河西21-5地块定位报告

河西南部地块评估报告2013年1月一、项目本体研究宗地位置河西南部21-5号地块规划二号支路以南，新梗街以北，天河路东西两侧用地性质R2二类居住用地用地面积(㎡)135971.5容积率≤2.75公共配建(㎡)1、应配建一个基层社区中心，布置于F区，内容包括：行政管理与社区服务设施，建筑面积不小于600平方米；文化娱乐设施，建筑面积不小于600平方米；体育设施，建筑面积不小于600平方米；社会福利与保障设施，建筑面积不小于1000平方米；医疗卫生设施，建筑面积不小于1200平方米；（净）菜市场，建筑面积不小于3000平方米；公共厕所，建筑面积不小于60平方米；集中绿地不小于2000平方米。2、应配置1所15班幼儿园，用地面积不小于5000平方米。规划设计中应按规定的指标一次性安排配套设施，不得漏项，今后不得插建。可以共用的配套设施应集中布置，有碍观瞻的配套用房，应加以隐蔽和美化。总建筑面积(㎡)363085.27建筑高度(m)≤100建筑密度（%）≤20土地使用权归属南京市国土资源局交通组织合理组织人、车行流线，避免相互干扰。地块的各机动车出入口距城市道路交叉口距离应满足宁规字（2012）19号《南京市建筑物配建停车设施标准与准则》的相关规定。转让方式公开市场挂牌指标说明指标中用地面积以实际出让土地面积为准1.1项目主要技术经济指标1.1.2河西南部21-5号地块情况分区编号用地性质总建筑面积（平米）容积率A二类居住用地121922.92.75B56008.15C60411.73D46622.95E69730.1F基层社区中心8389.441.2合计/363085.27/规划高层建筑退让道路红线不得小于15米；规划多层建筑退让道路红线不得小于10米；规划建筑退让绿线不小于10米；该项目位于河西南部低碳生态智慧城核心示范区，规划建筑应满足无障碍设计规划的要求：1、绿色建筑：应达到国家建筑二星标准，局部三星；2、建筑应精装修；3、新建建筑实施节能65%设计标准；4、新建12层以下必须安装太阳能热水系统，鼓励12层以上安装；5、做好雨水收集利用；6、生活垃圾分类收集率100%；7、鼓励立体绿化；8、加强地块内部慢行系统建设，提高慢行系统与学校、公交车站的便捷联系。地块东面：是油坊桥地铁站及经济适用房“莲花新城”。1.2地块四至地块南面：是西善桥住宅区1.2地块四至1.2地块四至地块西北面：是正在建设的海峡城1.3地理位置及周边情况地块位于河西南部，目前区域尚处启动期，地块周边配套相对缺乏，但随着河西南部的加快建设，未来区域高规格的教育、医疗、金融、商业等配套将一应俱全。

地块距离市中心新街口商圈15KM，车程30分钟左右；距离奥体中心5公里。该地块属于南京河西南部的新兴开发地域。

周边临近地铁7号线天河路站，与2号线终点站油坊桥站直线距离2.3公里。新街口方向江心洲生态科技园河西CBD南京长江三桥1.4区域内交通项目位于青奥新城南面，周边多条国道、高速环绕，道路交通发达，地理区位优势明显。有轨电车开建河西南部将摆脱交通“贫困”有轨电车预计2014年8月份运营，起点站就在地铁二号线的奥体东站，之后沿江东中路，过江山大街后，沿江东南路南延线，向西南驶入红河路，终点位于红河路与新河路交叉口，差不多到达河西南部“鱼嘴”位置。根据规划，河西南部从江山大街到鱼嘴地区，后续将建成主干道、次干道和支路共计超过30条，其中主干道多为双向4—8车道，宽度更为经济实用，道路的设计时速也明显降低，一般控制在50公里以内。1.4区域内交通地块周边当前公共交通配套尚在完善中，未来将规划有3条快速路，5条主干道，7条次干道，区域对外的通达性将十分良好。

道路系统：快速路：扬子江大道、绕城高速、江山大街主干道：江东南路：规划路幅宽60米，双向8车道。淮河路：规划路幅宽60米，双向8车道；黄河路：规划路幅宽60米，双向8车道；红河路：规划路幅宽60米，双向8车道；天河路：规划路幅宽60米，双向8车道；扬子江大道黄河路红河路恒河路淮河路天保街江东南路绕城高速长江三桥1.5周边路网1.6周边教育配套南京市规划局公示南京外国语学校河西分校项目设计方案，位于南京市建邺区江东南路以东，黄河路以南地区，占地总面积约120亩。主要建设内容为新建教学用房以及相关配套设施，建设规模为12轨制初、高中各36班，总建筑面积约9.7万平米，其中地上面积约8.2万平米，地下面积约1.5万平米，四大名校全部进军河西。根据规划，河西南部将新建7所中学、9所小学、20所幼儿园，目前青奥村配建的幼儿园、小学都已开工建设。河西南部规划新建7所中学、9所小学、20所幼儿园，未来教育配套优良。

老城（明城墙内）土地供应日益稀缺，城市向外扩张成大势所趋，河西新城成为老城外扩的重要承接区域。河西新城经过多年发展，中北部区域已基本成熟，可开发空间有限，随着南部区域土地开发条件基本成熟，河西南扩势在必行。在2014年青奥会、规划建设河西南部等新契机下，随着2011年河西“六城两中心”计划的出炉，河西南部区域启动在即，规划级别高，开发潜力巨大。地块位于南京主城三大中心之一的河西新城，地处河西“六城两中心”,是河西大举南扩启动期的重点区域，发展潜力巨大紫金山长江河西中心（新城）新街口中心（老城）本地块南站中心（新城）1.7区域发展前景河西新城是承载主城扩张的首选之地，是分担疏散主城各项功能的扩容器，是主城扩展的战略选择1、南京主城的限制：随着南京经济的发展，南京老城无论是在规模上还是在交通便利程度上，都已经无法满足南京经济发展的需要，因此南京城市化扩张提速。2、河西新城的崛起：河西新城定位于以文化、体育、商务等功能为主的南京新城市中心；是以滨江风貌为特色的南京主城西部休闲游览地；是居住与就业兼顾的中高档居住区。内因驱动老城地域狭小，人口密度过高，向外扩张呈必然趋势。外因限制契合之美城市格局和地理资源决定了主城必将向西南方向扩张。河西新城成为主城跨江发展、向外拓展的最优选区域。新兴动力城市地位的提升、青奥会的举行为区域发展提供新兴动力。1.7区域发展前景区域可分为四个片区：河西北片——龙江，发展成熟的中高档住宅区；河西中片——新老城区过渡带，成熟区域，土地供应稀缺，在售项目有限；河西奥体——新城核心，高标准规划，即将进入配套全面成熟期，中高端住宅、商务、商业等物业聚集；

奥体南片——规划以高档住宅区和相应的高档休闲健身设施为主体，开发快速启动。本地块位于奥体南片区域，目前区域配套尚不完善，但规划跟进快，建设迅速，周边在售项目不多，多集中区域北部。已发展成熟的新区（龙江）新城腹地，即将进入配套全面成熟期成熟区域，连接新老城区，土地稀缺，项目少快速启动阶段河西住宅市场目前分为四个片区，本地块处于奥体南片1.7区域发展前景二、市场环境分析随着近几年城市经济的发展，无论是GDP还是人均GDP均保持保持高速增长，2011年南京市GDP突破6000亿大关，达到6146亿元，同比增幅12%，人均GDP突破70000元，达到76780元，同比增幅21.07%。虽然近几年南京的经济发展迅速，但是增速不如长三角其他城市，与上海、苏州、杭州等城市的差距正不断拉大。2012年前三季度南京GPD仅是上海的36%、苏州的59%。近几年南京房地产投资总额持续上涨，增速为17%左右，2011年南京房地产投资总额达896.73亿元，同比增长18.8%。近几年南京宏观经济一直保持着高速增长，但相对于周边城市发展相对缓慢，仅位于长三角中上游水平，与一线城市相差较大。2012年前三季度长三角主要城市GDP

（单位：亿元）2.1南京近年宏观经济发展城市底蕴深厚，宏观环境良好，经济发展快速，未来发展潜力巨大，为房地产市场发展创造了有利条件。南京房地产投资总额呈现逐年增长的良好态势，房地产发展与经济增长高度相关，房地产繁荣时期对经济的拉动作用相当大。南京人口持续增加，2011年南京市常住人口总量为810.91万人，比2010年末的800.76万人，增加了10.15万人；全市城镇人口所占比重即城镇化率为79.73%，比2010年78.5%，提高了1.23个百分点。长三角副中心的规划、南京都市圈的成熟，对周边地区的辐射力和吸引力不断增强，城市地位不断提高。在长三角城市中经济总量偏低，发展速度相对缓慢，目前辐射力仅集中在苏北地区，城市吸引力相对不足。2.2宏观经济小结2.3南京房地产成交数据分析2012年南京住宅市场分月供销表现南京历年住宅市场供销表现2012年，南京住宅市场新增供应房源58848套，成交房源73883套，供销比0.80，一反2011年的颓势表现，成交量直逼2009年历史最高纪录。在中央调控决心不变、限购限贷依旧横行的大环境下，这一市场表现就显得有些突兀。回顾2012南京住宅市场的爆发，业内普遍认为是从下半年开始的。但从具体表现来看，这一时间点可以提前至3、4月份，恰好是央行首次降准之后。虽然这在当时更多被看错是金三银四的短期爆发表现。其后，5月的再次降准和6、7月的两次降息，进一步刺激了市场成交，特别是改善需求热情重燃。而在成交火热的市场表现刺激下，开发商推售信心倍增，下半年供应量也水涨船高，更是在传统旺季9月大幅放量。然而，由于楼市调控基调稳定，市场需求终究处于被压制状态。虽然市场局面大幅回转，但供应的增加并未能起到进一步刺激成交上扬的作用。2012年末季度，楼市进入上扬后的平稳态势，供销水平趋于稳定。2.3南京房地产成交数据分析2012年南京住宅市场各板块供销表现江宁、江北两大板块已经把持了南京市场成交主力地位多年，在此次的市场回转之中，其表现更加难以忽略。2012年，江北以35.13%成交占比的绝对优势引领南京市场，江宁紧随其后，成交占比27.48%。两大板块合计占比达到62.60%，主导地位极为稳固。河西板块因其规划的利好和政府开发发展的重视，多年来一直是除两江板块以外的第三主力。但在2012年，这一格局被打破。中央调控主要针对和影响的是投资和多改人群，其客群层次主要是在中高端人群。河西以及城东板块作为南京高端项目的集聚地，受到的市场冲击要明显大于其他板块。在刚需和首改人群扮演市场主力的时期，城南、城北等刚需盘云集的板块迅速崛起。2.42012年土地成交分析低迷市场中处于观望状的开发商拿地热情全无，上半年土地市场一片低迷，2012年1-7月中有4个月没有土地挂牌，合计挂牌量仅为104万㎡，远远低于同期水平。随着二季度房地产市场的回温，土地市场也在下半年破冰；2012年南京土地市场合计成交土地75幅约392万㎡土地，其中成交幅数同比去年下降4幅，成交面积同比2011年跌幅16.18%。，同比2010年跌幅11.81%。本年度土地市场走势呈现年底翘尾的现象。2012年11-12月，仅仅两个月时间就成交土地31幅179万㎡，占到全年成交量的45.61%。2.52012年河西南部成交土地详情地块编号地块名称建筑面积容积率规划用途起始价成交价楼面价成交日期竞得人NO.2012G45建邺区河西南部13-1号123112㎡6.48商业金融业用地

141000万元

141000万元1767元/㎡2012-11-20上海升龙投资NO.2012G26建邺区河西南部9-1号43849㎡>1.0≤2.75二类居住用地

86900万元暂停出让NO.2012G27建邺区河西南部10-1号

19623㎡

>1.0≤2.75二类居住用地38900万元暂停出让NO.2012G30建邺区河西南部4-3号20697㎡≥1.0且≤2.75二类居住用地41000万元暂停出让纵观2012年的土地市场，河西南部鲜有土地出让，全年只有位于河西南部13-1号的商业金融业用地以底价14.1亿元成功出让。位于河西南部的9-1号、10-1号两幅二类居住用地，却在出让前夕因故终止出让。10号线1号线2号线7号线奥体中心站元通站中胜站应天大街站绿博园站2011G55住宅项目竞得人：江苏苏瑞置业有限公司

竞得时间：2011年11月占地面积：13,504M2

GFA：14,855M2；PR:1.1地价：1.5亿元楼面地价：10,232元/M2溢价：4.1%；用地性质：住宅招商G54住宅项目竞得人：招商地产

竞得时间：2010年12月占地面积：48,478M2GFA：145,433M2；PR:3.0地价：18.6亿元楼面地价：12,789元/M2溢价：55.0%；用地性质：住宅和记黄埔G53住宅项目竞得人：和记黄埔竞得时间：2010年12月占地面积：119,502M2

GFA：370,457M2；PR:3.1地价：31.8亿元楼面地价：8,584元/M2溢价：17.7%；用地性质：住宅松花江西街站东青石站10号线NO.2011G07海峡城项目竞得人：盖世控股有限公司、硕富有限公司，佳铭控股有限公司，南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司竞得时间：2011年3月占地面积：340,991.9M2

GFA：941,137M2；PR:2.76地价：44.72亿元楼面地价：4,752元/M2溢价：底价；用地性质：商住NO.2011G14河西青奥城地块竞得人：南京青奥城建设发展有限责任公司、南京奥体建设开发有限责任公司竞得时间：2011年5月占地面积：228,374.8M2

GFA：977,444.14M2；PR:4.28地价：33.00亿元楼面地价：3,376元/M2溢价：底价；用地性质：商住NO.2012G16河西中部2号地块竞得人:莱蒙地产竞得时间：2012年6月占地面积：60,825.0M2

GFA：145,980M2；PR:1.0＜R≤2.4地价：33.00亿元楼面地价：10,275元/M2溢价：32%；用地性质：二类居住2.6周边历史土地成交详情项目宗地北部中部南部项目位于河西南部新城，是南京河西新城区的重要组成部分，未来将建设成为生态宜居新城。新江东商业核心区河西小板块发展现状北部发展成熟，现进行资源整合升级，提升区域环境，使之符合新城面貌。中部发展初具规模，新城CBD所在地，相关配套正日益完善。南部新兴发展区，2014年青奥会所在地，海峡城落子在此。2.7河西南部规划15平方公里的河西南部地区，以及15公里的江心洲，将分别打造成滨江生态新城和南京生态标杆区。河西南部新城和中新南京生态科技岛，在规划之初，就围绕“生态”、“环保”等主题，在水环境、路网建设、产业推进、居住环境等方面，进行了前瞻性的考虑。2.7河西南部规划河西南部将禁止高能耗高污染工业，鼓励低能耗的绿色工业和第三产业。如金融、环保、旅游、教育、通讯、信息技术、广告、动画、影视剧制作等。人均公共绿地应达到13平方米，绿地率达到30%，水域面积应达到南部建设用地的3%。提高建筑限高，降低覆盖率。居住用地限高提高至100米，覆盖率不大于20%。2.7河西南部规划布局结构：一角、两带、三网、八社区2.8区域楼盘分布项目位于河西南部，是今后重点发展的区域，片区规划目标：将是滨江、生态、宜居、宜业的新城。根据地块位置，选取了在地块周边3KM范围内的项目进行分析。2.9区域楼盘详情项目名称开发商总建筑面积（㎡）物业类型容积率在售物业面积区间（㎡）销售均价（元/㎡）海峡城南京海峡城开发建设有限公司94万住宅、写字楼、商业3.12高层77-93、110、138折后均价18000和府奥园江苏宇和置业有限公司10.58万住宅、商业2.2高层38-106、1267号楼21300；2号楼23000保利香槟国际保利江苏房地产发展有限公司26.42万住宅、商业2.2高层140、190、22018500天迈广场南京天迈房地产开发有限公司15万住宅、商业、公寓2.5公寓40-5012500-14500开发商：金地(集团)股份有限公司

位置：雨花台区板桥街道大方村占地面积：46.8万平米总建面：103平米容积率：2.2绿化率：36%建筑风格：现代简约规划总套数：3581套车位配比：1：0.7物业类型：住宅、别墅、商业建筑类型：洋房、高层、联排别墅主力户型：两房（64-96平米）、三房(74-128平米)

项目主要卖点：品牌开发商,品牌物业规划配套齐全,紧邻1300亩奥南体育公园总价低,物业类型丰富客户来源：以雨花周边地区工作人群为主，以刚需和刚改客为主。项目规划图金地自在城2.10个案分析—金地自在城【项目推售情况一】【项目分面积段销售率】【项目目前动态】在售7期6号楼，目前还剩100多套，户型面积96、100、108平方米，均价9500-9600元/平方米左右。目前优惠：纯商贷并且3天内签约可享受98.5折，公积金贷款99折。开盘时间推出栋号推出套数主力面积(平米)折后均价(元/平米)当天去化销售率20091205——63258-1707500-800098.41%2009122002#、04#22458-140850050%2010032705#、07#15980、130、170850052%2010050810#、12#（洋房）40126-23811000-1400055.00%201006208#10880912046.30%2010816二街区7#、8#44863、74、1049000100.00%201008289#22464、73、1048300-9025100.00%20101007二期1、4#51263、74、1049400-950079.30%20101031231%201011213#28864-1039100100.00%201011271、2#14388、142、170960064.34%2011040307#、08#38488、110、130980062.5%2011052803#、05#（洋房）60130-150、180、230-2601330041%2.10个案分析—金地自在城【项目推售情况二】开盘时间推出栋号推出套数主力面积(平米)折后均价(元/平米)当天去化销售率2011072803#、04#35669-84、105、141943860%2011101606#、07#23985、92、108、143910017%201111191#、8#38084、106、135、14290727%201203113#、10#25687、113811850%201203259#22489、113、11579350%201204297#、11#36489、112、115810070%201206022#、8#25689、113830080%201207074#、6#40789、113、1158600-900069%201209085#12887、1138800-890091%201209291#24888、114915044%201212086#26496、100、108916823%2.10个案分析—金地自在城开发商：南京朗诗地产有限公司位置：奥南体育公园对面占地面积：129194㎡总建面：220700㎡容积率：2.0绿化率：38.27%规划总套数：2000套车位配比：1：0.8物业类型：住宅、商业、公寓建筑类型：

高层（25栋18层）主力户型：X公寓，66平米、80平米的两房和130平米的三房项目主要卖点：品牌开发商高新科技，绿色环保住宅莲花湖体育公园等环境优势客户来源：改善兼投资的人群（非刚需盘），以南京本地人为主，年龄为30岁以上的客户，职业以企事业单位工作人员、私营业主为主。朗诗绿色街区2.10个案分析—朗诗绿色街区项目规划图项目实景项目景观【项目推售情况】【项目分面积段销售率】【项目目前动态】目前主推X公寓，面积66平方米，40年产权，简装交付。商业性质，首付5成。均价11000元/平方米。目前优惠：全款优惠550元/平方米，分期付款以及按揭优惠400元/平方米在售27号楼，还剩十几套左右，面积194平方米，均价13000-14000元/平方米。2.10个案分析—朗诗绿色街区开盘时间推出栋号推出套数（套）当日去化率折后价(元/平米)主力面积（平米）2010-10-91.2.5.631450.00%1200062-1432010-12-43.7.927090.00%1250064-1182010-12-254.817591.43%1300089-1942011-1-26107280%13300138和1422011-5-1519.24.29

18878%1170089-1432011-7-620.3021128%1253363-1182011-8-2718.2517651%1120063-1182011-10-2216.1717634%9855(毛坯）63-1182011-10-2315698%11835143、1382011-12-101154100%1049442-662011-12-11226815%10200（毛坯）113-1302012-2-18283429%12500135、1392012-3-24326038%1040064-662012-7-14266922%12000139、1432012-9-22236850%1024567-1202012-11-10276941%12233

135-194开发商：江苏宇和置业有限公司位置：建邺区雨润大街以南，恒山路与黄山路之间占地面积：3.57万平米总建面：10.58平米容积率：2.2绿化率：39.68%建筑风格：现代规划总套数：866套车位配比：666个车位物业类型：住宅、商业建筑类型：

高层(8幢15-16层)主力户型：一房（38平米）、两房（71-78平米）、三房(107-132平米)

(精装修)项目主要卖点：品牌开发商以中小户型设计为主，总价相对较低地下室直达地铁二号线雨润大街站，距一号线元通站800米客户来源：主要来自鼓楼区、建邺区、玄武区主城区客户，改善型购房者和刚需购房者各占一半的比例。项目规划图和府奥园2#4#5#8#7#3#6#1#未推房源2.10个案分析—和府奥园【项目推售情况】【项目分面积段销售率】【项目目前动态】目前和府奥园7号楼还余1套77平方米房源，5号楼还余十多套126平方米的房源，均价21300元/平方米，购房暂无优惠。主要在售2号楼，85平方米还余6套，其他房源面积38-106平方米，均价23000元/平方米，全款98折，首付五成99折，首付三成无优惠。开盘时间推出栋号推出套数主力面积(平米)折后均价(元/平米)当天去化销售率20105153#、6#22371-87，107201103267#10876、77、872075021%201104305#

68106-1262108012%201210262#15638、76-85、107

2242013%2.10个案分析—和府奥园C地块D地块B地块A地块开发商：南京海峡城开发建设有限公司位置：扬子江大道399号占地面积：总323万平米，34.1万平米(一期)总建面：总600万平米，94万平米(一期)容积率：约3.12绿化率：39.68%建筑风格：现代简约规划总套数：1300套（C地块)车位配比：1：1，机动车位322个，非机动车位1000个(C地块)物业类型：住宅、办公、商业建筑类型：高层、超高层主力户型：两房（77-93平米）、三房（110-138平米）(精装修)项目主要卖点：品牌效应高，品牌生态大盘，知名度较高；景观资源丰富，临近长江，以奥青为卖点，业态多样化项目区域规划好，未来发展空间大，有升值潜力客户来源：购房者以城南以及河西板块为主，改善型客户占多数。项目一期规划图海峡城2.10个案分析—海峡城【项目推售情况】【项目分面积段销售率】【项目目前动态】项目在售一期C地块，主要在售4、5号楼房源，全款可享受物业费优惠，另外在开发商规定时间内，签约并办理完毕相关合同及按揭手续的客户，可享受总价1%优惠。折后均价18000元/平方米（精装）。预计近期将推出3号楼写字楼房源，面积40-4000平方米，主力面积150-200平方米，预计价格在16500元/平方米，共2万平方米，共5层，全装修，购房之后2年托管，每年12%的稳定收益。开盘时间推出栋号推出套数主力面积(平米)折后均价(元/平米)当天去化销售率201209052#、3#25393、113、134、149、177

1674080%201209291#18493、13417000-1800049%201212184#和5#46077、80、110、13817150-1764047%2.10个案分析—海峡城1、区域内唯一项目----海峡城热销面积77-93㎡，其余相近项目主力面积在100-140㎡，海峡城均价18000元/平米。2、2011年热销的保利香槟国际面积在120-200㎡，改善客群为购买主力；3、海峡城客群以城南及河西客户为主，看重区域未来发展利好，其余相近项目以改善客户为主，企事业单位客群为主要购买力。2.11区域市场分析小结三、市场定位结论板块占位——就南京房地产开发格局趋势而言：项目位于河西南部新城核心区位，是南京河西新城区的重要组成部分，伴随青奥会的举行，河西板块向南发展趋势明显，南部新城加快建设速度，未来将建设成为生态宜居新城。新城崛起河西向南看新市场契机显现刚需置业河西潜能释放就南京房地产开发阶段转变而言：自2003年万科、万达等首批全国性房企进驻河西开始，至2012年底，河西板块经历了从品牌项目率先开发、本地品牌跟进、标杆房企整体提升板块价值到大平层豪宅时代的竞争加剧，河西板块遭遇瓶颈；然而，大面积带来的高总价让一大批对河西板块寄以厚望的购房者望而生畏；伴随河西向南发展的开发建设，为刚需市场提供更大空间，也让我们看到另一部分市场机遇。3.2项目SWOT分析属性诠释二线城市位于江苏省会南京，经济发展速度较快，总量高区域发展潜力巨大南京重点发展的“一城三区”之一，具备良好的发展前景新城南部核心区位于河西南部新区，受到河西CBD商圈辐射，未来发展潜力巨大规模较大地上面积近67万平米，居住用地规模大，属中高端住宅项目资源较好地铁楼盘，未来重点发展的生态宜居新城地块是位于南京河西新城南部区域、具备良好发展前景、规模较大、资源状况较好。地块评述3.2项目SWOT分析居河西南部新城核心区位，高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大交通便利，距市中心15-20分钟，距南京国际机场30分钟，轨道交通连接。与地铁7号线天河路站无缝对接，距离项目周边地铁12号线预计2015年开通，8号线已规划建设。周边商业/生活/教育配套全面且成熟紧靠南京外国语学校河西分校，坐享优质教育资源地块北侧存在噪音干扰（后期可采用隔离处理）地块周边道路需要拓宽短期内道路建设未完工，交通存在一定不便周边商务配套不全，档次不高SWOT宏观经济运行较为平稳，严格的限购及信贷已经有所微调—趋好。河西板块高端豪宅致使刚需改善遭受挤压，市场需求寻求释放河西南部新城规划利好，整体规划快速推进，新城崛起周边多为经济型普通住宅，区域内大型品质社区极少，无同类竞争产品，客户来源区域可实现突破未来楼市政策不明朗，对本案将来上市有一定的威胁河西新建楼盘依然众多，后期上市压力较大河西南部新城尚处开发初期，市场认可度有待提升地块周边处于已拆迁待开发区域，整体建设及环境改造存在一定周期3.3客户定位客户来源定位客户需求定位客户需求特征——以品质首置及刚改为主，辅以部分再改。对提升生活品质与舒适度存在需求，同时看中区域归属感及身份感居住所带来的社会认同价值是他们的追求。对楼盘的综合素质和未来的生活品位较为关注第一层级：全市范围白领收入人群第二层级：区域周边居民及第二代第三层级：全市范围中高端收入家庭。核心客户次要客户游离客户全市范围品质首置：公务员、公司白领、个体私营市区居民二代子女外地在宁工作者核心关注点：交通、品牌、升值潜力项目周边区域，居民首改或居民二代子女首置核心关注点：品牌、环境、产品南京投资客及周边城市泛投资客核心关注点：区域升值潜力富豪阶层高收入阶层中收入阶层低收入阶层考虑到本项目的优良质素、片区市场消费群体的区域特征及市场价格水平，本项目未来的目标客户群体应该主要面对：从目标客户的年龄及收入看年龄以25—40周岁为主;家庭年收入普遍在15万元以上。从置业次数看，以城区客户首置及刚改为主。从置业目的看以自用性居住为主。少量投资和资本转化。3.2.1目标客户经济情况定位3.2.2周边楼盘客户分析项目名称主力客群海峡城以河西区域内客户以及区域周边（西善桥、板桥）改善型客群为主，加少量其他客群（泛投资客）首创天迈广场区域内及全市范围中小投资客为主和府奥园区域周边及全市范围内中高端收入人群，改善及刚需客群各一半金地自在城区域周边改善型客户及全市范围刚需客群，另有部分投资客朗诗绿色街区区域周边及部分市区范围内中高端收入人群改善型置业企事业单位高管、公务员、私营老板善水湾区域周边刚需及部分改善需求客户分类模型健康养老（51-60岁以上）品质家庭（41-50岁）都市新锐（26-40岁）（22-25岁）*根据南京商品房市场均价进行设置单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中学3口之家三代同堂中大学3口之家儿女立家三代同堂二老空巢经济型

富贵型

富豪型总价500万以上300-500万

100万元以下

富裕型

新南京人

中产型

新新人类100-300万全市范围内，品质首置及改善需求的客户是主要的目标客群客群结构多元全面3.2.3客户分类模型1、从客群购房需求来看，首置客户包括市区中高端收入白领周边居民二代等，对区域归属比较认同，追求品质生活，首改客户则主要来自建邺、雨花等周边区域，熟悉区域生活，期望住宅环境能有所改善的客户。2、由总价承受来看，主要以家庭成员合资购房较多，需要贷款与公积金配合，总价承受能力主要集中在120-160万元左右。3、由客群年龄段来看，主要为25岁到40岁的品质刚需置业者。3.2.4客户分析总结中端首置及首次改善型产品项目自身市场机会客群定位河西新城/地铁/成熟配套容积率≤2.75，限高100米区域内中小户型房源缺乏品质刚改需求寻求释放品质首置及刚改对区域及品质要求较高受到河西板块大平层豪宅挤压，市场对于该板块的中断需求需要寻求释放，为项目奠定重要的市场基础；项目自身品牌的打造，区位归属加上品质典范为项目成为中端品质社区奠定基础，能够广泛吸引全市范围的目标客群。3.4.1项目外立面风格建议目前项目周边为一批80、90年代老小区，以及大量拆迁安置住房，建筑风格都比较简约，在品质上与项目差距较大。结合周边环境及楼盘品质，建议项目外立面以端庄大气、高质感的artdeco风格（御江金城的建筑风格）。百家湖国际花园示意图—古典庄重3.4项目楼型定位莲花新城3.4.2ARTDECO外立面视觉表现

（杭州梧桐公寓）（万科金色名郡）御江金城外立面3.4.3楼型定位根据本地块周边竞品楼盘不同面积段的销售情况，结合本案地块特征，本案楼型建议整体以两梯五户和两梯四户为主。两梯五户户型两梯四户户型中间为70-90㎡2房或2+1房两端为90-120㎡3房或3+1房中间为90-100㎡3房两端为120-130㎡3房或3+1房市场梳理、客群分析定位原则：原则一：热销面积定位+安全边际房型原则二：产品创新+品质塑造3.5.1户型定位原则：高品质、70-130平、90%刚需（首置+刚改）3.5户型定位2012年下半年南京楼市升温，刚性需求和改善性需求得以释放，购买客群以刚需和首次置业者为主导；从需求倾向来看，中小户型占据了明显主导，在70-90㎡和90-120㎡重点分布。从南京市场成交数据显示，2012年南京全市成交面积主要集中在81-90、91-100以及121-140㎡三个面积区间，合计占比接近六成。3.5户型定位3.5.2户型市场面积占比：从目标客户构成来看，项目与海峡城的客户较为一致。3.5户型定位3.5.2户型市场面积占比：各面积段客户预判90㎡以下——目标客户定位客户需求特征：Ø较为注重区域潜力，要求交通和配套（如运动、休闲娱乐场所）相对完善Ø对总价控制相对严格，有一定价格敏感度，月供能力强Ø户型上注重适用性，能满足自我享受的需求Ø不需要太大的社区，但希望生活的社区是一个有点品味和个性的社区客户形态描述：刚性需求，大部分人因组建家庭产生置业行为。100、115㎡——目标客户定位客户需求特征：Ø考虑未来家庭发展，需求三房Ø较为注重区域潜力，对物业管理，小区配套（如教育、人文环境）有较高要求。Ø客户多为2次以上置业，购买力相对较强，首付月供能力较强。Ø对现有住房不满意客户形态描述：Ø该类客户容易受“蝇头小利”的引导，考虑未来换房的贷款压力，家庭结构变化，采用一次到位原则，同时注重居住舒适度的提升；紧凑型三房是首置/首改市场的宠儿，性价比/一步到位户型功能是购买的主力因素。130、140㎡——目标客户定位客户需求特征：Ø有一定的投资倾向，已拥有一套至2套物业的置业经验；Ø看重大环境、大配套、居住生活品质、社区文化和邻居档次等，注重子女学习空间和家人的生活空间；Ø拥有稳定成长的核心家庭型家庭结构，寻求对生活品质不断提升的追求；客户形态描述：作为城市中产阶级收入人群，资金实力不雄厚，一次性付款比例较少。75%选择贷款，目前执行的银行政策对其影响最大。客户细分客户分类客户描述对产品的关注点消费特征关键词首置（部分投资）32%毗邻区域的居民二代多是原住民的二代、本地人，三十岁以下，以买婚房独立生活的类型居多，喜欢住的离父母不远90平米以下高层100-150万左右的总价总价、交通全市范围内的泛公务员、企业白领偏年轻，大多做婚房，包括部分外来人口，追求一定的生活品质，但积蓄不多，对价格敏感，需父母帮忙品质、总价投资价值投资客户敏锐的市场触觉，投资意识，看好稀缺项目的增值保值空间，中小户型投资门槛低首置+首改45%小私营业主来自城区以城南及建邺周边经商，对片区熟悉，认可区域未来100-115平米高层150-180万左右的总价增值配套公务员收入稳定，福利较好，有良好的住房公积金保障，追求生活品质品质配套年纪偏大周边原住民多在35岁以上，有一定经济基础，鼓楼、建邺区为主，想改善当前居住条件品质性价比首改（部分再改）23%企业高管关注开发商品牌、舒适居住空间、高端产品品质，对价格较为不敏感130、142平米面积较大价格200万以上品质空间高级公务员政府机关中高层管理人员，相对低调，看中地段潜力，和高性价比高品质增值私营业主积蓄较多，月供能力强，家中有子女，年龄较大，喜欢较大户型，价格敏感稍低面子品质目标客户属性地图：由客户结构的需求户型可以看出，首次置业的客户的户型主要集中在70-80平高性价比两房，90-100平米左右的三房，改善型客户喜好的户型以110-130平米三房或小四房为主；同时也存在少许追求品质和舒适感的再次改善客群，户型130平米以上的四房。鉴于当下市场环境及热销状况，若想实现现金流，我司建议可迎合市场需求，以75-115㎡为主力，此外为总价控制在140万以内，可适当弥补空缺，增添部分120—130㎡舒适性户型，提升项目品质。本项目户型建议为4种：1、75平米户型：两房，两开间朝南；2、90平米户型：2+1户型，全部朝南或南北通透布置；3、115平米户型：3房户型，南北通透，2个卫生间；4、120—130平米户型：3+1户型，南北通透，2个卫生间。3.5.3户型面积定位小结：3.6.2河西南部21-5号地块户型面积配比建议

河西南部21-5号地块3.6户型配比地块面积段70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡160㎡以上（洋房）总建面积A占比0%15%23%32%30%121923面积0.0018288.4528042.2939015.3636576.90B占比28%43%18%11%0%56008.2面积15682.3024083.5310081.486160.900.00C占比23%38%26%13%0%60411.7面积13894.6922956.4515707.047853.520.00D占比22%34%29%15%0%46623面积10257.0615851.8213520.676993.450.00E占比17%34%31%18%0%69730.1面积11854.1223708.2321616.3312551.420.00合计占比15%30%25%20%10%354696面积51688.16104888.4888967.8172574.6536576.90本项目户型套数配比70-90㎡

90-110㎡110-130㎡130-150㎡160㎡以上洋房总套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数22%60836%99926%7129%2617%18327633.7户型设计理念两室两厅一卫(80平米)两室两厅一卫(90平米)户型方正，户型整体布局较为合理，功能分区紧凑，没有较多面积上的浪费全明设计，明厅、明卧、明卫;户型方正,功能分区紧凑热销户型海峡城3.7.1核心竞品户型分析3.7户型设计理念该项目1期规划了11栋小高层（24）、7栋高层（33），1期C地块规划了4栋小高层（24）、2栋高层（33），户型面积在77—200平米精装房源，主力户型是77-91平米两房、110-114小三房和134-138平米大三房。产品户型面积（平米）供应套数占比装修情况高层两房77-8013013.46%精装9317618.22%精装三房110-11424225.05%精装134-13830831.88%精装四房149444.55%精装177444.55%精装20020.21%精装复式(顶楼)16280.83%精装22080.83%精装24020.21%精装29520.21%精装合计——966————3.7户型设计理念热销户型三室两厅一卫(110平米)三室两厅两卫(143平米)三室朝南双卧朝南，南向双阳台，户型方正，动静分离，布局巧妙，实用双卧朝南，南向双阳台，户型方正，餐厨一体，客厅连接大尺度阳台，南北通透3.7.2本项目户型设计建议南北通透南观景有赠送面积分割性室内空间可分可组可延伸半局室空间经济性舒适性功能性产品户型面积控制产品户型功能完善产品总价的可支付性强化各空间户型的功能性提高使用率空间有效性3.7.2本项目户型设计建议79㎡2+1房82㎡2+1房主卧、客厅朝南赠送露台、阳台可实现2房变小3房主卧、客厅朝南南北通透、采光好赠送空间可实现2房变小3房可变空间可变空间3.7.2本项目户型设计建议73㎡2房84㎡2+1房主卧、客厅朝南赠送空间大主卧、客厅朝南赠送空间可实现2房变小3房可变空间可变空间3.7.2本项目户型设计建议95㎡3房96㎡3房双卧、客厅朝南赠送阳台私密性好双卧、客厅朝南双阳台，赠送面积大3.7.2本项目户型设计建议100㎡主卧、客厅朝南赠送面积大90㎡3房主卧、客厅朝南双阳台，赠送面积大（参考：天御熙岸）可变空间可变空间可变空间可变空间四、项目分期规划及营销推广建议密集推售，保持热度推售关键：集中开盘与散卖同步进行，同时将推售货量分解成多次小规模集中推售，每次推售产品覆盖各品类（蓄客——开盘——蓄客）。能最大化的展示项目优势，创造营销价值；充分考虑入市时机，推售次序有利于实现项目价值最大化；4.1推售原则开盘期——稳扎稳打，促进销售

根据市场实际价格走势以及竞品销售情况定价持销期——稳价冲量，小幅提升多频次少量推售，价格稳步提升定价原则：4.2项目价格定位根据2012年底竞品项目的销售价格，通过权重比较法，我们得出本项目销售价格为18111元/㎡。预计本项目开始销售时间为2014年上半年，根据目前市场比较法得出的本项目最新销售，按照每年8%的增长率，因此在2013年12月项目起售时，我们建议本项目起售价格为18111*（1+8%）=19560元/平米。由于地块要求所售房源均以精装修销售，因此在实际销售价格建议为：19560+1500（装修标准）=21060平米。定价因素金地自在城金马郦城石林大公园恒基玲珑翠谷朗诗钟山绿郡柏悦澜庭本地块生活指数品牌10%7667869景观8%6676768项目环境17%6765757地段18%6866667智能化6%6657867户型8%6666768项目配套12%6756677物业8%6567758规模5%7665657规划8%6666667合计100%6.156.575.96.026.735.827.44销售价格9500180001100012000190001600018111

权重价格114932038413871148312100420454

权重10%40%10%15%15%10%

高层4.2项目价格定位根据2012年底竞品项目的销售价格，通过权重比较法，我们得出本项目销售价格为26449元/㎡。预计本项目开始销售时间为2014年上半年，根据目前市场比较法得出的本项目最新销售，按照每年8%的增长率，因此在2013年12月项目起售时，我们建议本项目起售价格为26449*（1+8%）=28565元/平米。由于地块要求所售房源均以精装修销售，因此在实际销售价格建议为：28565+1500（装修标准）=30065平米。定价因素金地自在城金马郦城石林大公园恒基玲珑翠谷朗诗钟山绿郡柏悦澜庭本地块生活指数品牌10%7667869景观8%6676768项目环境17%6765757地段18%6866667智能化6%6657867户型8%6666767项目配套12%6756677物业8%6567758规模5%7665657规划8%6666667合计100%6.156.575.96.026.735.827.36销售价格15000260002300016000230002500026449

权重价格179512944329003197742542631959

权重10%40%10%15%15%10%

花园洋房21-5地块三期二期四期B占地20366.6㎡115㎡小三房、130-140㎡三房一期C占地21967.9㎡D占地16953.8㎡；F配套用地6991.2㎡75、90㎡两房、115㎡小三房、130-140㎡三房A占地44335㎡75、90㎡两房、115㎡小三房、130-140㎡三房4.3推售排期E占地25356.4㎡；130-140㎡三房180-200㎡花园洋房4.4排期比重21-5地块分期户型面积套型面积比一期75㎡两房10%90㎡2+1房15%115㎡小三房10%130-140㎡三房两卫3%二期75㎡两房5%90㎡2+1房15%115㎡小三房10%130-140㎡三房两卫5%三期115㎡小三房5%130-140㎡三房两卫6%四期130-140㎡三房两卫6%180-200㎡叠加别墅10%合计

100%面积段推售比重以首开强势占领市场先机为主旨，由小面积主打，后期层层推大面积和其他物业类型，稳固市场地位。21-5地块一期二期三期四期4.5推售时间节点2014.5一期开盘二期开盘2014.10车位销售2015.52015.11三期开盘四期开盘2016.92014年5月首次开盘，以最优产品以及高附加值入市，赢得市场先机，博得市场认同的同时，创造最高利润。

推售节奏上，每期集中开盘引爆，紧随其后间隔性少量加推，蓄水-开盘-蓄水，营造持续热销的市场声音。竞品项目的花园洋房在过去的13个月内去化率平均值在65.86%，约10套。主力竞品项目去化分析4.6项目去化速度分解建议

竞品花园洋房去化情况金地自在城面积段121-143144-160161-180181-200201-250251-300301以上总计2012.1-2013.1推出量54661231401612202012.1-2013.1销售量536112313241194去化率98.15%92.42%100.00%100.00%80.00%25.00%100.00%88.18%石林大公园面积段181-200201-250

总计2012.1-2013.1推出量168

242012.1-2013.1销售量10

1去化率6.25%0.00%

4.17%金马郦城面积段121-143161-180201-250251-300301以上

总计2012.1-2013.1推出量2211196

142012.1-2013.1销售量21240

3去化率100.00%50.00%18.18%21.05%0.00%

21.43%朗诗钟山绿郡面积段81-90111-120121-143161-180181-200201-250251-300总计2012.1-2013.1推出量960505021262162012.1-2013.1销售量1222132885276382去化率127.08%#DIV/0!264.00%176.00%250.00%225.00%100.00%176.85%恒基玲珑翠谷面积段81-9091-100121-143161-180181-200201-250

总计2012.1-2013.1推出量601181822816

2422012.1-2013.1销售量47125202602

220去化率78.33%105.93%111.11%118.18%0.00%12.50%

90.91%柏悦澜亭面积段301以上

总计2011.6-2013.1推出量44

442011.6-2013.1销售量6

6去化率13.64%

13.64%平均值

127

134

65.86%项目开盘推出栋号推出套数主力面积(平米)折后均价当天去化销售率保利香槟国际2011031217#91117、120、142、1611676069%201103208#74（含商业)83、84、1301881740%201105267#34186、1952020058%2011052818#76116、120、1411806739%2011062520#98（含商业)1411813017%和府奥园201103267#10876、77、872075021.00%201104305#

68106-1262108012.00%201210262#15638、76-85、1072242013.00%海峡城201209052#、3#25393、113、134、149、1771674080.00%201209291#18493、13417000-1800049.00%201212184#和5#46077、80、110、13817150-1764047.00%合计

1602

40%竞品项目的高层开盘当天去化率平均值在40%，约65套。4.6项目去化速度分解建议

城市重点发展区域，潜力巨大，外加自然资源与交通优势，后期通过合理定价和畅销产品，保守预计具备月均去化70套的能力项目名称主力总价（万元）资源品牌产品客户群月去化能力（套数）海峡城130-250万精装修，云端科技为智慧核心，以低碳、生态、节能、环保居住为特色的台商经济区海峡城开发建设刚需144保利香槟国际260-330万滨江自然环境、大于35%的整体绿化率，优雅、经典和国际化的建筑风情。保利改善38（因2012年无销售，数据采用2011年销量）和府奥园160-270万低碳科技住宅、地铁物业宇和刚需134.6项目去化速度分解建议

本案去化速度预估本项目预计月均去化70套本项目约有3200套（21-5地块）预计销售周期为3年半-4年营销推广总目标打造南京滨江新中心的住宅标杆4.6项目营销推广建议五矿地产品牌价值的提升实现品牌与利润最大化整体营销推广思路事件营销贯穿全程五、土地测算一、地块开发成本（20-7地块）说明：土地出让金按照实际出让面积计算，总建面积按照出让面积和2.75容积率计算，为30.5万平方米。序号项目类别成本费用估算备注单位成本（RMB/M2）总费用（万元）一土地费用

1土地使用权出让金X30.5Xn

X为楼面价格（元/平米）2土地出让契税/1.22Xn

出让金×4%小计

31.72X

二建安费用

n

含建设及基本安装1高层180054900

小计

54900

三前期税费

1高层