马鞍山商品批发市场市场报告

马鞍山商品批发市场市场分析报告目 录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc81062974"第一部分宏观市场研究3HYPERLINK\l"_Toc81062975"1马鞍山宏观市场研究3HYPERLINK\l"_Toc81062976"1.1马鞍山经济发展现况3HYPERLINK\l"_Toc81062977"1.2经济环境分析6HYPERLINK\l"_Toc81062978"1.3人口环境分析8HYPERLINK\l"_Toc81062979"1.4投资环境分析8HYPERLINK\l"_Toc81062980"1.5房地产宏观市场10HYPERLINK\l"_Toc81062981"1.6安徽特色分析12HYPERLINK\l"_Toc81062982"1.7总结13HYPERLINK\l"_Toc81062983"第二部分细分市场分析14HYPERLINK\l"_Toc81062984"2细分市场14HYPERLINK\l"_Toc81062985"2.1商业14HYPERLINK\l"_Toc81062986"2.2宾馆24HYPERLINK\l"_Toc81062987"2.3办公楼市场28HYPERLINK\l"_Toc81062988"2.4住宅30HYPERLINK\l"_Toc81062989"第三部分项目分析37HYPERLINK\l"_Toc81062990"3项目分析37HYPERLINK\l"_Toc81062991"3.1项目背景37HYPERLINK\l"_Toc81062992"3.2SWOT分析37HYPERLINK\l"_Toc81062993"第四部分项目建议39HYPERLINK\l"_Toc81062994"4总体定位及建议39HYPERLINK\l"_Toc81062995"4.1总体定位39HYPERLINK\l"_Toc81062996"4.2定位依据40HYPERLINK\l"_Toc81062997"4.3相关配套产业的布置与意义41HYPERLINK\l"_Toc81062998"4.4本项目产品结构定位41HYPERLINK\l"_Toc81062999"4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献41HYPERLINK\l"_Toc81063000"4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力42HYPERLINK\l"_Toc81063001"4.7经济意义——扩大就业能力42HYPERLINK\l"_Toc81063002"4.8部分商品批发市场吸纳就业情况42HYPERLINK\l"_Toc81063003"4.9必要性——马鞍山的地位决定43HYPERLINK\l"_Toc81063004"4.10产品细分定位45HYPERLINK\l"_Toc81063005"4.11总体布局45HYPERLINK\l"_Toc81063006"4.12开发顺序45第一部分 宏观市场研究1马鞍山宏观市场研究1.1马鞍山经济发展现况马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。近年来，工业经济快速发展，改革开放步伐加快。随着长三角经济圈的步伐，与南京及江浙沪各地交往日渐频繁，对外交流日益增多。马鞍山市历史悠久，文化底蕴深厚，既是全国的卫生城市，又是中国优秀旅游城市，旅游资源十分丰富。境外游客和国内旅游纷纷慕名而来。1）交通状况马鞍山市北邻南京45公里，南连芜湖45公里，是南京一小时都市圈核心城市，交通便利，宁马高速公路接沪宁高速公路，通讯发达，是南北交通重要通道，也是长江黄金水道的重要港口。2）工业工业经济效益大幅提升。全年规模以上工业经济效益综合指数达115.93，比上年提高19.24个百分点。全年累计实现产品销售收入184.61亿元，比上年增长23.36％；实现利税21.18亿元，比上年增长34.78％；实现利润8.43亿元，比上年增长64.88％。工业企业亏损面有所下降，亏损企业亏损额比上年下降14.38％3）建筑业全年实现建筑业增加值9.96亿元，比上年增长19.38%。施工工程个数3534个，其中投标承包工程2374个；房屋建筑施工面积282.3万平方米，比上年增加53.5万平方米，其中投标承包的房屋施工面积217万平方米，增加39.3万平方米；房屋竣工面积154.2万平方米，比上年增加8.4万平方米。四级及以上建筑企业实现利税1.19亿元，比上年增长9.68%。4）固定资产A.固定资产投资高速增长全年累计完成全社会固定资产投资61.68亿元，比上年增长77.49％，增速比上年加快63.89个百分点。其中：基本建设投资完成18.75亿元，比上年增长83.93％；更新改造投资完成27.06亿元，比上年增长1.36倍；房地产投资完成9.97亿元，比上年增长30.86％。按经济类型划分：国有经济投资22.79亿元，增长53.47%；集体经济投资1.72亿元，增长8.86%；其他经济投资32.32亿元，增长129.55%。开发区建设投资成倍增长，完成2.77亿元，比上年增长1.25倍。B.重点项目建设顺利推进全年完成投资额24.05亿元，比上年增长1.41倍。其中国债项目完成14.78亿元，比上年增长1.28倍。主要有：马钢建筑用薄板工程完成投资76154万元，马芜高速公路完成投资38513万元，江东大道完成5226万元，湖西南路完成4700万元，红旗南路完成2100万元，马濮路改造完成5000万元。水利工程加紧推进。其中：江堤加固工程完成投资19762万元，雨山湖排水整治工程完成3829万元。本年竣工的主要投资项目有：安徽星马汽车股份有限公司5000辆专用汽车技改完成10985万元，马钢股份有限公司平改转工程完成24317万元，安徽山鹰纸业股份有限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元，中橡（马鞍山）化学工业有限公司3.5万吨新工艺炭黑完成10144万元。C.小城镇建设成效显著全年小城镇建设总投入达3.8亿元。小城镇基础设施日趋完善，道路铺装率超过75%。8个中心镇建设持续、健康发展，全年中心镇建设实际投资1.77亿元，镇区道路铺装率达87.1%。5）引进外资全市以招商引资为重点，以开发区和各具特色的县区经济园区为载体，抓住国际资本和国内沿海地区产业梯度转移的历史性机遇，不断优化投资环境，创新招商方式，拓宽招商领域，招商引资取得突破性进展。全年实际利用外资4272万美元，比上年增长1.4倍。实际利用内资接近10亿元，达到9.9亿元。全年批准设立外商投资企业11个，其中有5家落户开发区。全年外贸进出口总额完成34579万美元，比上年增长20％。6）旅游业旅游业发展持续加快。全年共接待国内游客175.37万人次，比上年增长32.54%。接待入境人数6104人次、24355人天，分别比上年增长17.61%和18.29%。2003年末星级宾馆11家。其中：四星、三星级宾馆各1家，其他星级宾馆9家；涉外宾馆房间数达1065间，床位2196张。旅游业外汇收入460.91万美元（不含旅游商品创汇收入），比上年增长18.78%。7）财政状况财政收入大幅增长全年累计完成财政收入24.12亿元，比上年增长20.51％，增速比上年加快11.94个百分点。其中：中央财政收入12.17亿元，比上年增长17.58％；地方财政收入11.95亿元，比上年增长23.64％。全年累计财政支出14.26亿元，比上年增长34.58％。其中：基本建设支出增长151.02％；社会保障支出增长109.17%；金融运行稳定金融机构继续执行稳健的货币政策，各项存贷款业务迅速增长，有力地支持了地方经济的快速发展。年末金融机构存款余额为148.84亿元，比年初增加20.37亿元。在各类存款中，城乡居民储蓄存款达92.77亿元，比年初增加14.53亿元，表明随着经济的加快发展，人民得到了更多的实惠。年末贷款余额为91.38亿元，比年初增加8.12亿元。其中：短期贷款余额高达57.39亿元，比年初增加3.89亿元，短期贷款所占份额为62.8％，表明贷款的流动性不断增强，贷款结构继续得到改善。全年货币投放294.09亿元，比上年增加59.56亿元；货币回笼278.92亿元，比上年增加55.67亿元；货币净投放15.17亿元，比上年增加3.89亿元。保险事业快速发展泰康人寿、太平洋财险等保险机构进驻马鞍山，年末全市保险机构达到6家。全年保险公司保费收入总额3.7亿元，比上年增长41.76%；已决赔付0.59亿元。在保险公司保费收入总额中，人寿保险份额明显提高，人寿险所占比重达73%。8）商业市场繁荣兴旺随着国家扩大内需和提高中低收入阶层居民收入的各项政策措施的稳步实施，全市专卖、连锁、超市、加盟店、大卖场等各种经营业态不断出现，邮购、电话订购、电视购物、网上订购等各类营销方式悄然兴起，农贸、建材、果品等各类专业和综合批发市场相继建成。全年累计完成社会消费品零售总额41.42亿元，比上年增长8.27%。按地区分：市区社会消费品零售额31.17亿元，比上年增长8.76%；当涂县社会消费品零售额10.25亿元，比上年增长6.8%。按行业分：批发零售贸易业零售额29.78亿元，比上年增长15.04%；餐饮业零售额4.77亿元，比上年增长19.19%。其中限额以上批发零售业和餐饮业增幅分别为19.36％和22.94％。1.2经济环境分析市区国内生产总值增长情况马鞍山市自1978年以来经济稳步增长市区人均市区国内生产总值增长情况市区人均GDP增长情况况2003年实现国内生产总值188.5亿元，位居全省第11位，比上年增长14%2002年人均GDP达23412元，比上年增长11.43％，国民经济的持续稳定增长为房地产业的发展提供了有力的支撑。固定资产投资稳步增长。2004年1—7月份，全市累计完成固定资产投资72.22亿元，同比增长14.5%，比上个月回落7.2个百分点。商业市场发展研究社会消费品零售额增长趋势2003年社会消费品零售额结构社会消费品零售额增长趋势2003年社会消费品零售额结构2003年商业市场繁荣兴旺——全市社会消费品总额达到46.86亿，比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅；批发零售贸易业是社会消费品的主体，实现零售额41.33亿元，比去年增长14.85％；餐饮业销售额近年一直保持较快的增长速度；规模化超市、卖场竞争优势凸显，以天润发、农工商、苏果等超市为首的卖场，占据马鞍山零售市场的大部分份额；2003年，马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数为38.7%2004年商业市场销售增长较快——居民的消费能力不断提高，消费品市场持续升温，呈现繁荣活跃的发展态势。7月份实现社会消费品零售总额4.28亿元，同比增长11.1%。1—7月份累计实现社会消费品零售总额30.15亿元，同比增长12.6%。1.3人口环境分析近年人口增长速度主要年份户籍人口数量近年人口增长速度主要年份户籍人口数量人口的持续增长为房地产业的发展提供了一定的保证。全市总人口122.12人，常住人口120.6万人，流动人口1.5万人。2002年末，户籍人口为122.12万人，其中农业人口67.94万人，非农业人口54.18万人。市区人口58万人。1.4投资环境分析城市及区域发展规划城市“东扩南进”，形成一城（主城区）四组团（向山、霍里、濮塘、银黄）的发展模式——“完善主城、拓展副城、南扩东进、滨江带发展”，预计到2007年，建成区达70平方公里，往南与当涂芜湖连接；往东与南京、江宁连接，缩短与禄口机场的距离；据称马鞍山与南京正在促进两地电话不需拨打区号一事以及两地公交联网一事，马鞍山正逐渐成为南京的后花园；市政广场将于年底动工，总体规划包括行政会议中心、市民广场和文化艺术中心三部分。一期工程开发行政会议中心和市民广场；经安徽省人民政府批准的1996-2010年马鞍山城市规划区面积为77平方千米；2础设施发展A.城市绿化及景观发展形成“二心二轴三圈层”的布局结构。二心为雨山湖公园、金山湖公园；二轴为中心大道景观绿带、采石河滨河生态绿带；三圈层为城市环城绿圈、主城环城绿圈、副城环城绿圈。B.交通设施建设对内交通——规化城市主要干道网呈“方格网状”，形成十八横八纵，其中主城区干道网“十横八纵”；马鞍山公交公司被南京公交收购，两地公交联网运行，2004年将实现南京公交卡可在马鞍山乘车；宁马芜轻轨目前正在进行论证，预计于2012－2015年左右建成，届时马鞍山离南京只需15分钟，宁马高速已经通车，马芜高速正在建设中，预计今年年底可以建成；跨江交通：近期利用马合轮渡连通至合肥、滁州等地的公路交通，远期于主城区南部规划长江公路大桥，西面连通合肥，东面通过机场路与南京、上海连通，形成上海—合肥的第二条高速公路的一部分。商引资政策税收政策——在马鞍山举办的外商投资企业免征地方所得税；减免企业所得税优惠政策——两免六减半；外商投资能源交通基础设施项目，按15％缴纳企业所得税,经营期十年以上，从开始获利年度起，企业所得税五免五减半；在马鞍山经济开发区内的内资企业，经批准可以享受外商投资企业有关的税收优惠政策；制定《马鞍山市鼓励和吸引外来投资若干规定》，对外来投资者予以奖励，主要包括产业结构调整奖、管理示范奖、科技引导奖、就业安置奖、技术创新奖、出口创汇奖和重大贡献奖等鼓励高档酒店的政策——土地政策：三星级以上酒店项目土地使用出让金一次性缴纳有困难的，可分期付款，3年内付清，特殊困难的，5年内缴清水电价格：星级宾馆水电价格按工业企业价格标准执行税收减免：三星级以上作为鼓励类投资；企业税前三年按每年缴纳税的50%补助，房产税3年内免征1.5房地产宏观市场历年房地产供需状况马鞍山新开工面积有突破性的上涨，房地产市场有了飞速发展，表明需求旺盛；2003年房屋销售面积达到80万平方米左右，空置面积仅为32057平方米2002年末城镇居民人均住房建筑面积为21.36平方米2003年1-6月新建商品房交易面积为24.233万平方米，同比增长10.14%；历年土地出让情况年度面积（亩）成交总价（万万元）成交单价2001年79.365746.0672.412002年914.8639598.74443.282003年4662.79170170262.662004年1-77月647.862480038.27受宏观调控影响04年上半年土地出让量有所下降；上半年已成交的居住、综合用地面积为647.86亩预计下半年土地出让量放大，规划用途主要以居住，综合用地为主，有少量的商业用地供应；从历年的土地供应来看，城市往南发展的力度加大；房地产结构市场仍以住宅为绝对主体，办公楼市场极不活跃，商业市场处于初步发展阶段，但2004年开始，马鞍山市有较多的商业项目上马，将逐步改变目前的市场格局；房地产价格走势分析国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，5月份，商品房销售价格分类指数为101.51，比4月份上升2.18点，自2001年9月以来首次突破100点。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元／平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3.7个百分点。统计显示，1至5月份，全国商品房完成销售面积8310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7839万平方米，同比增长32%。商品住宅平均销售价格为2479元／平方米，增长8.3%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5%和12.8%。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。5月末，全国商品房房空置面积为为9706万平方米，同同比增长2.4%，增幅比去去年同期回落落6.8个百分点。其其中，空置一一年以上的商商品房面积为为5610万平方米，同同比增长30.7%。分地区看看，东部地区区商品房空置置面积6012万平方米，同同比下降3.2%；中、西部部地区的商品品房空置面积积增加较快，增增速均超过10%。1.6安徽特色分分析茶——是许多传统名名茶的原产地地；芜湖——20044中国国际茶茶博会；黄山——黄山茶叶叶交易会每年年举办；地处皖南边陲的休休宁——“中国第第一绿茶出口口县”；繁昌峨桥茶市———“江南第一茶市”；工艺品——竹编工艺品——舒舒城为主要产产地仿古家具——北京京有条“东至仿古家具具街”，仿古家具具多数销往国国外徽州四雕——指砖砖雕、石雕、木木雕、竹雕，以歙县、黟县、婺源县最为典型，极具历史和艺术价值历史文化桐城——皖江文化化的中心，桐桐城派（中国国史上时间最最长、参加人人数最多、影影响最大）的的发源地，明明清期间毫州——在商代曾曾为成汤之都都古寿春（今寿县）——在春秋战国时曾为楚国首都凤阳府——朱元璋璋的家乡，在在明朝时是中中都明中叶之后，新安安商人崛起于于东南地区，成成为与晋商相相抗衡的一支支最重要的商商业力量。而而徽商中的巨巨商大贾，多多是盐商。历史文人：包青天天包拯；李鸿鸿章和他的淮淮系集团；“五四”运动的领袖袖陈独秀和胡胡适；小说大大家张恨水；；京剧鼻祖程程长庚；台湾湾第一任巡抚抚刘铭传；黄黄梅戏表演大大家严凤英以以及后来的马马兰、韩再芬芬等；杂技皇皇后夏菊花书院——以青莲书书院为首，与与翠螺、采石石、丹阳、天天门号称五大大书院各城市特色经济马鞍山——以钢兴兴市，钢铁主主业4万人，产钢1000万吨，占全全市GDP的比重约在1/3左右当涂——民营企业业快速发展，2004年以来，每每天至少有一一家民营企业业诞生，形成成了机械制造造、冶金压治治、绿色食品品加工、纺织织服装四个各各具特色和规规模的块状工工业经济黄山——会展业安庆——石化业，为为长江中上游游最大的石化化企业；气配配产业也有很很大发展前途途两淮——煤制油气气皖北——牛产业，与与奶业、豆业业、皮革业综综合发展芜湖——家电、汽汽车产业1.7总结经济不断增长，国国民经济与人人口的增长为为房地产业的的发展提供了了有力的支撑撑；城乡居民人均可支支配收入逐年年上涨，生活活水平不断提提高；固定资产投资高速速增长，2003年全社会固固定资产投资资首次突破100亿，达到106.779亿元，比2002年增长73.15％，投入之之高，速度之之快创历史新新高；商业市场繁荣兴旺旺，2003年全市社会会消费品比去去年增长14.32％，是98年以来首次次突破两位数数增幅；居民住房消费持续续扩大，住房房水平不断提提高——2002年马鞍山市市个人购买商商品住房占商商品住房销售售面积的97.74％。个人购购买商品房总总额约75997万元，居民民住房支出已已经成为房地地产市场需求求的主体，成成为房地产业业发展的根本本动力。住房消费呈现旺盛盛态势，房地地产销售价格格涨幅较大。第二部分细细分市场分析析2细分市场2.1商业供应状况研究马鞍山主要的商业业中心有两块块，即以解放放路为核心的的老商业中心心和以团结花花坛为中心的的新兴商业中中心。A、解放路商业中心心——业态分布：解放路作为马鞍山山老的商业中中心，以解放放路为主线，辐辐射湖北路以以及竹园路、团团结街等小路路，商业以鸿鸿泰新百、飞飞天家具，新新开业的苏宁宁电器以及即即将推出的营营业面积达两两万平米的大大型购物中心心——恭喜发财为为核心，其业业态主要以零零售业为主，占占到62.3%，零售业内内以服饰和综综合性购物为为主体。B、团结花坛商业中中心以团结花坛为核心心，以新亚百百货、华联商商厦、新大新新等为主体，聚聚集了马鞍山山绝大多数人人气，这是马马鞍山的核心心商贸区，是是目前马鞍山山市民购物的的主要场所。几几家核心的大大型百货店，占占马鞍山社会会消费品零售售总额的绝对对主力。主要商场一览：商场名称营业面积经营内容招租方式华联商厦共三层，营业面积积7000平方方米1F烟酒、钟表、女女鞋、珠宝、化化妆品2F女式服装、床床上用品、儿儿童用品3F男式服装、羽羽绒制品20－25％营业额返还新大新鞋城/莱斯斯厚服装三层，1000平平方米左右－1F童装1F服装、化妆品品2F新大新鞋城自营新亚百货共4层，9000平方方米1F烟酒副食、日日用百货、小小家电、化妆妆品、KFCC2F首饰、床上用用品、手机、箱箱包、鞋、家家饰布艺3F男女服装4F家电、厨卫用用品看品牌，一般营业业额扣点255%鸿泰新百5层，10000平方米米左右1F饰品、通讯、首首饰、化妆品品、箱包、鞋鞋、文化用品品2F服饰3F床上用品4-5F家电、电脑脑世界/以团结广场为中心心的核心商业业圈，辐射道道路除湖南路路、湖东路外外，还涵盖了了南湖及四周周的部分高档档住宅区，这这一区域是未未来马鞍山的的富人区，如如中央花园、海海外海名筑等等，住宅小区区配备的商业业有相当大的的体量，此外外还有建面达达13.8万平米的大大华马鞍山国国际广场、建建面达7万平米的马马鞍山步行街街。未来这一一区域的商业业总供应量在在30万平方米以以上，将使得得这一区域逐逐渐成熟，并并且在业态分分布上改变单单一传统百货货的现状，业业种进一步丰丰富。除了新老两个商业业中心以外，马马鞍山还存在在一些相对比比较集中的小小型商贸街。如如下：五金建材：花山路路、湖东中路路，雨山路，档档次较低，缺缺少系统的整整合。电脑及配件：湖东东中路摩托车助动车：解解放路、车站站路音像广告：湖东中中路公园路电信：湖东南路小商品：桃源路餐饮：重阳路特色商业——KTV：哆唻咪、巴巴拉那、维多多利亚、IOIO、上岛；其其中上岛KTV和上岛咖啡啡联合经营，位位于湖东路湖湖北路口，IOIO是马鞍山第第一家综合性性上档次的KTV，带动了马马鞍山的休闲闲娱乐业开始始了新的发展展。酒店：梦都、塞纳纳河畔、避风风港、金盛、红红梅。梦都和和塞纳河畔近近年来大力发发展连锁餐饮饮，在马鞍山山的餐饮行业业内有着不可可替代的垄断断地位。避风风港和金盛、红红梅都是稍有有影响力的餐餐饮企业，此此外，重阳路路餐饮一条街街，以黟县、黄黄山等安徽特特色菜为主，已已经形成气候候，占有一定定的市场份额额。洗浴中心：翠林、鼓鼓浪屿、金海海湾、莱茵河河畔。翠林是是马鞍山的知知名品牌，2003年8月开业，营营业面积仅8000平米左右，其其凭借良好的的服务和低廉廉的价格赢得得了市场的认认可，因而自自开业以来一一直获得良好好的经营效益益，日均客流流量达到1000余人，高峰峰日达到2000余人，甚至至南京、上海海、浙江等地地的客户也会会在周末专程程来消费。咖啡茶座：以江南南茶人、上岛岛咖啡、老槐槐树咖啡园为为代表，上岛岛咖啡近两年年开了数家分分店，此外马马鞍山还有类类似于星巴客客、真锅等档档次稍差的一一些茶座。这这些咖啡茶座座是目前马鞍鞍山人夜晚休休闲的主要场场所。歌舞厅：FACEE热舞会所、田田园歌舞厅、海海阔天空。海海阔天空是马马鞍山新近开开业的一家迪迪吧，位于花花山路上，已已经在市场上上有一定的轰轰动效应，经经营状况较好好。总体而言言，娱乐业的的几家舞厅档档次尚不够，比比较杂乱，设设施设备和服服务都不够档档次。网吧：新浪潮、欧欧亚，此外还还有一些零星星的网吧，尚尚未形成主体体市场。家具市场：家家爱爱、富园、建建皖。家家爱爱广场营业面面积2万平方米左右右，开业后填填补了马鞍山山家具市场的的空白，成为为马鞍山人购购买家具的主主要去处，但但目前看来，档档次仍不够高高。超市：天润发、农农工商、华联联吉买盛、苏苏果超市。这这几家大超市市成为马鞍山山零售业的主主体力量，马马鞍山市民的的日用品消费费基本在这几几家超市满足足。尤其天润润发建成后，依依靠班车的开开设，将卖场场范围辐射到到马鞍山全市市，已经形成成了一定的市市场。即将进进驻的大超市市还有易初莲莲花，位于江江东大道湖南南路口，占地地40亩左右，目目前正在拆迁迁，预计9月份可以动动工。易初莲莲花的建成，将将引起马鞍山山市大型超市市的激烈竞争争，由于马鞍鞍山市区人口口数量以及其其消费能力的的限制，势必必造成这一市市场的趋向饱饱和。供应状况小结两个商业中心的业业态分布仍以以传统的百货货业为主，休休闲娱乐所占占比重较少。从细分业态来说，餐餐饮业由梦都都和塞纳河畔畔两家垄断；；大型超市未未来竞争激烈烈；五金和建建材市场目前前档次过低且且处于无序竞竞争的状态，迫迫切需要整合合；马鞍山的的特色水文化化目前仅有翠翠林一家做出出品牌，未来来市场潜力相相当大。马鞍山的商业呈现现一种共生的的特征，竞争争不充分。除除了政府强制制实施的药店店连锁形成规规模性品牌以以外，其余都都相对比较零零散。马鞍山总体上商业业多数是低水水平的竞争，商商业服务精神神乏善可陈。马鞍山的商业缺乏乏有效的整合合，一些大型型的购物中心心或批发市场场等都在紧锣锣密鼓进行之之中。连锁、专卖、仓储储式超市、大大卖场等新型型零售业态相相继出现，在在马鞍山零售售业市场获得得较大的反响响。需求状况研究调研方式：问卷访访谈样本数量及获取方方式：共收取取有效问卷137份，其中：：马钢50份，建行等等银行系统20份，其余为为随机拦截调调研样本描述：本次消费者调查着着重于在下述述几个方面来来了解马鞍山山市民目前的的消费习惯，并并测试消费者者对本项目所所在区域的偏偏好。月外出消费额消费内容的偏好消费地点的偏好对目前商业设施不不足的思考普通家庭每月外出出的消费额集集中在1000元以下，尤尤以低于500元/月的消费水水平为主，这这与目前马鞍鞍山市的职工工工资水平相相适应。经常进行的消费活活动：由上图可以看出，马马鞍山市民目目前的消费仍仍以传统的购购物、餐饮为为主；洗浴作作为马鞍山的的特色消费，也也成了众多消消费者的首选选。而唱歌、跳跳舞、网吧等等新兴消费活活动则多数为为年轻人所偏偏好。主要消费地点：消费形式地点购物天润发/农工商：：55%团结花坛：22%%就餐特色餐饮店：455%团结花坛：31%%休闲娱乐团结花坛：37%%其他：42%团结花坛作为主要要的商业中心心，仍然是目目前日常购物物的主要场所所，以天润发发为首的大型型超市，则是是日常生活用用品的主要购购买地，而一一些要求较高高的消费者，购购买服饰、建建材以及数码码产品等稍高高档次的物品品，则基本会会选择前往南南京。基于目目前马鞍山的的餐饮基本为为梦都和塞纳纳河畔等垄断断，而两家餐餐饮公司都有有数家连锁店店的缘故，因因而餐饮消费费无固定的区区域限制。休休闲娱乐目前前基本依靠几几家KTV、迪吧和翠翠林等。就消费地点的选择择而言，基于于马鞍山市区区范围并不大大，所以本地地的消费仍以以方便、快捷捷为主，到居居住地附近消消费和到商业业中心消费是是人们选择消消费地时的重重要考虑因素素。一些特色色消费地点，如如天润发、梦梦都餐饮、翠翠林洗浴等，由由于具有一定定的品牌知名名度，因而能能获得众多消消费者的普遍遍亲睐。认为马鞍山缺少的的商业设施：：三分之一的客户对对于目前马鞍鞍山没有上档档次的购物中中心表示认同同，而大型中中餐厅以及西西式快餐等也也相当欠缺；；而如体育场场馆、健身中中心等高尚场场所也比较欠欠缺。在“其他一项”中，一般包包括目前马鞍鞍山还没有的的或者未成规规模的景观商商业街、大型型娱乐设施、大大型洗浴中心心、书店、游游乐场以及部部分较高档次次的消费场所所如高尔夫、跑跑马场等。这这一选择体现现了目前马鞍鞍山市民对于于商业供应业业态现状档次次太低的强烈烈不满。对本项目的倾向性性：超过半数的被调查查者愿意前往往本项目消费费，其主要原原因有：•规模大、服服务有特色、上上档次、服务务好、价格低低；不愿前往消费的主主要理由为：：太偏远交通通不便、担心心价格高、配配套不全、商商圈不够成熟熟。消费特征总结：外出消费仍以传统统的购物和餐餐饮为主，基基于本地供应应水平的低层层次以及收入入水平的原因因，消费额普普遍不高；餐饮多在本地，但但休闲及购物物前往南京消消费较多，马马鞍山本地消消费水平不高高，吸引南京京人前来的以以洗浴为主；；本地消费仍以传统统的商业中心心为主，新兴兴的大超市有有相当强的吸吸引力；目前的消费仍以方方便快捷为主主，新兴消费费以及偏远地地区的商业消消费则需要引引导商业案例研究新天地(上海)展示办公区文化艺术保护区区新天地广场是一个个综合性的房房地产项目，项项目总投资人人民币逾13亿元，占地地约3万平米。座座落在淮海中中路旁，该项项目以中西合合璧、新旧结结合为总体基基调，将上海海特有的传统统石库门里弄弄和充满现代代感的建筑融融为一体，创创建集历史、文文化、旅游、餐餐饮、商业、娱娱乐、住宅、办办公等多功能展示办公区文化艺术保护区区总体定位：一个在在旧石库门建建筑老区内的的集餐饮、娱娱乐、休闲、历历史、文化为为一体的全新新的石库门的的“上海新天地”。在这里房房舍是旧的，但但里面的设备备却是现代的的、意念是新新的，原汁原原味地再现了了20世纪初上海海一家人的生生活形态，让让游客在怀旧旧寻根的情绪绪中了解上海海的历史和文文化。新天地集中了许多多中高档品牌牌的餐饮娱乐乐商家，共同同营造了高品品位的休闲场场所，目前已已成为眼下上上海最风靡的的“休闲港湾“之一。开发思路：该项目目采用一种崭崭新的开发思思路，用商业业设施的建设设来带动整个个旧区改造。该该项目位于淮淮海路的南面面，但却不具具有淮海路商商圈浓郁的商商业氛围，因因而本项目在在开发之初面面临如何吸引引人气和提升升整体区域档档次两个问题题，并结合地地块本身具有有容积率限制制等因素，“新天地”的开发思路路由此应用而而生。其开发发思路为：开开发成为集休休闲娱乐于一一体的商业建建筑模式，将将其作为淮海海路商圈的延延续，以此吸吸引人气。再再加上太平桥桥绿地项目的的启动，为该该地区带来非非常明显的土土地升值效应应，许多开发发商纷纷看好好此区域的发发展前景，通通过新天地的的开发模式整整体拔高了该该区域的房价价，使之成为为上海又一顶顶级地段。商业市场结论就目前的供需市场场来看，目前的消费结构和和形式需要引引导目前的供应业态需需要提升服务务与品牌度、商商品质量等马鞍山缺少综合性性的集商业、文文化、娱乐、餐餐饮等功能为为一体的商业业购物中心在需求市场上，存存在一批上档档次的消费群群，其目前的的需求无法在在马鞍山得到到满足，因而而前往南京等等地消费。本项目客户定位：：消费者——人流目的省内（市内）人流流使其成为熟客、成成为其出行休休闲购物首选选地点省外人流来到马鞍山必到的的首选地点旅游者、商务人员员旅游、商务活动之之余最值得到到的购物地点点其他人员使其认知到这是马马鞍山最重要要的购物、休休闲中心商户——引进主力店经营集集团商家———知名度高的的集团公司，建建议为百货公公司或大型建建材商店；有有利于聚集人人流、提升市市场影响力并并吸引其他中中小型商家入入驻。国内外名牌专业店店商家——弥补目前前马鞍山名牌牌产品的缺口口百货、娱乐、餐饮饮业经营者或或集团——可以考虑虑引进浙江等等地的经营者者，以电影院院、游艺场所所、大型中西西餐厅、食府府等为主私人业主及投资者者——经营各种种中低档的服服饰、精品或或小铺位的风风味美食等旅游产品及专业店店商家——商家为中中小规模，但但要求有一定定档次，可考考虑结合徽派派建筑设立。2.2宾馆马鞍山宾馆现状分分析马鞍山目前共有四四星级宾馆两两家（含新近近开业的为准准四星的雨山山湖饭店），三三星级（含准准三星）三家家，二星级宾宾馆七家，共共提供客房1236间，床位数2400个左右；三三星级及以上上酒店提供客客房数620间左右。马鞍山主要宾馆一一览宾馆名称星级房间数目标间叫价南湖宾馆四星120598雨山湖饭店准四星209480宝龙大酒店三星88298（258）海兴国际大酒店三星88398（278）贝斯特假日酒店准三114214/238富园饭店二星90100/120长城宾馆二星68180-288马钢宾馆二星80160-280田园饭店96150-288富坤大酒店35/总体而言，目前马马鞍山的宾馆馆业存在如下下问题：星级饭店数量较少少，供应量不不足，整体实实力较差，尤尤其是高档饭饭店数量不能能满足市场需需求除整修完新开业的的雨山湖饭店店外，大部分分星级饭店设设施设备严重重老化，急需需更新改造星级饭店的营销手手段落后管理方式落后，除除雨山湖饭店店外，多数属属国有企业，部部分星级酒店店甚至是由原原单位招待所所改造而成，沿沿袭落后的管管理方式。主要宾馆入住率及及客源分析由于马鞍山城市的的特殊性，马马钢在马鞍山山的经济发展展中也具有不不可替代的作作用，马鞍山山进行商务活活动、公务活活动、外国专专家技术服务务、个人旅游游的，特别是是外国专家技技术服务、公公务商务活动动的，大多入入住三星级以以上酒店，构构成了马鞍山山酒店需求的的主体。2003年全年，马马鞍山星级宾宾馆接待总人人数2497887人，3811000人天数，接接待海外旅游游者34100人天。虽受“非典”影响，年平平均客房出租租率仍达66.688%，三星级以以上宾馆的年年平均出租率率更是高达76.555%。据统计，2004年一季度星星级宾馆平均均客房出租率率达73%，仅有的四四星级宾馆南南湖宾馆，客客房出租率达达90%以上，预定定房间较困难难，且房价居居高不下，折折扣较少。宾馆主要客源分析析会议和商务活动是是马鞍山酒店店入住客户的的主体。随着着马鞍山近年年来打造以“李白钟爱的的山水都”为主题的旅旅游城市的活活动开展，马马鞍山的旅游游经济将有进进一步发展，到2005年，全市要有10处以上的存在一定数量的潜在客户。在部分星级酒店中中，有相当数数量的长期包包房客户，这这部分客户多多为马钢的外外籍专家，例例如，在南湖湖宾馆有60个左右长期期包房；马钢钢宾馆大部分分为长期包房房；而新开业业的雨山湖饭饭店则有30个左右长期期包房。从目前马鞍山的宾宾馆入住情况况来看，星级级宾馆入住率率普遍较高，一一般星级越高高入住率越高高，高档宾馆馆供应不足。宾馆潜在供应浙江海外海集团，科科技馆地块332.66亩亩——将建造五五星级宾馆，28层梦都临湖国际饭店店——湖南路雨雨山湖酒店西西侧，总建面面2.9万平米，为28层的五星级级酒店，将提提供客房200间左右。马鞍山市步行街二二期项目———五星级酒店店（暂定），六六层，预计22006年建建成，另有一一家四星级宾宾馆同期建设设鸿泰国际酒店———1.2万平方米，含含部分餐饮，宾宾馆房间数量量在80间左右，定定位为四星级级，目前附属属酒店已经开开业，宾馆部部分正在进行行内装修，年年底将会开业业太阳广场——已建建成八年，原原为办公楼，现现6-22层将将改建为四星星级酒店，正正在改建中就目前暂定的项目目情况来说，今今明两年将有有三家五星级级酒店上马，四四星级酒店也也有三家，上上市后，必将将带来马鞍山山酒店业的竞竞争格局，改改变目前供应应不足和设施施破旧的局面面。宾馆市场小结从宏观市场发展趋趋势来看，以南京为核心的“1小时都市圈圈”的建立，为为马鞍山经济济、旅游的发发展带来新机机遇马鞍山钢铁公司3350亿扩建工程程已经报批，很很快将会启动动，工程位于于慈湖工业园园区，将大部部分引进国外外先进技术和和设备。马钢钢实施扩建工工程后，大批批外国专家将将长期在马鞍鞍山市居住，这这些都是星级级酒店的长期期客源除马钢之外，马鞍鞍山经济开发发区内的企业业也逐渐兴起起，为马鞍山山带来一定的的商务客源马鞍山市近年来将将着力打造旅旅游城市，改改建扩建原有有的采石风景景区，并大力力开发东部的的濮塘风景区区，今后马鞍鞍山的旅游客客源将逐步增增多从宾馆市场的发展展来看随着马鞍山经济的的快速发展，星星级酒店这一一目前市场的的稀缺产品将将有良好的发发展空间未来两年内马鞍山山市区将有三三家五星级酒酒店上市，且且其体量较大大，区位及景景观状况均将将导致五星级级酒店市场将将趋于饱和，竞竞争异常激烈烈四星级酒店由于其其价格缘故受受到较多客源源的偏好，未未来即将推出出的几家四星星级酒店体量量尚不构成威威胁，且区位位优势一般从本项目的特征来来看本地块位于宁马高高速公路出口口处，紧邻快快速干道———江东大道，具具有良好的交交通条件，具具备截流南京京等方向来源源客户的优势势江东大道将建设成成景观大道，而而本项目内部部亦规划有33000平方米的广场场，为星级酒酒店营造了高高品质的周边边环境本地块由于区位较较偏，距离市市中心有一定定距离，就区区位和景观而而言不具备和和即将推出的的五星级酒店店竞争的条件件从规划来说，本项项目将有相当当体量的高档档商业配套设设施，给项目目建造四星级级酒店相应的的支撑。2.3办公楼市场场市场现状分析就目前来看，马鞍鞍山无纯办公公楼供应，银银行、电信、邮邮政等大楼自自用剩余的部部分可对外招招租，但成交交不多；目前马鞍山的企业业主要办公地地点如下：工业区的厂房；在经济开发区内的的企业，多数数有大片的厂厂房，在厂房房内办公；租用政府部门的办办公用房，如如招商局、规规划局等都有有多余办公用用房租用给企企业；住宅小区。马鞍山山的住宅小区区一般都可以以用于办公，可可以挂牌，甚甚至可以注册册，而住宅的的租金现对写写字楼要便宜宜，如果选择择购买，也相相当便利。太阳广场是目前马马鞍山唯一的的纯写字楼物物业，楼高28层，但是该该大厦竣工已已经八年，一一直未能对外外招商，沦为为烂尾工程后后，另外一家家企业接手后后，拟将其改改建为四星级级酒店，目前前正在改建过过程中。其改改建后，1-3层为购物中中心，6-22层为宾馆，而而东附楼4-10层为办公，目目前暂定为只只租不售。根据马鞍山的市政政规划，马鞍鞍山市政府将将南迁，市政政广场将于今今年下半年动动工，约需两两年时间竣工工，届时马鞍鞍山市行政中中心将搬至中中心大道印山山路附近，规规划中市政广广场附近将会会兴建一批办办公楼。需求客源分析长久以来，马鞍山山的经济发展展一向是“重工轻商”，主要依靠靠马钢，以马马钢及其配套套企业为核心心发展，马钢钢在马鞍山的的GDP发展中占据据重要位置，马马鞍山的第三三产业以及第第二产业中其其他行业的发发展长久以来来比较缓慢，近近年来随着马马鞍山经济技技术开发区的的逐步建设，凭凭借一些优惠惠的政策和税税收措施，引引进了如星马马汽车、泰尔尔重工等一大大批企业进驻驻，并逐步开开始建设马鞍鞍山汽车城，使使得马鞍山的的经济又有了了快速的发展展。但由于入入驻企业多数数在经济开发发区办公，因因而对市区办办公楼需求较较少。结论就目前状况而言，由由于居民楼、商商住复合楼的的以及开发区区大量厂房的的存在，短期期内将不会存存在对办公楼楼的强有力的的需求；城市东扩南进的发发展态势，往往东部发展旅旅游，而工业业和行政中心心则会南移，而而未来即将推推出的市政广广场附近的写写字楼将形成成对本项目的的有力威胁；；本项目不在城市东东扩南进的发发展范围内，远远离未来的城城市中心和开开发区，暂时时不具备浓厚厚的办公氛围围；基于目前马鞍山存存在大批量专专家住酒店长长期包房的需需求，以及部部分零散的租租住政府以及及普通住宅的的小型企业的的存在，本司司建议本项目目中可设置公公寓式办公楼楼，设计完全全满足住宅标标准，配备煤煤卫设施或者者至少预留煤煤卫管道，分分割面积在100平米每间或或者更小，满满足一些小型型企业的商住住两用的需求求，以降低物物业开发的风风险和不确定定性，同时在在较高的楼层层可以设置整整层，不予分分割，待出售售时再根据客客户的需求随随意分割。2.4住宅市场分分析住宅总体市场分析析2002-20220城市规划规划居住用地33318.4万公顷其中主城区形成以以金家庄居住住区、雨山居居住区、花山山居住区、梅梅山居住区为为主的四个居居住片区；副城区以银黄居住住区、姑孰居居住区为主的的二个居住片片区，主城区区主要向南向向东发展；历年房地产供需分分析马鞍山房地产市场场近年来快速速发展，市场场容量逐步加加大。2003年房屋销销售面积达到到80万平方米左左右，空置面面积为32057平方米。2002—20220年，规划居居住用地3318..4万公顷。历年价格分析市区住宅平均价格格：2000年：13300元/m22001年：15500-16600元/m2左右2002年：15590元/m2（花山区：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2）2004年初在推推项目平均价价格：2450元/m2拆迁量分析年拆迁量一般在220万m2以下年拆迁户在50000-60000户近三年拆迁户在115000--170000户2003年：住宅宅拆迁量82218.855m22003年二手房房买卖面积19.82万m2，成交价值2.338亿元住宅供应市场分析析物业形态物业以纯多层小区区和混合型小小区为主马鞍山地区房型都都以三房为主主，各供应楼楼盘三房的份份额都在50%左右；市场供应主力房型型及面积二房三房四房90-110m2120-140m2 140-160m2海外海名筑为混合合型物业，有有少量的叠加加和联排别墅墅，该盘地段段较佳，是马马鞍山在售价价格最贵的楼楼盘；别墅均均价5000元/平方米左右右。汇翠名邸为马鞍山山唯一的湖景景房，一期88月8日开盘，当天天销售85%。住宅案例分析海外海·名筑A.项目规划海外海·名筑由浙浙江海外集团团开发，总建建筑面积４万万平方米。5000平方米商网配配套，绿化率率达46%，容积率为0.86，由多层公公寓、景观洋洋房、排屋、别别墅构成，总总户数约186户，多层137叠加36联13。预计05年年底交房房。B.户型设计多层主力户型为33*2，面积为137；叠加户型1、2层176平方米3、4加跃层230平方米，排屋3层送地下层240-2660平方米；户型型面积指标如如下：户型3*2（多层）顶+跃层叠加联体面积137-163213-238176-230240-260比例60.7%12.9%19.4%6.9%C.价格策略多层价格为34000-36000元／平方米米，叠加别墅墅价格为4500--5000元/平方米，联联排别墅均价价5000元/平方米左右右，最高5600--5800元/平方米，付付款方式灵活活多样，一次次性付款，分分期付款，七七成30年银行按揭揭，公积金贷贷款；D.销售情况小区2004年88月18日开盘，首批批推出89套多层房当当天销售70余套，销售售率达到80%，别墅房预预计9月中旬开盘盘。汇翠名邸A.项目规划汇翠名邸由上海滨滨江置业公司司投资，马鞍鞍山澳申置业业开发，总占占地2.4万平方米，由由一幢32层点式及五五幢板式18层建筑组成成。项目位于于马鞍山市中中心，与南湖湖公园接壤，住住区界于马鞍鞍山主要水体体雨山湖与南南湖之间，地地理位置优越越。B.户型设计高层主力户型2**2，面积100平方米，3*2面积117-1225平方米，小区区首创高层单单身公寓户型型为1*1和2*1,面积为51-110平方米。户型型面积指标如如下：户型1*12*12*23*2*13*2*2面积50-60109100.65117/121//125148/153分布单身公寓单身公寓高层高层高层比例15%20%25%35%10%C.价格策略高层价格28000元/平方米起，楼楼层差价50元/平方米，均价3300元/平方米左右右。物业管理理费1.2元/平方米/月。D.销售情况该盘8月8日开盘盘，首批推出出150套房源开盘盘当天去化100套，销售状况况较好，之后10天里销售了20余套，高层大大户型市场阻阻力较大。单单身公寓预计计年底推出。E.客户分析客户多为本地居民民，少量南京京客户，生意意人较多，98%的购房者自自用改善居住住环境，其中中为子女购房房的比例较大大，60%以上的客户户采用一次性性付款的方式式。调查结果表明：马鞍山居民对高品品质小区的需需求较大，但但称得上高品品质的小区较较少。马鞍山有特色的楼楼盘较少，还还没有真正成成型的致命品品牌。中、低档次楼盘之之间的价格差差距不大，中中、高档次楼楼盘之间的价价格差距则较较为悬殊。但但中、高档次次的楼盘销售售相对较快。区位差异带来的价价格变化影响响相对较小，决决定价位的更更多的是物业业的品牌、品品质。未来供应量预测未来两年内竣工面面积将大幅度度增加2004年住宅建建设计划完成成投资18.14亿元；总施工面积1899.13万m2；其中新开住宅面积积91.68万m2；竣工住宅面积800.23万m2。平山居住区：该居居住区有康嘉嘉花园、贵都都花园、瑞慈慈花园、康乐乐花园、名雅雅居、碧溪花花园、碧溪丽丽景等7个项目，由8家房地产开开发企业开发发建设，总建建筑面积58.76万m2。2004年计划竣工工面积5.13万m2，住宅472套。花园居住区：由马马钢集团康泰泰置地公司开开发建设，总总建筑面积57万m2。2004年计划完成成住宅面积24.4万m2，住宅2110套。西湖花园：该项目目为国家康居居示范工程，由由西湖房地产产开发公司开开发建设，总总建筑面积36万m2。2004年竣工面积2.5万m2，住宅216套。花雨路两侧开发：：该道路两侧侧有荷西嘉园园、中央花园园、海外海名名筑、花雨亭亭小区、步行行街等5个项目组成成，由6家房地产开开发企业开发发建设，总建建筑面积34.35万m2。2004年计划步行行街项目竣工工面积3万m2。万嘉颐园：该项目目为农民安置置房小区，由由市房地产总总公司开发建建设，总建筑筑面积22.73万m2。2004年竣工面积5万m2，住宅640套。花果山居住区：由由同济花园、花花果山庄、康康城花园等3个项目组成成，由5家房产商开开发建设，总总建筑面积22.73万m2。2004年计划竣工工面积10.47万m2，住宅852套。江东小区：由中房房置业公司开开发建设，总总建筑面积18.14万m2。2004年计划竣工工面积5.13万m2，住宅472套。襄城明珠：由佳达达开发公司开开发建设，总总建筑面积17万m2。2004年计划竣工工面积2万m2，住宅136套。金汇城市之光：由由金汇开发公公司开发建设设，总建筑面面积10万m2。汇翠名邸：由澳申申置业公司开开发建设，总总建筑面积9万m2。需求市场分析趋向本区的客户需需求分析调研方式：抽样拦拦截，问卷访访谈形式调研样本：共发放放问卷1800份，选择本本区域的占448%住房结构选择：倾向建筑类型：多多层为主，高高层接受度较较低承受总价：65万万以下为主主力需求面积：990-1300m2主力需求房型：三三房两厅两卫卫对多层有绝对的偏偏好，随着近近年来市场上上以中央花园园等为首的小小高层物业出出现，人们对对小高层逐步步接受，但就就目前而言，对对高层建筑仍仍具有相当的的排斥性。建筑面积的选择主力需求面积为990-1300平米市场总结马鞍山居民对多层层物业的认可可度较高，尽尽管供应量较较大，但是去去化速度依然然比小高层或或高层快。目前开发物业以及及未来供应大大多位于城市市东部和南部部区域，充分分体现城市东东扩南进的发发展纲领。由于大多数拆迁户户喜欢在本区区域购房，所所以动迁安置置房排布于城城市各个板块块。而城市居居民普遍对雨雨山区和花山山区的趋向性性强。马鞍山居民对别墅墅物业的需求求较大，但该该地区多以多多层，小高层层为主，别墅墅物业较少，该地区房屋交付状态全部为毛坯，无装修房供应。由于马鞍山没有纯纯办公楼物业业，多数住宅宅物业能做办办公用，部分分能注册。项项目分析3项目分析3.1项目背景本项目地处马鞍山山的东北角，为为马鞍山的门门户位置，距离市政府府1公里，到市中中心可达性良良好占地面积：A块77699444.84平方米B块544981.559平方米城市规划方向：东东扩南进，往往南与当涂、芜芜湖连接，往往东与南京、江江宁连接3.2SWOT分分析项目优势Sttrengtth地块处于安徽的东东大门，与南南京半小时车车程。本项目东临江东大大道，南为葛葛羊路，都是是快速干道，江江东大道将建建设为景观大大道。规模性开发，可以以有效地形成成集聚和辐射射。周边中小学、医院院等设施配套套齐全。马鞍鞍山二中为重重点中学，今今年9月即开学。江东大道两侧规划划有大量的住住宅，将给本本项目的商业业部分带来相相当的客源。项目劣势Weaaknesss区域形象相对比较较落后，周边边以动迁房为为主。平均价价格在每平方方米18000-22000元左右。项目北面为葛羊山山，山边为火火葬场；项目目西北侧为马马钢的生产基基地，在马鞍鞍山人心目中中，本项目地地块属于工业业地块，不适适于居住。马鞍山的基本发展展战略是东扩扩南进，重大大设施都在向向这两个区域域倾斜。而本本项目不在其其范围内。项目机遇Oppportuunity马鞍山房产市场呈呈稳步提升趋趋势，普通商商品房（包括括住宅和商铺铺）供不应求求。本地块周边无竞争争型物业。本本区域内缺乏乏领头羊项目目，本案具有有规模优势，在在区域内有足足够的影响力力。区域购买力尚可，其其中本项目东东部马钢园区区以及北部的的工业园区将将会向本区域域输送大量的的居民客源。整个市区有若干特特色一条街，建建材、汽配、电电脑、摩托、家家电、服装等等，但都未形形成规模，管管理混乱，产产品档次不够够。目前马鞍山的住宅宅小区在景观观设计和建筑筑设计等方面面普遍层次较较低，外来开开发商虽然逐逐步进入马鞍鞍山市场，但但除西湖花园园外，尚未对对市场造成很很大的影响。项目威胁Thrreats本项目所在区域潜潜在的土地和和房产供应量量比较大。马鞍山目前的商业业中心有两个个，一个是老老区，一个是是新区，各有有千秋，无明明显的此消彼彼长效应。马鞍山受南京、芜芜湖的双向牵牵引，自身没没有足够的特特色商业留住住本地消费者者。项目综合评评价综合来看，本项目目特别具备规规模和成本优优势。其中住住宅部分风险险较小，取决决于开发商对对于目标实现现利润的心态态；商业部分分风险偏大，更更大程度上取取决于项目发发起人的商业业经验与长远远战略眼光。本项目开发的关键键性因素在于于能否有效聚聚集人气，而而非走形而上上学的形象工工程路线。如如何切实尊重重市场，引导导市场需求是是成败的关键键。第四部分项目建议4总体定位及建议4.1总体定位产品定位思路市场研究市场研究稳健的细分市场推荐的细分市场规避的细分市场经验和规律成功案例项目基本特征•项目总体形象定位•业态选择•业态布局商业地产开发的主主要环节商业发展商业发展规划建筑产品设计销售策略确定营销策划物业管理•策略制定•商业预分割商业预分割•理念设计•文化设计•发展规划•产品策划•业态组合策划•市场调查•商业交通概念设计•环境景观概念设计•规划概念设计•建筑产品概念设计•通常物业管理•服务管理•日常营销管理•租赁管理•开业策划：里程碑•主题策划：灵魂•招商策划：最重要环节项目总体形象定位位马鞍山城市扩展进进程中以商品品批发、物流流和酒店为主主体的，集购购物、餐饮、休休闲、文化、娱娱乐、旅游、服服务、商住于于一体的符合合国际综合性性商业发展趋趋势的超大型型商品批发市市场。目标——经营规模大型型化、经营品品种专业化、经经营档次高级级化、经营手手段现代化、经经营空间国际际化、经营环环