生态旅游安老疗养休闲度假村项目可行性研究报告

生态旅游安老疗养休闲度假村项目可行性研究报告目录第一章总论 11.1项目及项目单位概况 11.1.1项目名称及项目单位 11.1.2项目单位概况 11.1.3项目概况 11.2可行性研究报告编制单位 31.3可行性研究报告编制依据 31.4可行性研究主要结论 41.4.1主要经济技术指标 41.4.2主要结论和建议 6第二章项目建设背景 82.1旅游行业发展状况及趋势 82.1.1旅游业发展现状 82.1.2旅游业发展趋势 122.2项目实施背景和必要性 152.2.1项目实施可满足人们对生态旅游的消费需求 152.2.2休闲度假游渐成为市场主导 162.2.3中国老龄化加速，养老产业发展成为必然 172.2.4xx市旅游业发展的需要 182.2.5国家鼓励旅游业发展 18第三章项目选址及建设条件分析 203.1场址选择 203.1.1场址选择的基本原则和要求 203.1.2项目选址研究与分析 203.2项目建设条件分析 233.2.1交通条件 233.2.1资源优势 263.2.3开发及建设用地条件 283.2.4政策条件 29第四章市场分析与预测 364.1旅游产品与市场定位 364.1.1主题定位 364.1.2功能定位 364.1.3产品定位 374.2旅游客源市场细分与定位 384.2.1客源分析 384.2.2游客消费能力分析 384.3度假村景区环境容量 394.4目标客户分析 404.5市场竞争力分析 414.5.1项目优势 414.5.2项目劣势 434.5.3项目潜在威胁 434.5.4项目发展机遇 43第五章项目建设内容与规模 455.1建设指导思想 455.2建设目标和规模 455.2.1建设目标 455.2.2建设内容与规模 45第六章项目建设方案与工程技术可行性分析 486.1项目总体构思和功能分区 486.1.1项目规划建设原则 486.1.2项目总体规划 496.1.3功能分区 506.2分区规划及重点项目布设 516.3具体建设方案 526.3.1设计理念 526.3.2方案概述 526.3.3具体建设方案规划 536.3.4配套设施建设 55第七章项目实施进度安排 587.1项目实施总则 587.1项目实施进度 58第八章项目招标方案 608.1招标投标依据 608.2招标工作原则 608.3招标基本情况 60第九章组织机构与人力资源配置 629.1组织机构设置和人力资源配置 629.1.1组织机构设置 629.1.2人力资源配置 629.2员工招聘方案及培训 62第十章项目总投资估算 63第十一章财务分析与评价 7111.1财务分析方法及说明 7111.2财务效益与费用 7111.2.1财务效益估算 7111.2.2成本费用估算 7211.3税金估算 7411.4财务评价 7411.5不确定性分析 75第十二章社会影响评价 7712.1项目对社会的影响分析 7712.2项目与所在地互适性分析 7712.3社会评价结论 78第十三章环保与节能分析 7913.1环境保护分析与评价 7913.1.1规划依据 7913.1.2环境保护目标 7913.1.3环境保护措施 8113.1.4环境评价 8313.2节能分析与评价 8413.2.1规划标准 8413.2.2用能估算 8613.2.3节能措施 8713.2.4节能评价 88第十四章风险分析 8914.1项目主要风险因素 8914.1.1市场风险 8914.1.2资金风险 8914.2风险防范对策和建议 8914.2.1市场风险防范措施和建议 8914.2.2资金风险防范措施和建议 90第十五章结论与建议 91附表附件 93第一章总论1.1项目及项目单位概况1.1.1项目名称及项目单位项目名称：xx生态旅游安老疗养休闲度假村项目项目建设单位：xx有限公司注册资本：5000万元人民币法人代表:项目单位公司类型：有限责任公司项目负责人：1.1.2项目单位概况xx有限公司是一家有限责任公司,成立于2012年5月2日,注册资本5000万元,注册地点位于xx市xx区xx路,经营范围为:以自有资金进行项目投资；投资咨询，商品信息咨询；林业生态产业科研开发，休闲旅游项目开发；国内商业贸易。1.1.3项目概况1、项目建设地项目拟建于xx市xx区xx镇xx村，项目规划总用地为5260亩。其中，项目实际建设用地为3510亩，建设用地周边另有3033亩农业用地，一并纳入项目规划范围，可作为农业示范种植基地，与本项目建设的农林业培训基地形成配套。2、建设目标建设成为一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，并致力于打造为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。3、建设内容与规模项目主要建设五星级酒店及附属会议厅、餐厅，冷热水休闲区，安老居住区、农林业培训基地、娱乐休闲区、水上公园、运动场/馆，以及地下停车场、道路系统等内容，建筑总面积301500平方米，具体建设内容与规模见下表：表1-1项目建设规模一览表序号项目占地面积（亩）建筑总面积（m2）1五星级酒店及附属会议厅、餐厅260730002冷热水休闲区150150003地下停车场020000（550个车位）4安老居住800700005水上公园30010006农林业培训基地80020007娱乐休闲区240600008运动场/馆500300009山顶公园35050010道路系统11030000合计3510301500注：项目规划用地中，3033亩农业用地只列入项目规划范围，不作为本项目建设用地。4、总投资与资金来源项目总投资估算约162508万元，包括建设投资139500万元，建设期利息21808万元，铺底流动1200万元。资金来源为：项目拟向银行贷款97000万元，余下由建设单位自筹。5、项目总体建设期2012年11月—2018年2月，共计5年零4个月。1.2可行性研究报告编制单位编制单位名称：xx省xx设计院工程咨询资格证书：甲级证书编号：工咨甲xx1.3可行性研究报告编制依据1、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国发[2010]9号）；2、《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》；3、国务院《关于加快发展旅游业的意见》；4、《2011-2021旅游业经济影响报告》；5、《中国旅游经济蓝皮书(No.4)》；6、《旅游发展规划管理暂行办法》（国家旅游局令第12号2000.10.06）；7、《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》；8、《xx省产业结构调整指导目录》；9、《xx省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；10、《xx省旅游业“十二五”发展规划》；11、xx省《关于加快旅游业发展的决定》（粤府[2004]49号）；12、《xx省旅游发展规划纲要》（2011—2020年）；13、《xx省旅游管理条例》；14、《xx市旅游发展总体规划》；15、项目建设单位提供的项目资料。1.4可行性研究主要结论1.4.1主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1-2。表1-2项目主要经济技术指标表序号指标和数据名称单位指标和数据备注一规模1规划面积亩5260-1.1建设用地面积亩3510-1.2规划农业示范种植基地面积亩3033（不征收用地）2建筑面积平方米301500-3项目总投资万元162508-3.1建设投资万元139500-3.2建设期利息万元21808-3.3铺底流动资金万元1200-4劳动定员人260二能源动力消耗1水规划设计全区一个动态的水循环系统：在功能区使用过的水，经过净化处理，再排入水上公园的湖泊里，形成一个综合动态水循环系统，不从外界接入供水管道。万吨-循环用水2电万千瓦时1800三财务经济数据1营业收入（不含税）万元63744-2营业税万元3187.2-3营业税金附加万元3378-4总成本费用万元21343.8-5利润总额万元39022-6所得税万元9756-7税后利润万元29266-8财务盈利能力分析--8.1财务内部收益率--全部投资所得税前-21.95％-全部投资所得税后-17.57%-8.2财务净现值--全部投资所得税前万元116956.5IC=8%全部投资所得税后万元76374.3IC=8%8.3投资回收期（含建设期）--全部投资所得税前年7.14-全部投资所得税后年7.93-8.4总投资收益率-24.0%-8.5营业净利润率-45.9%-8.6盈亏平衡点-23.65%-1.4.2主要结论和建议本项目以生态旅游、安老疗养、休闲度假为主题，以保护良田、保护当地生态环境为基本原则；项目将建成一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，并致力于打造为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。项目建设目标明确具体，建设条件完备，符合国家产业结构调整和可持续发展等国家政策。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变；促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快xx市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的效益。项目符合社会发展和人民生活水平不断提高需要，市场广阔，具有显著的社会效益、生态效益和经济效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

第二章项目建设背景2.1旅游行业发展状况及趋势2.1.1旅游业发展现状1、世界旅游业发展现状及特点过去60年来，世界旅游业发展一直长盛不衰，期间虽然也有波动，但总体上呈现高速增长态势，而且在20世纪90年代初，旅游业就已发展成为超过石油工业、汽车工业的世界第一大产业，也是世界经济中持续高速稳定增长的重要战略性、支柱性、综合性产业。当今，随着经济全球化和世界经济一体化的深入发展，世界旅游业更是进入了快速发展的黄金时代。2011年3月3日世界旅游及旅行理事会发布的《2011-2021旅游业经济影响报告》认为，尽管目前世界经济增长遇到了很多挑战和不确定因素的影响，但旅游业却一直是增长速度最快的部门之一，而且成为推动经济和就业增长的主要力量。预计未来10年里，世界旅游业对全球国内生产总值GDP的贡献每年将达到4.2%，总额为9.2万亿美元，并创造6500万个就业机会。纵观60年来世界旅游业的发展，呈现以下突出特点和发展态势：

一是旅游业增长高速、持续、稳定，没有哪一个行业可与之相提并论。有学者研究表明，就全球旅游者数量而言，从1950年到2000年的50年中，基本每隔十年就会翻番，从1950年的2500万人次增加到2000年的6.7亿人次；从2000到2010年的最近十年中，由于旅游者基数不断增加，增速有所放缓，但十年中仍然增加了2.7亿人次，到2010年达到9.4亿人次。就世界旅游业收入增长速度而言，过去60年中年平均增长率为6.9%，也基本是每隔十年左右就会翻番。其中，从1950年到1960年的第一个十年，年均增长率为10.6%；依次第二个十年为9.1%，第三个十年为5.6%，第四个十年为4.8%，第五个十年为4.3%，第六个十年为6.5%。根据世界旅游组织公布的数据，截至2010年，国际旅游业经济总量占全球GDP的10%以上，旅游投资占投资总额的12%以上。国际旅游业在世界经济中的地位和权重可见一斑。二是旅游已基本实现了休闲化、大众化和社会化，成为人们普遍的一种生活方式和基本权利，世界已经进入“旅游时代”。半个多世纪以来，随着科技进步和经济发展，人们的休闲时间与时俱增。在这种背景下，休闲度假旅游成为现代人生活的重要组成部分。从20世纪70年代末、80年代初开始，旅游者已不满足于传统的观光旅游产品，开始选择具有鲜明地域特色、时代特色和个性特色的休闲度假旅游产品。目前，休闲度假旅游已经成为最重要的市场方向，世界旅游强国基本也都是休闲度假旅游比较发达的国家。2、国内旅游业现状从世界总体方面来看，中国目前还算不上是旅游强国，无论是从接待游客量还是客源量上来看都不能与北美和欧洲的一些旅游强国相提并论，但毋庸置疑的是，中国的旅游产业近年来发展迅速，是世界旅游业的一支潜在生力军。而相对于国内来说，旅游产业经过近几十年的发展，在国民经济中的地位逐步提升，已成为了中国的重要产业之一，并且依然具有很大的发展空间。我国旅游业已成为国民经济重要产业。主要表现在：旅游业的经济拉动作用更加突出。一是拉动了经济增长。中国旅游业增加值已占到GDP的4%以上，与旅游相关的行业超过110个，旅游业发展带动了社会投资，促进了相关产业发展。其中，旅游业对住宿业的贡献率超过90%，对民航和铁路客运业的贡献率超过80%。二是促进了社会消费。2010年，中国居民国内旅游消费达到12580亿元，占居民消费总支出的9.4%。三是促进了社会就业。目前全国旅游直接从业人员超过1350万人，与旅游相关的就业人数约8000万人。国务院把旅游业列入战略性支柱产业，将推动旅游业与第一产业融合发展，重点发展乡村旅游；推动旅游业与第二产业融合发展，大力发展旅游装备制造业；推动旅游业与第三产业主要与文化、金融、交通、商务、医疗、体育等产业融合发展。表2-12005-2011年中国旅游业总收入占GDP的比重单位：亿元，%国内生产总值（现价）同比增长旅游业总收入同比增长旅游业所占比重20114715649.22250020.14.77201039798310.31483211.53.7320093353538.71290011.33.8520083006709.0116005.83.86200725730613.01095722.64.26200621087111.1893516.34.24200518386810.4768612.44.18图2-11991年-2010年中国旅游业增长及2011年-2015增速预测资料来源：国家统计公报、中国旅游局2011年，我国旅游经济总体平稳较快发展。国内旅游人数26.4亿人次，增长13.2%，旅游业总收入2.25万亿人民币，增长20.1%。入境过夜旅游人数5758万人次，增长3.44%；旅游外汇收入485亿美元，增长5.78%。出境旅游人数7025万人次，增长22.42%。进入2012年，前三季度，我国旅游政策环境持续利好，旅游产业景气指数保持在“较为景气”水平，国内、入境和出境三大市场维持“两高一平”的增长格局。2012年前三季度，国内旅游人数达22.5亿人次，入境旅游人数达9918.09万人次，出境旅游人数约6100万人次，中国已成为亚洲最大的出境旅游客源国。如今是一个日益崇尚自我的时代，世界上越来越多的人开始选择自助旅游，充分实现自己的个性需求，寻求与众不同的旅游体验。同时，交通及其他配套服务设施的发展也使自助旅游更加便捷，自助旅游市场得以迅猛发展。中国自助旅游的发展也受到这类国际自助旅游者的影响，这种探险式的旅游方式与一些中国旅游者所追求的境界不谋而合，因此他们便顺着这些外国背包族的足迹开始了自己的发现之旅并不断将它发扬光大。这对广大的中国旅游者产生了很大的示范效应。另一方面，随着国人的经济条件日益改善，人们对休闲的需求日盛，很多人也具备了一定的旅行经验，交通、住宿等方面的紧张局面也有所缓解，这些都无疑对中国自助旅游的发展提供了客观条件。由于对自助旅游的概念尚有待进一步廓清，因此尽管散客市场占据着国内市场的极大份额（参团旅游在国内旅游市场中的比重不足10%），目前中国自助旅游市场的规模到底有多大仍很难用量化指标来描述，但可以肯定的是自助旅游正在快速增长。两项对北京、上海、xx、成都四城市所做的调查表明：多数人倾向于选择自助旅游的方式。此外，从各个“旅游黄金周”的盘点评述中，不难发现自助旅游者的队伍在不断壮大，来自各个旅游景区（点）的旅游接待情况报告也印证了这一点。2.1.2旅游业发展趋势旅游市场发展趋势可以简要归纳为以下几个方面：旅游业上述方面的发展趋势，在今后一个较长时期将成为市场主导。在此基础上，可以预测，今后10～20年间旅游业发展还将呈现以下几个新趋势、新特点。一是旅游市场进一步细化分化。未来旅游者的旅游目的越来越个性化，旅游机构也越来越重视从更深层次开发人们的旅游消费需求，旅游市场更加细化分化，旅游产品更加丰富多彩。除了传统的观光旅游、度假旅游和商务旅游这三大主导项目和产品外，特殊旅游、专题旅游更有发展潜力，如宗教旅游、探险旅游、考古旅游、修学旅游、蜜月旅游、民族风俗旅游等，将会形成特色突出的旅游细分化市场。而且，观光、度假、商务三大传统旅游项目也将进一步升级。观光旅游在中低收入国家仍将占据第一主导地位，并逐步普及化、大众化；在高收入国家的市场则会逐步萎缩。度假旅游方面，彰显区域文化特色和以生态、绿色、低碳的自然资源环境为支撑的这两类度假胜地，将成为旅游市场的主流产品。商务旅游方面，则会随着世界经济多极化和经济增长中心、商务热点转移而出现多极化、多元化，欧洲、北美、日本等传统商务旅游重点目的地的地位一时还难以撼动，但也会增加东亚、中东以及新兴经济体等新的商务旅游热点地区。二是旅游方式更为灵活多变，旅游方式将会朝个性化、自由化的方向发展，各种新颖独特的旅游方式将应运而生。在追求个性化的浪潮下，未来散客旅游特别是中短距离区域内的家庭旅游份额将逐步增加。旅游者在旅游中追求更多的参与性和娱乐性，那些富有情趣活力、具有鲜明特点的旅游场所，那些轻松活泼、丰富多彩、寓游于乐、游娱结合的旅游方式，将受到越来越多旅游者的追捧。民族风情、地方特色、游娱结合将成为未来旅游产品设计开发的重要方向。三是“银发市场”不断扩大。按照联合国现行标准，一个国家60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%（或65岁以上老年人口占总人口比例超过7％）即进入老龄化社会。老龄化是全球性问题，发达国家老年人口占比通常在20%以上，发展中国家的状况稍好但老龄化势头迅猛。在当地社会，老年人是一个有钱、有闲、健康活跃的阶层，对休闲度假和异国古老传统文化比年轻人更感兴趣，必然会是旅游者队伍的一支重要力量。近些年来，欧美等高收入国家出现了老人携儿孙辈一起出游的现象。“银发市场”越来越被各旅游接待国所重视，将来将成为世界旅游业异军突起的一个重要市场。四是“绿色旅游”成为一个新动向。各国越来越重视旅游业的可持续发展，日益重视对自然资源、人文资源和生态环境的保护，加强旅游目的地的环境建设；同时引导旅游企业和旅游者积极履行社会责任、环境责任，关注和应对全球变暖问题，努力减少旅游活动对自然、人文和生态环境的负面影响。目前生态旅游发展较好的西方发达国家首推美国、加拿大、澳大利亚等国家，它们在生态旅游开发中，避免大兴土木等有损自然景观的做法，旅游交通以步行为主，旅游接待设施小巧玲珑，并与自然融为一体，住宿多为帐蓬露营，尽一切可能将旅游对旅游环境的影响降至最低。综上可得出，经过几十年的发展，旅游业已成为世界黄金产业。旅游业未来的发展更注重于向生态、绿色、便捷及安全等发面发展，并且行业分类将更加细化，旅游方式也将更加丰富多彩。2.2项目实施背景和必要性2.2.1项目实施可满足人们对生态旅游的消费需求生态旅游的内涵应包括两个方面：一是回归大自然，即到生态环境中去观赏、旅行、探索，目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛，探索和认识自然，增进健康，陶冶情操，接受环境教育，享受自然和文化遗产等；二是要促进自然生态系统的良性运转。生态旅游是世界旅游活动中非常重要的组成部分。从旅游发展的角度看，生态旅游是近年世界旅游业中增长最快的部分，年增长率达到25%～30%，生态旅游俨然已成为世界性旅游的潮流，并将成为21世纪国际旅游的主流。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对生态旅游消费的需求将进一步上升，生态旅游在国民经济中的地位和作用越来越重要。生态旅游产品较普通的旅游产品而言，更追求那种回归大自然的自然情调、追求原汁原味的文化享受、追求在生态旅游的过程中体验“人地合一”的快感。开展生态旅游，旅游者可以在生态旅游资源中探求大自然的奥秘，感受大自然的魅力，也可以在丰富的人文生态旅游资源中提升自己的文化涵养，感受祖国悠久的历史文化。旅游者还可以充当传播生态意识和思想的使者，通过一次丰富的旅游经历，可以使他们自发的呼吁和影响周围的人群，来共同珍惜我们的生活环境，共同来保护我们的生态环境。2.2.2休闲度假游渐成为市场主导休闲旅游，简单来说就是以休闲为目的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更强调人在xx一个时段内处于无压力的放松状态。随着旅游消费的日益常态化、家庭化和多频次化，越来越多的人已经不满足走马观花型的观光游，而把旅游定位于放松身心、愉悦自己的休闲度假游上。随着居民生活态度及消费能力的提升，休闲旅游市场将越来越繁荣。度假旅游俨然成为一种健康向上的生活方式，自助游等全新的休闲方式正在成为年轻人的最爱。目前，珠三角、长三角、北京等一些经济发达地区，自驾游、农家乐等休闲旅游正在成为一种潮流。国家政策助推休闲度假旅游，法定节假日及带薪休假制度的实施、全国性国民休闲计划的酝酿、各地旅游消费券的发放等。这些政策及措施为休闲旅游市场的发展创造了条件。全国休闲标准化技术委员会宣布了首批休闲服务的国家标准：《城市公共休闲服务与管理基础术语》（GB/T28001）、《城市公共休闲服务与管理导则》（GB/T28002）、《城市中央休闲区服务质量规范》GB/T28003。休闲领域国家标准的正式颁布和实施，标志着中国休闲产业进入到标准化法制管理、规范化服务的新阶段。通过以上分析：我国休闲产业特别是休闲旅游产业大发展的时机已经来临。2.2.3中国老龄化加速，养老产业发展成为必然来自全国老龄委办公室的数据显示：截至2011年，我国60岁以上的老年人已达到1.85亿，2013年将达到2亿，2025年将达到3亿，2035年将达到4亿;到2050年前后，我国60岁以上老年人口将占全国总人口的1/3左右（占世界老年人口的1/4左右）。面对迅速扩大的养老压力，在政策制度、标准规范、人才培养、示范推进等方面还缺乏必要的准备。巨大的“银发经济”市场随即出现。根据国家老龄办的数据，养老服务市场需求在3万亿元以上，在解决上千万劳动力就业机会的同时，正催生出一个潜力极大的国内老年消费市场。项目所建度假村内，规划有健康养老区，依托良好的生态环境，完善各项配套设施，为老年人提供高品质的养老生活以及各项健康疗养服务，打造高端健康养老社区。2.2.4xx市旅游业发展的需要目前，xx市旅游业存在以下问题需要改善：旅游产品开发层次低，精品化不足，配套设施建设和旅游服务水平相对滞后、住宿餐饮设施、旅游信息化、旅游中心城镇建设、游客中心，旅游产品的文化内涵挖掘不够，待提炼出文化载体表现形式。旅游商品开发严重滞后，缺乏具有当地特色的旅游商品。缺乏鲜明的旅游形象，旅游形象特色不鲜明，旅游定位有待清晰。投入不足缺乏塑造全市旅游形象的整合营销措施，旅游产品知名度仅限于珠三角一带，缺乏具有全国和国际影响的龙头旅游产品、旅游景区景点还未形成鲜明的旅游目的地形象。2.2.5国家鼓励旅游业发展旅游业是国家鼓励类行业。项目符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类中第三十四项，第二条：乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。2012年，国家旅游局《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》强调，改革开放以来，各类民间资本进入旅游业，民间资本在旅游投资比重不断增加，综合效益不断提高。根据《国务院关于进一步加快发展旅游业的意见》和《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，将鼓励民间资本投资发展旅游业。2010年，xx市总结“十一五”期间该市旅游业情况，并出台了《xx市旅游“十二五”规划纲要》，继续鼓励旅游业发展，并定下“十二五”期间一系列的发展目标。

第三章项目选址及建设条件分析3.1场址选择3.1.1场址选择的基本原则和要求（1）符合国家和地区规划的要求。要处理好全局与局部的关系，不造成新的布局不合理和新的发展不平衡，做到全面考虑，统筹安排。（2）节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优先考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。（3）减少拆迁移民。项目选址尽可能少拆迁、少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的居民区。（4）有利于场区合理布置和安全运行。（5）有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。3.1.2项目选址研究与分析（1）场址位置项目拟选场址位于xx市xx区xx镇xx村。项目选址区位见图3-1。图3-1项目所在地区位图（2）占地面积项目规划总用地为5260亩。其中，项目实际建设用地为3510亩，建设用地周边另有3033亩农业用地，一并纳入项目规划范围，可作为农业示范种植基地，与本项目建设的农林业培训基地形成配套。（3）项目建设用地现状项目本着上述基本原则和要求进行选址。项目拟选场址目前利用现状为：以空地为主，部分为山地和荒地，有少量沟塘，一些地面有植被覆盖。项目用地四周为山地，附近有大量农田，周边生态环境非常良好，有利于项目生态旅游、度假休闲、养老安养的核心定位及需要，并有充足的农田作为农林示范种植。（4）征地拆迁移民安置条件根据项目用地现状及其他相关情况，该项目基本不涉及农用耕地的征用。为满足项目建设的需要，用地范围内有十几户居民需要转移，目前居住的房屋多为单层瓦房，项目所涉及拆迁移民方面的工作量较小，项目单位将严格按照国家相关规定，对这些居民进行妥善安置及补偿。（5）环境保护条件项目选址符合国家环境保护法规的要求：项目选址不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内。不存在占用耕地、压覆矿床和文物、影响通航、防洪和排涝及军事设施等事项。项目为旅游项目，不涉及工业“三废”的排放，项目运营过程中主要产生的污染物为生活废水和生活固体废弃物。对于生活废水，区内将建设污染处理站，不对外排放废水；生活固体废弃物，将统一进行收集、分类，统一处理。根据用地范围内的地貌环境，合理布局各各建筑，力求与场址及周边环境协调统一，并做适当的人工绿化及生态保护工作，使区内整体环境更加良好。根据区内有几处沟塘的特点，项目拟将这几处沟塘连接起来，规划成为一个大湖，形成一个水上公园，地表、地下水资源比较丰富，规划设计全区一个动态的水循环系统，同时解决全区的给排水问题。项目不仅不对外排放生活污水，还有利于当地生态环境的保护。3.2项目建设条件分析3.2.1区位交通条件项目建设所在地位于xx市xx区xx镇xx村。xx市，xx省辖市，xx六大区域中心城市之一，位于省境北部，西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东接河源市，西连清远市，南邻xx市、惠州市，被称为xx的北大门，是中国北方及长江流域与华南沿海之间最重要的陆路通道。xx市是一个重工业城市，粤北政治、经济、文化中心和交通枢纽，xx著名历史文化名城，历史上岭南有名重镇，全国著名的“有色金属之乡”。xx市面积1.86万平方公里，人口279.14万。xx自古以来就是华北及长江中下游地区与华南沿海之间最重要的陆上通道和关口，粤湘赣交界地区商品集散中心，粤港澳辐射内陆腹地的“黄金通道”。现在，xx是国家规划发展的一级铁路枢纽和公路运输枢纽城市，全省区域性中心城市，区位交通综合优势十分明显。1、铁路交通京广线京广线是中国最重要的一条南北铁路干线，从北京市通往xx省xx市，其连接了6座省会，以及多座大中城市。京广铁路大动脉贯穿xx市境，在xx市内停靠xx火车东站，经xx市区和乐昌、乳源、曲江三市县，每天有65对列车通过。赣韶线赣韶线起自京九铁路南康站（属赣州市），终到xx站与京广铁路接轨，全长194公里，其中正线长179公里（xx省境内116公里、江西省境内62公里）。全线设有14个车站，其中南雄、始兴、丹霞山三个县都是xx市辖县。赣韶线是连接京九和京广两大南北铁路干线的重要联络线。预计2013年下半年通车。武广线武广客运专线为京广客运专线的南段，途经鄂、湘、粤三省，2009年12月9日试运行成功，于26日正式运营。全长约1068.8公里，列车最高运营时速达到300公里，最高试验时速可到394公里，武广高铁的开通，使得武汉至xx间旅行时间由原来的约11小时缩短到3小时左右，长沙到xx直达仅需2小时，xx到xx只需一个小时左右。从xx高铁站到项目所建度假村仅需二十分钟车程，十分便捷。图3-3武广线路图另外，每天都有往返于xx-深圳和xx-xx的特快专列；xx与xx、深圳、肇庆等地都通火车。2、公路交通xx公路四通八达，105、106、107、323国道贯穿xx境内，广乐高速起于xx直通xx，京港澳高速公路途经xx，连接xx与河北、河南、湖北、湖南、xx众多城市。xx市内设有xx汽运西站、xx汽车客运东站、xx五里亭汽车客运站。广乐高速公路是连接xx和xx的交通要道，北起xx乐昌市坪石镇，向南经大瑶山、乐昌、曲江、英德，最终到达xx市花都区花山镇，全长约271公里。该高速全线采用双向6车道，设计速度为每小时100至120公里。其中，公路重中之重的xx段包括广乐高速新建段、京港澳高速扩建段以及韶赣高速公路南、北连接线四部分。项目建设地距广乐高速出口只有四公里。京港澳高速公路大体为原京珠高速公路，是一条首都放射型国家高速，国家高速公路网中编码为G4，为我国的南北交通大动脉。途经河北、河南、湖北、湖南、xx，贯穿中国南北，G4全长约2285公里，各个路段车道不一，最少车道路段双向4车道布置，沿途经过的主要城市自北至南有：北京、保定、石家庄、邢台、邯郸、安阳、鹤壁、新乡、郑州、许昌、漯河、驻马店、信阳、孝感、武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、xx、xx、深圳、香港、澳门等。通过分析，游客通过高速公路，从各地到xx同样十分快速、便捷。3.2.1资源优势xx具有丰富的森林资源和独特的生态系统，是xx省最大的再生能源基地和天然生物基因库，森林资源及野生动、植物资源极其丰富。xx是我国重点林区，是xx省重要的用材林、水源林、天然林基地及重点毛竹基地，是珠江三角洲的重要生态屏障，森林资源居省内首位。区域内植物种类起源古老、成份复杂，蕴藏着丰富的野生动植物资源，据不完全统计，全市高等植物有271科，1031属，2686种，其中苔藓植物206种，蕨类植物186种，裸子植物30种，被子植物2262种；脊椎动物有34目，99科，263属，443种。林副产品有木材、毛竹、松香、松节油、茶油、桐油、木耳、冬菇、茶叶、白果、杜仲、竹笋、板栗等。xx村是xx镇老区村之一，地处xx镇的西南部，该村管辖13自然村，总人口2200多人，主要生产水稻、花生、种养蚕种、水果（以三华李为主）。矿产资源较丰富，主要有陶瓷矿、白钨矿等，同时还具有天然温泉资源。据了解，xx村委暖水村有一个温矿泉，泉水含多种对人体有益的微量元素，温度适中，在同类温泉中具有较高的优势和可开发价值。当地村民常年用此温泉水沐浴，身体特别健康，长寿者众多。xx市是xx著名历史文化名城，境内名胜古迹众多，有丹霞山、南华寺、龙王潭、南岭国家森林公园、xx乳源大峡谷、云门寺、车八岭、珠玑巷等著名旅游景点。图3-4丹霞山、南华寺、龙王潭、南岭国家森林公园风光xx镇位于xx市西北端，毗邻xx区龙归、西河和乳源县桂头、柳坑、一六等镇，地处城乡结合部。当地交通较便利，矿产、竹木、温泉等自然资源丰富。xx镇水口村油菜花田是xx镇美景之一，千亩油菜花，每到春暖花开的季节，金灿灿的油菜花，一眼望去，一大片的，赏心悦目，芳香怡人。图3-5水口村千亩油菜花田风光xx市丰富旅游资源可吸引大批游客，同时这些游客也将成为该项目的潜在客户，为休闲度假村的运营打下坚实的基础。3.2.3开发及建设用地条件xx生态旅游休闲度假村气候湿润，用地充足，环境优美，区内沟塘水面较为充足，可通过改造，使之形成活水，构成全区自循环系统，与自然环境协调一致，既有利于保护生态环境，又能为全区提供用水。区内用地丰富，可通过地形地貌，开发休闲度假区、游览区、田园区、农林示范区、生态保护与教育培训区等；并可开展各种形式的活动（如高尔夫训练、水上运动等）。适合开发集休闲度假、养生疗养、会议、健身、游览娱乐、农林、生态教育培训为一体的综合性生态旅游休闲度假村。此外，项目所在地周边优势也十分明显。广乐高速经过建设地附近，并在此地段设有出口，xx的游客到达度假村十分便捷。xx村与水口村同属xx镇管辖，两地距离相近，在油菜花开时节，会吸引大批游客去水口村赏千亩金黄油菜花的胜景，同时，这些游客也是度假村的巨大资源。乳源高尔夫球场所在地与度假村相距大约三公里，喜爱高尔夫运动的游客可以前往度假村运动观光。3.2.4政策条件该项目建设地位于xx市xx区xx村，项目主题定位为：生态旅游、休闲度假。依托良好的自然生态条件，度假村主要规划功能有：生态旅游功能、休闲度假功能、教育培训功能、休闲娱乐功能、商务会议功能；根据这些定位，区内建设有度假酒店、冷热水休闲区、综合娱乐区、运动区、高尔夫训练区、健康养老区、农林示范区等等。根据项目定位，进行项目与相关政策规划的协调度、契合程度的分析。1、项目属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类项目《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类产业第三十四个是旅游业，旅游业第二条内容是：乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。本项目属于生态旅游，乡村旅游，森林旅游、民族风情旅游等多种旅游资源联合开发项目，是国家明确规定鼓励的项目。2、《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》发展总体目标：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能；我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。以下规划纲要的部分内容：加快开发度假休闲旅游产品，深化发展红色旅游、乡村旅游、生态旅游、文化旅游以及科学考察、修学旅行、会展奖励等专项旅游产品。在市场上培育并推出一批精品旅游线路和一批有广泛影响力的旅游产品品牌。加快开发度假休闲旅游产品，推动社会公共资源提供更多的旅游服务，积极引导城乡居民休闲度假，深化开发一批城市休闲旅游产品，推进城市周边休闲度假带建设；完善乡村度假休闲产品。针对不同市场需求，鼓励有条件的地区积极开发户外运动、滑雪登山、森林康体、滨海度假、温泉养生、民俗体验等不同类型的休闲度假产品，支持开发个性化休闲旅游产品，规范发展高尔夫旅游和大型主题公园。以国家旅游度假区为抓手，引导一批山岳、湖泊、滨海、温泉等不同类型的休闲度假产品聚集区的开发和建设。大力发展邮轮母港、自驾车营地、房车宿营地、汽车旅馆、汽车租赁等与休闲旅游新需求相适应的设施和服务。大力开展生态旅游。依托我国各地丰富生态旅游资源，加强规划设计和游客管理，推动生态旅游标准制定和生态旅游认证实施，强化生态保护，开展生态观光、生态体验、科普教育等活动。建设一批国家级生态旅游示范区，促进自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园、水利风景区等生态旅游区域建设，引领全国生态旅游持续快速发展。积极支持生态旅游发展，坚持生态理念，强化“没有良好的生态环境，就没有旅游业的可持续发展”的意识。积极发展环境友好型的生态旅游，提升生态脆弱区居民生态保护意识，引导游客减少对环境的破坏变“被动”保护环境为“主动”保护环境，自觉保护资源和环境。通过加大资源保护项目建设与投入，强化生态环境监管，有效发挥旅游业生态效益，促进我国生态环境向优化可持续方向发展。提高科技含量，加强生态旅游基础及配套设施建设，推广应用遥感、地理信息系统、污水、垃圾处理、回收利用等先进技术，防止生态旅游带来的环境污染和生态破坏，定期开展旅游景区环境监测和生态环境质量评价工作。鼓励社会各类投资主体开发生态旅游项目，积极开展生态旅游试点示范，建立一批国家生态旅游示范区，形成不同类型的生态旅游发展模式，形成辐射效应，推动生态旅游健康发展。3、《关于加快发展旅游业的意见》推动旅游产品多样化发展。实施乡村旅游富民工程。开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，合理利用民族村寨、古村古镇，建设特色景观旅游村镇，规范发展“农家乐”、休闲农庄等旅游产品。依托国家级文化、自然遗产地，打造有代表性的精品景区。积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。有序推进国家旅游度假区发展。规范发展高尔夫球场、大型主题公园等。继续发展红色旅游。大力推进旅游与文化、体育、农业、工业、林业、商业、水利、地质、海洋、环保、气象等相关产业和行业的融合发展。支持有条件的地区发展生态旅游、森林旅游、商务旅游、体育旅游、工业旅游、医疗健康旅游、邮轮游艇旅游。把旅游房车、邮轮游艇、景区索道、游乐设施和数字导览设施等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，大力培育发展具有自主知识产权的休闲、登山、滑雪、潜水、露营、探险、高尔夫等各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品。大力发展旅游购物，提高旅游商品、旅游纪念品在旅游消费中的比重。4、《国民旅游休闲纲要》发布实施随着《国民旅游休闲纲要》的发布实施，未来十年我国休闲旅游行业将步入快速发展的黄金时期。《国民旅游休闲纲要》（以下简称“纲要”）提出，各级财政要逐步增加旅游休闲公共服务设施建设的资金投入，将旅游休闲设施的建设纳入城市建设和地方发展规划，这意味着，政府对旅游休闲产业属性的认识将向公共服务性质方向转化，并谋求在发展规划中予以保障和支持，这将带动地方对休闲设施基础建设的投入。在“十二五”期间，随着实施《纲要》、《旅游法》以及《全民健身计划(2011一2015年)》等重要法规政策，休闲的公共支撑体系将会成为居民休闲优化的坚实基础。居民休闲时间的增加可望开拓国民消费的新空间。旅游消费作为服务业的重要组成部分，也是新兴的消费热点，发展空间较大，不但能够为经济增长提供增量，同时也对改善和调整国民经济结构具有重要作用。2011年，国内旅游消费在我国社会消费品零售总额中占比约为10.65，旅游消费已经成为消费的重要构成部分。5、项目实施符合《全民健身计划（2011-2015年）》要求项目实施符合《全民健身计划（2011-2015年）》（国发〔2011〕5号）的指导思想。项目建设的生态旅游度假村内，规划有综合运动区，健身运动区，人们在休闲度假的同时，也能够健身运动，锻炼身体；此外，区内还规划有老年人健身区、无障碍健身区，切实考虑到各个群体的实际需求。《全民健身计划（2011-2015年）》中指出：县级以上地方人民政府要加强农村地区和城市社区等基层公共体育设施建设，特别要大力加强农村基础体育设施建设。按照国家有关公共体育设施用地定额指标规定，城乡规划和土地利用总体规划应保证城乡公共体育设施建设的用地需求。设计和建设公共体育设施要严格执行国家有关无障碍设计建设规范标准。基层政府要监督落实。加大“全民健身活动中心”建设力度，拓展服务功能，规范管理建设“全民健身路径”，继续实施“农民体育健身工程”、“雪炭工程”。充分利用公园、绿地、广场等公共场所和山水等自然条件，建设公共体育设施以及健身步道、登山道等户外运动设施。重视发展老年人体育。建立健全老年人体育协会、体育健身俱乐部、体育健身团队。广泛开展经常性的老年人体育健身活动，办好老年人体育健身大会。不断创新适合老年人特点的体育健身项目和方法。鼓励、支持社会组织和个人兴办老年人体育服务机构和体育健身设施。加大各级财政全民健身事业投入。县级以上地方人民政府要按照《全民健身条例》规定，将全民健身事业纳入本级国民经济和社会发展规划，将全民健身工作所需经费列入本级财政预算。加强基础建设和重大全民健身活动的经费投入，对公益性全民健身事业单位和服务机构给予必要的经费保障。中央财政通过加大转移支付，支持农村、贫困地区和民族地区发展全民健身事业。有条件的地区可建立个人缴费和政府资助相结合的筹资机制，加大对全民健身事业的投入。

第四章市场分析与预测4.1旅游产品与市场定位4.1.1主题定位以自然生态为依托，注入中国古典元素，形成以生态旅游、安老疗养、休闲度假为主题的综合度假村。4.1.2功能定位（1）生态旅游功能：以当地丰富优美的自然生态环境为依托，通过保护生态环境与适度开发，形成高品质生态旅游基地；（2）休闲度假功能：结合当地自然生态特色，形成以休闲、养生疗养、放松心情体验自然为主导的休闲度假场所；（3）健康养老功能：关注老年人健康养老问题，形成以安老养老为目的的健康养老区。（4）教育培训功能：打造农林示范区，形成以农林种养殖培训、生态保护教育为主的教育培训基地；培养农村干部、主管农业的乡镇、县（市）级的领导，推广农业种养殖技术，推进农村城市化建设，进行国际技术交流。（5）休闲娱乐功能：形成水上游乐、运动休闲、特色餐饮为一体的休闲度假基地；同时可为国家、省级运动比赛项目提供赛前集训场地。（6）商务会议功能：为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的生态休闲社区。4.1.3产品定位根据度假村的定位，合理规划相应产品。1、度假型冷热水休闲产品度假村将健康休闲旅游产品的设计理念融合到康体养生产品、放松休闲产品中，配有各种特色冷热水休闲及功能性疗养产品，充分考虑客户的感受与需求。2、“商务+休闲”产品针对“商务+休闲”模式提出的休闲产品定位。推出“度假酒店+会议+休闲+高尔夫训练场”的商务体闲组合，冷热水休闲产品偏重于高端保健、养生、康体、理疗项目的策划，为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的休闲社区，形成高端客源层的休闲场所。3、高端养老服务随着我国老龄化的加速，养老市场缺口巨大，不少老年人对于养老的要求也越来越高，该项目依托良好的自然生态环境，旨在提高养老服务的质量，打造高端养老社区。4、教育培训产品针对主管农业的乡镇、县（市）级的领导、农村干部和部分农业从业人员，提供农林种养殖技术培训，提供技术经验交流的平台。根据度假村的地形地貌，合理规划农林示范区，为培训交流提供配套基础。针对前来度假旅游的人员，提供生态保护方面的教育宣传，在人们亲近体验大自然的同时，也能够更多的了解生态环境。5、娱乐休闲产品针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提出的产品定位，符合休闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在水上公园项目、体育休闲项目以及特色餐饮，使度假村休闲度假产品更为丰富。6、运动休闲产品运动休闲产品的定位是度假村必要的体育运动的配套，在度假村增加网球场、篮球、羽毛球场和游泳池等体育运动设施，将体育运动项目与度假休闲结合起来，形成综合型的休闲度假区。4.2旅游客源市场细分与定位4.2.1客源分析按照地理划分，本项目客源主要来自xx省和湖南、江西两省部分地区；按照客源分类，本项目的客源主要为：以企业和事业单位为主的团体客户，以家庭和朋友为组织形式的小团体，以及全国范围内农业主管方面的干部、技术人员等。4.2.2游客消费能力分析本项目客源大多数来自xx省内部和湖南、江西两省，而这三个省尤其是xx，是我国经济发展较快较好的省份。xx国民经济发展迅速，综合和人均经济实力连续多年居全国前列，生产总值、社会消费品零售总额、工业增加值、居民储蓄存款、税收、财政收入、全社会固定资产投资额、货运量、科技发明专利申请量等重要经济指标均居全国第一，2011年，xx省人均GDP超过7000美元，跨入中上等地区的门槛。而湖南、江西两省经济实力与xx省相比虽然有一些差距，但是依然具有一定的经济基础，而且经过近些年的发展，两省的经济也有了长足发展2011年，湖南人均GDP超过4000美元，而江西省则在2010年跨过了人均GDP3000美元大关。游客的消费建立在自身的经济基础上，由客源地良好的经济基础可以预计，本项目的客源具有较好的消费能力。4.3度假村景区环境容量度假村规划面积3510亩,有生态景观、林地景观、人工景观、水域风光以及综合娱乐区，冷热水休闲区、综合运动区等。游客环境容量是旅游心理容量、旅游资源容量和旅游生态容量的综合，只有同时考虑旅游者心理需要及满足程度、旅游资源保护及持续利用和生态环境维护及优化的需要而科学确定的游客容量，才是合理的游客环境容量。根据这一原则，参照类似景区基本空间标准，综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源及生态环境保护三个方面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算景区的游客容量。其计算公式为：C=（A/AO）*（T/TO）式中：C——基本空间游客环境容量；A——可利用基本旅游空间规模；AO——人均最低空间标准；T——日开放时间；TO——人均利用时间。本项目生态旅游度假村位于xx北部，气候适宜，一年四季均适合度假旅游，综合考虑淡旺季变化因素，以300天进行计算，人均最低空间标准设为300㎡，日开放时间为18小时，人均每次利用16小时，计算出休闲度假村内游客环境容量，见表4-1。表4-1生态度旅游度假村游客环境容量度假村游客环境日容量（万人）游客环境年容量（万人）0.882644.4目标客户分析根据项目定位，分析主要客户人群。客户人群简要分析：度假村主要目标人群分析概要图4.5市场竞争力分析4.5.1项目优势1、规模宏大、综合性强，是xx极具规模的度假村xx市旅游资源丰富，旅游景点众多，主要以丹霞山、南华寺、曹溪温泉、xx大峡谷、珠玑古巷等景点最为出名，但是大型综合旅游度假村的发展仍然较为欠缺，难以满足游客追求旅游产品多样化的需求。目前xx市内已有的和正在建设之中的度假村项目主要有丽宫国际温泉度假村、新丰江源温泉度假村、乳源御沐园温泉度假村、曲江小坑大森林温泉度假村、仁化瀛丰温泉度假村等，但规模均不大，并且主要特色项目均为温泉，综合性较低。本项目总占地面积5260亩，投资162508万元，将建设成为一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，规模之大，综合性强，为xx市其他度假村所不能及。2、打造两大基地，凸显核心竞争力本项目在建设一个综合生态旅游休闲度假村的同时，还致力于打造成为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。一方面，充分利用项目周边丰富的农田、农业资源优势，开展农村、农业教育培训，将吸引大量农村干部和农业科技工作者到此进行学习与交流，丰富度假村的旅游内涵；另一方面，项目还充分考虑了区位交通便利、环境资源优越等有利因素，建设运动休闲专区，为参加国家、省级运动比赛项目的运动员提供赛前集训场地。因此，本项目不仅仅是当前普遍流行的生态旅游度假村，与省内甚至国内众多旅游度假村不同的是，项目还注入了农业教育和运动集训的新体验，大大提升了项目的整体定位，从而提高项目核心竞争力。3、区位条件优越，交通极为便利xx交通区位优越，京广铁路、京珠高速公路和106国道南北向，323国道东西向经过市区贯穿全境，107、105国道分别经过xx市北部和东南部。因而xx成为中国北方及长江中下游地区与华南沿海之间最重要的陆路通道之地。就本项目而言，项目建设地距xx高铁站（武广线）仅需二十分钟车程，距广乐高速出口只有四公里，交通十分便利。距离项目约三公里处建有乳源高尔夫球场，目前该高尔夫球场服务内容单一，周边的配套服务设施也较为落后，本项目建成后，将为高尔夫球运动爱好者提供一个服务配套齐全的休闲娱乐区。此外，项目周边还有著名的乳源云门寺，与项目相距约10公里。项目建成后，将与周边的景区形成优势互补，相得益彰。4.5.2项目劣势因为是新建的项目，与当地现有度假村相比，项目的劣势主要是无客源基础，无品牌效应，这将给项目的初期运营带来一定的影响。因此，在项目建设初期一定要做好宣传工作并且在受众人群中建立起一定的品牌效应。4.5.3项目潜在威胁由于开发周期较长，所以项目资金压力较大。规模宏大是项目的一个优势，但是同时也给项目开发带来一些问题。规模宏大导致开发周期长，资金压力也较大。随着xx生态休闲旅游度假村的发展，市场获利前景看好，当地及周边将有可能出现类似项目的投资，并模仿其特色的发展经验模式，使市场竞争加剧。4.5.4项目发展机遇1、旅游业受到国家政策的鼓励，节假日增加，旅游市场持续旺盛；2、人们生活水平提高，旅游观念发生改变，对生态休闲旅游更加青睐；3、本项目在传统度假村已有模式上大胆创新，增加农林生态培训、干部培训、生态环境保护教育、安老疗养服务和全国性体育运动的赛前集训功能，并提供交流平台，增强综合实力，创新的经营模式将带来更大的发展空间。

第五章项目建设内容与规模5.1建设指导思想本项目建设以全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本；坚持科学规划，统筹兼顾；坚持人与自然、经济与社会协调发展；坚持创新，注重自力更生与协作共建相结合；坚持走可持续发展道路，提高人民生活幸福指数，关注养老，构建幸福和谐社会为指导思想。5.2建设目标和规模5.2.1建设目标建设成为一个集农林业培训教育、安老疗养、酒店住宿、冷热水休闲度假、休闲娱乐运动于一体的生态旅游安老疗养休闲度假村，并致力于打造为国家级农村、农业干部培训基地，以及国家级运动员集训基地。5.2.2建设内容与规模综合休闲度假区总建设面积约3510亩，项目建设内容分为十个部分，