全国土地成交及城投拿地数据全梳理

2022年房产续迷地场体现们取了201至202年1月全土成细数包所城区地划途规建筑面交价成人成交面价溢率指标并别全和省市地成交的况及投地况三方对据开析。口径方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体析，与财政厅所统的地出让金额具体数略出入，但趋势保持致。一全国土地成交整体情况2022年全国土地成情整体延续221年下半遇冷态势，数量及额有所降，土地成交溢价也至较低水平。具体2022年11月国各土交5725较201同减少1312宗；土地额339元较221年期降40.0。中受情发房企务违约影222上年地成额去同下高达2.28就土地成交溢价率情况看，土市遇及点22“中地新影响2022年110月国土成交溢率于10管1月有升到1.2但于201来的低位置。城投拿地方面，021年81月受房产场影响地城开托拿地，城投地由8的31上至1的1.1。202以，于平台身偿债力大城拿占比年1的13降年4的2.5，202半年比在5右整体于021年半水平。具体，22年11投拿规模1.32，较221同下降30；城投地比5.66，上期加0.81百点10月14日财印发关于加“公经管控一性出通出严通举储土得过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口该政策效应暂未体现在土地成交数据上，但从长期看，随着房地产市场逐渐企稳，城拿地况发一转，值后持跟。图表1 221年以来全土地成交情况，2021年以来全国交地的性质主要为住用占比超过0其次商服用地占比在1左右022年工业用地成交占明增加所交地规用途，主要分为住宅用地、商服用地、工业用地、公共管理与公共服务及其他用地。其中住用地主要包括城镇住宅、农村宅基地、保障房、租赁住房等规划用途；商服用地主要括餐用馆地发市用售业地他服地规用途工业用地主要包含一类工业用地、二类工业用地、仓储用地、采矿用地等规划用途；公共理与公共服务主要包含医院用地、公园与绿地、管道运输用地、公路用地、教育用地规划用途；剩余规划用途归类为其他用地。对于部分存在多个用途的成交土地，本文照其要途行类。图表2成交土地主要作住宅用地，二各省份及各地市土地成交情况（一）各省份情况：20省土地成交额同比降幅3%以上从各省土地成交情来看2022年11成额居前的份括江、山东广和川江超500元余省超500亿元而交模足200亿元省有林甘宁夏青和龙成交溢价率方面与221期相，仅山和东个份222年11土成权平溢率所升其余份均出现同度下，见全大省土市有所温。图表3 222年11月省土地成交情况 图表4 222年11月省土地成交溢价率况， ，2022年11月仅海南省地成交额增速为正，0个省份同比降幅在3以上。具体看2022年11月海南地交额比长12.81，余份四川地市场相对坚挺，成交额收缩相对少，主要原因为成都、眉山、德阳等土地成交金额较多地级市在今年土拍市场遇冷的情形下依然保持正增长，而天津、辽宁、黑龙江和吉林比降较，超0后续得注。从土地成交额对城利支出的覆盖情况看021年仅南个份盖度位于1倍下其多省位于倍上但022年11，着地的持低，土地交对投息出的盖度足1倍省份至8，括津、南、广西，投债力显加。图表5 土地成交额对投利息支出覆盖情：11月，8个省份不足1倍，（二各地市情况：7的地市成交额负增长从全国66个地市土地交情况来看，多数现增长。体，222年11月，杭州成、京广和无土成额居五，在800亿以而土成交额足10亿的市共07个占达292要集在龙肃内蒙等省份土地成交的增方36地中仅2地市交增为中在个土拍市遇的景，地成额模于100且依能实正长地市包括四川都江淮、川眉等后的域机会得注。成交溢价率方面，66个地市中，共127个地市地成交溢价率超，其中58个超0主集在西安南份从溢价率的变化来022年1-1共9地溢价有所升较201年41地下显，全国地市的土市同降明。而价上超过10个百点地多中山西云、四川省。土地成交额对城投息出的覆盖倍数方面存量投的21地中共有37地市022年地交额城利支的盖倍较021年期提要集中四、北广等省。外2022年11共有47地覆倍数足1倍，要中黑江湖南省图表6 22年11月地成交额位居前0的地市情况，注：完整名单可联系华创固收团队图表7 22年11月地成交额对城投利覆倍数较201年同期有所上升的37个地市，三城投拿地情况对于城投公司而言，其自身通常作为各地政府经营城市、执行战略的重要抓手，基础设施建设、土地整理等方面经验丰富，和土地二级开发存在天然联系，更易向地业务方面延伸发展。而在参与土地二级开发时，城投公司获得土地使用权的方式主要括政划和场招挂两下我主城投场拿相内进行。（一城投拿地主要性质住用地和商服用地城投市场化拿地的性质主要为住宅用地和商服用地，二者合计规模占比高达93具体222年11城投拍地住用金额比2.96上上了0.31个百点商用金占比9.86，上下了3.4百点。参与拿地的城投主体的行政级别主要为地市级和区县级，二者合计规模占比高达80。具看022年11月地级体地模占比9.7，上降了9.3个百分；县主拿规模比9.，上上了6.8个分。图表8 城投拿地主要作住宅用地和商服地 图表9 参与拿地的城主体多为地市级和县级， ，按照城投拿地规模算，02年11月，城拿的土地溢价率主要于0区间处较水间内投地额计01.67亿比898较201年同期升395个分可以出202，拿地本较年所低。图表10 城投拿地溢价主要位于05区间，（二各省情况：广西、北重庆三省城投拿地比超10%从各省份城投拿地况202年11浙江地额超00元共6个份投地模于100300亿之间括广川山东江等地共22个省城拿规足100元包甘、龙江青、南宁等增速方面，受基原，江、蒙、西省城投地模速快超过100，四江省城地规较的础同实现高超过2辽、天津吉和肃地投拿规下明。从城投拿地的占比022年11月广西北重庆三省城投拿地比超过10，其余省份均位于以下。中拿比位于510区的共8个包括江、东四、南等；于15的省共1，括、内古、云南地拿地占比的化方面与021年期比222年11共14个省城投拿地比所升其升较的广由221年的2.5升至222的14.03；共13个份投地有所降下较的南由201的9.9降至022年的799。图表1 22202年1月各省城投拿地情况，（三）城投拿地规模位居前0的地市分布情况城投拿地规模位居前0的地市主要分布在江江山湖北等中7个地市位于江苏省从拿的规模上看202年11月东广市江省无市的城投地额超90元从占比情况来202年11月投规前30的地中城拿占超过20地共7包括州黄、饶威海；城投拿占于1020的地共8括州余15个地市城拿占在10以下包盐、州宁波。图表12 02年11月城投拿地规模位居前0的地市拿地情况省份地市城投拿地金额(亿元)与增速城投拿地占比与变化（百分点）2021年增速2022年1-11月增速2021年变化2022年1-11月变化广东广州121.3830.08%179.5284.82%4.79%1.119.38% 14.9江苏无锡93.181092.79%92.2783.77-0.31%7.71%7.010.49% 2.5浙江绍兴51.68-45.97%93.24% 6.79%-3.124.97% 18.9江苏南京106.56269.21% 68.66-35.25%5.03%3.75.24%0.2四川成都57.74169.80% 63.36238.53%18.14%3.22%1.72.24.58%3.24.2江苏常州154.47154.1638.38%27.45%62.1559.2958.5156.7854.8712.77%11.54%江苏徐州-43.81%20.07%20.04%21.69%4.515.11%-1.6江西上饶62.9958.08-46.11%61.31%60.62%51.27%-6.431.02%14.1四川眉山86.25%15.326.30%7.2浙江宁波36.27406.74%3.11%2.77.78%4.6山东潍坊60.24-36.00%51.9547.6345.9743.4110.33%10.00%-4.511.89%2.1广西柳州7.00-74.88%580.59%4.12%-12.7-12.137.17% 32.4山东威海63.50-44.61%-7.29%17.55%29.08%10.2浙江杭州109.4780.96%39.79%6.69%-47.81%3.36%1.02.41%-0.9湖北黄石18.7342.43 126.54%11.82%-2.132.64%19.5广东深圳215.9442.01-80.55%19.32%0.05.71%-14.0浙江金华15.90-65.91%36.8836.48131.93%1.23%-4.36.63%5.4湖南长沙85.208.42%-44.65%7.39% -0.15.98%-1.0山东枣庄19.16128.57%28.2827.67169.91% 7.01%3.714.16% 7.7河南郑州9.42-0.38%216.96%23.73%0.92%0.0-0.28.29%7.3湖北宜昌33.4034.6410.25%26.0525.6524.7523.9323.2622.6222.0220.8620.2519.59%19.95%-0.6浙江湖州-34.94%-14.08%6.60%-4.2 7.17%0.8江苏苏州40.905.27%1.96%-2.75%2.05%0.03.60%2.3江苏盐城61.63-16.68%7.52%-3.58.50%4.44.2安徽合肥1.80144.37%9010.27%0.20%0.14.26%陕西西安47.53-27.38%-52.41%4.29%-1.92.84%-2.2江苏淮安27.95-10.56%6.27%7.39%8.74%-3.45.87%0.1江西九江19.537.17%27.58%232.05%-0.717.33%8.5浙江台州6.79-53.81%1.26%-1.65.28%4.1湖南衡阳109.12-0.98%18.72-23.30%38.76%-13.028.93%11.4，注：完整名单可联系华创固收团队（四）拿地规模位居前20的城投主体情况2022年11月，拿地规位居前20的城投主体主分布在江苏、浙江四、江西、广东等地。从城投体具体拿地规模来看，广州地铁集团有限公司、无锡市安居资发有公和京体建开有责公位居三拿金分为165亿、58亿和44亿个城主拿规在地土成额的比看，有6个城投体比超0高的柳市建资展有责公，广柳州土地成交的0.25。图表13 拿地规模位前0的城投主体情况城投主体城市202年-1月拿地金额（亿元）拿地增速在当地土地成交额中占比实际控制人资产规模（亿元）债券余额（亿元）广州地铁集团有限公司广州16.978%18%广州市人民政府5742070.8无锡市安居投资发展有限公司无锡5785-7%无锡市人民政府国委15.07.0南京奥体建设开发有限责任公司南京437058%3%南京市人民政府国委15.2250深圳市地铁集团有限公司深圳4052-80%6%深圳市人民政府国委6288094.5眉山环天建设工程集团有限公司眉山3826-18%眉山市人民政府国委48799.3徐州市新城区国有资产经营有限责任公司徐州3452-9%徐州市人民政府国委32.6496柳州市龙建投资发展有限责任公司柳州2595777%20%柳州市人民政府国委60.4769无锡市新发集团有限公司无锡250844%3%无锡市新吴区人民府48.6850上饶创新发展产业投资集团有限公司上饶2443138%13%上饶市国资委84.810.6东阳市交通投资建设集团有限公司金华2335-4%东阳市人民政府国资产监督管理办公12.8100湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司黄石2273-17%大冶市财政局55.4105德兴市投资控股集团有限公司上饶22191004%12%德兴市国有资产监管理办公室35.5388河南东龙控股集团有限公司郑州2154-6%郑州市郑东新区管会31.0290杭州萧山经济技术开发区国有资产经营有限司杭州2082684%1%萧山经济技术开发管委会71.2585溧阳昆仑城建集团有限公司常州192519%4%溧阳市国有资产管中心15.30.0四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司成都1752173%1%-35.7257眉山市东坡发展投资集团有限公司眉山1736-30%8%眉山市东坡区国有产和金融工作局51.1406嵊州市城市建设投资发展集团有限公司绍兴1673191%5%嵊州市财政局85.9952宁波舜通集团有限公司宁波1652-2%余姚市国有资产管委员会办公室31.4848宁波市兴奉开投建设有限公司宁波1639-2%宁波市奉化区国有产管理中心55620.0，注：资产规模采用222年半年度财务报告数据，存量债券余额为截至222年2月15日数据。整体看222年全国土市场表现惨淡海南外其余省份成额均现负增长其中湖北庆肃天津等地降幅过5需关注财力变化对当地城投公司偿债能力带