2023年房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题1999年

一、单项选择题

(每题的备选答案中只有一个最符合题意。）

1、以下哪种因素不是导致商品住宅供应变化的重要因素(

)。

A．开发成本的变化

Ｂ．收入的变化

C.价格的变化

D．开发商对未来的预期ﻫﻫ2、某租客５年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长的百分率为5%,假如贴现率与之相同,则该租客第一年末支付的租金为(

）万元。

Ａ．８．0

B.8．4

C．9.0

D．10.０ﻫﻫ3、根据(

）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

Ａ．房地产交易方式

B.房地产交易顺序

Ｃ．购买房地产目的

D.房地产类型ﻫ

４、已知某笔贷款的名义利率为12%,若年实际利率为1２.68%，则该笔贷款每年计息(

）次。ﻫ

A．2

B．4

Ｃ．6

Ｄ．１2

5、房地产开发项目的建设过程是指(

)的连续时间。

A．房地产开发全过程

Ｂ.获得土地后到所有工程竣工ﻫ

C．从工程开工到所有工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕ﻫﻫ6、对于价格弹性的以下描述中，(

)是对的的。ﻫ

A.需求价格弹性系数越大,需求数量对价格的变化越不敏感ﻫ

B.在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都同样

C．供应弹性系数PES=需求数量变化的比例／价格变化的比例ﻫ

D.短期内房地产市场租金由需求决定，供应缺少弹性ﻫﻫ７、自有资金钞票流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把（

)作为钞票流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考察项目自有资金的赚钱能力。

A.借款本金偿还和利息支出

B.开发建设投资ﻫ

Ｃ.投资方向调节税

D．项目投资总额

8、对承包商而言,在(

)的情况下，采用固定总价协议是比较合适的。

Ａ．开工前对工程内容尚不十分清楚ﻫ

B.没有施工图就开工ﻫ

C．设计图纸和技术说明书相称具体

D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚

ﻫ9、为保证承包商很好地履约,开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额,作为承包商的缺陷责任期的（

)。ﻫ

A．最终付款

B．预付款

C．保存金

D.工程款

ﻫ1０、假设某项目年净经营收益为６０万元,年经营成本为２0万元，该项目投资的资本价值为750万元,则该项目的年投资收益率为（

）。

A．10.7%

B．8.０%

C.５.3%

D．2.7％ﻫﻫ11、房地产开发商进行项目融资的目的是提高(

)。

A．全投资收益率

B．抵御金融风险的能力

Ｃ.自有资金收益率

D．资信等级ﻫﻫ１2、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下,规定的折现率之合理顺序为(

）。ﻫ

A．10%/８%/1２%

B．１2%／10％/８%

C.8%／２％/１0%

D.8%/10%／12%

ﻫ1３、某刚建成的写字楼售价为800０元/m2,月租金水平为60元/m2,若租客以一次性支付租金的方式承租5年,则业重规定租客一次支付的优惠租金为(

)元/m2。ﻫ

A.３600

B.8０0

C.29０0

D．２７０0ﻫ

１4、按(

)的不同,可将物业划分为自用物业和出租物业。ﻫ

Ａ．所有权性质

Ｂ.存在形式ﻫ

Ｃ.占有形式

D.使用性质

１5、物业代理公司通过具体的市场调查、分析和预测,可以协助开发商或业主进行(

)。

Ａ．项目融资

B．工程招标

C.市场定位

Ｄ.物业管理

ﻫ16、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择(

）。

A.买方代理

B．卖方代理

C．联合代理

D．双重代理

ﻫ１７、施工图中的总平面图是(

)的一部分。

A.建筑施工图

B.专业施工图

C.结构施工图

D.给排水施工图

1８、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按(

)分类的。ﻫ

A.安装组合情况

B．冷凝器冷却方式ﻫ

C．设备设立情况

D.所用介质

1９、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表白其所相应的实际尺寸是(

)。ﻫ

A.660ｍm

B．1320mm

C．5500mm

D.１3200ｍmﻫ

２0、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为２60m２，则该大厅的建筑面积为(

)ｍ2。

A.780

B.520

C.1０4０

D．２60ﻫﻫ

二、多项选择题

(共每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)ﻫ1、关于房地产投资的风险，(

）的说法是对的的。ﻫ

A．风险意味着对于也许的情况无法估计其也许性大小

B.风险为投资的实际收益与预期收益的偏差

C．实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失ﻫ

D．风险可以用各种也许收益与均值偏离的限度来描述

2、进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的因素涉及(

)等。

A．政策因素

Ｂ．市场因素

Ｃ．通货膨胀

Ｄ.持有期ﻫﻫ３、分析房地产价格与供求数量的关系时,常做出的假设条件涉及(

)等。ﻫ

A．在一定的时间周期内ﻫ

Ｂ．仅限于开发投资ﻫ

C．除价格外的其他影响因素不发生变化ﻫ

D．将供求曲线简化成直线

ﻫ４、下列因素的变动中，能提高项目技术经济效果的影响因素涉及(

）。

A.空置率下降

B.开发周期延长ﻫ

C．租金水平下降

D．建导致本上升ﻫﻫ5、房地产开发项目财务评价中所使用的营业利润测算表,重要反映开发项目计算期内的利润总额和各年的(

）。

A．所得税

B.贷款利息

C．项目投资

D．税后利润ﻫﻫ6、按照协议所涉及的工程范围以及承包关系不同,协议形式可分为(

)。ﻫ

A.总包协议

B．分包协议

C．成本加酬金协议

Ｄ.独立承包协议ﻫﻫ７、工程项目管理的基本职能是计划、组织、（

)。

A.决策

Ｂ.控制

Ｃ.协调

Ｄ．反馈ﻫﻫ8、建筑工程质量管理工作的内容涉及（

)等。ﻫ

A.对原材料进行检查

B．对工程配套设备进行检查ﻫ

C．工程进度管理与工期控制

Ｄ．制定并执行控制工程质量的具体措施

ﻫ9、开发公司向银行申请开发建设贷款时，银行要审核(

)等内容。ﻫ

A．项目评估报告

B.贷款数量和期限

C.抵押或担保条件

D．公司资信等级

10、当前普通商品住宅开发项目的资金来源重要有(

)等几种途径。ﻫ

A．公司自有资金

B．银行贷款ﻫ

C.预售收入

D.承包商垫资

ﻫ11、对收益性物业来说,空置率提高将导致(

)以及新租客规定更大的租金折扣等后果。ﻫ

A．租金收入减少

B．附加支出增长ﻫ

C．运营成本下降

D．物业资本价值下降ﻫﻫ12、除宏观因素和供求关系外,影响物业收益的因素涉及物业区位、(

)等。

A．通货膨胀

B.物业类型

C．供应总量

D．临街状况

ﻫ１3、地籍图是表达土地产权、地界和分区的平面图，其所记载的地籍要素涉及(

)等内容。

A.有关的房屋、道路和水系

Ｂ.地物和地理名称ﻫ

C．权属界线

D．土地编号

１4、房产图是房屋产权产籍管理的重要基础资料，分为(

)。

A．房产分幅图

B.房产分丘图ﻫ

C.房产分户图

Ｄ.房产平面图

１5、建筑工程概算书的内容重要由封面、编制说明、（

)和其他工程概算表组成。ﻫ

A．工程概算造价汇总表

B．单项工程综合概算表

Ｃ.安装工程概算表

D．建筑工程概算表ﻫ

ﻫ三、判断题ﻫ1、假如两笔资金等值,则用复利公式把它们变换到任何时点,变换成任何支付形式都还是等值的。

(

)ﻫ

２、房地产开发成本、价格方面的信息,均属于房地产市场供应方面的信息。

（

)ﻫ

3、房地产价格重要受地价、建导致本、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期内建导致本、利率、税金变动不大时，减少房价重要途径是减少地价和利润率。

(

)

ﻫ４、新开发居住区，市政基础设施和配套设施投资不能所有计入商品住宅的开发成本。（

)

5、某房地产开发项目的成本利润率为30%，若开发周期为3年，则该项目的年成本利润率也许为10%。

(

)

ﻫ6、在房地产开发项目可行性研究中,提高目的收益率,则项目的收益能力也相应提高。(

)ﻫ

7、房地产开发项目的项目管理队伍，应当由投资管理人员、工程管理人员、营销策划人员等共同组成。

（

)ﻫﻫ8、房地产开发项目可行性研究中的盈亏平衡分析，重要是求取项目的盈亏平衡点，以考察项目的安全限度。

(

)ﻫﻫ9、金融机构向房地产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分红的方式体现。

(

）

１0、市场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越显著。

(

)ﻫﻫ1１、提供好的物业管理是房地产营销的有效手段,所以选择物业管理公司，是开发商工作内容的一部分。

(

）

ﻫ１2、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然层计算建筑面积。

(

)ﻫ

13、平屋顶是指屋面坡度为2％～５%的屋顶。

(

)ﻫﻫ１4、表白建筑物的朝向、平面形状、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的图纸是建筑施工图中的平面图。

(

）

15、建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。（

)

ﻫ

四、计算题ﻫ(规定列出算式、计算过程,需按公式计算的，要写出公式,计算结果保存小数点后两位。)ﻫ1、某家庭欲购买一套面积为８０m２的经济合用住房，单价为３500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.２%和6.6%,期限均为2023，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?ﻫﻫ2、某开发商以6０0０万元购置了一宗商住用地５0年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为４５00ｍ２,容积率为７.5，建筑密度为65%,建筑层数共２０层，从-2层至＋3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库，有供出售的95个车位,－2层为人防和技术设备用房(不可出售);地上３层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月)；平均建导致本为３5００元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建导致本的8%和5％;地价款在项目开发初期一次投入,建导致本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为８0０0元/ｍ２,商业用房年净租金收入为202３元/m2，停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.５%和6.０%。开发建设贷款利率为7.５％，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。ﻫ

3、某投资者以１000万元一次性付款方式取得一写字楼物业２02３的经营收益权，第一年投入装修费用20０万元(按年末一次投入计算)并完毕装修工程。次年开始出租,当年净租金收入为2００万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际ﻫ收益率。

ﻫﻫ

答案：

ﻫ一、单项选择题

1、B2、B3、A4、Ｄ5、B6、Ｄ７、A8、C９、C10、B11、C12、Ａ13、Ｄ14、Ｃ15、Ｃ1６、Ｃ１7、A18、Ｄ19、A２０、Ｄ

二、多项选择题

１、BCＤ2、ABC３、ACD4、AＣ5、AD６、ABD7、BC8、ABD９、ABCD10、ABC１1、ABD12、ＢD1３、CD1４、AＢＣ１5、ABDﻫ三、判断题

1、A2、B３、B4、A5、A6、Ｂ7、A8、A9、B１0、B11、A1２、A13、Ａ14、A1５、Aﻫ四、计算题ﻫ1、第1题已知：

P=35０0×８0×(１-2５%）=2１(万元)ﻫ

ｎ＝１5×１２＝18０（月）ﻫ

ｉ1＝４．２%÷1２=0．35%ﻫ

i２=6.6%÷12＝０.5５%ﻫ

p１=10万元

P2=1１万元

求解Ａ：ﻫ

A1＝P1×i1(1＋i1）n/[(1+i1)n-1]＝１0０000×０．35%×(1＋０．35%）180÷[(1+0．３5%)1８0-1]ﻫ

=７4９.75(元）

A2=Ｐ2×i2×(1＋ｉ2)n／[（1＋i2)n-1]

=110000×０.55％×(１+0.55%)1８０÷[(1+0.5５%)18０-1]

＝964.28(元)ﻫ

则A＝A1+A2＝７４9.７5+９64．28=１7１4.03(元）２、解:

A．计算项目总开发价值：

①项目总建筑面积：４５０0×７．5＝33７50（m2）

②基底面积：4500×６５%=29２５(ｍ2)ﻫ

③住宅出售面积:３3750-292５×5=１９1２５（m２)ﻫ

④商业用房建筑面积:２925×３=877５(ｍ2)

⑤项目开发价值(分项)ﻫ

a.住宅：８000×19125×(1-6%)=14３８2(万元)

ｂ.车位:12×95×(１-6％)=1071.6（万元)

c．商业：２02３×8775×５.5=9652.5(万元)ﻫ

出租部分无销售钞票

项目开发总价值＝a+ｂ＋c=143１８２＋1071.6+9652.５＝251０６.1(万元)ﻫ

B.计算开发成本:

①购地费:6000万元

②建导致本:3５０0×3３750=1181２．5(万元)

③专业人员费用:11８1２.５×8%=９45(万元）

④管理费：１１８１２．5×5％=5９0．６2５(万元)

⑤财务费:ﻫ

购地款利息=600０×[(１+7．5%)3.5－