深圳某住宅小区项目市场整合推广方案

《***》第五期市场整合推广方案深圳市***广告有限公司2002/4/6第一部分：布吉片区市场概况分析去年布吉镇商品房销售12000余套，销售面积100万平方米，销售额达37亿余元。位于深圳关口的布吉镇，近年一直是市内居民置业的热点地区，尤其吸引了关内工薪白领一族的目光，也是港人置业的首选区域之一。仅仅一关之隔，布吉的房价与关内房价有天壤之别，关外的楼价一般都比关内的盘低三至五成。沿深惠路两旁的新老住宅区，是目前市内广大置业者的首选区域。之所以会独占鳌头，一个最重要的原因，是其特殊的地理位置所决定的。一是距离关口近，二是公交线路有十几条之多，这对于要经常往返住地和单位上班的市内外上班一族太有吸引力了。2000年和2001年，《***》在布吉市场众多大盘中（《中海怡翠山庄》、《中城康桥》等）脱颖而出，成为一个十分成功的市场亮点，其销售佳绩有口皆碑。《***》前四期总建面13万平米，分期开发，2000年7月开工，现已基本完成建设，正在销售的四期，园林精致、实用；全小高层，7万平米，前年12月开盘，基本销售过80%；主力户型是60与85两种，其外销比例高达到70%以上。1、布吉楼盘的几大优势分析：品牌优势企业知名度高，信誉好，以企业品牌托物业品牌逐渐成为主流；如万科和中海均以企业品牌为支撑，以品牌开发为主导；关口优势距罗湖区最近的片区深圳白领青睐升值前景可观成熟区位优势本板块大型物业集中，居住氛围已形成，人气鼎盛；如：荣超花园等（工薪家园）龙珠花园等（港人社区）大社区优势规模化开发、配套全、与市政府、区政府的联动、发展商资金实力普遍较强、成功开发经验丰富；交通优势道路四通八达，各类交通工具多；最优性价比优势物业的均好性已与关内盘差距不远，但价格平均比关外低三至五成；价格优势同比价格较优；户型优势二房三房为主力户型，中小户型，适合深圳白领和香港人居住需求。规划优势分期开发/分期推出/引进国外先进的建筑设计理念/科学规划：如***之于中城康桥9、差异化优势：渡假物业推出较多2、布吉楼盘广告综合分析--------大打规模牌、价格牌--------大打港人社区牌--------大打环境牌--------大打渡假牌--------多用香港明星作楼盘形象代言人第一阶段：工薪家园：大打规模牌和价格牌是这些楼盘的营销主题。第二阶段：港人社区：大打港人社区牌是这些楼盘的营销主题。第三阶段：欧陆社区：大打环境牌是这些楼盘的营销主题。第四阶段：渡假楼盘：大打渡假牌是这些楼盘的营销主题。3、港人在布吉置业行为及心理特点分析港人在布吉置业已成为一大现象，香港作为布吉的主要外销市场也是无用置疑的。但是，港人置业热点片区的布吉，与罗湖区的春风路、皇岗片区及华侨城不同，布吉有他独有的优势与特点：★喜聚居（共同的文化背景、趋同性生活习惯）★喜高层、喜中小户型（一般以二房二厅70平方米左右为主）★深港家庭占一定比例，并逐步放量；★重法律文书文件；★重港式管理/重名牌物管（中海怡翠有中海外开发管理）★前期亲友、老人居住为多，后期自用多于投资；近期用于渡假与休闲的有所上升；★港人置业心理：主流意识：根意识次要意识：光宗耀祖/衣锦荣归/赡养老人/体面和身份的象征第二部分：***四期销售情况及对五、六期开发的启示1、四期销售要点归纳（根据中原今年二月份销售统计分析）深圳成交比例情况：香港：占比例37%布吉：占比例26.5罗湖：占比例21.5福田：占比例10%外地：占比例5%信息来源：朋友介绍：占信息来源50%；路过：占信息来源28%香港苹果报：占信息来源5.5%香港东方报：占信息来源5.5%翡翠电视台：占信息来源11%售出户型比例：二房：50%；三房：50%；付款方式：即供：占50%；轻松付款：44.5%；一次性付款：5.5%带否装修：不带装修：89%；带装修：11%；2、***四期销售情况总结：***四期02年中即将入伙，对于首次置业的客户来讲是很好的购房时机；***通过较长时间宣传，已经在客户心中树立了良好的品牌形象和口碑，通过朋友介绍的比例就高达50%；同片区现阶段竞争力的楼盘少，如中海怡翠、中城康桥在户型上二房可选单位有限；因此对***找准时机促销二房提供了时机；最大购买因素：独有的优美环境、成熟社区吸引购买；售价达到同区最高水准，但香港客户对售价不太敏感，而对部分国内客户购买阻力大；香港成交较少，反映整体市况低靡，客户在深圳置业用于渡假和投资的欲望较低；3、本项目优势五、六期规划大手笔，通过四期开发，形象已树立，规模已成形，三期已入伙，楼盘前期整体形象很好（根本不象关外盘）。前四期大环境好，人气汇聚，沿深惠路一线已形成了布吉人气最旺的纯居地。小区容积率低，表现在社区内的环境很开阔，宽敞。园林精美，绿地面积大，绿化好，空气清新，建筑耐看，实在是个现场感受的眼见为实的个案；均价达到4408元/㎡，此价在布吉已成最高价，但香港客户对单价反映不敏感，而较小的户型在总价上不构成太大的购买压力。但从深圳客户在购房时多选择按揭付款方式、不带装修等情况来看，总房款仍对他们有较大压力。二房及三房的户型配置合理，正迎合了市场的有效需求，因此会保持持续旺销局面。4、项目弱势社区宣传形象偏弱，没有形成系统性，信息平均化传递，可能削弱了项目口碑式传播，目前受众偏重于香港区域，完全港式的内地推广模式能维持多久？布吉住户出行难，关外5/6公里的路况不理想，不仅令业主们头痛，也令发展商伤透脑筋。客户普遍反映，关外的一些楼盘素质已可与关内的楼盘媲美，且价格也要便宜三至五成，但就是交通不便，每天上班要倒上三次车，过一次关，辛苦不说，付出的时间成本太高了。关外一些地产商本对市内居民前来置业抱着极高的期望，但由于交通环境所困，公交滞后，对远地客户的负面影响太大。小结：通过前四期的推广，其楼盘即有的优势与弱势均在销售上有所反应。而且优势与弱势在五六期中仍会延续。其中优势方面（如规划优势、规模优势、内外环境营造优势、园林优势、现楼效应的优势、口碑传播等优势）应在第五期和第六期的推广中加以发挥，并为第五期的借势造市提供必要的前提条件，广告要使之达到最大化、最优化之功效。再加上五期本身所特有的户型优势，就更加可以吸引客户。而其劣势（如交通拥挤/公交滞后/出入关不便/大环境杂乱/无景可借/均价较高/）等方面，也应的五、六期的推广中加以修正、调整和避免。第三部分：***五、六期形象、主题及风格1、规划环境主题：***五六期位于四期以东，四周外环境并不十分理想，故此规划设计重点放在尽量利用原有地形环境条件，突出“生态环境”为主题，为项目提供一个绿、静、美的生活环境。2、规划设计概念为项目提供一个生活意识及环境空间。生活意识一定要高质素的、贯彻的，引发性的，让居者有自由发挥的空间，着重用家的实在体验，采用细致亲切的环境质素手法。3、外环境及绿化各小区空间以中央绿化带及人行道串连成一和谐整体，中央绿化带规划人工湖，利用水为环境之主题，南北串连，分散于不同部分之建筑体之间，衬以绿茵、石滩、流泉、小桥、花卉丛林及大树等，塑造亲切、可接近、可触摸的自然生态环境。4、建筑风格采取淳朴、开敞、有田园感之设计，坡屋顶带有热带屋苑的风味，三段体又带有少许欧洲建筑意式，与大环境相辅相成，与第一至四期相呼应。外立面线条简明，没有挥霍性的夸张突出，以经济手法，从线条、质感、光暗、主题去令用家对项目产生一种不知不觉的认同感及舒适感。5、建筑组团及层高第五期主要为11至13层小高层公寓住宅。第十七至十九三个公寓组团。第六期为十八层公寓组团。第四部分：定位、主题与核心概念第五期定位：****渡假式园林大社区****湖景居亭布吉最适合港人居住的湖景洋房（针对港人）核心概念：清与轻清------清净的天、清谈的云；清秀的树木、清丽的湖、清爽的楼、清雅的草地、清静的园林；清纯的环境；轻------都市人拒绝压力、抒缓身心、精神解放、自由释放生命激情的地方一个对比：城里的浓、闹、快、乱与城外***的淡、静、慢、齐形成强烈对比；另一个对比：布吉大盘的浓装艳抹，堆砌雕琢与***的清丽天然形成对比；主题词：生态·自然·健康·度假广告语：我心中的“清、轻”家园亲近自然，回家渡假回到家就是渡假的开始半山·湖景·自然·家清雅色彩，假日情怀形象定位：内秀文静气质清纯外形清雅布吉关外的一个清幽静谧，令人心境平和的纯居地沿此形象定位，走精致、轻巧路线的推广方式。品牌个性与基调----自然的、朝气的、跃动的、缤纷的、浪漫的、----纯正的、优雅的、健康的、时尚的；关于品牌品牌就是最大的差异化，它人无法企及更无法超越通过物业品牌的创立来塑造企业品牌的大思路一个成功的品牌，是要经过多年的地产实践和市场锤炼，才能具有坚实的基础和丰实的内涵。那么怎样来创立一个品牌呢？真正的“以人为本”的物业管理；全方位、多层面、大纵深的居住文明:（物业----居者----邻里关系----居住文明----社群公德----……）居住的文化品味和文化氛围营造；和谐的、融通的新型邻里关系；多姿多彩的社区文文化；居住理念的前卫与与创新；现代企业管理制度度的优势在住住户生活质量量上的全方位位体现；观念创新、设计超超前、时尚新新潮的设计风风格的大胆运运用；创建品牌优势是企企业生存的百百年大计，严严格遵循设计计理念，加强强施工质量监监管，使本项目即成为布布吉片区创新新性的标志性性建筑、精品品楼盘是我们们共同的心愿愿。但是如果品牌仅仅停留留空喊口号或或金字招牌阶阶段，不能与与居住生活、择择居心理、购购买行为有所互动的的话，那就失失去了一个最最可宝贵的资资源。所以，品品牌的表现不不能生硬直白，不能为为品牌而品牌牌，应该是一一种表现视角角上的独特，渗渗透在深层的的内涵上，从而达到让让品牌的威力力吸引更多消消费者、带动动整体销售的的目的。推广要点：利用现楼形象优势势，瞄准主流流市场，借助助四期热销市市场走俏的优优势，借势造造市，在布吉吉深惠路边塑造一个个品牌鲜明，个个性生动的楼楼盘形象，以以达到整体促促销的市场目目的。五期整个推广的灵灵魂是四个借借字：借----势-----从布吉众多多大盘中脱颖颖而出，挤身身龙头地位；；借----市-----一至四期期持续旺销；；业绩连续飘飘红；市场地地位超然；借----形象-----现楼，耐看看，值得看，看看后令我砰然然心动的大社社区；借----品牌-----发展商商的品牌形象象和品牌效应应/人心所向/有口皆碑广告的主导面-----瞄准主流市市场：香港市场-----以渡假和居居住为主，虽虽然整体数量量上在萎缩，但但仍是主流市市场之一；深圳市场-----罗湖沿东门门北路、文锦锦路、笋岗路路沿线的置业业者，在近期期里争取的放放大的市场布吉市场-------与周边大盘盘继续争夺客客户，使本土土消化逐层次次地放量，以以达到市场的的扩大化导向系统：建立导向系统的目目的：通过广广告牌等，来来锁定本项目目各方向的客客户群。在物业门口的大道道和公路交汇汇处，设立大大型喷绘效果果的指示牌，强强化视觉冲击击效果，即可可作为楼盘形形象广告，又又可作为导示示牌引导。目标客户分析：应关注以下几个受受众策动面以东门为核心的小小生意集散场场；布吉圈子的流动生生意人；罗湖的白领以及福福田东的工薪薪、白领、经经理或小老板板；当地公务员和灰色色收入者；港人：赡养父母//深港家庭/投资客/自住/渡假/放租；通过有层次的项目目描述，将即即有的社区优优势，以更生生动、更形象象、更文化的的手法，使品牌化、个性化化，建立在深深港区域有高高知名度的大大社区。注意两个层面的年年龄层次：年纪大的，50-----600岁左右的人人年轻人，25---35岁左右的，首首次置业群体体，成家群体体这个目标群对生活活的态度：认认可环境，清清、净、静，性性情幽然的，便便利的这个区域对小生意意人来说特别别适合；推广难点及要点：：如何引导到五期现现场看是关键键---------第五期的入口处两两边有两栋楼楼，这两栋楼楼不但影响了了美观，关键键是遮挡了五五期的整个项项目形象，构构成了客户观观看和了解现现场的最大的的障碍。而且且这个障碍是是搬不掉挪不不走的。那么么只能想办法法来规避。如何设立工地围板板三个目的：一是为为了避开入口口处两栋楼的的干扰，另一一方面是为了了对参观客户户有一个明确确的导引；三三是为了挡住住施工工地的的杂乱感觉。总总的是为了树树立第五期现现场井然有序序的印象。我们认为客户参观观路线应该是是：售楼处---------1、2、3期小区道路---------五期现场1、2、3期小区道路沿线布布置彩旗、灯灯杆旗和导示示牌，释放售售楼信息，渲渲染喜庆气氛氛；五期大门口处设置置高墙围板，（3米高，木板加喷绘）释放五期卖点和必要的售楼信息；售楼处的改造目前的售楼处作为为第五期的售售卖场，需要要重新包装，特特别是顶部要要给以突出的的强调。如果果必要，可适适当扩大。让让人有焕然一一新感觉和新新鲜的形象。售楼处离第五期现现场太远是个个销售难题。因因为第五期的的昭示面不多多，离公路又又远，所以全全部售楼信息息的释放都要要依靠售楼处处这一个点，所所以，必须延延长和增多信信息释放点：：引导应该深港互动动，关内与关关外相结合；；售楼处与五期现场场相结合；靠靠的是售楼处处加高，和看看楼通道相连连接；售楼处的翻新与改改造问题：现现在售楼处有有三个问题，一一个规模较小小，二是形象象陈旧，三是是离五期现场场太远。针对性地品碑营造造重要的是以人文化化、个性化、品品牌化的方式式，利用布吉吉中住宅产业龙头地位在在区域引起关关注，造就高高的知名度；；目前看的源头应在在香港，包括括接待站应放放在交通要道道及大商场前前的人流密集集处；除了吸引更多的人人实地体验外外，更要紧的的是要为社区区扩大一个更更大的区域的的消费层；80-90㎡不超超过40万的促销价价在这两个组组群中的关心心问题解剖：：年龄大：（特指港港人）安静的的、有交流的的、安全的、能能解决医患的的居住环境；；年龄轻：面子、安安静的、有解解闷去处的、安安全的、会所所、购物、交交通进出布吉吉关的方便度是关键：有关关面子、安静静、安全的是是这个社区即即有的形象，也也是优越之处处，是足以张扬的所在。表现策略：第一时期：品牌、形形象期热烈的、时尚的、轻轻盈的语言贴近主流市场，使使之有心来现现场比如采用报版：报版大标题：自然然健康的半山山生活清丽如画的度假式式生活情调第二时期：热销期期动感的、热烈的、可可以有针对性性地亮出民俗俗气氛与地域域特色；报版大标题：拒绝绝世俗压力，释释放生命激情情让生活融入自然，让让生命收获健健康第三时期：个性市市场时期亲情、雅致的语言言、画面辅以创意性表现，逐逐步脱颖而出出报版大标题：生活活的桃花园心灵的伊甸甸园自然主人，健康贵贵族第四时期：个性市市场中后期逐层次地加加重人文人性性话题，使品品味化和生动动化基础语言-----亲情、雅致致，针对性语语言和画面；；报版大标题：阔天天阔地间，我我心自悠然户户面对中庭美景景，家家沐浴浴草香清风。第四时期：品牌市市场时期稳定亲情雅致的风风格，使****的形象固固化、定格，为为连锁和伸展展毓做好准备；逐步引出六六期---------布吉概念盘盘、品牌盘报版大标题：清山山净水宁静家家一个鸟声比人声更更多的地方集天地清秀，听万万物心动主题表述：※清新美丽的、自然然的、健康的的、适宜渡假假的园林大社社区；※成熟的、魅力的，体体现出天天在在家渡假的感感觉；※渡假地----成成熟的、有魅魅力的，有情情趣的，身心心充分放松的的地方；※对男人说-----这里气质典典雅----是炫耀的属属地；回家是征服服者的感觉，成成功的好心情情；好男人的好好心情，荣耀耀象征；※对女人说-----清秀的、优优雅的，可以以说悄悄话的的环境，印着幸福的的足迹的小天天地；有依人情怀怀的韵味；让所有人多多些时间逗留留的温暖怀抱抱，※对老人说-----养生的，健健康的，有邻邻里交流的合共空间的的好环境，保保健有保障吗吗？安心、放心心、养心的家家广告视觉策动面：：小区外-----□户外媒体为重点：：三点一线----深圳、东门门、布吉关口口、深惠路沿沿线；□在保持香港市场平平稳响应面的的基础上，在在罗湖、福田田、布吉以及及周边工厂的的市场目光聚焦和信息放放量；□在区位划分上，充充分注意香港港、深圳交通通主干道、楼楼顶的招牌、导导示牌等；小区内----采用五点一线攻击击法，即：一线：：全程销售，售售楼信息释放放；第一攻击点：现场场包装核心点：工工地售楼处现现场。由于地地产是从期房房阶段就建立立对市场的攻攻击性的，所所以是现场包包装的核心。第二攻击点：卖场场包装核心点：售售楼处及分卖卖场。售楼处处和分卖场是是买卖双方交交锋场所，如如何让售楼处处、分卖场在在推广方面更更具有感染力力和攻击力，是是卖场包装所所需要解决问问题。第三攻击点：样板板间包装核心点：从从展示中心到到样板间的动动线。通过氛氛围的营造，让让卖家看到未未来的希望。第四攻击点：售楼楼通道包装核心点：沿沿线的彩旗和和灯杆旗，五五期的围板第五攻击点：专车车接送路线核心点：通通过各热点设设站，方便买买家到现场来来，亲身感受受现场氛转，深深入了解售卖卖信息。如何何将有效客户户群吸引到现现场是关键。专车接送点安排：：除了定点（佳宁娜娜广场）的接接送专车外，应应多设几个固固定点专车（如如沃尔玛前广广场、华强北顺电前）等等，并配合相相应的专题活活动或定点的的专题话题，以以建立楼盘区区域完美形象。第五部分：广告策策略广告分期推动策略略：形象期----承承接四期余威威，在市场上上巩固即有形形象，同时塑塑造个性鲜明明的五期形象象；惯性期----针针对即往的形形象有目的地地进行改良，特特别注重一些些讲究环境的的人文话题放放大，制造多点、多多面、多层次次区域的活动动以扩大影响响面；酝酿期----品品牌与个性市市场以个性市场场入手进行品品牌营造把轻轻松松的社区区人生展示出出来，进而分分人群进行个个性化诉求；；男、女、老老、少交织出出一个渡假居居住的生活画画面。广告投放策略：以“展销会亮相”、“公开发售日”、“样板房开放放典礼”、“热销期促销销活动”、“封顶庆典”、“入伙典礼”为广告告六大高潮和和销售重心点点，采取长程程铺垫、密集集轰炸，重点进攻的前后穿插插策略。整合推广策略：以新闻运作----公关活动----广告推广三三大环节良性性互动为主要要方式。广告短期目标：----扩大项目目在布吉市场场的知名度/认知度，提提升其美誉度度；----通过提升升项目形象同同步提升发展展商品牌形象象，增加目标标群信心；----全面展示示及提升项目目卖点，让目目标群真正认认识到项目的的魅力所在；；----与不同销销售阶段紧密密呼应与配合合，解决销售售问题，全面面促进销售目目标的完成。创意表现手法：1、抓住有效需求强化心理引引导根据《***》项项目特征及广广告策略的制制定，结合布布吉房地产市市场最新的动动态方向及推推广理念，在客观理理解市场的同同时，紧紧抓抓住有效需求求，强化对目目标消费群的的心理引导，以实际利益点与形形象攻势两手手抓的表现策策略，强化与与提升《****》在市场场上鲜明个性性形象与品牌号召力力。2、锁定目标群体唤起心理认认同以差异化传播手法法为核心指引引，采用大气气、现代、时时尚、高雅、简简洁的画面及及雅俗共赏的语言来烘托楼盘盘的个性及卖卖点。具都市市化的气氛，生生活化的场景景，加上人物物心理刻划等表现手法，是整整个推广阶段段的主要重心心，营造出既既精彩跃动又又浪漫温馨的的生活状态。锁定目标群体的精精神特征、心心理状态和行行为方式，以以一种他们认认同的方式表表现。3、延展生活空间诉求生活元元素活泼跃动的色彩基基调，暖色系系为主、突出出楼盘的精神神气质和清新新健康的自然然环境，尽情情演绎高品味生活。方正实用、功能明明确、布局合合理的户型设设计，流露出出现代居家的的基本功能与与延伸功能的的完美结合，清新的、自然的、和和谐的社区文文化，体现出出轻松的、祥祥和的、纯净净的、文明的的社区生活氛围和极具现代色色彩风格的物物业气质，诉诉说着现代城城市白领的心心理状态与理理想生活的暗暗合。VI视觉识别系统设计计“***”全套VII系统及社区VI系统。VI的核心是基本项目目要素的设计计，包括：名名称、LOGO（包括图形形标志和文字字标志）、标标准色、标准准字体、VI中应用项目目的设计要求求包括交通用用具类、推销销用具类、招招牌标识类、广广告类、制服服与服饰类、包包装用品类等等，其中特别别是项目中的的包装、招牌牌或户外标识识以及销售环环境这些要素素，对企业形形象的确立、楼楼盘的宣传和和销售都起着着不可忽视的的重要作用。售楼处形象墙、灯灯杆旗及彩旗旗形象墙：要重点突突出本项目的的各卖点，以以新颖的表现现手法，写照照未来生活。灯杆旗及彩旗悬挂挂于道路两旁旁及现场内外外。宣传资料（印刷品品）包括售楼书、户型型单页、各种种宣传单张、购购楼须知、价价格表、认购购书、名片、信信封、信笺、工工作证等一系系列资料。此此部分将专案案详述。售楼书建议：改变变四期的折页页做法，提高高档次、加强强品味，增加加厚度。新闻炒作“***”新闻炒作作，配合项目目的展销及开开盘活动开展展，预计在8月份就要开开始，达到聚聚集人气，吸吸引市场目光光和市场预热热的目的。平面广告（创意略略）影视广告（创意略略）第六部分：地盘内内外包装及售售楼物料准备备1、VI系统及售楼物料准准备规划表序号系统分类设计、制作、印刷刷制作材料、工艺数量预算价格完成时间责任方1物业标志设广告商2售楼名片设、印按人数计盒广告商3工作牌设、制按人数计广告商49盎司纸杯买5万只发展商5饮水机及音响备发展商621寸广告伞设3000把发展商7正度对开手提袋设3000个广告商8户外小吊旗设、制4000面广告商9售楼处内小吊旗设、制300面广告商10广告衫买1000件发展商11便纸买1000本发展商12圆珠笔买1000支发展商13信封、信纸买发展商14售楼处展台设、制1个广告商、发展商15谈判桌椅购买买按需发展商16姓名座设、制按需广告商17门牌设、制按需广告商18样板间展示牌设、制按需广告商19销售进度表板设、制2个广告商2、应用系统设计制制作表序号系统分类设计、制作、印刷刷制作材料、工艺数量及尺寸预算价格完成时间责任方1工地围墙高级防水防晒外墙墙涂料喷涂和和彩色电脑喷喷绘约平方米广告商2楼体条幅牛筋布、丝网印8块广告商3彩色气球进口PVC6个，直径3米发展商4充气拱门开盘时临时购买发展商5现场广告牌奥特龙灯箱布、电电脑彩色喷绘绘370dpii4块广告商6售楼处导示牌不干胶1.2米X2.5米电脑喷绘和和不干胶割字字结合4块广告商7灯杆旗（双面对称称）牛筋布丝印加电脑脑喷绘或用绸绸布电脑转移移印300面0.455X1.5米广告商8彩旗绸布丝印500面0.5X1.3米广告商9售楼处内形象背景景板电脑喷绘，辅助以以射灯广告商10售楼处内展板PP白胶片，电脑喷绘绘，分辨率600dpii，双层有机机玻璃夹制，不不锈钢工艺螺丝固定。8-10块0..9X1.2米广告商11售楼处门楣广告商12售楼专车防晒不干胶喷绘和和不干胶割字字相结合。专业公司13售楼书封底封面300gg铜板纸、过过亚胶、标志志击凸、页990g硫酸纸、内内页210g铜板纸、4c+4c、骑马钉钉300mmX3000mmP数：28P8000本广告商14三折页（小楼书）250g铜板纸、过过亚胶、带封封套、4c+4c印刷225mmX345mmmP数：6P5000份广告商15户型插页210g铜板纸、4c+4c220mmX340mmmP数2P广告商16夹报附送单张200g书板纸、4c+4c印刷420mmX670mmm2万份广告商17投资指南（商铺）封底、封面2500g铜板纸，内页2000g铜板纸，4c+4c印刷，骑马马钉装210mmX2660mmP数：12P3000册广告商18法律文书印刷发展商19灯杆旗设、制20建筑模型制作定做灯光、绿地模型等等发展商21户型模型定做带台、罩发展商22销售人员服装设、制广告商23DM中邮专送设、制广告商24售楼处设计装修方方案广告商25样板房装修方案广告商第七部分、广告告分期策略第一阶段：导入期期（新闻造势和市场场预热期）[2002年988月中—2002年9月中]阶段特征：在“以以我为主、借借市造势”的前提下，对对《***》项目目进行充分的的形象塑造和和现场及环境境包装。广告目标：公开发发售前的新闻闻铺垫和市场场预热，全力力塑造物业形形象，引发目目标受众关注，造市并营营造好现场气气氛。广告主题：导入****的新概概念之主题卖点诉诉求：楼盘整整体形象；附附带企业品牌牌形象；媒介组组合：软性报报道、户外广广告、形象墙墙、折页、少少量硬性广告告工作内容：1、前前期以新闻运运用的软性文文章作预热和和铺垫为主。2、积极筹备备开展相应的的PR公关活动（如如举行开盘庆庆典）3、完成销售售配套准备工工作。第二阶段：形象期期（包括公开发售期期）[[2002年9月中—2002年10月底]阶段特征：经过前前期的宣导工工作，项目的的市场形象得得到确立，部部分消费者准准备入市。广告目标：进一步步提升项目鲜鲜明的个性形形象，激发消消费者的购买买欲望，完成成从良好的市场预期到销售售实效的转化化，达到预定定销售目标。广告主题：物业地地段、建筑形形象、生活品品质和综合卖卖点展示卖点诉求：目标对对象心理特征征+行为方式+环境+品质生活+市场反映工作内容：形象硬硬性广告+电视形象广广告+软文炒作跟跟进；对广告效果进行追追踪评估，及及时调整策略略；期间借样板房全面面开放时机，可可以有一些强强势促销信息息出台，刺激激市场，以期更快进入成熟熟期。第三阶段热销销期[2002年100月底—2003年1月中下旬[春节前]]阶段特征：有了良良好的市场形形象，有了卖卖点的充分渲渲染，成熟期期的到来再配配合若干极具具诱惑力的强强势促销手段段出台。广告目标：强化销销售主张，进进一步培养物物业良好的市市场形象，激激发购买，以以提高销售率率为目的。广告主题：分卖点点诉求：交通通、配套、户户型、景观、管管理与服务等等；诉求重点：环境++户型+物管+价格+促销+市场反映，以以实际利益诉诉求为主。媒介组合：报纸广广告为主，售售点广告、电电视广告、户户外广告为辅辅，进行立体体宣传。工作内容：1、大大量纯销售性性广告的集中中投放。2、对主要卖点继续续穿插推出创创意广告，强强化在受众中中的印象。3、利用有偿新闻、软软性广告诱发发受众的趋同同心理，引导导其做出购买买行为。4、间歇性投放电视视形象创意广广告。工作建议：1、利利用公关活动动等事件行销销方式，适度度炒作销售现现场的气氛。第四阶段：持销期期（2003年2月——2003年5月）阶段特征：在销售售推广过程中中出现销售矛矛盾，属修正正调整阶段。广告目标：提升销销售率，修正正营销主张，完完善物业形象象形成物业美美誉度。广告主题：以证言言方式为主要要表现方式，诉求重点：1、调调整阶段：分分卖点诉求；；优惠措施2、证言阶段段：工程进度度、发展商实实力媒介组合：报纸广广告为主，以以DM专递、售点点广告为辅工作内容：1、以以证言式、催催促式为广告告形式投放促促销广告，利利用节假日，展展开公关活动，提升升销售率。2、应用DM小册子子等针对性极极强的广告宣宣传形式作为为补充。工作建议：1、协协助发展商进进行策略调、制制定公关活动动方案。第五阶段：促销期期（扫尾期）（2002年5月——2003年8月）全面竣工/入伙前前后阶段特征：销售目目标基本完成成，市场反应应趋于疲软，各各项工作进入入