第四章固定利率抵押贷款(房地产金融与投资-武汉理工大学贺富强)

FixedRateMortgageLoan房地产抵押贷款的含义:从广义上讲,抵押贷款是指在借贷过程中,借方将房地产作为抵押品抵押给贷方,以保证到期还款.CAPTER4固定利率抵押贷款与抵押贷款相关的重要问题1、供下期2、意外保险3、抵押登记4、转售即还5、提前还款6、抵押贷款违约重新构造抵押贷款取消抵押赎回权房地产的拍卖房地产抵押贷款与按揭贷款的区别1、所有权转移方式不同2、牵涉的当事人不同3、借款目的不同4、拍卖收入不同5、当事人享有的权利不同6、对贷款的支配权不同7、还款方式不同4.1抵押贷款利率的决定因素

DeterminantsofMortgageInterestRates抵押贷款利率是建立在如下均衡的基础上的:借款人愿意为特定时期内使用资金支付的、作为对这笔资金使用的补偿的利率，同时又是贷款人愿意接受的利率。抵押贷款市场利率利率住房需求替代投资贷款需求贷款供给家庭的数量、收入、大小对其他物品的偏好年龄、品味风险收益率4.1.1实际利率

TheRealRateofInterest定义：经济单位将目前收入进行储蓄而不用于消费所要求的利率。这是用以诱导储蓄者将可用资源(资金)从当前消费转移到未来消费,储蓄者必须获得的最低利率。它也等于投资的平均收益率。4.1.2利率与通货膨胀预期

InterestRatesandInflationExpectations名义利率nominalinterestrate(合约利率)必需考虑通货膨胀,贷款人lenders必须确信这种利率合约足以补偿投资或贷款期内购买力的预期损失。任何投资利率都部分地决定于实际利率与预期通货膨胀率相加之和。10000元贷款，名义利率为10%，贷款人一年后得11000元。如果通货膨胀率为6%，则实际价值为10377元（11000÷1.06），即抵押贷款的实际利率为3.77%，低于4%。因此，如果贷款人希望得到4%的实际利率，必须要求比10%多一点的名义利率。4.1.3利率和风险

InterestRatesandRisk1、拖欠（违约）风险DefaultRisk

借款人borrowers违约拖欠本息。2、利率风险InterestRateRisk作出贷款决定时要求支付的利率的不确定性，未预期到的通货膨胀率是其主要部分。3、提前清偿风险PrepaymentRisk

当利率降低至合约利率之下时贷款被提前偿还的风险。4、法规风险Legislativerisk指市场运行法规环境的变化。5、其他风险OtherRisks如流动性风险liquidityrisk4.1.4

ASummaryofFactorsImportantinMortgagePricing(定价)抵押贷款定价可表述为：i为贷款利率r为实际利率p为补偿拖欠和其他风险的溢价f预期通货膨胀率n年期贷款贷款人对贷款期内一系列一年期贷款形成预期。4.2抵押贷款付款模式的发展

Developmentofmortgagepaymentpatterns4.2.1早期的抵押贷款模式1、首付高，50%以上2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值4.2.2分期偿还固定本金式抵押贷款CAM

theConstantAmortizationMortgageLoan背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低贷款形式:自摊销贷款(self-amortizingloan)Amortization:therepaymentofamortgageloanbyinstallmentswithregularpaymentstocovertheprincipalandinterest.CAM的计算设贷款额为P,利率为i,分N期偿还CAM的特点付款额逐期递减贷款余额逐期递减逐期递减金额PaymenttN0BalancetN0ExampleAloanwasmadefor$60000fora30-yeartermat12percent(annualratecompoundedmonthly);paymentweretobemademonthlyandweretoconsistofbothinterestandamortization,sothattheloanwouldberepaidattheendof30years.Solution逐期递减金额4.2.3充分摊销.等额还款CPM

FullyAmortizing,ConstantPaymentMortgageLoanMLC被称为贷款常数Mortgageloanconstants,是年金折现因子的倒数CPM的特点摊销额逐期递增摊销递增金额CPM的特点贷款余额加速递减利息逐期递减Example.SolutionAnalysisofPrincipalandInterestMonthlyInterestandPrincipalPayment

PrincipalYears

未清偿贷款余额

Outstandingloanbalance即24年加5个月才偿还一半本金OutstandingloanbalanceYears

4.3CAM与CPM的比较CAMCPM差异现值60000.0060000.000.00利率0.120.120.00初始付款766.67617.17149.50首月摊销166.6717.17149.50利息总额108300162181.2053881.20贷款余额直线下降先慢后快降前者更快降付款总额168300.00222187.2053881.20付款比较Years

贷款余额比较Years

从CAM转向CPM的前提是:贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不变或增加一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险.尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水平。4.3.2贷款余的计算

DeterminingLoanBalance1、利息剥离法—余额为剩余付款额的现值i为名义年利率,每期还款R，已还期数为t2、贷款余额因子MBLF法

MonthlyLoanBalanceFactor由4.3.2充分摊销贷款的签约费用和有效贷款成本

LoanClosingCostsandEffectiveBorrowingCosts1、法定费用StatutoryCosts与产权交易、记载有关的法定付费，是借款人为政府机构提供的服务而支付的，它不影响借款成本。2、对第三方的支付Third-PartyCharges对一些服务（如法律费用、估价、测量、对过去的审查和产权保险）的支付。这些支付不构成贷款人的额外收入，一般与筹资无关。3、附加筹资费

AdditionalFinanceCharges1、贷款费用：由贷款人征收，是贷款人的额外收入，影响借款成本。贷款费用用于补偿贷款人为受理贷款申请、准备贷款文件、获得信用报告所带来的支出，以及贷款人认为应该从借款人那里得到补偿的其他支出，是固定费用。贷款人要求借款人支付这些费用而不是支付更高的利率的原因是，如果出现提前还款，贷款人所获得的额外利息收入可能不足以抵偿贷款起始时的固定费用。如60000元贷款的市场利率为12%，贷款人将利率增加到12.25%以补偿1000元的起始费用。1年后贷款被清偿，贷款人只得到150元的额外收入，1000元不能被完全补偿。2、贷款折扣费用

loandiscountfees贷款人对贷款所打的折扣，又称点数（points），根据一定的贷款额谈判的条件，从合约贷款额中直接扣除。合约贷款额60000元，折扣3%即1800元，贷款人实际向借款人付款58200元。而借款人被要求分期偿还60000元。贷款折扣费用增加了借款成本。贷款折扣存在的原因（1）贷款人从利率的上涨中获利（2）控制不同借款人之间的风险差异贷款费用和借款成本

LoanFeesandBorrowingCosts有效利息成本effectiveinterestcostContractualloanamount

$60000Less:Originalfee1800Netcashdisbursedbylender

$58200Amounttoberepaid:

$617.17for30years,basedon$60000contractualloanamount.4.3.3年百分比利率APR

annualpercentagerate为防止一些贷款人对不谨慎的借款人要求高额贷款费用的行为,美国国会通过了《贷款信任法案》（Truth-in-LendingAct)，要求贷款人知道在收取贷款费用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣费用，合约利率加0.125%。如合约利率为12%，有3%的折扣费用，则4.3.4贷款费用和提前清偿

LoanfeesandEarlyRepayment设提前5年清偿,有效利息成本是多少?5年后未偿还贷款余额为58596元收益率和提前偿还时间的关系

RelationshipbetweenYieldandTime一、无任何额外筹资费用时，抵押贷款的有效利息成本总是等于合约利率。二、有贷款费用，则有有效收益率会高于合约利率提前清偿越早，收益率越高不同偿还时间收益率与筹资费用之间的关系提前清偿罚款

PrepaymentPenalties目的:1、补偿未收取的部分贷款起始成本;2、利率下降时不容易被再投资;3、借款人可能不能确定罚款对借款成本的影响对60000元30年12%年利率5年既偿还时收取贷款余额的3%作罚款,此时余额为58596元,罚款则为1758元,则借款人的有效利息成本为:4.3.5CPM的定价

PricingCPMs如30年期，预期10年被提前清偿的抵押贷款的竞争性收益率是13%，将贷款定价为12%的名义年利率，应收取多少折扣费用才能保证13%的收益率？ND=Netdisbursementaspercentoftotalloan折扣点数计算收取5.5%的起始费用可实现13%的收益率。4.4通货膨胀与抵押贷款定价问题

InflationanMortgagePricingProblemsCAM和CPM是一种广泛使用的标准抵押贷款工具，而通货膨胀已逐渐对借贷双方产生很大影响。4.4.1对贷款人和借款人的影响

EffectsonLendersandBorrowers30年期6万元贷款无通货膨胀，假定所支付的利率为4%（3%的实际利率和1%的风险溢价）每月真实付款(realpayment)RP=286元。如贷款期间每年预期通货膨胀率为6%，合约利率必须增加到10%才能保证贷款人获得相同的真实收益率，此时的每月付款（nominalpayment)NP=527元，每月付款上升了241元，增长了84%。名义付款的平减金额NPD（nominalpaymentdeflation)逐期下降。抵押贷款付款的真实和名义价值倾斜效应

tilteffect由于通货膨胀的影响，使真实收入流向贷款前期倾斜以补偿后期购买力的损失这一结果被称为倾斜效应。为了获得相同的实际利率，或者与RP相同的价值，由于贷款后期NPD<RP，必然出现贷款前期NPD>RP。倾斜效应对借款人也有很大的冲击，将使借款人在贷款前期用更多的真实收入支付抵押贷款付款，也使借款人更难基于目前的收入而符合抵押贷款资格。4.4.2累进还款式抵押贷款GPM

TheGraduatedPaymentMortgage在贷款前期年份中还款额比标准抵押贷款的低,并以固定的数值逐渐增加,增加到某一金额后就固定下来。目的：抵消倾斜效应GPM可以有多种方案：始付金额、变化的速率、变化的时期长短等都可以调整。GPM示例30年期60000元贷款，最初5年的每月付款额以每年7.5%的比率逐渐递增，剩余的25年每月付款额保持不变。这种付款模式仍应保证与CPM相同的收益率。GPM与CPM付款的比较利率10%11%12%13%14%CPM526.54571.39617.17663.72710.94GPM(每年增加7.5%)1400.22436.96474.83513.71553.512430.2