2023年房地产估价师案例与分析房地产损害造成的损失分析考试试题

2023年房地产估价师：我国土地运用现状考试试卷本卷共分为2大题40小题,作答时间为１8０分钟，总分１00分,6０分及格。一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目规定的,请将其代码填写在题干后的括号内。错选、多选或未选均无分。本大题共2０小题,每小题2分，共40分。)１、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息,该笔贷款的实际利率是(）。ﻭA．0．5%

Ｂ.6%ﻭC.6．16％ﻭD．6.1９%2、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。ﻭA：拍卖实践ﻭＢ：拍卖过程

C：拍卖实务ﻭD:拍卖行为

Ｅ:执行层的组织协调３、城市分区规划由__审批。

A．市规划行政主管部门ﻭB．市人民政府ﻭＣ．市人大常委会

D．省人大常委会４、工程造价控制是__控制。ﻭA．部分管理ﻭB.自我调解

C.全过程动态ﻭD．总价绝对5、根据信托协议，信托机构依据其管理经营的实际业绩拟定__。ﻭA．委托财产总值ﻭＤ.信托范围ﻭC．信托收益ﻭD.信托信用等级,6、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目的市场选择过程中采用的是模式。

A:选择专业化ﻭＢ：产品专业化

C：大量定制ﻭD:单一市场集中化ﻭE:借款协议7、根据《中华人民共和国物权法》,不动产登记费按收取。（２023年试题)ﻭA：面积ﻭB：套

C：成交价格ﻭD:件

E:执行层的组织协调8、关于房地产估价的特点或本质的说法,对的的是。ﻭＡ：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价ﻭＣ:房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见ﻭD:房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

E：工业用地的监测点评估价格9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积３5元，出租率为9０%，运营费用占租金的3０%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为3８0０0㎡，运营期为４7年,则该写字楼的未来总价值可估计为。

A:8579万元ﻭB：865３万元ﻭC：８76０万元ﻭD:９94１万元

E：工业用地的监测点评估价格10、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。ﻭＡ:负债业务

B:资产业务

Ｃ：中间业务

D：代理业务

E:执行层的组织协调

11、某工业用地总面积为3０00㎡，容积率为0.5，楼面地价为1０0０元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为１500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为万元。ﻭA:５０0ﻭB:52５

C:60０

Ｄ:1650ﻭE：工业用地的监测点评估价格12、某市住房置业担保公司实有资本６0０0万元,担保贷款余额的总额不得超过＿＿万元。

A．600０0ﻭB.1200０0

Ｃ．1500０0ﻭD.１8０000１３、一般情况下,小型项目具体可行性研究费占项目总投资的__。ﻭA.1%～3%

B．０.２％~0.8%ﻭC.０．25%~1.5%

D．0.2%～１.0%14、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。ﻭA:预算定额

B:概算定额ﻭC:施工定额ﻭD：概算指标

E:执行层的组织协调15、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与公司经营收益的分派,又能通过市场转让获取交易差价,这种证券是。(2０2３年试题)

Ａ:股份ﻭＢ：股单

C：股票

D：公司债券

Ｅ:执行层的组织协调1６、目前，在我国征收土地实行级审批制度。ﻭA：一ﻭB:两

C:三ﻭD：四ﻭE:房地产估价机构必须加盖公章1７、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是.(2０23年试题)ﻭA：设立比例租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业ﻭB：知名度大的重要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长ﻭC:比例租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超过某一基础营业额之外的部分

D：营业额高但毛利水平较低的租户，其比例租金的比例设立往往较高

E:借款协议1８、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于,土地复垦费、土地荒凉费用于土地的调整与治理。ﻭＡ：集体财政

B:国家财政ﻭＣ:土地开发与农业发展

Ｄ：土地管理部门的业务开支

Ｅ：执行层的组织协调19、某市去年住宅的实际销售量为50０万，预测销售量为450万,平滑指数为０.8，则运用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(２０23年试题)

Ａ：4５０

B:47５ﻭC:４90ﻭD：5００

E：借款协议2０、投标截止后，开发商应按规定的时间＿_。ﻭA.认标ﻭB.评标ﻭC．开标

D.验标二、多项选择题(在每题的备选项中,有2个或２个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得０.5分,本大题共20小题，每小题３分，共60分。）1、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份,若依据基金证券能否赎回划分,这种基金属于＿_基金。ﻭA.契约型

Ｂ.公司型

C．封闭型ﻭＤ.开放型２、下列关于城市规划的表述中,对的的是__。

A．城市规划是指为了实现一定期期内城市的经济和社会发展目的,拟定城市性质、规模和发展方向，合理运用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排ﻭB．城市规划通过法律规定的程序审批确立后,就具有法规效力，城市规划区内的各项土地运用和建设活动,都必须按照城市规划进行ﻭC．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域ﻭD．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理,对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制,保证城市规划的顺利实行ﻭＥ.城市规划管理不具有政府行政职能３、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度,是从__开始。ﻭA．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗ﻭB．1995年《城市房地产管理法》颁布实行ﻭＣ．19９8年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》ﻭD.２023年《国务院关于促进房地产市场连续健康发展的告知》４、下列关于经济学中成本分析的表述中，对的的有__。ﻭA.边际成本涉及短期边际成本和长期边际成本ﻭB.长期总成本可以分为固定成本与可变成本ﻭC.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“Ｕ”形ﻭD．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵ﻭＥ.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用钞票流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是_＿。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完毕并投入使用的日期6、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是_＿开发商。

A.经济合用房

B．自建住宅ﻭC．高档别墅ﻭD．联建住宅7、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。

Ａ：平方的离差的算术平均数的平方根ﻭＢ：离差的平方的算术平均数的立方根ﻭC:离差的平方的算术平均数的平方根

D:离差的立方的算术平均数的平方根ﻭE:执行层的组织协调８、根据,可将协议分为典型协议和非典型协议。ﻭA：法律是否设有规范并赋予一个特定名称

Ｂ:协议当事人是否互相享有权利、承担义务ﻭC:协议当事人是否为从协议中得到的利益支付代价

Ｄ：法律是否规定协议必须符合一定的形式才干成立ﻭE：执行层的组织协调9、某房地产开发项目的占地面积为1５0０0㎡，规划容积率为3,预计开发完毕后可供销售的面积为总建筑面积的８０%,项目的总固定成本为800０万元，预计项目的单位变动成本为４5００元/㎡，假设所有可销售面积可以所有售出，则达成盈亏平衡的平均销售单价为＿_元/㎡。ﻭＡ.5377.78ﻭB．６277．7８

C.６722.22

Ｄ．7847．2２10、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的６0%，其余为银行提供的年利率为7．5%，期限为2０23,按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为２0万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前钞票回报率是__。ﻭA．8．1７%ﻭB．１３.62%ﻭＣ．１4．0０％

Ｄ.2３．33%ﻫ１1、居住区的用地根据不同的功能规定,一般可分为__。ﻭA.住宅用地ﻭB.公共服务设施用地

C.道路用地

D.绿化用地

E.军事用地1２、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其所有投资的10%，这是基于的考虑结果。ﻭA:内地政策ﻭB：占领世界投资市场

C:风险转移

D：投资组合

Ｅ：借款协议13、某在建工程土地使用权年限4０年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为150０0m2,年净收益为4８0万元,自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%,折现率为12％，该项目开发完毕后的房地产现值为__万元。

A．4０2３.0４ﻭB.40７4.10

Ｃ．47６８.5０ﻭD．5652．０９14、设计方案评价原则重要有。

Ａ：经济合理性与技术先进性相结合的原则ﻭＢ:充足考虑近期效益的原则ﻭC：充足考虑远期效益的原则

D：近期与远期效益相结合的原则ﻭE:考虑项目全寿命费用的原则15、商品房的建筑面积由组成。

A：套內建筑面积

B:套外建筑面积

C：套内使用面积ﻭＤ:套外使用面积ﻭE:分摊的共有建筑面积16、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是＿_。ﻭA．投资利润率ﻭＢ.投资回报率

C.贷款利率

D.成本利润率1７、影响财务净现值指标计算结果的重要因素涉及（)。

A．净钞票流量ﻭB.贷款利率

C.基准收益率

D．开发经营周期18、已知年利率为1４％，则按季度计息时的实际年利率为()。ﻭＡ.12.5５%ﻭB．12.