4月中国房地产行业政策、销售方面及投资方面发展趋势分析

4月中国房地产行业政策、销售方面及投资方面发展趋势分析

2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份，“一城一策”有望长期落实。虽然部分城市的部分银行有上调按揭贷款利率上浮比例，但预计在银行体系流动性较为宽裕的环境下，按揭贷款利率有望维持下行趋势。房企融资端维持紧平衡态势，并未出现明显宽松走势。受低库存环境影响，我们认为新开工与投资将保持韧性，后续增速预计稳中有降。

一、政策

2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份，“一城一策”有望长期落实。去年年底至今，部分城市房地产政策有所微调，但政策调整并没有出现持续性和大力度的宽松或收紧，总体而言仍然较为稳定。自2019年以来“一城一策”逐步推进，“一城一策”给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。2018年末-2019年初，“一城一策”逐步落实

二、流动性

按揭贷款利率总体来看仍在下行。虽然部分城市的部分银行有上调按揭贷款利率上浮比例，但预计在银行体系流动性较为宽裕的环境下，按揭贷款利率有望维持下行趋势。根据调查数据显示，首套房贷平均利率已经从2018年10月份的5.71%下降至2019年4月的5.48%。2014-2019.4首套房平均贷款利率

从融资端看，2019年以来房企发债仍然维持紧平衡走势。2019年1-5月，房地产企业发行债券总额约为3227.4亿元，而债券偿还总额约为2408.9亿元，净融资额约为818.5亿元，2018年全年上述数据分别为6658.7亿元、4206.9亿元和2451.8亿元。总体来看，虽然当前房地产企业债券发行有所回升，但同时偿还量也比较大，总体维持紧平衡走势。2019年房企债券发行总量和偿还总量维持紧平衡

2019年房企发债净融资额维持较低水平

三、基本面

1、销售层面

一线城市：销售大幅改善，回暖趋势明显，四大一线城市累计成交同比持续增长。

从趋势来看，四大一线城市成交面积均有不同程度的上涨。截至4月19日：1）北京新房累计成交190.0万平米，累计成交面积同比增长130.4%；2）上海新房累计成交393.6万平米，累计成交面积同比增长28.9%；3）广州新房累计成交261.4万平米，累计成交面积同比增长27.4%；4）深圳新房累计成交85.0万平米，累计成交面积同比增长20.2%。四大一线城市销售大幅改善，回暖趋势明显。一线城市新房累计成交面积同比持续增长

一线城市前期购房需求被严重压制，随着市场流动性复苏叠加刚性需求持续增长，未来成交量有望大幅增长，回暖趋势有望延续。预计一线城市前期购房需求被严重压制，随着市场流动性复苏叠加刚性需求持续增长，未来成交量有望大幅增长，回暖趋势有望延续。预计2019年一线城市销售面积增速有望达到年一线城市销售面积增速有望达到10%。考虑到销售限价或有合理改善空间，2019年一线城市销售额有望同比增长约15.5%。2019年一线城市房地产销售情况预测

二线城市：“一城一策”逐步推进，回暖趋势有望延续。

二线城市累计成交同比持续增长。我们选取了包括济南、青岛、南京、杭州、宁波、苏州、武汉、成都等城市在内核心二线城市。截至4月19日，二线城市累计成交面积同比增长34.8%。二线城市新房累计成交面积同比持续增长

从具体城市看，二线城市成交分化较为明显。2019年以来“一城一策”逐步落实，不同的城市根据自身情况进行适当的调整。“一城一策”给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份，随着人才引入等政策不断退出，预计二线城市市场回暖势头有望延续。预计2019年二线城市销售面积上升约年二线城市销售面积上升约3.0%，考虑到销售限价或有合理改善空间，预计2019年二线城市销售额同比增长约年二线城市销售额同比增长约8.2%。2019年二线城市房地产销售情况预测

三四线城市：一季度棚改专项债大量发行，全年销售依旧承压。

从2019年3月统计局数据看，棚改货币化安置比例较高的中西部以及东北部，2019年1-3月商品房累计销售面积好于去年同期。2019年1-3月东部地区商品房销售面积累计同比下降6.8%，中部地区商品房销售面积累计同比增长2.8%，西部地区商品房销售面积累计同比增长4.3%；东北地区商品房销售面积累计同比增长0.3%。2019年第一季度，棚改货币化安置对三四线城市的影响小于预期。从发债角度看，2019年一季度棚改专项债发行规模不断提升。与抵押补充贷款（PSL）相比，棚改专项债具有更透明公开，且融资利率更低等特点，可对应同一地区多个项目集合发行，一定程度上降低了棚改项目达到融资平衡的难度。2018年1-3月，PSL累计发行3038亿元，未发行棚改专项债；2019年1-3月，PSL累计发行1615亿元，棚改专项债累计发行2194亿元，共计3809亿元。2019年1-3月中西部及东北累计销售均好于去年同期

2019年1-3月PSL与棚改专项债累计发行3809亿元

2019年第一季度，棚改货币化安置对于三四线城市的影响小于预期。与此同时，考虑到名义GDP回落、减税规模扩大等影响，可能对下半年财政发力空间产生影响。棚改可能面临“财政前移”，资金来源或将受到影响，2019年全年销售依旧承压。综合多方因素，预计2019年三四线城市销售面积下滑6.0%，此外销售均价在成交量回落的情况下预计将有所下行，预计2019年三四线城市销售额下滑6.9%。2019年三四线城市房地产销售情况预测2019年全国房地产销售情况预测

2、投资层面

目前房地产新开工面积与投资增速均保持在较高水平，但预计随着销售整体走弱后续期增速或稳中有降。2019年4月，房地产企业新开工面积累计同比增速约为13.1%，虽然相比2018年全年17.2%的增速有所下降，但仍然处于较高水平；4月地产投资累计同比增速约为11.9%，相比2018年全年9.5%的增速继续提升。我们认为投资端数据的强势核