产业地产行业深度解析

产业地产-行业深度解析

产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。目录1产业地产行业定义2产业地产行业发展环境分析3产业地产行业发展状况分析4产业地产行业国内领先企业5产业地产行业五力竞争模型分析5.1中国产业地产行业现有企业间竞争5.2中国产业地产行业潜在进入者分析5.3中国产业地产行业替代品威胁分析5.4中国产业地产行业供应商议价能力5.5中国产业地产行业的客户议价能力产业地产行业定义产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。产业地产行业发展环境分析城镇化是现代化的必由之路，是转变发展方式、调整经济结构、扩大国内需求的战略重点，是解决农业农村农民问题、促进城乡区域协调发展、提高人民生活水平的重要途径。国务院促进城镇化健康发展的四大战略重点是：图表1：国务院促进城镇化健康发展的战略重点序号战略1有序推进农业转移人口市民化。按照因地制宜、分步推进，存量优先、带动增量的原则，以农业转移人口为重点，兼顾异地就业城镇人口，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。加快推进基本公共服务均等化，努力实现义务教育、就业服务、社会保障、基本医疗、保障性住房等覆盖城镇常住人口。2优化城市化布局和形态。优化提升东部地区城市群，培育发展中西部地区城市群，用综合交通网络和信息化网络把大中小城市和小城镇连接起来，促进各类城市功能互补、协调发展。在发挥中心城市辐射带动作用基础上，强化中小城市和小城镇的产业功能、服务功能和居住功能，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。3提高城市可持续发展能力。加快转变城市发展方式，优化城市空间结构，统筹中心城区改造和新城新区建设，有效预防和治理"城市病"。加快产业转型升级，强化城市产业支撑，营造良好创业、创新环境，增强城市经济活力和竞争力。完善城镇基础设施和公共服务设施，提升社会服务和居住服务水平，增强城市承载能力。推进创新城市、绿色城市、智慧城市和人文城市建设，全面提升城市内在品质。完善城市治理结构，创新城市管理方式，提升城市社会管理水平。4推动城乡发展一体化。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化。完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素自由流动、平等交换和公共资源均衡配置。牢牢守住18亿亩耕地红线，确保国家粮食安全。加快推进农业现代化，建设农民幸福生活的美好家园。资料来源：产业地产行业研究小组整理图表2：中国区域经济发展格局

资料来源：产业地产行业研究小组整理图表3：中国历来区域经济发展规划时间政策/规划内容20世纪90年代末期起陆续出台了西部大开发、促进中部崛起和东北等老工业基地振兴等区域发展战略。

近两三年来，中国政府先后批复涉及珠江三角洲、长江三角洲、天津滨海新区、福建省海峡西岸经济区、包括陕西、甘肃两省部分地区的关中－天水经济区、中国图们江区域、黄河三角洲等、横琴新区、安徽皖江城市带、鄱阳湖生态经济区等10多部区域规划和文件。2009年12月5日至7日中央经济工作会议指出，2010年经济工作的主要任务之一，是要“推进基本公共服务均等化和引导产业有序转移，促进区域协调发展。要继续实施西部大开发、东北地区等老工业基地振兴、中部地区崛起、东部地区率先发展的区域发展总体战略，积极扶持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展，加大扶贫开发力度，提高自主发展能力，改善群众生产生活条件，让各族人民共享改革发展成果。”2010年6月12日国务院常务会议审议并原则通过《全国主体功能区规划》。2010年12月，国务院将这份规划印发全国各省份和国务院有关部门，并要求尽快组织完成省级主体功能区规划编制工作，调整完善财政、投资、产业、土地、农业、人口、环境等相关规划和政策法规，建立健全绩效考核评价体系，全面做好《规划》实施的各项工作。2011年6月8日中国政府网全文刊载我国首个全国性国土空间开发规划《全国主体功能区规划》。《规划》按开发方式将国土空间划分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。《规划》推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，规划范围为全国陆地国土空间以及内水和领海（不包括港澳台地区）。2011年6月9日为了贯彻落实《长江三角洲地区区域规划》《江苏沿海地区发展规划》，进一步加强区域合作、促进区域协调发展，国务院日前批准在江苏省连云港市设立国家东中西区域合作示范区，并正式批复《国家东中西区域合作示范区建设总体方案》。2012年1月9日国务院西部地区开发领导小组会议和国务院振兴东北地区等老工业基地领导小组会议讨论通过《西部大开发“十二五”规划》和《东北振兴“十二五”规划》。2012年7月国务院先后批准建立了88个国家高新区。国家高新区以创新为动力，以改革促发展，探索出了一条具有中国特色的发展高新技术产业的道路，已经成为我国高新技术产业化成果丰硕、高新技术企业集中、民营科技企业活跃、创新创业氛围浓厚、金融资源关注并进入的区域，在我国社会主义现代化建设中起到了良好的示范、引领和带动作用。2013年8月我国12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区，其中沈阳要建设13个新城新区，武汉也规划了11个新城新区。而在12个省／区下辖的144个地级城市中，有133个提出要建设新城新区，共规划建设了200个新城新区；161个县级城市中，也有67个提出新城新区建设。2013年1至8月，高新区实现营业收入410亿元，增长27%。规模以上工业企业增加值96亿元，增长23%。固定资产投资71亿元，增长36%。”“十二五”区域经济规划东北振兴“十二五”规划批复、兴边富民行动“十二五”规划、西部大开发“十二五”规划、少数民族事业“十二五”规划。资料来源：产业地产行业研究小组整理经过多年来的发展，东部地区投资市场、资源利用将达到饱和，中西部则开发较少，投资环境日益改善，机会众多。部分产业向中西部地区转移。为解决产业承接地之间盲目竞争、产业无序流动、落后生产能力转移等问题。《产业转移目录》为工业领域需要根据各区域开发潜力、资源禀赋、环境容量等条件，对产业发展实施分类指导。《转移目录》通过明确各地承接产业转移的重点产业区（带）和优先承接发展的产业，引导产业流向比较优势更突出的区域，推动主体功能区战略落实。根据目录，各地区的重点承接产业如下：图表4：各地区重点承接产业列表地区省/市重点承接产业东部地区北京电子信息、汽车、轨道交通、机械等10个产业

天津航空航天、电子信息、船舶及海洋工程装备、机械等12个产业

河北机械、轨道交通、汽车、航空航天、化工、电子信息等12个产业门类

上海电子信息、医药、机械、轨道交通等13个产业

江苏电子信息、钢铁、有色金属、化工、轻工等13个产业

浙江机械、船舶及海洋工程装备、医药、电子信息、汽车、轻工等

福建电子信息、机械、化工、钢铁、有色金属等13个产业

山东化工、轻工、纺织、机械、汽车等14个产业

广东电子信息、医药、航空航天、机械等15个产业

海南电子信息、医药、化工、汽车、船舶及海洋工程装备等11个产业中部地区山西以煤层气综合利用、煤精细化工产品为核心的化工产业，以大型煤矿成套综采设备、薄煤层采煤成套设备为代表的机械产业，以铁路电力及内燃机车、铁路货车、动车组设备为主体的轨道交通产业，包括黄酒、醋饮料、胡麻油等在内的特色食品工业等12个产业

安徽汽车、机械、钢铁、有色金属、化工等11个产业

江西有色金属、化工、钢铁、食品、医药等12个产业

河南汽车、电子信息、机械、轨道交通、食品、轻工、建材等12个产业

湖北汽车、钢铁、化工、电子信息、机械、航空航天等13个产业

湖南机械、汽车、航空航天、轨道交通、化工等13个产业西部地区内蒙古钢铁、有色金属、化工、建材、机械、纺织等13个产业

广西食品、化工、汽车、有色金属、钢铁等12个产业

重庆电子信息、汽车、机械、航空航天、轨道交通、有色金属、化工等12个产业

四川电子信息、机械、航空航天、轨道交通、医药、汽车、化工、建材等12个产业

贵州机械、汽车、航空航天、轨道交通、化工、有色金属、轻工等13个产业

云南食品、轻工、钢铁、有色金属、化工等产业

西藏有色金属、化工、食品、医药、轻工、建材等七个产业

陕西化工、机械、汽车、轨道交通、航空航天、有色金属等产业

甘肃化工、有色金属、钢铁、机械、电子信息、汽车等13个产业

青海化工、有色金属、机械、汽车、钢铁、轻工、纺织、食品等10个产业

宁夏机械、化工、有色金属、建材、轻工、电子信息等8个产业

新疆化工、机械、汽车、轻工等11个产业资料来源：产业地产行业研究小组整理产业地产行业发展状况分析截至2011年，我国国家高新区一共88家，上报统计的企业总计5.96万家，实现营业总收入13.16亿元，工业总产值10.49亿元，工业增加值2.74亿元，净利润7672亿元，出口总额3000亿美元，上缴税额6613亿元。其中，工业增加值占同期全国第二产业增加值的比重达到12.4%。2012年国家再升级16家省级高新区，届时我国国家级高新区总数将破百。产业园区数量以及园区产业发展均呈飘升之态，截至2013年底，全国产业园区开发超5000个。我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。图表5：我国产业地产行业市场的主体构成

资料来源：产业地产行业研究小组整理具体内容详见发布的《2013-2017年中国产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。产业地产行业国内领先企业上海张江高科技园区开发股份有限公司北京中关村科技发展（控股）股份有限公司联美控股股份有限公司深圳香江控股股份有限公司运盛（上海）实业股份有限公司北京空港科技园区股份有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司南京新港高科技股份有限公司五矿（营口）产业园发展有限公司华夏幸福基业股份有限公司产业地产行业五力竞争模型分析中国产业地产行业现有企业间竞争目前，我国产业地产企业众多，有外资企业、国有企业、民营企业、集体企业等多种所有制性质的企业，这些企业中有全国性的综合房地产企业，也有区域性专业产业地产企业。竞争手段多种多张，有租金价格竞争、建筑质量竞争、物业服务竞争、区域位置竞争等。从目前情况来看，我国产业地产企业之间的竞争较为激烈。图表6：产业地产行业现有企业的竞争分析指标表现结论竞争者数量企业数量众多，具有多种所有制性质。竞争者数量众多竞争者实力国内产业地产行业企业的竞争者不乏规模大、资金实力雄厚的龙头企业。竞争对手实力较强行业增长率近几年产业地产行业的增长速度迅速。行业增长率高同质化程度近年来产业地产发展迅速，部分区域行业出项类型单一同质化严重趋势。市场竞争同质化程度变大竞争层次需产业升级，进行内部升级和区域互补。提升产业配套服务，形成产业园之间集群效应，互动优势，由使用科技成果，逐步转向为使用科技人才。竞争层次逐步提升资料来源：产业地产行业研究小组整理中国产业地产行业潜在进入者分析随着住宅地产、产业地产受到国家宏观调控政策的"重压"，再加上产业地产回报稳定的热点，有更多的企业着手进军产业地产领域。但是由于产业地产投资额高、投资回收期较长，也限制了一部分企业的进入。目前，进入产业地产领域的企业有以下几种：实力雄厚的大型房地产企业、地方政府的融资平台企业、和地方政府有良好合作关系的地方性房地产企业、少数实力雄厚的工业企业等。图表7：产业地产行业潜在进入者威胁分析指标表现结论吸引力评价1）从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。吸引力相对较强

2）一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产达到8%。

进入壁垒产业地产投资额高、投资回收期较长。进入壁垒较高企业反击程度现阶段，我国产业地产行业竞争格局日趋激烈，并逐步进入到品牌竞争阶段，行业集中度呈现显著提升。现有地产企业对新进入者的反击度较大。现有市场企业反击程度较大资料来源：产业地产行业研究小组整理中国产业地产行业替代品威胁分析产业地产不同于住宅地产，某个区域内可选择的地产物业非常有限，原因一方面是地方产业政策的限制，另一方面企业对地理区域位置的特殊偏好。产业地产的替代主要表现在细分产品上，如标准厂房和定制厂房之间、毗邻的工业园之间、工业园内与工业园外物业之间的竞争。中国产业地产行业供应商议价能力产业地产企业的议价能力主要表现在以下几个方面：第一，所开发土地价格。一般而言，地方政府为了促进本地经济的发展，增加政府收入，都会对工业用地给予相当优惠的价格，甚至是"零地价"，在地方政府的融资平台企业或与当地政府有良好合作关系的企业获取土地时，这种情况更加明显。第二，租金价格。一处产业地产的租金有多种因素决定，比如说区域位置、交通条件、配套设施、产业聚集情况、建筑物质量等等，地产企业在这方面议价能力有限，一般来说，同一个工业园内的物业租金相差不大，但是区域之间相差较大。比如说珠三角、长三角等发达地区的租金远远好于西部欠发达地区。第三，税收、融资等方面的优惠，这是产业地产企业议价能力的