房地产-房地产行业：22年12月REITs月报-试点范围逐步拓宽民企首次发行

发现价值免责声明发现价值行业评级告日期相对市场表现行业评级告日期相对市场表现3-01-04试点范围逐步拓宽，民企首次发行REITs核心观点：12月C-REITs行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs各地方为积极落实安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。嘉实京东REIT的过审提高了民营经济参与REITs试点的信心。嘉实A26万元，后续仍需关注基金管理人起到了良好示范作用，提振了民营企业的信心。目主要原因系仓储物流设施较为稀缺，运营数据稳定且分配数据超过预REITs市场价格下行周期依旧能锚定价格。随着目前疫情管控的逐步得和分红对综合收益的贡献较为平衡。因此投资者参与新发C-REITs在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。4%-4%01/2203/2205/2207/2209/2211/2201/23-21%-29% 房地产沪深300SFCCENoBNN003639zgfcom03642ggfcomcn请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。igfcom房地产发现价值发现价值/32司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民币/10/30.042.097.24.65.7保利发展8.SH人民币/10/315.152.007.8.SZ人民币/10/31067.3城控股人民币643.265.84.84.8金地集团3.SH人民币/10/28895.3份3.SH人民币/10/28.142.595.23.55.SH人民币/10/30675.8.SZ人民币/10/27387.82.7湖中宝8.SH人民币/5/500.337.9632.27.SH人民币/10/312295.1金融街.SZ人民币/4/1460.578.9326.6.3%.2%6.SH人民币30.511.510.923.0.0%K/10/303.042.095.64.65.7K/10/26534.16.44.24.13.8K/10/122417.25.2保利物业K.95/8/31495.0.SZ人民币/10/26180.7719.5理控股K70.484.5%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；(2)A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(万科企业、中国海外发展、万物云、保利物业、绿城管理控股)合理价值货币单位为港(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产发现价值发现价值32 26 房地产发现价值发现价值4/32表索引 图4：C-REITs流通市值预测(亿元) 20 房地产发现价值发现价值32一、政策梳理及市场展望(一)政策梳理会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理分持有长租房的房地产企业，持有长租房的房地产企业可以通过发行REITs进行融12月份各地方积极响应号召，在各自的执行层面也推出了相应的政策。例如：12月8日上海市发改委发言人在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”上指出将聚焦R4用地、保障性租赁住房和产业园区等领域。就目前上海已上市的强项目谋划储备争取政策支持的同时强调要做好各项合规性把关，安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。12月16日，北京发改委发布了新一轮基础设施REITs试点储备项目征集工作的通知，其中提出了支持数字中心类等九类基础设施发行REITs，有望为进一步拓宽C-REITs试点范围做出示范。议证监会副主席证监会副主席李超示要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。总经理总经理刘逖在专访中提到进一步支持民营企业项目推进。证监会证监会党委会议策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，加快打基础设施项目相关政策《关于开展国家文化产业和旅游产业通知》房地产发现价值发现价值32江苏、安徽省发产业园区等领域，江苏省发改委提出加强项目谋划储备并做好各项合规性了表态。征集工作的通知了包括数字中心类等新型基础设施在内的九类试点领域，同时明商业不动产等领域。我们将持有市场化的长租房及商业不动产的涉房企业名单整理表2：持有商业地产物业的涉房企业名单运营类别运营项目数(个)运营面积(万方)运营收入(亿元) ) )(元/平米/天)储87万间----5------保利地产--5000间-----3----金地集团7-6-.31园--.00%-3671间.60%--万间--园------91.00%---团房地产发现价值发现价值32-----4---宅6---6----5-园2-89-3-348-.363-.7---公寓15-世茂股份.8--5--城控股--.014.5-73间-展1-.680间---金融街--表所示：表3：持有产业园区、物流设施基础设施的涉房企业名单公司报告期出租面积(万方)租金收入(亿元)平均租金(元/平/月)产业园区、物流仓储交通节点城市物流-高标仓8交通节点城市交通节点城市物流-高标仓1.08港园1研发楼、厂房仓库.96-.45房地产发现价值发现价值32金地威新圳、成都智造园9发楼区.212园-2.基础设施项目相关政策展示范区建设工作的通知》，指出要推动文化和旅游资源与金融资本有效对接，在过发行REITs进一步推动文旅产业的高质量发展。(二)市场展望础设施证券投资基金、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金、中序号基金名称基础设施项基金管理人12022-11-112022-11-112园区2-30-303能源2-30-304能源2-30-30发现价值发现价值32资产类型持续丰富；整体表现稳中有进，已发行产品走势良好；长期投资价值获投等新品类项目整装待发；监管部门或将针对产业园、高速公路等成熟基础设施资产.储备项目REITs程，其中还是以产业园区、高速公路和能源水利项目居多，且相较于已经上市的24Ts原始权益人基础设施项目名称经营权-标，供应商不足-贵州遵义高速公路建设投资有限公司遵义市经营权国金基金管理有限公司发集团-青岛西海岸公用事业集青岛西海岸公用事业供水经营权青岛公共住房建设投资有限公司青岛房投保租房基础设施--南京公路发展(集团)段经营权-础设施公募经营权--经营权内中信建投和中信建投基金泰州医药高新股份-团--集团经营权--山市城市发展集团---银川市市政管理局经营权--德阳发展控股集团经营权-房地产发现价值发现价值-居-建信资本厦门高新、厦门火炬高区招商服务中心福建省厦门市中金公司、金圆统一证券、中金基金份经营权--电经营权--经营权-经营权--投资集团-珠海交通集团经营权-海文旅集团经营权-有限公司--哈尔滨供水集团经营权--约为20亿。并且基金管理人中信建投基金已于12月29日申报上交所审核。(一)嘉实京东REIT：首个民营仓储物流REIT上市投资基金(以下简称“京东REIT”)成功获批，成为资本市场首个大型平台企业“绿灯”sREIT设施项目基本情况目均满足发改委对基础设施运营时间超过3年的要求。房地产发现价值发现价值坊项目京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期目一号廊坊经开物流园坊开发区储物流储物流储物流库房仓库库房成餐厅楼组成模值元元地储用地运营起始时间元有限公司技有限公司有限公司或服务内容提供仓储租赁、物业管理服务房租赁收入分辅房租赁收入赁、物业管理收入金/月/平方米/平方米月/平方米万元(2021年)2021年)2021年)其运营期限及经营收入受到行业技术经济特征的影响明显。仓储物流行业相较于高以京津为主要目标市场，与京津国际化物流体系相互补充，成为地区性物流中心和全国物流节点区域，对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。但从高标仓市场供应角度看，高标仓占全部仓库的比重还不到10%，供给严重不足，供需之间的较造成高标仓在建成后短期内即可达到较高的出租率从而进入稳定运营状态；房地产发现价值发现价值运营阶段。廊坊项目京东物流自租的租约长度为6年，高于行业平均水平的3年，稳2.基础设施项目运营情况s港光电税亭现代物流中坊物NOI(万元)1602585估值(万元),9000000金(元/平方米/月)6.61物流：3租金增长率-5.0%5%-3.00%0%-折现率8.5%我们发现仓储物流REITs的基础设施出租率均达到了或接近于满足状态，其原需求端是电商不断增长带来的规模更大、要求更高仓储需求。随着工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛，我国仓储物流行业需求持续高速增长，务市场需求的增长。一般而言，因产品品类更多、库存量更大等原因，电商企业普遍对物流仓储空房地产发现价值发现价值供给侧是沿海地区不断收紧的土地供应。物流仓储是少数能够具备规模经济的其出租率和租金复合增速都长期走高。重要物流节点，核心都市圈的物流仓储用地域部分城市出现仓储物流用地供应零新增的现象。相比而言，西南、华北区域仓储面积(平方米)金(元/月/平方米)租金年增长率3.66坊物流园虽然重庆巴南项目和武汉东西湖项目剩余租期较短，但由于仓储行业紧张的供系，凸显出高标库的稀缺性，由此保障了京东REIT基础设施的运营稳定性。即力控制租期变动带来的经营情况变动。云仓生态平台上云仓的管理面积)超过2400万平方米，而京东集团旗下的物产管理流日益增长的仓储需求可使项目长期保持稳定运营。(以下简称为“续租期”)，续租期的租金按照双方约定的“租金调整标准”确定的租金续适用，且续租期内所有主要条款原则上应与原租赁合同保持一致。因此，即使原出租方租赁期满后不再续签，管理方仍有足够的时间寻找租户。此外，项目公司还制定了租金调整标准：租赁合同费用明细表中列示的协议租房地产发现价值发现价值金为起租日租金及每年涨3%的租金，自第一次租赁期始连续累计，租期内每5年有根据第5年末第三方评估机构出具的过往5年市场涨幅仅为2%，则第6年租金会从审批通过日，新冠疫情期间，重庆项目、武汉项目和廊坊项目未发生减租、免租情况，现金流稳定。重庆项目、武汉项目和廊坊项目为京东物流运营所需的高标准仓，市场风险更低。3.基础设施项目财务指标施项目公司及基金财务指标预测2,0000,0008,0006,0004,0002,00006,3976,397.429,4619,461.9210,682.9910,682.9910,711.928,0006,0000,705.044,0006,458.034,961.222,00008,0006,0000,705.044,0006,458.034,961.222,00000,0008,5118,511.427,246.647,695.612023E2019202020212022E20232023EEBITDA(万元)2,0000,0008,0006,0004,0002,00005,9485,948.088,6598,659.809,8819,881.269,0789,078.358,1608,160.982019202020212022E营业总收入(万元) 2019 20202021NOI(万元)2022E2023E给出的预测数据年较2019年营业2022年下降也是由于基金管理人报酬增加867.39万元所致。NOI的变化趋势与TDA报酬及管理费用水平变房地产发现价值发现价值H2022.7-12EEE.42924745)9.3701,251.479.5622EBITDA(万元),961.2264.42,375.035861.03NOI(万元)08.8026,923.53,154.8335.98(万元)-75.5029金金额金流分派率化)29%按照16.38亿元的募集规模测算2022年(年化)和2023年的分派率分别为4.17%和4.29%，满足分派率大于4%的原则(发改委要求项目预测可分配金额除以项目估值须大于4%，且募集金额已超过了项目估值)。同类资产相比较，目前京东REIT的分派率高于中金普洛斯REIT(3.6%)和盐田港REIT(3.4%)。4.京东REIT成功获批对民营企业的意义12月26日通过审核。可以看出，基础设施REITs常态化发行的十条措施正在进一步Ts(2)释放出推动平台企业发展的信号发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，国常会提出“支持平台经济健康持续发展”，都为平台经济未来发展指过多年的发展，创造出了大量的新职业，提供了丰富的就业机会，成为国民经济和社会发展的积极助推者。在经历整改规范后，平台经济亟需得到更房地产发现价值发现价值此次京东REITs的成功获批，成为资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例，向市场释放了资本市场支持平台经济健康发展的鲜明信号，将促进平台经济活力不断释放，成为我国数字经济的动力之源。根据全国工商联公布的《2022年中国民营在“稳就业”上更加充满活力。京东集团作为平台经济的主要企业之一，在传统产业转型升级的需求下，持续(3)有效提振民营经济信心Ts参与REITs试点具有较强的示范引领作用。s也有利于切实解决民间资本参与基建项目投资的现实困难，是贯彻落实中央经济工心的重要体现。(二)中证REIT指数：国内首个C-REIT指数12月15日，中证指数正式发布中证REITs指数(932006)，以反映沪深市场上同期沪深300跌幅则为20.01%。该指数有利于对REITs项目投资标的和不同市场进比较。C-REITs价格指数基本一致，其涨跌变化与量价关系在此不赘述。但区别在于中证指数为剔除交易并不活跃的REITs，另设置了日均交易额大于500万元的筛选条件，前14只C-REITs均满足该条件。房地产发现价值发现价值1,300.001,250.001,200.001,150.001,100.001,050.001,000.00950.00900.0021/9/3021/10/3121/11/3021/12/3122/1/3122/2/2822/3/3122/4/3022/5/3122/6/3022/7/3122/8/3122/9/3022/10/3122/11/30码权重(%)间2.1.15，单位万元)1.38.SH.SH76.SH83.SH.56.SH21-1213.083.92.SH.SH4.34.SH.57.17497.3921-12房地产发现价值发现价值三、行情回顾(一)C-REITs市场概况Ts单位：只900.00800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.008407176956896289999995095304575244254323483403233022993332274946296323321327902688787840717695689628999999509530457524425432348340323302299333227494629632332132790268878794020024379224发行加速23发行加速208854450450331133473025205021-621-721-821-921-1021-1121-1222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-1122-12总市值(亿元)流通盘市值(亿元)基金数码称)亿元)间园区8-21.63-21施0-21-21园区-21.34-210-21园区.160-21施-2122021-12-14房地产发现价值发现价值园区22021-12-176-28.99-08.98-26保租房-31保租房-31保租房-31园区2022-10-10园区.632022-10-13园区2022-10-142022-11-154-22保租房-09园区-27表12：C-REITs基金规模分布统计港加坡(只)统计位亿人民币港元美元亿新加坡元0120亿(只)0030122(只)333)592于平均值(只)9原始公布数据房地产发现价值发现价值0/32总市值(亿)平均(亿)汇率(12.30日汇率)1395Y7s图4：C-REITs流通市值预测(亿元)900800700600500400300200100021-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0626-0926-1227-0327-0627-0927-12C-REITs上市发行时，战略投资者(包括原始权益人和机构投资者)所持有的资者和公众投资者交易的流通份额在REITsREITs高。2021年6月至2027年12月(24单REITs中最后一批REITs的限售份额在当期解禁)REITs年6月流通市值提升较为市值显著提升。REITREIT始权益人及其关联方以外的房地产发现价值发现价值1/32100989694机构战略投资者持有份额(限售12个月)迎来解禁。其中，建信中关村REIT本次份额为3.31亿份，占总基金份额的36.75%，占比较高；华夏越秀高速REIT本100989694REIT份额1%REIT解禁的份额华夏越秀REIT.00%REIT建信中关村REIT市值变化趋势104102112.14解禁12.17解禁929012-0112-0312-0512-0712-0912-1112-1312-1512-1712-1912-2112-2312-2512-2712-29华夏越秀REIT中关村REITT房地产发现价值发现价值2/32150.00140.00130.00120.00110.00100.009150.00140.00130.00120.00110.00100.0090.0080.0070.0060.00104.00103.00102.00101.00100.0099.0098.0097.0096.0095.00CREITs现小幅波动，主要系12月9日华润有巢REIT上市提高了市场活跃度。随后价格走势逐渐回升使得价格被推高至99.5的水平之上，再叠加12月27日华夏和达高科REITs2022年度C-REITs市场跑赢沪深300指数11.82个百分点，落后中证10年国债上市初期关注上市初期关注度低，抛压较高交易量逐渐提升，推动价格上涨市场逐渐活跃，加之12月新上市两单REITs，价格指数逐渐上升资金博弈仍在继续，叠加国际局势的压力导致价格波动首批C-REITs首次解禁，存在一定的抛压，但价格保持平稳此阶段交易量稳步增长，价格指数也温和增长交易量减少，价格现回调估值较高且交易量大，资金博弈激烈，但最终空方力量胜过多方导致价格下行面对6月首批C-REITs迎来解禁，大部分投资者处于观望21/6/3021/7/3121/8/3121/9/3021/10/3121/11/3021/12/3122/1/3122/2/2822/3/3122/4/3022/5/3122/6/3022/7/3122/8/3122/9/3022/10/3122/11/30C-REITs价格指数沪深300中证10年国债112月C-REITs与沪深300的相关系数为0.72，整体跑赢沪深300C-REITs市场随股市调整而出现波动C-REITs市场经历了11月的下行开始出现调整12月行情2022/12/12022/12/42022/12/72022/12/102022/12/132022/12/162022/12/192022/12/222022/12/252022/12/28C-REITs价格指数沪深300中债10年房地产发现价值发现价值3/3287%，主要原因系本月并无对存续项目的重要利好信息，投资者逐渐对存续C-REITs的投资热情减少。12月日均换手率上升至1%，主要系新发C-REITs活跃所致。16.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.0088.562.732.7388.8488.225.935.9300.9944.6177.956.196.1911.5400.6988.412.0511.312.0511.3100.8144.09112.2812.196.7822-0922-1022-1122-12率5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%77.553.373.374.074.076.6.094.994.9912.9412.9412.4012.4021-0621-0721-0821-0921-10CREITs成交量(亿份)21-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08 Ts场逐渐受到投资者关注，7-9月交易量逐渐增加，这个阶段C-REITs价格指数逐渐回s势感到担忧的投资者对C-REITs这类稳定的资产表房地产发现价值发现价值4/32指数的增长也更为温和，我们认为在这一阶段投资者表现得更为理性。10月，C-量保持平稳的情况下价格走势结束了下降的趋势并且逐渐趋于平稳，较月初上涨(8.54%)所致。保障性租赁住房板块的4只REITs在上市之初均存在一定程度的溢特许经营权板块整体回暖，主要是由于高速公路板块价格出现了回升，高速公路板块12月涨幅1.73%，我们认为是12月疫情管控逐渐放开，部分投资者预计未来块，结合鹏华深圳能源REIT三季度的优异表现来看，我们认为良好的经REITs好的锚定作用。2022年物流设施板块REITs涨幅最高，为9.98%主要原因系仓储物流设施较为价格下行周期依旧能锚定价格。随着目前疫情管控的逐步松绑，预计2023年高速公路REITs业绩回暖，价格将随之上升。基金(元)(亿元)(亿份)(%)(%)(%)(%)(亿份)-园区-89055.57.1697.07927292.695.0556房地产发现价值发现价值5/325.53施-085保障性租赁住房-759057051351许经营权--.9977.39.34523868.54.9954-2212.27.56057.986CREITs计CREITs市债市的相关性相关系数合s7712合335077123350房地产发现价值发现价值6/320年国债指数的滚动相关系数的绝对值均不大于0.2。30日滚动相关系数是衡量不同市场间指数在短时间内(30日内)走势相关性的指标。以每个交易日及其前29个交易日的日价格(指数)变动比率形成一个市场指数变动数列(共的相关系数即30日滚动相关系数，将历史30日滚动相关系数的走势制成走势图就得CREITs300和中证10年国债指数的30日滚动相关系数走势0.800.600.400.200.00-0.20-0.40-0.6021/7/3021/8/3021/9/3021/10/3121/11/3021/12/3122/1/3122/2/2822/3/3122/4/3022/5/3122/6/3022/7/3122/8/3122/9/3022/10/3122/11/30(四)年内累计分红回报测年化分派率ss房地产发现价值发现价值7/3216.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%招商蛇口招商蛇口东吴苏园临港普洛斯张江光大京保盐田港深圳安居厦门安居合肥高新中关村和达高科东久华润有巢首钢绿能中国交建越秀高速广州广河首创水务铁建高速沪杭甬高速江苏交控鹏华深能安徽交控11.03%10.85%8.87%7.44%7.20%6.94%6.09%4.54%4.27%3.93%3.84%3.78%3.69%3.65%3.64%3.61%3.53%3.49%3.46%3.35%3.33%3.04%2.54%13.82%2022/1/42022/2/42022/3/42022/4/42022/5/42022/6/42022/7/42022/8/42022/9/42022/10/42022/11/42022/12/42022年平均：6.38%价格走势回落价格走势回落格走势升高格走势升高Q022全年的可分配金额，再除以各板块市值得到s房地产发现价值发现价值8/324.00%9.00%8.80%8.60%8.40%8.20%8.00%7.80%3.80%3.60%3.40%3.20%3.00%4.00%9.00%8.80%8.60%8.40%8.20%8.00%7.80%3.80%3.60%3.40%3.20%3.00%不动产REITs特许经营权REITs2022/1/42022/2/42022/3/42022/4/42022/5/42022/6/42022/7/42022/8/42022/9/42022/10/42022/11/42022/12/4不动产特许经营权Q022全年的可分配金额，再除以各板块市值得到C-REITs的综合收益等于资本利得加上分红收益，走势上与价格指数走势较为150.00140.00130.00120.00110.00100.0090.0080.0021-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12分红收益房地产发现价值发现价值9/322.综合收益结构之间的综合收益差异也非常明显。产业园区和物流设施板块的REITs综合收益主要TsREITs高速REIT和铁建高速REIT以外，其他Ts50%产业园区物流设施保租房