《我国物业管理发展问题研究（论文）》

一、前言随着经济的迅速发展，房地产行业也迈入了一个新的快速增长阶段。我国的的房地产行业的快速发展与住房制度的改革密不可分，由此，我国的城市化建设也处于一个快速发展的阶段。随着当前大量的房地产投入使用，大批的写字楼和居民的住宅小区开始需要专业化的物业管理机构来进行管理，于是，物业管理的范围以及规模也随着开始扩大。在进行物业管理的过程中，物业的管理也需要符合一定的法律要求。物业管理作为居住区综合管理的主要构成部分，担任着社会管理、公共服务和专业服务的责任，这联系到了广大群众的自身利益。我国城市住宅小区物业管理发展迅速并取得显著成就，但也带来了各种各样的问题。客观地说，这些很大的妨碍了物业公司想要提升自己的物业服务水准，同样也打击了物业公司提升他们自身的物业服务标准的自主性。在目前来说，客户提出的物业管理问题多为住宅物业管理中出现的问题，这已然充分的吸引了各级政府的关注。因此，为了更好的促进当前的物业管理行业的发展，并促进当前的物业管理的健康发展，需要从物业管理的法律上进行分析，才能更好的完善我国的物业管理法律法规制度，进一步提升我国的物业管理法律法规。

物业管理的概念与特征（一）物业管理的概述物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有一定的资质；物业管理企业按照国家法律、法规、和物业服务合同，采用先进的维修养护技术和方法，对建筑与物业管理区域内的环境卫生、安全保卫公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主白日提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。物业管理的具体内容，应当按照业主和物业管理企业签订的《物业服务合同》实施。现代物业物管理与传统房地产管理在管理体制、服务范围和服务质量上都有很大的不同。（二）物业管理基本特征1.物业管理的普遍性物业服务不能在客户面前被视为普通实物，不能被人看到或触摸。接受服务后，人们只能通过情感来评估和衡量服务的水平和有效性。物业无形服务的本质使人们对服务的“产品”的理解比其他实物产品更为困难，同时也对服务的局限性和主观性很强的人的服务进行了衡量，使服务公司及其员工的形象和信誉在服务中起到了非常重要的作用。公司和个人的成功。物业管理服务与普通实物不同，具有非存储特性。服务的不可更改性使得服务提供商无法对库存导致的服务需求波动作出反应。对于服务企业来说，很难准确预测服务需求、服务供给和服务时间等因素，企业很难根据服务市场供求变化来调整供给，容易发生供求冲突。物业管理服务的并发性意味着服务的生产和消费在空间和时间上同时发生（虽然有一些特殊情况，但生产过程比消费过程略多），这是早期的。当服务公司遇到服务需求时，必须具备相应的服务交付能力。由于服务的同步性，为了达到一定的服务水平，服务提供者和消费者必须在同一时间、同一场合有效地相互合作。物业管理服务具有不稳定性和多功能性。在同一个服务中，根据服务提供者、时间、地点和环境等各种因素，服务存在一定的差异。服务产品的提供主要是基于服务人员提供的服务，服务过程和服务结果与服务人员的质量有很大的关系。由于顾客对服务效果的感知和强烈的主观色彩体验，不同的顾客对同一项服务有不同的评价。2.物业管理的独特性物业管理业是一种服务行业，具有服务业隐形，非记忆，同步，波动，房地产等一般特征。新时代住宅区的物业管理具有任何年龄的服务特征，这些特征不可避免地受到该时代的经济，文化和政治条件的影响。而且影响并没有改变。随着社会的发展和人民生活水平的提高，客户逐渐对物业管理提出了新的要求。据调查，深圳许多中高端房地产买家普遍加入自动洗衣，信息服务等物业管理等高要求。住宅区的物业管理服务与商店，其他饮料，运输和其他服务行业不同。物业管理服务对象大多是长期用户。由于社区业主和用户被固定了相当长的时间。如果一个物业管理公司想要做好服务，就需要加强沟通和沟通，以增进相互了解。另一方面，做好区域文化建设，为业主互动提供场所和良好氛围，提高业主服务满意度是非常重要的。除了为个体业主提供的一些特定服务外，还实施了绿化，卫生和安全等大多数服务，以确保共同财产的正常运作。该服务的客户是该物业公司的业主和用户。住宅物业管理的包括人们的服装，食品，住房，交通，娱乐，以及医疗，健康，文化，汽车管理所有方面。物业管理服务为不同的家庭，不同的楼层，不同的经济情况和不同的文化习俗提供不同的服务。

我国物业管理中存在的问题（一）物业管理区域划分不明所谓物业管理区域，是指物业所在的房地产部门，由街道办事处和居民委员会合作。住宅物业由物业管理企业根据物业管理的实际情况进行管理。物业管理区域的划分需要考虑住宅物业的基本配套设施、物业管理区域的规模、居委会的设置以及物业统一的适用性等诸多因素。目前，我国物业管理区域划分不明确，或者没有统一的物业管理部门执行物业管理规定，导致居委会管理多个物业管理区域，一个物业管理区域，一些物业管理公司联合管理管理，这与国家建设物业管理小区的初衷背道而驰。这种现象的出现，导致物业管理困难，居民维权困难。比如泉州市松山街道办事处清景园社区居委会还没有划分出辖区内的物业管理区域，只是确定管辖范围。物业管理区域内有三家物业管理公司实施物业管理。物业管理区域下的物业管理业务是独立存在的封闭居住区，与辖区仍不相邻。从这一现象中我们可以发现，相关组织和个人混淆了小区与物业管理区域，导致物业管理分工不清。在一个物业管理区域内，有几个业主管理委员会，分散的物业管理存在较大问题，物业纠纷也在增多。（二）物业服务合同缺乏统一标准各地物业服务合同标准不一，也没有全国统一的模式，管理难度大。《规定》只是对物业服务部分的一般性描述，具体操作应符合当地法律法规。多数学者认为物业服务合同应当由《合同法》加以规范，但现行《合同法》对物业服务合同没有特别规定进行和解。物业服务合同由于委托合同的复杂性，信托合同和行政合同存在着太多的实际问题。物业服务合同一般由业主委员会代表业主与物业服务企业签订。业主委员会和业主可以在日常生活中监督物业公司的服务。但是，由于双方立场和利益的不同，以及物业服务合同的长期性，合同当事人之间容易产生纠纷，这主要表现在物业服务合同的履行上：一是在履行过程中，物业服务企业提供的服务和管理水平与所需的物业费不相称，业主或业主委员会要求其改正，但物业不符合要求，公司认为已按合同要求履行了相关义务，导致双方关系紧张，甚至出现一方负责或一方拒付物业费的情况，造成双方利益损失，公司拒绝更正第二，基于合同后义务的难以履行，当业主委员会未能向物业公司提供足够的服务时，当物业服务合同因侵犯所有权权益而被要求终止时，物业公司或者不同意终止，或者以业主同意后不缴纳物业费为由拒绝退出物业服务领域。业主委员会面临举证难、享受优质物业服务难的问题。（三）物业管理纠纷时有发生经过多年的探索，物业管理水平有了很大提高。然而，改进并不意味着满意。最近，很多物业管理纠纷爆发，这不仅仅是巧合。随着业主维权意识的增强，物业管理中的乱收费、服务低水平等问题逐一暴露出来，业主难以承受。劳资纠纷、征地纠纷、拆迁纠纷和物业管理纠纷已成为三大群体纠纷。物业管理纠纷一直是媒体关注的焦点。有关业主与物业管理企业纠纷的报道经常见诸报端。一些社区一些新成立的业主委员会往往与物业管理公司发生冲突，由于种种原因，他们解雇了有开发商背景的“老管家”，并招聘了与他们意见一致的“新管家”。近年来，新老“管家”之争成为物业管理市场的“头条新闻”，也令人担忧。面对如此多的纠纷，就连物业管理主管部门也头痛不已。

四、我国物业管理中存在问题的原因（一）物业管理公司与业主之间的关系理不顺在物业管理的经营活动中存在两个主体，即物业管理公司和业主委员会。物业管理公司在双方签订委托合同以后，才能实行行使物业管理职能。处于被委托者的地位，受制于委托者——业主委员会，它同业主委员会之间被委托的契约关系。由于广州市很多符合产生首届业主委员会条件的物业尚未通过综合验收，因此出现了业主委员会和物业的开发建设单位各自选聘物业管理公司进行管理的现象，前者认为业主委员会既已成立，当然就有权选聘物业管理公司，而后者则认为物业尚未经综合验收合格，因此不能将管理权移交给业主委员会。双方存在的争议往往使物业管理公司很难开展工作，甚至发生双方选聘的物业管理公司为争夺管理权而冲突的事件。根据现有的物业管理方面的法律规定，业主委员会是住宅小区的最高权力机构--业主大会的常设机构，具有组织召开产权人大会、选聘或解聘物业管理企业、与物业管理企业签订或解除物业管理合同、监督公共维修基金的使用和管理、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划，执行产权人大会的决议、决定等权利和义务，是代表产权人利益的最重要的组织机构。在一定意义上，业主委员会对小区的物业管理具有举足轻重的作用。虽然从理论上讲，业主委员会应对业主大会负责，业主委员会成员由业主大会选举、撤换，但业主委员会到底应当怎样对业主大会负责，如何选举或撤换业主委员会成员，业主委员会如何行使权力，业主委员会选聘和撤换物业管理企业的条件、程序及标准等具体问题的规定更是比较原则，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很难落到实处。也因此产生了许多的纠纷。例如广州翠湖山庄两家物业管理公司恒和、粤安的保安对峙，最终引发“全武行”。作为当年的天河豪宅区，近年来翠湖山庄风波不断事件中，双方共约20人受伤，事态严重。据了解，翠湖全区共有1300多户入住业主，其中有900多户自入住以来一直没拿到房产证。不少住户担心，如果强行更换物业管理公司，他们的房产证和维修基金将追讨无果。对于翠湖山庄近年发生的一系列事件，最受伤害的还是翠湖山庄的业主们。据了解，自从两家物业管理公司有了摩擦后，翠湖山庄的房价不断下跌，由原来1万多元/平方米的天价下跌到4000元/平方米，让许多业主的投资血本无归。（二）物业管理的立法保障落后纵观我国的物业管理法律制度，国家立法中只包括了《条例》、《物权法》中的物业管理规定及建设部颁布的部门规章。2009年，最高人民法院发布实施的两个司法解释，扩大到与物业管理有关的房地产业，仅包括《房地产管理法》、《城市私房管理条例》、《城乡规划法》、《招标投标法》等。并进一步扩大到民法通则和宪法基本法，如民法通则中区分建筑物所有权和相邻关系的规定，宪法中规定公民的房屋不受非法侵犯，而《合同法》对服务合同的内容和条款等方面的规定，可以说只有少数国家的物业管理法律法规，但地方性的法律法规比较活跃。1994年，深圳市颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，作为我国第一部物业管理法律规范，比国家规定早了近十年。由于物业管理最早从深圳引入内地，在东南沿海地区得到优先发展，东南沿海各省市相继制定了适用于本地区的物业管理规定，并发展到现在，大部分省市中国的城市有自己的物业管理条例。此外，这些地方性法规构成了我国物业管理立法的主体。其中有些甚至比国家法律法规更详细、更具可操作性。（三）物业管理公司缺乏有效监管手段在物业管理的定义中，我们可以看到物业管理的对象是“物业”，而不是使用物业的“人”。但在现实中，在物业管理中，物业管理不仅仅是为了物业管理。例如，对于业主拖欠的管理费和其他费用，根据《物业管理条例》第四十条：业主和使用人违反《条例》第二十七条的规定，未按约定支付物业管理费和维修费的，物业管理公司可以要求支付，并在约定的期限内支付期限：业主逾期仍不支付的，按合同约定收取滞纳金；合同不约定的，按合同约定收取滞纳金，每天收取滞纳金千分之一；逾期仍不交付的收款后，房产过户时可由房地产交易机构累计扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。可以想象一下，物业管理公司按照规定追缴欠款有多困难。对于小额欠款，即使打赢官司，追回的金额也未必足以支付律师费。《物业管理条例》还规定，业主和使用者不得擅自破坏房屋承重结构、破坏房屋外观、改变房屋用途；不得凿、拆、占内外承重墙、梁、柱、地板、阳台、屋顶，违反规定张贴、涂鸦、描绘房屋等。事实上，在新房装修中，一些业主由于缺乏常识或出于自身利益，擅自敲门改造，随意装修，进行“操作”。非法装修破坏房屋结构、影响小区的问题日益突出，成为群众投诉的热点。比如，凿坏厨房或卫生间的防水层，擅自更换给排水管道，是最常见的违法装修行为，造成漏水，引起小区纠纷最多。例如，紫荆园的一位住户发现，去年他住在厕所后不久，厕所“晚上”就开始下雨。请到专业人员那里检查。下水道不会漏水。主要问题是楼上的住户在装修卫生间时损坏了防水层。根据规定，业主违反规定的，业主委员会或者业主委员会授权的物业管理公司应当停止并限期改正；逾期不改正的，物业管理公司应当恢复原状；修复所需费用及给他人造成的损失由责任人承担。虽然业主在装修前需要向物业公司交纳几千元的装修押金，但多数业主仍以不交押金的态度违规。由此可见，物业管理公司在预防违法行为、保护权益时所能采取的手段是多么的有限。

五、完善我国物业管理法律制度的对策（一）明确产权归属1.建筑物区分所有人的专有权建筑物区分所有人的专有权是一种法律权利，这种权利是通过建筑物在构造上以及使用方面所具有的独立性来实现的。因此，在实践的过程中，应该有针对性的对所有权进行分配，并且对所具有的专有权进行明确的概念界定。除此以外，还应该有很大的区别：首先，需要对所涉及到的专有权所包含的范围进行一个限定，也就是说，在实际的过程中，需要多所建立的专有权的建筑物范围进行明确的限定，这种限定可以是一定的范围，也可以是一定的内容。总之，这种限定必须采用一定的建筑物形式，并且在实践的过程中，建筑物的空间必须要做到全封闭，其次，对专有权的拥有、使用以及用其来创造收益等都需要受到一定的限制，因为区分所有权人生活在一起，所以在行使专有权时就要受到比一般所有权更多的限制，以保证其他所有权人的利益不受到损害；随着社会的发展，我国城市中的建筑开始逐步向高层发展，而且建筑行业的高层化也会逐步影响商品房向高层化发展。商品房的高层化也逐步为当前的高层建筑的物业管理提出了新的挑战，特别是随着当前的物业管理中，很多高层建筑都是通过多个部分甚至将商品房分割成多个单位，每个单位就为一个独立的业主所有。物业管理的核心就是物业管理中的产权问题，产业问题不能解决好，就会影响到物业管理的效率。因此，在当前物业管理过程中，必须要思考如何对一栋楼的全体部分以及单独部分进行分割管理，也只有很好的对这些单位进行产权划分的管理，才能更好的明确独立的产权责任。比如，像处在小区一层的用户就不能利用自己的优势就将一楼建筑物的结构进行改变，改成适合自己盈利的餐厅或者小卖部等。2.建筑物区分所有人的共有权随着经济的迅速发展，房地产行业也迈入了一个新的快速增长阶段。我国的的房地产行业的快速发展与住房制度的改革密不可分，由此，我国的城市化建设也处于一个快速发展的阶段。随着当前大量的房地产投入使用，大批的写字楼和居民的住宅小区开始需要专业化的物业管理机构来进行管理，于是，物业管理的范围以及规模也随着开始扩大。在进行物业管理的过程中，物业的管理也需要符合一定的法律要求。但是，当前专门的物业管理的法律法规还不能满足当前的物业管理要求，很多小区和写字楼的物业管理处于混乱的状态，这种混乱的状态会对物业管理产生一定的影响，由此，与物业管理相关的各方在这种混乱的状态会产生一定的矛盾。这从一定程度上也严重影响着我国物业管理行业的健康发展，建筑物的共有权可以分为两部分，一部分是法定共有，一部分是约定共有。法定共有是指像地基、外墙、楼顶等维持建筑物安全的建筑部分以及像楼顶、电梯、供电供水系统等所有人共用的设施。而约定共有权则是指所有权人之间通过商定将可设为专有权的部分划为共有权来使用。所以共有权可以是全部区分所有权人所共有，也可以是部分区分所有权人共有。（二）完善业主委员会制度随着经济的迅速发展，房地产行业也迈入了一个新的快速增长阶段。我国的的房地产行业的快速发展与住房制度的改革密不可分，由此，我国的城市化建设也处于一个快速发展的阶段。随着当前大量的房地产投入使用，大批的写字楼和居民的住宅小区开始需要专业化的物业管理机构来进行管理，于是，物业管理的范围以及规模也随着开始扩大。在进行物业管理的过程中，物业的管理也需要符合一定的法律要求。但是，当前专门的物业管理的法律法规还不能满足当前的物业管理要求，很多小区和写字楼的物业管理处于混乱的状态，这种混乱的状态会对物业管理产生一定的影响，由此，与物业管理相关的各方在这种混乱的状态会产生一定的矛盾。这从一定程度上也严重影响着我国物业管理行业的健康发展，因此，为了更好的促进当前的物业管理行业的发展，并促进当前的物业管理的健康发展，需要从物业管理的法律上进行分析，才能更好的完善我国的物业管理法律法规制度，进一步提升我国的物业管理法律法规。不同的国家针对物业管理的规定都不尽相同，这也从一个方面说明，尽管物业管理的权限不相同，但是在整个物业管理的过程中，其所面对的主旨都是相同的。在世界各国，很多都是通过设置应的机构来实现对于物业管理的较好发展，也就是说，很多物业管理的过程都是通过设置一定的物业管理机构来实现。在物业管理的过程中，物业服务机构可以为物业的发展提供一定的协助。但是，在我国，业主委员会的地位和责任并不明确，很多时候处于一个含糊的状态。完善业主委员会制度首先要先对业主委员会的运行程序进行规范。从我国已有的业主大会来看，已经具备了取得法人资格的条件，现在欠缺的只是法律上的明确规定。同时，业主委员会是业主大会的执行机构，更需要在法律上给与明确和具体的规定以使业主委员会变得更加规范。（三）完善业主公约业主公约，是一种内部的契约或者规定，在一定程度上我们也可以称之为公约管理，这种公务管理的本质就是通过对于管理的契约化规定，实现对于管理的约定。业主公约的规定就是针对所有业主对于建筑物的权利和义务的共性规定之中所形成的一种权利和义务关系，这种关系的本质就是在所有权利义务过程中的一种契约关系。业主公约对于物业的管理，会起到很大的作用，也会在一定程度上对于权利义务实现较好的兑现。但是，在我国的法律体系中，针对业主的公约并没有很好的条款来进行规定和阐述，更为特别的是，在实践过程中，针对业主公约的内容，业主对其也不够重视。虽然业主在签订租房协议以后，依然会签订一定的业主公约协定，但是在实际的情况中，还是会存在很多与业主公约相关的问题。在现行的物业管理中对于公约的签订存在两种不同的方式，一种是由开发商在业主购买房产或入住时安排业主进行公约的签订，另一种是由业主集体决议制定公约并安排业主进行签订。这两种方式都存在一定的问题。（四）完善物业管理中的服务合同1.完善物业管理企业对业主财产安全的服务条例物业管理企业，在实际的管理过程中，必须要明确所管理的对象的特征，也就是说，针对业主的财产保护，必须采用更为严格的规定。在现在，针对物业管理的过程中，有很多是针对物业的管理权下，物业管理的企业大多数与开发商属于一个同类的子公司的关系，也就是说，在很多情况下，物业管理企业与开发商的关系惟妙惟肖，这是开放商为吸引消费者所采取的一种营销手段，主要是房地产开发商为吸引消费者所采取的一种手段。其主要目标是为了方便前期的物业管理，但是物业管理公司与开发商之间存在的复杂的法律关系，为整个物业公司的管理带来了不少的挑战。为此，在物业管理中，应该明确业主的财产安全，也就是说，在实际的过程中，一定要明确体现出，整个物业管理的范围和要求，具体来说，要将整个业主放在物业管理区域的车辆上。2.完善物业管理企业对业主人身安全的服务条例如果服务质量不佳，那么整个小区的业主对于物业管理公司之间的满意度就会下降，并且在物业管理的过程中，这种长期不满的状态就会影响到物业管理公司与业主之间的矛盾。这种不满有可能来自于多个方面，比如说，有的业主是因为小区的环境原因，也有的业主是因为管理混乱，更有甚者是因为管理的过程中所产生的处理问题的速率较低。因此，在物业公司看来，物业公司所认为的物业公司的业主服务质量差，很多时候业主的利益得不到保障，也有的业主素质较低，并且在小区内随意丢弃垃圾等，其最终的落脚点就会反映在小区的物业费上面。所以，在小区内部，必须要严格按照小区内部人员的伤害程度，做到判断物业管理公司所承担的责任和要求，在必要的情况下，要将法律条款中业主们的人身安全与物业管理公司进行对比分析，只有这样才能更好的明确业主的服务责任，最大限度的保护业主的人身安全。

结语随着人们生活水平的提高，居民对物业服务质量的要求也愈来愈高，因而，作为关系民生的重大问题，物业管理随之显现出不同的矛盾与问题，这也已经充分引起各级政府及人民的关注与重视，解决好物业管理中存在的问题，对于居民安居乐业有着积极的作用，同时也可促进物业管理这一行业更好的发