：时间： ： 七、其他说明事项： 八、评选办法：改记录效日期改单号改日期改状态人编制：审核：批准： 设计管理和操作全过程的计划性和2.适用范围3.职责(1)集团规划设计部和公司总经理层负责整个设计流程中的审批确认。 (2)设计部负责公司各项目与设计相关的过程管理和操作。 (3)相关部门，包括项目发展部、市场营销部、成本管理部、工程管理部、材客户服务中心、总经理办公室，负责在整个设4.工作程序(1)投资分析阶段①根据公司对项目进行可研工作的要求和相关部门提供的项目基础资料(包括设计要求、竞争楼盘资料和市场意见、工程管理部的工程技术资料、成本管理部的成本测算)开展投资分析阶段(2)设计前期阶段始设计前期阶段工作，完成概念设计研究，并制④在概念设计研究结论和项目设计计划经公司确认后，编制《项目设计指导(3)实施方案阶段形成实施方案，详 》和市场营销部所提的销售包装总体计划司审查确认，详见《室内(4)施工图阶段设计条件图，完成施工图设计，并通，图设计，并通过公司审查确认，进入施工准(5)施工现场配合阶段RRR 、设计前期阶段作业指引2.适用范围3.术语和定义4.职责①设计部：②市场营销部③公司总经理5.工作程序(1)配合项目发展部完成《项目可行性研究报告-规划设计部分》并报集团备(2)项目资料收集分析 并确定物业管理模式，并初步确定项目管理用房面积及Ⅲ项目综合经济技术指标(包括《项目综合经济技术指标表》和《项(3)编制本阶段工作计划和项目设计工作总体计划 (4)概念设计准备(5)概念设计 计②按时收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包(6)概念设计评审并形成概念设计研究结论③本阶段工作相关部门：(7)完成《项目设计任务书》务。 业指引程，加强对此阶段各环节的监2适用范围3术语和定义实施方案阶段：指项目规划方案设计、建筑单体方案设计、初步(扩初)设计4职责施方案阶段的设计流程控制设计质量息；部提供方案阶段材料清单 位置。技术资料案进一步确定物业管理模式，并确定物 日之内将《评审会议纪要》报集团规划设计部备录表》。 的深入设计。 指引操作流程，加强对此阶段各环节的监2适用范围3术语和定义4职责方案阶段的设计流程控制设计质量和进 5工作程序(1)设计信息输入的用地范围内《地质详勘报告》及水文资料、红线外市政管(2)根据5.1中的相关信息，编制《施工图设计任务书》，具体要求按《万科集团(3)将《万科住宅统一设计要求》施工图阶段要求提交设计单位作为设计指导(详(4)组织筛选施工图设计单位，报公司管理层确定。(5)设计单位根据5.2-5.3提供的信息进行施工图设计。(6)施工条件图阶段实施细则②施工图设计条件图的确认出。 (7)施工图深入设计阶段图”和“主体施工图”两次提交的情况，必须组纸文件及材料清单图图纸文件建筑施工现场配合作业指引1.目的工、项目销售、材料采购顺利进行及时有效补 2.适用范围3.术语和定义4.职责(1)设计部(2)成本管理部。(3)项目经理部(4)销售经营部负责提供销售所需图纸清单。(5)总工程师负责审定图纸及材料样板。5.工作程序(1)编制《材料清单》(2)组织设计应深化图纸与选定材料样板工作图纸与材料交由项目经理部进行样板制作。项目经(3)图纸、材料样板、估算造价交设计总监审批。(4)图纸及材料样板以《设计通知》的形式下发项目经理部。 设计作业指引作程序，加强对工作中各环施工现场配合等各阶段的工作流(1)景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的 (2)景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、。 (3)景观零星部品：指为营造销售