陕西某地产新建项目可行性报告

陕西***房地产开发公司*******项目可行性分析报告编制单位：陕西***地产开发有限责任公司编制人：编制时间：2011年1月第一章引言一、可行性研究报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。6、通过对项目建设的社会、经济、政策、区域、投资成本、投资收益、社会效益和风险控制等方面的具体详实分析和研究，给项目建设单位一个清晰的项目发展系统目标和系统步骤。7、通过项目可行性报告的撰写，给上级各主管部门和相关部门进行项目建设的系统思考和系统发展方向的汇报，希望上级部门领导和专家对项目发展提出宝贵的建设性意见和批复。二、可行性研究报告撰写的参考资料1.中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日）

2.中华人民共和国农业法（节录）（2002年12月28日）3.中华人民共和国土地管理法实施条例（节录）（1998年12月27日）

4.征用土地公告办法（2001年10月22日）

5.西安市人民政府关于西安市城市排洪工程建设土地征用及建筑6.《住宅建筑设计规范GBJ96-86》7.项目建议书及其批复文件8.国家及西安市颁布的相关法律、法规、政策9.西安国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要10.西安市2008、2009年国民经济和社会发展统计公报11.西安市城市总体规划大纲（2000—2020年）12.房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额13.《西安市市区基准地价》14.西安市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料15.投资项目方签定的协议书或意向书16．《西安市开发建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；17．“********项目”规划设计方案；18．城市规划管理法规文件；19．陕西省建筑工程、价目表、费用定额及其他相关文件；20．委托方现场勘查及市场调查收集的资料。三、可行性研究报告的基本前提和说明1.项目建设的基本要求项目建设的主体思想是按照社会效益和经济效益兼顾的原则方针，以实现整体效益系统的最大化为基本前提，统筹兼顾，合理安排项目的建筑结构比例和建筑总量，合理安排建设工期和项目建设阶段配比，使项目建设达到政府和项目开发主体双重要求。2.可行性研究报告的研究方法项目研究的基本方法有：系统分析法、战略定位法、基数研究法、序数研究法、层次分析法、模糊综合分析法、年金贴现模型、现金流量分析、风险Var分析、风险的MarkowitzMean-variance风险系统分析技术，Delphimethod等研究方法。3.可行性研究报告评价的基本尺度可行性研究报告的评价基本尺度为社会效益和经济效益统筹兼顾的效应评价方法。相对而言，首先坚持项目建设的社会效益，坚持为所在区域的拆迁单位和广大业主服务的方针和原则。同时根据经济规律的要求，对项目的经济效益也提出一定的要求，希望项目能够自身完成项目投资成本的补偿问题，并能够自行滚动积累发展。第二章项目概述一、项目名称********项目二、项目承建单位本项目由陕西***地产开发有限责任公司开发。陕西***地产开发有限责任公司成立于XXX年，注册资本：XXX万元，法定代表人：张建勋，房地产开发X级资质，公司注册地址：XXX，公司经营范围为房地产开发。公司现有员工XXX人，本科及以上学历占到XX%，均为房地产行业的优秀人才，是一支干练的，富有开拓精神的专业队伍。公司经营宗旨是：为客户创造生活，提供高质量的住宅产品和服务，让人们生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值——服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现***地产的社会价值；为员工创造机会，创造发展空间，提升员工价值，提高***地产人的工作生活质量。三、项目开发地点大明宫国家遗址公园东侧，**********以北，位置如下图所示。四、项目性质集住宅、娱乐、餐饮于一体的综合性房地产开发五、项目建设的社会定位和市场定位项目的社会定位为：满足*******周边居民住宅的需要，立足高尚社区的文化品位和内涵，从规模化和社区经营的角度出发，提供高标准的住房、完善的社区服务、以及设施完善的配套公共设施，为社区内群众的长期稳定生活提供条件，为*******周边区域建设和社会发展作出贡献。项目的市场定位：从差异化细分市场的定位角度，凭借项目建设的高标准和国际视野，在妥善处理安置回迁群众外，以服务于社会白领及事业成功人士为主，为其提供完善的住房、餐饮、休闲、娱乐等综合服务。六、项目概况“********项目”位于*******东侧，********以北，项目宗地总占地面积为110.00亩，总建筑面积约481300平方米，整体是以“文化、生态、节能、健康”为主题的社区，社区由A、B、C三个区组成，其中A区为中安置住宅区，由三栋高层商住楼组成，总建筑面积131400平方米,其中地上建筑112700平方米，其中住宅107400平方米，共1531户；B区为商业住宅区，由五栋高层商住楼组成，总建筑面积209000平方米,其中地上建筑153000平方米，其中住宅140700平方米，共1608户；C区为商业酒店区，由两栋五星级酒店组成，总建筑面积150900平方米,其中商业建筑79300平方米，酒店建筑71600平方米。建筑技术经济指标如下：1.项目总投资：XXXXXX元，综合单方成本为XX元/M2。2.占地总面积：6.87万平方米；总建筑面积：49.63万平方米3.居住建筑面积：24.81万平方米4.商业建筑面积：9.69万平方米5.酒店建筑面积：7.16万平方米5.居住总户数：3139户6.平均每户建筑面积：XX平方米7.平均每户居住人数人：3.2人8.容积率：XX9.绿化率%：XX%10.住宅栋数：9栋11.平均层数：28层12.地下车库面积：XX万平方米13.停车位个数：1740表1-1建筑技术经济指标项目总体指标备注1总占地面积（含代代征地）110.00亩2总建筑面积496300m223容积率XX规划控制容积率4绿化率XX%5总户数3139户方案指标6住宅建筑面积248100m22规划方案指标10车位数1740个12酒店及商业业建筑168500m22七、投资方式自有资金XXXX万元，其他资金依靠楼花销售及银行贷款。八、项目的实施项目于2010年X月开工，逐步开发，计划在XXXXXX年底峻工。第三章项目建设的社会经济条件分析一、全国房地产行业形势研判1.房地产市场未来的三大趋势现阶段我国房地产市场进入关键的整合时期。房地产行业是一个朝阳产业，特别是对我国这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，房地产行业的发展以及在国民经济中的重要地位是不容置疑的。目前的房地产状况标志着房地产的暴利时代已经终结，在持续的房价上涨走高之后，中国房地产市场开始向理性回归。经过房地产大的调整洗礼后的理性回归，我国的房地产业将催生以下三大趋势：即土地要素市场的规范化、房地产企业的集约化和房地产开发融资模式的创新。(1)土地要素市场的规范化房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧,也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30%，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体--房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。在房地产行业，土地的征用、审批、规划的修改，土地的供应以及地籍管理各个环节，都存在不规范甚至腐败的问题。没有有效的供应体系，目标市场土地原材料不充足，带来了市场严重失衡只是其中一个方面，而没有将土地要素纳入规范的、科学的轨道，是土地行业出问题的根本所在。因此，伴随着房地产行业的理性回归，将从法律、制度、审批、规划、管理方式催生土地要素的规范化将是房地产业健康发展的必然。(2)房地产企业集约化

我国的房地产行业出现的问题有大的环境变化的问题，也有发展不规范问题，但我国的房地产企业准入管理不严格、对房地产开发商的能力、资质管理不到位、全民搞房地产不能不说是重要的原因。我国的房地产企业整体规模较小，全国有6万多家开发商，行业集中度极低，自然开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险能力较弱，银行信贷自然成为开发商的主要资金来源。此外，房地产市场价格上涨的预期造成需求的泡沫化，购房的非理性、投机、预支消费都加速了房地产价格的上涨，透支了住房市场的正常需求，也推动了房地产企业的暴利行情。而经过这一轮的洗礼，将成为房地产企业生存和发展的分水岭，小的房地产企业、资金实力弱的企业、管理能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将失去生存的可能，而大的企业、资金实力强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力强的企业将通过兼并重组、项目整合、土地购并做大做强，从而实现房地产企业的集约化经营。可以说，能在这一次动荡中生存下来房地产企业都将有辉煌和光明的未来。(3)房地产开发和融资模式将发生创新

我国房地产金融最大的问题是房地产金融体系残缺，房地产开发资金有９５％来自商业银行，银行独大的局面致使房地产企业过于依赖银行，一旦宏观金融形势和政策发生变化，房地产企业将难以获得银行资金的继续支持，导致房地产企业资金链条的中断，甚至破产。。

房地产行业是典型的资本和资金密集型行业，仅仅依靠银行的单一投融资是不现实的。因此，房地产行业的整合将催生房地产企业开发和融资模式的创新，即房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化。房地产金融逐步从以银行为主的中介服务，转向以非银行金融机构为主的中介服务：一是调整房地产金融及其中介服务业的管制框架和相关政策，房地产企业资本来源的多元化。在明确行业规范和经营资质的前提下，放松进入管制，扩大非公有经济进入的比重，形成多元经济主体参与的充分竞争的格局。二是增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等合作和融资方式，以弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产项目的自我资金生成和发展能力。三是实行引进房地产项目战略合作伙伴机制和方式，包括银行机构、信用公司、基金、投行、房地产经营公司和房地产管理公司等进行房地产项目的战略合作，以提升房地产项目开发能力和管理能力。四是拓展房地产的债券融资工具，房地产企业通过债券拿到长期的贷款或资金，以促使房地产企业建立长远的观点和长远的战略。在金融机构专业服务与房地产金融中介服务的共同作用下，房地产金融体系的资金来源应更加多元化和社会化，同时，房地产金融体系的系统性风险，被有效地从单一的银行体系分离出来，避免了系统风险在银行单一支撑的房地产金融体系中的聚集。2.现阶段房地产市场调整属正常现象国内房地产市场调整趋势日渐明显。任何市场都有周期性，不存在高歌猛进的市场，因此当前房地产市场调整属正常现象。经济发展都有一定的周期，房地产市场的需求情况、房价问题等都会出现变化。中国社会科学院《经济蓝皮书》指出，今年是我国房地产的调控之年，调控成效显著，房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%，比上年下降10个百分点。虽然房价上涨速度大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度。而且，值得引起重视的是，房价收入比高位运行，而且略有恶化。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2009年上升了0.46，相当于普通城镇三口之家8.76年不吃不喝可买一套90平方米的房子，而2010年农民工家庭房价收入比为10.06。一般情况下，房价收入比保持在3~6较为合适，而按照目前的收入比水平，直接后果就是85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。蓝皮书指出，今年4月~9月，国家调控政策遏制了房价过快上涨势头。开发商囤地现象得到了初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也初步得到了控制，但问题还是存在的。当前有三个方面的矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。蓝皮书特别强调指出，明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度。一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%；另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。陕西省房地产研究会会长王圣学昨日表示，目前中国宏观经济面临的最主要问题是通货膨胀预期，因此，在通胀的预期之下，房价出现一定幅度的上涨也在情理之中，然而，中国社科院认为房价会出现大幅上涨的可能性不大。市场调整是正常现象，但由于房地产市场区域性特点，国内不同区域房地产市场调整的情况不同。

目前房地产市场调整，那是多重调控、市场调整与国内国际多种因素综合作用的结果，是市场回归理性的表现。国内下半年的经济一定能保持平稳较快的发展，房地产业也不至于出现大幅涨跌的局面。从长远发展来看，对未来房地产的发展是充满信心的。3．未来房地产业融资趋势分析要研究房地产业融资未来的趋势必须先回顾与分析当前房地产融资市场的形成背景、特征。目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒跚。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。当前，如何加快房地产融资市场的发展已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。

近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了因应融资困局，房地产业开始探求多元化的融资渠道，诸如信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中，而房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。（1）房地产融资市场格局的形成背景

当前房地产融资市场格局的形成有着其深刻的政府政策背景和产业发展背景。认清融资市场格局的形成背景有助于我们更好地认识地产融资市场的游戏规则，理解其存在的合理性并及时地把握地产融资市场的发展趋势。

1）政府政策背景

政府政策背景主要包含两方面内容：一是配合宏观调控，政府在房地产领域实施了比较严格的土地和信贷紧缩政策；二是出于防范金融风险的考虑，金融监管当局对商业银行的房地产信贷业务做出了进一步的限制，诸如停止流动资金贷款、提高资本金比例、严格贷款审批等。

a、宏观调控政策仍将持续

从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，中国社会科学院《经济蓝皮书》指出，2010年我国经济稳步回升，预计今年的GDP增长率为9.9%，预计2011年GDP增长率为10%，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡，突出表现就是固定资产投资增长过快，尤其是房地产投资。2009年房地产贷款突破3.6万亿大关，比上年增长16.1%，占同期固定资产投资总量的26.7%。固定资产投资增长过快对国民经济的正常运行造成了极大的负面影响，出现了诸如信贷规模极剧膨胀，原材料、能源等生产资料的价格上涨过快，产业结构失衡等方面的经济问题。为了抑制这种不正常的固定资产投资增长，政府有计划地出台了相应的紧缩调控政策。

具体到房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。

根据经济周期理论与惯性理论，宏观经济运行特别是固定资产投资增速不可能迅速被降低。因此，我们有理由认为，政府的紧缩政策将在一段时间内（3－5年）持续下去，而打造多元化的融资渠道也将成为房地产融资市场的核心任务。

b、紧缩信贷意在化解金融风险

根据中国社科院发布的《住房绿皮书：住房发展报告（2010-2011）》研究报告，目前我国房地产金融存在以下几个方面的重大风险：

第一，土地购置与房地产开发资金依赖银行信贷现象非常普遍，超过45%的开发资金是直接或者间接来自于银行系统，房地产投资的信用风险与市场风险集中于商业银行。一方面，较低的融资成本与贷款门槛容易诱发企业利用银行信贷杠杆来进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了贷款企业的违约风险；另一方面，部分地区由于市场过热而存在较高的市场投资风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押物的房地产将会大幅度贬值。

第二，金融体系不健全，金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低。这突出表现在：贷款审查不严格、抵押物管理不规范、利用“假按揭”骗贷等等。与房地产业市场化形成鲜明对比的是我国金融业的垄断与落后，由于缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制与激励机制，因而造成银行系统存在许多经营漏洞，这是导致近年来金融机构在房地产业务方面频繁出现大案要案的根本原因。

第三，由于土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的担保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险。

通常情况下，上述这些潜在的风险可以通过业务创新、强化管理以及改进经营机制等更加积极的方式来进行化解，但由于近年来房地产金融业务发展过猛，金融资产规模与风险同步迅速累积，因此在这种情况下，金融监管当局便借助宏观紧缩调控的时机对房地产业实行了更为严格的紧缩信贷政策。

结合国内金融市场改革的发展进程以及国际上房地产业通常的资本构成状况，我们认为这种严格的银行信贷政策在商业银行系统完成市场化改革之前很难有所松动，但是监管当局在限制银行资金进入房地产业的同时也将有意识地积极推动建设其他的融资渠道，特别是信托以及房地产产业基金。

2）产业发展背景

产业发展背景主要包含两方面内容：一是由市场竞争引发的行业集中度提高，房地产企业在大规模扩张的同时对房地产融资市场提出了更高的要求；二是房地产行业运作模式的转变，使得房地产运营重心向金融运作倾斜。

a.市场竞争引发行业集中度提高

由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利时代也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。据权威部门预计，今后5至10年，现有近3万家房地产公司将有90%以上在竞争中消亡，取而代之的是逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。

伴随着行业集中度的提高，企业资产规模的迅速膨胀，一方面房地产企业迫切需要金融机构能够提供数额庞大的、稳定的、低成本的融资服务，而传统上以商业银行为主渠道的单一地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要，这就迫使房地产企业必须打造自己的金融平台，包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等；另一方面，房地产企业又要在扩张的同时竭力规避融资风险，保持财务稳健，实现企业持续、快速、健康发展，这就要求企业必须对其资本结构进行合理调整，通过诸如降低资产负债率，扩大股权融资比例等方法，保持稳健而灵活的资本结构。

b.房地产行业运作模式的转变

随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变。在该运作模式下，投资商为项目提供资金但不参与具体项目的管理；发展商除了组织实施投资之外，还要负责项目的选择、评估、协调以及项目建成之后的运营管理；建筑商负责项目的规划与施工建造。如果不考虑资产证券化以及定向投资等其他因素，单从运作模式上看，这种三位一体的运作模式已经具备了不动产投资基金管理运作的基本雏形。

行业运作模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中走向分化的一个必然结果。随着行业竞争的加剧，房地产金融职能将得到不断强化，房地产业的运营重心逐步由地产项目运营向金融运作倾斜，房地产业的运作在很大程度上将会是一种金融运作。从发展趋势来看，那些善于借助多种融资渠道、谙熟金融市场运作并具有深厚的行业运作背景的开发商将有望转型为房地产投资商或者不动产投资基金管理人，与此相对应的是投资商和不动产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流业态，房地产行业的竞争最终将集中体现在投资管理能力与金融运作技巧方面的竞争。

综上所述，无论是市场竞争引发的行业集中度提高还是行业运作模式的转变，都深刻地影响着房地产企业的融资需求，而融资主体需求的转变则是推动房地产融资市场再造的决定性力量。未来房地产金融市场必将呈现出融资渠道多样化与资金性质多元化的局面，而走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最显著的发展趋势。(2)当前房地产融资市场的主要特征

监管当局不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展；而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。

1)以银行信贷为主导的单一融资格局

由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。

2)）多元化的融资渠道日趋活跃

其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。

尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试。可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。

资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。

此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。

3)房地产融资市场体系不健全

尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高企，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。

(3)房地产融资市场的发展趋势

通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，我们认为就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。(4)房地产融资市场发展趋势

根据前文的分析研究，我们预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：

1)融资市场格局多元化

以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，我们会看到融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

2)房地产融资体系逐步健全

房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

3）资产证券化积极推进

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。

4）金融产品创新层出不穷

房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险③，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。

综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，我们相信中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。4.未来房地产行业发展趋势研判当前，中国的房地产业界内和市场上存在着宏观调控政策严、市场观望情绪浓、市场交易量萎缩、开发商资金紧缺等综合状态。我们究竟应该如何看待中国房地产业的未来前景？

六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。

如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。

（1）经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势；

（2）支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；

（3）人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；

（4）人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）；

（5）人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变；

（6）人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；

（7）换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；

（8）第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多，其目的有自住、投资和投资加自住；（9）拆迁用房：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1”补“2”的补偿政策，每年将新增1.5～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1～1.5亿平方米的住房需求；（10）政策类房：当前政府力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各级政府正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；

（11）特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。

（12）投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；

（13）异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；

（14）生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如——健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20％，不少家庭对“5＋2”生活（节假日住在郊外）有了需求；

（15）居住文化：在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30％。此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯；

（16）商业发展：有意大利机构分析认为，二00四年中国的零售业相当于当时的意大利，而从五年之后（二00九年）开始，每年中国的零售业增长量将等于一个意大利。随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会；

（17）地方发展：国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力；

（18）城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％。南美大国巴西属于发展中国家，城市比率也已达到86％。中国城市发展的空间还很大。人口城市化率每增加1％，就意味着新增城市人口约1,300万，新增住房需求约3.25亿平方米；

19.城市递进：中国县级以上的城市多达近三千个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移；

（20）城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步。除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造、必须改造也能够改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用；

（21）土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。可用于城市建设的土地受到严格控制。土地供应愈紧张，人们对住房的要求往往愈强烈。“18亿亩”耕地控制限是必要的，但我们应注意到在每年的耕地减少量中，用于商住开发的土地还不到10％，其余的是生态退耕用地、农业结构调整用地、灾毁地以及特殊用地等。中国的海岸线很长，东部相对发达地区在合理的规划之下，充分利用近海资源填海造地，是发展居住的一种好方法；

（22）“观望”过后：商品房价的升高主要是因为地价上升、拆迁成本上升、材料成本上升及通货膨胀等原因。当前中国不少城市的百姓对于近期购房持观望态度，期望房价出现大幅回落，并不意味着“需求萎缩”而当观望目标未能实现后，原本存在的刚性需求必会引发新的市场状态，个别地方可能还会出现短时效果“井喷”现象；

（23）货币升值：人民币在过去的半年之内升值了近7％。人民币现在和将来的持续升值，使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发生着改变；

（24）国际差异：中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市（如东京、首尔、台北、香港和新加坡等）的房价相比，仍存在着数倍的差距。此外，中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10％，而发达国家的房地产在GDP中所占比重在相当长的时期内超过了20％；

（25）境外热钱：人民币的升值预期，使得不少的境外热钱欲通过在境内置业获取特殊收益。据统计，今年一季度涌入的热钱达851亿美元，为历史上最高值；

（26）“灰色收入”：国内有一部分人有“灰色收入”已是不争的事实。不少地方的各类行政干部的灰色收入高于薪酬，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素；

（27）经济安全：由于房地产在国家和地方的经济角色中的支柱作用，各级政府并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。一个已经有80%以上百姓拥有自己房产的国家，不会赞同房价大落引起的百姓“负资产”状态；

（28）社会稳定：由于房地产业及其市场在国民经济和百姓生活中十分特殊的地位，房地产的健康发展对国家的综合影响巨大。稳定是第一位的，行业的调控政策应当因地制宜和设有底限；

（29）政策调整：当前的房地产政策中尚存在一些不尽合理的内容，有些也只是暂时性的政策。随着今后政策的进步和完善，房地产将获得更加理性的发展空间；

（30）回归理性：经过近几年一系列政策措施的苛严行动，房地产商的开发行为和百姓的市场行为已经逐步地理性化，这将会有效地影响行业未来成长的理性化；

（31）住宅产业化：国家建设部一直力推的“住宅产业化”进程将改善住房建筑的建造工艺、速度和效益，一旦成功将大大改进和加速各类住房的建设；

（32）大企入行：由于在市场、原料、技术等多方面的因素，各行业的竞争日趋激烈。相比之下，房地产一直是利润率相对较高的行业，不少有条件的大型企业正关注并相继进入这个行业；

（33）厂区外移：改革开放以来，中国许多城市近郊的工业园区发展迅速，而今这些园区往往已经成为扩大之后的市区的一部分，工业区的向外位移所置换出来的住房建设用地面积巨大；

（34）走出国门：德国一家机构分析说，当今全球每年新增建筑量中有近40%发生在中国。当前中国房地产业的发展水平在世界上已颇显优势。中国的开发商走出国门去开发会有很多机会，而且当地的竞争对手普遍显弱。

（35）“三农”进步：传统农业使得土地利用处于低效率状态，新农业的发展将会逐步解放出大量的经济发展用地。过去中国的农村没有注意进行良好的规划，广泛存在着大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得农用土地的规模性和有效性受到影响。未来农村的进步将引导农民逐步住上公寓楼，遂可腾出大量的土地。目前农村“宅基地”政策的调整也已经提上议事日程，宅基地政策的改变将为农村和郊区房地产创造土地资源；

（36）城乡一体化：在中国的不少地方，“城乡一体化”正在成为一种新的发展方向和模式,农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会；

（37）交通改善：在近年和未来的若干年中，中国城市和郊区的高速交通和轨道交通进步很快，这为居住的郊区化和远程化提供了重要的条件；

（38）技术进步：中国建筑业内的技术进步十分迅速，这必将催生房地产界建造更加迅速、生活更加舒适和用材更加节约的居住空间；

（39）工程移民：类似长江三峡库区移民这样的大规模移民在中国并非是唯一的，重大工程引起的移民会带来重大的新城市建设商机；

（40）灾后重建：中国幅员广大，难免受到地质类灾害和气候类灾害的袭击，灾后重建正在从以往的简单重建型向统一规划和高起点的方向发展。(41)绿色革命：中国房地产的开发量巨大，加之粗放建设所造成的平均单位能耗巨大，其后果已成为全世界关注的话题。预计政府将会陆续出台有关政策，强调节能、环保和减排等方面的要求。需要持续发展的中国房地产业必须负有绿色使命。(42)小户大家：中国是一个人多、地广而“物薄”的国家，我们可能没有必要也没有可能让全民都享有宽敞的住房。“九○/七○”政策尽管执行起来有麻烦，但却是一个必然趋势。未来的市场将进入“小户型时代”，但户型小生活却不能小，这就要求开发商必须在会所、商业以及网络等服务型设施上下功夫。(43)成品房：毛坯房无论对于个人、对于社区、还是对于国家，都十分不利。建设部已开始在全国范围内力推精装住房，开发商的种种借口将不再成为拒造成品房的理由。预计国家和地方将有相应的鼓励性和制约性政策陆续出台，开发商应当参与住宅成品化和产业化进程。(44)服务进步：“后工业时代”的标志之一就是服务业的发展逐步超过制造业。人们对于更加便捷、舒适和人性化的生活服务的要求越来越高，社会服务的分工也越来越细，服务业的内容和形式正在发生着根本变化。(45)在家办公：油价高涨、房价高企、交通拥塞和网络的便利，使不少企业和个人更多地选择在家办公的方式，数字化办公楼和数字化社区形成的在家办公条件将被人们普遍认同并迅速普及，故须关注相应的设施条件的设计。(46)休闲时代：巨大的工作压力和和生活压力使今天的人们大多生活在“亚健康”状态中，于是对休闲减压的生活产生了强烈需求。人们对于休闲生活的释压能力有了明确的认知，住区的环境和商业设施应当成为家庭与职场之外的“第三空间”。(47)虚拟经营：开发商们开始向先进的制造商学习如何实现“虚拟营销”。公司只保留基本架构，而将不少工作和功能虚拟给合格的外包服务商，尽量让社会的专业分工协作来解决复杂的业务问题。虚拟经营使社会能力高效运行，有助于建立节俭性的社会。(48)利润缩水：过高的价格、市场的观望、购买力的局限等等，使中国的房地产脱离了非理性成长的“暴利”状态，而材料成本的普遍上涨更使开发商的利润降到了低点。房地产行业的暴利时代已经一去不复返。(49)技术创新：在“暴利时代”结束之后，开发商理性地回归到新的“产品时代”。在激烈的竞争中须要通过技术创新来寻求更高的“性价比”和市场吸引力。如今创新的技术已经很多，关键在于集成应用，在集成的基础上创新。(50)行业洗牌：中国的开发商有近六万家，拥有开发资格的企业未必有拥真正的开发能力。“大吃小”、“快吃慢”是必然的趋势。开发商在总体数目上的减少有利于行业发展，有利于减少恶性竞争，也有利于企业和产品质量上的整体提高。中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。

要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，加强规划设计控制，增加政策类房屋的开发等等。中国经济和百姓生活真正期盼的是一个稳健发展的中国房地产市场。大多数开发商真正希望的是一个健康公平的竞争环境，是为国家经济和城市发展贡献力量的理想平台。目前中国楼市的过热和高房价只是暂时的现象，我们有理由相信，经过一系列的宏观政策调控，房地产市场发展的地域性不均衡和高房价现象必将得道改观，一个良性的、公平的、稳健的房地产市场必将呈现在我们面前。这就是我们对目前中国房地产业的未来发展趋势的研判。二、2010年西安房地产市场发展及下年度走势研判（一）09年上半年购房者对房价市场的预期及影响通过对西安购房者群体的监测性研究，发现，目前西安购房者对房价下跌期望较高，但整体上对房价下降、保持目前现状以及小幅上升的群体比例差别不大，也说明购房者对西安房地产市场的预期是相对均衡、平稳的，不会出现2007年大幅上涨的可能性（如下图）。

从房价上涨的影响力来看，36.7%的群体受房价上涨的影响较大，表示只要房价上涨，将采取继续观望的态度。表示没有影响的占45.2%，但有17%的群体会更加积极的购房（如下图）。整体来看，2009年度较为平稳的房价势必会使西安的房地产需求市场得到相当的释放，建议市场采取平稳的市场营销方式，最近出现的部分区域、部分项目房价抬升，其市场的快速萎缩也进一步印证了需求市场的不稳定性，比较明显的体现在成交量上。（二）2010年上半年西安房地产市场（1）、宏观经济环境：国家统计局上半年全国宏观经济数据显示，自2009年一季度开始，国内宏观经济开始企稳回升，并一路高速增长，不仅在2009年全年完成了保8的任务，并且在2010年年一季度GDP增长达到了11.9%。在这其中，投资作出的贡献极大。随着大量资金涌入楼市，房价进入快速上涨通道，同时，随着2009年地王不断出现，房地产行业风险不断加大。同时，全国CPI指数在2009年11月转正，并快速上涨，至2010年5月全国CPI创3.1%，通胀压力开始凸显，由此引发了国家新一轮的政策调控。（2）、政策环境变化：以

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日“国十一条的”出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4

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日出台的“新国十条”则加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。

上半年政策汇总由此可见，上半年政策转变由“松”到“紧”，直指高房价，改变当前经济环境下的结构性过热，降低房地产在经济中拉动作用。同时，本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以“国十一条”为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施

对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。总之，经济二次探底的风险以及政策调控的持续，使得房地产行业面临极大的不确定性。整体来看，宏观环境不利于房地产行业，打压政策集中出台并处于执行期，楼市不可避免的进入新的调整周期。（3）、上半年西安土地市场表现：从2010年开始，随着房地产企业的阶段性拿地高峰结束，西安土地市场供需开始出现低迷。2010年上半年西安土地大批量供应主要来源于浐灞区域。土地供应类型上看，住宅用地供应量降低，综合商业用地成交量大幅，增加政府也有意加大商业配套类土地供应；分区域来看除城北区外，其它各区土地上半年都有土地供应，其中城东区综合用地居多，城南区主要为住宅用地。由此可见，房地产调控政策出台后，政府在土地供应上显得尤为谨慎，尤其是对于住宅用地的出入，可以明显看出有意控制土地。上半年的土地供应主要以小规模、高密度地块为主，其中商办综合类地块超过50%。从出让地块规模来看，10万㎡以上地块占据了总量的68%，主要为浐灞世园会商业用地。但上半年对于保障性住房有所增加，“国11条”中也明确规定将加大商品房和保障房的供应，预计在未来一段时间内住宅类用地的供应将会持续增加。同时，成交土地价格也呈现上升趋，上半年全市住宅用地均价为174万/亩，较2009年166万/亩上涨较大。（4）、上半年市场表现：1、市场供求表现：西安房地产市场经历了2009年的火爆，市场存量大幅减少，而按照房地产开发周期，新推项目跟进还需要一定时间，因此整体市场供求形势紧张。4月新政出台，打乱开发企业推盘计划，众多项目延迟开盘，导致供应量持续下滑；而去年一年以来刚性需求的集中释放，使得整体市场表现为阶段性供不应求。从区域来看，全市各区域均呈现出供不应求的现象，其中以城北区尤为明显，上半年成交量增幅大幅提高，市场表现和2008年市场极为相似。城北区自今年3月开始大量新盘开始入市，而且月度排名前十的项目多为新入市项目，主力供应为刚需型产品，成交受政策影响较小，上半年入市的白桦林间(论坛新闻)和汇通太古城均获得了不错的成绩，推动城北成交量急速上升；高新区在沉寂一年之后，2010年再度发力，大量新盘入市，良好的区位位置使得该区域受政策影响力度明显较小。上半年几个高端项目入市，推动了区域成交量价走高。

浐灞由于是新兴(论坛新闻)热点区域产品已开始向高端过渡，受政策影响最为明显。城东目前产品已经开始向高端过渡，新上市的普华浅水湾，浐灞1号，以及即将上市的振业泊墅、绿地(论坛新闻)雁鸣湖项目等，均为高端项目。不过由于新政影响，多数项目选择了推迟入市。曲江(论坛新闻)区的高端项目云集，在2009年上涨较快，过高的单价以及新政对于高端客户需求的抑制导致了区域成交量呈现持续下滑态势，高层大宅产品同质化竞争最为明显。分物业来看，普通住宅表现为供不应求，而别墅供求形势比较平衡，高端住宅市场运行较为稳定。住宅的供应整体偏少是供需紧张的主要原因。遭遇政策调整，受住宅市场影响，成交量价呈现冲高回落。2、成交量价变化：上半年西安商品房市场成交量曾经一度冲高，月度成交单价一度突破了6000元大关，上半年市场的供不应求是导致一季度成交量价齐升的主要原因。但是伴随着政策调控，使得投资客户开始快速撤场，而改善型和刚需型客户的观望情绪开始产生，成交量价呈现冲高回落的态势，需求的抑制是造成成交量下降的重要原因。分城区来看，上半半年城北区的的成交单价依依然处于全市市低位，区域域的价格优势势是需求猛增增，成交量走走高的原因。本本次政策调控控对楼市将形形成中长期的的影响，预计计下半年成交交量仍持续维维持低位。分物业来看，住宅宅市场受宏观观调控政策影影响较大，在在一季度成交交量价冲高后后，5月开始月西西安市场成交交量出现较大大幅度回落，市市场成交均价价整体下调，主主要是投资、改改善型房源成成交明显受到到抑制，而以以刚需为主的的城北大量成成交双重作用用的影响。商业类物业成交受受外部因素影影响较小，并并且呈现出成成交价格逐步步攀升的态势势。如中海、旺旺座、海珀兰兰轩(论坛新闻)等高价位商商铺大面积成成交带动了全全市商业均价价整体攀高；；成交量方面面，商业类物物业成交量一一直保持稳定定，在政策调调控因素影响响下，并未出出现像住宅市市场那样大幅幅度的下调。成交量下滑已成为为定势，众多多项目开始实实行打折促销销，一定程度度上带动成交交价格的回落落。（三）、下半年及及2011年度市场形势研判判：随着宏观经济形势势进一步稳定定，扩大内需需成为维持经经济可持续增增长的关键，并并以此推动经经济结构性调调整。而高房房价透支了普普通人群的消消费能力，成成为政策调控控的对象。除除了今年以来来出台的诸多多政策外，下下半年政府仍仍将从经济、金金融、税收等等方面扩大内内需在经济中中所占的比例例。因此，尽尽管政策调控控已成定局，但但后续政策出出台仍有不确确定性。1、短期内政策调控控将持续；本次调控政府决心心很大，从近近期各部委开开始着手解决决在政策执行行过程中存在在的制度性限限制来看，下下半年的政策策将会更多偏偏向执行以及及细则类。尽尽管房产税的的出台还存在在很多限制性性因素，但作作为目前较为为可行的调节节政策，对投投资投机类需需求有非常大大的影响，通通过增加房产产持有环节的的成本，达到到抑制房价过过快上涨的目目的。因此，房房产税可能成成为下一步楼楼市调控的方方向，并将会会对房地产行行业产生长远远影响。同时，加强土地监监控，促进开开发扩大市场场供应，成为为下半年土地地政策的重点点。下半年有有关加强土地地监控的执行行性政策将会会集中出台，并并达到政府制制定的扩大保保障房以及中中低价位住房房用地供应的的目标。2、下半年供求关系系转变，市场场成交量攀升升压力增大；；随着购房者观望情情绪也不断增增强，市场成成交将呈现明明显的下降趋趋势，因此下下半年供求关关系必将有所所转变，三季季度将集中增增大供应量，而而市场调整期期将会持续一一段时间，使使得下半年市市场去化的压压力加大。市市场可能进入入长期调整，卖卖方市场的行行业现状有望望被打破。尽尽管西安市场场投资投机需需求的比例相相对较低，但但上升速度较较快，并且兼兼有保值及改改善目的的需需求比例较高高，因此未来来购房者的心心态也会趋于于理性化。3、房价回落预期增增强，但实际际回落幅度不不大；随着市场供求出现现变化，成交交量大幅增长长的预期较小小，市场的观观望将促使开开发企业开始始新一轮的优优惠促销，房房价回落的预预期有所增强强。但西安房房价对比全国国尚处洼地，加加上刚性需求求旺盛，房价价下降幅度将将不会太大。三、项目建设的区区域位置条件件分析（一）西安市整体体规划根据西安市新的一一轮规划要求求，在“十二五”期间，西安安市将以建设设国际化大都都市为目标，搭搭建国际化大大都市框架，优优化城市布局局，打造1个核心城市市、3个副中心城城市、5个新城、60个重点镇的的四级城镇体体系的构架。1、规划思路：“1个核心城市”即打打造以新城、莲莲湖、碑林、雁雁塔、未央、灞灞桥和长安区区为重点的主主城区；“3个副中心城城市”就是打造阎阎良、临潼、户户县3个新城；“5个新城”则是打造以以周至、蓝田田、高陵、常常宁、洪庆为为核心的新城城组团，“60个重点镇”将打造以新新丰、草堂等等60个中心镇为为核心的小城城镇。通过构构建四级城镇镇体系，形成成功能完备、布布局有序、适适宜人居的一一核多心、轴轴向发展的组组团式城市发发展格局。在在3个副中心城城市建设方面面，“十二五”时期，总体体目标是到2015年，阎良区区人口达到30万，建成区区面积达到40平方公里；；临潼区人口口达到60万，建成区区面积达到60平方公里；；户县人口达达到30万，建成区区面积40平方公里。力力争通过5年的努力，使使3个副中心城城市成为区域域性的经济文文化中心。

2、增强副中心心城市辐射带带动能力：“十二五”期间，西安安市将坚持副副中心城市和和组团式的发发展理念，通通过政府推动动等，增强副副中心城市对对全市经济发发展的支撑和和对周边地区区的辐射带动动能力，努力力将其建设成成为布局合理理、经济发达达、特色明显显、功能配套套全、集聚集集约水平高的的区域性经济济文化中心。临临潼区将做大大做强以旅游游为主的第三三产业，将自自身打造成国国家级最佳旅旅游度假区和和国际一流旅旅游目的地。同同时加大临潼潼新区基础设设施建设，加加快老城区搬搬迁改造，形形成以行政办办公、生态居居住、旅游商商务为基本功功能的新型生生态化城市新新区；加快渭渭北现代工业业新城建设，促促进产业集群群，成为西北北地区重要的的现代工业聚聚集区。户县县将积极承接接高新区产业业转移，成为为西安市重要要的装备制造造业基地和软软件服务外包包基地。同时时加强生态建建设与环境保保护，加快建建设以自然生生态和宗教文文化为主的旅旅游带，加强强与周边地区区旅游资源的的整合，共同同打造具有特特色的生态文文化旅游圈等等。

（二）项目周边区区域分析1、项目地处西安市未未央区和新城城区的交汇处处，与大明宫宫国家遗址公公园为邻。区位优势：该地段段位于西安市市总体规划“大九宫格局”中心的未央区区，是西安新新的行政中心心所在地，随随着《关中—天水经济区区发展规划》把把西安建设国国际化大都市市上升为国家家战略，该区区域已成为关关中—天水经济区区的核心区。历史优势：中国历历史上先后有有11个王朝在未未央建都，境境内目前发现现文物遗址104处，古墓冢冢遗址23处，古建筑筑遗址1处，碑石、雕雕塑122处。其中秦秦阿房宫、汉汉长安城、唐唐大明宫等三三大遗址区，1961年被国务院院列为“第一批全国国重点文物保保护单位”。区域古遗遗迹数量之多多、面积之大大、价值之高高居全国区县县前列。交通优势：未央距距西安咸阳国国际航空港8公里，地铁1号线、2号线穿境而而过，区域内内西安铁路北北客站为亚洲洲最大的铁路路客运站，随随着全国高速速铁路网的逐逐步形成，将将实现由西安安1小时到宝鸡鸡、2小时到郑州州、3小时到武汉汉、4小时抵北京京、5小时到上海海的发展目标标。生态优势：西安安“八水绕长安”盛景中，渭渭河、灞河、浐浐河等六条河河流横贯未央央区境40余公里，全全境已形成万万亩水面，是是西安水资源源最丰富的区区域；林木覆覆盖率达到35%，被评为“陕西省平原原绿化模范区区”。环境优势：有西安安市最大的立立交桥、最宽宽的马路、最最亮的路灯，区区域内有大明明宫遗址公园园、西安城市市运动公园、未未央湖旅游度度假公园、文文景公园等开开放式公园，锦锦园新世纪、白白桦林居等一一批高品质社社区陆续落成成，该区域正正在提速建设设引领城市新新生活的宜居居示范区。2、大明宫国家遗址址公园：大明宫是盛唐时期期的重要宫殿殿建筑群，是是古代建筑的的代表作，距距今已有1300多年的历史史，已经成为为中华民族最最为珍贵的文文化瑰宝之一一。对大明宫宫遗址保护区区进行改造，是是市委、市政政府践行科学学发展观，建建设人文西安安、活力西安安、和谐西安安的一项重大大工程。大明明宫国家遗址址公园的建设设，对促进西西安文化、旅旅游产业的发发展，促进城城市资源的有有效配置，促促进整个西安安城北区的面面貌发生根本本性的变化，具具有十分重要要的意义。对大明宫遗址进行行保护，就是是对中国传统统文明的保护护，是对世界界文化多样化化存在性的拯拯救。根据规规划，以大明明宫遗址公园园为核心，在在空间上形成成“一心两翼三三圈”的全新格局局。“一心”是大明宫国国家遗址公园园；“两翼”是以火车站站北广场为轴轴心，沿陇海海线形成东西西两大城市改改造板块；“三圈”是形成未央央路、太华路路、北二环三三个商业圈。到2012年，形成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。2010年，大明明宫无疑将成成为西安高端端地产聚集的的核心板块，前前五年，看“曲江”，后五年，看看“大明宫”。住宅作为为不动产，其其最重要的特特征和最核心心的价值就是是——地段。大明明宫地产板块块，将随着110月1日“大明宫遗址址公园”面向全球的的开放，而成成为西安最具具投资价值的的房地产板块块。小结：区域环境未来的市政府行政政中心：未来规划市市政府北迁，形形成新的行政政中心；大明宫国家遗址公公园：将有力的提提升该区域的的综合价值，尤尤其是该区域域将成为西安安高端地产聚聚集的核心板板块，消费潜潜力和居住需需求将迅速增长；；浐灞CBD：建设设中的浐灞生生态区，集休休闲、旅游、度度假、居住为为一体，对周周边区域产生生良性的辐射射和带动；本本案未来的行政中心：高效、快捷大明宫遗址公园：古建筑、文化、生态生态浐灞:人文、商务、国际本案与大明宫国家家遗址公园为为邻，北有未未来的市政府府行政中心，东东有浐灞生态态休闲旅游度度假区，同时时又紧邻太华华路、北二环环等交通主干干道，交通便便捷，自然环环境优良，区域发展潜潜力呈增长态态势。四、项目建设区域社会会与经济条件件分析1、西安市未央区经经济社会发展展概况：（1）、近年来的发展展成果：“十五”以来，全区上下坚坚持解放思想想，抢抓机遇遇，以经济建建设为中心，努努力推进两个个转变，坚持持“一三五十”的发展战略略，实现了经经济快速稳定定增长，城市市面貌快速改改变，社会事事业全面进步步，人民生活活水平不断提提高，基本完完成了“十五”计划的主要要目标。经济快速稳定增长长、经济结构构进一步优化化。2005年,地区生产总总值达到101.773亿元（在地地），人均生生产总值达到到20000元（在地），地地方财政收入入达到3.08亿元(区属),“十五”期间地区生生产总值、地地方财政收入入年均增长幅幅度为16.3%、24.266%；一、二、三三产业增加值值分别达到2亿元、67.5亿元、32亿元（在地地），三次产产业比重为2∶66.5∶31.5（在地），非非公有制经济济占总量的60%（区属），经经济结构调整整取得新的突突破。城市基础设施和生生态环境有了了很大改善。“十五”期间全区固固定资产投资资累计完成100亿元（区属属），组织实实施重点项目目54项（区属），并并积极配合省省、市完成了了北二环、东东二环、太华华北路、机场场高速辅道等等一批重点基基础设施和背背街小巷改造造项目，三环环路及其辅助助项目已动工工建设，点亮亮了机场辅道道、石化大道道、朱宏路、建建章路等主要要干线，城市市面貌发生深深刻变化。浐浐灞流域综合合治理初见成成效，已形成成近万亩水面面；沿河及浐浐灞三角洲开开发取得突破破进展，浐灞灞国际会议中中心已动工建建设。建成渭渭、浐、灞“三条绿色长长廊”和西铜、西西宝、机场高高速两侧“三条绿色通通道”，新增绿化化面积2.72万余亩，全全区绿化覆盖盖率达到35%以上。科教工作明显加强强，社会事业业长足进步。积积极实施“科教兴区”战略，加快快国家级星火火技术密集区区建设，03年被评为全全国“科教进社区”、“科教管理系系统”先进单位。中中学教育质量量不断提高，享享受高等教育育学生人数逐逐年增加，2005年，本科上上线率为60%，大专上线线率为93%。“十五”期间引进了了长安大学、陕陕西科技大学学等高等院校校进驻我区，结结束了未央区区没有重点大大学的历史。信信息化建设迈迈上了新台阶阶，完成了未未央政府网站站和教育网站站建设。强化化疾病预防机机制，建成未未央区疾病预预防控制中心心；加强了卫卫生监督，组组建了未央区区卫生监督所所。医疗水平平迈上一个新新台阶，建成成了三级甲等等医院长安医医院。坚持计计划生育基本本国策，符合合政策生育率率达99.833%以上，人口口自然增长率率控制在4.19‰以下，2004年被国家命命名为“计生优质服服务先进区”,2005年被命名为“全国计生协协会先进集体体”。2005年城镇职工工养老、失业业和医疗保险险参保人数分分别达到4952人、25358人、11106人，“两个确保”更加巩固。人民生活水平明显显提高。2005年，农民人人均纯收入达达到4389元，超过全全市平均水平平1018元,在全市率先先实行农业税税“零税率”政策。改革开放不断深化化，招商引资资实现突破。“十五”期间继续深深化经济体制制改革，加快快国有（集体体）企业改革革，加大政府府自身改革力力度。“十五”末国有、集集体企业改制制面达到90%以上，实际际利用外资6000多万美元，引引进了包括世世界500强德国汉高高公司和中国国500强中远集团团等中外企业业。（2）、发展环境：1、国际、国内形势带带给未央区诸诸多发展机遇遇。一是世界界经济加快复复苏的迹象明明显，国际贸贸易和跨国投投资趋于活跃跃；二是国内内跨经济区域域产业结构调调整的趋势为为未央区承接接制造业转移移，进而承接接服务业转移移提供良好机机遇；三是全全国经济正处处于新一轮增增长阶段，必必将带动未央央区经济的快快速增长；四四是国家将继继续加大对西西部开发的力力度；五是大大城市群的发发展将更多的的聚集要素资资源，未央区区正处于陕西西“一线两带”和关中城市市群的核心区区域，便于产产业聚集和分分工。2、西安市发展五大机机遇齐聚未央央，未央迎来来了建区以来来的黄金发展展时期。按照照西安市第四四轮城市总体体规划修编，西西安城市发展展的战略重点点将转移到未未央区，形成成五大机遇。一一是西安经济济北扩：西安安经济要跨过过渭河，把渭渭河变成西安安的城中河，未未央将处于城城市核心地区区；二是行政政中心北移：：市委、市政政府北迁未央央，建成新的的城市行政中中心；三是城城市建设东拓拓：浐、灞河河沿岸区域，要要建成一个集集现代化、生生态化、人文文化的新区，成成为西安城市市发展的热点点地区；四是是铁路客站北北建：西安铁铁路新客站定定址未央，未未央对外界人人流、物流、资资金流、信息息流的聚集效效应将进一步步显现；五是是城市发展西西联：随着西西咸经济一体体化进程不断断加快，未央央区的六村堡堡、三桥地区区将成为新一一轮经济增长长的热点。（3）、未来发展规划划：总体目标：按照《西西安国际化、市市场化、人文文化、生态化化发展报告》的的发展理念和和全面建设小小康社会“三步走”规划部署，未未央区“十一五”期间及今后后更长一段时时期经济社会会发展的总体体目标是实施施16855战略，即：：把握一个方方向，建设六六大功能中心心，打造八大大经济板块，培培植五大主导导产业，推进进五个方面和和谐发展。一一个方向是建建设生态化现现代化城市新新区。六大功功能中心：一一是行政中心心；二是会展展中心；三是是物流中心；；四是休闲度度假中心；五五是出口加工工中