武汉某集团公司上市主业资产项目土地权价格评估

土地估价技术报告项目名称：武汉**（集团）公司整合上市主业资产收购项目土地使用权价格评估（湖北省武汉市青山区）受托估价单位：武汉**地产评估咨询有限责任公司土地估价报告编号:提交估价报告日期：二ＯＯ九年七月三十一日关键词:湖北省武汉市武汉**（集团）公司整合上市主业资产收购武汉**地产评估咨询有限责任公司二ＯＯ九年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称武汉**（集团）公司整合上市主业资产收购项目土地使用权价格评估（湖北省武汉市）二、委托估价方委托单位：武汉**（集团）公司单位地址：青山区厂前法人代表：**联系人：**联系电话：**邮政编码：主营业务范围：冶金产品及副产品、冶金矿产品和钢铁延伸产品、化工产品、建筑材料、冶金辅助材料、成套冶金设备、机电设备设计、制造；汽车（不含小轿车）销售；设计、制作、发布、代理国内各类广告业务；化工产品（包含危险品）、炼焦、燃气生产和供应、化肥制造与销售（以上范围仅限持证的营业单位经营）。

兼营业务范围：工业技术开发、咨询服务（含集团公司成员单位经营范围；主兼营中国家有专项规定的项目经审批后方可经营）。三、受托估价方受托估价机构：武汉**地产评估咨询有限责任公司机构地址：武汉汉口建设大道971号执业范围：全国范围内从事土地评估业务资格证书有效期限：2010年6月30日注册号：A200942003法人代表：***联系人：***联系电话：传真：邮编：四、估价目的按照原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）、《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（国土资厅发[2001]42号）、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）文件要求以及根据《湖北省国土资源厅关于核准武汉**（集团）公司主业资产整合上市涉及土地资产处置总体方案的函》（鄂土资函[2009]821号），核准采用授权经营方式对原划拨土地使用权进行处置，现委托对此次整合上市主业资产收购所涉及的13宗工业及科研用地进行价格评估，为武汉**（集团）公司进行土地资产处置及确定土地使用权价格提供参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》4、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（中华人民共和国国务院令第471号）5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）6、《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年国家土地管理局令第1号）7、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家国土资源局8号令）8、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）9、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）10、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）11、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）12、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）13、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)14、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）15、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）16、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）（二）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知1、《湖北省土地管理实施办法》（1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）2、《武汉市土地交易管理办法》（武汉市人民政府令第134号）3、《湖北省土地管理实施办法（第二次修正）》4、《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号）5、《关于印发〈湖北省耕地占用税适用税额标准〉的通知》（鄂财税发[2008]8号）6、《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》（武价函[2000]74号）7、《武汉市人民政府关于加强新菜地开发建设基金征收和管理工作的通知》（武政[2007]39号）8、《湖北省水利基金征收使用管理办法》（湖北省人民政府第182号令）9、《省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》（鄂价房地字[1996]403号）10、《市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知》（武政[2008]15号）11、《市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知》（武政[2004]39号）12、《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字(2004)74号）13、《武汉市现行房地产交易征税标准一览表》（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（四）其他资料1、委托方提供的有关资料（1）待估宗地《国有土地使用证》（2）待估宗地《房屋所有权证》2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日二ＯＯ九年六月三十日七、估价日期二ＯＯ九年六月二十七日至七月三十一日八、地价定义1、用途设定：估价对象中宗地武钢-鄂-武汉市-划-5、8的土地登记用途为工业用地，宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的土地登记用途为科研，其余宗地的土地登记用途均为工业；待估宗地中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的实际用途为科研用地，其余宗地的实际用途均为工业用地；根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)的规定，待估宗地中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的设定用途为科教用地，其余宗地的设定用途均为工业用地。2、开发程度设定：估价对象中除了宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的实际开发程度为宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）和宗地红线内“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）及场地平整，其余宗地的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和宗地红线内“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）及场地平整。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内场地平整状况。设定的宗地开发程度为：待估宗地中除了武钢-鄂-武汉市-划-13设定宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气）和场地平整，其余宗地的设定开发程度均为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和场地平整。3、土地利用和规划条件说明：待估宗地容积率根据《国有土地使用证》和《房屋所有权证》证载面积计算。武钢-鄂-武汉市-划-1容积率为2815.64/25763.65=0.11；武钢-鄂-武汉市-划-2容积率为10397.62/893766.57=0.01；武钢-鄂-武汉市-划-3容积率为27861.09/89072.98=0.31；武钢-鄂-武汉市-划-4容积率为2744.34/19037.82=0.14；武钢-鄂-武汉市-划-5容积率为45064.92/107831.4=0.42；武钢-鄂-武汉市-划-6容积率为7860.68/80492.92=0.10；武钢-鄂-武汉市-划-7容积率为708.77/22140.31=0.17；武钢-鄂-武汉市-划-8容积率为11172.94/28790.07=0.39；武钢-鄂-武汉市-划-9容积率为17659.45/39091.94=0.45；武钢-鄂-武汉市-划-10容积率为3311.93/19045.68=0.17；武钢-鄂-武汉市-划-11容积率为6619.16/112033.15=0.06；武钢-鄂-武汉市-划-12容积率为19459.06/74573.05=0.26；武钢-鄂-武汉市-划-13容积率为60377.46/61997.46=0.97。4、土地使用权价格权利和年限设定：估价对象估价基准日时为划拨国有建设用地使用权，由于委托方因整合上市主业资产收购的需要，拟采用授权经营方式处置原划拨土地使用权。按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）要求，此次设定估价对象土地使用权价格包括以下两种类型：划拨土地使用权价格和假设已经取得授权经营的土地使用权价格。其中授权经营土地使用权年限为设定用途法定最高土地使用年限50年。本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于2009年6月30日的划拨和授权经营土地使用权价格（设定用途法定最高土地使用年限的土地使用权价格）。估价对象土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见《待估宗地地价定义一览表》（详见表1-1）。表1-1待估宗地地价定义设定条件一览表宗地编号土地登记用途评估设定用途估价基准日的实际际开发程度评估设定开发程度度评估设定容积率土地使用权价格权权利设定1价格权利设定2是否存在他项权利利土地使用权价格权权利设定2评估设定土地使用用年限（年）武钢-鄂-武汉市-划-1工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.11划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-2工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.01划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-3工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.31划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-4工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.14划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-5工业用地工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.42划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-6工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.10划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-7工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.17划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-8工业用地工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.39划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-9工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.45划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-100工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.17划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-111工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.06划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-122工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.26划拨授权经营50否武钢-鄂-武汉市-划-133科研科教用地宗地红线外“六通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水、通通气）及宗地地红线内场地地平整宗地红线外“六通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水、通通气）及宗地地红线内场地地平整0.97划拨授权经营50否九、估价结果根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：土地总面积：1573637平方米授权经营土地使用权总地价：139011.7万元大写：壹拾叁亿玖仟零壹拾壹万柒仟元整划拨土地使用权总地价：108549.54万元大写：壹拾亿零捌仟伍佰肆拾玖万伍仟肆佰元整土地出让金总额：30462.16万元大写：叁亿零肆佰陆拾贰万壹仟陆佰元整货币种类：人民币详见《土地估价结果一览表》（表1-2）其中：1、武钢-鄂-武汉市-划-1：土地面积：25763.65平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：718元/平方米总地价：1849.83万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：904元/平方米总地价：2329.03万元（3）土地出让金总额：479.2万元2、武钢-鄂-武汉市-划-2：土地面积：893766.57平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：719元/平方米总地价：64261.81万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：905元/平方米总地价：80885.87万元（3）土地出让金总额：16624.06万元3、武钢-鄂-武汉市-划-3：土地面积：89072.98平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：744元/平方米总地价：6627.03万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：930元/平方米总地价：8283.79万元（3）土地出让金总额：1656.76万元4、武钢-鄂-武汉市-划-4：土地面积：19037.82平方米（1）划拨土地使用权价格土地单价：549元/平方米总地价：1045.18万元（2）授权经营土地使用权价格土地单价：735元/平方米总地价：1399.28万元（3）土地出让金总额：354.1万元5、武钢-鄂-武汉市-划-5：：土地面积：1077831.44平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5411元/平方米总地价：58333.68万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：7277元/平方米总地价：78399.34万元元（3）土地出让金总额额：20055.66万元元6、武钢-鄂-武汉市-划-6：：土地面积：804492.922平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5299元/平方米总地价：42588.07万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：7155元/平方米总地价：57555.24万元元（3）土地出让金总额额：14977.17万元元7、武钢-鄂-武汉市-划-7：：土地面积：221140.311平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5277元/平方米总地价：11666.79万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：7133元/平方米总地价：15788.6万元（3）土地出让金总额额：411..81万元8、武钢-鄂-武汉市-划-8：：土地面积：287790.077平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5211元/平方米总地价：14999.96万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：7077元/平方米总地价：20355.46万元元（3）土地出让金总额额：535..5万元9、武钢-鄂-武汉市-划-9：：土地面积：390091.944平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：4700元/平方米总地价：18377.32万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：6155元/平方米总地价：24044.15万元元（3）土地出让金总额额：566..83万元10、武钢-鄂--武汉市-划-10：土地面积：190045.688平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5100元/平方米总地价：971..33万元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：6966元/平方米总地价：13255.58万元元（3）土地出让金总额额：354..25万元11、武钢-鄂--武汉市-划-11：土地面积：1122033.115平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：5166元/平方米总地价：57800.91万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：7022元/平方米总地价：78644.73万元元（3）土地出让金总额额：20833.82万元元12、武钢-鄂--武汉市-划-12：土地面积：745573.055平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：7122元/平方米总地价：53099.6万元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：8988元/平方米总地价：66966.66万元元（3）土地出让金总额额：13877.06万元元13、武钢-鄂--武汉市-划-13：土地面积：619997.466平方米（1）划拨土地使用权权价格土地单价：13008元/平方米总地价：81088.03万元元（2）授权经营土地使使用权价格土地单价：17112元/平方米总地价：106113.97万万元（3）土地出让金总额额：25055.94万元元十、需要特殊说明明的事项（一）假设条件1、委托方合法有偿偿取得土地使使用权，并支支付有关税费费。2、估价对象在设定定用途下得到到最有效利用用，并会产生生相应的土地地收益。3、待估宗地与其它它生产要素相相结合，能满满足设定使用用年限内经营营管理的正常常进行，保证证公司的持续续发展。4、在估价基准日地地产市场为公公正、公开、公公平的均衡市市场。5、任何有关待估宗宗地的运作方方式、程序符符合国家、地地方的有关法法律、法规。6、委托方提供资料料属实。7、评估设定的土地地开发程度为为宗地红线外外的基础设施施开发程度及及红线内场地地平整状况。（二）本报告使用用限制条件1、本报告及估价结结果仅为本报报告设定的评评估目的服务务，当用于其其它目的，本本报告评估结结果无效。2、本报告估价结果果是在满足地地价定义所设设定条件下的的土地使用权权价格，若待待估宗地的土土地利用方式式、估价基准准日、土地开开发状况、土土地使用年限限、土地面积积等影响地价价的因素发生生变化，该评评估价格应作作相应调整。3、本报告必须完整整使用，对仅仅使用报告中中的部分内容容所导致的有有关损失，受受托估价机构构不承担责任任。4、报告中有关待估估宗地的土地地权属状况、土土地面积等以以国土资源管管理部门核发发的《国有土土地使用证》为为准。其中宗宗地武钢-鄂-武汉市-划-10的土地面积190455.68㎡，依据《国有土土地使用证》记事栏上有记载：根据武土资函（2005）302号《关于同意国有土地使用权划转的批复》，将本宗地部分土地面积为14044.02㎡的国有土地使用权转让给武汉钢铁集团宏信置业发展有限公司，本宗地剩余土地面积为19045.68㎡。5、土地估价报告和和结果的使用用有效期自估估价基准日起起一年内有效效。（三）资料来源说说明1、土地利用状况、权权属资料由委委托方提供。2、土地区位条件、地地产市场交易易资料等评估估相关资料由由土地估价师师现场勘察整整理得到。3、估价人员根据国国家有关法律律、法规、估估价规程及地地方有关地价价评估技术标标准，结合待待估宗地具体体状况，确定定估价原则、方方法及参数的的选取。（四）估价中的特特殊处理1、估价对象估价基准准日时为国有有划拨土地，委委托方因整合合上市主业资资产收购的需需要，拟采用用授权经营方方式处置原划划拨土地使用用权。依据《国国土资源部办办公厅关于完完善企业改制制土地估价报报告备案有关关事宜的通知知》（国土资资厅函[20099]311号）要求，此此次设定估价价对象土地价价格包含两种种类型：划拨拨土地使用权权价格和假定定已取得授权权经营的土地地使用权价格格。本次评估估的地价内涵涵详见报告中中的“地价定义”，本报告评评估结果对应应于此地价内内涵。特别需需要说明的是是，该估价结结果中涉及的的授权经营土土地使用权从从权能上小于于出让土地使使用权的权能能。出让土地地可以在使用用年期内可依依法转让、租租赁或抵押等等，而授权经经营的土地处处分权受到一一定限制，土土地使用权在在使用年期内内可依法作价价出资（入股股）、租赁，或或在集团公司司直属企业、控控股企业、参参股企业之间间转让，但改改变用途或向向集团公司以以外的单位或或个人转让时时，应报经土土地行政主管管部门批准，并并补缴土地出出让金。从国国内目前关于于该种类型土土地使用权的的价格评估整整体情况看，在在整个土地价价格的确定过过程中并没有有考虑这种土土地使用权权权能大小的差差异；从另一一方面看，具具有国家授权权投资经营资资格的国有企企业在重组改改制的过程中中对其经营主主业所使用的的土地使用权权在该企业长长期持续经营营的前提下，其其向系统外的的企业转让该该土地使用权权的可能性较较小，因此其其取得的授权权经营土地使使用权虽然在在处分权能上上小于出让土土地使用权，在在这种情况下下这种权能差差异无法量化化，本次估价价过程中不对对这种权能差差异进行修正正，授权经营营土地使用权权价格水平基基本等同出让让土地使用权权价格水平。2、待估宗地评估设定定容积率由委委托方提供的的《国有土地地使用证》和和《房屋所有有权证》证载载面积计算得得到。若与当地土地行政主管部门门的认定不符符，本报告应应做相应的调调整。3、评估人员对估价价对象武钢-鄂-武汉市-划-13所在的小区域范围地产市场场调查分析发发现，该区域域土地用途类类型主要是住住宅用地以及及钢铁冶金铁铁道行业的办办公科研土地地，根据武汉汉市城市规划划以及青山区区总体规划发发展要求，目目前此宗地所所在的小区域域土地利用的的大多数是住住宅用途以及及与钢铁冶金金行业的办公公科研土地，此此外，还有个个别的教育用用地。待估宗宗地武钢-鄂-武汉市-划-13的土地利用用方向与青山山规划的此区域土地利利用是协调的的，也是与区区域现状的土土地利用功能能是协调一致致的。另外，根据武汉市市人民政府《市市人民政府关关于公布武汉汉市市区土地地出让金租金金标准的通知知》(武政[20044]39号)规定，科教教用地出让金金(租金)标准参照同同级别住宅用用地出让金(租金)标准，同时时根据《武汉汉市市区土地地级别与基准准地价更新技技术报告》（2007年），科教教用地基准地地价也是参照照同级别住宅宅用地基准地地价进行确定定。4、本报告中所采用用的地价指数数来源于“中国城市地地价动态监测测网”和《城市地地价动态监测测分析报告》公公布的2006--2009年地价监测测数据。（五）其它说明明1、委托方对所提供供资料的真实实性负责，估估价机构对所所收集资料的的真实性、准准确性负责。2、任何单位和个人人未经估价机机构书面同意意，不得以任任何形式发表表、肢解本报报告。3、本报告由武汉***地产评估估咨询有限责责任公司负责责解释。十一、土地估价师师签名姓名土地估价师资格证证书签名***981700477***20044202270十二、土地估价机机构估价机构负责人签签字：（机构盖章章）二ＯＯ九年七月三三十一日表1-2土地估估价结果一览览表估估价机机构：武汉***地产评估估咨询有限责责任公司估价报告编编号：（武汉汉）**地产[20099]（技）字第135-鄂-武汉市-划-1号估估价基基准日：20009年6月30日估价基准日日土地性质：：划拨土地使使用权（拟授授权经营）估价基准日土地使使用者宗地编号宗地名称土地使用证号编号号宗地位置估价基准日登记用用途估价设定用途估价基准日实际开开发程度估价设定开发程度度估价设定容积率土地使用权年限（年）土地面积（平方米米）划拨授权经营出让金单价（元//平方米）出让金总额（万元元）备注（出让金文件件依据）土地单价（元/平平方米）总地价（万元）土地单价（元/平平方米）总地价（万元）武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-1武钢矿渣厂用地武青用（20011）字第03号青山区工人村武钢钢矿渣厂工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.115025763.6557181849.839042329.03186479.2武政[2004]399号文武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-2武钢矿渣厂用地青国用（94）字字第27号青山区21号公路路南矿渣厂工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.0150893766.55771964261.81190580885.87718616624.066武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-3武钢国贸公司用地地武国用（20033）字第1980号青山区八大家（武武钢材料处八八大家仓库（北北））工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.315089072.9887446627.039308283.791861656.76武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-4武钢国贸公司用地地武国用（20033）字第1179号青山镇（武钢材料料处青山料厂厂）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.145019037.8225491045.187351399.28186354.1武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-5武钢国贸公司用地地武国用（20055）字第0795号青山区武汉**（集集团）公司（武武钢物资供应应公司）工业用地工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.4250107831.445415833.687277839.341862005.66武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-6武钢国贸公司用地地武国用（20033）字第907号厂前（武钢物资供供应公司油脂脂仓库）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.105080492.9225294258.077155755.241861497.17武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-7武钢国贸公司用地地武国用（20033）字第986号青山区南岗村（武武钢物资供应应公司油库）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.175022140.3115271166.797131578.6186411.81武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-8武钢粉末冶金公司司用地武国用（20033）字第94号武汉市青山区武东东工业用地工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.395028790.0775211499.967072035.46186535.5武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-9武钢粉末冶金公司司用地武国用（20033）字第1240号武钢（武钢粉末冶冶金有限责任任公司）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.455039091.9444701837.326152404.15145566.83武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-100武钢粉末冶金公司司用地武国用（20033）字第977号武钢厂区（武钢矿矿建公司）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.175019045.688510971.336961325.58186354.25武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-111武钢粉末冶金公司司用地武国用（20033）字第980号武钢厂区（建工集集团）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.0650112033.1155165780.917027864.731862083.82武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-122武钢研究院用地武国用(20033)字第920号武汉市青山区武钢钢厂区（武钢钢铁合金厂）工业工业用地宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整宗地红线外“五通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水）及及宗地红线内内场地平整0.265074573.0557125309.68986696.661861387.06武汉**（集团）公司武钢-鄂-武汉市-划-133武钢研究院用地武国用(20033)字第905号武汉青山区冶金二二十二街坊（武武钢研究所）科研科教用地宗地红线外“六通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水、通通气）及宗地地红线内场地地平整宗地红线外“六通通”（通路、供供电、通讯、供供水、排水、通通气）及宗地地红线内场地地平整0.975061997.46613088108.03171210613.977404.22505.94合计1573637108549.554139011.7730462.166一一、上述述土地估价结结果的限定条条件（见下表表）表1-3设定待估估宗地基础设设施及其他条条件表宗地编号宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件土地权利限制规划限制影响土地价格的其其他限定条件件武钢-鄂-武汉市-划-1武钢矿渣厂用地场地平整临支路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-2武钢矿渣厂用地场地平整临21号公路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-3武钢国贸公司用地地场地平整临临江大道市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-4武钢国贸公司用地地场地平整临临江大道市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-5武钢国贸公司用地地场地平整临青王公路市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-6武钢国贸公司用地地场地平整临支路市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-7武钢国贸公司用地地场地平整临支路市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-8武钢粉末冶金公司司用地场地平整临青化路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-9武钢粉末冶金公司司用地场地平整临青化路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-100武钢粉末冶金公司司用地场地平整临青化路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-111武钢粉末冶金公司司用地场地平整临支路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-122武钢研究院用地场地平整临环厂西路企业自备，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况一般无无较优无无无武钢-鄂-武汉市-划-133武钢研究院用地场地平整临冶金大道市政供电，供电状状况较优市政供水，供水状状况较优市政排水，排水状状况较优无市政供气，供气状状况较优较优无无无二、其他需要说明明的事项：1、待估宗地土地面面积及权利状状况以土地行行政主管部门门核发的《国国有土地使用用证》为依据据。2、本报告结果仅作作为武汉**（集团）公司司整合上市进进行土地资产产处置及确定定土地使用权权价格提供参参考依据。估价机构：武汉***地产评估估咨询有限责责任公司（加加盖公章）二ＯＯ九年七月三三十一日第二部分估价对象象描述及地价价影响因素分分析一、估价对象描述述本次估价对象为位位于青山区的十三宗划拨国有建建设用地，登记的土地地使用者均为武汉**（集团）公司司，其中武钢-鄂-武汉市-划-13为科研研用地，其余均为工业用地地，土地总面面积为15773637平平方米。（一）土地登记状状况武钢-鄂-武汉市-划-1：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22001年1月18日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**（集团）公司司通过划拨方式式取得该宗地的国有建设设用地使用权权。估价对象的地理位位置：武汉青青山区工人村村武钢矿渣厂厂土地面积：257763.655平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武青国用（2001）字第03号四至：东至铁路专专用线，南至至武钢厂区，西西至矿棉制品品厂，北至武武钢厂区。土地级别：工业用用地Ⅲ级地号：E-04--10-0004图号：249（11：2000）武钢-鄂-武汉市-划-2：：估价对象的来源：：根据武汉市市土地管理局局1994年5月8日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**（集团）公司司通过划拨方式式取得该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：青山区21号公路南南矿渣厂土地面积：8933766.557平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：青国用（94）字第27号四至：东临武钢厂厂区，南至环环厂北路，西西至铁路专线线，北至21号公路。土地级别：工业用用地Ⅲ级地号：E-04--09-011武钢-鄂-武汉市-划-3：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年9月15日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：青山区区八大家（武武钢材料处八八大家仓库（北北））土地面积：890072.988平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武武国用（2003）字第1980号四至：东至中国第第一冶金建设设公司，南至至武大铁路，西西至青山建设设四路，北至至临江大道。土地级别：工业用用地Ⅲ级地号：E-01--06-0001图号：244、2245、259、260武钢-鄂-武汉市-划-4：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年6月2日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨方式式取得该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：青山镇镇（武钢材料料处青山料厂厂）土地面积：190037.822平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第1179号四至：东至武汉石石油化工厂、中中国第一冶金金建设公司，南南至长青路，西西至通道，北北至临江大道道。土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-05--03-0117图号：223武钢-鄂-武汉市-划-5：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22005年8月17日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：青山区区武汉**（集团）公司司（武钢物资资供应公司）土地面积：1077831.44平方米登记用途：工业用用地土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2005）字第0795号四至：东至武大铁铁路，南至洪洪山区和平乡乡居民区，西西至青王公路路，北至武钢钢建筑公司预预制场土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-08--07-0117图号：316、3317。武钢-鄂-武汉市-划-6：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月9日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：厂前（武武钢物资供应应公司油脂仓仓库）土地面积：804492.922平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第907号四至：东至马路、铁铁路，南至马马路、铁路，西西至国贸钢材材仓库，北至至武钢建设公公司混凝土站站土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-08--07-0221图号：317、3334、335武钢-鄂-武汉市-划-7：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月16日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建建设用地使用用权。估价对象的地理位位置：青山区区南岗村（武武钢物资供应应公司油库）土地面积：221140.311平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第986号四至：东至马路、铁铁路，南至武武钢建设公司司混凝土站，西西至马路，北北至马路、铁铁路土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-08--08-0008图号：335武钢-鄂-武汉市-划-8：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年1月17日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨方式式取得该宗地地的国有建设用用地使用权估价对象的地理位位置：武汉青青山区武东土地面积：287790.077平方米登记用途：工业用用地土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第94号四至：东至消防队队，南至青化化路，西至武武钢，北至武武钢土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-06--14-0006图号：336、3337武钢-鄂-武汉市-划-9：：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年6月9日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨方式式取得该宗地地的国有建设设用地使用权权。估价对象的地理位位置：青山区区武钢厂区（武武钢粉末冶金金有限责任公公司）土地面积：390091.944平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第1240号四至：东至建设乡乡努力村，南南至武东村，西西至武东村，北北至青化路土地级别：工业用用地Ⅴ级地号：E-07--02-0001图号：376、3377武钢-鄂-武汉市-划-100：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月16日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建设用用地使用权估价对象的地理位位置：武钢厂厂区（武钢矿矿建公司）土地面积：190045.688平方米(《国有土地地使用证》记记事栏上有记记载：根据武武土资函（2005）302号《关于同同意国有土地地使用权划转转的批复》，将将本宗地部分分土地面积为为140444.02㎡的国有土地地使用权转让让给武汉钢铁铁集团宏信置置业发展有限限公司，本宗宗地剩余土地地面积为190455.68㎡)登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第977号四至：东至建设乡乡努力村，南南至青化路，西西至矿建公司司，北至武钢钢土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-06--14-0008图号：337武钢-鄂-武汉市-划-111：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月16日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**(集团)公司通过划拨拨方式取得该该宗地的国有建建设用地使用用权估价对象的地理位位置：武汉青青山区武钢厂厂区（建工集集团）土地面积：1122033.115平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第980号四至：东至武钢厂厂区内支路，南南至武钢厂区区，西至武钢厂厂区，北至武钢厂厂区土地级别：工业用用地Ⅳ级地号：E-08--07-0220图号：316、3317、334、335武钢-鄂-武汉市-划-122：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月9日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**（集团）公司司通过划拨方方式取得该宗宗地的国有建建设用地使用用权估价对象的地理位位置：青山区区武钢厂区（武武钢铁合金厂厂）土地面积：745573.055平方米登记用途：工业土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证证》编号：武国用（2003）字第920号四至：东临环厂西西路，南至三三硅钢，西至至铁路，北至至质检中心土地级别：工业用用地Ⅲ级地号：E-11--02-0339图号：299、2298、316武钢-鄂-武汉市-划-133：估价对象的来源：：根据武汉市市人民政府22003年5月9日颁发的《国国有土地使用用证》，武汉**（集团）公司司通过划拨方方式取得该宗宗地的国有建建设用地使用用权估价对象的地理位位置：武汉青青山区冶金二二十二街坊（武武钢研究所）土地面积：619997.466平方米登记用途：科研土地使用权类型：：划拨《国有土地使用证》编号：武国用（2003）字第905号四至：东至工业四四路，南至鄂鄂洲街，西至至22街民宅，北北至冶金大道道土地级别：住宅用用地Ⅳ级地号：E-09--04-0001图号：261、2262（二）土地权利状状况1、估价对象的土地地所有权状况况：在估价基基准日，估价价对象土地所所有权均属国家所有有。2、估价对象的土地地使用权状况况根据武汉市国土资资源管理局颁颁发的编号为武青国国用（2001）字第03号、青国用用（94）字第27号、武国用用（2003）字第1980号、武国用用（2003）字第1179号、武国用用（2005）字第0795号、武国用用（2003）字第907号、武国用用（2003）字第986号、武国用（2003）字第94号、武国用用（2003）字第1240号、武国用用（2003）字第977号、武国用用（2003）字第980号、武国用用（2003）字第920号、武国用（2003）字第905号的《国有土地地使用证》，登记待估宗宗地的土地使使用者均为武武汉**（集团）公司司，使用权类类型均为划拨拨国有建设用用地使用权。3、土地他项权利状况况：在估价基基准日，估价价对象均不存存在抵押权、担担保权、地役役权、租赁权权等他项权利利。4、相邻关系权利：：无。（三）土地利用状状况武钢-鄂-武汉市-划-1：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：机房、仓库库等建筑结构：砖混建筑面积：28115.64平平方米建筑容积率：0..11主要建筑物竣工年年代：1994年建筑物层数：1--6层武钢-鄂-武汉市-划-2：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：办公楼、车车库、机房等等建筑结构：钢混、砖砖混建筑面积：103397.622平方米建筑容积率：0..01主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物层数：1--4层武钢-鄂-武汉市-划-3：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：仓库等建筑结构：钢混、砖砖混建筑面积：278861.099平方米建筑容积率：0..31主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物层数：1--6层武钢-鄂-武汉市-划-4：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：办公楼、单单身宿舍等建筑结构：砖混建筑面积：27444.34平平方米建筑容积率：0..14主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物层数：1--6层武钢-鄂-武汉市-划-5：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：办公楼、仓仓库等建筑结构：砖混建筑面积：450064.922平方米建筑容积率：0..42主要建筑物竣工年年代：80年代、90年代建筑物层数：1--4层武钢-鄂-武汉市-划-6：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：油库建筑结构：砖混建筑面积：78660.68平平方米建筑容积率：0..10主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物层数：1--5层武钢-鄂-武汉市-划-7：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：油库、泵房房等建筑结构：砖混建筑面积：7088.77平方方米建筑容积率：0..17主要建筑物竣工年年代：2004年建筑物层数：1--5层武钢-鄂-武汉市-划-8：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：库房、厂房房、办公楼等等建筑结构：砖混建筑面积：111172.944平方米建筑容积率：0..39主要建筑物竣工年年代：90年代建筑物层数：1--5层武钢-鄂-武汉市-划-9：：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：仓房、成品品仓库等建筑结构：钢混、砖砖混建筑面积：176659.455平方米建筑容积率：0..45主要建筑物竣工年年代：80年代建筑物层数：1--4层武钢-鄂-武汉市-划-100：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：厂房、食堂堂、仓库等建筑结构：钢混、砖砖混建筑面积：33111.93平平方米建筑容积率：0..17主要建筑物竣工年年代：20005年建筑物层数：1--5层武钢-鄂-武汉市-划-111：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：车间、厂房房等建筑结构：钢混、砖砖混。建筑面积：66119.16平平方米建筑容积率：0..06主要建筑物竣工年年代：2005年建筑物层数：1--4层武钢-鄂-武汉市-划-122：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：办公楼、厂厂房等建筑结构：钢混、砖砖混。建筑面积：194459.066平方米建筑容积率：0..26主要建筑物竣工年年代：2005年建筑物层数：1--6层武钢-鄂-武汉市-划-133：估价对象内的建筑筑物、构筑物物状况：一般般装修，保护护较好用途：办公楼、实实验大楼等建筑结构：钢混。建筑面积：603377.466平方米建筑容积率：0..97主要建筑物竣工年年代：2006年建筑物层数：1--4层表2-1待估宗地地地内建构筑筑物状况表宗地编号建筑面积（平方米米）主体建筑物建筑年年代建筑结构容积率武钢-鄂-武汉市-划-12815.641994年砖混0.11武钢-鄂-武汉市-划-210397.62290年钢混、砖混0.01武钢-鄂-武汉市-划-327861.09990年钢混、砖混0.31武钢-鄂-武汉市-划-42744.3480年代砖混0.14武钢-鄂-武汉市-划-545064.92280年代、90年代砖混0.42武钢-鄂-武汉市-划-67860.6880年代砖混0.10武钢-鄂-武汉市-划-7708.772004年砖混0.17武钢-鄂-武汉市-划-811172.94490年砖混0.39武钢-鄂-武汉市-划-917659.45580年钢混、砖混0.45武钢-鄂-武汉市-划-1003311.932005年钢混、砖混0.17武钢-鄂-武汉市-划-1116619.162005年钢混、砖混0.06武钢-鄂-武汉市-划-12219459.0662005年钢混、砖混0.26武钢-鄂-武汉市-划-13360377.4662006年钢混0.97二、地价影响因素素分析（一）一般因素1、城市资源状况（1）城市地理位置武汉市是湖北省会会，华中地区区最大城市。它它位于中国腹腹地的中心、湖湖北东部、长长江与汉江交交汇处。地理理位置为东经经113°441'-1115°05''，北纬29°588'-31°°22'，位于长江江中游，东西西最大横距1134公里，南北最最大纵距1555公里。（2）城市人口及面积积武汉市国土面积88467.66平方公里，其其中城区面积积3963..6平方公里，市市区建成面积积242平方公里。2006年末，全市市户籍总人口口785.990万人。目前前全市辖内有有7个城区（江江岸、江汉、桥桥口、汉阳、武武昌、青山、洪洪山），6个郊区（蔡蔡甸、江夏、东东西湖、汉南南、黄陂、新新洲），共13个区。（3）城市自然条件武汉市属北亚热带带湿润季风性性气候。雨量量充沛、日照照充足，无霜霜期长，四季季分明。年平平均气温155.8℃-17.5℃，年无霜期期一般为211天-272天，年日照照总时数1810小时-2100小时，年总总辐射104千卡/平方厘米-113千卡/平方厘米，年年降水量11150毫米-14550毫米；降雨集集中在每年6-8月，约占全全年降雨量的的40%左右。长年年主导风向为为东北风，平平均风力为2.3级。其地貌貌属鄂东南丘丘陵经江汉平平原东缘向大大别山南麓低低山丘陵过渡渡地区，中间间低平，南北北丘陵、岗垄垄环抱，北部部低山林立。2、房地产制度与房房地产市场状状况（1）土地使用制度与与土地管理政政策自2007年1月11日起，我国工工业用地地价价发生了重大大政策调整：：针对我国建建设用地增长长过快，特别别是工业用地地低成本过度度扩张的局面面，国务院及及时出台了调调控政策措施施，于2006年8月底出台了《国国务院关于加加强土地调控控有关问题的的通知》（国国发[20066]31号，以下简简称《通知》）。《通通知》从调整整利益机制入入手，提出将将社会保障费费用纳入征地地补偿安置费费用，提高新新增建设用地地土地有偿使使用费、耕地地占用税、城城镇土地使用用税缴纳标准准，以及建立立工业用地出出让最低价标标准统一公布布制度等政策策措施。2007年5月，劳动和和社会保障部部会同国土资资源部联合印印发了《关于于切实做好被被征地农民社社会保障工作作有关问题的的通知》，要要求各地相关关部门切实做做好被征地农农民社会保障障工作。为切切实保障被征征地农民的合合法权益，深深化征地制度度改革，从2009年起国家逐逐步适当提高高征地补偿标标准。为贯彻落实《通知知》精神，加加强对工业用用地的调控和和管理，促进进土地节约集集约利用，根根据土地等级级、区域土地地利用政策等等，国土资源源部统一制订订了《全国工工业用地出让让最低价标准准》，作为市市、县人民政政府出让工业业用地，确定定土地使用权权出让价格时时必须执行的的最低控制标标准，自20007年1月1日起实施。《全全国工业用地地出让最低价价标准》和很很多地区2006年的工业用用地出让价格格，包括工业业用地基准地地价相比，均均有明显提高高。2009年5月11日国土资源部部下发《关于于就调整工业业用地出让最最低价标准实实施政策的通通知》指出，针针对当前经济济形势和土地地市场运行变变化情况，决决定对《全国国工业用地出出让最低价标标准》实施政政策进行适当当调整。调整整全国工业用用地出让最低低价标准后，工工业项目出让让底价低于项项目实际土地地取得成本、土土地前期开发发成本和按规规定应收取的的相关费用之之和的，应按按不低于实际际各项成本费费用之和的原原则确定出让让底价。2007年9月228日，国土资源源部发布了《招招标拍卖挂牌牌出让国有建建设用地使用用权规定》(中华人民共共和国国土资资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。规规定工业用地地通过招拍挂挂公开方式出出让。此政策策是工业用地地实行市场化化配置的重大大制度改革，是是落实科学发发展观、提高高土地集约利利用水平的必必然要求，是是市场机制配配置土地资源源在社会主义义市场经济基基础体制下，促促进经济社会会全面协调发发展、建立资资源节约型社社会的基础和和重要手段。2008年10月月21日，国土资源源部颁布了《关关于加强建设设用地动态监监督管理的通通知》（国土土资发[20008]1992号），通知知要求全国过过各地要切实实加强对建设设用地的监管管，加快构建建统一的监管管平台，落实实监管责任，强强化监管措施施，促进各项项建设用地依依法依规、节节约集约利用用。2008年11月月12日，国土资源源部第13次部务会议议通过了修订订后的《建设设项目用地预预审管理办法法》，该办法法明确规定了了国土资源管管理部门在建建设醒目审批批、核准、备备案阶段，可可以依法对建建设项目涉及及的土地利用用事项进行必必要的审查，审审查未通过的的建设项目不不得批准农用用地转用、土土地征收、不不得办理供地地手续。

（2）住房制度度与房地产管管理政策2008年8月，为为落实国家各各项房地产宏宏观调控政策策，武汉市人人民政府制定定了《武汉市市城市低收入入家庭住房困困难发展规划划（纲要）》，《纲纲要》指出，未未来5年，武汉市市要扩大保障障性住房的建建设和供应渠渠道，扩大住住房保障对象象的覆盖面，加加强经济适用用住房配售管管理、上市交交易，完善廉廉租住房和经经济适用住房房退出机制。2008年9月116日，中国人民民银行6年来首次下下调人民币贷贷款基准利率率0.27个百分点，与与此同时，还还下调中小金金融机构人民民币存款准备备金率1个百分点。至至此开始，2008年内，央行行共降息5次，一年期期人民币贷款款基准利率降降至5.31%，一年期人人民币存款基基准利率降至至2.25%。这一轮大大幅的降息是是针对我国在在国内经济发发展微观结构构尚有问题和和全球金融危机机的冲击影响响下经济增长长放慢，投资资和消费趋缓缓，出口大幅幅回落，市场场有效需求不不足，物价增增长缓慢，出出现通货紧缩缩趋势等状况况，及时采取取扩大内需的的稳健货币政政策的重要举举措。同时贷贷款利率的下下调，能减轻企业成成本压力，促促进当前房地地产市场的健健康稳定发展展。2008年11月月11日，根据国务务院有关部门门的精神，结结合武汉市实实际情况，武武汉市人民政政府出台《武武汉市人民政政府关于进一一步促进我市市房地产市场场健康发展的的若干意见》，主主要内容有：：①个人首次购买90平方米及以以下普通住房房的，契税税税率暂统一下下调到1%。②凡首次申请请住房公积金金贷款购买住住房的贷款个个人全部按20%首付款比例例执行。③个人将购买买的普通住房房满2年转让的，不不负担营业税税。2008年12月月11日，国务院办办公厅颁布了了《关于促进进房地产市场场健康发展的的若干意见》（国国办发[20088]131号），该意意见明确指出出未来三年内内全国各地要要加大经济实实用住房﹑廉租住房等等保障性住房房的建设力度度，进一步鼓励励普通商品住住房消费，支支持房地产开开发企业积极极应对市场辩辩变化，强化化地方人民政政府稳定房地地产市场的职职责，加强房房地产市场监监测分析，积积极营造良好好的舆论氛围围。该文件旨旨在进一步扩扩大内需，促促进经济平稳稳较快增长，进进一步改善人人民群众的居居住条件，促促进房地产市市场健康发展展。武汉市人民政府出出台的《武汉汉市人民政府府关于进一步步促进我市房房地产市场健健康发展的若若干意见》，主主要目的是全全面降低市民民的购房负担担，激活存量量住房市场，从从而促进武汉汉市房地产业业健康发展。2009年2月117日《关于建立立全市统一土土地有形市场场的实施方案案》经武汉市市政府常务会会原则通过。统统一土地有形形市场实现的的“几个统一”，将改变各各土地市场分分散竞争造成成的土地粗放放使用和供求求失衡状况，促促进全市土地地节约集约利利用。（3）土地市场交易情情况2009年上半年年，武汉共推推出23宗土地，其其中9宗工业用地地、4宗纯居住用用地、2宗纯商业用用地、8宗综合性用用地，出让面面积共计8539446.03㎡，规划建建筑面积25871183.722㎡。

与去年同期期相比，出让让面积超出约约2.4万平方米，供供应量增加约约37%；规划建筑筑面积超出约约112万㎡，增幅幅约76%；平均容积积率约达4.0，远超出2008年约2.4的水平；含含商业用途的的地明显增多多，出让面积积增加10倍，约50万㎡，可规规划面积约200万㎡，增加加约15倍。2009年上半年年武汉市所推出的23宗地块，共共成交20宗，有3宗地延期，未未有地块流拍拍，远好于去去年同期成交交11宗、流拍6宗、延期4宗的市场环环境。2009年，土地地价格受土地地性质影响，有有较大幅度攀攀升，每亩单单价由2008年的482万/亩，上升到629万/亩，平均上上涨147万/亩，涨幅30%。受规划容容积率水平提提高的影响，2009年所拍地块块的楼面地价价持续走低，成成交的20宗土地楼面面地价为2200..98元/平方米，除除去工业用地地，住宅和商商业用地的楼楼面地价为2369元/平方米，低低于去年同期期2596元/平方米的水水平，降幅约约为9.6%。3、产业结构与产业业政策武汉市的产业发展展定位可概括括为“二、二、三”定位，即两两个面向全球球的定位（现现代知识服务务业）、两个个面向中国的的定位（高新新技术产业和和工业）、三三个面向中部部地区的定位位（现代服务务业）。武汉汉是中国重要要的工业基地地。目前，沿沿武汉88公里中环线已已经崛起中国国光谷、神龙龙汽车城、台台商开发区、阳阳逻开发区等等系列团地，形形成了高新技技术产业与传传统制造业相相融合的以制制造业为主的的新经济增长长带。武汉工工业门类齐全全，涉及钢铁铁、汽车、机机械制造、石石油化工、光光通信产业、中中西医药、生生物工程、纺纺织、服装、食食品等33个行业大类类，3万多家工业业企业，综合合配套能力强强，为国内投投资者提供了了较好的载体体。武汉市2008年年全年工业增增加值1515..65亿元，比上上年增长18.2%，其中，规规模以上工业业增加值1388..00亿元，增长20.3%。规模以上上工业总产值值4338..28亿元，增长25.4%。其中，轻轻工业总产值值944.110亿元，增长24.7%；重工业总总产值3394..18亿元，增长25.5%。表2-2规模以上工工业企业总产产值（单位：亿元）指标2008年比上年增长%工业总产值4338.2825.4#国有经济1315.1930.2集体经济29.6315.9股份制企业1657.0724.2外商港澳台经济1274.4121.5#轻工业944.1024.7重工业3394.1825.钢铁及深加工818.9438.7装备制造749.1235.3汽车及零部件635.5413.1食品烟草488.0330.9电子信息438.4726.6石油化工299.2915.3能源及环保292.498.1日用轻工201.1215.7建材112.2433.5生物医药78.3425.5纺织服装77.2111.5全年钢材产量13307.133万吨，比上上年增长21.5%；生铁产量1359..50万吨,增长16.7%；汽车产量33.82万辆，与上上年持平；显显示器1043..75万台，增长4.6%；房间空调调器493.774万台，增长7.2%；卷烟249.113万箱，增长8.2%；软饮料169.666万吨，增长41.1%；啤酒9.02亿升，增长9.9%；原油加工工量396.556万吨，下降6.6%；发电量168.551亿千瓦小时时，下降17.8％。全市规模以上工业业中，钢铁及及深加工、汽汽车及零部件件、石油化工工、电子信息息、装备制造造、能源及环环保、食品烟烟草、生物医医药、纺织服服装、日用轻轻工、建材等等十一个主要要行业工业总总产值4190..79亿元，占规规模以上工业业的96.6%。4、城市规划与发展展目标武汉总体规划范围围分为市域、城城镇地区和主主城三个层次次。市域规划划范围即武汉汉市行政区域域，面积8467..6平方公里；；城镇地区规规划范围包括括主城、外围围7个重点镇及及其间的农业业和生态用地地，面积2256平方公里；；主城规划范范围以三环路路以内地区为为主，面积约约850平方公里。武武汉市城市规规划区以规划划的外环公路路为基本界线线，结合自然然地形、行政政区划，东面面到陶家大湖湖至葛店一线线、南面到罗罗汉山至赤矶矶山一线、西西面到永安至至李集一线、北北面到天河至至滠口一线，并并包括龙泉山山、索河、道道观河、木兰兰山等风景区区，新洲火车车站、金口和和大咀预留港港区以及新洲洲城关、新沟沟镇、纱帽镇镇、黄陂城关关（前川镇）等等，面积为3086平方公里。城市发展的总目标标是：把武汉汉市建设成为为经济实力雄雄厚、科学教教育发达、服服务体系完备备、城市布局局合理、基础础设施完善、生生态环境良好好、社会高度度文明并具有有滨江滨湖城城市特色的现现代城市。在在总体规划圈圈层式发展框框架的指导下下，根据城市市空间主要沿沿交通干线拓拓展被自然山山水分隔的特特点，结合近近年来城市建建设实际需要要，规划确定定遵循“旧城更新、新新区拓展、轴轴线推进、均均衡发展”的战略，沿沿主城重要出出口通道构筑筑西南、西向向、北向、东东向、南向、五五条城市空间间发展轴，将将主城与各远远城区联为一一体，共同发发展。5、城市社会经济发发展状况2009年上半年年，武汉市完完成社会固定定资产投资1257..93亿元，增长25%，其中5月份增长40.1%，6月份增长41.5%，连续两个个月超过全省省平均水平。完完成市级重点点项目建设投投资456.337亿元，增长44.2%；房地产开开发投资回升升明显，完成成投资288.009亿元，增长23.1%。1-6月，武汉市市规模以上企企业分别完成成工业总产值值2229..55亿元，同比比增长0.1%；完成工业业增加值738.882亿元，增长11.3%。2009年上半年，武武汉市实现社社会消费品零零售总额1012..7亿元，增长14.7%。城市居民民人均可支配配收入9702..42元，增长11.9%；农民人均均现金收入4150..35元，增长13.7%。（二）区域因素1、区域概况青山区是武汉市中中心城区之一一，东与洪山山区接壤，西西与武昌区毗毗邻，南倚东东湖风景区，北北濒万里长江江，与天兴洲洲隔江相望。全全区面积47.39平方公里，常常住人口45.27万，下辖10个街道办事事处和钢都花花园管理委员员会。境内驻驻有武汉钢铁铁公司、中国国第一冶金建建设公司、武武汉石油化工工厂、中冶集集团武汉钢铁铁设计研究总总院等10多个大型企企业和科研机机构，是“一五”极化时期国国家投资建设设的新型工业业基地，素有有“十里钢城”之美誉。2、交通条件青山区现有道路1189条，其中主主次干道75公里，道路总总面积1.75平方公里，人人均用地3..4平方米。目前前全区共有公公交车线路21路，专线车车线路近10条，车站60余处。京广广铁路横穿青青山，该区域域内现有青山山车站和青山山货站，青山山区现有轮渡渡线4条，各类码码头近20个。均设有有始发站或中中转站，有10条公共汽车车线路同轮渡渡码头相衔接接，基本形成成武汉三镇公公共交通车船船联运网络。3、基础设施条件（1）供水状况青山区现有水厂五五座，总供水水量45万吨/日（除青山山水厂），高高峰时间用水水量为50万