青岛市胶南市滨河街道地块市场报告

青岛胶南市滨河街道地块市场调研青岛市黄岛区胶南滨河街道地块-一期200-600亩、居住、商业、容积率1.5地块位置3本项目位于胶南市大学城片区，距离胶南中心城区约7公里，属于城市近郊范围，区位认可度一般本项目胶南城区约7公里大学城片区地块区位4胶南市规划大方向为“东拓、南延”，但当前主要以向东发展为主，如保利、世贸、万科等知名开发商胶州东部新城区或灵山卫旅游区；本项目短期不易享受城市规划利好本项目胶州城区灵山卫旅游区黄岛区万科世贸保利地块区域规划项目周边5公里内当前以村落、农田、学校为主，城市意象较弱，微观环境一般，但自然环境资源优势明显。下图：项目周边3公里内卫星图地块围观环境6项目紧邻黄海，本项目具备较好的海景资源项目东边的海景资源地块资源地块资源大珠山风景区位于胶南市东南部海滨，主峰大砦顶486米，总面积65平方公里，主要分为石门寺景区、珠山秀谷景区。景区自然景观和人文景观荟萃，旅游资源丰富，先后被评为青岛市森林公园、山东省农业旅游示范点、全国农业旅游示范点、国家AAAA级旅游景区。项目距离大珠山风景区2.5公里；2.5公里8区位配套项目位于胶南市大学城片区，距离胶南中心城区约7公里，属于城市郊范围，区位认可度一般潜力

项目周边当前基础生活设施配套及公交配套有待完善城市郊区，当前区位认可度一般周边生活配套设施有待完善，海景与山景旅游资源较好好未来有一定的发展潜力、中低容积率居住地块

胶南市当前主要向东部发展，本项目短时间内不易享受政策规划利好，但周边旅游资源丰富，有一定发展潜力地块属性界定9二.青岛胶南宏观市场分析青岛市场供销价分析供应：2013年上半年，青岛商品住宅经历了2月春节低潮后，供应量直线上升，5月份供应量达到上半年最高点，6月份开始趋于稳定，13年上半年新增供应447.7万㎡，同比上升30.8%；成交：2013年上半年全市成交512.8万㎡，同比上升86.8%，成交量同比上升3月受国五条政策影响，成交暴涨，4-6月份成交量回稳；价格：整体而言，上半年全市商品住宅成交价格在曲折中上升，6月市份，全市成交均价涨至8528元/㎡。2013年上半年青岛市商品住宅供需两旺，整体成交均价波动中上涨青岛市场供销价分析供应：近一年中，青岛市各区市均有商品住宅供应，其中胶南近一年商品住宅供应最多，供应面积179.19万㎡，约占青岛市近一年新增供应量的15%；成交：近一年中，城阳区是青岛市成交最多的区域，共成交182.13万㎡，胶南居城阳区、胶州市之后，位列成交面积第3位；价格：市南区签约均价24281元/㎡，位列全市第一位，开发区、胶南分列郊区市场第2、3位，签约均价分别为8096元/㎡、7477元/㎡。近一年，城阳、胶州、胶南、李沧成为商品住宅供销焦点区域，胶南与开发区合并，使新黄岛区成为青岛房地产市场的热点区域。青岛市场存量分析从存量月度走势来看，2013年1-4月份，青岛市商品住宅存量呈现下跌趋势，受成交下降的影响，5月份商品住宅存量开始缓慢上升，截止6月底，青岛市商品住宅存量约1099.82万㎡；从去化周期来看，截止6月底，青岛市商品住宅去化周期约14个月；从存量分布区域来看，开发区存量最高，胶州市与胶南分列2、3位。去化周期来看，开发区、胶南也是处于高位。2013年3月份，因市场热销，库存下降，随着市场恢复平稳，存量开始上升，开发区与胶南存量处于高位，去化压力较大。青岛市场小结青岛市商品住宅市场逐渐向郊区转移，呈现出了向北、向西发展的态势，本项目所在的新黄岛区已经成为住宅供销的焦点区域；2013年以来，青岛市商品住宅市场迅速回暖，成交量迅速增长，成交价格上升；2013年上半年，青岛市场分两个阶段，1-3月受“国五条”影响，成交暴涨，市场整体表现为供不应求状态，4月开始市场处于平缓期，成交下降，趋于稳定；青岛市商品住宅库存量依旧巨大，目前去化周期虽然处于相对合理范围，但是随着下半年各大开发商产品上市，去化压力较大。黄岛区市场量价分析成交：2012年6月-2013年6月黄岛区成交相对平稳，共计成交274万㎡，其中胶南成交165.76万㎡，占比60.5%；2012年12月份由于开发商降价促销，黄岛区成交出现暴涨，成交6706套，成交面积66.89万㎡，其中胶南是黄岛区本月成交主力区域，成交5725套，成交面积57.38万㎡；量价关系：黄岛区成交均价起伏较大，呈现价跌量升整体趋势，但整体的价格有所上升，2013年6月份成交均价达到8235元/㎡；近一年，除2012年12月份，黄岛区市场成交相对稳定，价格在波动中上升，整体呈现量升价跌态势。黄岛区市场供销分析近一年黄岛区总计供应量303.83万㎡，对比成交274万㎡，整体供应略大于求，胶南作为黄岛区的供应主力，近一年供应179.17万㎡，占整个黄岛区供应的58.9%。2012年6-11月份，黄岛区整体体现出供略过于求的状态，2012年12月后，新区合并等利好消息，黄岛区一度出现供不应求的状态，2013年5月，市场开始呈现供大于求；近一年，黄岛区商品住宅市场整体呈现供略大于求的状态。黄岛区市场存销分析存量：黄岛区的市场存量一直维持在巨大的数量，存量居高不下，2013年6月黄岛区存量高达348.97万㎡，其中，胶南存量161.8万㎡，约占黄岛区存量的46.3%；去化周期：截止2013年6月底，黄岛区存量高达348.97万㎡，去化周期达到约21.3个月，表明整体市场去化压力较大。2013年黄岛区库存高企，整体市场去化周期在21个月以上，去化压力较大。17下表：胶南市过去12个月住宅销售量前15名数据统计销售量：胶南供应量巨大带来的直接后果，为市场上大多数项目的年去化面积都在3万㎡以下项目名称销售面积(㎡)成交套数排名

保利海上罗兰1309399421

山水新城610897562

光大银都444324863

天一畔城429265204

康大新天地288832615

瑞海花园259642336

环球世家249383027

山水文苑232842728

海景绿洲229772449

贝多芬公馆2167623610

金河丽城1974521311

隆海海之韵1927018312

世纪之都1723920113

卓越西海岸1715916114（注：上述数据来源于政府网签）胶南市场销售情况18下表：胶南市过去12个月住宅销售金额前15名数据统计胶南市过去一年，多数住宅项目销售总金额在2亿以下项目名称销售总金额(万元)排名

保利海上罗兰1584611

万科青岛小镇257122

光大银都242733

山水新城232314

天一畔城223915

贝多芬公馆168436

康大新天地164967

隆海海之韵126878

环球世家126069

隆海东方华庭1225010

康桥首府1194411

卓越西海岸1155412

金河丽城1154813

海景绿洲1083614

瑞海花园965515（注：上述数据来源于政府网签）胶南市场销售情况区域市场小结近一年，黄岛区整体销售情况相对平稳，胶南成交量相对开发区高，成交价格在波动中上升，以价换量效果明显；近一年，黄岛区供应相对成交，差量不大，供应略大于成交，胶南相对于开发区，供应量稍高；黄岛区库存压力较青岛其他区市压力大，截止到6月底，存量348.97万㎡，其中胶南约占存量的46.3%，去库存将成为本区域市场的主要任务；“十二五”规划大力发展西海岸，胶南并入新黄岛区，一系列变化导致2012年年末开始，黄岛区市场回暖，预计新黄岛区市场发展态势良好。20三.区域住宅市场分析本项目周边5公里没有在售项目，8公里范围内仅有3个项目在售；项目分布22区域内项目建筑类型以多层为主，小高层、高层为辅建筑类型：多层建筑类型：多层、小高层、高层建筑类型：高层本项目万德德盛苑海景绿洲山水新城隆海海之韵建筑类型：多层、小高层、高层产品类型23本项目万德德盛苑海景绿洲山水新城隆海海之韵23区域内项目主力户型以90—100

㎡两室和100—130

㎡三室为主户型区间:80-150㎡主力户型：80-100㎡两室和90-130㎡三室户型区间:40-150㎡主力户型：90-100㎡两室户型区间:80-170㎡主力户型：90—100㎡两室户型区间:30-300㎡主力户型：80-110㎡两室和110-130㎡三室户型区间24本项目万德德盛苑海景绿洲山水新城隆海海之韵24区域内项目毛坯高层均价集中在3800—4500元/㎡（除德盛苑均价5600元/㎡），毛坯多层均价集中在5800-5900元/㎡多层毛坯均价:3800元/㎡高层毛坯均价:4600元/㎡多层毛坯均价:5800元/㎡高层毛坯均价:4500元/㎡多层毛坯均价:5900元/㎡高层毛坯均价:5600元/㎡销售价格25本项目万德德盛苑海景绿洲山水新城隆海海之韵25区域内项目2012年至今除山水新城销售较好外，其余项目销售均一般月均销售:73套月均销售:21套月均销售:1套月均销售:11套销售情况四.典型项目简介272727位置胶南市滨海大道以西100米开发商青岛隆海集团有限公司建筑类别多层、小高层、高层装修标准精装标准：1500元/平容积率2.6绿化率38%土地面积16.87万平米建筑面积45万平米开盘时间2008年二期开盘产品组合多层、小高层、高层建筑风格现代风格户型面积一房：50-60㎡两房：60-90㎡三房：90-170㎡四房：170-300㎡客户群项目区域胶南本地刚需、改善客群及部分外地投资客群卖点双语幼儿园以及成熟的配套项目总建面45万㎡，2008年一期已入住，为区域内成熟大盘，项目自身配建的双语幼儿园以及成熟的配套是项目主要卖点海之韵小区规划效果图海之韵小区实景图隆海海之韵282828一房两房三房四房户型面积50-60㎡60-100㎡100-170㎡170-300㎡配比6.4%48.5%44.2%0.9%项目主打城市刚需客户及区域内改善客户，主力户型面积为80-100㎡两房和100-130㎡三房87㎡两房117㎡三房隆海海之韵——项目产品隆海海之韵——销售信息2008年9月开盘，截至现在销售2573套，剩余441套，价格5500元/平米；303030位置胶南市滨海大道与世纪大道交汇处西500米开发商青岛海景置业有限公司建筑类别高层装修标准毛坯容积率2.3绿化率41%土地面积7.7万平米建筑面积18万平米开盘时间2011年8月21日产品组合2栋27层、3栋29层建筑风格现代简约风格户型面积两房：80-110㎡三房：110-170㎡客户群项目区域胶南本地刚需、改善及少量投资需求客群卖点绝佳的地理位置、优越的自然环境、成熟的配套项目总建面18万㎡，项目周边配套成熟，自然环境优越海景绿洲小区规划效果图海景绿洲小区效果图海景绿洲313131两房三房户型面积80-110㎡110-170㎡配比96.5%3.5%项目主力户型面积为80-100㎡两房84㎡两房89㎡两房海景绿洲——项目产品海景绿洲——销售信息2011年8月开盘，截至现在销售477套，剩余369套，价格7800-8000元/平米；333333位置胶南市珠山南路11号开发商青岛万德房地产开发有限公司建筑类别多层、小高层、高层装修标准毛坯容积率1.56绿化率38%土地面积5.9万平米建筑面积10万平米开盘时间2010年7月20日产品组合8栋6层、2栋11层、1栋16层、6栋18层建筑风格欧式风格户型面积一房：50-70㎡两房：70-100㎡三房：100-200㎡客户群项目区域芝罘区改善客群及部分刚需客群卖点万德幼儿园、珠海路小学、胶南七中、滨海小学、滨海中学、明天学院项目总建面10万㎡，项目自2010年开始销售，项目自身配件的幼儿园、小学及邻近的中学，成熟的配套、自然景观是项目主要卖点万德德盛苑小区规划效果图万德德盛苑小区实景图万德德盛苑——销售信息34一房两房三房户型面积50-70㎡70-100㎡100-200㎡配比23.6%46.6%29.9%343456㎡一房90㎡两房130㎡三房项目主力户型面积为70-100㎡两房，其中主要面积段为80-90㎡两房万德德盛苑——项目产品2010年7月开盘，截至现在销售414套，剩余282套，价格5000元/平米；万德德盛苑——销售信息361、项目规模：项目一期预计净用地规模200-600亩，具有一定的规模优势，后续可持续拓展。2、项目指标：项目容积率1.5，整体容积率较低，后期在产品规划时具有较大的余地3、周边环境：项目地处海边，靠近大珠山4A级景区，生态环境良好，将来能成为一大卖点。优势1、项目区位：项目距离城区8公里，属于城市郊区，当前区位认可度一般2、周边配套：目前项目周边以村落、农田、高校为主，生活配套较为缺乏，交通配套有待加强劣势1、市场竞争：胶州市供应量巨大，而客户需求相对较少，本项目所处区位在居民认可度比较低，存在一定的市场风险。威胁1、发展前景：项目所在区位规划胶南市大学城片区，预计将会对项目所在区域的发展起到一定的利好作用。机遇SWOT分析周边地块成交信息编号地块位置用地性质出让年限地块面积(公顷)成交价款（万元）地上容积率成交单价（万/亩）楼面地价（元/平米）建筑密度绿化率成交日期使用权人出让公告备注1相公山河南、珠山路西中低价位、中小套型普通商品住房用地702.2147715.791.7232.32050.0≤25%≥35%2011-8-17青岛万德房地产开发有限公司南土告字[2011]第9号限高≤50米