鑫苑现代城项目产品培训

鑫苑·现代城项目产品培训乐信商业地产2012.6.2一、项目区域及配套介绍郑州市最适合人居的区域企事业单位家属区林立、生活配套完善、教育机构众多，医疗配套齐全等方面造就了市区内最适合居住的区域项目位置分析二七区中原区惠济区金水区管城区大郑州新区本案西南方向中原区西北方向惠济区东南方向管城区东北方向金水区实际意义上的中央区二七商圈火车站商圈交通分析：郑州市中央片区市场分析区域分析陇海路快速路规划设置13对ＢＲＴ停靠站，分别为陇海路／洛达路以东，陇海路／华山路以东，陇海路／桐柏路以西，陇海路／工人路以东，陇海路／兴华南街以东，陇海路／大学路以东，陇海路／京广北路以西，陇海路／一马路以东，陇海路／南关街以西，陇海路／城东路以西，陇海路／站前街以西，陇海路／东明路以东，陇海路／凤台路以西。

郑州市轨道交通１号线一期工程起于郑上路与规划凯旋路交叉路口西端，沿郑上路—建设西路—中原东路—郑州火车站—人民路—金水路—会展中心—金水东路—新郑州站—博学路，终点至体育中心。途经碧沙岗、二七广场、紫荆山、郑东新区ＣＢＤ等商业中心，衔接了郑州火车站、新郑州站、郑州长途汽车西站、长途汽车总站、二马路长途汽车站等主要客流集散地，一期工程全长约２６．２公里，均为地下线，共设车站２０个，预计２０１３年年底通车。区域内公交系统发达，在此乘坐公交可基本可到达市区各个行政区。途径本项目的公交车辆主要有：20路,21路,46路,K866路,516路,521路,321路,87路,1路,19路,44路,53路,K802路,59路等，主要开往方向为火车站方向和金水区方向。总结：随着地铁1号线的开通，陇海路BRT快速公交线路的开通以及京沙快速快速路的开通，该区域拥堵的交通状况将得到明显改善，未来区域内居民的出行将畅通无堵；区域生活配套—拥有良好的生活配套区域分析陇西小学二七区实验小学幸福路小学郑州57中郑州2中交通路小学路砦小学纹河路小学郑州大学河南工业大学陇海中路小学交通医院世纪联华丹尼斯永乐家电永乐家电公交医院郑大第五附属医院郑大第三附属医院武警医院铁路局中心医院本案郑州市四十四中郑州102中学郑大第一附属小学火车站区域印象指数—商业配套完善，生活高度便捷区域分析总结：鉴于区域内两大商圈，二七商圈以及火车站商圈是郑州市最早崛起的两大核心商业区，因此本案周边配套商业也受益于两大核心商圈影响及辐射，并逐步完善。本案周边完善的商业配套直接受益于火车站商业辐射带的影响，并形成发展势头良好的生活商业配套区；完善的商业配套给区域内居民带来的是不尽的便捷，而便捷的生活将产生更多的舒适和享受！给予原住民更多眷恋；大学路丹尼斯区域印象指数—拥有丰富的教育资源区域分析郑州市二七区陇西小学位于郑州市陇海路中段，始建于1964年，占地11062平方米，建筑面积9100平方米。现有30个教学班，在校学生1997人，教职工72人。校内建有校园网和多媒体室、电教室、微机室、语音室、实验室、图书室、多功能排练厅。学校不仅拥有优美的校园环境

和完备的现代化教育教学设施，而且拥有一支素质高、业务精的教师队伍，其中省级特级教师1名，国家级骨干教师2名，省级骨干教师3名。二七区重点小学——陇西小学项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏二七区数一数二的重点小学—陇西小学。其中幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久，师资力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内唯一全国重点大学即211工程重点扶持学校。可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善，最为优越的项目；区域印象指数—医疗资源丰富区域分析区域内分布有十几所医疗机构，其中大型综合性医院就有五所全部分布于项目以北范围一公里内。其中包括全国百家医院郑州大学第五附属医院。周边大型且知名医院分布有：武警医院、郑州大学第三附属医院、公交医院、铁路局中心医院等。区域内医疗资源的丰富将迅速和有效的解决了周边居民看病难问题，丰富的医疗资源为区域内居民，特别是中老年人的健康生活提供了有利保障；区域分析区域功能齐全，生活配套齐全、商业繁荣，教育资源丰富、医疗资源丰富，人居环境佳；区域形象较佳，区域社会秩序尽然有序，居住环境较佳，居民素质较高；现有交通状况不佳，但未来发展前景较好；区域综合价值优势明显；二、商业市场分析郑州商业规划根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，郑州市商业网点应分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。根据郑州市城市商业规划建设：郑州将建设三个市级商业中心和41个区域商业中心。市级商业中心分别为二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙商业中心；区域商业中心以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3－5平方公里，服务人口10－15万人。二七、火车站商圈碧沙岗商圈西站商业中心伏牛路商业中心帝湖商业中心万客来物流中心郑汴路家具、建材物流中心曼哈顿商业中心金成国际中心北环家乐福商业中心汽车北站商业中心天旺广场商业中心科技市场IT商业中心国贸中心商圈碧波园超市周边商业中心陇海路嵩山路商业中心南阳路黄河路建文商业中心紫荆山商业中心紫荆山商城路楼盘拉动形成商业中心传统商业区形成商业中心多个商业中心形成商圈专业市场形成商业中心经三路农业路郑州商业分布万达商业中心郑州商业发展情况郑州商业形成以二七商圈为中心、多个区域商业中心的局面。郑州商业中心的形成主要分为以下几类：楼盘开发大商业体招商拉动形成区域商业中心。如：曼哈顿、帝湖、万达、国贸中心、金成国际广场、天旺广场等。传统商业区改造形成商业中心。如：建文、南阳路黄河路、伏牛路商业中心、碧波园等。专业市场聚集形成专业市场商业中心。如：科技市场、郑汴路、万客来等。郑州商业市场呈现明显的可成长性，如花园路农业路商业中心经过改造后大商家高规格入驻，正逐渐形成辐射全市的商业圈。火车站二七商圈西出站口商圈碧沙岗商圈中原路桐柏路商业中心中原新城商业中心陇海路嵩山路商业中心升龙国际商业中心京广路鞋城、食品城批零中心碧波园超市华城国际街本案3公里生活圈2公里生活圈项目周边商业体现状周边商业竞争激烈，平均1.5公里左右即有一个卖场商业，区域客户的保有和争抢非常重要；项目将受到西出站口商业圈的辐射，甚至连为一体。周边商业分析项目周边2公里商业分析：碧波园超市（世纪联华）：较综合，环境不佳，平民化；华城丹尼斯：较综合，经营面积较小，商业类种不齐全；中苑名都：永辉超市卖场经营；升龙国际：沃尔玛等，较综合，主要辐射航海路等片区；隆福国际：商业体较小，无法形成卖场；火车站西出站口：目前无卖场建设；其他：多为单体，经营环境一般；目前周边商业的特点只是单店格局,不能形成完整的商业圈；在整体档次上不去,吸引不了高端消费群；购物环境一般，商业的软硬件达不到要求；购物理念基本上无引导，处于初级水平。本项目商业定位项目地段特点类似于郑州现二七广场周边地带，项目可以成为西出站口经济发展的导火索，融合和连贯周边区域商业中心，提升整个西出站口商圈的形象。近期城市功能：区域最好的商业中心，服务周边2—3公里，最大化的吸引区域客户。远期功能定位：城市次中心级商业中心，发展成为仅次于二七商圈的，可以与碧沙岗商圈抗衡的新型商业中心。升龙生活广场升龙数码广场升龙时代购物广场升龙不夜城主题百货超市家居建材广场家居生活广场名称经营业态业态组合升龙不夜城夜间主题消费休闲、娱乐、影院、美容、健身、美食升龙时代购物广场中高档家居家居、建材、装饰升龙生活广场主题百货、大型超市、旺角购物街精品服饰、特色餐饮、儿童生活广场、网吧、电玩、动漫天地升龙数码广场家电、数码台湾NOVA数码、永乐电器业态组合和分布自用、投资。年龄在36—50岁之间，以私企老板和投资客为主，资金实力较为雄厚。户外、路牌、灯箱、短信、报广统一经营，5年保证收益，买金铺，做世界500强房东！项目概况开发商尚锦房地产开发有限公司物业地址大学路与淮河路交叉口南200米物业类型小高层、高层产品形态住宅、商业、写字楼、星级酒店占地面积380亩总建面积120万平方米容积率5.29绿化率25%销售价格1F:3万左右；2F2万左右:3F:1万左右升龙国际中心置业目的客户特征推广方式推广语个案分析项目概况开发商郑州深信投商用置业有限公司物业地址大学路与政通路交汇处东南角物业类型五层建筑产品形态商业占地面积30亩总建面积46891.51平方米容积率3.8绿化率20%销售价格临街5万8到6万8，内铺1F3万5到3万8，2F2万左右9月份开始排号，开盘时间未定户外、路牌、灯箱、短信、报广地上216地下234扼守航海路、大学路、淮河路、京广路等几大城市主线，辐射全城人流车流；城市南北主动脉——京广路快速改造，地铁5、6号线筹建，17条公交线路。2011年6月18日新悦城开盘时间推广方式停车位交通状况交房时间优惠幅度按揭99折，全款97折个案分析康桥金域上郡项目概况开发商康桥房地产开发有限责任公司物业地址大学路与汝河路交叉口西50米路北物业类型高层产品形态住宅、商业占地面积145亩总建面积68万平方米容积率5.1绿化率35%销售价格纯一层5万，一拖二2万8左右随住宅开盘同时发售户外、路牌、灯箱、短信、报广、派单公交（4，19，53，87，111.906，K906，804均可直达），T4、BRT、地铁1号线等都途径于此，纵横南北零距离。开盘时间推广方式交通状况二层裙楼街铺二层裙楼街铺备注客户特征年龄在35-55岁之间，以私营业主为主置业顾问关于对本项目商业体量小的说辞为本项目主要打造高端居住品质楼盘，商业体量过大会降低社区业主的居住品质。个案分析三、项目介绍鑫苑现代城整个项目位于二七区陇海路与京广路交叉口向西300米路南。建筑面积26万平米，其中住宅建筑面积约21万方，商业建筑面积约5万方。主体商业