房屋因“凶宅”之名而致贬值的承担,民法论文

房屋因“凶宅〞之名而致贬值的承担,民法论文内容摘要：凶宅类案件时有发生。理论界与实务界多关注凶宅概念成认与否、界定标准及相关合同效力，就因凶宅而致房屋贬值鲜有关注。基于法解释学，可将凶宅发生事实视为侵权行为，由此而生的房屋贬值属侵权损害。侵权责任之承当与份额应考察个案的原因力加以确定。诉讼中，原告应根据法定程序通过具备资产评估资质的专业评估机构主张房屋贬值额，对于尚欠专业资质的鉴定机构，如房屋中介机构等给出的贬值意见，法官应酌情认定贬值额，不应决然否认其意见。对于房屋因凶宅而升值，其升值利益应归于房屋所有人。本文关键词语：凶宅纯粹经济损失;损害;损益相抵;OntheDevaluationofHousesCausedbyHauntedHouseStartingfromExistingCasesTAOXinmingInstituteofCivilandCommercialCode,CentralSouthUniversityofFinance,EconomicsandLawAbstract：HauntedHousecasesoccurfromtimetotime.TheoristsandpractitionerspaymoreattentiontotherecognitionoftheconceptofHauntedHouse,thedefinitioncriteriaandtheeffectivenessofthecontract.LittleattentionhasbeenpaidtothedevaluationofhousescausedbyHauntedHouse.Basedonlegalhermeneutics,thefactthattheHauntedHousehappenedcanberegardedasatort,andtheresultinghousedepreciationisthedamageoftort.Theresponsibilityandshareoftortliabilityshouldbedeterminedbyinvestigatingthecausalforceofthecase.Inlitigation,judgesshoulddeterminethedepreciationamountattheirdiscretionwhentheystilllacktheevaluationreportofaprofessionalappraisalagency,buttheyshouldnotabsolutelydenytheopinionsofintermediaries.HousesappreciatebecauseofHauntedHouse,andtheirappreciationbenefitsareattributedtotheownersofthehouses.一、引论法律系地方性知识。于国人而言，安其居，乐其俗实属核心追求。略具挖苦的是，房价高涨的今天，房子的重要性似乎更甚过往。对于房屋买卖，人们具有天然警觉与审慎：房屋之开发主体、所处地段、周边环境、房屋质量、房屋历史等因素尤为买方所重视。近年来，房屋买卖、租赁实践中偶有凶宅出现，当事人之权利义务于实务处理中存有模糊之处，既有案例对于凶宅房屋性质认定存在截然相反的面向。民法学界对凶宅的关注研究始于新世纪，近三年来研究渐成体系。纵览既有研究文献，学界对于凶宅的关注集中于成认凶宅与否[1]、认定标准[2]、凶宅买卖、租赁经过中房屋出卖一方之信息披露义务[3]、凶宅问题之规制途径[4]等。此自维护交易安全，保障交易相对人之利益而言，意义重大，值得讨论。然而对于房屋所有人而言，房屋因凶宅之名在交易市场上遭受贬值，甚至无人接盘，其所受不利能否只能自认倒霉？或别人承当之？对此学界几无讨论。笔者自北大法宝无讼等案例数据库，以凶宅为本文关键词语进行检索，于所得案例中全文检索贬值，排除重复案例、同院多判、讲理粗糙、名不副实者，共得17则切题之例。〔见表1)基于此，本文选择与法律更具亲缘性的司法审讯入手，总结审讯实务态度，结合学理分析，试图归纳房屋因凶宅之名而致贬值之承当，以求为审讯实践提供智识参考。二、案例检视与分析〔一〕凶宅概念成认与否？凶宅系俗称，非法律概念。我们国家法律对此定义及规范阙如。台湾地区(不动产委托销售契约书范本〕附件(不动产标的现在状况讲明书〕第11项将凶宅定义为建筑改进物〔专有部分〕于卖方产权曾发生凶杀或自杀致死亡之情事,即非自然死亡情形。[5]在确认凶宅概念的审讯实践中，法院认定凶宅时多着眼于非正常死亡非自然死亡之要素..1。在不成认凶宅的审讯实践中，法院基于其属迷信唯心主义..1而生，不予认之。在对凶宅持回避态度的审讯实践中〔如表1所列〕，法院即便未提及凶宅，但自其讲理部分观之，仍采凶宅概念之内核，即发生过非正常死亡之房屋确有影响寓居者之主观感受。综而观之，大多数审讯实践认可凶宅之概念，以为其符合国人传统风俗，与人们趋吉避害之心理追求契合，且自交易实践而言，凶宅之市场价值较之同等或相近房屋〔或同屋之前的〕价格确有降低，而后者客观使用功能等可资考量、量化之部分与凶宅几无差异，很难解释此系非心理因素以外之影响源所致。至于能否可仿效台湾地区，将凶宅入规范，则非本文要探寻之题。表1检索得切题案例〔二〕凶宅认定标准探微承前所述，审讯实践中法院多以非正常〔自然〕死亡作为判定凶宅的核心要素。所谓非正常死亡，即非属依正常规律导致的死亡，其系客观判定，不应有当事人主观认知参与之[6]。如家中老人因病逝世或自然离世即属正常死亡。有学者强调非正常死亡需由人为因素所致方可认定凶宅之属性。本文对此不予苟同。正常死亡与非正常死亡于逻辑层面系一对周延概念，所有死亡情形可涵盖华而不实，故认定正常死亡即可由反面推之非正常死亡之意。正常死亡亦即生老病死，此系自然规律，因而生理原因之死亡属正常死亡。自此观之，凡有违自然规律而死亡的，均为非正常死亡，当中除人为因素外〔如他杀、自杀〕，意外事件〔突发火灾等〕亦在华而不实..2。因而，除人为因素致非正常死亡外，意外事件类致非正常死亡亦可认定凶宅之属性。除此之外，德国法上理性平均买受人之概念可资借鉴，可依此于个案中辅助认定。另，空间因素亦为考量因素。据前文台湾地区关于凶宅之界定限于专有部分，弦外之音即发生于其外之非正常死亡事件不得作凶宅认定原因，如卜津案中死者系自案涉房屋阳台跃下跳楼自杀，死亡地点非案涉房屋之内。若此案发生于台湾地区，案涉房屋似难认定为凶宅，但北京市石景山区人民法院对此以为死者系自房屋中跳楼自杀该非正常死亡与房屋存在较大的联络，并进而影响一般群众对该房屋的评价。本文以为，认定凶宅之属性不可一概排除屋外空间非正常死亡，只要此非正常死亡与房屋存有较为密切之联络，即可认定之。除却如上房屋因某些客观事实发生而成凶宅外，因某人恶意广布谣言而使一定的地域、人群范围内相信某房屋为凶宅的情况亦可能存在。舆论的气力不容小觑。于此情形，房屋所有人恐百口难辩。当然，房屋所有人因而而致财产损失〔甚至可能有精神损失〕需径直向谣言分布者，即侵权责任人主张损害赔偿。还有一类凶宅系房屋因处于特定环境下而成，如该楼盘建于一片曾用于旧时死刑执行场之上，或系疫情爆发后之废弃医院拆除后而建新楼。多数人可能以为寓居于此并不吉祥而心生惶恐。这一区域的房屋价值相较于一样或相近条件下的房屋价值而言较低，但就凶宅有关交易而言，无论是兴建楼盘之开发商，抑或购买房屋之买房人，其本来并未拥有凶宅之财产，更无贬值一讲。换言之，开发商在获得土地时自会考虑相关因素，进而予以权衡，而后以可接受价格获得；买房人亦考虑如此因素，与出卖房屋一方展开价格会谈，以可接受价格购之；若其日后用于租赁，其自应于购房时知晓租赁收益低于市场普通价格水平。故而无贬值承当的讨论必要。〔三〕凶宅与房屋贬值之因果关系因果关系系解决损害赔偿之关键。一个人对其应承当之损害赔偿必以其对该损害存在联络之基础上[7]。据前所述，成为凶宅后之房屋与在这里之前并无物理成效之差，充其量可将因非正常死亡事件发生所致房屋构造、屋内家具、装潢等损害作贬值原因认定，然实践中房屋所有人一般会重新装潢、更换家具，以恢复原样，此时房屋的使用功能恰如先前〔甚至由于重新装潢、更换家具而成效增加〕。唯有凶宅属性之产生使之贬值。我们国家理论界与实务界多接受相当因果关系理论作分析处理案件之工具。这种以一般人之社会经历体验及认知水平为核心判定标准的认定方式方法更为灵敏，符合社会等待。国人趋吉避凶当属无需证明，亦无法证明其追求，而自所处社会环境及既有社会经历体验可得感受；上开案例法院之讲理亦可印证..1。这一结论能够反证验证法〔Butfor〕和剔除法〔Elimination〕验证。因而，因凶宅而致房屋贬值系客观存在的，二者存在因果关系。〔四〕房屋贬值性质认定经营风险、纯粹经济损失抑或损害？在确认凶宅属性与房屋贬值间具有因果关系后，下一步需认定的即为该贬值之性质，由于其决定了贬值之承当及方式。对此，有经营风险..2、纯粹经济损失[8]、损害..2三种观点。本文以为，对这一问题的讨论不可一概而论，而应以致凶宅原因不同作类型化区分，即因房屋所有人本身或其家庭成员原因与房屋所有人本身或其家庭成员以外之人而致房屋变为凶宅。前者如房屋所有人之家庭成员于家中自缢，后者如房屋租赁之承租人于屋内为别人所杀。就前者而言，因而所致房屋变为凶宅进而所致损失应由房屋所有人自个承当，意外让所有权人倒霉。况且，实践中几乎不可能出现同为一家人情况下房屋所有人向死者继承人索要赔偿之请求，如家中爷爷为房屋所有人，爸爸自缢而亡，爷爷向妈妈索赔。如此理解，自无障碍。于后者而言，房屋贬值性质认定方特别必要。本文以为，经营风险讲不可取。风险一词之内核系不确定性，即可能发生之危险或不利益。当代社会已成风险社会[9]。房屋因凶宅而受贬值虽然可被理解为风险之一种，然此自最广义而言之，由于后者几乎可囊括所有不利益结果，于案件处理而言并无实益。而就狭义风险而言，其应分讨论领域，如合同法视域下的风险可理解为非归责于债务人之原因的给付不能[10]。本文论题下的经营风险应侧重理解经营二字，对于风险仅需把握其不确定性之内核即可；申言之，诸如房屋所有人能否得成功出卖、出租房屋，或出租后租金能否得顺利收讫，或出租后租金之市场价猛涨数倍等。出租或出借予别人之房屋发生非正常死亡进而成为凶宅导致贬值，这一经过确有不确定性，但其与经营实难挂钩。若此，则开门做生意的路边小店内发生恶性凶杀案，进而对其生意造成影响，此亦经营风险？除此之外，经营风险这一提法无法解释出借房屋后该房屋因凶宅而贬值之认定。那么可否以意外事件解释之？所谓意外事件是指非因当事人的过错，而因当事人意志之外的原因此偶尔发生的事故[11]。其在学理被以为系侵权之免责事由。由定义观之，其具有不可预见性、归因于行为人之外、偶尔性等特征。或许在他杀案件中能够此解释，但自杀案件则否..2。有学者批评意外事件并无理论新意，纯粹套用不可抗力理论，且制定法上并无支撑。而不可抗力显然无法解释。纯粹经济损失讲不可取。纯粹经济损失即非因人身权或绝对性财产权益遭损害而发生财产之不利益[12]。自此而言，受害人虽受经济损失，其人身或财产并未遭损害。学者一般将纯粹经济损失分为反射损失型、转移损失型、损害公共资源型及因信赖错误信息、建议和专业服务引发的纯粹经济损失四种[13]，凶宅所致房屋贬值难以纳入其一。事实上，纯粹经济损失系侵权法上因果关系因严密的社会交往而被即时传递所引发的[14]。而本文论题下之行为直接发生于死者〔或其家人〕与房屋所有人之间。上开案例间，法院皆未将房屋之贬值认定为纯粹经营损失，甚至在北大法宝案例库中收录之所有凶宅案件亦未作此认定。本文以为，房屋因凶宅而贬值属侵权之损害。如是，则以非正常死亡作侵权认定。于此而言，需以能否为自杀区分两种情况讨论之。在自杀而致凶宅类型中，又能够死亡地点能否于房屋内而分为两种情况，如屋内自缢或自阳台跳楼。根据侵权成立之四要件理论，渐次考察行为违法性、损害结果、因果关系与主观过错。就行为违法性而言，自杀有违法律规定自无疑问；就损害结果而言，房屋因而成为凶宅而贬值，房屋所有人之财产权益被损害；就因果关系而言，前文已述；就主观过错而言，应该讲自杀者在进行自杀时很难考虑到其行为会对房屋及房屋所有人产生不利影响，其多为极端负面之情绪所缠绕、控制，然过错包括认识要素与意愿要素，就一般人之认识水平而言，房屋因凶宅而贬值应得以知晓。于非自杀型而言，若因人为因素造成非正常死亡，房屋贬值之责任最终承当者当为过错人，如别人于房屋内行凶致人死亡，则房屋因而贬值之最终承当人应为行凶行为人；再如房屋住客因本身过失而致引发火灾或煤气爆炸，则房屋所有人可向该房屋住客之监护人或继承人请求损害赔偿。若因非人为因素造成非正常死亡，房屋贬值之责任承当应于个案详细分析，如在因火灾致房屋住客死亡时，应详细考察火灾发生原因〔如雷击〕、火势变动原因〔如屋内堆积大量易燃纸皮或房屋涂刷防火漆〕、逃生因素〔如房屋安装具有防火功能的门〕等因素，确定责任之所在及承当份额。以上皆于侵权法构造中加以分析。合同法之违约责任亦可适用于房屋租赁中因承租一方原因此使房屋变为凶宅所致贬值的承当，其根据为(合同法〕第219条。违约责任之途径因房屋所有人在诉讼中证明难度较小而更具操作性，且租赁房屋多为此类纠纷发生之法律关系。但侵权之途径还可囊括出借房屋这一类型，对房屋所有人利益保卫更为周全。当然，房屋所有人综合考量个案情况选择更利于本身利益维护之诉讼方案。〔五〕小结审讯实务中，纵有少量法院不成认凶宅之概念，以为其属迷信之列，然在这些本土人的思想中，法律的认同是以文化的认同为前提的[15]。中华民族长期构成的安居追求绝不可简单地以迷信否认之。居于凶宅所生之不安客观存在，甚至与寓居安定利益所关切[16]。对于凶宅之认定，以非正常死亡为一般认定规则..2，结合空间因素辅助断定，在详细案件中可参照理性平均买受人标准。房屋因而而贬值应认定为侵权所致损害，房屋所有人有权向责任人请求损害赔偿..2。详细认定归纳如表2:表2房屋贬值承当认定三、贬值之确定〔一〕具备资产评估资质的专业评估机构意见前文所列案例中，支持房屋贬值并给出详细贬值数额的共有6起。法院在华而不实均酌情确认房屋贬值。有的法院给出了参考因素，如丁乐案中，法院以为被告系擅自转租房屋于别人，别人于屋内自杀与被告之转租行为并无直接关系，但房屋变为凶宅却与被告擅自转租间接因果关系；再如卜津案和何莉案中，法院根据公平原则、利益衡量原则或真诚实在信誉原则酌定贬值数额；又如程卫强案中，法院依过错程度、租金水平酌情确定贬值损失。上列案例诉讼中，原告多主张一个数额作为房屋贬值额，法院也多以原告之主张缺乏事实与理由而不予支持，亦有部分法院直接酌定考虑贬值额。部分案例中，原告多以中介公司工作人员的个人意见为理由主张贬值额，如钟恩赐案中，原告根据其咨询当地中介公司工作人员所得凶宅一般贬值20%之结论作为基础计算贬值额。又如程必正案中，原告在一审期间向法院申请一家鉴定机构进行贬值评估并得法院准许，然该鉴定机构后拒绝鉴定，二审中原告呈交一份(对xx出售情况的讲明〕，未提及出具主体，法院亦未认可。在温静案中，一审法院以为房屋贬值应由具备资产评估资质的专业评估机构通过符合法律规定的评估程序对此进行认定，但原告未在法定期限内提交之，原告后提交的一家评估公司出具之意见系由该公司走访当地多家中介公司而得，法院未采纳。自此而言，原告应根据法定程序通过具备资产评估资质的专业评估机构主张房屋贬值额。但若钟恩赐案那般：原告为具备相应资质的评估机构所拒绝评估，法院难道便可不支持房屋贬值赔偿诉求？〔二〕酌定数额所据之因素如前所述，法院在酌定房屋贬值额时多根据因果关系强弱、公平原则、利益衡量原则、真诚实在信誉原则、过错程度等。如上考量根据自然不错，其可适用于本文论题下所有情形。(侵权责任法〕第19条规定了财产损失计算的时间因素，在这里基础上考虑当地房价水平、租金水平、折旧因素、凶宅详细原因之情节等。问题在于，房屋中介机构之意见能否应作为考量因素之一？房屋中介机构在房地产买卖、租赁市场中系重要的市场主体之一，其对于房屋市场，尤其是价格因素尤为敏感，这得益于本身的专业性以及大量业务之积累。房屋中介机构所给出的关于房屋贬值的意见不应被忽略，纵然其存在与一方当事人串通之嫌，然并不可因噎废食，完全可从证据要求之技术层面解决之。具言之，可对征询意见的房屋中介机构规模、数量做出一定要求，且作为酌定考量因素之一，并不要求法官全盘接受之。除此之外，若权威部门或令人产生强烈信赖的有关调查报告亦应纳入，如地方统计部门就此展开过专题调查。因而，除侵权行为与侵权后果有关之考量因素外，还应根据当事人提供材料进行合理取舍，考量实际情况，借鉴比例原则内涵确定之，而非因而一概否认当事人诉求，当然，主张一方应承当相应讲明义务。[17]四、逆维发问：凶宅所致升值归属？2003年4月1日晚，香港着名歌手张国荣自香港文华东方酒店24楼坠下，当场死亡，令无数人可惜。自此后，文华酒店24楼成为张国荣粉丝心中一个具有十分含义的地点。有消息称，酒店在这里后停业半年，斥巨资翻修。2021年系张国荣逝世十五周年，大批粉丝于4月1日自发前往文华东方酒店，献花悼念，甚至有粉丝专程乘坐远洋航班前往。酒店能否如该消息所称斥巨资以翻修，酒店生意能否因而而受影响，不得而知。能够理解的是，必然有粉丝愿意专程选择该酒店入住，以慰思念。值得考虑的是，若房产因其凶宅属性而获升值等利益，其归属怎样？自房屋升值原因此言，其并非因其是凶宅而获升值，而是由于使之变为凶宅的人具有相对特殊的地位，进而基于群众对于此人的崇拜、敬仰等而存有升值可能。符合如此推断的，仅有公众人物，然并非所有公众人物皆有此等效果。一般而言，须为具有较大影响力、获社会群众普遍正面积极评价之公众人物。若此类公众人物于自家非正常死亡而使房屋因凶宅升值，因房屋并不牵涉其他民事主体，故升值所带来利益归于房屋所有人。本文以为，非正常死亡情形是不幸的，即便房屋价值可能因而上升，但房屋所有人仍会因而而痛苦，精神上受有一定程度打击，为负面情绪而覆盖。因不幸之事发生，房屋住客之寓居安定亦可能为诸如粉丝悼念、媒体跟踪报道等活动所影响。恰如前文所按，使得房屋变为凶宅之行为本质上属侵权行为，房屋之升值亦因侵权行为而致，似能够损益相抵理论解释之。损益相抵，又称损益同销，即赔偿权利人因同一赔偿原因此获利益时，赔偿义务人可就此要求将之扣除。一般以为，损益相抵仅适用于财产利益，而将精神利益排除之。在前述语境下，房屋所有人系因损害事件而获有房屋升值利益，凶宅可视为若被泼洒墨水的白衬衣般作为带有瑕疵之物，这一瑕疵系由非正常死亡事件直接引起的，而房屋升值更多是基于社会公众对于死者的关注和兴趣，非正常死亡仅有间接原因力。侵权行为之损害事件与客观实在相结合，损失应由侵权责任人担之，获益应由被侵权人享有。[18]需要强调的是，这一特殊问题发生情况不可能谓之普遍，实践意义亦极为有限。即便因具有较大公众影响力与公众兴趣之人非正常死亡于某人房屋内，亦需评估因而对于房屋价值的积极与消极影响，仅当下者大于后者时方有讨论必要，且房屋因而而升值亦非短期即可显现。固然司法实践尚无此类纠纷，然预先性讨论有益无害，可为将来作审讯支持。五、结论凶宅类案件的实务处理与理论讨论充分展现了法解释学之魅力，其无需寻求立法论上出路以解决。对于鲜有关注的房屋因凶宅而受贬值之承当问题，本文以为能够侵权之损害认定，结合个案情节以原因力断定责任承当及份额。诚然，这对于死者一方而言似乎过于残忍，但房屋所有人若就此而无所救济，不免有失公平，在房价高起的今日特为尤甚。唯有法律对个中权利、义务与责任条分缕析，以达公正之效。就此论题而言，学理上判定权责之属并无太多困难；此类纠纷解决之痛点在于诉讼实践中的举证问题。毕竟，如上并非直接损失可得直观测量，又在人们道德观念上多少存有疑虑或是难以接受之处，实谓困难。公正之判决需逻辑推演通透，加之本身社会经历体验以综合考量[19]。法官不应因缺乏具有专业资质的鉴定机构之评估报告而不予支持原告之诉求，反而应主动担起责任，予以酌定。关于中介机构之意见不宜绝对排挤，其系专门市场重要主体，其意见可作为酌定因素之一。而就凶宅房屋升值问题，固然其实践意义有限，本文仍尝试分析，得损失应由侵权责任人担之，获益应由被侵权人享有之结论，为将来可能出现之实务提供支持。以下为参考文献[1]肖鹏飞.凶宅买卖下的理论分析和救济[J].沈阳大学学报〔社会科学版〕,2021(3):308-309.[2]陈耀东，张瑾.凶宅的法律限定及其交易纠纷的法律适用[J].河北法学,2007(10):91-94.[3]周玉文.房屋买卖合同中附随义务的认定及违约责任初探以凶宅买卖为例[J].山西大同大学学报〔社会科学版〕,2020(4):26-28.[4]韦志明.凶宅类案件中的法律论证评析[J].法学评论,2021(3):35-37.[5]吴从周.凶宅、物之瑕疵与侵权行为[J].月旦裁判时报,2018(12):107.[6]金晶.(合同法〕第111条〔质量不符合约定之违约责任〕评注[J].法学家,2021(3):179.[7]〔荷〕J施皮尔.侵权法的统一：因果关系[M].易继明,等，译.北京:法律出版社,2018:13.[8]陈现杰.(侵权责任法〕一般条款中的违法性判定要件[J].法律适用,2018(7):10-14.[9]〔德〕乌尔里希贝克.风险社会[M].何博闻,译.南京:译林出版社,2004:13.[10]史尚宽.债法总论[M].北京:中国政法大学出版社,2000:594.[11]杨立新.侵权责任法[M].北京:法律出版社,2021:233.[12]王泽鉴.侵权行为[M].北京：北京大学出版社,2018:296.[13]程啸.侵权责任法〔第二版〕[M].北京:法律出版社,2021:195.[14]姜战军.论纯粹经济损失的概念[J].法律科学〔西北政法大学学报〕,2020(5):70-78.[15]赵旭东.法律与文化法律人类学研究与中国经历体验[M].北京:北京大学出版社,2018:28.[16]杨建伟.论凶宅买卖纠纷的法律适用基于类型化方式方法的运用[C]//杨慧.(中财法律评论〕〔第九卷〕.北京：中国法律出版社，2021:330-340.[17]王磊.论损害额酌定制度[J].法学杂志,2021(6):110-117.[18]程啸.损益相抵适用的类型化研究[J].环球法律评论,2021(5):27.[19]黄茂荣.法学方式方法论与当代民法[M].北京:中国政法大学出版社,2001:371.注释1参见东莞市中级人民法院〔2021〕粤19民终字2737号民事判决书。2参见攀枝花市中级人民法院〔2021〕川04民终1114号民事判决书。3参见安阳市中级人民法院〔2018〕安民一终字第887号民事判决书。4参见北京市石景山区人民法院〔2021〕京0107民初775号民事判决书。5参见杭州市中级人民法院〔2020〕浙杭民终字第1455号民事判决书。6参见上海市闵行区人民法院〔2021〕闵民一〔民〕初字第6227号民事判决书。7参见常州市新北区人民法院〔2021〕新民初字第929号民事判决书。8参见平湖市人民法院〔2018〕嘉平民初字第102号民事判决书。9参见沈阳市中级人民法院〔2021〕沈中民二终字第27