第四章住宅租金与价格

第四章

住宅的租金和价格

住宅租金和价格的基本概念、住宅租金和价格变动的方法第一节概述

一、租金的概念

在日常生活中，租房的行为是屡见不鲜的。我们租住别人的住宅，必须支付相应的租金。雷利·巴洛维认为租金(rent)是经济学家赋予特定含义的一个普通名词。人们通常把租金看作是利用土地和建筑物而支付给所有者的报酬，如我们经常说到的家庭住房、房屋、商业场地和农场的租金。李嘉图则认为，租金既指承租人为租用住宅而愿意每期支付的费用，也可以定义为获得占有或使用该物业的权利而支付的年金。土地的经济报酬地租(1andrent)契约租金(contractrent)经济租金(economicrent)地租(1andrent)是一个比较专门的概念。它是土地要素的报酬，指土地在生产利用中产生的经济报酬(economicreturn)。契约租金(contractrent)契约租金(contractrent)与地租(1andrent)有明显的区别，前者是对不动产所有者的实际支付，而后者是理论上应该获得的报酬。契约地租可能因供需变动而在地租水平附近浮动。当契约地租超过地租时，承租人需要多付出他可能从其他劳动、资本与管理中所得的报酬，反之则省下了一部分地租。租金或经济租金租金或经济租金是指对使用供给固定的生产要素所支付的报酬。例如为展览使用达·芬奇的名画《蒙娜·丽莎》而支付的费用。经济学家认为由于土地数量固定，所以价格完全缺乏弹性，对土地征税，若需求曲线不变，均衡价格不会改变。土地价格土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。地价分类按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等；按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，地价可分为申报地价和公告（示）地价；按表示方法，地价可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等。清华大学管清友先生取材于1989年-2010年《中国国土资源统计年鉴》、《国土资源统计公报》、《中国统计年鉴》等官方统计数据，得出中国土地价款增幅的结论：从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。21年的时间，中国土地价款增幅高达6732倍。首先，土地是中国最重要的资源，由于土地国有制，资源的分配权掌握在地方政府手中，通过土地配置，财富的分配权集中到了政府手里；其次，地价款增幅达到6732倍，并不意味着土地价格也相应地上升了相同的倍数——2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%；全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点;第三，土地价款的上升除了地价上升之外，也因为土地财政模式被当作缓解地方财政难的良方，迅速推广到了全国；第四，土地溢价的最大受溢者是掌握土地配置权的地方政府，裁判员与运动员集于一身，地方政府有足够的动力拍卖土地、推高地价。

这样的天文数据并不奇怪！地方政府是市场的深度参与者！只要体制不变，地方政府是市场参与者，是投资家，是国企赢利的拥有者也是国企风险的最后承担者，地方政府就会维持目前的资源溢价。在土地溢价下降之后，地方政府将追捧煤矿、有色金属、甚至水资源等，能够归地方财政的一切资源都在上涨的范围之内，所谓按下葫芦浮起瓢。逐渐剥离地方政府的大地主、大投资家、大矿主、大实业家种种身份，资源价格才能摆脱狂燥，进入正常发展轨道。

是否能够取代土地财政的其他收入来源？答案是悲观的。我们找不到另一种各地都有的大宗商品，能够在短时间内取代土地收入，我们更找不到能够取代土地财政的税收收入，被寄予厚望的上海与重庆的房产税，一年征收额不过数亿元，与千亿、万亿级别的土地收入，不可同日而语。

凡是存在的都是合理的，凡是社会无法承担的高昂成本，都是需要改革的。土地财政就到了不改不行的关键时候，公众已经无法承担高昂的成本!

三次会议决定中土地制度改革的主要内容则是：

“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”农用地、建设用地和未利用地严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 

农村集体经营性建设用地农村集体建设用地，又分为经营性和非经营性。其中经营性用地，主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业和个人使用，多数已经成为厂房、仓库、商业市场等。但是，宅基地并不属于经营性用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。  事实上，在工业化、城镇化程度最高的广东，集体经营性建设用地早就大量存在，而且早就存在以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的隐性市场。据广东省国土部门统计，珠三角通过流转的方式使用农村集体建设用地，实际已超过集体建设用地的50%。另外，今年年初，国务院批准深圳(楼盘)原村集体经济组织工业用地可进入市场流通，实质也是集体经营性建设用地。地价评估方法基本估价法应用估价法基本估价方法基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法，属于此类方法的有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用估价应用估价是在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价的评估标准，从而在需要时可以迅速地评估出该区域内宗地价格。此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修订法等。市场比较法市场比较法是地价评估方法中最重要、最常用的方法，也是国际上通用的经典估价方法之一。其基本思路是根据替代原则，将待估地产与在较近期内已发生交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，经影响地产的交易情况、交易日、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。这里所指的类似地产是指在用途、结构、区位等方面与待估地产相同或相似的地产。还原收益法还原收益法也是地价评估中最常用的方法之一，它是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日期收益的一种方法。用公式表示为：土地价格=土地纯收益÷土地还原利率。成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。用公式表示为：地产价格=地产取得费＋地产开发费＋税费＋利息＋利润＋地产所有权收益剩余法剩余法又称假设开发法、倒算法等，是国际上较为流行的评估方法。是一种对具有发展潜能的地产进行估价的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩的余额即为地产价格。基本公式是：地产价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息路线价估价法路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度(离道路距离远近的一个标准

)，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。计算公式为：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积＋其他条件修正额标准宗地估价法标准宗地估价法的基本思路是在一定范围的均质区段、区片内，选定一具有代表性的宗地，即其形状、面积、临街条件、土地利用状况、地势、效用均具有代表性，属标准状态的宗地，通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法或剩余法评估标准宗地地价，将待估地产与条件类似的标准宗地加以比较对照，从标准宗地的既知价格，经影响地产的日期、区域因素及个别因素等差别进行修正后，得出待估地产最可能实现的价格。基准地价系数修订法基准地价系数修订法是中国地价评估的基本方法之一。是利用基准地价和基准地价修订系数，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处的区域的平均条件相比较，并对照修订系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求出待估宗地在估价日期的价格的方法。二、住宅价格的概念房地产价格的形成，是房地产效用、供给的相对稀缺性以及房地产的有效需求三方面相互作用的结果。所谓房地产效用，是指人们因占用、使用房地产而得到满足的程度。物体有效用并不一定能直接产生经济价值，只有数量有限且对于效用有相对稀缺性才能产生价值。房地产具有效用和相对稀缺性即会产生价值，但要使房地产价格成为现实。还必须具有现实的购买力，即存在有效需求。现实中的住宅价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的住宅，其价格构成可能不同。从房地产估价中的成本法的角度来看，房地产价格主要由7大项构成，即土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税额；开发利润等。三、住宅价格的影响因素

中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价理论与方法》一书中，将影响房价的因素分为以下9类，即：(1)房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素，主要包括区位、土地面积和形状、地形与地势、地质条件、日照和风向、建筑物本身等；(2)环境因素，是指对房价有影响的住宅周围的物理性状因素，主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、卫生环境等；(3)人口因素，主要包括人口数量、人口素质、家庭人口规模等；(4)经济因素，主要包括经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、利率、物价、居民收入、汇率等；(5)社会因素，主要包括政治安定状况、社会治安状况、城市化等；(6)行政因素，主要包括房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市规划、交通管制、税收政策等；(7)国际因素，主要包括世界经济状况、国际竞争因素、政治对立状况、军事冲突因素等；(8)心理因素，主要包括购买或出售心态、个人偏好、时尚风气、讲究风水或吉祥号码等；(9)其他因素，如某些重要人物的健康与生死状况等。在我国的CPI统计中，只包含了租房价格而未包括住房销售价格。居住类价格在我国CPI权重中的占比只有13.6%，远低于食品类价格占比，也远低于世界发达国家居住类价格在CPI权重中的占比。美国统计CPI中包不包括住房消费(Housingcomponent)？当然要包括-如此费钱又是必须的东西怎么能不包括？美国CPI中住房消费占23.2%，食品，14.3%，交通(“行”)，17.4%(美国人汽车多，这部分消耗大)。你看，住房占了最大比例。

第二节住宅的异质性与住宅价格一、住宅的异质性住宅的属性特征可大致划分为两大类，即居住特征和区位特征。居住特征涉及与住宅本身相关的特征，包括面积大小、楼层、朝向、内部设计、建筑完整性消费者在购买住宅时包括了对住宅所有属性特征的选择，并针对每一属性作出相应的价值评估，一套住宅价格便是其各属性特征的隐含价值之和。建模与变量处理在选取住宅属性构建特征价格模型时要注意对自变量系数的处理。对于连续变量(如面积、房龄等)，可以考虑其百分比的变化，如面积属性的系数表示住宅面积每增加1％所带来的住宅价格增加的百分比；而离散变量(如浴室的个数等)的系数则表示每增加一个浴室或房间所带来住宅价格的增加；对于定性变量(如有无车库、住宅足否处于中心城市等)。则不考虑其百分比变化，而采取哑元变量(dummyviable)的方式：0代表否，l代表是(当自变量取对数时，将取值为0或1的变量转化为取值1或2)。第三节区位因素与住宅租金和价格区位因素是决定住宅租金和价格的最关键变量。一般从两方面影响人们的经济行为：一是对邻近地区经济行为的影响，即邻里效应，二是对人的通行和货物运输的影响。即产生了交通成本和运输成本。住宅价格函数

(一)住宅价格函数模型的基本假设在住宅价格函数模型(housing－Pricefunction)中，住宅价格被定义为家庭每月在每平方英尺住宅的开支，与住宅租金的内涵一致。该模型的基本假定有：(1)每个家庭有一名成员通勤——到中心商务区CBD上班；(2)非通勤行程无足轻重；(3)所有其他的公共服务设施和税收相同；(4)所有区位的空气质量相同；(5)所有家庭收入相同，而且对住宅的品位相同；(6)通勤上的时间的机会成本为零。前四个假设使得(CBD成为城市居民的焦点，所有工作机会都在CBD)，而人们在意的所有其他事物(公共服务设施、税收、空气质量)均匀地分布在城市各处。这里的城市假设为单中心城市。(二)无消费者替代的住宅价格函数

无消费者替代的住宅价格函数除有上述假设外，还有以下特定假设：(1)相同的住所：假定每一处住所都有1000平方英尺的居住空间；(2)固定的预算：如基本假定5中描述的典型家庭，每个月花在通勤和住宅支出上的固定预算是300美元；(3)通勤成本为每英里20美元。向下倾斜的住宅价格函数对于区位均衡是必要的。当所有家庭都对自己的区位选择满意时，区位均衡就出现了，即没有哪个家庭想要改变其区位。如果不是这样，例如我们可以假定住宅价格函数是水平的，则某家庭在向市中心移动时减少了通勤成本但其租金水平不变，那么该家庭就会向中心移近，其他家庭也会做出同样的选择。随着对市中心附近住宅需求的增加和对郊区住宅需求的减少，将造成市中心住宅价格的上涨和郊区住宅价格的下降，住宅价格函数线会由水平变成向下倾斜的。均衡的住宅价格函数使所有居民对区位表现无差异，因为通勤成本上的差异和住宅费用上的差异正好抵消。(三)有消费者替代的住宅价格函数线性的住宅价格函数隐含这样一个假设：无论住宅价格如何，家庭都不会改变自己的住所(固定为1000英尺)。一个更现实的假定是消费者遵循需求定理，即随着价格的上涨而减小住房需求的数量，而以其他非住宅物品(食物、休闲娱乐等)来代替住房消费，这时表现为凸向原点的住宅价格函数。假定某家庭从12英里的远处(住宅价格为6美分／平方英尺)搬到9英里处，如果住宅消费固定为1000平方英尺，家庭将会愿意为住宅额外支付60美元(通勤成本上的减少额)，即每平方英尺多支付6美分。当住宅消费从1000平方英尺下降到750平方英尺时，家庭愿意支付比6美分／平方英尺更高的价钱来抵消通勤成本的减少。这样，家庭在向市中心移动时会占据更小的住所，同时住宅每平方英尺的价格会上涨，抵消通勤成本每英里固定减少的20美元。二、住宅投标租金函数存在要素替代的投标租金函数两个主要结论：一是投标租金函数向下倾斜，这是因为住宅价格函数向下倾斜；二是由于消费者替代(使得住宅价格函数凸向原点)和要素替代(使租金函数更加凸向原点)，投标租金函数凸向原点。三、模型假定的放宽

(一)通勤假定的变化原假定通勤的唯一成本是货币成本，事实上通勤时间是以工作或休闲为代价，所以还应考虑与此相关的机会成本，这样一来住宅价格函数和租金投标函数曲线会变得更加陡峭。例如，家庭除了上下班还要购物、娱乐等，如果购物、娱乐等目的地是集中而不是分散的，那么家庭向市中心移动时节约了更多的通勤、购物、娱乐的时间成本，住宅价格函数和投标租金函数相对陡峭。又如，原假定是每个家庭只有一个人通勤到市中心，然而更为现实的是双职工家庭，这样一来家庭向市中心移动会节省双份的通勤成本，也会使得住宅价格函数和投标租金函数更加陡峭。

(二)住宅品味的变化

原假定每个家庭对住宅品味相同，现假定城市有两类家庭，按人数分为大家庭和小家庭，其收入相同，小家庭住小住所而大家庭住大住所。因为土地一般租给出价最高者，所以有较陡的投标租金函数的土地利用者占据离市中心较近的土地。每平方英尺的住宅价格较大幅度的变化才能补偿通勤成本的增长，结果是其住宅价格函数较陡峭，从而其投标租金函数也较陡峭，如图4－7所示。小家庭住在距市中心4英里以内的住所，住所面积较小，而大家庭倾向于住在4英里以外的郊区，且占据了更大的住宅空间。

(三)公共物品和污染的变化

原假定公共设施和税收相同，实际情况是它们在大城市内常常有变化，例如如果学校的学费在不同区位都一样时，那些有较好学校的社区住宅价格往往较高；同样，相同公共设施水准的前提下，税收水平较低的社区住宅价格较高。原假定所有区位的空气质量相同，然而更为实际的状况是工厂及汽车尾气等使得市中心的污染最为严重，这就减少了市中心附近住所的相对吸引力，住宅价格降低，同时增加了偏远地区住所的吸引力，提高了郊区住宅价格(见图4-8)。(四)收入的变化

原假定所有