芜湖越秀路商住项目可行性报告

芜湖**区**路商住项目可行性研究报告广州**房地产咨询有限公司2005年2月目录一、总述（一）建设项目概况（二）项目建设的必要性（三）可行性研究编制的依据（四）可行性研究报告范围（五）可行性研究结论二、市场分析（一）宏观环境分析（二）芜湖市房地产市场分析（三）项目优势分析（四）项目机会分析三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一）地块概况（二）经济技术指标（三）建设条件四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则（二）项目规划思路（三）建筑方案设计（四）结构设计（五）消防设施设计（六）环境保护五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划（二）工程进度安排六、项目的核心定位及核心策略(一)整体开发理念(二)市场定位（三）产品定位：(四)客户群定位（五）销售策略（六）竞争策略七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据（二）项目首期投资成本估算原则（三）项目首期投资总额估算（四）首期各季度投资计划（五）项目首期资金筹措八、项目财务评价（一）评估依据（二）项目首期销售价格推测（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划（四）项目首期税收估算（五）项目首期财务盈利能力分析（六）清偿能力分析（七）资金来源与运用（八）项目首期不确定性分析九、综合评价结论及建议综合评价结论(二)建议一、总述（一）建设项目概况项目名称：住宅：**（暂定）；商业：**（暂定）建设地点：芜湖**区**路北侧与南侧。建设单位：芜湖**置业有限公司项目概况位置：本项目的住宅地块位于芜湖**区**路北侧，长江路与浦江路之间；商业地块位于开发区**路南侧，南侧是银湖，东侧是银湖路，与开发区管委会相邻。占地面积：项目总占地面积313785.21平米，其中住宅地块规划用地面积187454.56平方米(其中不包括需保留的建筑用地)；商业地块规划用地面积54932.03平方米。容积率：地块综合容积率约为1.46，其中商业地块容积率为1.4，Ⅱ-C-14地块容积率约为1.5。总建筑面积：项目总建筑面积458043.91平米，其中住宅部分建筑面积281181.84平米，商业部分建筑面积176862.07平米。产品组合：，**路北侧地块为居住用地，产品包括多层住宅、小高层住宅；**路南侧地夫为商业用地,产品包括餐饮街、酒店、休闲娱乐场所、购物街。5、项目公司概况（二）项目建设的必要性1、从城市发展看项目建设的必要性芜湖市位于安徽省东南、长江南岸，是中国东部的综合交通枢纽城市，是宁汉之间的区域性经济中心，经济实力位居安徽省第二位，近几年来整体经济总量扩张迅速，产业结构不断优化。经济的迅速发展，进一步促进了城市的发展。一个城市的迅速发展必然会带动人口增长，增长的人口必然对住房有所需求，现在城市的住房远远不能达到他们所需，所以，必须建造大量的住房解决这些人所需。所以本项目的建造是必要的。2、从经济开发区的发展看项目建设的必要性芜湖**区规划面积56平方公里，就业人口近4万，随着开发区的重新定位与各种功能配套的不断完善，入驻企业快速增长，预计3年后就业人口达8万。然而，开发区周边住宅区与商业中心严重缺乏，这不符合开发区的发展规律。所以说，芜湖开发区要成为全国成功的开发区，必然离不开如住宅、商业、生活配套等相关软件的支持，因此本项目的建设是很有必要的。3、从提高芜湖市整体居住环境看项目建设的必要性一个城市的居住环境的提升离不开房地产企业的努力与协作。纵观整个芜湖市住宅楼盘，缺乏居住环境优秀的，能引领人居进程的标志性楼盘。本项目毗邻美丽的自然景观银湖与龙山，项目规划大、园林景观优美、配套齐全，具备建设成为芜湖市一流的居住环境楼盘的先天条件。所以本项目的建设是有积极意义的。4、从城市形象看项目建设的必要性芜湖缺少规模大、档次高、功能齐全的商业中心，本项目将极力打造芜湖市商业名片，建成芜湖市标志性的建筑，成为芜湖市人人喜欢的集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体的一站式消费场所，从而为提高城市的整体形象作出贡献。所以，本项目的建设是必要的。5、从经济发展看项目建设的必要性本项目建设完成后估计会带来大约15000人口，人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有一定的推动作，而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要的。（三）可行性研究编制的依据1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》3、省审计事务所验资证明4、规划公司《项目初步规划方案》5、**策划公司《芜湖市市场调查报告》（四）可行性研究报告范围根据项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析、营销战略、建设规模及功能、工程建设方案、投资估算、资金筹措、项目经济效益评价等。（五）可行性研究结论本项目属于以商业与住宅功能为主的房地产开发项目，符合国家城市住宅物业与商业物业开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，自有资本金比率达到国家规定，现场建设条件基本具备，现场拆迁工作已顺利进行。根据对芜湖市住宅物业市场与商业物业市场分析预测，项目开发有市场销路。根据精确的财务分析结果表明，项目在经济效益也是可行，抗风险能力较强。二、市场分析（一）宏观环境分析1、整体经济总量扩张，产业结构不断优化2003年全市GDP达到284.9亿元,按可比价计算,比上年增长16.2%,增幅为近4年来最高，超出安徽省平均水平3.1个百分点，三次产业结构为8.6:57.1:34.3。按常驻人口计算，人均GDP为12786元。国民经济的迅速增长,经济结构的进一步优化，有效地促进了房地产经济的发展。2、北区是市政府重点发展区域，营造了良好的宏观环境北区是**区所在地，开发区是芜湖经济的命脉。为了开发区快速发展，市政府加大了北区基础设施的投入，为该区域营造了良好的宏观环境。政府的大力支持，成为北区经济快速发展的助推器，也为房地产开发提供了政策保证。3、城市化进程的加快，成为房地产发展的动力源近几年芜湖市经济发展迅速，城市化进程不断加快。城市建设进程中对基础设施大力投入的同时也拆迁了大量的旧建筑物。另外，城市规模的扩大也使城市人口不断增加。城市人口与拆迁户人口的增长为房地产发展提供了动力源。4、芜湖房地产市场火爆，房价不断上升近几年，芜湖房地产市场火爆，房子供不应求，楼盘空置率极低，许多好的房子刚面市就被抢购一空，通宵排队抢购的场面并不鲜见，并且房价不断上升。据专家预测，芜湖房地产火爆的市场还会持续3-4年，并且房价会稳中有升。这为房地产开发提供了巨大的需求空间。5、芜湖房地产发展潜力巨大芜湖政府为促进城市发展进程，出台的优惠政策极大地激励了外地开发商到芜湖投资，同时也吸引了外来流动人口在芜湖定居。按照省、市的总体部署，如到2010年将芜湖市区建成常住人口130万以上的大城市，按年均增长算，2005年市区还将新增人口17.42万人，每人按22m2标准住房计算，需新建住宅383.24万m2。所以，住宅与房地产业开发建设潜力非常巨大。6、开发区发展迅速，人口规模在增长，为该区域房地产发展提供了契机近几年，芜湖**区发展迅速，规模不断扩大，许多名企业进驻，就业人口近4万，随着开发区的重新定位与各种功能配套的不断完善，入驻企业快速增长，预计3年后就业人口达8万。在企业不能完全解决他们居住的情况下，必然会使部分人选择购买商品房，本项目临近开发区，必然会最他们的重要选择。（二）芜湖市房地产市场分析1、商品房供应量持续增加，开始由“安居主导”进入“康居主导”时代。2003年全市商品房总投资24.5亿元，商品房销售面积约108万m2，其中住宅销售面积约88万m2，商品房实际销售额约16.8亿元。安居房仍占相当大的比例，但改善生活型的康居房已占据市场的主导地位。2、需求能量不断释放，价格平稳上升目前芜湖房地产价格都在持续增长态势：宇润人才公寓，从1300元/m2涨到1800元/m2，森海都市花园由2580元/m2涨到3000元/m2，房价平均涨幅在40%以上，银湖华庭由开盘时的1650元/m2升到2100元/m2（多层），而且销售率都在90%以上。整体上看，芜湖购房需求不断释放，大多数楼盘都经过不同层次调价，价格持续攀升。3、开发区尚未形成热点，市场潜力巨大开发区目前楼盘不多，只有裕安路的宇润人才公寓和**路北侧的北城水岸（暂名）、银湖北路的银湖华庭和银湖水景别墅、港湾路的港湾新苑等沿线零星几个中小盘，尚未形成市场热点，缺少大盘主导市场，对于本项目是个利好因素，加上芜湖购房需求随着人均收入的提高和人口增长而不断释放，开发区较少的市场供应量对于较大的市场需求已显得有点捉襟见肘。随着开发区相应配套的建设，开发区必将成为未来居住新城区的热点。4、芜湖总体经济水平不强，消费者对楼价承受能力有限。由于芜湖经济稳步发展，对房地产的支撑力度有限。目前芜湖市中心区楼盘均价在2500—2800元/m2以上，高端产品价格维持在2900元/m2上下（望江楼盘达4800元/m2），最低约2000元/m2。芜湖**区的花园社区楼盘价格多层也在2100元/m2左右，楼价与收入不协调，从市建委的资料表明楼价高于市民收入的6-8倍。5、芜湖房地产开发商整体开发水平不高2003年芜湖市共有房地产开发企业168家，有资质等级企业单位123个，从业人员55981人。无论是开发理念、开发规模、开发档次、营销手法普遍偏低，缺乏领军性质的开发商和楼盘。6、楼盘开发规模不断扩大，大盘竞争格局已露端睨楼盘开发规模不断扩大，如由伟星置业开发，在东郊路附近的左岸生活社区占地近30万平方米，总建面积70多万平方米；马塘区的南瑞新城，占地面积近100万平方米，总建面积120多万平方米；开发区附近由华强公司拍得的4900亩地块。可见，大盘竞争格局已露端睨。7、未来房地产开发，大盘将主导市场格局随着跨地域的实力型开发商的大批涌入，芜湖市房地产开发的规模、档次、理念将会有个全面的提升，单一、小规模、短期化开发的楼盘将无法适应市场的需求，而只有规划先进、规模较大、配套完备的大盘才能在市场竞争中占据主导地位。（三）项目优势分析1、区位优势：（1）项目地块位于开发区桥头堡的位置，占据开发区与城市发展对接的核心地段。（2）城市南北中轴线银湖路的发展，沿线物业具有强大的发展空间。（3）开发区产业发展的不断发展提升，经济实力的增强，为区域房地产业的发展奠定坚实的基础。2、规模发展优势：（1）项目总建筑面积达40万平方米，以规模开发效应形成本项目的竞争优势，形成自身资源的有效整合利用。（2）利用规模优势形成完善的生活配套设施，形成“大盘”效应，有效降低开发成本。（3）以住宅、商业组合的综合发展模式，通过住宅聚集大量的人气，通过商业提升地块的价值，构成优势资源的互补和整合发展。3、政策优势：（1）本项目是芜湖政府规划的六条重点商业街之一，受到政府的支持和重视。（2）本项目作为芜湖“城北”的标志性工程，有条件以“城市形象工程”的标准来打造。4、环境优势：大环境：项目位处开发区与市区对接的核心组团位置，成为城市新兴发展区域的核心。（2）中环境：在自然环境上，拥有银湖天然景观的优势，生态环境得天独厚；市政运动休闲公园的配套优势，具有竞争对手无法复制和超越的独特条件。在区域社会环境及人文环境上，以工厂企业及乡镇农民住房为主，对项目的发展支持力度不足。（3）小环境：大手笔、高起点、高标准进行统一规划、统一绿化、统一造景，构筑引领芜湖人居进程的居住理念；住宅和商业配套的优势互补，构筑项目发展的合力。（四）项目机会分析1、芜湖整体市场环境向好（1）芜湖城市框架的不断扩大，房地产业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局。（2）芜湖房地产市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。（3）芜湖作为安徽省南部区域性、综合型的商贸中心、物流中心的商业功能定位，为本项目构筑区域性的商业功能中心提供机遇。2、区域板块价值日趋显现（1）众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。（2）众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。（3）随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，经济开发区将成为置业投资新热点。（4）按照芜湖市商业网点远期规划，将**路定为城北区商业中心区之一。3、合理制定项目发发展策略（1）合理制定项目整整体开发的策策略步骤，形形成滚动分期期发展，实现现资金运用的的最优化。（2）综合考虑项目影影响因素，在在开发量与开开发利润之间间找到平衡，是是项目成功与与否的关键。（3）做好商业的规划划，以精确的的定位和业态态组合形式，在在招商和销售售方面做好控控制，达到短短期经济效益益与长期经济济效益的双赢赢，提升项目目的商业价值值。（4）打破区域的局限限，拓展有效效目标客户群群体，扩大项项目的辐射范范围及影响力力。（5）针对市场的空白白，以创新的的产品形成项项目的核心竞竞争优势。（6）完善自身的生活活服务配套，以以优越的性价价比吸引客户户。4、芜湖市场处于低低水平的竞争争状态，新型型的推广手段段容易发挥奇奇效（1）目前芜湖的房地地产推广手段段单一，市场场亮点不足，本本项目通过整整合高效的营营销推广手段段和销售渠道道，形成压倒倒性的竞争优优势。（2）通过体育休闲与与娱乐休闲的的结合、居住住与教育相结结合的发展模模式，突破传传统的单纯商商业和住宅的的发展局限，成成为芜湖房地地产业发展的的方向标。5、目前经济开发区区的范围内缺缺少核心购物物商圈，本项项目的发展必必将成为区域域的商业核心心（1）目前开发区内基基本上以零散散的马路商业业模式为主，以以满足附近居居民的日常生生活为目的，缺缺乏有效的辐辐射力；（2）开发区人口及经经济的发展，必必然对综合型型购物消费产产生需求，本本项目的建成成，将成为区区域的综合购购物消费中心心，城市商业业的副中心，成成为联系市中中心区与开发发区的商业纽纽带；三、项目地块概况况、经济技术术指标及建设设条件地块概况本项目主要由住宅宅用地及商业业用地组成，住住宅用地位于于芜湖**区**路北侧，长长江路与浦江江路之间；商商业用地位于于开发区***路南侧，商商业地块的南南侧是银湖，东东侧是银湖路路，与开发区区管委会相邻邻。项目总占地面积33137855.21平米，其中中住宅地块规规划用地面积积1874554.56平方米(其中不包括括需保留的建建筑用地)；商业地块块规划用地面面积1263333.066平方米。（二）经济技术指指标项目指标综合容积率1.46户数/人口2800户/100000人绿化率35%以上停车量按国家规定配置总占地面积313785.221平方米住宅部分占地面积积187454.556平方米商业部分占地面积积126333.006平方米总建筑面积458043.991平方米住宅部分总建面积积281181.884平方米商业部分总建面积积176862.007平方米社区配套5000-70000平方米（三）建设条件1、主要规划指标：：建筑密度不不大于30%，容积率不不大于1.5，建筑高度度不大于45米，绿化率不不小于35%，集中绿地地面积不少于于1.5平方米/人。2、建筑退规划用地地边界距离：：建筑退长江江路道路经线线多层不小于于10米，高层不小小于15米，退浦江路路道路红线多多层不小于55米，高层不小小于10米，北侧退明明渠道蓝线不不小于10米，退**路道路红红线多层不小小于2米，高层不小小于5米。3、沿**路需按商业文文化街进行设设计，沿其它它道路商业建建筑不得超过过沿街总长的的三分之二；；同时该地块块中保留建筑筑的消防及出出入口等问题题需一并处理理好。4、住宅建筑间距：：南北正面不不小于1：1.25。5、停车：住户机动动车停车（库库）按总户数数不小于30%的比例留足足（其中室外外停车位可结结合绿化设置置其比例不大大于总停车位位的30%），住宅底底层设架空层层供住户机、非非机动车停车车。6、市政：用地范围围内所在市政政管线均须下下地敷设并实实行雨污分流流。7、配套：严格CBB501800—93《城市居住住区规划设计计规范》和国国家有关规范范要求进行公公用配套建设设。其中居委委会用房不少少于700平方米，物物业管理用房房不少于100平方米。8、所有设计内容均均须满足各有有关规范及《工工程建设标准准强制性条文文》及各类相相关规范、规规定的要求。9、结合周边环境做做好沿街景观观设计和环境境设计。四、项目的规划设设计方案（一）整体规划设设计原则高绿化，低密度；；综合服务配套设施施齐全；户型设计适应“升升级换代”居住要求；；体现独特的整体建建筑风格与园园林风格；规划设计保证芜湖湖市的领先性性；整体规划注重实用用性与节约成成本性。（二）项目规划思思路1、产品规划布局（1）商业部分：空间布局：沿街商商业呈“点、线、面”布局，商铺铺之间通过多多个小广场紧紧密联系在一一起，通过实实体空间的收收放变化，形形成强烈的空空间感。临***路设置多多个入口，其其中一个大型型的主入口，使使整个商业形形成有机的整整体。产品组合：酒店、餐餐饮街、购物物街、娱乐城城、休闲配套套等。（2）住宅部分：空间布局：以中轴轴景观带为核核心，形成中中心花园、组组团绿地、院院落绿化三级级空间结构。整整个住宅分成成多个组团区区，其中以多多层住宅组团团为主，局部部配以点式分分布的小高层层，产品组合：小高层层、多层、社社区商业街、社社区配套。2、建筑风格：采用现代而不简约约的建筑风格格，营造良好好的人居环境境，全面提升升芜湖市的居居住环境和生生活空间。3、环境景观设计1）绿化系统由集中中绿化、组团团绿化、宅前前绿化组成，集集中绿化以景景观绿轴为核核心，配以水水体贯穿其中中，使绿化系系统形成一个个自然的生态态整体；2）居住社区的住宅宅组团自然分分布，形成丰丰富的景观界界面，小区步步行区域与水水系相交，增增强整个社区区的景观功能能；3）在绿轴上布置各各种观赏性和和参与性强的的建筑小品，如如雕塑、休息息椅、儿童游游戏设施等。4、交通组织1）项目在有效组织织商业功能区区的基础上，交交通系统与城城市交通系统统密切融合；；2）住宅地块交通系系统以“有节制的人人车分流”为指导思想想，分成小区区级和组团级级两个级别，小小区级车行系系统以城市支支路为依托，满满足居民便捷捷、顺畅的出出行需求，组组团之间形成成完整连续的的绿化系统。3）为保证城市干道道的交通职能能，避免人流流密集与城市市主干相冲突突，缓解小区区与城市道路路的压力，应应设2-3个出入口，住住宅主入口可可考虑设在长长江路与浦江江路。4）商业地块人行主出出入口设置在在靠近银湖路路一侧，并辅辅设多个次出出入口，有利利于吸引更多多的人流纵向向流动，提高高商业价值。（三）建筑方案设设计工程设计涉及建筑筑、结构、采采光、照明、给给排水、通风风、燃气、电电气防火、节节能、隔声等等各种专业，设设计时遵循有有关的规划范范或规定，单单体设计符合合国家现行的的有关强制性性标准的规定定。1、建筑方案总体构构思项目设计紧紧把握握“以人为本”这一开发理理念，创造符符合时代精神神面貌的现代代建筑和优美美环境的精品品住宅小区；；项目的建筑风格和和形式不受传传统风格的影影响或限制，拟拟采用轻松明明快的“现代丰富而而不简约”的建筑风格格，体现建筑筑的时代气息息和21世纪新的居居住理念。2、平面设计（1）结构形式根据使用功能，项项目采用框架架结构形式。单单体平面设计计符合国家住住宅与商业建建筑基本标准准和有关规范范要求。（2）公用建筑车库采用地上停车车场与地下停停车场相结合合的形式，地地下车库的采采光、通风、防防潮、排水及及安全防护措措施，符合现现行行业标准准〈汽车库建建筑设计规范范〉的有关规规定。物业管管理处、会所所、配电室等等建筑物均建建于地上。室室外有消防环环形车道、建建筑小品与庭庭院绿化带等等。（3）立面设计立面造型设计突出出现代建筑特特色，整体风风格要与周围围城市环境协协调，有一定定力度，使园园区建筑轮廓廓线优美和富富于变化，并并与规划区内内优雅、和谐谐、宁静的环环境既协调统统一，又具有有鲜明的个性性。（四）结构设计1、基础选型及处理理桩基础应根据地基基条件、软土土层的分布、桩桩的承载性质质和成桩质量量，并根据实实际地质勘探探结果，确定定成桩方法和和工艺，以保保证成桩质量量。本项目的的基础形式主主要采用独立立桩基。2、上部结构项目由低层、多层层、小高层、商商业物业及公公用建筑组成成，地上建筑筑物采用框架架和混合结构构，地下停车车库为钢筋混混凝土柱或墙墙。防震工程程按8度设防。（五）消防设施设设计1、建筑物周围设环环形消防通道道，利用建筑筑四周城市道道路系统，为为消防补救提提供有利的交交通应急条件件。2、对于商业物业，根根据规范要求求设置多个对对外直接疏散散出口，疏散散出口间距离离均符合建筑筑设计防火规规范要求。3、尽量在每栋建筑筑设一个防火火分区。4、消防水源可以由由银湖水供给给，在场区内内设置环状消消防给水管网网。5、在重要的建筑（如如大型餐饮、娱娱乐场所）内内均设自动水水喷洒灭火系系统。6、每栋建筑室内外外均设消火拴拴。各建筑内内还根据需要要设置干式灭灭火器。7、除一般照明外，设设置自带电源源的应急照明明、出口指示、走道疏散指指示以及利用用现代科技的的冷光疏散指指示标志。8、按国家颁布的消消防61号令的要求求，建立健全全逐级防火责责任制和各项项防火安全制制度，普及消消防安全和应应急自救知识识，加强监控控管理，并制制定消防应急急预案，适时时进行演练，确确保生命财产产安全。（六）环境保护1、公共及生活用水水处理公共污水、商业排排污及住宅排排污经化粪池池处理排入城城市污水管道道。2、固体垃圾处理采用袋装方式收集集处理，防止止二次污染。3、噪声处理设备选型应尽量选选用噪声较低低的，必要时时对有关功能能分区有建筑筑上做隔声处处理，达到环环保标准。五、首期建设计划划及实施进度度安排（一）首期的建设设计划项目名称数据指标项目名称数据指标占地面积170亩总建筑面积16.5万平方米米配套建筑面积1000平方米其中商业总建筑面面积8万平方米实际销售面积16.4万平方米米其中住宅总建筑面面积8.5万平方米（二）工程进度安安排项目首期实施进度度安排表期数项目名称时间商业一期前期准备工作（戡戡察、规划、设设计等）现阶段—20055年4月上旬正式开工建设2005年4月上上旬主体建筑、园林、建建筑安装工程程2005年4月上上旬—2005年12月31日销售2005年6月——2006年6月住宅一期前期准备工作（戡戡察、规划、设设计等）现阶段—20055年6月上旬正式开工建设2005年6月上上旬主体建筑、园林、建建筑安装工程程2005年6月上上旬—2006年6月上旬销售2005年10月月上旬—2006年10月上旬六、项目的核心定定位及核心策策略(一)整体开发理念诗意栖居丰丰盛人生诗意是美、舒适与与愉悦的体验验，预示着一一种极佳的精精神状态，以以诗意栖居为为开发目标，是是对客户追求求美好人居梦梦想的认同；；丰盛的人生生则是城市主主流阶层所追追求的现代化化、多元化的的愉悦体验。(二)市场定位1、住宅部分市场定定位芜湖最具购买力和和最佳性价比比楼盘最具购买力：本项项目要在各个个方面全面领领先市场同类类产品，以让让人无法拒绝绝的魅力全面面征服消费者者，成为芜湖湖住宅市场的的最向往的人人气物业。最佳性价比：以推推动芜湖人居居进程的综合合素质拉升住住宅的心理价价位，再用低低于消费者心心理价位的起起价彻底摧毁毁消费者的心心理防线，形形成芜湖市的的热销明星楼楼盘。2、商业部分市场定定位城北区商业、服务务业核心泛芜湖地区最具特特色的一站式式休闲产业街街区城北区商业核心从目前经济开发区区的商业发展展状况来看，尚尚未出现成熟熟的商业项目目，市场存在在空白。而从从经济开发的的商业发展需需要分析，确确实也存在一一个区域商业业核心的需求求，本项目的的建成，将成成为城北区域域的商业龙头头核心。最具特色、一站式式本项目以餐饮、休休闲娱乐为核核心，首创泛泛芜湖地区情情景式、体验验式的街区，提提供购物、餐餐饮、休闲娱娱乐、康体运运动等一系列列消费、娱乐乐功能，构筑筑一站式的情情景式休闲消消费街区，必必然超越芜湖湖目前单一的的消费模式，成成为芜湖商业业市场的领袖袖。（三）产品定位：：1、住宅部分产品定定位：低密度、高舒适的的西式小镇在一个充满诗意的的地方，构筑筑一个全芜湖湖的中坚阶层层都为之向往往的诗意栖居居之所。代表表欧美先进居居住文化的低低密度、高舒舒适度的西式式小镇从此走走进了芜湖人人的生活，极极大推动了芜芜湖人的人居居进程。同时时,运用现代丰丰富而不简约约的价值风格格，满足中坚坚阶层健康丰丰盛的人生境境界2、商业部分产品定定位以精品餐饮、休闲闲娱乐为核心心，情景式休闲产业街街区以精品餐饮、休闲闲娱乐为核心心本项目以精品餐饮饮、休闲为核核心，是从该该业态类型的的特征考虑，以以精品高档的的形态，吸引引中高档消费费群体来消费费，拉动芜湖湖夜间消费的的发展，构筑筑芜湖的不夜夜城。情景式休闲娱乐街街区：建筑一种开放的空空间，能够让让消费群享受受到的是一种种无拘无束的的体验式消费费的模式，结结合了休闲、娱娱乐等多元化化的形态，形形成项目不可可复制的核心心竞争力。(四)客户群定位1、住宅部客户群定定位中坚阶层中坚阶层的涵盖范范围:开发区白领领、市区中级级公务员和白白领、市区经经商人士、来来芜湖工作或或经商人士、芜芜湖市或外地地的投资客等等。2、商业部分客户群群定位高档消费群体及中中档消费群体体高档消费群体的涵涵盖范围：包包括政府机构构、企业、个个体经营者、私私营业主、高高收入群体。中档消费群体的涵涵盖范围，包包括中青年阶阶层、具有高高消费能力的的家庭。（五）销售策略强化区域价值，聚聚集人气，以以高性价比提提升市场竞争争力；2、整合各类资源不不断制造销售售高潮、销售售高峰期；3、各销售阶段内实实现快速销售售，实现“短、平、快”；4、实价“低开平走走高收”，营造物超超所值的市场场效应。（六）竞争策略1、尽可能提高销售售比率，尽快快回收成本，减减少投资风险险；2、善用策略、全面面领先，快速速推进，抢占占市场先机；；3、建立项目良好的的市场形象，塑塑造发展商及及项目品牌；；4、以全国开发区的的功能转型为为例证，来引引导市场对开开发区的认知知；5、主动融入城市东东扩进程，变变被动为主动动；6、商业先行，以商商业热点带动动住宅热销。七、投资总额估算算及资金来源源评估（一）项目总投资资的估算的依依据《项目初步规划设设计方案》；；广东**策划推广广机构的<财务经济效效益分析报告告>；项目实施进度与实实际投资使用用情况。（二）项目首期投投资成本估算算原则充分利用公司资源源原则；合理利用与节约利利用原则；工程质量至上原则则；合理现金流原则；；经济效应与社会效效益双赢原则则。（三）项目首期投投资总额估算算项目首期总投资成成本为270068.177万元，平均每平方方米建设成本本为1650..50元。该投资成成本包括土地地成本、前期期工期费、基基础设施费、建建安工程费、行行政规费、管管理费、宣传传与销售费、财财务费及其它它费等。（详详见下表）1、项目首期投资成成本构成项目首期投资成本本费用估算汇汇总表序号项目成本总额（万元）可售面积单位成本本（元/平方米）1净地费（含税）10200.000621.952前期费用1279.2078.00（1）基础设施配套费820.0050.00（2）规划、设计295.2018(3)勘察、监理、审图图、标底编制制等164.0010.003小区配套费1639.6799.98（1）景观、绿化费262.4016.00（2）水、电、气、有线线电视、网络络等1377.2783.984建安工程费11212.000683.66（1）销售建筑11152.000680.00（2）公用配套建筑60.003.665直接费合计24330.8771483.596财务费用（二年11个亿）1200.0073.177管理费用600.0036.598销售推广费用300.0018.299基本预备费637.3038.86投资成本总计27068.1771650.50说明:以上平均单位建设设成本是计算算依据是按可可售面积16.4万平方米计算算。2、项目首期投资成成本：270068.177万元由上表计得项目首首期总投资成成本为270068.177万元。4、首期平均建设成成本：1650..50元/平方米总成本/可售面积积=16500.50元/平方米。（四）首期各季度度投资计划项目首期计划从22005年4月上旬开始始兴建，其中中商业部分从从2005年4月上旬开始始兴建，建设设工期约为1年，住宅部部分从2005年6月上旬开始始兴建，建设设工期约为1年。整个项项目首期在2006年6月上旬前竣竣工。2005年02季季度计划完成成投资额约44601.559万元,占总投资额17%；2005年03季季度计划完成成投资额约55413.663万元,占总投资额20%；2005年04季季度计划完成成投资额约66767.004万元,占总投资额25%。2006年01季季度计划完成成投资额约6767..04万元,占总投资额25%。2006年02季季度计划完成成投资额约33518.886万元,占总投资额13%。（五）项目首期资资金筹措项目共需资金277068.117万元;项目首期自有资金金有1.5亿元;投资不足部分分别别从银行贷款款10000万元和由预预售收入解决决。本项目采取滚动式式开发，资金金滚动运转，用用销售资金回回投于开发之之中，可以减减少资金量，填填充资金缺口口，解决资金金不足的问题题。本项目首期建设周周期为1年,经营周期为1年。八、项目财务评价价（一）评估依据1、建设部发布的最最新版《房地地产开发项目目经济评价方方法》；2《贷款银行中长期期贷款项目评评方法》；3、家现行的财税制制度和有关法法规。（二）项目首期销销售价格推测测运用市场比较法进进行销售价格格预测，其主主要是根据项项目的处位置置、周围环境境条件、项目目的品质与周周边竞争楼盘盘进行综合比比较，结合房房地产市场未未来2-3年的价格趋趋势进行推测测。项目首期商业部分分平均售价为为4000元/平方米；项目首期住宅部分分平均售价为为2200元/平方米；即项目整体平均销销售单价为3121..95元/平方米。说明:平均销售单价=商商业单价×商业面积比比例+住宅单价×住宅面积比比例=40000×8.4//16.4++2200××8/16..4=31221.95元元/平方米。（三）销售面积实实现计划及销销售收入实现现计划项目首期总销售收收入为51200万元；2005年03季季度完成销售售面积约2..4万平方米，占占首期销售总总面积的14.633%，完成销售售额为7492..68万元；2005年04季季度完成销售售面积约5万平方米，占占首期销售总总面积的30.499%，完成销售售额为156099.75万元；2006年01季季度完成销售售面积约4万平方米，占占首期销售总总面积的24.399%，完成销售售额为124877.80万元；2006年02季季度完成销售售面积约3.5万平方米，占占首期销售总总面积的21.344%，完成销售售额为109266.83万元；2006年03季季度完成销售售面积约1..5万平方米，占占首期销售总总面积的9.15%，完成销售售额为4682..93万元。销售收入分期按比比例预测表销售计划各年度收款情况（单单位：万元）年份销售比例销售面积(万平方2)20050320050420060120060220060320050314.63%2.47492.6820050430.49%515609.75520060124.39%412487.80020060221.34%3.510926.8332006039.15%1.54682.93合计51200万元备注以上可销售面积以以总建筑16.4万平方米(商业为8.4平方米,住宅为8平方米)，综合销售售单价3121..95元/方米为基数数计算。（四）项目首期税税收估算项目首期税收总额额为4684..8万元,其中营业税税及附加税为为3148..8,企业所得税税为1536万元。项目首期税收估算算表序号税（费）名称计算基数税（费）率税（费）金额(万元)1营业税营业收入5%2560.002城建税营业税7%179.203教育费附加营业税3%76.804水利基金营业收入0.6‰30.725印花税预收收入0.3‰15.366地方教育附加营业税1%256.007土地增值税营业收入6‰30.72小计6.15%3148.808企业所得税按销售收入预征3%1536总计4684.8（五）项目首期财财务盈利能力力分析项目首期毛利润总总额为241131.833万元,净利润总额额为194447.03万万元;全部投资毛利润率率为89.155%，全部投资资净利润率为为71.844%;自有资金毛利润率率为160.888%;自有资金净利润率率为129..65%;净现值为192770.26万万元;投资回收期为9个个月。（见下下两表）损益表序号项目名称计算依据合计(万元)1销售收入销售收入估算表512002总成本费用成本估算表27068.1773税前利润总额(毛毛利润额)1项-2项24131.8334营业税金及附加根据税收部门规定定计算3148.805所得税根据税收部门规定定计算15366税后净利润总额4项-5项19447.033项目经济指标汇总总表经济指标名称计算依据指标税前利润总额(毛毛利润额)损益表24131.833万元税后净利润总额损益表19447.033万元全部投资毛利润率率毛利润额/总投资资成本89.15%全部投资净利润率率净利润额/总投资资成本71.84%自有资金毛利润率率毛利润额/自有投投入资金160.88%自有资金净利润率率净利润额/自有投投入资金129.65%净现值取折现率为10%%，折现1年，折现系系数为0.9099091；19270.266万元回收成本期9个月从上表可看出，投投资净利润率率远远大于行行业平均收益益率,项目净现值值大于0，回收成本本期不超过1年,因此在财务务上是可行的的。（六）清偿能力分分析申请抵押贷款100000万元，其中2005年贷款，约约定从第2005年起两年内内偿还，即2007年还清,其还贷资金金来源主要为为可利用预售售收入。经测测算，预售收收入除少量用用于项目投资资外，其余款款用来还款是是富富有余的的。项目资产产负债率处于于行业安全区区间，2005年负债率为66.677%,20006年负债率为19.533%,20007年负债率为0%。(以固定资产产市场评估价价为基数)（七）资金来源与与运用资金来源与运用表表序号项目建设经营期（单位位：万元）2005022005032005042006012006022006031资金来源1300010492.68818609.75515487.80013926.8334682.93(1)销售收入130007492.6815609.75512487.80010926.8334682.93(2)自有资金30003000300030003000(3)银行借款10000(4)其它资金来源------2资金的运用4601.596099.218195.337909.674518.66(1)建设投资(包括利利息费)4601.595413.636767.046767.043518.86(2)偿还贷款------(3)营业税金及附加460.80960.00768.00672.00(4)所得税224.78468.29374.63327.803每年累计盈余资金金1-28398.411393.4710414.4224578.139408.174682.93根据上表可看出，本本项目2005年02季、2005年03季、2005年04季2006年01季、2006年02季、2006年03季累计盈余余资金均大于于零，故从资资金平衡能力力分析角度来来看，该项目目是可行的。（八）项目首期不不确定性分析析1、盈亏平衡分析投资总成本的保本本点是480051.200万元，安全全系数为77.522%,即投资总成成本增加了77.522%仍能保本。销售单价的保本点点是1758..66元，安全系系数为43.677%,即销售单价价下降了43.677%仍能保本。销售面积的保本点点是9.24万平方米，安安全系数为38.5%%,即销售面积积下降了43.666%仍能保本。盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本（万元）平均销售单价（元/平方米）销售面积（万平方米）正常情况27068.1773121.9516.40盈亏平衡点变化数数值48051.2001758.669.24盈亏平衡点变化幅幅度(%)20982.5001363.297.16盈亏平衡点数值+77.52%-43.67%-43.66%税前利润000由上面盈亏平衡分分析可知，本本项目的安全全系数处于行行业安全区间间,抗风险能力力极强，所以以本案是安全全的,是可行的。2、敏感性分析（1）单价因素敏感性性分析当单价下降了100%时，投资净净利润额为147955.57万元,投资净利润润率为54.666%，下降了17.188%;当单价下降了5%%时，投资净净利润额为171211.21万元,投资净利润润率为63.255%，下降了8.59%%;当单价上升了5%%时，投资净净利润额为217722.81万元,投资净利润润率为80.444%，上升了8.60%%;当单价上升了100%时，投资净净利润额为240988.61万元,投资净利润润率为89.033%，上升了17.199%。敏感性分析表（单单价）全部投资基准方案单位售价变动-10%-5%5%10%单位售价（元/平方米）3121.952809.762965.853278.053434.15销售收入(万元)5120046080.06648639.94453760.02256320.066税后净利润(万元元)19447.03314795.57717121.21121772.81124098.611税后投资净利润率率71.84%54.66%63.25%80.44%89.03%税后投资利润率升升降幅度-17.18%-8.59%+8.60%+17.19%（2）总投资因素敏感感性分析当总投资下降了110%时，投资净净利润总额为为221533.85，投资净利润润率为90..94%，上上升了19..10%;当总投资下降了55%时，投