既有容积率下物业配比方案整合

既有容积率下物业配比整合江西萍乡水口桥路项目用地面积136493㎡容积率2.3建筑密度30%绿地率36%总建面积313934㎡其他限制条件a.退界要求b.主入口位置要求地块呈不规则山地地形，内部地势高差大（20余米），西侧紧邻铁轨，且西面高处有坟头。充分用足容积率，结合地势起伏进行多物业形态的坡地项目规划，同时最大限度规避不利条件，是本案规划的可发展方向。土地价值分析/宗地分析与经济指标高层建筑用地范围西侧城市铁路通行慢车，产生噪音与视觉污染西面远处有水泥厂与坟头，造成空气粉尘与视觉污染地块南侧双向快速四车道，社区未来出入口设置受到限制地块内部有高压线通过，极大程度影响地块价值地块内部地势高差大，可顺势打造坡地景观，形成项目特色土地价值分析/土地价值分级综合上述地块内部及周边现状分析，对土地价值加以评判与划分，并以土地价值最大化为原则，作为产品规划的依据之一。土地价值最高区相对位于地块中央，与外界不利因素相互隔离，直接受惠于社区内部环境打造私密性较高土地价值中高区位于地块东南侧，靠近社区出入口位置，对于城市出行较为便利因地块西北侧建筑遮挡，受外部不利条件影响小可借社区内部环境土地价值中区地块西北侧，紧邻西侧铁轨，受到噪音与环境影响较严重同时可望见远处坟头，风水上存在不利中高高中高层建筑用地范围规划方案物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2734003.487%类独栋别墅367300.6512%商业3000—1%会所800—0.3%合计3139302.3100%物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2510803.880%花园洋房437501.014%类独栋别墅153000.75%商业3000—1%会所800—0.3%合计3139302.3100%方案一：纯溢价能力的物业组合方案二：现金流兼顾溢价的物业组合地块属性：容积率为2.3，充分发挥宗地价值，我们提出以下两种产品方案：从产品、开发、财务评价、市场风险加以比较，得出最优方案推荐。规划方案/方案一规划方案一：纯溢价能力的物业组合思考策略：充分用足高层用地面积，利用高层建筑拔高容积率，其余用地开发别墅物业物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2734003.487%类独栋别墅367300.6512%商业3000—1%会所800—0.3%合计3139302.3100%优：别墅体量最大化，整盘溢价能力强劣：当地别墅物业接受度一般，去化速度不快，导致整盘销售周期拉长，不利快销初衷

高层住宅类独栋别墅沿街商铺高层建筑用地范围会所规划方案/方案二规划方案二：现金流兼顾溢价的物业组合思考策略：多样化产品组合，利用洋房物业加快现金回笼，高层建筑充容积率，适量别墅提升溢价物业类型计容建筑面积容积率估算建面比例高层住宅2510803.880%花园洋房437501.014%类独栋别墅153000.75%商业3000—1%会所800—0.3%合计3139302.3100%优：产品线丰富，面临市场压力较小，且有现金流产品缓解资金压力劣：最大化规划低密度产品，建筑密度较高

高层住宅类独栋别墅沿街商铺高层建筑用地范围花园洋房会所物业类型户型面积段(㎡)套数套数配比建面(㎡)建面配比公寓二房两厅一卫80-9052420%4454014%三房两厅一卫95-1051837%183006%三房两厅两卫110-135167764%20459465%四房两厅三卫135-1502108%2982010%别墅独栋别墅300-35080.10%26401%联排别墅（类独栋）200-250381.00%83603%配套会所与商业—

—45001%合计—2640100%

312754100%房型面积与配比申能地产浦东成山路地块项目项目地段价值较高，形状规整，两侧临水，但邻近道路形成噪音干扰产品定位§宗地分析|影响因素分析杨高南路成山路浦三路川杨河浦三路自北向南实景道路东侧为悦豪斯在售90㎡物业成山路由西向东实景道路以北为已建成商品房宗地内留有4个煤气包，待迁移杨高南路自北向南实景道路西侧有一个公交车停车场宗地南侧留有庙宇一栋，暂无迁移规划规划道路商业用地教育用地宗地宗地南侧为规划道路，道路南侧临川杨河，河道南侧为低层建筑的建材市场宗地位于浦东内中环间六里板块，周边中高端物业崛起，配套相对成熟；宗地东南两侧皆临河道（河道景观普通），西北两侧临大型道路，车辆往来较多。南侧邻近寺庙，因此受到噪音等不利因素影响。产品定位§宗地分析|土地价值划分土地价值较低区土地价值次高区土地价值最高区利用高层建筑，将道路与小区自然区隔，利于地块内其他土地的价值提升沿路建筑形成良好的展示面临成山路、杨高南路两侧的土地，受道路噪音影响较严重，相对而言土地价值较低土地价值较低区地块中部不受外界影响，形状方正，是土地价值次高区土地价值次高区地块内东、南两侧土地，临近河道，同时私密性相对强，是土地价值最高区土地价值最高区物业形态随整体小区建筑排布而定（即在满足容积率要求的前提下，优先考虑低密度高溢价的物业）低密度高溢价的物业形态，使土地价值最大化依据土地价值高低，选取合适的物业形态，发挥土地价值最大化效应杨高南路成山路浦三路川杨河规划道路商业用地教育用地庙宇产品定位§方案筛选|物业选型分析

地块面积容积率建筑面积建筑密度建筑限高绿地率住宅用地8.242.520.6308035商业用地0.9321.86456030教育用地0.4510.45301535合计9.62—22.91———：纯高层公寓：高层公寓+类别墅整个项目最多2类物业形态，使社区保持相对统一、不杂乱的社区感宗地条件下，物业选型有纯公寓、公寓与类别墅组合两大方向：高层+联排别墅3.00.6高层+叠加别墅3.00.9高层+合院别墅3.00.75高层+洋房3.01.4注：灰色划线字体为设定的容积率

组合方式选型原则体量估算产品定位§方案筛选|物业选型分析借力打力TextinhereTextinhere尽量多得布置类别墅型产品物业选型原则类别墅整体溢价及去化均较好区域规划利好板块发展可见项目容积率高（R=2.5），无法打造纯粹的低密度社区形象思考组合方式选型原则如何迎合区域市场特性，创造整盘高溢价？体量估算产品定位§方案筛选|物业选型分析方案一纯高层公寓占地：8.24万方

体量：20.6万方注：灰色划线字体为设定的容积率本案最终物业选型：高层+洋房，类别墅体量最大化思考组合方式选型原则体量估算物业类型组合高层占地高层体量类别墅占地类别墅体量方案二高层+联排别墅3.00.66.5419.621.71.02方案三高层+合院别墅3.00.756.4119.231.831.37方案四高层+叠加别墅3.00.96.2818.841.961.76方案五高层+洋房3.01.45.6616.982.583.61高层与洋房组合的物业选型，类别墅体量最大化，整个社区建筑密度相对舒适不同物业组合体量试算市场结论佐证：1、区域洋房产品未来供应稀缺2、区域洋房产品销售期去化较好3、区域洋房产品二手房价格显示溢价明显区域未来洋房产品具有竞争优势本案最终方案落定：方案五：高层+洋房方案一方案三方案四方案二方案五产品定位§方案筛选|项目规划落定产品定位§方案筛选|社区规划分析精品公寓4栋宽邸大宅4栋花园洋墅14栋建筑模块：60m*16m建筑模块：48m*15m建筑模块：32*18m建筑模块与主要节点示意：杨高南路成山路浦三路川杨河商业用地教育用地住宅次出入口靠成山路、杨高南路区域：常规户型的高层精品公寓

相对价值较低的物业，将外界环境与社区完全分离，利于项目内其他物业的溢价地块中区：舒适户型的高层宽邸大宅

沿社区中央景观轴、观景而建，主景观延伸至住宅，“宽宅、宽景”理念地块东、南两侧沿河区域：多层花园洋墅，洋房别墅化的设计理念

注重组团打造与别墅感受，彰显独特的花园洋墅贵族气质结合宗地内部土地价值高低，以物业价值与土地价值相匹配为原则：商业出入口庙宇中央景观轴线住宅主出入口住宅与商业区门禁中央景观轴线住宅主次出入口（在小区内进出入口处设地下车库出入口）商业出入口住宅与商业区门禁70米70米70米70米70米70米60米南昌·新建·汪氏药厂地块4.1宗地分析宗地条件分析：地块总占地725亩，呈不规则状向四面展开。通达性一般。地块距南昌市区约30分钟车程，东侧052县道分别通达南昌市区和当地避暑胜地湾里。地块西侧规划建外环线道路。地块总面积用地规划容积率总建筑面积725亩工业用地425亩1.5约42.5万㎡商业用地100亩2.0约13.3万㎡居住用地200亩2.5约33.3万㎡东侧：

邻052县道，通往南昌市区与湾里，外部交通便捷，但

仅北侧路段可向外开口，通达性欠佳；

地块东侧有森林公园景观资源；

地形凹陷处有旧宅，无拆迁等规划，环境较差；南侧：

邻望城路，南侧为电池厂，景观环境与居住性欠佳；西侧：

规划城市外环线道路待建；

邻近院校；北侧：

道路北侧为翡翠山庄别墅。森林公园用地052县道望城路翡翠山庄（别墅）电池厂湾里方向南昌市区方向项目地块城市外环线（规划）江西中医药技术学院旧宅区用地性质功能布局承担功能功能载体建筑面积（万㎡）容积率工业用地A花园总部办公区总部办公功能企业总部办公、企业会所39.842.51.5B标准办公区总部办公功能标准办公2.7示范功能孵化中心、学术交流中心—商业用地C商业服务配套区商业功能商业街（餐饮、购物、休闲、娱乐）213.32.0酒店与商务交流功能商务会所、商务酒店及配套（会议中心、健身设施）1.6商办一体化功能SOHO办公、LOFT办公9.7居住用地D住宅居住配套区居住功能高尚住宅、CEO行政官邸33.333.32.5三类用地性质承担不同功能，注重体现项目承载的“国际总部基地示范基地”角色，且依靠自身功能建设，满足总部办公、商业、酒店与商务交流、居住等内部功能的互动性。4.2三个规划问题/用地性质有效落地内部功能设置：综合地块现状与外部资源优劣势，规划以总部办公基地为核心，住宅商服为配套的总部基地园区。商业用地承担角色:商业服务配套物业分区规划居住用地承担角色：住宅居住配套4.2三个规划问题/物业分区规划工业用地承担角色：花园总部办公标准办公商业用地居住用地工业用地商业用地方案一：商业用地体现集聚性内部功能设置：综合地块现状与外部资源优劣势，规划以总部办公基地为核心，住宅商服为配套的总部基地园区。商业用地承担角色:商业服务配套物业分区规划居住用地承担角色：住宅居住配套4.2三个规划问题/物业分区规划工业用地承担角色：花园总部办公标准办公商业用地商业用地工业用地居住用地方案二：商业用地体现分离性4.2三个规划问题/物业分区规划花园总部办公区建筑面积39.8万方建筑形态独栋、双拼、围合型别墅，4层以下主力房型面积独栋办公500-600㎡双拼办公300-400㎡围合办公250-350㎡强调低密度花园办公，实现高生态办公价值，实现国际总部示范基地定位独栋办公双拼办公围合办公花园总部办公区花园总部办公区4.2三个规划问题/物业分区规划标准办公区建筑面积2.7万方建筑形态2栋小高层标准办公楼主力房型面积标准办公100-120㎡办公楼单层面积1500-2000㎡，亦可整层销售标准办公区柱网结构保证房型灵活分隔户型满足标准办公需求，以及相关商务会议的交流功能孵化中心、学术交流中心标准办公区4.2三个规划问题/物业分区规划商业服务配套区：商业街服务于整个园区内部为主，功能齐全，为项目发展提供完善的商服配套支撑建筑面积2万方建筑形态2-3层商业街商服功能餐饮、购物、休闲、娱乐配套商业街配套商业街特色餐厅便利店酒店会议中心商务酒店商务会所配套建筑面积1.6万方建筑形态低层商务会所、小高层商务酒店商服功能商务会所商务酒店及配套（会议中心、员工餐厅、会议中心、健身房、游泳池等）酒店健身中心4.2三个规划问题/物业分区规划商业服务配套区：商务会所、商务酒店满足整个园区内部的商务需求酒店与商务功能区4.2三个规划问题/物业分区规划商业服务配套区：SOHO办公、LOFT办公户型可灵活分割，提供较大的机动空间，户型面积满足小型企业、创业初期公司办公需求，通过政策与产业扶持，定向吸引小企业入驻建筑面积23万方建筑形态小高层SOHO办公与LOFT办公主力房型面积SOHO办公与LOFT办公，40-50㎡，可多套打通实现中小型办公人才公寓LOFT办公SOHO办公SOHO办公LOFT办公4.2三个规划问题/物业分区规划住宅居住配套区主要为园区办公人士提供便捷的居住配套，CEO行政官邸、高尚住宅两种产品，分别满足企业主与高管、普通员工与引进人才等各级人士需求建筑面积33.3万方建筑形态CEO行政官邸（多层大平层）高尚住宅（高层）主力房型面积CEO行政官邸250-350㎡高尚住宅70-120㎡高尚住宅CEO行政官邸空中官邸大平层精装官邸住宅区上实湖滨城D2-1/D3-1地块地块产品定位/D2-1地块D2-1考虑整盘产品多样化，将D3-1与D2-1合并开发，形成规模组团，规划精装度假服务公寓。D2-1/D3-1地块，容积率1.0，地上总建筑面积约7万方D3-1地块体量较小，沿街面长，导致内部私密性较低，不适合规划别墅产品整盘角度考虑，应呈现产品多样化，可考虑整盘内前期未规划、但具有市场的服务公寓产品未来17号线的开通，虹桥枢纽的会展中心建设，将导入商务客户并呈现溢出效应，商务类需求上升景观主轴线高景观价值位置产品定位/D2-1地块为打造低密度社区，景观面积有限，强调公共景观区，提升社区品质主入口位置与社区内部交错打造主轴景观，提升内部景观感受入口主轴线上，设置大型中央景观最大化利用临河景观及内部轴线景观提升产品价值，合理规划临河房型及朝向地块周边双面环水，可利用景观资源优势进行产品优化，内部设置交错景观轴，节点处设景观组团及小品，以提升产品价值。河道河道小区出入口小区出入口外部道路产品定位/D2-1地块临街侧私密性较低，配置养老度假小户型，临河及景观轴线覆盖区，景观价值高，适当放大户型面积，以首置高端婚房为主沿街位置两地块东部沿外部道路，以及两地块中央道路，临街出行便捷度较高，景观资源有限，结合地块定位，配置小户型，满足度假养老需求临河位置D2-1地块西北面住宅区享有临河景观及社区景观的双景观朝向，产品价值高，规划大户型产品D3-1地块西南面住宅区相比东侧更具私密性，同时临河景观较好，规划较大面积户型，具有景观朝向大户型小区内部车行环路河道小区出入口小区出入口大户型景观主轴线外部道路小户型小户型产品定位/D2-1地块房型配置项目区位产品房型面积价格装修卓越商务中心奉贤/南桥板块/外郊环商住两用小户型（50年产权）50-60㎡loft均1.6万/㎡精装2000元/㎡佳兆业珊瑚湾奉贤/海湾板块/郊环外小户型住宅约50㎡一房约90㎡二房均1.1万/㎡精装1500-2000元/㎡金茂逸墅崇明/陈家镇/郊环外酒店式公寓（40年产权）50-60㎡studio109㎡套房1.8-2.5万/㎡精装4000-4500元/㎡虹桥财富公馆青浦/赵巷酒店式公寓（50年）一房：49-79㎡均1.45万/㎡精装2000元/㎡上置美兰湖索浒大厦宝山/罗店酒店式公寓（40年）一房：42-67㎡均1.3-1.35万/㎡精装2000元/㎡禹洲金桥国际浦东/金桥酒店式公寓（50年）4.5米挑高：一房40-50㎡；非挑高：一房-三房40-100㎡均2.2万/㎡毛坯（案例选取标准：上海外环外带有二居性质的板块内酒店式公寓产品）从选取案例看，酒店式公寓产品：1、面积普遍较小，多为50-60㎡的一房户型，迎合投资为主的置业需求，少量二房、三房，丰富产品选择2、精装交付比例高，精装标准多在2000元/㎡产品定位/D2-1地块房型配置主力房型房型面积㎡总建筑面积㎡面积配比舒适一居60-703140040%个性1+1居80-903140040%阔绰2+1居100-1201570020%合计—78500100%60-70平米一居，满足休闲养老度假性质的居住功能80-120平米1+1与2+1居，衔接高端婚房概念，满足高端首置型购房需求大面积户型，更注重居住私密性与空间实用性，且考虑景观朝向本案建议：70年产权的住宅属性，产品价值高于商办产权酒店式公寓，因此定位于高端精装度假服务公寓功能性强且灵活的一居为主、二居为辅的房型配置，提供一步到位的婚房兼度假型服务公寓面积需求昆山广电项目产品定位：从市场流量情况、目标客户的需求出发，在2.5容积率，形成产品组合方案。高层/小高层1.控制面积的公寓是市场主力热销产品，市场消化速度较快，客户需求旺盛；2.保持项目快速流量及稳定的现金流；1.市场较为稀缺，未来市场竞争较少；2.调控挤压，全国范围内别墅市场通行力差，需求被一定程度延缓；3.二手房数据表示，如绿地21城，控制总价别墅具有一定需求量，市场接受度高于舒适型别墅产品；4.未来市场回暖，别墅物业成交量出现反弹明显，且具有较强溢价能力。联排别墅花园洋房1.市场处于蓝海竞争，客群适度宽泛，丰富大盘社区物业类型；2.无附加值条件下，控制总价能保持市场通行能力，客户来访量较大；3.未来市场回暖，有利于快速提升溢价空间；本案的产品定位A-主力产品

高层公寓产品(26-33F)B-升级产品

花园洋房（5+1F）C-稀缺产品

联排别墅（3F)社区短驳巴士，方便社区居民的出行，增加商业的客流量；借助奥特莱斯班车，客户可便捷来回上海市区主题化景观塑造，打造多层次、多色彩视觉效果注重社区景观、组团景观、院落景观之间的协调，营造慢生活品质社区。多形态的物业组合，高低组合，宽泛客群；注重客户重点关注点，做足附加值，提高性价比。五大核心竞争力构建：三大配套，两大价值体系12345交通配套社区Short巴士教育配套公利品牌幼儿园景观价值梧桐树，山茶花产品价值房型附加值基本的教育配套是区域楼盘打造的重要手法绿地品牌私