电子课件第五章

房地产融资与融资方式房地产委托贷款房地产项目融资资产证券化课后阅读第五章房地产开发融资基础篇房地产企业债券尽管楼市政策一调再调，各大房企三季度成绩单依然不俗。据相关部门发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》，今年前三季度，房企20强合计实现销售4710亿元，同比增长34.6%。房地产开发与经营20大房企前三季度吸金4710亿同比涨34.6%

第一节房地产融资与融资方式一、房地产融资的概念

房地产融资在概念上有广义融资和狭义融资之分。广义的房地产融资就是指房地产金融。房地产金融是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过信用渠道进行咨询、评估、信托、抵押、信贷、按揭等筹资、运用、清算及相关融资活动的总称。狭义的房地产融资是房地产企业及房地产项目的资金筹集。本教材取狭义的概念。第一节房地产融资与融资方式二、房地产融资的方式我国的房地产业是金融业的主要贷款客户。可以说没有现代的金融业，就没有现代房地产业的快速发展。从目前的运作来看，主要的融资方式有下列几种：1、信贷市场融资及资本市场融资2、内部融资和外部融资3、直接融资和间接融资第一节房地产融资与融资方式三、传统的房地产融资渠道传统的房地产融资渠道属于金融业的传统业务。随着今天金融创新的花样翻新，融资渠道已经呈现出多元化的趋势。概括的来说传统的房地产融资渠道有下列几种。1、银行贷款2、合作开发3、房地产信托4、房地产典当5、承建企业垫资6、按揭贷款7、债权融资第一节房地产融资与融资方式四、新兴的房地产融资渠道1、股权融资2、房地产基金3、房地产债券4、房地产证券化5、房地产信托投资基金第二节房地产委托贷款一、委托贷款的条件委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。第二节房地产委托贷款二、委托贷款的程序1、委托贷款的期限、利率2、委托贷款的业务流程3、委托贷款的费用第二节房地产委托贷款互动话题要想成为企业家，只有首先成为债务人。你对这句话怎么理解？第三节房地产信托一、房地产信托概述房地产信托是指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给广大投资者，信托投资公司则获得相应的管理费的一种投资形式。每当银行收紧房地产项目贷款的时候，房地产信托资金成为房地产行业资金供给的重要渠道。第三节房地产信托一、房地产信托概述房地产信托包括资金信托和不动产信托两大类。资金信托是有关机构或个人委托信托机构运用和管理房地产信托基金，包括普通信托存款、特约信托存款和特约信托贷款。不动产信托是信托机构对房屋及不动产进行管理或经营的信托业务。第三节房地产信托二、房地产信托的运作模式1、传统的信托贷款方式2、信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金3、交易方式的信托产品第三节房地产信托三、房地产信托融资的局限性房地产信托产品虽然火爆，但是在我国金融市场中，制约我国房地产信托业务发展的一些根本性问题尚未解决。1、信托公司自身的制约因素2、信托产品融资额度的限制3、运作模式的限制第三节房地产信托互动话题你如何运作房地产信托？房地产信托的关键点是什么？第四节房地产企业债券一、房地产企业债券概述企业债券是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。根据深、沪证券交易所关于上市企业债券的规定，企业债券发行的主体可以是股份公司，也可以是有限责任公司。申请上市的企业债券必须符合规定条件。第四节房地产企业债券二、房地产企业债券的分类房地产企业债券按不同标准可以分为很多种类。最常见的分类有以下几种：1、按发行方式分类，企业债券可分为公募债券和私募债券。公募债券指按法定手续经证券主管部门批准公开向社会投资者发行的债券；私募债券指以特定的少数投资者为对象发行的债券，发行手续简单，一般不能公开上市交易。2、按照期限划分，企业债券有短期企业债券、中期企业债券和长期企业债券。根据中国企业债券的期限划分，短期企业债券期限在1年以内，中期企业债券期限在1年以上5年以内，长期企业债券期限在5年以上。第四节房地产企业债券三、房地产企业债券的法律基础《企业债券管理条例》第二条规定，“本条例适用于中华人民共和国境内具有法人资格的企业在境内发行的债券”，“除前款规定的企业外，任何单位和个人不得发行企业债券”。《公司法》第一百五十九条规定，“股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依照本法发行公司债券”。从法律法规角度看，企业债券概念比公司债券概念的外延要大得多，正如企业涵盖公司一样，企业债券也涵盖公司债券。第四节房地产企业债券互动话题你读过《公司法》吗？房地产企业债券是可以随便发行的吗？企业债券发行程序及关键点是什么？第五节资产证券化一、资产证券化概述资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。1、广义的资产证券化广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：（1）实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。（2）信贷资产证券化：是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收账款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。（3）证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。（4）现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。第五节资产证券化一、资产证券化概述2、狭义的资产证券化狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-BackedSecuritization，MBS）和资产支持的证券化（Asset-BackedSecuritization，ABS）。第五节资产证券化二、资产证券化的种类与范围1、根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。2、根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。国内融资方通过在国外的特殊目的机构（SpecialPurposeVehicles，SPV）或结构化投资机构（StructuredInvestmentVehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市场融资则称为境内资产证券化。第五节资产证券化三、资产证券化的有关当事人资产证券化交易比较复杂，涉及的当事人较多。资产证券化主要市场主体包括：发起人、SPV、资产存管机构、信用增级机构、信用评级机构、承销人、投资人和其他服务机构等组成。第五节资产证券化四、资产证券化应注意的问题在资产证券化过程中，最重要的有三个方面的问题：1、必须由一定的资产支撑来发行证券，且其未来的收入流可预期。2、即资产的所有者必须将资产出售给SPV，通过建立一种风险隔离机制，在该资产与发行人之间筑起一道防火墙，即使其破产，也不影响支持债券的资产，即实现破产隔离。3、必须建立一种风险隔离机制，将该资产与SPV的资产隔离开来，以避免该资产受到SPV破产的威胁。后两个方面的问题正是资产证券化的关键之所在。其目的在于减少资产的风险，提高该资产支撑证券的信用等级，减低融资成本，同时有力地保护投资者的利益。第五节资产证券化互动话题请列举几个资产证券化的实例？资产证券化的程序及关键点是什么？第六节房地产项目融资一、项目融资概述从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。从狭义上讲，项目融资（ProjectFinance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。通常提到的项目融资仅指狭义上的概念。第六节房地产项目融资二、项目融资的种类1、无追索权的项目融资无追索权（No-recourse）的项目融资也称为纯粹的项目融资，在这种融资方式下，贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。同时，贷款银行为保障自身的利益必须从该项目拥有的资产取得物权担保。如果该项目由于种种原因未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。第六节房地产项目融资二、项目融资的种类2、有限追索权项目的融资有限追索权（Limited-recourse）项目的融资，要求除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和取得物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。第六节房地产项目融资三、项目融资的参与者由于项目融资的结构复杂，因此参与融资的利益主体也较传统的融资方式要多。概括起来主要包括以下几种：项目公司、项目投资者、银行等金融机构、项目产品购买者、项目承包工程公司、材料供应商、融资顾问、项目管理公司等。第六节房地产项目融资四、项目融资的应用流程项目融资一般要经历融资结构分析、融资谈判和融资执行三个阶段。1、融资结构分析阶段2、融资谈判阶段3、融资执行阶段第六节房地产项目融资五、项目融资的申请条件1、项目本身已经经过政府部门批准立项。2、项目可行性研究报告和项目设计预算已经政府有关部门审查批准。3、引进国外技术、设备、专利等已经政府经贸部门批准，并办妥了相关手续。4、项目产品的技术、设备先进适用，配套完整，有明确的技术保证。5、项目的生产规模合理。6、项目产品经预测有良好的市场前景和发展潜力，盈利能力较强。第六节房地产项目融资五、项目融资的申请条件7、项目投资的成本以及各项费用预测较为合理。8、项目生产所需的原材料有稳定的来源，并已经签订供货合同或意向书。9、项目建设地点及建设用地已经落实。10、项目建设以及生产所需的水、电、通讯等配套设施已经落实。11、项目有较好的经济效益和社会效益。12、其它与项目有关的建设条件已经落实。第六节房地产项目融资六、项目融资计划书的主要内容1、项目的经营对象和范围2、投资规模3、所需要的融资服务的规模4、建设周期5、项目收益的主要来源（这部分要详细可信）6、项目的年回报率（详细可信）7、项目建设者和经营者的资历（此处也是重要部分）8、其他情况，其中包括是否经主管部门批准，有特殊的项目是否已经办理好特殊手续。是否是国家或者地方重点扶持项目等等。第六节房地产项目融资互动话题请列举几个项目融资的实例？项目融资的程序及关键点是什么？课后阅读张民耕：被逼出来的房地产金融创新2010年8月11日-14日，观点地产新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。以下内容为