浙江丽水某住宅地块投资开发报告

目录第一章前言一、报告编制的目的二、报告编制依据三、项目地块位置及项目性质四、项目开发形式第二章项目投资环境及市场调查分析一、项目投资环境二、丽水市房产市场调查三、丽水市房产市场调查第三章项目开发经营策略和规划设计定位一、地块价格二、开发策略和规划设计定位第四章项目合作单位概况及合作模式一、合作开发模式二、合作双方概况第五章项目投资成本估算及盈利分析一、投资成本估算及盈利分析二、投资分析结果第六章资金运作和开发计划一、运作项目总资金量二、资金筹措三、资金及项目运作程序和时间表第七章结论第一章前言报告编制的目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的开发价值进行合理的评估，对项目的可行性与开发经营策划和规划设计定位提出初步意见。3、考量合作双方的概况和能力，结合项目的特点，探索项目合作开发经营的可行性，并提出具体合作模式。4、估算项目资金投入量，提出资金的筹集和运作方案。5、分析项目投资的收益和风险，提出项目开发运作的具体步骤。报告编制依据1、丽水市规划局和国土局的规划开发规定；2、国家建设部及丽水市颁布的与房地产相关法律与政策；3、丽水市透明售房网；4、与合作方谈成的初步合作意向；5、现场勘察和实地调研所得资料。项目地块位置及项目性质该项目地块位于丽水市主城区东南部，地块西临南明湖好溪一侧，南距火车站广场仅三百米，东北为**小学。地块总用地124585m2(186.7亩)，规划总建筑面积218024m2，其中经济适用房70000m2，商品房148024m2。规划控高60m，规容积率1.75，主要建造多层、小高层和高层住宅。主要技术经济指标如下：①总用地面积：12.4585公顷，合186.7亩。②容积率：1.75③总建筑面积：21.8024万M2其中：商品住宅：14.6024万M2经济适用房7.000万M2④建筑密度：25%⑤绿化率：30%项目开发形式与丽水**房地产开发有限公司合作开发。第二章项目投资环境及市场调查分析项目投资环境1、全国局势从全国来看，不可逆转的城市化进程，中国经济持续快速发展及大众财富的稳步积累是构成房地产行业长期发展的坚实基石，同时国家根据18亿亩耕地红线不动摇原则制定的土地政策使新增土地供应仍将处于较为紧张的状态，大量的流通资本与紧张的商品住宅供应使国内房价不断走高。为稳定房价国家全面连续调控，目前已有效果显现，如深圳等个别城市房价已趋于稳定。但是中国经济快速持续增长的势头短期内不会改变，土地政策也不会较大变动，房地产行业仍将快速发展。2、丽水市概况丽水市位于浙江省西南，紧临温州市。全市总人口252万，市区人口37.75万，全区有华侨24万人，其中大部分侨居欧洲，所辖青田县是著名的华侨之乡。丽水主城区四面环山，风景秀丽。美丽的瓯江从市中心穿过，其环境的特殊性也导致丽水主城区可开发地块非常稀缺。随着市场经济快速发展，人们生活水平不断提高，对居住品质追求也越来越高。同时丽水24万华侨经济在这几年迅猛提高，居住要求也提高到一定品位，大量的需求使丽水的房地产市场稳步发展，逐步走高。从2006年年初六千新房均价一直攀升到2007年第三季度的1.1万左右，有的楼盘起价以达1.38万，并且销售情况也十分良好，二手房市场也在年初的四、五千攀升到八、九千左右，单价上万的二手房不在少数。一方面说明了丽水经济的迅猛发展、人民生活品质的提高，房产市场成熟发展，另一方面说明丽水市城区住宅地块的稀缺性。3、项目区域环境丽水市南明湖是在穿过丽水市的瓯江和好溪交汇处下游筑坝而成，清澈的湖水映照着苍翠的青山，景色非常秀美。在丽水人心中，环湖地块将是未来丽水最高端的住宅区块，是最宜居住、最佳景观视觉高端区块。其附近的次观景地块土在2007年五月30日拍买时拍出每平方米建筑面积1万元的地价。**A、B地块位于项目位于丽水市南明湖东岸，具有很好的景观环境资源。其南面距火车站广场仅300米，交通十分便利。东侧已建成**小学，配套相当成熟。丽水市房产市场调查1、丽水市主城区房产市场销售情况2003年以来，丽水市主城区每年供应商品住宅用地在500-600亩，年供应商品住宅在50-60万平方米。由于土地供应紧张，住宅销售一直供不应求，销售价格一路攀升，新房价格每平方米从2003年的2500元到2007年的10000元。2006-2007年部分销售楼盘统计如下：楼盘名称开盘时间销售均价最低价最高价绿洲花苑2006.7539070009800丁香公寓2006.95880780010500水木清华2007.789561180012880温馨园2007.977801050011800梅松花园多层2007.1088881100011880梅松花园叠排2007.101388815000158802．丽水市主城区2007年土地交易情况随着房价的不断攀升，2006和2007年丽水主城区的土地交易价格也大幅升高，2007年楼面地价都在每平方米5000元以上，南明湖边次湖景的奚渡地块已达到每平方米9941元楼面地价，市中心的原酿造厂地块更是高到了每平方米15895元的楼面地价，按照这样的地家房价的上一万二、一万五、直到二万。2006-2007年部分土地成交结果统计如下：地块名称拍卖时间地块面积(m2))建筑面积(m2))成交总价（万元）楼面地价(元/mm2)宇雷路西侧地块4995074925370004938丽水学院地块3071050671350006907弄和AB地块73284113800572005025奚渡地块614511013951008009941绕城东路地块69647104470600005743原酿造厂地块10821108211720015895第三章项目开发经营策略和规划设计定位地块价格丽水市政府为了抑制房价过快上涨，控制土地价格，经多方协商，在**AB地块出让中设置了一级开发资质和4亿保证金的高参拍调件，并且设定7万平方米经济适用房零回购以降低总地价。这是一个很好的机会，希望上海分公司和丽水市**房地产开发有限公司合作以5-6亿较低的总价拿到这一地块。开发策略和规划设计定位定位：小套型为主的快乐健康的人文景观社区——优秀的中青年之家。理由：南明湖良好的自然景观环境条件；建筑面积近22万平方米的住宅大盘；丽水住宅市场的高房价，小套型即低总价广市场；迎合国家政策导向，有利于公司融资和住户按揭。第四章项目合作单位概况及合作模式合作开发模式项目由上海分公司和丽水市**房地产开发有限公司合作投资开发。双方合作以通过挂牌取得土地后在丽水成立合作公司——浙江**房地产开发有限公司（暂名）负责开发经营。公司注册资本40000万元，股东出资比例如下：上海分公司出资20400万元，占51%股份。丽水**房地产公司出资19600万元，占49%股份。项目开发运作总资金约60000万元，在取得土地后俩合作公司按运作需要按股份比例增加资金。合作双方概况上海分公司：该公司是具有强大的经济实力和规范的管理制度。具体从略。丽水市**房地产开发有限公司：该公司是一家高素质的专业房产开发经营公司，是丽水本土一家知名企业——浙江****有限公司及由其主要股东组成的丽水市**房地产开发有限公司。浙江****有限公司是从丽水市迅速成长起来的唯一一家甲级建筑设计院，现在总部已搬迁到杭州，公司在杭州置有三千多万元的办公楼，有一百多名设计精英勤勤恳恳地设计数以百计的建筑，每年设计费收入近五千万元，业务遍及浙江，江苏，安徽，江西的地。丽水市行政中心，丽水市体育中心等主要建筑均出自**设计院，该院设计的居住小区更市不计其数。丽水市**房地产开发有限公司是由***等主要股东于2005年12月注册成立的，公司注册资本为8500万元。公司在2006年4月通过竞拍以1.28亿取得丽水***地块，经过精心运作推出丽水鼎级豪宅——**公馆，还引起丽水人民的高度关注，200套房源已有3000人的预订，估计销售收入可达6亿。经过这个项目的运作**公司在丽水人的心目中已树立了良好的信誉，由此积累的人际客户群对我们开发**项目极具市场优势。**AB(综合)地块利润测算表(表格略)第五章项目投资成本估算及盈利分析投资成本估算及盈利分析1、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家及丽水市相关文件。2、投资估算见下表二、投资分析结果从上表看，该项目土地总价51890万元，总投资116565万元，总销售收入184588万元，总利润68023万元，利润率36。85%，是一个良好的投资开发项目，并且上表测算每平方米11000元的住宅销售价还有上升的空间。第六章资金运作和开发计划运作项目总资金量投资总成本即为项目总资金量：11.656亿元。首期运作资金：土地成本+前期规费+工程费用×30%+第一年的建设管理费+勘察设计费+销售费用×60%=5.35+0.31+3.67×30%+0.05+0.16+0.08×60%=6.93亿元。二、资金筹措1、自筹首期运作资金6.93亿元其中土地挂拍压金4亿元为第一笔资金。2、银行贷款土地价的70%：5.19×70%=3.5亿元3、总筹集资金为10.43亿元。三、资金及项目运作程序和时间表2007年11月27日前自筹4.0亿拍地保证金参加竞拍挂牌，11月28日取得土地。马上开始方案设计，2007年12月27日前筹到1.5亿元款，其中1.35亿用于付清土地款及契税，1500万元用于起动考察、策划、设计、办公等费用，2008年1月15日完成方案设计，并于2008年2月1日前同时完成方案报批，2008年3月20日前完成第一批施工图设计，4月5日前完成图审等一系列审批，4月28日办完工程开工手续并正式开工，6月15日完成3.5亿元银行贷款申批。到此，项目开发和资金周转均成一阶段，剩余资金可归还股东或投入新项目运作。2008年7月15日完成地下室工程，2008年9月1日开始正式销售，计划2009年上半年基本完成销售，2009年底首批住宅交付使用，2010年6月底全部交付使用。