物业管理基本制度业主大会和管理规约制度

物业管理基本制度业主大会和管理规约制度1第一页，共四十六页，2022年，8月28日1业主大会制度2管理规约制度3前期物业管理招标投标制度4物业承接查验制度5物业服务企业资质管理制度6物业管理从业人员职业资格制度7住宅专项维修资金制度第四篇物业管理基本制度第二页，共四十六页，2022年，8月28日

1.1概述

1.2业主

1.3业主大会

1.4业主委员会

1.5限制性规定需熟悉和掌握的法规规章内容：《物业管理条例》第二章业主及业主大会；《业主大会和业主委员会指导规则》；1业主大会制度第三页，共四十六页，2022年，8月28日掌握：什么是业主？司法解释中是如何界定业主？业主大会的组成和性质？《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？简述首次业主大会成立的筹备内容和工作程序。业主大会的职责和表决规则有哪些？业主委员会的性质和职责是什么？终止业主委员会委员资格的条件有哪些？熟悉：《业主大会议事规则》的主要内容。业主委员会如何备案，备案需要提交哪些资料？业主委员会会议召开有哪些相关规定？第四页，共四十六页，2022年，8月28日1.1

概述

业主委员会制度简介业主委员会制度的产生；集决策与执行于一体，缺乏有效监督机制，有违责权利一致的原则；导致业主利益受到侵害。条例确定了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会执行的制度。主要内容包括：规定了业主大会的组成和宗旨；明确了业主大会成立方式、职责、会议形式、表决原则及议事规则等主要事项；规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。

业主大会和业主委员会的决定权界定。第五页，共四十六页，2022年，8月28日1.2业主（1）业主的概念

《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。在物业管理很活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍、自然人、法人或其他组织的属性限制。业主身份房屋所有权证书持有人房屋共有权证书持有人待领房屋所有权证书和共有权证书的购房人第六页，共四十六页，2022年，8月28日（2）业主的权利按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（享受服务权）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权（选举权）选举业主委员会委员，并享有被选举权监督业主委员会的工作监督物业管理企业履行物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用法律、法规规定的其他权利第七页，共四十六页，2022年，8月28日（3）业主的义务遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定缴纳专项维修资金；按时缴纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

第八页，共四十六页，2022年，8月28日课堂提问：1.业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有（）：A按照国家规定缴纳专项维修资金，分摊早期介入费用B遵守管理规约，业主大会议事规则C参加业主大会会议，行使投票权D按时交纳物业服务费用E监督业主委员会的工作第九页，共四十六页，2022年，8月28日1.3业主大会（1）业主大会的组成和性质（2）业主大会的筹备与成立（3）业主大会的职责（4）业主大会活动规则（5）业主大会议事规则的内容

第十页，共四十六页，2022年，8月28日（1）业主大会的组成和性质

业主大会的组成业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会的性质业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。第十一页，共四十六页，2022年，8月28日（2）业主大会的筹备和成立

①业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。②业主大会的筹备成立业主大会筹备组（指导规则10-11条）

成员组成、组成要求及产生方式业主大会筹备组的工作内容（指导规则12条）

7个方面筹备业主大会的工作要求（指导规则13-15条）公告、确定业主身份、投票权等。第十二页，共四十六页，2022年，8月28日（2）业主大会的筹备和成立

③业主大会的成立成立时间

90日(组成之日起）首次业主会议议程内容报告业主大会的筹备工作情况；宣读业主名册及在首次业主大会上的投票权数；宣读《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及根据业主意见对其进行的修改结果；投票通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；宣读业主委员会委员候选名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。第十三页，共四十六页，2022年，8月28日（3）业主共同决定的事项

《条例》11条（7）；《指导规则》17条（10）制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；有关共有和共同管理权力的其他重大事项。（法律法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项）

第十四页，共四十六页，2022年，8月28日课堂提问：1.根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会应履行的职责有：（）A制定、修改管理规约和业主大会议事规则B利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用C组织和监督专项维修资金筹集和使用D制定物业服务内容，标准以及物业服务收费方案E改变共有部分用途第十五页，共四十六页，2022年，8月28日2.下列哪些属于筹备业主大会的主要工作？（）A业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。B草拟管理规约、业主大会议事规则。C确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。D依法确定首次业主大会会议表决规则。E制定业主委员会选举办法。第十六页，共四十六页，2022年，8月28日3.依据筹备成立业主大会的相关规定，下面说法正确的是（）A符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主大会书面申请后90日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组B首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成C筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二D筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐第十七页，共四十六页，2022年，8月28日4.业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。A15B30C60D905.根据物业管理有关法规的规定，一个物业管理区域只能成立（）业主大会。A一个B两个C两个以上D三个以下第十八页，共四十六页，2022年，8月28日（4）业主大会活动规则

定期会议和临时会议定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；下列情况之一的，业主委员会组织及时召开临时会议；20%以上业主提议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。业主大会的召开形式集体讨论的形式书面征求意见的形式第十九页，共四十六页，2022年，8月28日（4）业主大会活动规则

业主代理人和业主代表人业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加；物业管理区域业主人数较多的，可以推选代表参加业主代表大会。业主大会决定事项的表决效力专有部分占建筑物总面积；业主人数。2/3表决权事项：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项。1/2表决权事项:其他重大事项。第二十页，共四十六页，2022年，8月28日（5）业主大会议事规则内容

《指导规则》19条业主大会名称及相应的物业管理区域；业主委员会的职责；业主委员会议事规则；业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；业主投票权数的确定方式；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主委员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会换届程序、补选办法；业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用和管理；业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第二十一页，共四十六页，2022年，8月28日课堂提问：1.根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主的投票权数由（）确定。A建筑面积B业主人数C使用面积D住宅套数2.业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的前提条件是：（）A专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的B30%以上业主提议召开业主大会临时会议的C发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的D业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况第二十二页，共四十六页，2022年，8月28日3.业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（）组成业主大会筹备组。A业主代表B房地产主管部门C物业服务企业D建设单位4.业主大会做出选聘或解聘物业服务企业的决定，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A1/31/3B2/32/3C1/21/2D3/43/4第二十三页，共四十六页，2022年，8月28日5.根据《物业管理条例》的规定，业主大会议事规则应当就（）等事项作出约定A业主大会的议事方式B业主大会的表决程序C管理规约的具体内容D业主委员会的组成和委员任期第二十四页，共四十六页，2022年，8月28日1.4业主委员会（1）业主委员会的性质（2）业主委员会的职责（3）业主委员会的备案（4）业主委员会的资格条件（5）业主委员会的资格终止（6）业主委员会会议（7）业主委员会改选（8）业主委员会工作经费第二十五页，共四十六页，2022年，8月28日（1）业主委员会的性质业主大会的执行机构业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员主任和副主任。第二十六页，共四十六页，2022年，8月28日（2）业主委员会的职责

《条例》15条（6）；《指导规则》35条（9）执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主缴纳物业服务费用及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。第二十七页，共四十六页，2022年，8月28日（3）业主委员会的备案

备案、变更备案时间及部门自选举之日或内容变更之日起30日内；物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案提交资料业主大会成立和业主委员会选举情况；管理规约；业主大会议事规则；业主大会决定的其他重大事项。第二十八页，共四十六页，2022年，8月28日（4）业主委员会的资格条件

业主委员会由业主大会选举产生，由5到11人的单数组成。委员应符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定组织能力；具备必要工作时间。第二十九页，共四十六页，2022年，8月28日（5）业主委员会资格的终止

自行终止因物业转让、灭失等原因不再是业主的；丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由的；法律、法规及管理规约规定的其他情形。决定终止（委员1/3;20%业主提议，业主大会决定）以书面方式提出辞职请求的；不履行委员职责的；利用委员资格谋取私利的；拒不履行业主义务的；侵害他人合法权益的；因其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三十页，共四十六页，2022年，8月28日（6）业主委员会会议

举行会议按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议；经1/3以上业主委员会委员提议，应在7日内召开业主委员会会议。出席会议和决定事项人数要求业主委员会议应有过半数委员出席；作出决定必须经全体委员半数以上同意；公告及记录存档业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告会议内容和议程，听取业主的意见和建议；会议应当制作书面记录并存档，作出的决定应当有参会委员的签字确认，并自作出决定3日内公告。第三十一页，共四十六页，2022年，8月28日（7）业主委员会的改选换届选举与资料移交任期届满前3个月，组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告相关政府机构；任期届满10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业委会。（8）业主委员会的工作经费承担主体、经费来源及使用监督业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担；工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支；工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。第三十二页，共四十六页，2022年，8月28日课堂提问：1.业主委员会如果有（）情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。A侵害他人合法权益的B拒不履行业主义务的C因其他原因不宜担任业主委员会委员的D不履行委员职责的第三十三页，共四十六页，2022年，8月28日2.业主委员会如果有（）情形之一的，业主委员会委员资格自行终止A利用委员资格谋取私利的B拒不履行业主义务的C因物业转让、灭失等原因不再是业主的D有犯罪行为3.下列（）项是业主委员会的职责？A召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B监督管理规约的实施C代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同D督促业主交纳物业服务费及其它相关费用

第三十四页，共四十六页，2022年，8月28日1.5限制性规定业主大会与业主委员会禁止事项不得作出与物业管理无关的决定；不得从事与物业管理无关的活动。行政监管业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第三十五页，共四十六页，2022年，8月28日课堂提问：1.业主大会或者业主委员会依据法定程序做出的决定，对全体业主具有约束力的前提条件是（）A必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的决定B业主大会、业主委员会是依据法定程序做出的决定C符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定D获得行业主管认可的决定第三十六页，共四十六页，2022年，8月28日2.根据《物业管理条例》的规定，不属于业主大会、业主委员会应当依法履行职责有（）A不得作出与物业管理无关的决定B不得从事与设施设备管理无关的活动C不得从事与物业管理无关的活动D不得作出与业主委员会无关的决定第三十七页，共四十六页，2022年，8月28日

2.1概述

2.2管理规约

2.3临时管理规约

需熟悉和掌握的法规规章内容：《物业管理条例》第二、三章业主及业主大会及前期物业管理；《业主大会和业主委员会指导规则》；2管理规约制度第三十八页，共四十六页，2022年，8月28日问答题论述设立业主大会制度与管理规约制度的意义如何理解管理规约的概念、内容和法律效力？管理规约有哪些特殊作用？什么是临时管理规约？与管理规约有和区别？说明临时管理规约的内容和相关主体的法律义务。第三十九页，共四十六页，2022年，8月28日2.1

概述

管理规约制度简介管理规约制度不亚于业主大会制度；自我管理：1、通过业主大会2、规约（运行规则或称业主行为守则）是契约的基础——以私有财产为基础，以公有财产为核心是法律范畴的规范性文件，是物业管理顺利开展、保护业主的合法权益的最重要保证管理规约的主体、客体和内容规约的主体—全体业主。经签约或大会审议通过而生效。规约的客体—基于物权而派生的客观行为可否做什么？应怎么做。规约的内容—物业使、维、管方面权利义务的规定，有法律规范及社会公德。第四十页，共四十六页，2022年，8月28日2.2管理规约（1）管理规约的概念管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

管理规约的特殊作用管理规约是业主自治管理的一种重要形式和手段；是物业管理法律法规和政策的一种有益补充；是有效调节业主之间权利和义务的基础性文件；是物业管理顺利进行的保证。第四十一页，共四十六页，2022年，8月28日（2）管理规约的内容

《条例》17条