第2章：土地权属调查

第二章土地权属调查

第一节土地权属一、土地权属的含义土地权属:是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。它是国家经济结构和社会安定的基础。(一)土地所有权土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。是所有制在法律上的表现。按我国现行的法律规定:城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；土地所有权受国家法律的保护。(二)土地使用权土地使用权:指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。按照有关规定，我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民，根据法律的规定并经有关单位批准，可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。土地使用权是由土地所有权派生出来的一项权能，可分(1)所有权人的土地使用权(2)非所有权人的土地使用权第一节土地权属(三)土地权属主土地权属主(以下简称权属主，或权利人):指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。二、土地权属的确认(简称确权)方式土地权属的确认是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下，确权工作由当地政府授权的土地管理部门主持，土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式有以下四种：(1)文件确认(2)惯用确认(3)协商确认(4)仲裁确认第一节土地权属三、土地权属的确认(一)农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认确权涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂，而且往往用地手续不齐全。因此，应将文件确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地其所有权属国家，使用权归各管理部门。第一节土地权属三、土地权属的确认城市的土地所有权为国家所有，权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按下述文件确认：(1)单位用地红线图(2)房地产使用证(3)土地使用合同书、协议书、换地书等(4)征(拨)地批准书和合同书(5)有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书(6)城市住宅用地确权的文件(二)城市土地使用权的确认第二节土地划分与编号一、土地划分(一)城镇地区土地划分

首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地，城镇可划分区和街道两级，在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)；当城镇比较小，无街道建制时，也可在区或镇的管辖范围内，划分若干街坊，在街坊内划分宗地(地块)。对城镇，完整的土地划分就是：××省××市××区××街道××街坊××宗地(地块)。(二)农村地区土地划分按我国目前农村行政管辖系统，末级行政区是乡(镇)，按城镇模式，完整的土地划分应是：××省××县(县级市)××乡(镇)××行政村××宗地(地块)××图斑。(三)地籍区和地籍子区地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。二、地块、宗地与界址1、地块的定义地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。“同类属性”可以是权利的，或生态的，或经济的，或利用类别的等等。如权利地块、分类地块、质量地块、基本农田保护区等等。2、地块的特征(1)在空间上具有连续性。(2)空间位置是固定的，边界是相对明确的。(3)“同类属性”既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。3、宗地的定义宗地是指权利上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围。根据地块的含义，宗地具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的权利、利用、质量和时态等土地基本要素。(二)土地权属界址土地权属界址(简称界址)包括界址线、界址点和界标。1土地权属界址线(简称界址线)是指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。2界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点。3界标是指在界址点上设置的标志。注：(城镇地籍调查规程)设计了5种界标（如界标种类图）图中数值的单位为毫米界标种类图1混凝土界址标桩石灰界址标桩

带铝帽的钢钉界址标桩

界标种类图2带塑料套的钢棍界址标桩

喷漆界址标志

(三)边界类型与边界系统1.边界类型边界，也称界线，在地籍中有着特殊的地位，根据土地划分的方法,形成了三种边界,即行政边界、宗地边界和地块边界。(1)行政边界包括省界、县界、市界、区界、乡镇、行政村等。(2)宗地边界：根据宗地划分方法而划分出的地块边界。(3)地块边界2.边界系统边界系统：是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普通边界和法律边界组成。（1）普通边界是指主要依靠自然的或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。在我国农村地区普遍存在。至今我国的行政边界也大都属于此类，我国土地利用现状的调查中的地块边界也属此类。（2）法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。注：在我国的地籍管理工作中，这两种边界都存在。(四)宗地的划分1.基本方法(1)一主一宗(2)一主多宗(3)多主一宗（也称组合宗地）(4)宗地的再划分2.集体非农建设用地使用权宗地划分农村居民地内村民建房用地(宅基地)和其他建设用地，可按集体土地的使用权单位的用地范围划分为宗地，一般反映在农村居民地地籍图(岛图)上。3.集体土地所有权宗地的划分（1）《中华人民共和国土地管理法》规定，农村可根据集体土地所有权单位(如村民委员会、农业集体经济组织、村民小组、乡(镇)农民集体经济组织等)的土地范围划分土地所有权宗地。（2）一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗地。共有宗地不存在国家和集体共同所有的情况。4.城镇以外的国有土地使用权宗地的划分城镇以外，铁路、公路、工矿企业、军队等用地，都是国有土地，这些国有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合，其宗地的划分方法与前述相同。5.争议地、间隙地和飞地三、土地编号(一)城镇地区土地编号通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊(地籍子区)就采用街道、街坊和宗地三级编号。地籍编号统一自西向东、从北到南的“弓”字形编号，从“001”开始顺序编号。如03-05-012表示××省××市××区第3街道、第5街坊、第12宗地。宗地号在图上宗地内以分数形式表示，分子为宗地编号，分母为地类号。(二)农村地区地籍编号农村应以乡(镇)、宗地和地块三级组成编号。如02-04-005表示××省××县(县级市)××乡(镇)第2行政村、第4宗地、第5地块(图斑)。(三)其他的编号方法根据宗地的划分情况，每个宗地编号共有13位，如图：

宗地编号格式在编号中的位置每1、2位每3、4位每5、6位每7、8位每9、10位每11、12、13位宗地编号××××××××××××代码数字范围00~9900~9900~9900~9900~99001~999代码意义省级代码城市级代码县、县级市、区代码街道、镇、乡代码街坊、行政村代码宗地序号注：城镇中在划分街坊时一般以马路、巷道、河沟等线状地物为界来划分。街坊划分不宜过大，以宗地不超过999个为宜，并且要给变更编号留有较大的余地。第三节土地权属调查一、土地权属调查的内容(1)土地的权属状况(2)土地的位置(3)土地的行政区划界线(4)对城镇国有土地，调查土地的利用状况和土地级别。二、土地权属调查的程序(1)拟订调查计划。(2)物质方面准备。(3)调查底图的选择。(4)街道和街坊的划分。(5)发放通知书。(6)土地权属资料的收集、分析和处理(7)实地调查(8)资料整理三、土地权属状况调查(一)土地权属来源调查土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。1.集体土地所有权来源调查集体土地所有权的权属来源种类主要有7种（同学参见书P23）2.城镇土地使用权来源调查迄今为止，我国城镇土地使用权属来源主要分两种情况：一种是1982年5月(国家建设征用土地条例》颁布之前权属主取得的土地，通常叫历史用地。另一种是1982年5月(国家建设征用土地条例》颁布之后权属主取得的土地。具体有：——经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地，一般是无偿使用的。——1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后权属主取得的土地，叫协议用地，一般是有偿使用的。3.土地权属来源调查的注意事项(二)其他要素的调查1.权属主名称

2.取得土地的时间和土地年期

3.土地位置

4.土地利用分类和土地等级调查

四、土地权属界址调查界线调查时，必须向土地权属主发放指界通知书，明确土地权属主代表到场指界时间、地点和需带的证明与权源材料。1.界址调查的指界2.权属主不明确的界线调查3.乡镇行政境界调查4.界标的设置5.界址的标注和调查表的填写五、土地权属界址的审核与调查处理有争议的土地权属界线，短期内确实难以解决的，调查人员填写《土地争议原由书》一式5份，权属双方各执1份，市、县(区)、乡(镇、街道)各1份。六、宗地草图的绘制宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。1.宗地草图记录的内容(1)本宗地号和门牌号，权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称。(2)本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等。(3)界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离。(4)确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构筑物。(5)概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。2.宗地草图的特征(1)它是宗地的原始描述。(2)图上数据是实量的，精度高。(3)所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接。3.宗地草图的作用(1)它是地籍资料中的原始资料。(2)配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息。(3)可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。4.绘制宗地草图的基本要求绘制宗地草图时，图纸质量要好，能长期保存，其规格为3