江苏淮安某商业地产项目营销策划报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.摸摸江苏淮安某商业地产项目营销策划报告营销策划报告目录市场调研与项目竞争力分析项目市场定位及概念设计项目建筑规划设计优化建议项目商业规划建议项目商业环境设计建议项目物业管理策略建议项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录城市背景及宏观经济环境研究整体商业环境研究针对性商业环境分析典型商业场所调研分析在建、在售商铺住房调研分析基地概况项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。由此看出:淮安市的交通地位经历了成为区域中心,到衰落，如今又将新的兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心，到衰落，到新的中心兴起的历程，可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用的逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。（二）城市主要经济指标：1、2001年全市主要经济指标：经济指标2000年2001年增长幅%完成国内生产总值值（亿元）29132913.05第一产业增加值88946.8第二产业增加值11613516.38第三产业增加值8710015.00其中商业贸易：2000年通过加大市场开拓力度，发展新型流通方式、增加信贷消费等措施，促进消费品市场稳中趋活。全年实现消费品零售总额103.01亿元,比去年增长12.2%.批发零售贸易业零售额71.48亿元,增长16.7%;餐饮业8.53亿元,增长20.6%;其他行业23.0%亿元,下降2.0%.居民生活全市城镇居民人均可支配收入6117元,比上年增加7.2%;人均消费支出:4352元,比上年增加11.0%;在岗职工平均工资:7978元,比去年增长12.8%;农民人均纯收入:3302元,比上年增加5.7%;人均生活消费支出2104元,比上年增长3.7%;2、2001年7月份各项社会经济指标运行情况：全社会固定资产投资完成额10，2639万元，累计完成68，2847万元，增长15.7%，其中：基本建设投资：2，4521万元，累计13，8553万元，增长-12.7%；更新改造投资：1，5162万元，累计10，5360万元，增长31.6%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；工业增加值：5，1352万元，累计38，8156万元，增长15.8%；社会消费品零售总额：8，5409万元，累计62，4470万元，累计增长10.6%；其中个体：2，9103万元，累计19，7142万元；总计中批发零售贸易业：6，1556万元，累计44，7369万元，增长13.5%；房地产投资：5570万元，累计4，5698万元，增长31.3%；房屋建设施工面积：6.82万平方米，累计109.13万平方米，累计增长30.6%；其中住宅：6.31万平方米，累计89.42万平方米，累计增长27.0%；商品房销售面积：3.29万平方米，累计21.95万平方米，增长58.6%；其中住宅：3.25万平方米，累计20.23万平方米，增长58.4%；商品房销售额：2668万元，累计23416万元，增长67.4%；其中住宅2630万元，累计19952万元，增长58.2%；经济的稳定持续发展是批发零售商业发展的基础，居民收入的稳步提高是批发零售商业发展的动力，由上面的数据和资料我们可以看出：淮安市目前的商业市场不仅在总量上还会有较大的发展，而且还会随着人民生活的提高，物质与文化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境的软、硬件条件都有较大的提高，这必将对商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同时也带来更大的机遇。（三）城市规划与目标根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心”。1、三淮主中心区实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。本案摸摸**在位置上靠近以淮海路为主线，淮海广场为中心的核心商业圈，位于主要商业街之一的东大街上,因此本案从商品零售角度来说都具有相当的先天地段位置优势。2、六大功能分区淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历史文化名城、旅游度假区，主要发展旅游业以及配套的餐饮、旅馆、休闲娱乐等服务业。城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15平方公里,是淮阴外向型农业开发区，主要发展高新技术绿色农业产业.青浦分区:总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区。本案在本区域内。城东分区：总面积15平方公里，是淮阴经济开发区，以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区。清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、金融、信息、科教、商贸中心。王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心。清浦老城区改造规划，2002年，将在慈云寺、文庙附近兴办庙市合一的文庙文化市场，培育美食、娱乐、文化经营特色，使之成为名副其实的淮安“夫子庙”，同时迅速完成东大街的街景规划，按照苏州观前街、南京湖南路的标准，把东大街建设成为集购物、休闲为一体的商业步行街头，与建好的文庙文化市场连成一片。从城市的未来规划我们可以看出本案摸摸**的地位与位置优势在将来城市的功能布局中会得到一定的巩固与发展，但是我们必须看到这种巩固与发展的相对性。二、淮安市区商业市场整体情况研究（一）总体概况位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有.全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。（二）市场格局目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；郊区开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等；总的来说：整个淮安市市场分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海南北路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在经营商品品种与经营者的来源上均由较强的外来色彩，近几年以来由于社会和经济观念的进一步发展，本地从业人员有一定的发展和提高。（二）商业金融业规划与目标根据1995---2010年淮阴城市总体规划，在城区内形成一个主中心、八个片区级及若干居住区级中心和八条商业街道组成商业服务体系。以淮海南北路为主轴分布，主中心为淮海广场至淮萃广场地段，八个片区级中心为：水渡口广场、火车站广场地区、城南路与淮海南路交叉口临近街区、解放路与淮海南路交叉口临近街区、东西大街地区、西园广场、北京西路与淮海北路交叉口临近街区、小营广场。八条商业街道为厦门路、淮海东路、健康东路、北京东路、盐河北路、淮海南北路、人民南路、东西大街。本案为区级中心区，会具有稳定而突出的商业地位。三、针对性商业环境分析1、商圈划分·核心商业圈以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。本案处在核心商圈边缘。·次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成·外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、昌盛路、东、西大街、健康路、淮海东、西路2、商业形态分析主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区区内商品陈列杂乱档次次低购物中心新亚商城清江江商场淮海广场市民购物休闲、流流行时尚中心心，商品质量量信任度高，硬硬件设施佳，购购物环境好专营店报喜鸟DOBBON，婚纱影楼大光明眼镜镜淮海北路装修好，面积大，服服务意识好，能能跟上时代潮潮流超市时代超市苏苏果超市，华华联超市一剪梅超市市淮海路人民路清清河路数量不够多，缺缺少24H便利店，发发展较规范，货货品略不足市场类汇通市场五金金、布匹、电电子、食品、装装饰材料、汽汽配、农贸市市场主要沿淮海南北路路分布较集中市场种类齐全，但但大都停留在在初级经营水水平，市场环环境、管理水水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人人民南路环境差、档次低、规规模小纵述·淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。3、主要商区及专业市场分布在淮安市最主要商业街淮海路从北而南分布了20多家专业市场，自北而南排列：苏北市场-淮阴汽配城-南方电脑城-淮海市场-汇通市场、淮萃市场-纺织、五金、食品市场-清中电子城-东方电脑城-淮海地下商城-电信商城、金三角电讯城-淮阴装饰材料市场-五星家具城、龙风家具城、淮阴家具城-城中城商业街-淮阴电子市场-东、西大街步行商业区-清江市场和东郊南方批发市场。淮海北路：最繁华商业街，主要分布中、高档服装、鞋类专卖店，宾馆酒店、金融机构、婚纱影楼、娱乐休闲中心镶嵌其中，沿路分布10多家专业市场，淮海广场有本市最大购物中心。东、西大街：主要经营服装鞋类及少数小百货昌盛路：女装一条街（200米）;丰登路：精品服装街健康西路：电脑、办公用品较集中（200米）总结：淮安市场格局已经成形，主要商区和市场各具特色，对周边区域乃至整个淮安产生影响力和辐射力，在消费者、经营者和投资者心中形成一定的心理积淀。4．商铺权属形态分析本市商铺在权属上分为业主自有经营和出租给他人两种形式。开发商投资建设商铺分为两种情况：大型综合市场出租与出售并举，临街商铺以出售为主，位置不同，租售水平相差较大。5、商家来源分析根据实地采访调查收集资料来看，淮安市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体：a.淮安市商家来源细分：淮安市区、郊区市民，企事业单位b.淮安市周边县市商家群体细分：主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等特点：距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜欢入住核心商业圈且经营规模大c.外省市商家群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州、海宁一带的私营业主，对淮安市的市场形成和发展起着了重要作用，也有山东、福建等地商家。对于批零销售的各类市场情有独钟，另外对专业商业街较感兴趣，多数人一要求中小面积。6、淮安市消费者分析我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、郊县消费者及周边地区消费者，从调查资料来看：（1）市区消费者的主要消费行为·日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚·大件耐用消费品首选新亚商城、清江商场·服饰消费主要在购物中心及淮海路、东西大街、昌盛路专营店·购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去汇通市场和各类专业市场·消费对象以中低档为主，国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为冒牌品（2）郊区、郊县消费者·这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品主要在大型商场，购买生产资料在各类专业市场，购买日常生活品和服饰等，汇通市场有较强的吸引力。·消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰·消费对象以低档为主（3）市郊、县和周边地区批发商·根据经营品种定期到各专业市场进货·一般消费量较大，是汇通市场及其他市场发展的主要支撑力量7、主要商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查与访问，目前经营户存在如下特征特点：在小商铺零售商品经营中，本地经营者占有相当大的比重，在批发市场中，尤其是早期的市场如汇通市场等，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数；对于经商较早的一批经营户，经营额较大，某些行业可以达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入，利润率方面已有很大的下降，大多维持现状，对未来持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升。商铺投资的概念在大部分经营户的心目中已有一定的印象和理解，许多经营户有商铺的转让费用的经历，或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念，希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用成本很高，为年租金的几倍，由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求；4、对商厦、市场的整体印象与服务水平比较看重，而对小商铺的软硬件缺乏较为不满，如果进一步提高经营环境和管理水平，为客户提供更多的方便与满意，就能吸引更多的目标客户，使生意更好做；四、典型商铺租售价格情况1、苏北市场位置：盐河与淮海北路交界东北角规模：经营户460户左右概况：棚户与店面建筑相结合，典型的初级市场格局，共分7个区；经营项目：包括小百货、服装、副食酒类、五金水暖器材、鞋帽、文化用品等。租售情况：由于目前进行市场改造，市场经营使用率在60%左右，除经营副食、酒类的一区、五区外，其余各区使用率在50%。租售价格（抽样调查）：地点面积（平米）月租金年租金/平米场内门市房11．8210210临街店铺30--401200-15000450-480临街店面30--40总价15-19万4500-50000元/平方米2、淮海北路汽配城位置：淮海北路黄河路附近规模：4层永久建筑物，6000平方米租售价格（抽样调查）：位置面积（平米）月租金/平方年租金/平米一楼38元456二楼22元264场外门面房28元336附近农科所临街门门面：两层75+754000元2673、淮海广场附近商圈：A、家具市场市场名称规模月租金/平方年租金/平方备注龙凤家具城淮安最大45元/38元540元/4566元共两层经营好五星家具城8000平方43元/30元516元/3600元共两层经营一般淮阴家具城4000平方30元360元一层经营差4、淮阴电子市场位置：水门桥南边规模面积：经营面面积15000平方，经营营户230户。98年10月开业，本本市最大的电电子市场租售价格：位置月租金/平方年租金/平米备注一楼30-45元36030平方起租二楼25-35元300注：一次性统交一一年租金，可可免交一个月月租金。另外外需付100元/平方的保证证金。5、金三角电讯城：：地段位置面积平米月租金年租金/平米淮海西路场内1.2米柜台500-6001400平方/660户门市房10150018006、建材装饰城位置：淮海西路与与清河路以东东规模：9000多多平方，其中中淮汽公司开开发4000的平方，99年8月开业，100多经营户，年年成交额8千多万。主营：五金、木材材、陶瓷、铝铝材、水暖等等；概况：整个市场品品种齐全，人人流量大，本本市居民装修修一般都来此此购买，零售售较多；租金价格（抽样调调查）：地点经营品种面积平米年租金年租金/平米其他过道门市房厨房材料37．515600416元现代陶瓷6026400440元转让费6万元门市房租金采取拍拍租方式，租租金水平80-40元/平方月，淮淮汽市场年租租金收入200万元。7、汇通市场群汇通市场是目前苏苏北地区最大大的批发市场场。毗邻淮安安市长途汽车车总站，在整整个淮安市具具有较强的影影响力和辐射射力。交易面面积达6.5万平方米，年年交易额15亿元。目前前，已形成了了一个以汇通通市场为龙头头，以布匹市市场、家电市市场、五金市市场为主体的的汇通市场群群。租金水平列表（抽抽样）市场名称地段面积平方租金/年租金/平方转让金销售汇通市场沿大治路门市房156万400010万80万汇通市场八区内门市房104万400060万布匹市场沿大治路门市房302万666五金市场中瑞花园17-40临街8000-90000内3500-450008、淮海广场商圈内内主要街道店店面租金水平平（单位：元元）地点经营品种面积（平米）年租金年租金/平米其他淮海东路新亚商城城北侧百盛服饰5061200淮安人淮海北路，近淮海海广场袜子2541600淮安人淮海北路，近淮海海广场DEBON服饰6091500淮安人淮海北路，近淮海海广场PLAYBOY专专卖店70101439淮海北路，近水门门桥太平鸟西服12011917扬州人淮海西路店面房江西陶器35857健康西路近淮海北北路SHARP专营店店703．65109、东、西大街商业业街东西大街为老商业业街，商铺林林立，西大街街共有商铺约约180家，经营品品种较多，商商街配套较齐齐全，东大街街约有在营商商铺90家，主要经经营服饰、鞋鞋、床上用品品等，本案所所在地段因项项目在建，主主要为经营服服装的临时摊摊位，抽样调调查数据如下下：地点经营品种面积/平米年租金万年租金/平米其他乐园小区11#楼楼西20米服装252．8万1120转让费7000元元乐园小区11#楼楼西30米服装253万909年毛利约8万乐园小区1、2、3、4#楼共有商铺129家，关门或或未营业26家东大街国贸家私城一楼临临街家具18012667温州人东大街化妆品202．4万1200申浩百货服装109600960承包租赁庆华二期商铺服装281．8万642庆华二期一商铺售售价9300元/平方，房价980—1350元/平方米东大街鞋202．61300温州人东西大街点评从商品档次看：普普遍档次低，西西大街档次比比东大街高；；从消费者层次看：：工薪阶层，一一般市民；从经营品种看：最最多的就是服服装与鞋类，店店铺多，东大大街的经营品品种范围较窄窄；从租金水平看：每每平方米年租租金基本上在在600—1300元之间，为为淮安市中等等水平，东大大街租金水平平由临淮海南南路向东递减减；从经营状态看：目目前经营状况况一般，普遍遍感到生意难难作，有经营营上的压力，因因此从这个角角度讲，商铺铺的升值潜力力可能会因供供量的增加而而冲谈，价格格提升已经陷陷入困境，缺缺乏商业业绩绩的持续增长长支撑。（四）结论从以上的调查数据据我们基本看看出：1、目前淮安市区的的商铺租金价价格可以分为为以下三个范范围档次：每平方每年10000元左右及以以上，主要是是主商业街道道的沿街店面面每平方每年5000元左右者，主主要是中心商商业区里专业业市场内及地地段位置相对对还可以的沿沿街店面；每平方每年3000元左右者，主主要是一般市市场一楼及较较中心地段商商场2楼及以上；；如果以此作为目前前淮阴投资商商铺租金的年年收益，以10年作为可以以接受的投资资回收期，不不考虑资金的的时间价值静静态计算其理理论价格水平平，则目前淮淮安商铺售价价可以分为如如下几个档次次：10000----150000元/平方米；5000元-----60000元左右/平方3000元左右//平方2、在租金上，沿街街店面与非沿沿街店面，主主要商街与一一般住宅商街街，一楼店面面与二楼、三三楼商铺均有有较大的租金金差别。特别说说明：从上面面的价格上我我们可以看出出租金的范围围从低到高有有数倍的差距距。而目前在在建在售的店店铺出售价格格从位置地段段的角度来说说商铺售价没没有相应租金金的差别大，价价格与租金对对应关系还不不是那么准确确，大的差别别主要体现在在店面的层次次上。3、经营品种与经营营范围的不同同，使经营额额和利润率大大不相同，在在很大程度上上决定了对位位置需求的不不同，以及对对租金的承受受水平也不一一样。其中服服装类、以及及各类品牌产产品对位置要要求较高。4、目前从淮安市开开发市场、开开发商铺的角角度来看，作作为专业市场场基本上以招招商、招租的的形式为主，但但其中伴有使使用权的优先先转让问题，这这使得商铺在在不具备产权权的前提下具具有了一定的的炒做行为，使使租商铺本身身具有了一定定的投资色彩彩，而不是直直接的投资概概念与行为；；而作为沿街街商铺，尤其其是小区的商商铺基本以出出售为主，较较高。5、目前淮安安市的专业批批发市场基本本上处于一种种简单的商品品汇聚集中状状态，对于相相关的同类商商品兼收并蓄蓄，经营者以以及经营的商商品良莠不齐齐，其中上档档次、上水平平的市场并不不多。市场建建筑与配套也也较简单，不不乏临时性的的建筑和棚户户型市场，大大规模的永久久型批发性质质的市场或商商城缺乏。五、目前在售、在在建商铺情况况（一）整体概况根据淮安市房地产产交易中心提提供的有关资资料：2000年，总交易易次数为3749起，总量为32.66万平方米.总金额为3,08220万元,其中商品房1844起,总量为19.92万平方米,总金额为2,32000万元.今年比去年年有较大幅度度的提高,上半年已完完成交易次数数2700多起,交易量约为32万平方米,金额2.6个亿.从市场与商铺来看看，目前在建建在售的市场场与商铺总体体数量较多，主主要是一些原原有街区的改改造以及住宅宅小区的沿街街店面；销售情况相对还可可以，但后期期普遍有一定定难度；从价格上看临街店店铺基本上以以6000--7000元/平方米为价价格集中区，位位置是决定因因素，同时一一层、二层的的差距也相当当的大，二楼楼以上基本上上只是比相应应的住宅高出出一些而已；；从面积上看看以40平方左右为为集中区，面面宽在3---5米之间。主主力总价在25----35万左右；销售价格弹性很大大，某些个案案甚至会优惠惠10%，甚至更多多，这表明他他们对于商铺铺的价格普遍遍缺乏正确的的认识与理解解，价格制订订准确性不够够。从销售的形式看，目目前淮安市的的市场与商铺铺销售比较简简单，基本上上没有什么投投资分析，也也没有什么主主题性，对于于市场与商铺铺的未来没有有清楚明确的的概念和界定定；（二）典型个案情情况汇通商城位置汇通市场原一区临临大治东路规模总建筑面积446620平方，其中中商业面积23000平方。规划地下为大型车库及及部分经营，地地上1层、2层为商场，3-6楼为住宅及及办公楼。是是综合性批发发零售市场。商商城配套设施施先进，空调调、自动扶梯梯、货梯、通讯讯、保安、保保洁齐全。售价单位商铺在14平平方左右主力总价在8-12万位置临街商铺室内商铺临大治路一层1.1-1.2万万8500二层5800地下4800销售情况122月28日开工，目目前接受内部部预定。住宅和办公公楼多为回迁迁安置。2、承德商城位置：东临承德南南路，南接东东大街，北临临里运河规模：建筑面积229000平方，300多户住宅。规划：沿街建筑一一层商铺，2-6层住宅；承承德路商城主主楼5层。售价：一楼承德路路店面8000元/平方，年租租金660元/平方；河南路门面4000--6000元/平方；二楼售价为30000元/平方米，年年租金为420元/平方米；沿街商铺单位面积积40平方米左右右。临东大街8间门面面10000元/平方，单位位面积50平方；住宅均价12000元/平方，898-11488元/平方户型面积：三室二二厅一卫/二卫90-1330平方二室一厅一卫444-80平方现状与进度：全部部竣工，部分分交付。住宅宅销售80%以上，底楼楼商铺销售70%。付款方式：一次性性付款或分期期付款，优惠惠幅度可达5%3、东大街综合市场场位置：承德路与东东大街交叉口口东北角，规模：占地面积110000平方，建筑筑面积30000平方，其中中营业面积16000平，900多个营业单单位。规划：五金、旧货货、农贸市场场。1-2层为经营，3-7层为住宅和和办公。租售水平：门面面面积在50平方左右承德路门面房68800元/平方，场内内门面3000元/平方门面面按150-3300元/平方交纳押押金，按10-30元/平方交纳月月租金。住宅宅一室一厅49平方，三室室一厅80.7//119平方售价价1080--1480元/平方现状与进度：目前前市场正在招招商中，部分分已经营业，期期房2002年5月30日交房付款方式：分期付付款或一次性性付款，优惠惠幅度15%元左右；销售情况：沿街990%左右4、荷花池花园小区区位置：南临西大街街，东临人民民路，北接河河南西路；规模：建筑面积88万平方米，住住宅800多户；规划：沿人民路分分南北组团，南南边组团为西西大街集中商商业区，二楼为商铺和办公公楼，3-7层为住宅。北边组团一楼沿街街为商铺。商铺租售价格：（一一次性付款、分分期付款、银银行按揭50%，10年）位置单价备注临西大街8000-100000商铺面积多为50-70平方左左右。临人民路6000-80000临河南路4500-50000内街门市房3500-50000二层商用办公房2000-25000住宅售价：北边组组团10558-16228元/平方有暖气供应应；南边组团9200-14955元/平方；工程现状：南边全全部结顶，02年4月交付；北边部分结顶，002年7月交付；销售情况：1200-130平方销售80%多，情况较较好；商铺销销售70%。5．白鹭花园·金龙龙商城位置：北临临和平路，南南接越河路与与里运河相望望，东连圩北北路。规模：建筑筑面积44000平方，住宅420户。规划：沿和和平路及越河河路一楼和部部分二楼是金金龙商城营业业房，规划为装饰饰材料市场，3-6层为住宅，沿沿圩北路是纯纯住宅房。销售价格：：位置单价（元/平方）和平路门面房6800圩北路门面房3000二楼内门面房2280住宅1080-14550商商铺面积多为为50平方以上；；主力户型二二室二厅86平方。销售与现状：月底底竣工，02年4月交付使用用，住宅销售80%多，商铺销销售60%左右。6．淮海菜市场综合合楼位置：淮海海北路建业大大厦南侧，规模：总建建筑面积30000平方，其中中市场面积8000平方，住宅190户。规划：一层层为综合性大大型菜市场，除除综合楼外，2-7层为多层住住宅。销售价格：：商铺提供5成10年按揭，住住宅7成10年按揭。位置单价（元/平方）备注沿街门面房9688-6088825-30平方内部摊位5000-580002.9-3.5平平方住宅1088-1466865-139平方方现状与销售售：本月已开开工，2002年10月竣工交付付。目前已接受受内部预定，须须交定位金2000元。提供住宅7成10年，商铺5成10年银行按揭揭。7、八二鞋帽服装市市场位置：八二路规模：占地60亩亩，一、二楼楼为市场，3-6楼住宅200户。规划：主营服装、鞋鞋帽、小百货货，一、二层层共计1500个商铺。商铺预定价：（以以使用面积计计算）位置单价元/平方备注沿八二路门面房12000-155000商铺都以10平方方为主；住宅宅主力户型三三室一厅/二厅，110-1130平方。沿菜市场门面房8000-100000一楼内门面房7000二楼门面房5000住宅1200-16000现状：近期拆迁，回回迁户与登记记户比例20%。总结：从上述的有关资料料我们可以看看出，目前新新增在售在租租商住楼基本本具备以下几几个特点：在建商铺门面房较较多，短时间间内供大于求求，租售招商商普遍存在难难度不同区域地段售价价差别较大，同同一个案沿街街门面房与内内门市房、一一楼与二楼差差别较大各个案商铺定位有有差别（见后后）竞争不对手层出不不穷，如淮汇汇通商城、八二鞋帽商商城、荷花池池小区商铺及及正在改造的的东、西大街街项目等，从从目前市场情情况看，商业业市场竞争已已到了白热化化阶段。本项项目须因势利利导，化弊为为利，在竞争争中胜出。六、基地概况1、地理位位置东临承德南南路，西至东东大商汇，跨跨东大街南北北两侧东西路路长200米左右。2、交通条件市内公交线线路众多，淮淮海路东大街街西门电子市市场公交站有有1路、11路、12路、16路、28路贯穿全市市，承德路东东大街东门慈慈云寺公交站站有11路、26路、31路与城东相相连，市内交交通十分便利利。3、周周边配套东大街综合合市场隔承德德南路近在咫咫尺，纪家楼楼小学、市二二中近百米之之遥，闸口医医院、市二院院就近，基地地500米范围分布布有电脑市场场、多家金融融证券公司及及饭店、休闲闲场所。4、周周边环境百年老街，历历史底蕴浓厚厚，东临慈云云寺、文庙，南南边傍依环境境优美的楚秀秀公园；与规规划建设中的的慈云寺文化化市场连成一一片，北接里里运河与即将将兴建的运河河文化广场相相望。周边还还有淮安大闸闸口、御码头头及中州公园园。目前，本案所在东东大街正进行行改造，根据据市政府规划划改造方案，整整体改造后的的东大街要成成为集购物、饮饮食、服务、休休闲、娱乐、居居住为一体的的商住步行街街，与其东侧侧的慈云寺、文文庙改造相呼呼应、融合，形形成庙市合一一，使这片老老城区成为淮淮安的“夫子庙”。商居环境境全面提升，有有很大的升值值潜力。七、项目SWOTT与竞争力分分析项目优势分析：地段位置的优势。百年商业老街浓厚厚的历史文化化底蕴。开发商的信心和实实力及更为周周全的开发经经营战略保障障；本案重新策划，而而且目前其他他个案已有出出租、出售、推推广在前，我我们可以进行行本案的诊断断，较好的了了解其他个案案的规划定位位，从而较好好规划设计，作作到后来者居居上。项目的科学规划、精精心包装与定定位，与其他他项目的简单单操作，凭经经验出租出售售、定价不同同，本项目将将在详细市场场调查的基础础上进行市场场的细分与商商品的选择定定位，使其在在东大街头乃乃至在整个淮淮安大商业范范围内具有特特色，更有操操作依据，价价格科学合理理。,在贵我双方方的共同努力力下,可进一步营营造项目的更更多优势,主要体现在在以下方面:商业规划商业环境与配套设设施商业前景项目包装营销推广经营管理物业管理服务体系项目投资价值项目升值潜力 以上优势体现,详详见策划报告告.（二）项目劣势分分析：前期开发商造成的的烂尾工程形形象的负面口口碑，影响目目标客户对项项目的投资信信心；住宅外立面不够新新颖和户型结结构上存在不不合理的硬伤伤；敞开式经营的商业业步行街与住住宅相对封闭闭的物业管理理的矛盾。项目整体建筑设计计势规划不合合理，本案周周边规划不明明朗，使优化化有难度；项目原来没有统一一定位和统一一的商业布局局，整体规划划不合理，回回迁户及已预预订户对改变变规划的接受受过程复杂，前前期回迁户和和预定客户等等遗留问题将将会影响整体体行销计划，这这部分商铺将将成为整体商商业规划不和和谐因素；重新进行营销策划划，操作时间间短，不能有有效的进行前前期的宣传与与招商铺垫，提提升形象，使使投资者和商商家较早的注注意，改变态态度，避免认认知模糊，引引起有效的关关注和购买意意向。缺乏预预备客户积累累。本市居民对东大街街缺乏信任度度和美誉度,普遍认为该该市场档次低低下,质量无保障障。本案带动动、提升东大大街形象，从从而形成互动动，发展商势势单力薄。淮阴市场现有的商商业用房的价价格普遍不高高,市场对本案案的销售价格格心理期望可可能和实际售售价有一定的的差距,在观念上对对价值判断缺缺乏理性。（三）项目机会点点分析：东大街步行街改造造是市政府旧旧城改造的重重点形象工程程，这使得本本商圈内的人人流量会有一一个大的增加加与提升；从从而使本案的的价值可以有有较大的增加加.部分商家经营者经经过多年的发发展和累计，已已经具有相当当的资本积累累，本案的出出现无疑为他他们提供了一一个新的机会会随着经济的稳定持持续发展，居居民收入的稳稳步提高，在在市场商品供供应品种与质质量上和购物物环境的软、硬硬件条件都有有较大的提高高，这必将对对商品零售业业的经营理念念、经营业态态提出更高的的要求,同时也带来来更大的机遇遇。 随着淮安交通的进进一步发展，淮安的苏北中心作用会更一步突现。商流、物流、人流的交往会更加方便，其辐射力与影响力将会进一步的加强，这对于商业会起到一个大的促进作用。在商铺的租售上，目目前淮安还处处于重位置阶阶段，对硬件件支撑、软件件服务还认识识不足，在此此方面可以较较容易的突出出；早期的一一些市场由于于建筑简单、设设施配套跟不不上、老化不不全、交通考考虑不周等原原因，已经不不能适应经营营户的使用要要求，商家在在逐渐退出。（四）项目威胁点点分析：市场对商业地产的的投资观念不不强,而投机心态态较重,灌输投资观观念和利用投投机心态是本本案销售成功功的极为关键键的环节.近年来其他地区的的市场如雨后后春笋,相继出现,作为传统老老商业街受其其影响,生意已大不不如从前,市场前景不不被普遍看好好,商铺价值难难以大幅提升升.市场对商业地产的的产权、使用用权,销售与租赁赁的概念混淆淆,利弊得失判判断不清,观念上的滞滞后会成为本本案以销售为为目的的招商商的巨大抗性性.当地房地产同类项项目的不断开开发，目标客客户市场造成成分流，并加加剧了市场竞竞争的残酷性性；本市内其他大中型型商业设施、商商业建筑的开开发以主要街街道、好地段段的住宅小区区的沿街铺面面的市场供应应对本案形成成竞争压力,造成了商铺铺在相当程度度上的供过于于求，使所有有商铺都吃不不饱，放空闲闲置，且在价价格上形成一一定的打压。（五）项目竞争力力综述淮安市商业物业从从数量看，经经营业态种类类较齐全，数数量较多，淮淮安市场格局局已经成形，主主要商区和市市场各具特色色，在消费者者、经营者和和投资者心中中形成一定的的心理积淀。但但大多商业物物业都停留在在低价经营管管理水平，缺少良好经经营、购物环环境，形象有有待提升，管管理水平有待待提高，而且且作为一种城城市商业文化化、生活文化化的专门商住住合一的步行行街商业业态态、生活形态态还没有形成成。竞争对手层出不穷穷，商业市场场竞争已到了了白热化阶段段。本项目须须因势利导，化化弊为利，在在竞争中胜出出。综上所述，我们认认为本项目的的竞争力必须须立足于、体体现在：位置：百年商业老老街东大街上上，即将出现现的繁华的淮淮安人自己的的商业步行街街；项目定位：特色经经营，在商业业业态、商业业模式、商业业环境等方面面拉开与其他他商厦和市场场的形象与距距离才能突现现个性；贴近近生活，提升升生活，打造造生活新空间间；租售价格：必须物物超所值,让人心动产产生行动；同同时运用价格格杠杆策略要要科学分析，再再深入，不可可简单地加减减了事；经营理念与服务特特色：必须在在软件方面系系统、完善、一一步到位，首首先让消费者者耳目一新，树树立起本案形形象，进而曲曲径达雅，给给市民、商家家以信心，市市民有信心则则消费没问题题，消费没问问题则经营没没问题，经营营没问题则商商家有信心，商商家有了信心心则出租没问问题；出租没没问题则投资资者的利益回回报有保障，回回报没问题则则出售可以顺顺利进行，从从而形成商业业繁华，商业业繁华则使人人产生坐拥繁繁华、闹中取取静之心理，最最终形成良性性循环。推广系统：动之以以情，晓之以以理，先卖文文化，先卖概概念，先卖服服务，先卖管管理，先卖形形象，以情切切入，作到感感人、诱人，从从而口碑相传传，提升形象象；同时继以以具体的理性性价值诉求，作作到在商言商商，有根有据据，以理服人人，最终使目目标客户、消消费者实实在在在地真切感感受崭新的商商业业态，享享受崭新的消消费生活，从从而产生情感感升华、情感感积淀，使本本案成为淮安安市民生活的的不可分割的的一部分，淮淮安商界新标标志。二、项目定位目录典型个案市场定位位分析本案定位研判定位策略思想定位建议项目目标客户定位位项目命名典型个案市场定位位分析：（楼下商铺、楼上上住宅的商住住两用楼）名称市场定位汇通商城中档大众化品牌类类商品为主的的综合批发零零售商业设施施承德商城装饰材料市场、超超市东大街综合市场农贸、五金、旧货货金龙商城装饰材料市场八二鞋帽服装商场场中高档品牌鞋帽服服装及小百货货商品批零市市场荷花园小区无统一规划淮海菜市场综合楼楼菜市场昌盛路、丰登路女装街、精品服装装街二、本案定位研判判根据对目前淮安市市场的调查与与研究，结合合本项目的特特点，我司基基本可以认为为：定位上首先突出商商铺，必须立立足现实、前前瞻时代、寻寻求空白、突突现个性、树树立形象，建建立地位，继继以商业带动动住宅，从而而形成商住合合一的消费生生活新空间。以新亚商城、清江江商场为龙头头的淮海广场场核心商圈地地位目前无法法撼动。唯有有错位经营，迂迂回路线，才才可能在另一一阵地建立新新标志，成为为NO.1；目前淮安市各类专专业市场林立立，竞争日益益白热化，唯唯有个性化、特特色化经营才才能脱颖而出出；淮安作为地级市府府所在地，体体现、提升城城市形象与商商业文化的一一个有特色的的、以经营中中高档服饰类类精品为主的的集购物餐饮饮、休闲、居居住为一体的的步行街没有有形成；中国加入WTO，一一些大的商业业变数如SHOPPPINGMAALL、HYPERRMARKEET、GMS将全力取代代百货店的主主力地位促使使零售业态的的加速变革和和共生化；唯唯有前瞻，才才能胜出；市府按照南京湖南南路的标准规规划东大街，与与慈云寺、文文庙相呼应，形形成庙市合一一的淮安“夫子庙”东大街作为百年老老街，经营传传统产品多为为服装、鞋帽帽、箱包及小小百货类等。本本项目定位要要延续东大街街传统经营种种类，又引进进现代先进商商业模式，在在发挥传统优优势基础上全全面提升商街街价值。操作上必须针对目目前商界短期期行为、浮躁躁心理的泛滥滥，不争一时时，立足大众众，走特色经经营之路，树树精品意识，求求品牌，求长长远。任何档次经营业态态业种都可做做成名牌，做做成精品，磨磨刀不误砍柴柴工，从经营营上能够保证证商家的利益益，因为特色色而可以具有有较高的知名名度与美誉度度，保证了商商家的利益，也也就保证了租租金；对今后租金有强的的保证，那么么投资者收益益可以越来越越好，长远收收益大，物业业就会升值幅幅度大，可以以吸引投资者者；品牌感，价值感可可以将本案的的潜在价值趋趋于最大化，后后劲充足，会会越来越好，价价格也可炒上上去；本案能够做到管理理运营上规范范和高水平，不不会杂乱无章章本案可以商住互动动，在淮安树树立起商业文文化标志地位位，从而成为为淮安市民离离不开的第三三度生活空间间。三、定位策略思想想：市场细分差别化策策略比附策略NO.1策略情感营销策略商业文化营销策略略合作竞争策略四、定位建议：商住楼定位：集购物、餐饮、休休闲、居住于于一体的淮安安市标志性生生活空间！大众市民归属感的的真正象征！！住宅定位：拥金揽翠的时尚住住宅区如果说以淮海广场场为中心的核核心商圈是淮淮安的繁华所所在，那么我我们就是一个个休闲时尚、写写意生活，品品涵历史底蕴蕴、感受时代代脉动的生活活空间！五、本项目目标客客户定位（一）终端消费者者市场定位：：类型：三淮市区有固定收收入者（中等等），包括部部分高收入阶阶层；周边县市来淮旅游游购物者；其他外地来淮工作作、商旅人员员；商城社区其他消费费者。消费心理：讲究消费实惠，又又追求时尚潮潮流；注重品牌、讲究一一定档次；地域情结浓厚，注重亲情，有有家庭归属感感；寻求自我认可、身身份定位，心心理平衡感；；（二）投资经营者者类型与心理理类型：东、西大街在经营营的经营客其他商街和专业市市场的经营客客专门的投资、投机机炒家外地招商的目标客客户，包括强强势品牌租赁赁客和联营客客户新市场的挖掘心理：对商铺的经营具有有一定的经历历或体会；看重拥有一份家产产，具有保值值增值心理；；有不动产与金融投投资意识；较好的理性思维与与比较概念；；投机炒作心理(三)住宅消费对象商铺投资客及经营营客，满足居居住与经营便便利性；淮安市区中等收入入以上阶层置置业者；三淮地区向往市中中心居住生活活的置业者；；七、项目命名目前淮安的商住楼楼命名分析：：前缀过于简单，以以两个字居多多，后缀过于雷同，基基本上都是商商城、商厦、或或小区等；没有个性，与定位位概念，经营营商品的特点点、档次等缺缺乏联系；商住两用楼无法统统一；建议命名：总案名：摸摸***商铺案名：摸摸***·名店坊住宅案名：摸摸***·楚秀苑命名意图诠释：阳光**、空气、绿绿色、健康、时时尚、休闲是是现代人的向向往和追求；；现代人追求自我空空间意识，本本案名可使人人联想，进而而认同，产生生归属感；不用商城精品名品品命名，制造造概念差别；；以多字的半句话的的形式区别目目前普遍的单单词式无具体体内涵与内容容的命名。商业规划和商业环环境设计优化化建议商业规划建议1、业业种分布一楼：知名品牌服服饰、鞋帽、皮皮具箱包、钟钟表、眼镜、工工艺礼品、酒酒吧茶室、游游艺、婚纱摄摄影、化妆品品、美容、通通讯器材、音音像制品、超超市、风味小小吃、金融网网点等二楼以组团形式分分成人服饰（男男区、女区）、儿儿童服饰、运运动休闲用品品等组团案名时尚街区区春天百合美食街区零距离超市ULIFE欢乐谷嘉年华雅士阁说明：延续了东大街以服服饰为主原有有经营业种，又又与现代商业业步行街主流流业种分布相相吻合。具体体现、细化本本项目定位，又又从档次上与与周边拉开了了差距，虽然然档次的提升升与消费者对对老大街的定定位、周边商商业环境产生生差距，但能能够有效确保保未来其品位位和档次；档次的提升可能对对老东大街的的传统消费的的吸纳产生一一定的抗性，但但可吸纳新的的消费群体，而而且一层临街街、二层服饰饰只限档次和和性别，赋予予了经营客的的选择面和自自主性，使招招商、招租和和销售又有针针对性；增设超市、金融网网点等，完善善住宅配套，提提升项目价值值；此种业种分布匠心心独运，为市市内仅见，让让消费者的感感受到截然不不同的购物体体验。市场背景：周边缺少超市、金金融网点等生生活配套设施施，随着东大大街及附近旧旧城改造进程程，对周边配配套要求更多多。随着社会经济的发发展程度不断断提高，市民民消费总量、消消费水平也将将不断提高，这这必将对业种种档次、业种种分布模式提提出更高的要要求，而业态态重组、特色色经营是商业业发展的时代代主题；与东大街商业步行行街的改造规规划相协调。2、单元区隔与功能能布局详见各层平面规划划图3、商态模式全新室内精品步行行街概念，参参考“南京湖南路”概念商业环境设计建议议：1、设计风格建议：：外观：典雅自自然内部：休闲时时尚铺位概念设计：一楼室外步行街格格局，各商铺铺各自独立间间隔。二楼展位式步行街街，以品牌为为分隔，兼顾顾形象展示和和整体协调，内内部软硬环境境均优于目前前同类普通物物业，与中高高档现代化商商场同一档次次。软环境：售货服服务员统一着着装、统一上上岗培训。管管理人员和商商城服务人员员均佩带胸卡卡、走一种规规范化、一体体化的服务模模式。楼内导购招牌、公公共廊道吊旗旗效果、广告告灯厢效果等等；硬环境：总体上上视觉通透、易易选用亮色为为主基调、突突出商业氛围围。在二楼临街街窗户增加广广告灯箱在上下动线硬件上上增加扶梯。另外，要有所体现现百年老街的的历史沉淀商商业文化，如如在商城增设设一些古物、雕雕塑小品，强强化商城在东东大街的文化化商业氛围。详见平面商业布局局图和效果图图2、设计要点（详见见效果图）：：天花板统一白色、内内嵌式日光灯灯照明普通大理石地面，采采取浅色、暖暖色调的材质质，通道和铺铺位内部的颜颜色有所区分分或有分割线线条。入口上方悬挂导购购指引牌。内部正对外的隔板板上制作统一一的灯箱进行行品牌形象展展示。自动扶梯入口处的的导购指示牌牌。使用一些些人性化标语语：如“请慢行”等。外门市房采用玻璃璃门进出，内内部也采用玻玻璃门相连。商场内一些形象性性的标语和标标牌。意见箱箱、总经理热热线，紧急援援助热线等。3、效果图要求外立面效果图（含含街景），2张，白天和和晚上功能街效果图，11张自动扶梯效果图，1张典型精品店效果图图，1张内门市房效果图11张一、二层鸟瞰图22张住宅单体效果图11张五、居住环境设计计建议：（一）硬环境：外外观已成型，不不易改变。软环境：强调以人人为本的设计计理念，渲染染住宅区坐拥拥繁华，又享享宁静的居住住氛围。突出出本地块的便便利交通，配配套完善。要点：空中花园楼梯间环境楼楼梯扶手感应路灯单元电子对讲门红外线监控、周界界防盗户型结构优化建议议根据各类消费者不不同消费需求求，针对143平方户型提提出优化建议议，详见修改改图。六、物业管理建议议一、建议聘请具品品牌知名度的的专业物业为为本项目的物物业管理顾问问：以提高本项目的档档次以体现本项目服务务的规范；可以有力促进对本本地、外地强强势品牌的招招商；本项目规模较小聘聘大公司为物物业公司有难难度，而聘其其为物业顾问问则是可能的的，从而大大大提高知名度度，塑造品牌牌，一方面提提升商住物业业价值，一方方面可以促进进租售工作的的进行。二、物业管理模式式建议三、物业管理重点点建议（具体体若需可另附附）在项目管理职能上上，其职能大大致如下：作为物业经理负责项目公用设备备的运作和公公共地方的保保养维修负责项目的保安事事务负责项目的清洁//灭虫事务负责项目的绿化事事务代表客户与有关政政府部门联络络（主要为项项目设施，服服务方面的工工作）负责项目运作的帐帐目协助/监管装修工作解答业主的查询作为大业主的租务务代理人负责协调业主与租租户的租务管管理工作负责租户的查询及及提供有关协协助负责商场部分的推推广工作作为停车场管理人人负责停车场的日常常运作和管理理工作另行提供特色服务务：家政服务：家居清清洁、代订车车票、代订煤煤气、代购报报纸、衣物洗洗熨、小孩接接送、保姆；；节日特色活动：七、经营管理建议议目录前言：组织管理架构图关于组织架购的说说明经营各部门职能及及岗位设置和和岗位责任摸摸**业主经营营公约摸摸**经营管理理制度（附）*建议公司聘请专业业的商场管理理顾问公司作作本项目的经经营管理顾问问单位，一方方面能够切实实确保摸摸**的经营管管理的有序进进行，另一方方面也是本项项目的一个极极具竞争力的的卖点和优势势，能够极大大促进本案的的销售和招商商。对商城的的直接管理可可采用两种方方案：1、由开发商注册成立立淮安市阳光**有限公司司，聘请经营营管理顾问单单位进行管理理。2、由商城物业管理理公司下设市市场推广部来来管理。以上两种方案由开开放商整体经经营战略因素素决定。摸摸**是店中店店模式，由专专业的市场策策划机构做以以全程商业推推广策划，在在形象推广方方面导入CI战略，在经经营上导入CS战略，并由由专业的从业业人员组建的的市场推广部部门将成为经经营公司的核核心机构。摸摸摸**全年度将将有计划地组组织统一的市市场营销推广广活动，高密密度的媒体广广告推广和各各类大型公关关、节日性活活动，有效地地带动每个店店铺的销售增增长，而且规规模性的整体体广告使得每每个店铺所摊摊的广告成本本和促销收益益比值达到最最小。同时摸摸摸**聘请国际际物业管理公公司做物业管管理顾问，向向业主提供全全面、专业、周周到的人性化化服务。为确确保摸摸**规范、良良性的运营，名名符其实地将将先进的管理理理念导入当当地零售行业业，成为淮安安市的样本项项目。引入全全新的管理理理念，作到统统一管理，自自主经营，规规范管理、灵灵活经营相结结合，分权和和集权相统一一、管理与服服务相统一。根据具体管理方案也可采用自主经营，服从统一监督。特制订摸摸**管理制度，旨在通过保障产权所有者权利、规范业主经营行为、提高摸摸**整体的商业竞争力。摸摸**管理组织织架构：关于架构的有关说说明：1、摸摸**管理委员员会的组成及及基本职能组建：由淮安市工工商局、国税税局、地税局局、消费者协协会、质量检检测委员会、公公安局联合组组建。基本职能：对于摸摸摸**的整体运运营和市场管管理进行直接接领导和监督督，代表政府府管理摸摸**的运营，是是摸摸**内的最高高、权利和纠纠纷裁决机构构。有权监督督审核摸摸**的管理制制度和营运工工作2、摸摸***有限公司司的组建和基基本职责：组建：由上级管理理部门核准成成立摸摸**有限公司司，委派对摸摸摸**进行全程程经营管理。基本职责：1）制订整体和阶段段市场经营战战略目标和执执行策略并负负责贯彻执行行。2）具有CIS导入入和推广的职职责，具体在在于规范和执执行“十大统一”：统一营业员服饰、统统一营业员管管理制度、统统一服务培训训、统一产品品质量监控、统统一的广告推推广、统一的的物业服务、统统一的信息服服务、统一的的门面装饰格格调。统一的的经营理念、统统一的服务标标准。3）CS（顾客满意）战略略具有倡导和和监控的职责责。4）逐步建立并完善善MIS系统。5）直接向业主负责责，对摸摸**的各单元元店铺执行统统一有效的管管理与服务，维维护业主的合合法权利。6）严谨、公证地执执行摸摸**的经营管管理制度。7）监控物业管理公公司的工作。3、摸摸**业主委员员会的组成及及基本职责：：组成：在业主代表表中推选产生生，5—8名常委、一一名首席常委委基本职责：1）向摸摸摸**有限公司司提出有关摸摸摸**经营和管管理的合理化化建议2）对摸摸摸**物业管理理公司的工作作进行监督和和评估建议并并有权提出更更换物业管理理公司。 3）有权代表业主向向管理委员会会提出和摸摸摸**经营管理理系统和物业业管理公司之之间的纠纷解解决要求。2、关于收费的列项项及建议：摸摸**管委会的的收费标准（定定额营业税另另计）物业管理公司的收收费标准市场推广的统一收收费标准建议以上收费按清清单列支，并并合并统一收收取。3、关于收银系统的的建议：自主收银（统一收收据），统一一开票，统一一收据样式，统统一的信誉卡卡片。经营各部门职能及及岗位设置和和岗位责任一、营运计划部：：部门职能：阶段性性项目整体营营业目标和计计划的拟订，并并督促执行。协调各部门门之间的工作作。对各商铺的的经营管理与与引导对营业员纪纪律的管理直接面向业业主的经营管管理管理制度度的执行监控控和奖惩处理理。对各店铺经经营状况的掌掌控（资料登登记）协调各店铺铺之间和店铺铺与项目经营营各部门的关关系公关活动、促促削方案的拟拟订和实施，通通知业主相关关安排和通告告促销费用清清单。投诉站管理理二、市场部职能：：`部门职能：了解宏宏观环境、政政府的政策、企企事业单位的的消费情况，分分析零售商业业的走势。本地零售市场定期期的调研、分分析商业格局局的变化。收集商业情情报，竞争对对手的动态，并并作出针对性性的推广策略略了解最新的的项目管理模模式和促销公公关手段，对对项目的管理理提出合理化化建议对于顾客的的调研，了解解顾客的构成成、消费习惯惯、购买意向向等方面的调调研建立摸摸**顾客客满意度监控控体系。提出出培育顾客忠忠诚的建议。挖掘潜在的顾客群群体，提出相相应建议配合营运部完成促促销方案拟订订。三、广告部：部门职能：POPP室管理、楼楼体的大型广广告牌的承租租制作与管理理维护内部店面POP和店面形象象的管理内部公共空空间广告灯箱箱及海报管理理、内部共享空间推广广活动场地的的管理、外部部项目门前场场地大型推广广活动的管理理广播室管理理促销公关活活动的推广执执行（包括媒媒体执行、现现场道具、各各类演艺活动动组织等）CI系统的推广广执行四、培训部：部门职能：：营业人员的的岗前培训了解新的服务规范范与行为理念念，定期举行行在岗人员的的再培训制订培训计划、制制订课堂培训训内容。与商业方面的学者者专家保持良良好的合作关关系。对每期学员考核评评定，对于可可以上岗者发发给资格证书书，并推荐到到适合的铺位位上岗。五、财务部：部门职能：统一管管理各收银台台的收银，开开票工作。每三天与经经营者结算。经营公司财务报表表编制和分析析报告发票管理统一收取各各种规费（工工商管理费、税税务、物业、推推广等）项目运营的的各种费用支支出的审核现金管理税金申报、交交纳。项目运营费费用公开项目定期营营业额的估算算和分析。六、信息管理部，逐逐步健全MIS系统。七、行政部：部门职能：项目经经营公司和物物业公司日常常行政、办公公管理（包括括办公性支出出如电话费等等）对项目经营营管理员工的的行为规范管管理监督后勤、职工工福利生活的的管理、各类类职工活动的的组织。经营系统人人事、档案管管理、办公备备品管理。岗位职责设定：以以上各部门本本着节约开支支、精兵简政政的原则设置置岗位，营运运部、设部门门经理、副经经理各一名，职职员在开业后后至少设2人，其他各各部门设部门门经理一人，不不设副经理。市市场部、广告告部、财务部部职员开业后后至少要两个个人以上。信信息部和行政政部、培训部部可以只有一一名职员或由由经理兼任。岗位职责：部门经理：对上级级主管领导直直接负责，定定期参加会议议、汇报工作作、提出建议议。制订本部门的工作作流程、工作作计划、部门门内的分工管理本部门门的工作和日日常业务监督和完善善本部门职员员的工作、维维护好内部的的人际关系。定期工作总总结和工作计计划的提交部门副经理：直接接对部门经理理负责，协助助完成相关管管理工作其他同部门门经理。职员：向部门经理理、副经理负负责，在完成成好部门内的的分工所要求求的工作基础础上，协助其其他部门的工工作。协助本部门其他员员工工作。认真完成个人工作作总结。对本部门的工作状状况和建议有有权向部门领领导提出，非非一般情况可可以直接向总总经理汇报。摸摸**业主公约约（草案）为保障摸摸**的的全体产权方方——业主利益、保保证摸摸**成为运营营规范、管理理先进的现代代化商业物业业，保障商业业物业的增值值性，摸摸**管理委员员会、业主委委员会本着责责、权、利平平等的原则，保保护整体利益益的原则特制制订《摸摸**业主公约约》望摸摸**广大业主主共同遵守。按国家法规按理工工商登记、税税务登记。持持照开设店铺铺，转与他人人经营需按摸摸摸**相关制度度办理。遵守国家法律、法法规，不经营营违法的商品品。如炸药、枪枪支、毒品等等。按章程办办理经营品种与摸摸***商业规划划、布局规定定相符合，不不得自行改动动。遵守摸摸**经营营管理制度和和物业管理制制度及其他各各项规程条例例，接受摸摸摸**有限公司司的经营管理理和监督。按时交纳各种规费费和物业费、广广告费，配合合财务部门的的营业额估算算管理。制订合理的商品价价格、不谋取取暴利、不哄哄抬物价，接接受管理委员员会的联合监监督。相互尊重、同业之之间公平、公公正地竞争，不不欺行霸市、不不采用到公共共区域拉客、抢抢客、压价等等不正当竞争争手段。维护摸摸**的内内部环境、统统一店面装饰饰和POP发布，按有有关物业装饰饰条例执行，接接受广告部门门的监察与指指导。杜绝假冒伪劣商品品的进场，维维护好摸摸**的品牌形形象，配合营营运部门和管管理委员会质质量监督部门门的相关工作作。积极参与和配合摸摸摸**整体推广广公关活动，支支持营运、广广告等部门的的工作，必要要时候，以大大局利益为重重，服从整体体推广安排。对于营业员的任用用严格按照项项目的有关人人事制度办理理、尊重营业业员的合法权权益，足额、按按时发放工资资、奖金。同同时按相关规规定管理和督督导营业员的的业务行为，配配合营运部门门的纪律管理理。提高服务质量，将将顾客视为上上帝，全面提提升售前、售售中、售后服服务。不欺诈诈顾客，不在在营业店内与与顾客争执。维维护项目整体体的服务形象象。积极参与摸摸***的监督管理理工作，敢于于举报不法行行为，并对摸摸摸**的健康发发展提出合理理化建议。对对于摸摸**经营管理理工作中的不不足及时反映映，并提出整整改要求维护项目内的配套套设备、公共共设施，接受受物业管理部部门的监督和和管理。维护项目的内外部部卫生环境，尤尤其作好公共共区域的卫生生维护工作，尊尊重物业人员员的服务和劳劳动。定期按时参加业主主大会，参与与委员会的选选举工作，通通过合法、合合理的方式解解决与项目管管理方的有关关纠纷。以上公约在业主大大会通过后颁颁布，望广大大业主自律遵遵守。摸摸**经营管理理制度目录：总则进场管理制度经营商品质量管理理门市形象、店内外外环境管理制制度营业、推广管理制制度人事、培训管理服务营销管理制度度营业人员行为规范范奖惩制度收银系统、规费收收取管理制度度总则：摸摸**有限公司司本着对全体体业主负责、对对摸摸**物业品牌牌价值负责的的原则；引入入全新SHOPPPINGMAALL的管理理念念，作到统一一管理，自主主经营，规范范管理、灵活活经营相结合合，分权和集集权相统一、管管理与服务相相统一。导入入CIS战略和CS战略；广泛泛征求广大业业主建议，参参考先进城市市的经验，经经管理委员会会审核颁布《摸摸**管理制度》。对摸摸**内业主、经营者、从业人员有广泛的约束力，涵盖了经营管理各方面的工作，由业主委员会监督、管理委员会领导，摸摸**有限公司负责执行。该管理制制度系企业内内部管理制度度，当执行过过程中发生纠纠纷时，可交交由摸摸**管理委员员会裁决。发发生民事法律律纠纷时，可可交由当地仲仲裁委员会仲仲裁，或提出出法律诉讼。第一章：进场场管理制度一、摸摸**业主主在摸摸**自营，需需按国家相关关法规办理营营业执照、办办理工商、税税务登记。二、摸摸**业主主在项目内自自营需将以上上执照副本复复印件交由摸摸摸**营运部备备份，以上证证件原件需由由摸摸**审核。三、摸摸**自营营业主需经营营符合国家法法律法规的商商品，经营产产品类别需符符合工商部门门审批的营业业许可证的内内容。四、按与摸摸***合同规定的的经营类别经经销产品，超超出经营类别别的商品将视视违约给予没没收。五、产权方不直接接经营而转租租第三方的经经营时，摸摸摸**有权考核核第三方的资资质证明，第第三方要与摸摸摸**签定相关关合同，同时时遵守摸摸**章程，在在摸摸**允许下入入场。六、产权方将商铺铺转让，须提提前一个月通通知摸摸**营运部，营营运部在核准准第三方入场场资质后可办办理产权转让让手续，摸摸摸**收取双方方手续费5000元。第三方方成为业主后后，拥有原业业主同样的权权利与义务。七、为避免投机行行为，凡按合合同规定日期期不能入场开开业的已售店店铺，如果超超出一个月以以上者，摸摸摸**有权将该该商铺临时出出租、租期在在半年为单元元。租金的一一半归摸摸**，另一半半作为业主的的补偿金。第二章：经营商品品质量管理制制度一、管理办法1、质量是企业的命命脉。所售商商品质量管理理是商业企业业的社会责任任，是贯彻《产产品质量法》和和《消费者权权益保护法》的的需要，是占占领市场的重重要竞争手段段，是每个经经营者和营业业员必须遵守守的准则。 2、经营者和营业员员，为消费者者提供商品或或服务，必须须遵守本规定定。 3、加强对商品质量量的监督管理理，积极、主主动、虚心接接受质检部门门的监督检查查，有错必改改。 4、营运科部负责全全商场服装质质量监督管理理工作的同时时，要积极配配合上级有关关部门工作，协协调质检部门门与经营业者者关系。 5、营运部要定期或或不定期的组组织有关人员员检查或抽查查全商场的商商品质量工作作，并提出指指导性建议或或抽查全商场场的商品质量量工作，并提提出指导性建建议或整改方方案。逐步改改进和完善商商品质量。 6、培训部定期举办办质量方面的的培训班，学学习《产品质质量法》， 二、商品质量标准准与要求 1、有商品质量检验验合格证明（能能证明商品质质量符合相应应要求的证件件，包括合格格证，合格印印章等）。 2、有中文标明的产产品名称，生生产厂厂名和和厂址。 3、服装类商品要求求根据服装的的特点和穿着着要求，必须须标明服装的的规格、等级级、所含主要要成份的名称称和含量。 因洗涤、熨熨烫不当，容容易造成服装装褪色、缩水水等情况，服服装必须要有有警示标志或或中文警示说说明。 5、所售商品标明的的品牌、功能能、规格必须须与商品本身身实际成份相相符。 6、经营者者要把住住进货关，国国产货要做到到：不进三无无产品（即无无品各、无厂厂名、无厂址址），进口货货要有进口产产品质量检验验合格证明和和中文标识。 7、经营者必须执行行进货检查验验收制度，验验证商品合格格证明和其他他标识，进货货检查（包括括标识检查，感感观检查和必必要的商品内内在质量检验验）。 三、关于商品质量量投诉 1、由于介绍商品不不实事求是，夸夸大其实，甚甚至搞虚假宣宣传引起退货货，必须无条条件退货。 2、由感观就能判断断的明显服装装质量投诉，要要给予退货，或或根据实际情情况，沟通协协商，使得双双方达成一致致。 3、由于商品内在质质量问题，凭凭感观鉴别较较难的消费者者坚持退货，经经营者的工作作又做不通，由由管委会代表表出面协调，协协调不成由经经营者、消费费者、营运部部、共同去产产品质量检验验所检测。检检测费由双方方垫付，按质质检规定，如如不属质量问问题质，检费费由消费者负负担，不予以以退货；如属属质量问题，无无条件退货，检检费由经营者者承担。 四、考核与处罚 1、任何经营者，在在我商场出售售没有商品质质量检验合格格证明，三无无产品，没有有标识，没有有警示标志或或中文警示说说明的商品，一一经发现令其其停止销售，并并处罚金500---10000元。 2、对于售出的商品品，招到顾客客质量方面的的投诉、如属属经营者的原原因，除无条条件退货外，要要罚款100—200元， 3、对于明知产品有有质量问题，还还采取欺骗手手段，诱导消消费者上当，经经营假冒伪劣劣商品，如发发生消费者投投诉，租赁业业者态度蛮横横，批评教育育不改，处罚罚金2000——5000元。严重者者清退出场，经经管理委员会会批准，项目目有权将该商商铺转租给他他人，租金的的70%作为产权方方的补偿金。 4、因商品质量问题题，被新闻单单位曝光，处处罚同上 5、营运部对经营者者者的罚款，经经营者者拒不不交款，可开开出罚款通知知单，按原额额增加30