项目定位及开发主题可行性报告评估

项目定位及开发主题可行性报告评估项目定位及开发主题可行性评价项目命名及依据苹果园案名释义：群众化品牌：〝苹果〞平实而不失庸俗，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲和力而广受欢迎，〝苹果〞预示着我们的产品定位：高质量、平价的群众化品牌。充溢安康生机的生活：〝苹果〞秀出自然、充溢安康、生机、亲切以及田园野趣的快乐。若无其事的浪漫：苹果丰厚圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自在自我的快乐，透显露一种若无其事的浪漫。生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时兴、观光旅游、休闲文娱、购物的代名词。项目功用定位方案项目定位及运营主题综合市场研讨数据及结论，我们可以取得如下判别：本项目规模庞大，客户定位必需有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目开展的需求。本项目地块从位置、外形、开展潜力大。项目主题要点及重要：苹果园——南宁最大旅游式山水生态住区引领时兴的领跑者，具有8大优势：理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质寓居空间引领时兴，倡议全新的生活方式和寓居形式。规模优势。本项目为南宁市最大的房地产开展项目，寓居空间和环境空间宽广。价钱优势。本项目定位为南宁市的优质高档物业，在价钱上却属中档。突显本项目物超所值的价钱优势。环境优势。抽样调查数据显示，南宁居民购房决策影响要素的第一位为环境，优于价钱〔第二位〕，交通〔第三位〕和物业管理〔第四位〕本项目具有南宁市房地产项目中无独有偶的山水景观，真山真水。只需合理应用地形地貌，定可打造出南宁市最具特征的山水住区。产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁史无前例的产品。配套优势。本项目装备有学校、超市、医院、会所、运动场等设备，小城规模，足不出户，一切无忧。科技优势。本项目采用以后国际先进适用的技术和设备，为项目住户提供高质量的效劳。效劳优势。本项目强化和提升物业管理职能，优化社区效劳，倡议社区文明，力创南宁最正确寓居环境和文明住区。主题要点：两个飘逸的广场，两个现代〔西方〕文明与古朴〔广西〕文明相融汇，集文明、休闲、旅游、步行街为一体的商业文明。三个山势寓居群体的升华。构成了苹果园的灵魂。在青秀山的绿肺功用梦想成真之前，苹果园的绿肺呼吸节拍曾经末尾了。一切修建物都象苹果一样结成丰厚的果实。五彩绚丽不同大小的果实就象寓居的房子。苹果园…生态园转基因…中西文明的基因分解由苹果树叶上的甘露聚集而成的水源将穿越于苹果文明的空间之中——安康的文明、享用生活的文明、丰厚的文明。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于世。两条贯串的步行街把文明与生态融汇在一同——这就是苹果生长的故事。一片片嫩绿的苹果树叶，交叉于苹果之间，维护它们安康生长，接受着雨露，它们将成为重生态寓居空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵生长，扩展绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。项目潜在销售客户来源及消费行为剖析潜在客户来源南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速开展阶段，客源普遍。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所发生的庞大需求，在今后几年内也会显现。对本项目客户来源的判别，基于如下剖析：南宁市在售楼盘的客户状况剖析。南宁市城市经济开展所带来的需求剖析。外地客源需求的增长预测。依据人口增长、支出添加、住房更新换代、城建开展等要素所作的前瞻性研讨。估量本项目的客源主要来自若下几方面：由于折迁补偿发生的买家。第一次置业者。〔如结婚发生新家庭〕第二次置业者。屡次置业者。特殊企事业单位、政府官员。城市化进程〔如撤县改区〕，人口入城发生的需求。沿海、边贸发生的新客户。南宁周边县市先富起来的小老板、爆发户、特殊企事业单位、政府官员，有志愿在南宁购房置业者。中心客户构成来源二次置业者市内爆发户、小老板高支出行业职业经理国度公务员沿海、边贸、矿业发生的老板、爆发户特殊企事业单位外地来南宁的置业者比例30%15%5%10%10%10%20%主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高支出阶级。别墅定价约40-80万元/栋，多层定价18万-25万/套。对环境要求特别高的人士。对配套设备和效劳相当看重的人士。追逐时兴和创新的人士。潜在客户消费心思及消费行为潜在购房者跟随〝物超所值〞的物业。部份购房者属享用型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的质量要求较高。支出较高，对综合寓居环境要求较高。对价钱反响的敏感度较弱。对物业管理效劳和生活设备配置要求较高。购房专业知识较强。必需用良好的品牌和理念加以引导，以发明新的生活方式为卖点。对时兴、创新和高科技的住宅产品较感兴味。项目定位可行性评价项目定位对周边地域及南宁市相似项目竞争格式的影响本项目寓居人口将接近5.5万人，为南宁市城区人口的3.1%。项目开展对南宁市城市开展及房地产业开展将发生庞大的影响。本项目的开展，将大大改善寓居社区的笼统，打破南宁市房地产市场的旧有格式。本项目作为南宁市最大的房地产开展项目，对市内的其它项目将构成庞大的竞争力。本项目〝旅游小区〞、〝山水住区〞、〝花园式生态家园〞的理念将使本项目彻底逾越南宁市现有的房地产项目，起到弱小的示范作用。〝第五代生态住宅〞的概念将带动南宁乃至广西房地产业的的产品晋级换代。本项目也将成为广西房地产业的第一品牌。项目定位完成的能够性与理想性南宁首席〝旅游式山水生态住区〞理念的提出和实施，使本项目具有逾越其它项目的质量,以产品发明市场。南宁市居民的寓居水平曾经接近10平方米/人，急需晋级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求〔尤其是二次置业的需求〕。城市的开展、人口的添加，外来人口入驻省城，都使本项目的开展取得契机。本项目正迎合了这一需求。项目定位完成的关键要素剖析苹果园占地达1000多亩，开发周期长，必需坚持其延续性。项目开发终点必需高，做成中高档，使项目构成〝领跑者〞、〝示范小区〞的笼统。否那么缺乏以吸引买家购置，同时也不利于项目全体价值的提升。为克制〝偏远〞、〝交通方便〞、〝配套不全〞等项目固有的不利要素的影响。苹果园须在〝生态〞、〝环境〞、〝户型〞上下功夫，力图在楼盘质量上有一个飞跃提高，先造环境后卖楼。项目规划设计建议总体规划建议〔一〕中心规划理念：以人为本，表达生态、科技、文明的可继续开展，发明南宁最正确的园林山水生态住区，构建引领21世纪寓居水平的高质量示范寓居区。〔二〕哲学观表达〝天地合一〞的自然观——山地生态观。系统观——规划设计充沛思索和尊重全体性和可继续开展空间。〔三〕规划设计构思贯彻项目〝南宁市首创旅游式山水生态住区〞的项目定位。充沛表达〝旅游住区〞、〝山水住区〞、〝生态住区〞三个特点。充沛应用和维护自然生态条件——地形、地貌、水源及环境背景等，发明优质的寓居环境，总体规划要充沛表达巧于应用地貌、与环境融为一体、构图生动生动、规划结构明晰、环境整合有序、生活出行方便、物业管文迷信。力图构成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花怒放、绿树掩映、山中城、城中湖，〝山、水、林、园、花、城〞融成一体的美妙家园。〔1〕从项目内外部空间环境的全体思索，注重处置规划组织结构与表达自然环境及地域文明特征的关系，到达人与自然的谐和。规划进程中要贯彻可继续开展实际中著名的3R实际：经过对山地生态系统的有效调控，增加〔Reduce〕山地环境中能够发生的各种危害；经过合理运用山地修建形状〔如掩土修建或架空修建〕，应用修建顶部的覆土层或架空的底部添加植被，以完成对土地资源的再应用〔Reuse〕；经过悉心维护山地生态系统中的各个要素，促进山地生态系统内各要素的良性循环〔Recycle〕。〔2〕处置好规划结构骨架、组团规模平衡、居民出行方便、绿地率达标及修建组群间的合理间距等效果。〔3〕发明积极多样的空间，满足新时代的生活方式和兽性特性化开展的需求，同时注重传统文明的延续。〔4〕合理规划以取得良好的声环境，最大限制降低噪音污染。〔5〕充沛应用原有水系，结构富于动感的景观水系，满足人们的亲水本性。构成整个住区山水相融的特征。〔6〕提供充足的室外体育休息综合设备和山区缓跑径，把居民带往安康锻炼之路。〔7〕寓居区内实施不阻碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。〔8〕思索设置先进完善的通讯系统，令运用者可以方便快捷地与外界沟通。〔9〕合理规划效劳设备，使居民能方便地获取内心安宁和肉体愉快，又能拥有物质生活的满足。〔10〕充沛思索分期开展的需求。每一区的住宅开展具有独立性，能享遭到自然的环境，并且在开展的进程中可以坚持相对的完整性，直至整个寓居小区完全落成。〔11〕强调主入口的设计，构成庞大的气势。〔12〕在〝苹果园〞外部思索设置一所名牌中学，占地约100亩，并思索结合多层次教育，远程教育等。〔13〕项目会所配置:53400平方米,首期建10000平方米.〔14〕充沛思索苹果园的山水景观，营建南宁市无独有偶的生态山水住区。营建表达寓居环境自然化的绿化体系。见表：表6.1-1坡度与山地修建的生活关系类别坡度修建场地布置及设计基本特征平坡地3%以下基本上是平地，路途及房屋可自在布置，但须留意排水。缓坡地3%-10%修建区内车道可以纵横自在布置，不需求梯级，修建群布置不受地形的约束中坡地10%-25%修建区内须设梯级，车道不宜垂直等高线布置，修建群布置受一定限制。陡坡地25%--50%修建区内车道须与等高线成较小锐角布置，修建群布置与设计遭到较大的限制。急坡地50%--100%车道须迂回盘旋而上，梯道须与等高线成斜角布置，修树立计需作特殊处置。悬崖坡地100%以上车道及梯道布置极困难，修建房屋工程费用大表6,1-2山位特征与景观应用山位空间特征景观特征应用能够山顶中心性、标志性强具有全方位的景观、视野开阔、深远、对山体轮廓影响大面积越大，应用能够性越大，并可向山腹部位延伸山脊具有一定的导向性，对山脊两侧的空间有联系作用。具有两个或三个方向的景观，视野开阔，表达了山势。面积越大，应用能够性越大，并可向山腹部位延伸山腰空间方向明白，可随水平方向的内凹或外凸构成内敛或发散的空间，并随坡度的陡缓发生紧张感或动摇性具有单向性的景观，视野较远，可表达层次感。运用受坡向限制，宽度越大、坡度越缓，越有利于运用。山崖由于坡度陡，具有一定的紧张感，向心力强具有单向性景观，其自身给人以一定的视觉紧张度。应用困难较大山麓相似于山腰，只是动摇性更强视域有限，具有单向性景观。当面积较大时，应用受限制较小。山谷具有外向性、内敛性和一定水平封锁感视域有限，在开敞方向构成视觉通廊当面积较大时，应用受限制较小。盆地外向性、封锁性强发生视觉聚焦当面积较大时，应用受限制较小。〔四〕规划设计分区方案〔附图〕〔五〕后续土地储藏建议〔附图〔1〕用地平衡表序号用地分类用空中积(平方米)百分比(%)1总用空中积2寓居用空中积3市政路途用地4多层住宅用空中积5别墅用空中积6公建用空中积7路途广场用空中积8公共绿空中积(2)主要技术经济目的序号项目目的(平方米)1总用空中积2总修建面积其中住宅修建面积公建修建面积3寓居总户数4总寓居人口(3.5人/户)5人口毛密度人/公顷6平均住宅层数别墅3层,多层6层7修建密度%8容积率(平均)9绿地率%停车位修建作风建议〔一〕随着生活水平的日益提高，消费者的肉体需求失掉进一步表达。买家从注重地段、平面设计、价钱、物业管理等等逐渐过渡到追求小区绿化环境、景观、修建外观等肉体范围下去。南宁市的消费者对住宅修建作风的要求也越来越高，如何掌握这些消费心思，是房地产开发成败的主要要素之一。〔二〕目前，南宁市热销楼盘的修建作风主要集中在如下几方面：欧陆式，带有异国情调的修建作风依然遭到购房者的追捧。如澳洲丽园。富有现代气息，繁复明快的修建作风失掉相当多购房者的认同。具有豪华高贵气氛的修建外观在南宁最受买家欢迎。〔三〕当今世界修树立计流派中，出现了一种所谓的〝中央主义〞〔Regionalism或Localism〕，是指在修建上吸收本地的、民族的、民俗的作风，使现代修建中表达出中央特定的作风。〝中央主义〞不等于中央传统修建的仿古、复古，〝中央主义〞修建归根究竟还是属于现代修建，在形体上表达中央传统和中央特征，具有很大的适用主义。中国具有悠久的传统历史，现代修建基本上又是外来的体系，是从西文引入的，而不是本地发生的，中央作风、传统作风、民俗作风的修建很少开展。——苹果园规模庞大，可以在修建作风上停止一些探求，以引领南宁乃至广西住宅修建的潮流。——南宁市的修建〔无论是新修建还是旧修建〕均很少表达中央特征和文明底蕴。假设能作一些成功的探求，将可惹起惊动效应。——建议在〝南方修建作风〞或〝八桂修建特征〞上作一些打破。把传统、南方修建的基本方式保管上去，强化方式，突出特征，运用于住宅设计上；运用比拟清楚的南方修建的符号来强调突出〝传统特征〞；采用重复扩展、延伸、堆叠等手法来扩展传统修建的功用，来打造〝新派修建〞。对传统重新诠释。强调文脉感，采用南方修建、园林、亚热带传统修建的一些特征，而赋予现代的内容，采用现代的结构。〔四〕南宁市普通居民目前在消费心思上倾向于追求时兴，追求现代和豪华。依据上述剖析，提出如下建议：以多层住宅和小高层为主。规模庞大，开展空间宽广。建议思索为：〝世界修建博览〞，集世界修建之大成，突显异域风情。详细处置上，应树立于对传统空间了解基础上，而非自觉剽窃、模拟欧美样式。在空间上，主要为尊重自然环境，以人为本。南宁气候湿润、闷热。必需在骑楼处置、架空层设计、庭院组织、通风系统等方面综合思索。并能在空间上构成一种可聚集、聊天的交叉型的南国文明形式。景观设计建议发明高质量住区景观环境的前提以后的寓居小区规划往往是规划师先做小区总体规划,布置主次路途,布置住宅单体,随后,修建师接着停止住宅单体设计,往往直到最后,甚至要等到住宅单体封顶之后,才约请园林绿化师停止设计,这种小区规划设计步骤与本项目第五代生态住区规划设计大相径庭。苹果园的住区景观环境规划设计要求规划、修建、景观环境三者从一末尾就同时介入。住区景观环境规划不只需求景色园林师的了解，更需求失掉修建师、规划师的共识。景观规划师、城市规划师、修建师三师结兼并同时介入是发明良好住区景观环境的前提。景观规划设计的三方面要求环境方面——发明青山绿水中的风水宝地开拓小区风道与生态走廊。阳光与阴影。底层架空使清气上升、浊气下降。发扬小区内外自然山水与园中湖水、溪水的优势，借景远山，运用近水，发明花园式山水生态住区。户外活动方面——提供充足丰厚的户外活动场地底层架空，用作公共活动场所，提供了充足的户外公共活动场地。〝静态〞文娱与〝静态〞休憩的结合。公共场地与私密场地偏重。开敞空间与半开敞空间偏重。景观形状方面——展现优美共同的现代都市山水园林风景远山近水，争取每户有山水风景；绿满全景,底层架空，视野进深多在50米以上；以曲代直，还自然园林空间原本面目；依山就势、整齐有致。景观绿化功用分区规划：〔1〕公用景观绿地。①组团集中景观绿地：以组团为受益对象，即在每一个组团内适中位置，规划1-2个集中整块绿地，使其兼有晨练、交往、小型集会场所和游憩的功用，特别是借此保证提供老人、儿童休闲、游憩的基本场地。布置方式有：孤植树、疏林草地、树石草地、色叶树丛草地等。②中央花园景观绿地：中央花园景观绿地是本花园居民经常往来的中央，结合会所等效劳设备，布置景观有特征、方便交往的绿地空间。〔2〕防护景观绿地。①路途防护景观绿地：邻居内行道树沿着车行道构成路途防护绿带，并将邻居、组团无机地联络起来。人行道绿化与周边绿地结合思索，或灌木或草地，或标志栽植等。②设备防护景观绿地：小区内各种要求〝闲人莫进〞的日常生活设备，如变电站、水泵房等，依据体量大小，设立乔木防护绿地，或用蔓木隐蔽，以保证居民平安和任务需求。③停车场防护景观绿地：停车场是现代人生活的需求，同时也是寓居小区空气污染和噪音超标的主要中央。因此，采用枝叶密集的灌木构成防护隔离带，其中间植大树冠落叶乔木，扩展绿荫面积，增加场内车辆的炎热。临街防护景观绿地：为了隔离小区境外交通污染，邻街地段规划复层结构的植物墙，中层灌木选用带刺种类，以具有隔离、防盗双重功用。〔3〕笼统景观绿地：①点状景观绿地：规划在交叉路口、回车道、视野聚集点，布置质量较高、时节变化清楚的景观植物和花卉，以强化、突出其景观效果。②条状、带状景观绿地：规划在主要出入口、住宅出入口布置条状景观绿地和花卉，构成规那么划一的笼统景观。〔4〕休闲、游憩景观绿地：饭后散步、周末休闲，是居民们就近休息的主要方式。为方便享用绿色环境，规划将组团绿地定位为休闲、游憩绿地。主要布置方式有：生动、自在的球形灌木绿地；繁复、规整的稀树绿地；季相清楚的主题绿地；山墙蔓趣绿地等。〔5〕生态景观绿地：应用组团与组团之间及组团边缘绿地，布置叶面积系数大、释放有益离子强的人工植物群落。如：有益身心安康的保健植物群落，包括松柏林、银杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆树林等；有益消弭疲劳的香花植物群落，包括栀子树丛，月季灌丛，松、竹、梅三友林群落，银杏-桂花群落，丁香树丛等；有益招引鸟类的鸟语林植物群落包括海棠群落、火棘群落、油橄榄树等。(6)突出花园式生态住区的特点.项目园林配置上应尽量思索配置各种花卉,构成〝四季有花，开门见花；万紫千红，花团簇锦〝的花园住区笼统。发明富有特征的景观环境环境场地处置：充沛发扬小区内外自然山水的景观优势，依山面水、合理规划，使整个住宅区构成层层跃落的趋向，既有利于增加宅间景观视野遮挡和近距离视野搅扰，又有助于发生有特征的坡地修建方式。生态景观的规划设计：本项目定位为〝生态型住区〞，为赋予项目相对应的实质内容，在景观设计上可适当思索添加鱼类观景区、鸟类观景区等。以完成〝真正的生态小区〞的定位。寓居区路途交通的规划设计树立寓居路途系统规划设计寓居区路途系统是为寓居区内居民效劳的,居民的要求是路途交通规划设计的主要依据,居民的出行目的、出行方式和出行频率是我们合理规划必需要思索的重要要素。路途规划应充沛表达快捷、方便、平安的宗旨。区内路途分级清楚，做到人车分流，将车辆对住房和平安及环境的影响减至最低。除机动车、自行车、行人各行其道外，特别注重寓居区步行系统设计布置。以繁复的步行路途将各功用空间联络起来，并为晨跑的居民设计了平安、安静的路途路途。组团绿地、寓居区公园和寓居区的各项效劳设备，关于老人和儿童均可步行抵达。满足消防要求。有利于寓居区内各类用地的划分和无机联络，以及修建物布置的多样性。寓居区静态交通的组织寓居区静态交通应区别于汽车、自行车行驶所构成的交通而言。主要指寓居区机动车和非机动车停放处的组织效果。静态交通组织的好坏，直接影响着居民生活的温馨性与方便性，同时也对寓居景观环境发生较大的影响，特别是南宁市摩托车作为交通工具十分普遍，应予特别注重。交通巴士站场思索对外交通巴士站场的合理位置，使寓居区内外交通联络〝顺而不穿、通而不畅。〞增加噪声对居民的搅扰。修建组团设计修建组团设计及规划规划除满足照明、通风、噪声防治等功用要求外，要以发明寓居区丰厚的空间形状，完成寓居区设计的多样化为原那么。住宅修建组团设计既要有规律性，又要有恰当合理的变化。住宅修建的规划、空间的组织要有疏有密，规划合理，层次清楚而明晰。住宅单体的组合，组群的布置，要有利于寓居区全体景观的发明与组织。修建组团的围合要有利于发明范围感，扩展环境的认同感，添加居民意思的温馨性和便于物业管理。单体设计及装修规范建议平面设计单体平面设计方面结合总体筹划理念，苹果园首期推出多层住宅，从一房一厅到四房二厅均有。以一梯二户为主。平面设计上均应做到功用完全，规划合理，通风采光良好，充沛思索南宁人的生活起居需求。细部设计。细部设计在立面方面谈得比拟多，平面方面那么被无视。住宅是与人类生活关系最为亲密的修建类型，细部的设计能带给住户真正的实惠与方便。如：在室内走廊两侧布置贮藏空间；公用洗手间将洗手区和如厕区适当分开，防止搅扰；预留洗衣机位置，与洗手区或内阳台结合思索；厨房门尽量接近入户门，防止穿越客厅；有条件的设小玄关，方便换鞋，整理衣冠，空间上也有过渡；客、饭厅尽能够连通，空间觉得宽阔，又能照顾南宁人喜欢边吃饭边看电视的习气。其他建议。1．设入口大堂住宅入口都应设入口大堂，大堂门口装可视对讲门铃，大堂外设不锈钢信箱，大堂内设公告栏及管理处，方便物业公司管理。2．首寓居宅位于视平线以上首层向街住宅层为商铺，而向花园外部首层那么为住宅单位。首层住宅面向人行过道，私稳性相对增加，销售速度最慢，为防止此缺陷，建议设半地下车库，使首层空中离地l.2米，在人的视平线以上，有利于销售。既然有部份首层住宅离空中l.2米，建议可思索设一部份首层复式带花园。首层不为车库的住宅那么设计为架空层，车库与架空层的高度不一，形成小区住宅外型上下坎坷，较为借落有致，视觉效果亦较丰厚。3．大单位应放在景观好、座向好的位置大单位普通是售价较高的一批住宅，买家对大单位的选择也较为挑剔，除室内距离方正，无黑房设计，更要求窗外景观怡人，景观开阔，座向要坐北向南，没有北风吹袭、旭日西照。4．主人房要开阔三房以上的单位都应设主人套间，主人房的开间要开阔，约3.5米，普通面积约为13—16m2为宜，有较大的玻璃墙面，在整个单位中其座向应放在西北5．二房以上单位客厅开间不少于3.5米二房以上单位多为家庭式组合，需放置较大的家具及有足够的公共活动空间，因此客厅不宜过小，开间不少于3.5米，而进深那么按1：2的比例，约为7米，大单位客厅开间应达4—4.5米。6．层高升至3米建议本项目的层高升至3米，以增大空间觉得。7、双阳台设计

双阳台便于空间的应用及外部视觉效果，厅出阳台的设计较受买家欢迎，如阳台在房间那么运用率减低，不利于维护私秘性，以客厅开间3.5米计算，阳台宽1.5米已足够，面积约5.25平方米。另终身活阳台那么应设在厨房或厕所，能放一台洗衣机及作晒衣台，约2平方米左右，布置于楼宇的凹处，使外部感观较为整洁。8．异型梁柱结构

异型梁柱添加室内美感及使住户易于装修，现时异型柱已大受买家欢迎，也是以后的趋向。9．厨、厕、客房面积

随着寓居素质不时提高，用户对各种功用房的空间要求也有所提高。建议二房或以上单位的厨房面积要为6平方米左右，可放置厨柜及冰箱，并可同时容纳两人走动空间，客房面积最小不能小于7平方米，开间约2.4米。厕所面积为4-6平方米左右，可放置一套三件浴房配套；10．储物室

随着物质生活的丰厚，家庭置办了不同时节运用的电器产品及各种必要但不常用的工具，如在空间合理布置的条件下，可适当添加一个2平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。11．外飘窗台

外飘窗台已深受买家的接受，因此建议住宅窗台为外飘窗台。12．跃层单位

面向花园景观开阳的单位可思索作跃层式设计，使买家有小复式住宅的觉得。13．错层单位错层单位目前较受新潮白领阶级欢迎，可思索适当设置。项目定位与户型比例、配套设备的设置户型比例建议——多层售价：18万——25万/套。户型比例树立：面积〔平方米〕70-8080-100100-120120-150150以上户型一房一厅二房一厅三房/二房一厅四房二厅四房二厅五房三厅比例10%20%30%30%10%设备设备及智能化运用建议围绕着〝苹果园〞的环保、生态主题，我们建议可采用新资料、新技术、新工艺。1.绿色资料绿色资料除了适用美观外，还要对人体，环境无毒害、污染，其功用是环保型和安康型。如环保乳胶漆，自身不发生危害安康的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含铅、不含汞等，而且还隔离墙体发生的有害物质。石膏板方面出现了一种在干冷气候下，受潮不发霉，不变形的环保型石膏板；木质地板资料方面出现了复合地板等。而塑钢门窗、水泥石渣空心砖等新资料也失掉普遍的运用。2.设备设备设备设备方面可采用全玻璃真空管太阳能热水器，提供区域内的热水供应；采用分质供水系统；采用可将洗手水储入马桶部水箱的环保马桶等。3.智能化建议采用一卡通智能IC系统，全自动抄表和管线检测系统，红外线保安监控网络，每个寓居小区实行全天候封锁管理，确保住户平安。铺设光纤宽频到户，引入网络技术，树立区域网，设置社区网络平台。社区网络平台可使业主与业主之间，与物业管理之间的交流愈加亲密，而且使物业效劳的内容愈加快捷和完善。项目教育配套、医疗配套、会所等配套设备的建议贯彻教育题材依据项目市场定位的要求，建议在本项目内设立名牌中学一间。可思索与南宁三中等名校合办，构成教育特征。依据大型住宅开展项目的阅历，名牌中学的用地规模不应小于100亩。医疗康复中心本项目寓居人口接近5.5万人，而左近医疗设备缺乏。建议首期即规划独立医疗康复中心一所。会所设置本项目定位为南宁最大的花园式山水生态住区，会所的配置必不可少。如规划要求小区设置会所，建议采用〝泛会所〞的方式，把会所的项目设备如运动健身场所——安康缓跑径、太极运动场、儿童运动室、历险乐园等、休闲空间如茶文明区、雕塑喷泉等结合庭园和首层架空层设置。休闲、运动、交流等兽性化的空间和设备普及在小区的庭院和花园平台的每一角落，发明一种开放、邻里间融洽的生活方式，这种设置也与分期开发的要求相分歧。另外，建议将中心会所设计成标志性修建。中心会所配置会所是寓居区居民的公共活动空间，健身、休闲、文娱、购物、餐饮、效劳、交流是它的主要功用，比如网球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影视厅、KTV、游乐室、棋牌室等用于文娱，咖啡厅、酒吧、阅览室等用于休闲，比如小型超市等购物设备，中中餐厅等餐饮设备，应急医疗、托老托幼、洗衣等效劳设备，这些都是必不可少的，但会所除了硬件，还有重要的软件局部，那就是提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参与联谊会、舞会，举行书法、插花、烹饪等竞赛，以增进住户之间的友谊，营建良好的邻里关系和住区文明。你可以把会所看作家庭生活的延伸，住户的公共客厅，也可视为生活质量的保证、团体及社区身份的意味。由于没有一致的规范，会所最少应具有哪些设备，会所的面积应多大，都因物业层次、住户数量而有很大的不同。我们以为，象苹果园这样的大盘，首期会所至少应在10000平方米以上，所设的设备应能满足它的基本功用，光有一个游泳池或网球场，目前大少数会所微利或不盈利，不少开发商项目做完后把会所留在自己手上，又没法把费用分摊给住户，还想以此来吸引客流、发明利润，于是就开放会所。因此，开放式会所与开发商的运营思想、住户层次、周边基础设备等大有关系。我们以为，开放式会所能够带来利润，更能够没有利润，面临庞大的竞争压力。首先它没有住户这一现成而动摇的客源，其次它与社会上的相似设备直接竞争，一旦运营不善，会所设备就能够出租出售给他人，这样，对住户的承诺就会落空，物业的价值也会打个折扣。会所不应以盈利为目的，像物业管理费一样，会所收费够维持运营及维修就行了。苹果园首期中心会所配置目的建议总修建面积10000平方米。项目规划设计的本钱、时机与机遇研讨项目在规划上分两部份思索，能有效处置本项目规模大、开展周期长与市场容量有限、项目定位要宽的矛盾。两大部份可独立规划设计，同时开发启动。苹果园主入口设计要强化提早建造。营建一种区域感和归属感。位置可思索设置在青山路边，修建物具有标志性。沿为〝苹果园〞的主干道，应提早修建，由开展商建造并起与小区有联络的名字，如苹果小道、八桂小道等，对项目笼统营建有利。依据前面的市场定位苹果园经过本钱较低的多层入市。推盘压力将大大增加，风险也将降低。本项目定位为：南宁首席旅游式山水生态住区。在南宁房地产业中起到示范作用。为到达此规范和目的，另综合思索市场要素和项目综分解本，建议综合容积率为1.5,前期牺牲部份修建面积，经过提高楼盘综合素质赢取市场，报答也是可观的。前期可视市场详细信息建造容积率较高的小高层或高层，赢取利润最大化。本项目贯彻突出旅游题材。建造两个各具多元文明特征的步行街及两个漂移的广场构成旅游特征，将使本项目取得其它项目难以取得的优势。项目开展方案及资金流量剖析项目分期开发想象依据依据南宁市近几年市场需求增长状况及开展趋向，再结合本项目的天文位置、市场定位、开发主题、规划设计构思、营销思绪等，提进项目分期开发的想象。项目主要经济目的见表7.1.1-1。表7.1.1-1项目技术经济目的指标单位算计总用地㎡总修建面积㎡其中：1.住宅2.商业3.公共配套可销售面积㎡容积率建筑密度绿地率总户数户数总人口人数人口密度项目全体分期开发方案。本项目开发首期必需做到迅速聚集人气，提升项目笼统。结合目前南宁市房地产开发现状，房地产市场处于快速上升时期，需求增长快速，因此开发商宜加快开发速度，尽快回笼资金。建议项目的全体开发销售战略走的是〝短、平、快〞的路途，即开发树立周期〝短〞、楼盘价钱〝平〞、楼盘销售推行要〝快〞。整个项目各期的开发规模见表7.1.2.-1，各年开发进度表7.1.2-2。本钱和投资预算依据公司历年开发阅历数据，结合本项目的规划初步想象，对本项目的投资停止预算。本项目总投资万元，详见表7.2-1。项目售价走势预测由于本项目的区位条件,本项目宜采取低开高走的战略，苹果园多层均价为2000元/平方米，多层住宅售价每年递增5%，此价钱战略目的旨在迅速聚集人气，到达快速销售的目的。项目售价走势见表7.3-1。项目销售支出预测项目销售原那么是快速出货、迅速回笼资金。第一年销售率为60%；第二年基本销售完第一年积压，同时第二年开工面积的销售率为70%；第三年争取消化完第二年积压，同时力争第三年新开工面积销售80%；以后逐年类推。估量各年的销售支出状况见表7.4-1。项目现金流状况从表7.5-1——7.5-4剖析可以看出，本项目经济效益良好，FIRR=%，NPV=万元。项目经济性评价依据以上经济剖析，虽然项目开发时间较长，项目依然可以取得良好的经济效益，估量可以取得%的外部收益率〔全投资〕，财务净现值为万元。从表7.6-1可以看出，全投资的投资收益率为%。因此，宜加快本项目启动，争取与南宁市房地产市场快速增临时同步，取得预期良好的投资报答。项目敏理性剖析在项目树立进程中，销售支出增加、追加投资〔本钱〕都会对项目经济效益发生影响。支出增加15%，外部收益率为%，财务净现值为万元；本钱添加10%，外部收益率为%，财务净现值为万元，可见，项目抗风险才干较强，详见表7.7-1。销售支出变化和追加投资对项目经济效益的敏感水平见以下图。项目操作及营销战略项目营销总体战略总体战略：经过价钱战略、笼统战略、广告战略、媒体战略等系列组合的强势冲击，滚动造市；营建南宁市绝后的房地产营销热潮；引领南宁房地产业内的营销理念；发明南宁新一代的寓居生活概念。营销主题打造一种现代时兴、充溢安康生机的全重生活方式、营建一种全新的现代寓居文明。融汇传统与国际化的生活，解构TLD〔旅游寓居笼统区〕物质生活与肉体生活全景需求。苹果街，闪烁最具城市魅力的物质生活与肉体寻求；苹果街，尊贵、典雅的彰显，浪漫、温馨的盈溢；苹果街，轻松、时兴的城市多元文明会聚；苹果街，稀释共同的城市文明，全景体验无独有偶的城市风情。树立在物质基础上的肉体家园，片面表达物质和肉体双重范围的功用价钱比。营销战略价钱战略：低价入市、快速出货、滚动开展、逐年提升。笼统战略：经过对项目停止笼统的设计，表达企业自身共同的文明理念、运营理念。笼统设计主要包括项目的志设计、工地环境包装设计、营销接待中心包装设计、样板房包装设计及看楼路途的设计。广告战略：以新颖、超前的广告主题及创意表现，少量的投放频率，重复宣传，强化笼统，营建全城注目的热销效应。媒体战略：强调媒体造势的重要性和必要性。本项目采用的媒体主要以报纸、电视及公共活动为主，经过软性旧事、硬性广告强化群众对项目的关注水平，经过动感视觉效果渲染项目引领的重生活概念，经过公共活动，稳固项目的市场空间和市场认知度。各类媒体的无机结合，发明性地开拓项目运营开展的平面空间。项目运作网络图及时间进度表〔见附件6〕项目营销推行筹划价钱定位及战略价钱战略：低价入市、快速出货、滚动开展、逐年提升经过我们对南宁各大城区开发项目的细心调研和深化剖析，本项目的入市定价应当采取低开高走的战略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值依据市场问卷调查结果及市场调研的一系列经济目的，重复比拟周边重点项目和竞争对手的价钱销售政策，既思索项目开发本钱又思索项目市场接受才干，拟定〝低价入市、快速出货、滚动开展、逐年提升〞的销售定价战略。1．入市价钱方案〝苹果园〞第一年建议开发量为30万平方米，容积率控制在1.8，修建类型为多层不带电梯〔6层以下〕和小高层.公共配套为10000平方米。住宅装修规范为毛坯房。多层住宅户型、面积比例分配表户型二房二厅三房二厅三房二厅四房二厅面积〔m2〕60—7980—100101—120121—150比例15%40%35%10%购房总价〔万元〕12—15.916—2020.2—2424.4—30说明：表中购房总价按均价2000元/平方米计算建议多层住宅在外部认购时的入市均价定在每平方米2000元〔一次性付款〕，思索到楼层、方位的要素，在实践销售中，最高可达每平方米2300元，最低在每平方米1800元。2．基本价钱方案〝苹果园〞的开发周期为8年，那么售价以每年提升5%的幅度增长，在每年之初提升价钱为宜。项目运营期均价为每平方米2500元〔一次性付款〕；项目启动年度〔2004年〕均价定价每平方米2000元〔一次性付款〕。前3年售价以每年提升8%的幅度增长，后5年售价以每年提升5%的幅度增长，在每年之初提升价钱为宜。项目运营期均价为每平方米2500元〔一次性付款〕；项目启动年度〔2004年〕均价定价每平方米2000元〔一次性付款〕。项目笼统营销战略经过对项目停止笼统的设计，表达企业自身共同的文明理念、运营理念。笼统设计主要包括项目的志设计、工地环境包装设计、营销接待中心包装设计、样板房包装设计及看楼路途的设计。1．项目视觉识别系统的设计项目的视觉识别系统设计简称VI设计，是企业CI设计中的重要环节。VI系统的设计对整个营销筹划能否准确表达开发主题、营销理念，有无足轻重的影响。因此，建议在项目停止前期营销筹划时，末尾着手有关项目的志的设计任务。VI系统基本组成局部有：项目称号标志规范字体规范色标志基础组合〔横式、竖式〕标志意味图形VI系统运用局部有：交通工具类招牌、标识类宣传广告类证件、文具类2．工地环境包装设计将整个工地现场，依据修建施工的进程和环境特征停止包装。包装强调项目的特征，对项目有一个全体良好的视觉效果。一局部外容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制造、工地公共标牌制造、挂旗、路灯装置等。另一局部为绿化和其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房观赏路途以及绿化工程施工。要求严厉依照VI设计内容制造完成，绿化工程按营销进度要求按时完成。3．营销接待中心包装设计营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的看法和评价；因此，营销接待中心的包装设计尤为重要。建议在地下出售前完成营销接待中心的树立，面积约1000平方米〔会所首层〕，与项目会所合二为一。明快的颜色、经典的外型、优秀的质量，先声夺人地树立起良好的口碑。营销接待中心的装饰应给人亲切、清爽的觉得，从座椅围台、展板、喷画墙、沙盘模型、大屏幕彩电、触摸屏系统，到接待台资料摆放处，处处表达专业地产开发商的精品看法和品牌笼统，激起看楼者的购置愿望。营销接待中心主要组成局部有：笼统墙：这是营销接待中心的笼统标志，主要突进项目的称号、标志。笼统墙前面是接待台及资料台，是销售人员主要接待客户和派送资料的场所。展板及场地布置：展板编排为展销会的重要局部。它可以系统地引见本项目的基本状况及销售状况，最重要的内容之一是了解项目优点。设计一致的艺术方式加以布置，使特性笼统突出，内容丰厚、简明，延长买家了解项目的时间，甚至可以使其作出迅速的购置决议。展板内容有：各户型透视图、主要交通及修建照片，天文规划图，住宅单位平面图，室内布置图，价目表及付款方式等等。大屏幕彩电及触摸显示屏：大屏幕彩电主要播放项目的基本状况，播放高质素录影带，以及开展商、协作商背景状况等，使买家对项目所在地有更深化的了解和看法。同时，也添加营销中心繁华气氛，加快销售人员的解说速度。透视图及项目模型：模型与透视图能添加买家对本项目的平面纵观看法，令买家身置其中，领略各楼层的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真实的觉得，令买家倍增决计。本项目是南宁市最大规模的楼盘，模型一定要做得精巧，有气势。透视图在展厅的适当位置，以灯箱方式展现，给人一幅美景如画的家园觉得，激起美妙的遐想。4．营销接待中心的布置及专线看楼巴士的设置本项目面对的目的市场层次多，客源范围辐射广，因此，建议在市中心区添加两个销售中心，一个位于南宁百货大楼左近，另一个位于〝梦之岛〞左近。由于本项目地块是属于郊区，交通距离十分不利，即使设有公交汽车，行车时间过长愈加不利；因此，必需设置专线看楼巴士，每半个小时发车，一致由销售中心动身。经过快捷的直线巴士，构成买家的心思距离较短，而且有尊贵、享用、温馨的觉得，营建项目的特殊层次。〔附地图〕5．样板房的包装设计样板房的装饰有着很强的示范作用，能潜移默化引导小区居民的生活方式。建议样板房选择二房二厅、三房二厅及楼中楼三种，专门延聘有名的室内设计师对样板房停止设计，作风确定以清爽明快的后现代主义为主。入市机遇战略本项目总开发面积约100万平方米，第一年的修建开发面积为30万平方米，相当于一个大型住宅小区的开发量。1．外部认购机遇建议〝苹果园〞将是南宁独一大型旅游生态住区，开发规模远远超越以往的楼盘，因此，如何选择入市机遇必需是慎重的。建议小区的工程树立到达一定的规模后末尾预售，使现场观赏的买家对开展商的实力及项目自身规模的有明白看法；同时，完成有关的园林景观的布置，经过实景宣扬〝旅游城〞的营销主题。2．正式出售机遇建议建议正式出售设定在2004年10月1日，应用外部认购掀起的市场需求，启动本项目的销售任务。广告总体战略及各阶段划分总体战略：以新颖、超前的广告主题及创意表现，少量的投放频率，重复宣传，强化笼统，营建全城注目的热销效应。1．广告战略目的广告的战略目的取决于企业运营目的。〝苹果园〞项目作为恒大公司真正推向市场参与市场竞争的项目，与自身的运营目的相一致的广告战略归结有四点：品牌树立目的：经过一系列广告活动，树立项目的良好品牌，使项目在推行的目的市场上笼统鲜明，增强目的市场消费者对项目的好感。企业笼统目的：树立良好的品牌，进而扩展恒大公司的社会影响力，加快公司向产业化开展的进程，只要站在这个高度，我们才干对项目的开发有深层的看法。销售增长目的：本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发运营方案完成销售目的。市场扩展目的：经过户外广告活动，展开以南宁市为中心的销售市场，按渐进式广告战略扩展至全区市场。2．广告定位战略广告定位战略：经过十大优势确立本项目在南宁房地产行业的领跑者位置。经过对项目定位的剖析和南宁房地产现状的剖析，明白项目市场定位，确定了项目的主要销售对象。项目定位决议项目广告定位和广告主题必需向销售对象诉说的十大优势如下：开发理念优势：宣扬南宁市首个大型旅游式生态、文明住区，这是贯串整个项目开发的中心思想。价钱优势：宣扬〝优质物业、物超所值〞的消费看法，以低价钱启动市场，在最短时间内积聚人气，完成〝快速出货、滚动开展〞的目的。环境优势：〝苹果园〞的规划设计理念是随形而安，充沛应用原有自然山水、地形地貌停止规划设计，真正作到〝天外有天、楼外无楼〞的真山真水寓居环境，突出整个住区的〝生态〞概念。产品优势：宣扬名师手笔，集世界之大全，作风各异、新颖合理、高尚典雅的产品新概念，打造精品，以质取胜。规模优势：经过规划模型展现开发规模的大手笔、大气度，显示开展商的综合开发实力。配套优势：宣扬本项目除基本配套设备外的特征优势，如营建安康生活的运动配套，表达悠闲典雅的苹果街，培育未来一代的儿童生长俱乐部等等。教育优势：创立南宁市最优质的中英文幼儿园，与各大名校强势结合，树立平面式、多方位的教育配套系统。效劳优势：宣扬物业管理公司的效劳品牌，为住户提供连锁配送效劳，营建社区文明，引领新一代的生活方式。科技优势：添加社区的科技含量，如智能化设备、远程医疗、远程教育。资源优势：宣扬开展商的开发综合实力，整合运作才干强；对社会资源优化配置，完成规模化开发形式。3．广告各阶段划分广告操作架构图4．广告主题及创意构思广告创意剖析：笼统塑造篇：笼统篇是项目取得良好笼统，维护项目临时品牌，到达提升品牌的继续性宣传片。建议采用电视广告的传达方式。在表现上，经过精致、亮丽的画面向受众展现出各类人群的不同梦想，营建出一种充溢异域风情的梦境般的气氛；经过散点式的手法，将〝苹果园〞包装成一个充溢梦想与希望的绮丽家园，使受众在充溢美感的视觉享用中获取信息，发生认同感。系列主题篇：系列主题是经过相互有延伸外延的广告描画，对项目不同卖点停止诉求，从而深化和突出了项目的营销主题。建议采用报纸广告的传达方式。以系列广告停止诉求，以精彩的文案为主要表现手法，配合精巧的图片加以说明。户外广告篇：由于户外广告的对象是在户外活动的人群，具有活动性质，在广告画面前停留的时间不会太久，注视时间十分短，所以要求广告效果、表现方式和创意复杂明了，主题突出，越准确精练，越能突出效果。建议在各大主要交通路口、项目临街面及出入口设置。主要突进项目的称号、项目的志，经过规范色和辅佐图形，构成项目独立的视觉艺术效果，到达加深项目印象和笼统的目的。5．入市前销售物料的设计及制造销售物料的设计作风应与项目的高层次定位相分歧，制造应细致精巧，图片明晰，文案流利。在地下支售前应重复反省一切销售物料的预备状况，使收盘后进入有条不紊的销售流程，让顾客享遭到专业效劳的乐趣，欣赏到专业效劳的任务肉体，从而增强购置的决计。销售物料包括：展板、沙盘模型、楼书、购房须知、详细价钱表、销售控制表、宣传海报、认购书、正式合同、交房规范、物业管理条约等。媒体总战略本项目采用的媒体主要以报纸、电视及公共活动为主，经过软性旧事、硬性广告强化群众对项目的关注水平，经过动感视觉效果渲染项目引领的重生活概念，经过公共活动，稳固项目的市场空间和市场认知度。各类媒体的无机结合，发明性地开拓项目运营开展的平面空间。1．广告阶段划分依据项目的运营推行方案，由广告详细内容划分阶段，见下表：广告阶段划分表阶段12月-4月15日4月26日-5月6月-7月8月-12月2005年1月-2月推行造势期∨外部认购期及试销期∨销售扩张期∨强势销售期∨清盘稳固期〔下一期售前预备〕∨2．媒介组合战略依据目的市场所处区域，试销期宣传推行重点在南宁郊区;销售期推及全区范围内宣传。前期以笼统推行为主，中期以功用性诉求兼笼统推行为主，前期以销售手腕兼功用性诉求为主。首先以户外广告到位停止气氛渲染，再以软性旧事和报纸平面大版面推进为主。其后可用均频率、中版面停止推行。在中期那么以软性宣传增多，硬性广告增加的方法控制广告投放量。以平面组合全方位媒介停止多点进攻，平面、广播、电视、户外广告都可以思索起头并进。媒介组合表媒体阶段报纸电视电台展现会户外广告软性报道公关活动礼品广告推行造势期∨∨∨∨∨∨外部认购及试销期∨∨∨∨∨∨销售扩张期∨∨∨∨∨强势销售期∨∨∨∨∨∨清盘稳固期∨∨媒介投放比例配比表媒体阶段报纸电视电台展现会户外广告软性报道公关活动礼品广告算计推行造势期7.561.563630%外部认购及试销期3331.531.515%销售扩张期3321110%强势销售期108828440%清盘稳固期415%算计27.5203.51111.514102.5100%3．公关活动筹划本项目的公关活动是由一系列有内在联络的主题活动构成。一切活动都是在遵照本项目的开发主题，结合项目的营销战略、开发节拍的基础上，系统而周详地筹划和布置。详见下表。时间活动布置地点2004年12日推行造势期〝苹果园〞项目启动旧事发布会南宁市旧事中心2005年3月推行造势期〝恒大〞成功开发精品楼盘阅历总结与探求研讨会南宁市国际大厦2005年4月推行造势期〝苹果园〞与您共享美丽人生有奖知识问答；现场营销中心4月26日—月底外部认购及试销期外部认购期现场营销中心7月5—6日7月25日销售扩张期教育专家团〝苹果园〞之旅暨收费教育咨询活动南宁市旧事中心8月1日起正式销售期〝苹果园——我梦想中的家〞大型有奖销售活动暨地下出售现场营销中心项目启动旧事发布会旧事发布会的目的：初次向社会地下本项目的启动，宣扬本项目行将确立在南宁房地产行业的指导者位置。旧事发布会参与人员组成：南宁市政府有关指导、公司主要指导,规划设计师、南宁市各大报社记者、南宁市房地产业内专家及项目有关的任务人员。旧事发布会的举行时间为2004年3月份的半天〔本项目的奠基仪式〕，地点：南宁市旧事中心。〝恒大〞成功开发精品楼盘阅历总结与探求研讨会研讨会目的：经过举行行业内的研讨会，总结和探求成功开发的阅历，在同行内增强开展商的知名度，对外向社会宣扬新项目的开发背景和实力，由内到外为新项目发明良好的言论环境。研讨会参与的人员组成：公司主要指导、规划设计师、南宁市各大报社记者、南宁市房地产业内专家及项目有关的任务人员。研讨会的举行时间为2004年3月〔半天〕，地点：南宁市国际大厦。营销推行效果的监控、评价及修正1．实施效果测评的主要目的对营销推行实施效果停止测评，有助于营销任务的顺利展开；经过测评，及时地发现缺乏和破绽，才有能够作出有效的修正任务。测评的主要目的有：销售支出、企业利润、市场占有率及品牌笼统和企业笼统。2．广告效果测评广告效果测定是调查广告目的经过广告活动之后完成的水平。它主要表如今经济效益、社会效益和心思效益等几方面。广告效果测定手腕：反应信息的搜集和分阶段抽样调查对广告效果的评价。详细方式为调查表，包括有广告效果测定问卷调查表、广告效果测定社会调查表、广告效果测定阶段性调查表。广告效果测定内容：注目率、有效率和举动率；广通知求能否明白；广告能否存在吸引力；广告能否有压服力。项目营销费用及节拍布置总体营销费用方案本项目的总体营销费用控制在总投资费用的3%，其中销售提成费占0.25%，其他的综合营销费用占2.75%。依据项目分期开发的运营方案，第一年的销售方案为3.59亿人民币〔详见项目资金流量剖析〕，那么综合营销费用为718万元。方案广告推行费用占综合费用的75%，销售管理费用占15%，办自费用占10%。详见下表。总体营销费用配比表项目销售提成费广告推行费销售管理费办自费算计所占比例33.3%50%10%6.7%100%金额〔万元〕358538107721077广告推行费用方案广告推行费用一览表单位:万元媒体阶段报纸电视电台展现会户外广告软性报道公关活动礼品广告算计推行造势期47.2537.89.4537.818.937.830%外部认购及试销期18.918.918.99.4518.99.4515%销售扩张期18.918.912.66.36.310%强势销售期6350.450.412.650.425.240%清盘稳固期25.26.35%算计173.312622.0569.372.4588.26315.75100%公关活动费用方案项目旧事发布会研讨会有奖问答有奖销售交流会教育咨询算计费用3.2万元5万元4.7万元35.3万元10万元4.9万元63万元比例5%8%7.5%56%15.7%7.8%100%营销费用节拍布置销售组织及管理销售管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控,经过管理制度来要求销售人员的任务内容，提高销售环节的效率。销售环节的管理及监控1．销售现场的接待销售现场应当资料完全、模型整洁、图片突出、光线明亮。对不同类型顾客〔投资者、炒家、用户、同行〕要擅长判别，并有所侧重地表达；对来电咨询要礼貌用语，热情解答。2．客户档案记载内容包括记载客户的姓名、地址、、职业、喜好的户型，了解售楼的信息渠道及其他有关楼宇的意见。客户档案记载关于剖析初期的目的市场定位能否准确，为下一期的设计和广告筹划提供依据。3．客户购房状况引见及心思剖析有针对地引见楼盘状况，突出特征和公司优势，添加购房者决计，耐烦仔细解答客户的讯问。4．认购书签定认购书是有一定约束力的协议，客户与销售人员签署认购书，同时交纳规则数额的定金。5．成交状况汇总成交状况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售状况和合同执行状况，普通制成表格和用电脑保管。内容包括：客户称号、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款、拖欠状况。6．与物业的交接销售人员将楼盘表上记载的住户名单移交物业管理公司，并引见一定背景的特别住户及其他有关信息。7．销售总结销售资料的整理和保管，树立档案柜和电脑资料库。销售任务总结是销售任务的一个必不可少的环节，总结销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平，同时为以后的项目开发设计、广告筹划提供有效的资料。销售队伍组建及培训1．销售队伍架构及职能销售经理：制定总体销售方案和市场推行战略，掌握市场静态，抓住机遇，促进大型客户的成交。掌握并执行公司总体销售方案，制定阶段性营销重点，着力对大中型客户的开发。销售主任：协助销售经理展开任务；跟踪目的客户，参与项目推行宣传实施，搜集客户信息，活期每月制定客户信息汇总报告、销售状况汇总报告及现场销售管理状况报告，向销售经理汇报。一线销售人员：担任接待现场看楼的客户并做楼盘状况引见；担任与客户签定认购书；担任记载客户有关信息资料，搜集楼市信息，并及时向销售主任汇2．销售队伍的培训以实际教学为主，实地观赏为辅，主要方式是授课、观赏和模拟售楼。销售队伍的培训内容主要有：公司概略、企业文明及公司规章制度，房地产专业知识，售楼相关知识，售楼模拟演示，职业品德规范。培训内容一览表培训课时内容提要2课时公司概略2课时公司规章制度及项目引见2课时房地产情势剖析与展望2课时现场观赏2课时修建学、土建工程知识2课时房地产运营知识2课时房地产投资及运营知识2课时售楼技巧2课时美学与心思学知识2课时公关礼仪2课时物业管理知识2课时礼仪及效劳知识2课时房地产法律知识2课时周围楼盘状况引见2课时财务知识2课时合同签署知识2课时房地产销售政策引见2课时房地产项目推行及广告筹划2课时完本钱阶段培训心得体会文章2课时交流心得体会2课时售楼模拟演示2课时培训完毕、总结44课时算计3．销售任务流程图销售控制及进度总表1．营销控制主线：媒体造势——广告宣传——现场销售——售后管理2．销售进度总表〔详见附表〕物业管理建议物业管理的前期导入物业管理的前期导入是完善项目运营开展的重要战略之一。我们发现，大少数修树立计院在规划设计时，未能充沛或准确思索日后的物业管理，给住户形成了费事，给物业管理公司带来了方便甚至困难。因此，我们必需在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、修建装置、机电设备、营销推行等不同专业在不同的层面上停止互动对物业管理推行战略1．功用保证：建议本项目的物业管理以智能化为基本开展目的，以高科技含量的管理设备、管理技术去完成物业管理的职责，保证满足业主入住后的各项基本需求，包括各种维修、保安和清洁，使业主住得安心。2．效劳创新：物业管理应依据项目自身特点，不时停止种类创新和效劳创新。建议成立〝苹果园置业会〞俱乐部。实施对象是：一切入住开展商开发的一切楼盘的业主；实施要点是：约请各大知名的商家或商场成为〝苹果园置业会〞的连锁店，一切〝苹果园置业会〞的业主在连锁店购物，可享用8折优惠。〝苹果园置业会〞的方式不但可以为住区居民发明一个方便、温馨、快捷的消费通道，更重要的是提升了有愿望购房者对成为〝苹果园置业会〞成员的向往和决计，从另一方面抚慰了购置者的购置愿望。3．品牌效应的维护：商品的价值由〝产品价值〞和〝品牌价值〞两方面构成。优秀的物业管理可以极大地提高产品的〝品牌价值〞，在市场上的表达就是物业的升值。本项目的开发商属下的春景物业管理公司，其精心、文明的管理方式，不只给业主一个温馨的生活环境，也增添了业主的自豪感，极大地维护了项目自身的品牌价值，也为后续的开发销售带来提升的价值空间。项目开展潜力剖析及建议对项目升值有利要素的剖析项目开发规模不时扩展,销售良好,人气会聚,将不时提高项目层次和知名度,项目价钱也将上升。〝苹果园〞开发主题的顺利实施，将有助于项目构成良性开发循环。〝苹果园〞定位于优质楼盘，中档价钱，将有助于项目全体层次的提升。南宁市交通状况的改善，将有助于本项目升值。本项目顺利启动后，配套设备不时增强，有助于本项目的升值。南宁郊区可开发的土地资源日渐稀少，琅东一带地价延续攀升，今后政府必将进一步规范土地市场，对土地出让片面采取招标、拍卖方式，这一切均使本项目的珍贵性得以显现。项目保值升值不利要素分分期开发使项目难以一下构成大型社区。项目开发潜伏一定风险。南宁市房地产开发〝郊区化〞的趋向并不清楚，本项目又位处南宁较为偏远的郊区，使项目首期开发面临难题。市内大型低价楼盘的少量推出，使本项目面临降价压力。未来竞争者的生长状况预测。荣和集团在凤岭新区开发的山水美中央案开发6年。中房南宁公司在凤岭新区开发400亩的〝翡翠园〞小区。未来两年，凤岭新区〔共28.6平方公里〕内的各开发商逐突变本钱项目的竞争对手。项目生长及其与周边环境的互动关系项目开展对周边区域的影响评价本项目的规模超越1000亩，开发完成后将发生5.5万人的寓居社区，成为南宁的大型卫星城。本项目开展后，将提升区域的笼统，延伸城区概念，发生庞大的聚集效应，带动外地饮食、交通、文娱、运动、休闲、办公等行业的开展。交通设备的改善，将延长南宁市民的时空概念，本项目的开展，将给周边环境带来深入的影响。项目开展对南宁主城区的影响评价本项目的开展，对疏散城区人口，减轻城市聚集渡过高、修建密渡过大所构成的人口压力，将有较大的贡献。依据对广州、上海等城市住宅开展的研讨，大城市中心区〔主城区〕的楼价〔住宅〕在经济开展到一定水平后将出现跌势，住宅郊区化将成人们寓居的新概念、新形式。本项目倡议〝南宁旅游式山水生态住区〞，与南宁市〝绿城〞及青秀山的旅游开展目的不约而同，必将成为南宁人向往之地。项目开展成熟后，对主城区的配套效劳的依赖水平将降低，项目将成为一个具有独立完善效劳的大型寓居区。项目创新体系与风险规避创新思绪经过改动项目的物质性〔产品性质〕、利益性〔投入与产出之比〕、信息性〔市场信息调研构成的判别〕和时间性〔产品投放市场的机遇渠道选择〕是四个创新决策的实际线索，并把实际结合到实践中去，用迷信的市场竞争法那么组分解创新的一致体——创新体系。项目中心竞争力构成及要素分解。项目的产品优势、价钱优势、营销优势、效劳和管理优势构成项目的中心竞争力。用适当的方式，适当的机遇把产品卖出去，是完成中心竞争力的手腕，用〝看不见的手〞去掌握市场供求关系，完成项目投入少产出大，是完成项目中心竞争力的最终目的。结构产品优势：1。外观视觉良好，线条流利，作风共同新颖；2。户型设计功用良好，配比合理,智能化设备先进；3。住区环境打造出无独有偶的真山真水的大型园林景观；4。栋距规划合理，表达亲和力，营建良好的私密性空间。结构价钱优势：本项目已具有土地本钱优势，在详细开发进程中对管理、销售、财务本钱停止惯例以下10%左右有效控制，发明出低综分解本的优势，就能在市场竞争中发生比竞争对手大的价钱优势，翻开市场大门,在市场竞争中，进可攻，退可守，立于不败之地。在本钱控制比他人低10%，价钱再低10%，市场的空间就被翻开，构成价钱优势。顾客购房时价钱永远都是排第一的思索要素。以低于同质产品的价钱少量倾销，构成良性滚动开展。结构营销创新：〔1〕主题新颖〔见第8节〕。〔2〕手法共同〔见第8节〕。〔3〕创立品牌效应〔CI树立〕。CI对企业外部而言，是运用视觉设计与行为的展现，将企业的运营观念和特点视觉化、规范化，并在此基础上实施有效的管理，对外那么是企业的笼统战略，使企业运营观念构成一个鲜明的概念，然后经详细的展现提升为企业在市场竞争中的识别系统。从全体上说，CI是企业文明方案，是企业求生活、求开展的一种区别化战略。包括〔1〕理念识别〔MIndIdentIty，简称MI〕，是指一个企业运营理念的定位，涵盖企业运营方针、战略目的、价值观念和价值体系，亦是员工培训要求及对外一致笼统等详细运营实际活动的根源。〔2〕行为识别〔BehavIorIdentIty，简称ＢＩ〕，指企业在其运营理念的指点下，构成一系列的行为活动。详细表如今，企业运营范围的制定、运营目的确实立及由此衍生出的企业管理方法、管理作风的构成、组织机构的设置、科技开展的重点、产品开发的方向、促销手腕的运用、公关活动的范围和目的等方面。〔３〕视觉识别〔VIsualIdentIty，简称ＶＩ〕，指企业在运营理念和运营目确实定的基础上，运用视觉传达全体笼统设计的方法，要求企业依据其一切与运营活动有关的媒体特点，设计出系统的识别符号，以突出企业肉体，描写出企业特性，使企业外部、社会各界和消费者对企业发生分歧的认同感和价值观。图：苹果园中心竞争力的构成：在本项目详细实操中，主要是延伸、完善、发扬恒大品牌，并加以系统化、规范化树立，强化在群众心目中的笼统和品牌。结构效劳、管理优势：本项目的效劳和管理的理念应该是〝一切都做得比他人好〞，效劳设备表达前瞻性，要到达〝在南宁市还没有出现过，而本项目已做到了〞这种优势效果。例如会所设备具有时代超前性，像恒温游泳池、攀岩、壁球等，像配套设备与名校结合办学，实施教育产业化，设置住区专线穿越巴士等。让业主生活在自己的财富幸福中，享用美丽绚烂的人生。同时，企业全体笼统在社会上失掉片面提升，竞争实力得以增强健大。项目风险规避。在市场竞争中，项目的生命在于创新，项目可继续开展也离不开创新，创新建造了竞争优势，从而比同类产品更具有竞争力，市场风险就相应降低、增加。所以，创新和风险恰是在〝看不见的手〞这一市场杠杆调理下的矛盾一致体。但创新度越高、越多，并不意味着风险性越小。由于创新的目的在于取得竞争优势，这种优势只要显化出来并到达目的，优势才干确立，风险才降低，假定创新过度，那么在显现进程中需求付出更多的资源与管理代价，反而不经济。增强投资管理和企业外部管理。管理在企业和投资中具有支持创新，降低本钱，增强市场竞争力的弱小作用。因管理混乱而招致投资失败的事例数不胜数。项目公司在投资开发时，既要对投资增强管理，也要对外部运作实施迷信化的企业管理，以保证企业目的完成。项目风险在管理环节上得以规避。现代公司论寻求支持合理创新的有效资源和管理，在管理方面，主要表达在开发企业运作，其中心方式是公司组织机构的设置。1.公司的生态公司必需使资本增长，并按市场规律营运，可以把公司看作一个有生命的组织，其存在形状就是公司生态。(1)公司的界与接点公司的界是资本家〔董事长、股东等〕决策所及的范围，它分红公司管理界、决策界、参与界。公司界之内的商务形状称为内生态，公司界之外的商务形状称之为外生态。公司外生态的好坏要看在外生态中市场资源的丰厚水平，公司内生态的好坏要看在内生态中市场资源的被加工深度。公司界的好坏要看对外生态中市场资源的吸取水平。在公司界内，不同要素间的商务联络的接口，称为公司内接点，公司界与公司外生态的联络接口是公司的外接点。(2)公司的体与型决策界与管理界完全堆叠的公司为硬体公司，在市场气氛内管理与决策分别不成熟时硬体公司有竞争力。决策界大于管理界的公司称为软体公司，即资本控股投资范围大于管理权触及的范围。其基本的特点是互补、互动、相互促进。当软体资本出现效果时，硬体资本会以市场条件资原本支持软体，反之亦然。当市场出现目的时，软体资本可发明条件支持硬体公司剩余资本控股下游及下游产业。软体公司起到平衡、缓冲作用。小型公司：软体资本小于硬体资本，构成决策、管理两界堆叠。中型公司：管理界内有多个决策界，构成多个下属公司的软体资本依然小于硬体资本。大型公司：两个以上中型公司组成或硬件局部为中型公司，但软体资本大于硬体资本。如控股公司与上市公司。公司生态既要动摇增长，又要打破转型，完成转型成功，企业晋级。小型公司生态复杂，资本家兼做决策者和管理者，容易到达两者统筹，中型公司生态较之复杂，须添加组织机构，强化职能部门，来分担资本家管理任务，使资本家能有更多的精神去应付决策效果，或强化企划部门、总会计师、总经济师、总工程师甚至董事会树立，来分担资本家的决策任务，使资本家有更多精神去应付管理效果。大型公司深广度大，资本家难以看透，不得不适当授权，在决策和管理两方面综合授权。2.公司的人力资源散布。运营是决策与管理的一致，人才分决策人才和管理人才两大类。(1)决策人