城市发展运营组织管理体系构建文件

一、构建逻辑二、战略定位三、组织架构四、部门体系五、运营管理振华城市发展运营组织管理体系构建c组织架

构A战略定

位B体系构

建D部门职能体系一、构建逻辑E运营管理绩效战略定位价值链环

节选择

产品或

业态组

合区域布局

目标客户

群二、战略定位（1）产业开发（2）住宅开发（3）商业运营多种类型高端

产业+住宅+持有型物业商

业聚焦重点一二线核心城市及

周边区域中高产阶级及富裕阶层战略定位三级架构。

地区公司两级架构，

扩张期两级架构

三级架构

集团总部

集团总部

区域公司

地区公司

城市公司三、组织架构

发展期总部集团总部汇报线

集团董事长

副总经理

中心总监

中心员工地区公司汇报线

地区总经理

副总经理

部门经理

部门员工总部中心、地区公司部门将来规模扩大后，可能出现专业小组，如设计研究所景观装饰组，组长主要是专业支持角色，不是管理角色，可以不出现在汇报线、审批流中。三、组织架构

管理宽度垂直汇报线最长只有4个人，宽度一般控制在5人。三、组织架构A项目总经理B项目总经理C

项目总经理集团总经理集团公共行政部法务部前期部集团战略运营部集团人力资源部集团财务部集团投资发展部运营管理中心项目副总研发设计工程部管理造价管理营销管理计财管理行政人资商运管理物业管理集团办公室组织架构图及人员编制

行政总办主任

1人

法务经理1人

法

务

主

管

/

专

员

1

人部门职能：集团法务标准化体系建设；参与制定标准化合同文本；审核公司各类合同文本、文书、函件等；公司经营决策所需法律咨询及出具法律意见；公司仲裁、诉讼和非诉讼法律事务；管理外部法务单位。

文

字

秘

书

1

人部门职能：负责撰写总裁、副总裁各类发言文稿；负责审核各项目公司报批的总裁、副总裁发言文稿。

行

政

关

系

主

管

1

人部门职能：负责总裁、副总裁各类公务接待安排；负责总裁、副总裁各类工作行程安排及提醒。三、组织架构运营管理中心项目管理组织架构图及人员编制

项目副总1人部门职能：总裁办、各中心会签流转，资料档案建立、会议记录。部门职能：对各项目前期工作进行综合管理，指导和协调各项目前期开发工作，负责前期开发线条的培训、协调工作。部门职能：以工程进度为重点，分区域管理各项目工程进度、质量、安全，技术指导、服务和培训工作；指导各项目工程部的工作方向和目标。

前

期

开

发

经

理1-2

人安装经理

1人工程经理

1人档案组主管

1人三、组织架构设计研发中心组织架构图及人员编制

设计研发中心总经理

1人结构总监0人建筑总监0人装饰景观总监0人景观工程师

1人装饰工程师

1人方案总监0人部门职能：文件会签流转、档案管理、人事、培训。方案部职能：产品(业态)定位、规划指标控制、建筑单体方案、材料定位、最终设计成果复审。建筑部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。结构部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制。装饰景观部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。设备总监0人弱电工程师

0人机电部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。规划工程师

0人建筑师

1人建筑师

1人结构工程师

1人机电工程师

1人暖通工程师

0人档案主管

1人编制说明：①.建筑设计师：4名编制中含2名方案设计，当集团在建项目超过6个（含）时，每增加2个在建项目增加1名编制；②.结构设计师：每3个在建项目增加1名编制；③.机电设计师：每2个在建项目增加1名编制；④.景观设计师：每3个在建项目增加1名编制；⑤.精装设计师：每3个在建项目增加1名编制。三、组织架构安装核算经理

1人土建核算经理

1人成本控制中心组织架构图及人员编制

成本控制中心总经理

1人内外装核算经理

1人招标总监1人招标主管

1人核算总监1人招标经理

1人采购总监1人建材采购经理

1人机电采购经理

1人目标成本总监1人成本经理

1人部门职能：检查督办、协调、档案管理、人事、培训。部门职能：拿地成本、目标成本、现金流、项目决算。部门职能：过程控制（签证变更）、动态成本、工程结算、限价。部门职能：范本编制、品牌库、总包招标、一类标招标。部门职能：集中采购（如电梯、空调设备、电缆、石材、外墙涂料等）。档案

/内业主管

1人三、组织架构投资发展中心组织架构图及人员编制

投资发展中心总经理

1人投资策划总监关键职能说明：投资环境（宏观、区域、城市）分析

；土地储备计划与区域发展规划

；项目可行性研究与评审；项目谈判与土地获取

；合作项目推进、跟踪与协调

；集团中长期战略规划；集团战略规划的实施与滚动修正；行业发展与政策研究。拓展专员

1人市场调研总监三、组织架构拓展经理

1人投资拓展总监策划经理

1人策划专员

1人调研专员

1人调研经理

1人营销管理中心组织架构图及人员编制

营销管理中心总经理

1人副总经理1人副总经理1人关键职能说明：1、营销体系标准化建设；2、市场调研；3、项目定位策划方案；4、整体营销方案；5、营销推广策略；6、销售目标与计划管理；7、营销费用管理；8、销售案场管理；9、客户服务标准化体系建设；10、交付前客户满意度管理；11、集团品牌体系建设；12、品牌推广方案及年度品牌实施计划管理；13、品牌推广实施、宣传与维护；14、营销采购及供方管理；15、拓展项目市场调查。客服经理

1人销售经理

6人营销总监

1人客服总监

1人市调团队

1策划文案经理

2人策划及品牌

总监

1人市调总监

1人平面设计经理

2人采购经理

2人市调团队

2信息采集

经

理

1

人按揭管理经理

1人三、组织架构工程物业总监1人市场营销总监1人招商运营总监1人部门职能：地产市场研究；商业品牌落位；商业推广管理。部门职能：租赁决策文件制定；招商策略及实施；商户资源库管理；商业项目定位策划；商业运营方案及实施。物业经理

1人工程经理

1人运营经理

1人招商经理

1人设计师

1人策划经理

1人媒体经理

1人招商运营物业中心组织架构图及人员编制

招商运营中心总经理

1人

助理文员1人部门职能：物业管理标准化体系建设；参与新项目前期定位及设计过程；新项目接管及验收；协助交付工作开展；物业管理方案制定；交付后客户投诉接待、处理及跟踪回访；售后维修处理；客户满意度调研。三、组织架构成本归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部”。成本控制投资管理规划设计项目管理工程管理营销策划人力与行政财务资金物业管理

成本部门管理职能体系–

总成本汇总、建安费用与主要经济技术指标、工程支出的目标控制值的审核与过程监控–

地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用支出的目标控制值的审核与过程监控–

咨询评估费用、勘察设计费用目标控制值的审核与过程监控、设计变更管理–

前期开发报建相关费用目标控制值的审核与过程监控–

现场签证的管理–

销售费用、销售设施工程费目标控制值的审核与过程监控–

分别负责管理费用中人工成本与其他管理费用目标控制值的审核与过程监控–

利息、税收等费用的目标控制值的审核与过程监控–

物业相关费用的目标控制值的审核与过程监控123456789四、部门体系投资部文件体系

文件类别

管理程序合同范本*

作业指引

文件名称

项目发展管理程序

战略合作管理程序

标准合同范本企业外部环境监测作业指引

附带模板

可行性研究报告模板

项目建议

项目经济分析表

法律尽职调查内容模板

战略合作协议范本

股权收购协议范本城市评价与市场监测报告模板

编制单位地产发展事业部

运营管理中心

设计研究所、

成本管理中心产业地产事业部

财务管理中心资本运营事业部

法务审稽中心地产发展事业部地产发展事业部

法务审稽中心地产发展事业部四、部门体系成本控制文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位管理程序

目标成本模板、成本月报模板目标成本控制与动态监控管理程序

竣工成本确认模板、成本总结模

板、成本基准模板成本管理中心合约规划模板

合约规划管理程序工程预结算管理程序

工程付款管理程序成本管理中心成本管理中心成本管理中心成本管理中心

合同范本

作业指引相关流程与作业指引施工、材料设备采购类

产品配置标准模板成本费用分摊工作模板

标准合同范本体系洽商变更签证费用计量作业指引

工程招投标管理程序

材料设备采购管理程序

产品配置标准指引

设计变更管理程序

现场签证管理程序

成本费用分摊指引

项目后评估管理程序

总工办

法务审稽中心

成本管理中心

成本管理中心）

运营管理中心

成本管理中心……设计研究所成本管理中心总工办成本管理中心……财务管理中心成本管理中

心

运营管理中心

运营管理中心四、部门体系发展部文件体系

文件类别

管理程序

作业指引相关管理程序相关作业指引

附带模板

项目发展策划报告模板

市场定位模板

商业定位模板

风险登记表模板

产品配置标准模板（分工业、住宅、商业版）

项目总体计划模板

项目经济分析表

（分住宅、商业版）

概念设计成果标准

设计任务书模板

目标成本模板

竞争性楼盘调查模板

市场比较法评分模板

文件名称

项目发展策划管理程序

产品配置标准指引

项目总体计划编制指引

项目经济分析表编制指引

规划设计管理程序目标成本与动态监控管理程序

市场研究作业指引

商业调研作业指引

编制单位

运营管理中心

地产发展事业部

商业地产事业部

运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工办、成本管理

中心

运营管理中心

运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、成本管理中心、财

务管理中心

设计研究所

成本管理中心

地产发展事业部

商业地产事业部四、部门体系研发设计部文件体系

文件类别

管理程序

合同范本

技术标准相关管理程序

文件名称

规划设计管理程序

材料设备选型定板管理程序

设计变更管理程序设计单位选择与评估管理程序

设计合同范本

设计成果深度标准

项目后评估管理程序

附带模板

设计任务书模板部品策划、定板与实施一览表

供应商（设计）评价模板设计机构、专家资源信息模板

设计合同范本

项目后评估报告模板

编制单位

设计研究所

设计研究所

总工办

招标采购中心

设计研究所

成本管理中心

总工办

……

设计研究所

设计研究所）

法务审稽中心

设计研究所运营管理中心）

……相关作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板运营管理中心设计研究所……四、部门体系营销部管理文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位营销策划报告模板

管理程序

作业指引

合同范本相关管理程序相关作业指引

营销策划程序

销售管理程序

定价调价操作指引

营销周月报编制指引售楼处、样板间、样板区选址、

定位与开放计划编制指引

集团VI使用指引

合同范本

项目发展策划管理程序

项目后评估管理程序

企业外部环境监测作业指引

价格策略报告模板

营销预算模板

营销费用预算模板

价格体系工作表

（分住宅、社区商铺两套）

营销周、月报模板

售楼处、样板间定位模板

集团VI手册

营销类供应商合同范本

市场定位报告模板

外部环境监测数据库表格城市评价与市场监测报告模板地产发展事业部地产发展事业部地产发展事业部地产发展事业部地产发展事业部

总裁办地产发展事业部

法务审稽中心

运营管理中心

地产发展事业部

运营管理中心

运营管理中心地产发展事业部四、部门体系工程管理文件体系文件类别管理程序

附带模板工程管理策划模板

文件名称工程管理策划管理程序工程竣工验收管理程序

编制单位行政总工办行政总工办

技术标准

作业指引相关流程与作业指引

巡检评分模板总包《施工组织设计》审核要点

监理规划、监理细则

供应商评价模板、名册模板

总工办成本管理中心

行政总工办总工办招标采购、规划设计、成本管理中心参与

行政总工办

行政总工办

行政总工办

行政总工办

行政总工办

成本管理中心

总工办……

招标采购中心

总工办……

现场签证管理程序工程管理巡检管理程序

工程技术标准体系

工程质量管理指引

施工现场形象规范

工程档案管理指引

施工单位管理指引

监理单位管理指引

标准合同范本体系

供应商评价管理程序

工程招投标管理程序工程质量巡检指总部总工办对地区公司项目工程管理的过程检查，内容包括质量控制、安全文明施工、文档管理等。四、部门体系运营部管理文件体系文件类别管理程序作业指引

文件名称

营运管理程序

项目后评估管理程序

产品配置标准指引项目经济分析表编制指引

项目总体计划编制指引

运营会议体系操作指引

附带模板

集团运营月报模板

风险登记表模板

运营绩效指标库项目后评估报告模板

产品配置标准模板

项目经济分析表

项目总体计划模板

项目运营回顾模板

编制单位

运营管理中心

运营管理中心

运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工

办、成本管理中心

运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工办、成本管理中心、财务管

理中心

运营管理中心

设计研究所

总工办

运营管理中心四、部门体系产业招商部相关文件体系文件类别管理程序

文件名称

管理程序招商策划管理程序

附带模板

商业定位模板招商策划报告模板租金策略报告模板租金体系表格

编制单位

运营管理中心产业地产事业部产业地产事业部合同范本作业指引

招商管理程序

标准合同范本

产品配置标准指引项目经济分析表编制指引

主力产业协议范本

物业协议范本产品配置标准模板（商业部分）

项目经济分析表（商业测算）

产业地产事业部产业地产事业部集团法务

审稽中心运营管理中心产业地产事

业部

设计研究所

成本管理中心运营管理中心产业地产事

业部

设计研究所

成本管理中心

财务管理中心四、部门体系物业部管理文件体系

附带模板

项目规划设计评估细则

物业管理方案策划模板销售现场配合服务标准与工作规程文件类别作业指引相关流程

文件名称物业管理前期介入工作指引物业房屋接管验收工作流程

入伙资料编制指引

前期销售配合工作指引

交房入伙工作指引*

工程维修管理程序*

编制单位物业管理中心物业管理中心物业管理中心物业管理中心物业管理中心物业管理中心目前物业中心初拟的流程文件基本不需修改。交房今后由地物业公司组织四、部门体系项目总体计划二级专项计划项目计划体系目标管理体系年度工作目标月度工作目标五、运营管理

项目计划体系形成目标管理体系的工作目标，形式进行考核序号节点名称计划时间调整时间实际情况备注开始完成开始完成开始完成1

2

3

4

5

6

7

五、运营管理前期部计划-项目层面管控规则：上述关键节点完成时间变化与调整，项目公司应提交书面报告，报集团审批。前期部计划模板分期产品销售指标2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年合计1一期合计套数002921414142000003,1261面积（㎡）0032432157068171600000206,6601合同值0030000150000361420000216,1421回款0015000130000711420000216,1421回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%

2二期合计套数00000000002面积（㎡）00000000002合同值00000000002回款00000000002回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%

3三期合计套数00000000003面积（㎡）00000000003合同值00000000003回款00000000003回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%

3四期合计套数00000000003面积（㎡）00000000003合同值00000000003回款00000000003回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%

项目合计套数002921414142000003,126面积（㎡）0032432157068171600000206,660合同值0030000150000361420000216,142回款0015000130000711420000216,142回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%

分期产品销售指标2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年合计1高层_平层-套数0029214148200001,7881面积（㎡）003243215706890600000198,5601合同值

300001500008632

0188,6321回款

1500013000043632

0188,6321均价（元/m2）

925095509528

09,5001裙房商业_商业-套数0000580000581面积（㎡）0000810000008,1001合同值

12150

012,1501回款

12150

012,1501均价（元/m2）

15000

015,0001地下室_非人防车库-套数

1280

01,2801面积（㎡）000000000

1合同值000015360000015,3601回款000015360000015,3601均价（元/m2）

120000

0120,000项目合计套数002921414142000003,126面积（㎡）0032432157068171600000206,660合同值0030000150000361420000216,142回款0015000130000711420000216,142回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%

五、运营管理销售部销售计划-项目层面销售计划模板工作项工作内容工作天数工作起始时间工作完成时间责任单位阶段性资金投入估算（万元）配合部门配合事宜备注研发部

规划

工程部

研发，规划，工程部计划-项目层面五、运营管理财务部计划模板分类分项名称供应界面设计部成本部招采部方案交底的时间材料样品的确定时间最终出施工图时间提供材料清单时间提供成本指导价时间招标时间签约时间计划时间完成时间计划时间完成时间一次设计完成时间二次设计完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间土建工程建安总包工程总包

基坑回填总包

挖孔桩工程总包

基础降水工程甲方指定分包

基坑护壁工程甲方指定分包

土石方工程（基坑开挖）甲方指定分包

防水工程（地下室底板和侧壁）甲方指定分包

防水工程（地下室顶板和主体工程）甲方指定分包

保温隔热工程(外墙）甲方指定分包

门窗、栏杆及幕墙工程铝合金门窗工程甲方指定分包

铝合金门窗工程（封闭阳台）甲方指定分包

铝合金栏杆及扶手工程甲方指定分包

护窗栏杆工程甲方指定分包

楼梯间栏杆甲方指定分包

空调百页工程甲方指定分包

二次装修装饰工程雨篷工程甲方指定分包

公共部位精装修工程甲方指定分包

幕墙工程甲方指定分包

地下室划线及设施甲方指定分包

给排水工程常规给排水工程总包

室外自来水供水工程甲方指定分包

室外游泳池设备供应及安装工程甲方指定分包

室外给排水工程甲方指定分包

电气工程常规电气工程总包

高低压配电工程甲方指定分包

室外配电工程甲方指定分包

室外照明工程甲方指定分包

航空障碍灯的安装和供应甲方指定分包

消防工程消防电工程甲方指定分包

消防水工程甲方指定分包

暖通工程燃气工程甲方指定分包

通风空调工程甲方指定分包

智能化(弱电)工程对讲系统工程甲方指定分包

安防系统工程甲方指定分包

电话管线工程甲方指定分包

电视工程甲方指定分包

电信网络工程甲方指定分包

楼宇自动化控制工程甲方指定分包

背景音乐/广播工程甲方指定分包

车管系统工程甲方指定分包

景观工程景观绿化工程甲方指定分包

围墙工程：总平甲方指定分包

市政工程甲方指定分包

成本，招采部计划-项目层面五、运营管理成本招采部计划模板报表名称编制单位AAAA有限公司月汇总表报表编制人年汇总表会计机构负责人销售收入报表期间其他收入编制日期融资收入报出日期

土地支出审核人

前期工程支出审核日期

工程支出复核人

开发间接费说明：1、本表按公司进行汇总，编制单位、报表期间、编制日期必须填写。2、报表表体不能进行修改，填写部门按要求在相关栏目内进行录入。3、各公司根据业务情况，将各明细表分发给相关业务部门进行填写，填写完毕，交财务部进行汇总。4、报表项目如需变动，及时通知财务管理中心进行修订。管理费用汇总表营销费用汇总表财务费用税金办公采买管理费用_部门营销费用_部门五、运营管理财务部计划-项目层面

资金计划报表财务部计划模板序号节点名称计划时间调整时间实际情况备注开始完成开始完成开始完成1取得建设用地规划许可证

2取得国土使用权证

3完成方案设计

4取得建设工程规划许可证

5完成施工图设计

6取得建筑工程施工许可证

7项目开工（正式）

8售楼处及示范区施工开放

9施工进度达到预售条件

10取得预售许可证