光耀地产的困境所引发的思考

房地产专题研究——光耀地产的困境所引发的思考目录PART1：PART2：光耀破产事件简述光耀事件深度分析PART3：地产市场背景解析PART4：风险、警示与防范PART1：光耀破产事件简述光耀简介事件始末当前处境小结光耀破产事件简述光耀简介2011-2013年连续登上“中国房地产百强企业”榜单。光耀集团发展历程公司成立（2002年4月）2002年光耀集团有限公司的前身“惠州市光耀实业投资有限公司”在惠州成立。稳步成长阶段（2002-2008）经过7年的发展，从长期盘踞惠州的小型开发商，到占据惠州行业第一宝座。快速发展阶段（2008-2010）2008年销售7亿元人民币，次年便升至16亿元，2010年更达到40亿元。疯狂扩张阶段（2011-2013）连续三年荣登“中国房地产百强企业”榜单，大力拓展旅游地产产品线，同时两度借壳上市失败。濒临破产（2014年5月）媒体频曝集团因资金危机即将破产，集团董事长也声称公司陷入困境，希望被收购缓解困境。光耀破产事件简述事件始末微博曝光光耀地产因延迟交房面临破产，在市场上引起轩然大波。2014.02.24新浪乐居深度报道《光耀地产控股权易主》，北京的金源联合产业入股光耀，并获得大股东地位，创始人郭耀名失去对公司的控制权。2014.02.25光耀地产品牌部辟谣称光耀和金源的持股比例属于商业机密，不便对外透露，但可以肯定双方股权比例基本相当。2014.05.06蓝鲸在微博上发布消息称，光耀地产因资金危机多个楼盘无法按时交付，公司目前面临倒闭。2014.05.07光耀地产官网辟谣称公司存在一定的资金压力，但目前融资渠道畅通，破产谣言不实，延迟交楼事件也在妥善处理中。2014.05.08光耀集团董事长郭耀名接受记者专访称：“资金缺口有3亿—5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。”“同时只要能让项目全面复工，愿意接受收购。”光耀破产事件简述当前处境多楼盘停工延迟交楼，14宗案件等待被执行，同时被列入失信被执行人。

2014年1月，光耀集团有限公司被揭阳市中级人民法院因违反财产报告制度被列入全国失信被执行人名单。3光耀等待被执行案件分布分布区域东莞惠州深圳揭阳普宁案件宗数5宗3宗2宗2宗2宗

从早期揭阳法院6000万借款违约牵连旗下上市公司*ST新都信披违规遭调查，到惠州多个项目因资金短缺而停工，再到新都酒店被法院查封以及另外四起违约担保浮出水面，多家为其提供贷款的金融机构卷入其中。2

2014年上半年相继传出光耀荷兰小城32套房网签合同后被法院查封业主无法入住，翡俪港项目和马克住区项目分别延迟4-6个月仍无法交楼，此外还有部分楼盘被指出现房屋抵押再销售的情况。1光耀地产破产的直接原因是集团资金出现危机，无法支付旗下地产项目的工程费用导致楼盘延迟交付，同时大部分高成本贷款到期无法偿付，而事件曝光后即将兑付的融资渠道也遭受到致命打击。作为曾经的百强地产企业，究竟是何种原因导致其资金链断裂？第二部分将从地产业务角度对光耀破产事件进行深入解读。小结光耀破产事件简述PART2：光耀事件深度分析上市融资失利民间借贷过多区位布局偏差产品定位失准发展重心偏离小结光耀事件深度分析上市融资失利集团曾两次尝试借壳重组上市，但都折戟而归，也让光耀损耗巨大。2011年：光耀集团获得湖南永州资源41.5%的股权，润旺贸易拥有永州资源42.5%的股权，之后矿业走下坡路，通过矿业来重组上市之路破灭，2亿元投入收效甚微。2010年：光耀集团通过以债权换股权控股新都酒店，但收购之后，因集团涉及房地产背景，政策不支持重组，而这3年光耀投入10亿元。第一次重组上市第二次重组上市集团民间借贷占比过高，同时借贷周期长且利息高。银行负债率不高集团董事长郭耀名表示光耀地产的银行负债率是偏低的，2014年只有50%，比2013年还低十多个百分点。民间借贷占比过高从2011年开始光耀地产就大举民间借贷，约占光耀整个融资规模1/3。市场传闻，郭耀名私下承认，私人欠款高达26亿元。民间借贷周期过长一般企业民间借贷只用2—3个月，而光耀地产用的时间长。借了15亿元左右，而利息就高达十几亿元。民间借贷利率较高以公开的周勃与光耀地产借款合同为例，当时光耀地产与其约定，借款6000万元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率为每月2%，结果拖了两年多。曝光后融资难度增加2014年上半年，光耀通过各种努力还是有机会解决资金危机问题，当时光耀和数个金融机构正在谈合作，有的正准备签协议，但是受“光耀破产”的报道影响，突然都停止了贷款。光耀事件深度分析民间借贷过多光耀事件深度分析区位布局偏差目前光耀旗下在售项目多集中在以大亚湾为核心的楼市重灾区。所在城市上海天津杭州东莞威海泛大亚湾惠州主城区楼盘数量1111153光耀集团在售楼盘分布大亚湾楼市：该区域楼盘众多且空置率高，很多楼盘夜里无亮灯，是珠三角地区名副其实的“鬼城”。区域内房价近5年未出现较大变化，还时常被媒体曝光“开发商跑路”、“楼盘预期无法交付”等问题。大亚湾人口较少光耀事件深度分析区位布局偏差项目名称城市.区域所属产品线项目进度项目名称城市.区域所属产品线项目进度江边项目深圳.坪山新区非产品线项目（旧改）尚未启动荷兰堡惠州.惠城区城市高端综合社区售罄涵璧湾项目上海.青浦区非产品线项目（别墅）在售光耀城市广场惠州.惠城区城市高端综合社区售罄团泊湖光耀城天津.静海县城郊别墅资源社区在售荷兰小城惠州.仲恺区城市高端综合社区在售光耀蹓跶公寓杭州.萧山区城市精品艺术社区在售巧克力惠州.惠城区城市高端综合社区售罄巴克什假日公园承德.滦平县非产品线项目（旅游）尚未启动翡俪港惠州.惠城区城市高端综合社区在售荷兰水乡惠州.惠城区城市高端综合社区售罄将军湖惠州.惠阳区非产品线项目在售先生的湖惠州.大亚湾城郊别墅资源社区在售城市山谷惠州.仲恺区城市高端综合社区在售DADA的草地惠州.大亚湾城市精品艺术社区在售翡翠湾惠州.惠城区城市高端综合社区售罄全球候鸟度假地惠州.惠东县高端度假别墅在售花语岸惠州.惠城区城市高端综合社区售罄马克住区惠州.惠阳区城市精品艺术社区在售叁渡松山湖东莞.松山湖高端度假别墅待售财富公寓惠州.惠城区城市高端综合社区售罄全球候鸟度假地威海.文登市高端度假别墅在售荷兰公馆惠州.惠城区城市高端综合社区售罄荷兰水乡临沂.罗庄区城市高端综合社区售罄橙子惠州.惠城区城市精品艺术社区售罄陶朱公临沂.北城区城郊别墅资源社区售罄光耀集团旗下楼盘汇总一二线城市项目数量三四线城市项目数量4:22光耀事件深度分析产品定位失准光耀集团旗下在售产品系列多为非刚需产品，去化速度较慢。高端别墅项目，在政策调控以及中央重拳反腐的大环境下，高端项目几乎少有成交，去化周期长。城郊别墅资源社区城市主城区刚需住宅产品，主要集中在惠州主城区，不过基本售罄，在售项目较少。城市高端综合社区泛大亚湾区域住宅楼盘，主打深圳市场客户，目前该产品现存量较大，销售情况极不乐观。城市精品艺术社区主推“全球候鸟度假地”旅游高端别墅，不过今年“高端”和“度假”类产品销售情况均不如人意。高端度假别墅光耀集团旗下产品线解析刚需产品非刚需产品非刚需产品非刚需产品光耀.全球候鸟度假地.威海光耀.荷兰小城.惠州光耀.涵璧湾.上海光耀事件深度分析发展重心偏离产品→产品线→产品事业部旅游地产的困局随着海南旅游地产热的逐步降温，旅游地产项目作为非刚需产品在2014年楼市表现极其不佳，成为诸多开发商心头的痛楚。同为惠东的旅游地产项目碧桂园十里银滩2013年“五一大开盘”中销售数千套房源，而2014年“五一大开盘”销售量仅为二百余套，可见旅游地产已深陷困局。全球候鸟度假地全球候鸟计划：全球候鸟度假地是光耀未来发展计划中最重要的产品线，产品从惠州逐步走向全国甚至是国际市场，目前在国内的东莞、杭州、威海、济州岛以及东南亚等地都有候鸟计划。集团地产业务逐步偏向以“全球候鸟度假地”产品线为主的旅游地产。光耀事件深度分析小结重组上市失利：重组上市主要为开辟新的融资渠道，获得低成本高效率的融资，而重组不仅没有成功，还搭进去十多亿资金。民间借贷过多：民间借贷占比过高，借贷周期长且利息高导致后期出现以新债偿旧债，陷入困局。区位布局偏差：光耀地产近年来多个项目分布在以“鬼城”著称的泛大亚湾区域，极少有一二线城市项目，布局的区位较为失败。产品定位失策：旗下楼盘多为非刚需产品，且后期发展侧重于旅游产品线，导致楼市僵持期资金回笼太慢。总体而言，光耀集团资金链危机导致其濒临破产，主要原因出在光耀集团内部战略及决策方面的失误，同时也有房地产市场环境发生变化带来的不利影响。PART3：地产市场环境解析解析之一：政策解析之二：市场解析之三：资本解析之四：预期小结地产市场环境解析政策从政策层面来看，近年来的货币政策对房地产行业影响较大。房地产调控政策：“托底戴帽”双向式分类调控，上涨过快城市要“戴帽”，供应过剩城市要“托底”。财政税收政策：稳步推进房产税的改革试点，作为地方政府重要且稳定的财政收入来源；货币政策：全面收紧房地产开发贷款以防范风险，仅在一定程度上准许首次购房按揭贷款。宏观经济政策：不刺激、去杠杆、调结构，同时兼顾通货膨胀率和失业率，GDP增长不再是重心。房地产与政策中国房地产市场是个“政策市场”，房地产行业的走势和中央政府的政策息息相关。中央政府的政策不光包括房地产调控政策，还包括宏观经济政策、财政税收政策、货币政策等等。目前货币政策对房地产市场影响较大，主要体现在两个方面：房地产开发贷款全面收紧，购房者首次按揭贷款也有一定程度的收紧，对房企资金造成严峻的考验。地产市场环境解析市场楼市成交量大幅度下滑，部分房企资金回笼受阻，陷入资金链危机。2014年房企资金链危机典型事件时间城市房企事件简介2月20日襄阳金丽城置业因开发商资金链断裂，中央公园项目被迫中途停工，无法按照合同约定时间竣工交付，同时因借贷纠纷，中央公园B区未售房屋被当地法院查封。3月13日宁波兴润置业奉化官方表示，浙江兴润置业资金链断裂，负债35亿，已经严重资不抵债，15家银行卷入涉24亿贷款。4月2日南京盈嘉地产南京盈嘉地产遭到业主维权举报，称其资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工。4月15日南京福地房产舜天船舶公告称，截至当时，公司尚未收到对南京福地房产的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元，后曝开发商跑路。4月18日海宁立德房产浙江海宁立德房产拖欠多笔民间借贷，被多名债主告上了法庭，旗下多项目烂尾。5月6日惠州光耀地产多家媒体报道称光耀地产资金链断裂濒临倒闭，5月7日光耀地产公开发表声明，承认公司面临资金链问题，否认濒临破产，表示愿意接受其他企业的收购。5月14日青岛君利豪集团青岛君利豪集团董事长王莉与外界失去联系，资金链断裂欠贷至少12亿元，涉及多家银行和民间借贷公司及个人。北京上海广州深圳2013年1季度成交套数2014年1季度成交套数413343378937200163882742016248118757222北上广深一手商品住宅成交套数对比城市北京上海广州深圳2013年一季度均价18650元/㎡18218元/㎡14148元/㎡19808元/㎡2014年一季度均价23338元/㎡17812元/㎡13800元/㎡22828元/㎡北上广深一手商品住宅成交均价对比数据来源：搜房网重点城市监控数据时间存量（万㎡）当年增减量（万㎡）同比（%）20038774-205-12.2920048596-178-12.220058564-32-0.420068099-465-5.420076856-1243-15.3200810660380455.520091244717877.8201010646-180114201116904625835.8201223619671530.6201332403878437.22003-2013年全国楼市库存变动地产市场环境解析市场近三年全国楼市库存量呈现出大幅度攀升的态势。地产市场环境解析资本国际资本看空国内房地产市场，抛售国内地产业务进军欧美等海外市场。国际资本撤离事件时间房企事件简介2013.10.18长江集团李嘉诚将小陆家嘴的东方汇经中心整栋出售，交易价格定格在71.6亿元，此举被认为是对“弃亚入欧”战略的2014.04.02和记黄埔据港媒报道，李嘉诚旗下和记黄埔获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店。2014.04.08盈大地产李泽楷宣布盈大地产以9.28亿美元出售北京盈科中心至此，盈大在内地已再无重要资产。2014.04.26嘉实地产嘉实地产（北京嘉实基金与伦敦资高富诺基金合资）宣布，已停止在中国市场上进行投资活动，将资金转向海外市场。高富诺基金CEO雷纳表示需要对未来机会进行平衡考虑，考虑的结果是希望把重点放在海外市场上。地产市场环境解析预期房价只涨不跌的预期发生了改变，很多人已经意识到其中的风险。对于刚刚经历了中国房地产市场化以来最疯狂的2013年的中国人而言，要让他们相信危险在逐渐来临的确很难。但是，目前中国房地产市场的表现不佳，楼市拐点已经到来，房价下降的可能性很大。中国经济仍将保持7%至8%左右的较高增长，城镇化率也处于高增长期，人口结构中家庭分裂加速，同时家庭消费结构中吃的比重下降住的比重上升并加速。因此，房价长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买。供应过剩、市场库存严重，贷款偏紧、融资成本上升，加之领导人执政理念发生改变，未来房地产市场风险加剧。总的来说，中国商品房新开工已经达到极限。近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。任志强毛大庆马光远2012年是拐点，2013年出现局部反弹，主要是一二线城市，三四线城市供应过大而百姓收入较低几乎没有销售量。现在一线城市是价格泡沫，三四线城市是量的泡沫。当前救市举措是无效的，楼市将持续下行，直至2017年触底。谢国忠地产市场环境解析小结政策：开发贷款和按揭贷款全面收紧对房地产市场造成了较大的影响，从开发资金和回笼资金两方面冲击了房企的资金链。市场：房地产市场总体呈现出价滞量跌的局面，但受制于量跌而无法回笼资金，诸多房企陷入了破产的边缘。资本：无论是从房地产开发层面的投资还是物业持有层面的投资，众多国际资本大鳄给出了明确的战略方向。预期：房价只涨不跌的时期已经过去，抛售房产现象日益增多，人们对房价的预期较几年前也有了较大的改变。总体来看，房地产行业高利润率的辉煌时期已经过去，整体利润率将逐渐回归到社会的正常利润空间。在库存持续增加、价格竞争日益恶化的大环境下，特别是中小型房企，需要转变观念，提高风险防范意识，力争在未来的行业大洗牌中重新占得先机。PART4：风险、警示与防范拓宽融资渠道严控融资成本把握价格底线调节预售周期对我集团启示小结风险、警示与防范拓宽融资渠道未来房企融资渠道将会更加狭窄，特别是银行直接提供的开发贷，额度将会越来越紧张，需提前筹划，拓宽融资渠道。1.银行贷款12.REITs23.建筑企业垫资2.房地产信托融资13.房地产公司私募24.卖方信贷3.保险投资计划14.房地产项目股权合作25.房地产证券化4.国内IPO15.房地产企业债券26.前沿货币合约5.境外IPO16.房地产企业收购和兼并27.房地产辛迪加6.买壳上市17.房地产典当28.保函和信用证融资7.造壳上市18.委托贷款29.反向抵押贷款8.借壳上市19.房地产预售（购房贷款）30.权证9.存托凭证上市20.融资租赁31.股权回购-真贷款假合作10.中国预托证券21.夹层贷款32.其他——票据贴现、股票和债券抵押11.上市再融资22.开发商企业间基金房地产融资方式一览风险、警示与防范严控融资成本房地产行业融资成本不断上升，需谨防出现财务杠杆的负效应。2013年房地产融资成本房地产开发贷款平均年息：7%-9%房地产信托融资平均年息：11%-15%房地产基金融资平均年息：8%-13%2014年房地产融资成本房地产开发贷款平均年息：极少放贷房地产信托融资平均年息：15%-20%房地产基金融资平均年息：10%-15%风险、警示与防范把握价格底线当市场出现楼盘降价抢跑时，确保项目能够承受一定幅度的降价。项目名称原价（元/㎡）现价（元/㎡）北京.金色漫香苑2800023000北京.住总万科橙26000（精装）21000（毛坯）北京.亦庄海梓府100套特价房源，单价85折，单套直降40万上海.绿洲康城4600033000上海.金大元御珑公馆价格下调22%广州.万科东荟城1650014500广州.万科峯境3900033000深圳.富通