知名地产集团物业管理实操案例文件

PAGEPAGE61物业管理实操案案例（共37篇）目录HYPERLINK18条第22款也强调物物业管理企业业接受委托从从事物业管理理服务，应当当签订"物业管理服服务合同"。就是说，进进行物业管理理服务必须签签订合同。且《合同法法》第10条第2款也明文规规定"法律、行政政法规规定采采用书面形式式的，应当采采用书面形式式。"因此A公司的行为为属无合同管管理，或"自行提供服服务"。认为由A、B两家公司的的约定或同意意就可以进行行物业管理服服务于法无据据，对业主也也不具有约束束力。因此业业主不付物业业管理费和滞滞纳金也于法法有据。案情分析：本案的特殊殊性在于看似似单纯的物业业管理纠纷，其其实还包含了了民法中的"无因管理"的法律关系系。由于A公司是无合合同管理，按按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。但如果同时参照照《民法通则则》中的"无因管理"，本案就较较容易解决了了。《民法通通则》第92条"没有法定的的或者约定的的义务，为避避免他人利益益受损失进行行管理或服务务的，有权要要求受益人偿偿付由此而支支付的必要费费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本本案与"无因管理"还是有一定定的区别。构成"无因因管理"，在法律上上应具备三个个要件：一是必须没没有法定的或或者约定的义义务，即管理理人既没有法法律规定的义义务，也没有有接受他人的的委托；二是必须有有为避免他人人利益受损的的意思，即管管理的行为是是出为他人谋谋利益的目的的，由管理行行为所取得的的利益最终应应归受益人所所有；三是必须有有管理他人事事务或服务于于他人的行为为。A公司的行为为仅符合了一一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。二审判决：二审法院正是考考虑到A公司实际进进行了管理，根根据等价有偿偿的原则，同同时《条例》中中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审审法院能在"可以"二字上找到到了依据，最最终判令业主主支付物业管管理费，但对对A公司加收滞滞纳金的请求求不予支持。这这样的判决，应应当说是合理理的。7、预收物业管管理费是否合合理案情介绍:汪先生近日在办办理入住手续续时，遇到了了一件很不舒舒心的事：开开发商的工作作人员要求汪汪先生先一次次性交纳一年年的物业管理理费，否则不不给办理入住住手续。汪先生对此提出出了几点疑问问：一是凭什什么房子还没没有验收，就就让交物业管管理费？二是是这家由开发发商指定的物物业管理公司司，是开发商商为这个项目目专门新设立立的，此前没没有任何的物物业服务经验验和业绩，而而物业管理不不同于商品买买卖，是一种种延续性的服服务，一次性性交纳一年的的物业管理费费，意味着至至少在一年内内，自己对这这家物业管理理公司的服务务无论满意与与否，都没有有任何制约力力了。案情分析：汪先生面临的情情况具有一定定的普遍性，其其中包含了两两个问题：一、应该先先接收房屋，还还是先交物业业管理费？购房人与开开发商签约购购房，双方之之间是一种买买卖关系，而而购房人与物物业管理公司司之间是一种种委托服务的的关系，这种种委托关系成成立的前提是是：购房人已已经取得了所所购买的标的的物（房产），已已成为业主。如如果购房人在在房产交接时时，因各种原原因退房（如如工程质量、面面积误差等），那那么与物业管管理公司之间间也就不存在在委托服务的的必要了。开发商提出购房房人以交纳物物业管理费作作为房屋交付付的前提，实实质上是对房房屋的交付增增加了附设条条件，是对双双方之间买卖卖合同的一种种变更，根据据《合同法》的的规定，合同同只有在当事事人协商一致致的条件下，方方可以变更，开开发商单方变变更合同的做做法明显是不不公平的，也也是一种违约约行为。因此此，这两者之之间的关系理理应是先接收收房产，再交交纳物业管理理费。二、物业管管理公司要求求预付物业管管理费合理吗吗？考虑到物业业管理公司的的正常运转，预预收一定的物物业管理费还还是合理的，现现行的有关法法规，也是允允许物业管理理公司预收费费用的。但是是这种预收应应当有一定的的限度，从物物业管理费的的构成来看，有有按年、按季季，也有按月月收取的，如如果物业管理理公司一次性性、长时间预预收各项物业业费用就不合合理了，对此此，北京市小小区办《关于于禁止一次性性收取多年物物业管理费的的通知》中专专门规定，物物业管理公司司"不得一次性性预收多年的的物业管理费费。"点评：1、《商品品房销售管理理办法》中规规定，"商品房销售售时，房地产产开发企业选选聘了物业管管理企业的，买买受人应当在在订立商品房房买卖合同时时与房地产开开发企业选聘聘的物业管理理企业订立有有关物业管理理的协议。"2、开发商商既然"选聘了物业业管理公司"，就要将物物业管理公司司的情况和收收费的标准，"在订立商品品房买卖合同同时"告知购房人人，以便购房房人对选择的的物业管理公公司和收费标标准做出判断断。3、由于多多数项目属于于期房预售，开开发商在销售售时，对于许许多物业服务务的设施、设设备还无法确确定，因此"有关物业管管理的协议"的签订，还还是要放在交交房时，至少少是在"订立商品房房买卖合同"后。对于购房人人来说，如果果开发?quott;在订立商品品房买卖合同同时"，就提供了"有关物业管管理的协议"文本，那么么这些协议就就构成了买卖卖合同的附件件，则要认真真地阅读一下下，一旦签了了字，就要履履行相应的义义务了。4、如果像汪先先生遇到的那那样，开发商商在签订买卖卖合同后、甚甚至在入住时时，才提供"有关物业管管理的协议"，并以此作作为房产交付付的条件，您您则可以按前前述的内容，据据理力争。不不过，最好的的办法是，在在签订买卖合合同时，无论论开发商如何何做，您都应应该将有关物物业收费的标标准、收费方方式以及房屋屋交付的程序序，作为补充充内容，要求求开发商写进进补充协议。8、因新买房屋屋漏水业主拒交物物业管理费案例介绍：胡女士看中了某某处商品房的的顶层，在一一次性付清全全部房款后顺顺利入住，同同时向物业管管理公司交纳纳了当年的物物业管理费。入入住后两个月月雨季来临，几几场大雨之后后，胡女士发发现天花板有有水洇湿的现现象，后来竟竟然发展到漏漏雨的地步，胡胡女士于是找找到物业管理理公司报修。物物业管理公司司通知了原施施工单位，施施工单位重新新在楼顶进行行了防水处理理。胡女士此此时已经对现现在的房屋有有些反感，经经过和开发商商协商后准备备换房，但是是双方对漏雨雨造成损失的的赔偿问题产产生了争议。胡女士认为自己己购买房屋就就为了居住，现现在因为漏雨雨无法居住，并并且自己进行行的装修也遭遭到破坏，她她认为这是开开发商造成的的，所以准备备不再交纳第第二年的物业业管理费和供供暖费。开发商认为为自己出售的的房屋有质量量问题是事实实，也愿意赔赔偿胡女士部部分经济损失失，但是他们们认为自己已已经同意为胡胡女士调换房房屋，自己和和胡女士之间间没有纠纷。物业管理公公司认为自己己及时联系维维修房屋，并并且现在看来来房屋存在质质量问题也不不是物业管理理不到位，如如果胡女士不不交纳物业管管理费他们无无法接受，并并且，因为这这个小区是采采用小区外的的供热厂的热热力供热，统统一供暖时间间已到，如果果胡女士不交交纳供暖暖气气费，他们就就要受到经济济损失。由于三方对对于债权、债债务没有任何何异议，胡女女士认为自己己的行为属于于法律所允许许的抵消行为为，但是又不不是十分肯定定自己的行为为是否合法，于于是三方一同同找到律师咨咨询，最终在在律师主持下下达成书面协协议，三方协协商解决，由由开发商向物物业管理公司司支付了胡女女士下年度的的物业管理费费，胡女士不不再向开发商商要求赔偿，同同时胡女士向向物业管理公公司支付本年年度供暖费。律师分析：胡女士不能直接接向物业管理理公司主张抵抵消。合同法法第九十九条条所讲的抵消消是指：当事事人互负到期期债务，该债债务的标的物物种类、品质质相同的，任任何一方可以以将自己的债债务与对方的的债务抵消，但但依照法律规规定或者按照照合同性质不不得抵消的除除外.开发商、胡胡女士、物业业公司三者存存在债权、债债务关系。开发商与胡胡女士之间存存在合同关系系，因为房屋屋质量问题，开开发商基基于赔偿责任任对胡女士负负有债务；胡女士与物业管管理公司之间间存在合同关关系，如果物物业管理公司司如约履行自自己的义务，胡胡女士不交纳纳物业管理费费，那么就是是胡女士对物物业公司负有有债务；关于供暖费费的问题，一一般是业主和和物业管理公公司单独签有有供暖协议，应应当依照执行行，如果胡女女士拒绝交纳纳供暖费，那那么胡女士对对物业管理公公司负有债务务；开发商与物物业管理公司司之间没有债债权、债务关关系。胡女士士开始主张抵抵消是不妥的的，因为开发发商对胡女士士负债而胡女女士却对物业业管理公司负负债，这两种种债务虽然都都是金钱债务务，但是并不不符合"当事人互负负到期债务"的条件。判决结果：最终的解决决方案的产生生也是依据法法律做出的，法法律规定：债债务人将合同同的义务全部部或者部分转转移给第三人人的，应当经经债权人同意意。在物业管管理公司同意意的情况下，胡胡女士可以将将自己对物业业管理公司所所负有的交费费义务转移给给开发商，开开发商在替胡胡女士向物业业管理公司支支付物业管理理费后，开发发商对胡女士士的赔偿义务务就履行完毕毕。本案中，因因胡女士向开开发商要求的的赔偿数额仅仅与物业管理理费相当，所所以胡女士自自己还要交纳纳供暖费。点评：经济活动中的各各方参与人之之间的关系要要明晰就能够够提高工作效效率，本案中中各方对于债债务都没有争争议，分析清清楚各自的关关系后履行各各自的义务能能够节省时间间和金钱，物物业管理公司司和开发商一一般是两个独独立的单位，如如果希望减少少不必要的财财务转换环节节，例如用实实测面积后发发生的退款冲冲抵物业管理理费是完全可可以的，但是是不要忘记事事先协商一致致，以免日后后无法说明白白。9、无法实现即即时维修怎么么办案情介绍:初冬的一个个星期一下午午，世纪宝鼎鼎物业管理分分公司维修电电话响起。值值班人员轻柔柔地应答和问问询还没有落落音，A座G户型的一位位业主就怒气气冲冲地在电电话里面说：："你们知道吗吗，现在天气气这凉了，我我这暖气还不热，你你们管不管呀呀？"说完"啪"的一声就挂挂上了电话。这时，维修修人员都出去去忙其它维修修了，用对讲讲机联系得知知，他们一时时还脱不开身身。约过了五五、六分钟的的时间，本身身是电工的维维修班长巡视视回来了，值值班人员立即即将刚才的报报修情况向其其汇报。班长长说:"这个业主性性子比较急，用用电话解释恐恐怕不行，我我替你一会，你你先上楼看一一下。"采取措施：值班人员来来到业主家，一一位中年男子子一开门便大大声问："你能修理吗吗？""先生，我是是负责接待报报修的，我们们的维修员现现在正在别的的业主家处理理问题，做完完之后马上来来您家，你可可以现在告诉诉我是怎样的的情况吗？"值班人员和和颜悦色的回回答，使业主主的态度有些些缓和。征得业主同同意后，值班班人员戴上鞋鞋套，察看了了不热的暖气气位置，马上上用对讲告知知维修人员，让让其做完后直直接到该住户户家维修。周周到的服务令令业主转怒为为喜，业主说说："好吧，你先先忙你的去吧吧，只要一会会来给修修就就可以了。"值班人员走走后一个多小小时，维修人人员上门处理理好了该问题题。下午快下班班的时候，值值班人员又给给业主家打了了个电话，询询问暖气情况况，他说："已经热了,谢谢你们。"点评：米卢调教中国球球队有句名言言，叫"一切看态度"。客户对物物业公司工作作的要求，大大多也是这样样。有些事情情他们希望物物业公司马上上办，而物业业公司由于种种种客观原因因又马上办不不了，此时你你只要有个积积极去办的态态度，他们也也就满意了。10、业主房款款未还清物业公司有有权停水停电电吗?案情介绍：某小区物业业管理公司由由该小区开发发商组建成立立。某日，开开发商给该物物业管理公司司发来一份通通知，称该小小区某住户是是分期付款购购房，但其入入住后迟迟未未将剩余房款款付清。开发发商为此要求求对该住户采采取停水、停停电、停气的的措施，以迫迫使该住户及及早交款。该该物业管理公公司遂照此办办理，使得该该住户无法正正常生活。案例分析：在房屋买卖卖法律关系中中，买家承担担支付房款的的义务，享有有取得房屋所所有的权利。在在物业管理法法律关系中，业业主承担支付付物业管理费费的义务，享享有接受物业业管理企业服服务的权利。在在任何一个法法律关系中，责责、权、利应应一致。上述案例中中的住户，同同时是房屋买买卖关系以及及物业管理关关系的主体。他他未按期交纳纳房款，说明明他没有履行行房屋买卖关关系中按时付付款的义务，那那么他就应该该承担相应的的民事责任。开开发商可以按按照购房合同同的规定，要要求该业主承承担违约金、利利息等责任甚甚至可以要求求解除合同等等。但如果该住住户已按照物物业管理合同同规定交纳了了物业管理费费，就意味着着他在物业管管理法律关系系中已经履行行了自己的义义务，就应该该得到完善的的物业管理服服务，其他人人（包括开发发商）不能对对这种权益进进行侵害。开发商要求物业业管理公司用用停水、停电电的方式使住住户按时交款款，是对住户户合法行使权权利的阻挠，是是不对的。而而物业管理公公司按照其要要求对住户停停水、停电，则则违背了其法法定职责与义义务，更是不不对的。11、租住户搬搬出部分家私私而没有业主主书面许可怎怎么办案例介绍：去年9月118日，海富花花园B栋5楼F座的一租住住户想要搬出出一部分家私私。他千方百百计联系此时时正在国外的的业主，但就就是联系不上上。按照管理理规定，租住住户搬出家私私，必须有业业主的书面许许可证，而没没有业主的书书面许可，管管理处不予放放行（这一规规定有必要，现现实中确实发发生过个别租租住户拖欠业业主房租、搬搬走业主家私私而偷偷溜之之大吉的事情情）。急于搬搬出家私的住住户万般无奈奈，找到管理理处领导，恳恳请给以特殊殊照顾。处理结果：海富管理处处的领导考虑虑，若简单放放行，恐怕损损害业主的利利益；若拒不不放行，又会会使住户感到到不便（租住住户和业主同同样都是物业业公司的服务务对象，兼顾顾二者利益应应为物业管理理所必需，绝绝不能只对业业主关心倍至至，而对租住住户冷若冰霜霜）。于是鉴鉴于租住户只只是搬出部分分家私，提出出了一个变通通办法：租住住户列出所搬搬出家私清单单，并暂交与与家私价值相相当的押金，管管理处做好记记录，并出据据收取押金的的收据，一旦旦租住户能够够提供业主的的书面许可，管管理处立刻全全额退回押金金（这一办法法可取，但前前提是要让其其正确理解，否否则容易引起起纷争）。这这位租住户觉觉得管理处的的建议合情合合理，便欣然然接受。时隔不久，该该住户拿到了了搬出家私的的业主书面许许可。在到管管理处换取押押金时，还对对管理处既对对业主负责又又为住户着想想的做法赞许许有加。点评：执行规章制度必必须一丝不苟苟，但一丝不不苟并不等于于死咬住条条条框框不放。正正确的做法应应当是把握住住规章制度的的基本精神，把把原则性与灵灵活性结合起起来。12、早期免收收部分费用后期正常收收取产生纠纷纷案情介绍:东港大厦入入伙之初，管管理处考虑到到业主客户乔乔迁初期开支支较多，主动动优惠对大多多数户内维修修暂时采取了了无偿提供的的方式（若当当初就把这一一想法向业主主客户讲清楚楚，恐怕办了了好事也不会会惹出后来的的麻烦）。入伙满一年年后，鉴于小小区的经济运运行状况，管管理处决定按按照法规规定定，开始据实实收取户内维维修费用。然然而这本来合合情合理的做做法，却遇到到了不小的阻阻力。为了突破阻阻力，管理处处起草并在公公告栏张贴了了《致业主客客户的一封公公开信》。公公开信引用物物业管理法规规，详细介绍绍了物业管理理费的开支范范围和有偿服服务与无偿服服务的具体范范畴，并说明明了当初无偿偿提供户内维维修的初衷，使使大多数业主主消除了"交了物业管管理费，管理理处就应包办办一切"的误解，对对户内维修有有偿服务表示示认同。针对仍有个个别业主客户户不理解这一一情况，管理理处继续深入入做工作。一一方面强调办办公室工作人人员耐心接受受业主客户的的垂询，进一一步加以解释释；一方面要要求维修人员员上门维修时时必须保证时时效和质量，同同时加强与业业主客户的思思想沟通（由由于特定的授授教身份和受受教心理，从从一般员工嘴嘴里讲出的道道理，往往更更容易为业主主客户所接受受）。与此同时，管管理处还公开开户内维修的的收费标准，并并告知业主客客户选择服务务商的权利。这这样，就逐步步理顺了所有有业主客户的的情绪，有偿偿进行户内维维修也就容易易落实下去。点评：俗话说"强强按牛头牛不不喝水"，物业管理理的许多实践践都证明，没没有业主客户户的理解和支支持，即使依依法照章办事事，也难为之之。从这个意意义上讲，一一个好的物业业管理者，首首先应当是一一个好的思想想工作者。13、业主相互互投诉怎么办办案情介绍：一天晚111：30分，现代城城某楼2704房业主陈女女士投诉2604房业主家中中有钢琴声，影影响到家人的的正常休息，要要求物业公司司派人协调处处理。采取措施：服务中心了了解情况后致致电2604业主张女士士，询问事情情缘由。张女女士承认家中中的确有人在在弹琴，她认认为自己的行行为虽然有些些不妥，但2704业主通过敲敲打暖气管，用用力踩踏木地地板等报复楼楼下的业主，也也是不对的。当当时通过物业业公司的协调调，双方业主主商定弹琴时时间定于每晚晚10：00以前。一周后的晚晚9：20分，物业公公司又接到陈陈女士投诉，反反映2604家中钢琴声声大，影响了了家中读小学学孩子的正常常睡眠，觉得得原来商定的的时间过晚，要要求物业公司司通知2604业主立即停停止弹琴，如如不合作，后后果自负。物物业公司本着着负责的态度度，电话询问问张女士能否否提前停止弹弹琴，以照顾顾楼上上学的的孩子，但遭遭到张女士的的拒绝。服务中心人人员直接到2604家中，同张张女士协商此此事，她认为为2604业主的要求求不合理。不不得已只得到到2704业主说明情情况，但2704业主不满意意。在这种情情况下，管理理人员又到2604家中协调，请请她换位思考考（引导换位位思考，促成成相互理解，是是解决类似矛矛盾的基本方方法）。通过不厌其其烦的沟通与与协调，终于于感动了两家家业主。最后后，2604业主不单当当即停止弹琴琴，而且与2704业主达成新新的协议，时时间由以前的的10：00改为9：00，双方取得得了谅解。点评：遇到业主互互相投诉，不不要觉得与己己无关。搞物物业管理的不不仅需要一张张巧嘴,而且要主动动两边跑、两两边说。跑的的次数多了，说说的话总能听听进去。14、受到业主主怠慢误解怎怎么办案情介绍：去年年底的的一天清晨，枫枫丹丽舍护卫卫班马立宏巡巡查到某楼2单元时，忽忽然发现101室的防盗门门上插着一串串钥匙。这一一定是业主一一时疏忽，开开门后忘记把把钥匙取下来来了，楼上还还有好几家正正在装修，万万一被进进出出出的人拿走走……想到这里，小小马走过去按按响了101室的门铃。轻轻按了几几遍，都没有有动静。小马马有点急了，最最后按的一下下时间稍长了了一点。这一一次铃响还没没有响完，就就听到里面有有一个人大声声问到：谁啊啊，大清早，干干什么?业主有些发发脾气了，但但还是打开了了门。小马简简单说明情况况后，把那一一串钥匙双手手递给业主。或或许业主还没没有摆脱被惊惊扰的不快，不不冷不热地说说个谢谢就回回房里去了。想想一想，小马马心里挺不是是滋味的。第二天巡楼楼的时候，小小马又与这位位正在家门口口锻炼身体的的业主期而遇遇。您早，先先生！小马想想打个招呼就就离开。这位位业主却快速速走了过来。塞塞给小马一百百元钱，还说说昨天还没有有醒过神来，没没有好好谢谢谢你，不好意意思，这是我我的一点心意意，别嫌少，以以后帮我多盯盯着点。小马马把钱硬塞回回去，说声关关注和保障您您的安全，是是我们应该做做的，就转身身跑开了。点评：人们都说办办了好事，终终有好报，但但办了好事后后一时受到怠怠慢甚至误解解，在现实中中也是经常有有的。这时，我我们要多想这这是自己应当当做的，没有有必要去计较较人家怎样，心心态就不会失失衡了。二、装修篇1、私装水床造成他人财财产损失案情介绍：王某系北京京铁建公司的的一位公务员员，他购买的的是小区多层层住宅二楼203，他按自己己的意思买了了一张水床，并并请安装公司司人员为其进进行安装，在在未经物业公公司装修部同同意的情况下下施工完毕。结结果因水床的的安装改变了了上下水管道道的结构，且且水床水流量量大增，使五五层、六层住住户供水问题题严重不足。管理处对此此事很不满,再三向王某某协调处理，王王某坚持房子子是自己的，产产权归自己所所有，室内安安装属私人权权力，至于供供水不足问题题，他要求管管理处作二次次加压或管道道改造，管理理处对此事再再三协调，他他均不听劝告告，于是，物物业公司向法法院上诉。法法院经审理认认为：王某擅擅自改变房屋屋结构、破坏坏房屋公用设设施设备，危危及他人生活活用水，违反反物业公司的的有关规定，属属于违法民事事行为。法院判决：1、王某在在裁决生效之之日起2天内拆除水水床，将室内内管道恢复原原状。2、物业公公司在调解事事时中做出的的一切有效行行为费用由王王某承担。3、王某对对物业公司写写出书面检查查。点评：这个案例涉涉及装修中能能否改变上、下下水管道的问问题。<1>王某某为小区业主主，就该遵守守国家关于物物业管理的法法律、法规和和规章制度规规定的义务，应应遵守小区的的各项规章，王王某装修改造造管道未经物物业公司批准准私自请人安安装，违反了了物业装修的的规定擅自改改造上、下水水管道，损坏坏公共设施设设备，违反了了物业管理的的条例理应拆拆除水床。<2>王某某只顾自己，不不兼顾高层住住户用水问题题，破坏了邻邻里关系的相相互作用，违违反《民法通通则》中关于于"相邻各方要要在生产生活活、合理公平平的原则下，才才能处理给水水系统"。<3>物业业公司在协调调此事中，王王某一拖再拖拖，使物业公公司的工作难难度增加，只只得为五、六六层住户提供供二次加压措措施，由此产产生费用只能能作为一项特特殊费用，无无法列入公摊摊，法院最后后裁决当事人人王某承担合合情合理。2、如何处理住住户家里跑水水的问题案情介绍:某小区的物物管公司按照照制定的维修修维护计划，对对区内所有的的污水管网进进行了检查和和疏通，一切切均正常。就就在检查疏通通完之后几天天，由于楼上上某业主家进进行装修，施施工人员违反反物业装修管管理规定，擅擅自将装修残残余水泥、油油漆等倒入地地漏，经排水水管道流至该该楼主管弯头头处，堵塞了了本楼的管道道。楼上住户户排出的污水水不能流出，便便慢慢从楼下下李先生家的的地漏处冒出出。管理处发现现跑水后，马马上通知李先先生，由于李李先生当时不不在家中，电电话联系两小小时后，李先先生与物管公公司人员一同同现场检查，发发现部分木地地板已被水淹淹。搞清故障障点后，物管管人员立即消消除了堵塞现现象。李先生认为物管管公司未尽到到管理职责，遂遂向物业公司司提出索赔要要求。点评：李先生受损的原原因是下水管管道被堵塞而而引起冒水，而而下水道被堵堵塞的原因是是其他业主乱乱倒装修废弃弃物。在这两两个环节当中中，物业公司司是否很好地地履行了管理理职责。该小区的《物物业管理公约约》规定，物物管公司负责责小区的管理理及房屋和公公共配套设施施的维护、养养护。实际的的工作中，每每年每月都有有计划地进行行修缮这方面面的工作。而而就在事发的的前几日还做做过该楼污水水管的例行清清理。所以，物物管公司完全全尽到了设备备、设施日常常维护的职责责。同时，该该小区《物业业管理公约》还还规定，业主主装修必须先先向物管公司司申报，领取取装修许可证证，并严格遵遵守小区房屋屋装修管理规规定。物管公司按按照规定与该该家装修业主主及施工队伍伍签订了装修修协议书，并并要求其交纳纳了装修押金金，告知其应应遵守的规定定，并派人员员至装修现场场巡视。装修工人是是在逃避物管管公司监管的的情况下，偷偷偷将废弃物物倒入极为隐隐蔽的污水管管道中而造成成的。此种情情况已经超出出了物管公司司的管理范围围及力量以外外，物管公司司不可能察觉觉。所以在这这个问题上，物物管公司亦没没有疏漏。因因此物管公司司不应承担任任何赔偿义务务。根据相关的的法律以及建建设部《家庭庭居室装饰装装修管理试行行办法》规定定，这次事件件是由于装修修人员违规操操作而造成的的，应负完全全责任。物业管理费只是是一种服务费费、公共设施施设备的维修修养护费，而而不是保证或或成保险费。如如果随意要求求物业管理公公司承担无端端责任，物业业管理企业的的责、权、利利就难以协调调。业主受到损失时时，应当合法法、合理的去去解决，不能能一味要求物物业公司负责责。否则这种种行为损害物物业公司的合合法权益，实实际上也损害害了全体业主主的合法权益益。3、业主不统一一装玻璃怎么么办案情介绍：刘元是小区区内的一位业业主，有一次次她在媒介中中发现一种玻玻璃可以增加加室内光线，且且随外部温度度变化能够调调节室内温度度。于是她几几经周折买了了此种玻璃，未未经物业公司司同意，拆除除原有玻璃，将将新买玻璃安安装上去，结结果因玻璃颜颜色与整个小小区玻璃色彩彩反差很大，严严重影响小区区整体统一的的布局，就此此管理处向刘刘元提出异议议。刘元自有道理，产产权是我自己己的，我自家家的玻璃愿意意什么颜色就就什么颜色，拒拒不拆换。之之后管理处多多次协调、回回访，本着"着重调解"的原则向刘刘宣传了《民民法通则》，《业业主公约》、《管管理条例》等等，最后刘元元意识转换，拆拆除了有色玻玻璃。点评：1、业主装装修应遵守小小区内的装修修规定，填写写装修申请表表，并经物业业公司批准后后方可进行装装修，刘元未未经物业公司司同意，擅自自装修本身就就与《业主公公约》相抵触触。2、《民法法通则》规定定：个人利益益与集体利益益发生冲突时时，应放弃个个人利益，保保持集体利益益，刘元的有有色玻璃与小小区整体统一一形成反差，如如若任其作为为，其它业主主也效仿所为为，小区的统统一，整洁将将被破坏。3、人与人人之间需要沟沟通，只要我我们管理人员员把管理工作作做到家，动动之以情，晓晓之以理，相相信会取得业业主的理解和和支持。4、装修违规造造成业主受伤伤产生纠纷案情介绍：狭窄的能道道，陡陗的扶扶梯，闷热的的空气，加上上出租人的修修房使惠民路路某号旧式里里弄房屋更显显得混乱、破破旧。居住二二楼前厢房的的叶第太一手手摇着蒲扇，一一手提着饭锅锅下楼烧午饭饭，嘴里唠叨叨着："大热天修什什么房子，越越热越是扎闹闹猛。"正说着走着着，突然在二二楼通道处她她右脚踏透楼楼板，悬挂在在半空中，动动弹不得，顿顿时引起全幢幢居民议论纷纷纷。有人说：房房管所修房拆拆除未设防护护措施，造成成叶老太伤害害，应承担全全部责任房管管所修房拆除除楼板之前已已提醒居民要要小心通行，老老太跌伤是自自己大意，责责任自负。究究竟谁应承担担责任呢？某区房屋纠纠纷仲裁委员员会受理此案案后查明：惠惠民路某号旧旧里弄房屋系系房管部门直直管公房，二二楼能道处板板因年久失修修，损坏严重重，房管所接接居民报修后后正派修理。因因二楼楼道狭狭小，房管所所拆除旧楼板板后，即派一一名女工看护护，并再三告告诫居民留意意。事发时，维维修人员都外外出吃饭，看看护女工因难难忍炎热，在在楼板处搁置置一块板后即即下楼。恰巧巧此时叶老太太下楼行经此此处，未注意意脚下"机关"，一脚踏空空造成伤害。经经向诊治医院院查核，叶老老太实际支付付医疗费、护护工费共计850元。仲裁委委员会在调解解无法达成一一致的情况下下，裁决由房房管所承担损损害赔偿的主主要责任，一一次性赔偿叶叶老太太医疗疗，护工、营营养等费用820元。审理与评析:这个案例涉涉及的是出租租人修缮房屋屋时疏于防范范的法律责任任问题。根据《上海城城镇公有房屋屋管理条例实实施细则》第第52条规定，房房管所在房屋屋修理中的"施工现场应应设置安全标标志"。本案中房管管所虽事先提提醒居民注意意，并派人看看护现场，但但看护女工离离开时未设置置安全标志，防防范措施不严严，以致造成成叶老太伤害害，应负损害害赔偿的主要要责任。叶老老太明知二楼楼楼板正在修修理却未加注注意，亦应承承担相应责任任。据此，仲裁委员员会根据《关关于贯彻执行行＜中华人民民共和国民法法通则＞若干干问题的意见见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，"侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗"及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。5、相邻业主因因通风问题产产生纠纷怎么么办案情介绍：原告王某住住在西城区一一个临街巷内内，住房是一一砖木结构的的平房，于王王某相邻的刘刘某因为要开开一家粤菜饭饭馆，他便安安装了一个大大型油烟机，其其排烟口设置置在自己的房房顶上。王某某的住房一侧侧窗户恰好与与刘某安装空空调冷气机的的墙体相邻，两两者相距约有有1米，中间形形成一条窄道道，虽不走人人，但一直是是王某家一层层住房主要的的通风通道。刘某的粤菜菜饭馆正式营营业后，王某某发现二层房房间里总有股股油烟味，且一旦开开户通风，油油烟味更大。查查找原因，王王某发现原来来是刘某的粤粤菜饭馆厨房房的油烟排放放口离自己家家二层窗口太太近，只要油油烟机一开，就就会有油烟窜窜进王某的房房间里。王某某找刘某商量量解决油烟排排放问题，刘刘某置之不理理。不得已，王王某只好向法法院起诉，要要求刘某改建建油烟机的排排放口，赔偿偿精神损失人人民币500元。审理：某区人民法法院受理此案案后先主持双双方进行调解解但因双方分分歧较大，调调解无效，人人民法院判决决如下：被告刘某的的粤菜饭馆排排放废气的行行为以构成对对原告王某合合法权的损害害。根据《中中华人民共和和国国民法通通则》第十八八条的规定：："不动产的相相邻各方，应应当按照有利利生产，方便便生活、团结结互助公平合合理的精神，正正当确处理通通风、通行等等方面的相邻邻关系。给相相邻各方造成成妨碍或者损损失的，应当当停止侵害、排排除妨碍、赔赔偿损失"，法院要求求被告刘某，停停止使用粤菜菜饭馆的空调调器、排油烟烟机，直到进进行相应处理理、不影响原原告通风为止止。判决宣告后后，双方当事事人都表示服服从该判决。分析：本案涉及到到相邻关系中中的几个方面面的不同问题题。相邻关系系，从权利的的角度可称为为相邻权。所所谓相邻权，是是指两个或两两以上的不动动产所有人或或占有人、使使用人、收益益人，因一方方对自己所有有或占有、使使用、收益的的不动产行使使所有权或占占有、使用、收收益时，享有有的要求对方方给予必要便便利的权利。正确的处理理相邻关系，必必须遵守《民民法通则》第第八十三条规规定的"有利生产、方方便生活、省省事、团结互互助、公平合合理"的原则。这这些原则，既既是相邻各方方正确行使相相邻权、妥善处处理相邻关系系的原则，同同时也是人民民法院正确处处理相邻纠纷纷的原则。本案中主要要涉及相邻关系的下列列几个方面：：1、相邻通通风相邻通风权权是指房屋的的所有人或使使用人所享有有通过门窗保保证其室内与与室外空气的的流通和正常常开关窗户进进行室内外空空气交换的权权利。在实践践中，相邻一方的下列列行为应视为为是对他方通通风权的侵犯犯：1)因相邻邻一方建造房房屋或其他设设施时未与相相邻他方的窗窗户保证适当当距离、相距距太近而使相相邻他方室内内空气通风不不畅；或阻挡挡了相邻他方方之窗户而使使其无法通风风的。2）因相邻邻一方的树枝枝等延伸到相相邻他方窗前前，阻碍相邻邻他方室内空空气流通的。3）因相邻邻一方长期存存在的原因而而迫使相邻他他方无法正常常开启窗户，如如相邻一方在在靠近相邻他他方窗户处修修厕所，设置置畜栏或在他他方窗下推放放垃圾等；或或相邻一方不不断制造异味味，排放污浊浊空气、冷气气、热气、有有害气体，致致使他方只好好紧闭窗户。此此类情况如相相邻一方的行为为超过国家规规定标准，则则可按环保问问题引起的相相邻关系纠纷纷处理，如不不够国家规标标准的相邻一一方的不良行行为，可按侵侵犯相邻他方通风权权来处理。3、相邻关关系的相邻环环保关系相邻环保关关系中的相邻邻双方因环境境问题发生的的权利、义务务关系，即相相邻一方在自自已疆界内经经营工业或行行使其他权利利时，对另一一方负有的，可可请求其采取取必要的防止止污染周围环环境、危害人人身、财产安安全的义务和和另一方对其其疆界外的人人享有的，可可请求采取必必要的防止污污染环境措施施的权利的关关系。通常业业主、住户个个人因相邻而而发生的纠纷纷，主要是由由于噪声、油油烟、有毒物物、放射物修修建厕所、畜畜栏等散发的的臭气引起的的，我国对于于相邻环保关关系没有具体体规定，但在在《民法通则则》中有对于于环境保护问问题民事责任任的规定。点评：物业管理公司在在处理相邻关关系时只有相相协调、调解解的义务和责责任，物业管管理协调、调调解不成的，应应该由当事人人向政府主管管部门请求行行政处理或直直接按照法律律程序诉讼或或仲裁。6、业主违规装装防盗网物业公司如如何应对案情介绍：城市花园665#1B业主正在做做装修，其它它部位装修后后提出安装防防盗网包括阳阳台部分。管管理员接到通通知后立即到到达现场，将将防盗网挡在在小区之外，并并向业主说小小区不许安装装防盗网的情情况。但业主主态度非常强强硬，质问管管理员为什么么不允许安装装阳台防盗网网，如果失盗盗怎么办？管理员从三三方面向业主主作了解释：：1、安装防防盗网，给人人的感觉像在在笼子里居住住一样，既不不美观又给人人以心情压抑抑的感觉。2、按照国国家有关消防防规定是不允允许安装任何何防盗网，如如果室内万一一失火安装防防盗网后人员员的疏散和消消防救火都会会带来不利影影响。3、本小区区是一个智能能化小区每家家每户都有智智能安防系统统，并且小区区24小时不间断断巡逻，没有有必要安装防防盗网。如真真想安装防盗盗网，只能根根据小区的规规定要求安装装在室内，业业主同意。点评：安装防盗网网的事情围绕绕着城市花园园管理处的《业业主手册》、《业业主公约》和和《前期物业业管理服务协协议》的要求求，大部业主主是会遵守小小区的规定。业主如果按照自自己的意愿非非要做特殊装装修，管理处处人员应该动动之于情晓之之以理，讲明明厉害关系并并给业主提出出合适的建议议，业主是会会接受的，且且不会造成业业主与管理处处之间的矛盾盾，达到两全全其美的效果果。7、厕所装修引引发纠纷案情介绍:杨女士与李民都都是顺义区的的居民，而且且是楼上楼下下的邻居，杨杨女士住在楼楼下，20多年来，一一直相安无事事。1999年12月，李民对对自己的住房房进行装修，厕厕所地面和厕厕所墙面均用用面砖进行了了装修。此时时，楼下的杨杨女士家正好好无人居住。2000年年12月，杨女士士的公婆搬到到杨女士家居居住。2001年4月，杨女士士家的厕所顶顶部自上而下下开始出现漏漏水现象，她她找到了李民民，并通知其其使用厕所要要注意，要求求其查明原因因，进行修缮缮。然而，李李民没有理睬睬。为此，双双方产生矛盾盾。后来，杨女女士家厕所顶顶部漏水更加加严重，墙体体表皮因漏水水而脱落，不不仅影响使用用，也给其造造成了损失。为为此，杨女士士到法院起诉诉，要求李民民停止侵害、立立即维修，并并赔偿损失500元。被告不承认认自己有过错错被告李民不不承认自己有有过错，他认认为杨女士所所说的漏水不不确切，因为为从他的厕所所看不出漏水水。修缮队也也来看过，也也只是从表面面上判断。因此，他不不同意杨女士士的诉讼请求求。点评：权利人在对对房屋行使使使用权时要充充分保护相邻邻方的合法权权益。对他人人的权益构成成侵害的，应应当停止侵害害。原告与被被告相邻达20年之久，相相安无事。而而被告对房屋屋及厕所装修修后，原告厕厕所内出现严严重漏水，直直接侵害了原原告的权益。被被告现以自己己装修完毕，不不得破坏装修修地面为由，拒拒绝技术人员员的检查维修修，违反法律律规定。根据《中华华人民共和国国民法通则》第第八十三条的的规定，于近近日做出判决决：技术人员进进入李民室内内对其厕所进进行检查维修修，李民必须须提供方便；；需要破坏厕厕所的装修地地面时，李民民不得阻拦；；如需更换添添置部件及材材料，又需用用户自费时由由李民按票据据面额负担；；李民拒付时时，由杨女士士垫付，然后后，杨女士向向李民直接追追偿，李民以以外的其他人人不得干涉。装修时要注注意防水层如今，人们的生生活条件好了了，也希望住住得更舒适，因因此，把房子子装修得好一一点成为人们们的追求，但但是装修房子子千万注意别别影响邻里，特特别是楼下的的邻居。尤其其是厨房、厕厕所的装修，厨厨房、厕所在在建筑时已经经过了特殊的的防水设施处处理，如果破破坏了它的结结构，很可能能就会漏水，所所以，在装修修房时千万要要小心，以免免破坏了邻里里的安宁。8、污水管道返返水怎么办案情介绍：去年秋天的的一个上午，3＃楼某室业业主给物业管管理分公司打打来电话，说说发现厨房和和洗手间的地地漏返水，污污水已淹没大大厅的部分木木地板，要求求即刻处理。几分种后，维维修工即带着着工具赶到现现场，但此时时污水已经退退去。随后，清清洁工也闻讯讯赶来了，并并根据业主的的要求迅速将将厨房内物品品搬出进行了了保洁。然后后，主管及时时安排有关人人员尽快更换换木地板和橱橱柜，同时协协调责任方与与业主就赔偿偿问题达成共共识（三项措措施，一气呵呵成，这样积积极主动地解解决问题，业业主心中自然然就少了怨气气）。业主对对物业公司的的处理表示满满意。案情分析：问题解决了了，但污水管管返水因何而而起呢?物业管理公公司及时组织织有关人员进进行检查分析析，最后认定定是该楼刚刚刚入伙，污水水管的管道内内残留建筑垃垃圾，平时排排水量少时污污水尚无大恙恙，用水高峰峰期时则排水水不畅。为了防止类类似问题的再再次发生，他他们马上协调调和督促有关关方面对全楼楼的排污管道道进行了一次次全面的疏通通，从管道中中清除了不少少水泥块、编编织袋等异物物，进而彻底底消除了管道道返水的隐患患。点评：聪明的人不不是不犯错误误，而是不重复犯犯同类错误。其其之所以聪明明，就在于出出了问题善于于举一反三，能能够从中汲取取经验教训，避避免再蹈覆辙辙。9、业主执意乱乱装空调怎么么办案情介绍：一天中午，护护卫班班长匆匆忙来到枫丹丹舍物业管理理分公司办公公室，告诉主主管人员："1-2--301的业主不想想按指定位置置安装空调要要将北侧空调调孔打在窗户户上方。"主管正在处处理一项事务务，便安排护护卫班班长马马上返回，先先让空调公司司的工作人员员停止打孔。主管人员随随后赶到，一一进门还没开开腔，业主就就开始不停地地说着自己的的理由。他认认为物业公司司规定的位置置太不合理，强强烈要求将空空调孔打在窗窗户上方，并并且明确表示示："我今天就要要在这里打孔孔，看你们会会把我怎么样样？"此时，空调调公司的人员员还不停地在在一旁说着风风凉话，更助助长了业主的的不满情绪。说服方法：尽管主管满满肚子是火，但但还是耐心解解释。说明"物业公司要要求在指定位位置安装空调调、管线不能能外露，是为为了保证小区区的外观统一一美观"，强调"如果我们也也像有些小区区那样各行其其是安空调，那那咱们的小区区的外立面就就会杂乱不堪堪入目"，提醒"这里毕竟是是您的家园，您您肯定也不希希望举目就看看到这样的景景象。"听完主管这这番入情入理理的话，虽说说业主还是没没有决定按规规定去做，但但不再硬性坚坚持。主管见时机机基本成熟，便便悄悄将空调调公司的人叫叫到一边，告告诫说："你们应当知知道中海物业业的管理规定定，如果执意意违规行事，可可要考虑今后后如何在我们们的辖区内做做生意。"这一说，空空调公司人员员马上声明要要按照物业公公司规定打孔孔，并表示一一定配合物业业公司说服业业主。最终，业业主同意按规规定位置打空空调孔。点评：物业管理牵涉到到方方面面，使使许多微不足足道的小事复复杂化了，但但正因为如此此，又使我们们能够借助方方方面面的力力量来促成复复杂化问题的的解决。这就就给物业管理理人员出了一一个题目，即即：如何巧妙妙地借人之力力，成我之事事。10、相邻两家家因采光权而而产生纠纷案情介绍：甲在某市区区向中胡同9号院有私房9间。乙系甲甲的同院邻居居，在该院也也有私房2间。从1996年起，乙租租住甲北房最最西2间，并从西西起第一间门门前向南1.10米处自建一一个8平方米厨房房。当时双方方均无异议。1991年5月月，乙退还甲甲的两间私房房，搬至一居居民小区居住住。乙在该院院内的两间私私房由已的女女儿丙一家三三口居住，原原自建小厨房房也由丙继续续使用。乙搬搬出后，甲即即要求乙、丙丙拆自建厨房房，以免影响响房屋的通风风采光，双方方争执不一。1991年6月月，甲以乙、丙丙为告诉到区区法院，要求求乙、丙拆除除自建房，排排除妨碍。乙乙、丙以自建建房仍需继续续使用为由，拒拒绝拆除。区区法院经过审审理，判决被被告乙、丙在在判决生效一一个月内将其其在向中胡同同9号院内的自自建房拆除。点评：本案涉及的的是相邻关系系中通风、采采光问题，解解决问题的关关键是能否任任定乙的自建建房对甲房屋屋的通风、采采光构成妨碍碍，同时又要要兼顾历史形形成原因和方方便生活的原原则。1、从乙自自建房的位置置看，距甲北北房西侧的2间房由已租租住，甲在当当时并无异议议。甲现收回回原出租房屋屋后，乙的自自建房对甲来来说已经构成成了通风、采采光方面的妨妨碍，根据《民民法通则》第第83条规定的处处理相邻关系系的纠纷原则则：即有利于于发展生产、方方便人民群众众的生活、公公开合理、有有利于团结互互助。甲要求求排除妨碍的的要求是正当当的。2、根据河河南省《住宅宅室内装饰装装修的管理办办法》规定：：不能搭建影影响他人通风风、采光、有有碍观瞻的建建筑物。因些些，人民法院院根据双方的的实际情况，判判乙、丙将自自建房拆除一一部分，即保保证了甲房屋屋的通风、采采光，又兼顾顾了乙的女儿儿丙的生活，是是完全正确的的。3、从本案的实实际情况来看看，乙的自建建房从1996年开始，已已使用20余年，归丙丙继续使用后后，丙在向中中胡同9号院内又无无其他厨房，一一旦拆除，势势必又给丙家家正常生活造造成影响。法法院根据双方方的实际困难难和需要，酌酌情判令乙、丙丙将自建厨房房拆除一部分分是正确的，合合情、合理、合合法。三、违规篇1、有人逗留损损毁绿地怎么么办案情介绍：海富花园前前原来有一片片敞开式绿地地。绿地上亭亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。春春、夏、秋的的傍晚时分,众多住户和和游客都喜欢欢在这里驻足足小慧,装点深南东东路上这道亮亮丽的风景线线。然而,其中也有一一些不太自觉觉的人,随意在草地地上穿行、坐坐卧、嬉戏,导致绿地局局部草皮倒伏伏、植被破坏坏、黄土裸露露,不得不反复复重植,这成为小区区管理中的一一个难题,管理处想了了许多办法,都未奏效。采取措施：海富管理处处拓宽思路,采取了教、管管、疏相结合合的新招数:教--加大大宣传力度,提高宣传艺艺术。首先将将警示牌由通通道旁移至人人们时常穿越越、逗留的绿绿地中,同时将警示示语由刺眼的的"请勿践踏草草地、违者罚罚款"更改为动心心的"足下留情、春春意更浓"，让人举目目可及怦然心心动;管--配足足护卫力量,强调全员管管理。针对午午后至零时人人们出入较多多的特点,此间的中班班护卫指定一一人重点负责责绿地的巡逻逻,同时规定管管理处其他员员工若发现有有人践踏绿地地,都要主动上上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准准物业管理所所必须),把绿地管理理摆上重要"版面",不留真空;疏--营造造客观情境,疏导游人流流向。在只有有翻越亭台才才能避开绿地地通行的地段段,增铺平顺的的人行通道,;同时把绿地地喷灌时间由由早晨改为傍傍晚,保持人流密密度大的时段段内绿地清新新温润(说明白点,就是洒上水水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享享自然,而又无法作作出"石笋系马"等煞风景之之举。三招并用,,效果显现。之之后,海富花园的的绿地中依然然游人如织,但践踏绿地地的现象已经经较为鲜见。草草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片片永远的春天天。点评：克服人们的劣习习,不做宣传教教青工作是不不行的,光靠宣传教教育也是不能能的。既要讲讲道理,使之不想,又要有相关关的强有力措措施,使之不能、不不敢。久而久久之,习惯成自然然。2、物业公司擅擅自停电法院判业主主获赔1元案情介绍:2002年3月月25日下午4时左右，某某业主家里突突然被停电。于于是就找到该该小区物业公公司，要求查查找停电原因因，但物业公公司告知他：：因其拖欠物物业管理费而而停电。为此此，业主向物物业公司提出出强烈交涉，但但无任何效果果。直到3月27日，业主致致电供电管理理部门，但供供电部门的工工作人员到达达现场后，因因其无工作证证件而拒绝打打开配电房的的门。业主认认为被告利用用管理之便，以以停电方式威威逼他，给其其带来生活的的极大不便，请请求法院判决决被告排除供供电妨害，并并向原告赔礼礼道歉，减收收一个月管理理费，赔偿经经济损失1元和精神损损失费749元。案情分析：物业公司：：公司没有采采取停电措施施，公司的职职责是为业主主提供优质服服务，公司绝绝对不会采取取对原告"停电"之类损害业业主利益的事事情，而且排排除电力故障障是供电部门门的责任不是是由物业公司司负责。3月27日，供供电局的人要要求该公司打打开配电房的的门，但因其其不是该公司司认识的负责责本小区用电电管理的工作作人员，也未未能提供相应应的工作证件件，因此，拒拒绝打开配电电房。物业公司侵侵权成立法院院经审理后认认为：被告只是物物业管理企业业，并非供电电部门，其无无权以任何理理由对原告采采取停电措施施，否则即构构成侵权。原原告提出减免免一个月管理理费的请求，属属于双方的物物业管理合同同的范围，与与本案侵权纠纠纷不是同一一法律关系，原原告应另行主主张权利；原原告要求赔礼礼道歉和赔偿偿精神损失的的请求于法无无据，法院不不予支持；原原告提出的1元经济损失失赔偿获得法法院支持。3、如何治理乱乱贴乱画案情介绍：乱派招贴,,被人戏称为为城市的"牛皮癌"。这种市场场经济发育过过程中出现的的流行病,蔓延到大街街小巷。即使使是作为全国国城市物业管管理优秀示范范小区的海富富花园,也未能幸免免。海富花园管管理处下大力力气加以整治治,力求辟出一一方净土。通通过加强护卫卫巡逻工作,很快就基本本杜绝了户外外乱派招贴。但但在楼内乱塞塞乱贴搬家、装装修、送餐、美美容之类广告告的现象却屡屡禁不绝。案情分析：实行封闭式式管理的楼宇宇内部,又何以如此此呢?管理处在查查处了几例之之后,发现楼内广广告的派发有有三种情况：：一、是经批批准入楼为住住户提供服务务的某些人员员顺便所为；；二、是以探探访名义上楼楼而实有其它它意图的住户户亲友乘隙所所为；三、是是本人承做特特定生意的个个别住户刻意意所为(全面探明原原因,才好逐个对对症下药)。采取措施：据此管理处处采取了一系系列新办法:管为本。在在每幢大厦入入口处设置一一广告橱窗,为向海富花花园住户传播播信息的各界界人士提供广广告登载服务务,变堵为疏(先提供正当当渠道,再去堵歪门门邪道,工作阻力就就小了),进而实现对对其的有序管管理。教为先。发发现楼内派发发广告,当即接照广广告上的联系系渠道,或打电话或或邀人前来,指出其错误误做法和应当当怎样去做,敦促其依规规行事(抓住其想促促成生意的心心理,'骗'其上门来接接受教育,办法巧妙)。治为辅。某某些单位不听听招呼继续乱乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这这些单位在海海富花园内的的经营活动,直至真做出出保证,并确实改正正自己的违规规行为。采取这些办办法以后,虽说还未能能完全制止住住宅楼内乱派派招贴的现象象,但其频度和和数量已经大大为减少。点评：解决难题一招灵灵的时候也有有,但为数不多多。因为许多多难题的成因因,都是相当复复杂的。多数数情况下,还是需要采采取综合措施施,才能全面加加以解决。四、突发事件篇篇1、小区内突然然停电物业公司采采取措施案情介绍：某日中午约约一时，正值值午膳时间，笔笔者接获传呼呼，留言为小小区内四幢住住宅大楼(共约1000户)突然停电。由由于事态严重重，笔者与其其他共餐的同同事马上放下下碗筷，赶回回小区处理。到达现场，发现现原因出自供供应该四幢大大楼电力的低低压配电柜烧烧毁，在征询询工程主管意意见后，估计计最少须要8个小时才能能更换修复。案情分析：管理处立即即想到其会产产生的影响：：1、水泵不不能运转，约约1~2小时后水箱箱用尽后会出出现停水；2、后备发发电机须长时时间运行；3、除后备备发电机支持持的消防电梯梯仍能维持有有限度服务外外，其它电梯梯不能运作；；4、除紧急急照明外，其其它公共照明明全部停止；；5、黄昏下下班高峰期电电梯会出现拥拥挤和混乱。6、大楼整整体安全会受受影响，隐患患因停电而存存在；采取措施：管理处针对对以上问题，逐逐一做出相应应措施：1、生活用用水寻找供水点点。唯一能提提供食用水供供应的为每幢幢大楼地下的的垃圾房，但但由于该处卫卫生条件较差差，须立即用用软管将水源源接出到公众众地方；联想到白天一般般都是老弱妇妇儒留在家中中，到供水点点取水在运送送上会出现困困难，于是安安排管理处员员工准备手推推车，在每个个供水点候命命，帮助有需需要人士。2、后备发发电机安排专人监监控后备发电电机运行，以以免出现故障障；准备充足足燃料以备发发电机长时间间的运行需要要。3、消防电电梯安排保安员员在电梯厅维维持秩序，并并控制消防电电梯使用人数数，以免出现现过载。4、照明为各岗位保保安员配备应应急灯和手电电筒；安排保安员员持应急灯和和手电筒于消消防楼梯处护护送低楼层住住户上下。5、电梯使使用高峰期张贴通告于于大门醒目位位置及不断发发布最新消息息；管理处职员员全部加班工工作，于每幢幢大楼入口向向住户解释及及做出安慰。6、安全增派保安员员到现场维持持秩序和协助助工作；安排保安员员不断于楼层层间穿插巡逻逻，提醒住户户注意治安和和消防安全。修理工作在在紧张地进行行，不幸地由由于零配件的的供应及技术术性问题，故故障不能在预预计时间内完完成。管理处处全体职员都都主动推却私私人事务，自自愿留下协助助工作。但在在考虑到若真真的需要通宵宵达旦工作，第第二天会影响响管理处正常常工作的原因因，部分员工工被安排于晚晚上十一时回回家休息。在岗所有员员工都完全投投入于各自的的工作中，整整个修复工作作最后于第二二天上午六时时完成。在整个修复复工作过程中中，有这样几几件事：晚上十一时时许，当工程程人员尚在紧紧张地进行维维修时，有住住户从邻近商商场超市购了了很多的饮料料及食品，慰慰劳管理处员员工。在盛情情难却的环境境下，员工只只能道谢后接接受；整个事故处处理过程中不不断接到住户户的查询，但但在管理处员员工耐心地向向每一查询者者解释后，住住户皆接受而而无一投诉；；柴油发电机机整晚发出隆隆隆的响声，无无一住户因噪噪音投诉。结果：第二天早晨晨，事件获完完满解决后，管管理处须马上上以书面形式式向上级作出出全面报告。就就在当天中午午，总公司收收到住户的信信件，打开一一看，竟然不不是投诉信而而是表扬信。内内容大致是作作为住户，当当然不希望有有类似严重影影响生活的故故障发生，但但亦明白事故故是由意外所所致。事件发发生后发现管管理处全体员员工都全力以以赴，辛劳地地工作，井井井有条的处理理步骤、团结结协作精神表表露无遗，令令住户感觉到到所居住的物物业有此专业业的管理队伍伍是光荣的，因因此特别写信信予以表扬。第二天早晨晨，事件获完完满解决后，管管理处须马上上以书面形式式向上级作出出全面报告。就就在当天中午午，总公司收收到住户的信信件，打开一一看，竟然不不是投诉信而而是表扬信。内内容大致是作作为住户，当当然不希望有有类似严重影影响生活的故故障发生，但但亦明白事故故是由意外所所致。事件发发生后发现管管理处全体员员工都全力以以赴，辛劳地地工作，井井井有条的处理理步骤、团结结协作精神表表露无遗，令令住户感觉到到所居住的物物业有此专业业的管理队伍伍是光荣的，因因此特别写信信予以表扬。管理处全体体员工在收到到此消息后得得到强烈的鼓鼓舞，通宵辛辛劳