低层高密度产品研究

低层高密度产品研究High-densityLow-riseResidenceDwelling投资价值最大化、社会价值最大化的选择

收入

-成本=利润单方售价x面积，低层的别墅、商业贵、供应量少；（小）高层公寓相反土地占40%,低层便宜、工期快、成熟早；高层相反低地价,低造价,高建造速度，无竞争对手，带来高现金流动率,高利润,

低层！层数低意味着造价省、工期快、投入可控、产品稀缺降得下来吗？类联排式花园洋房不止是容积率1.0

！430x320米场地强排模式下容积率>1.35同样模式下5.5米面宽联排容积率0.925米面宽34米进深用地条件下：局部5层、3.3户、户均90米2、地上建筑面积300米2、强排模式下为48%覆盖率若取消东西向与高层结合可以降覆盖率至30%以下，容积率下降10%，也可保持1.2以上相同面宽、进深下增加更多的户数！小区道路小区道路小区道路小区道路入户道路下沉庭院建筑入户道路下沉庭院建筑下沉庭院入户道路下沉庭院消防通道消防通道消防通道组团排列模式户型及入户模式不止是90m2三房！全新的生活模式——联排别墅身份与价值不再是大户别墅的专享独立入户-----专属入户花园、入户楼梯私家花园-----前后双花园复式生活-----空间独立自由变幻-----全框架结构居住空间-----数量和质量南北通风强调私有空间属性组团内花园一层入户流线三层入户流线五层入户流线五层入户流线一层入户花园一层入户花园一层入户花园一层入户花园三层入户花园三层入户花园三层入户花园三层入户花园组团内花园五层入户流线一层入户流线二层入户流线三四层入户流线北侧入口不止是洋房的体验！多重室外地坪标高，类似山地的空间趣味。7联排接地感官——视觉3层尺度，类双拼风格，超大间距，组团围合空间。组团内花园北侧入口组团内花园N一层内庭院三层入户花园一层入户花园1层卧室餐厅客厅挑空二层入户花园二层花园2层客厅餐厅卧室多功能室二层私家花园五层内花园看得见的实惠，不必违规！买一层：赠送15米2南向入户花园；赠送完全满足日照要求的南向采光房间及多功能厅45米2；赠送20米2独立套间；赠送35米2南向私家花园。5米面宽客厅；复式空间，挑空多功能厅三层入户花园一层入户花园一层私家花园-1层1层多功能厅卧室卧室套房卧室餐厅客厅挑空二层入户花园买二层：赠送20米2入户花园；赠送15米2南向私家花园；5米面宽客厅；复式空间；三房二厅一卫（90m2）看得见的实惠，不必违规！2层客厅餐厅卧室二层私家花园多功能室买三层：赠送15米2入户花园；赠送15米2南向私家花园；赠送15米2南向屋顶花园；赠送30米2北向屋顶花园；5米面宽客厅局部挑空；复式空间；专属入户路径。三房二厅一卫（90m2）看得见的实惠，不必违规！3层4层客厅餐厅卧室多功能室三层私家花园三层私家花园主卧套间买五层：赠送40米2南向私家花园；赠送20米2南向私家花园；15米超大南向面宽；专属入户路径。三房二厅一卫（90m2）看得见的实惠，不必违规！客厅餐厅卧室卧室主卧套间顶层私家花园顶层私家花园另类叠加别墅小联排别墅90经济型别墅

城乡结合部，周边生活配套还不成熟，交通不够便捷。这种土地的开发前期难以吸引公寓客户，适合设计对配套和交通要求不高的经济型别墅。绝对经济型别墅针对普通收入阶层，收入不高，但喜欢别墅的空间感觉和大量附加值，可以满足90/70限制。产品的最大卖点为以买市区普通公寓的价格买到郊区别墅。产品为联排别墅，面积紧凑，90平方米，2.5-3层带地下室，设独立车位。房间数量要达到3房以上。由于面积紧凑，可以牺牲部分功能空间，并有大量的赠送面积提升产品性价比。河谷3号全新概念

90社区2008年11月13日上午松江区河谷3号开盘仅4小时卖出24套仅4个月就建成的90平方米联排90联排别墅89平米联排别墅内庭院90联排别墅89平米联排别墅客厅挑空90联排别墅89平米联排别墅车库挑空实景-南向入户花园实景-挑高客厅实景-天井改造改造前改造后实景-私家挑空车位车库可改造为房间实景-赠送地下室验收前地下室封闭实景-赠送地下室验收前地下室采光天井验收后地下室采光天井现代中式住宅的归纳传统中式风格在于现代住宅中应用十分广泛，我们对的部分实例进行分析整理，从而总结归纳出适合于本案的风格。在现代中式住宅与传统结合中主要手段可粗略分为两类，一类为“神似”，另一类为“形似”。

“神似”指的是建筑在整体布局、空间组合、庭院模式上以传统中式住宅为蓝本参考或改良而成。

“形似”指的是建筑在单体造型、材料运用、细部处理上将传统中式住宅的各种元素加以运用或变异。在现代中式住宅整体布局上传统中式住宅的影响主要表现为院落组合方式，以传统民居单体的多种形式为基础,大可分为三合,四合,多重围合,还有立体围合等方式.二变:在平行布置的基础上扩大中间的庭院,形成围合感一变:常见的平行布置三变:利用房子的东西布置达到围合感四变:在平行布置基础上利用东西两端院子达到合院效果景观轴线中心院落景观中心院落景观1.整体布局五变:模仿”巷城”扬州的民居特色,以街巷作为主要的围合空间,曲而幽深.六变:新的四合空间,四户也分可合.可水平分,也可单元分.一个合院可分为独立的四户一个合院也可以由四个独立的合院形成无极生太极，太极生两仪，两仪生四象，四象生八卦

1.整体布局为减少建筑的复杂性，但同时创造公共庭院，就通过围墙将中间单元部分完全私密化，从而形成院落空间私密庭院公共庭院标准单元优点：

1.建筑复杂性降到最低，利于施工建造缺点：

1.空间单调，类似十字庭院

2.庭院层次较少

3.销售概念不足传统中式住宅主要用院落来组织空间，大大小小的院落结合建筑组合形成合院，在现代住宅中院落空间组合正是公共空间设计的普遍方式，体现着公共空间设计的基本形态。小区内的公共绿化及公共活动场所等公共空间在现代以人为本的和谐社会理念下，已经成为现代居住中追求居住品质的一种基本要求。合院模式可归纳如右图：一、简单合院二、十字合院三、Z字合院合院模式简单合院

2.空间组合私家庭院中间庭院公共庭院变异单元标准单元公共庭院公共庭院公共庭院中间庭院中间庭院中间庭院中间庭院在传统联排单元中通过增加中间庭院形成变异单元，在步行空间中形成十字形公共庭院中间庭院较传统内天井联排产品具有更宽敞、明亮、大尺度高品质南面单元仅二层，中间庭院阳光充裕。中间庭院南北中间庭院优点：

1.打破传统一字形庭院，营造围合公共庭院

2.中间单元具有其他户型所不具备的大尺度中间庭院且阳光充裕。缺点：

1.十字空间仍略显生硬呆板

2.拥有大尺度中间庭院的户型数量仅占总量的三分之一。十字合院

剖面示意2.空间组合私家庭院中间庭院公共庭院变异单元标准单元在十字庭院的基础上，将两栋楼端头单元进行挪移，产生长短不一的单体，共同围合成“Ｚ”字形空间，空间不再一览无余。中间庭院中间庭院中间庭院中间庭院公共庭院私家庭院私家庭院.叠加底层拥有宽敞中院.叠加上层通过退南露台与底层住户相对私密分离.联排别墅退北露台，减少中院的压抑感剖面示意南北中间庭院中间庭院优点：

1.空间曲折多变，步移景异

2.容积率小幅增加

3.建筑立面中高度多变，造型丰富缺点：

1.部分单元拼接八单元，略显过长

2.拥有大尺度中间庭院的户型数量较少Z字合院

2.空间组合1,一条龙即只有厅堂且平面为「一」字形的住宅2,单伸手即只有厅堂和一道廂房，且平面为「L」形的住宅

3,三合院由厅堂和两道廂房所组成反「U」形的住宅4,四合院由厅堂、门屋及两廂所组成，其规模以「院落」为单位

5,多重院在合院的基础上繁衍变异,多为几进合院3.庭院模式

随着现代人的物质生活的提高，除了公共空间的规划设计，私家庭院已经成为高档小区的基本配置.庭院在传统中式住宅中发挥着核心作用，院落的布局直接影响户型的空间格局,中式围合院落与西式开放院落相比，私密感，空间层次感与变化都更丰富。现代中式住宅吸取传统中式住宅中庭院的模式通过建筑围合庭院组织建筑内部空间，使住宅空间关系丰富，主次分明、分区明确、内外有别，创造安静的居住环境。建筑单体大致可分为如下几类：庭院联排别墅研究A3.0—3.92A6.0—7.21.5A2A-6.02A+4.8—5.46.9—7.2面宽选择原则A.由家庭成员决定卧室数量,进而确定开间及面宽。B.场地统一进深，以面宽调节产品等级。小面宽利于增加容积率，大面宽利于提升产品品质。C.产品可选带来街景丰富。面宽由开间数决定，并可根据开间大小灵活调整。户型开间大小主要由其功能决定，并可在一定范围内活动。3A9.0-10.62.5A7.8-8两进三院(1.5A)面宽5.1M，面积约为210M2双厅围合完全私密阳光内庭院主卧放置二楼，方便主人起居南北私密屋顶大露台1F2F3F私家内庭院客餐厅共享阳台与内庭院互动私密屋顶露台客厅餐厅内院后院前院内院两进三院(2A)面宽6.6M，面积约为250M2双厅围合完全私密阳光内庭院主卧放置二楼，方便主人起居南北私密屋顶大露台1F2F3F私家内庭院客餐厅共享阳台与内庭院互动私密屋顶露台客厅餐厅内院后院前院内院端头型两进三院将常规联排别墅产品中的内天井尺度扩大，形成尺度舒适的阳光内庭院半地下集中停车，将南北两个庭院都解放出来，在形成完整的“两进三院”模式前提下采用中院入户为主的模式。两进三院(2.5A)面宽7.8M，面积约为270M2完全私密内庭院赠送私密屋顶露台1F2F3F私家内庭院客餐厅共享私密屋顶露台客厅餐厅内院后院前院内院阳台、走廊与内庭院互动两进三院(3A)面宽9.0M，面积约为274M2双厅围合完全私密阳光内庭院二楼双主卧设计，方便主人起居南北私密屋顶大露台1F2F3F玄关对景观景大露台私密屋顶露台观景大露台与二楼露台互动观景平台宽景楼梯凌驾内院景观之上入户小前院餐厅内院后院前院内院全地库1：2停到户采光井70平方米地下空间进深分析－院落、房间、露台（万科湖东）地下一层平面主卧区面宽4.8米南向卧室6.6米进深二层平面三层平面次主卧区北露台平屋顶活动空间大阳光露台一层平面南景观餐厅6.6米进深可分可合中院空间40平方米客厅多功能厨房架空层上面南入户花园约4米进深的北花园六室两厅四卫，面积约为330M2南北两个私家庭院，中部双内院半地下双车位车库双厅及交通核围绕内院门厅及客厅大部分挑空二楼主卧园景露台水景阳台1F2F3F-1F半地下内庭院为地下空间引入阳光创造情趣私家内庭院客餐厅共享半地下庭院楼梯、餐厅共享露台与内院互动露台与内院互动观景大露台两进三院(双内院)后院前院五室三厅五卫，面积约为369M2全错层设计南北两个私家庭院，中部一内院半地下双车位车库。双厅及交通核围绕内院布置门厅及客厅大部分挑空二、三楼双主卧设计三楼豪华主卧套+北面观景大露台1F2F3F-1F私家内庭院客餐厅共享私家泳池联动餐厅与室外景观两进三院（错层）观景大露台家庭厅和主卧室共享屋顶大露台两进三院（错层）：剖面示意后院前院内院景观走廊景观走廊车库私家露台景观露台阳台阳台阳台两进三院（错层）：人车分流——停车到户的组团人车分流简图前院后院景观露台阳台内院内院前院阳台阳台露台露台景观露台阳台阳台阳台人车分流四室两厅，面积约为180M2南北两个私家庭院二楼围合私密露台，兼作户外家庭室三楼豪华主卧+超大空中露台1F2F3F围合露台完全私密屋顶露台与二楼露台互动南北院

普通南北院后院前院四室两厅，面积约为176M2南北两个私家庭院，中部一内天井二楼餐厅上空挑空部分可封作房间二楼中部小露台与内天井相映成趣二、三楼双主卧三楼超大空中露台1F2F3F-1F私家内天井客餐厅共享露台与天井互动中天井南北院后院前院屋顶露台与二楼露台互动

270度开敞庭院＋内院七室两厅五卫，面积约为330M22700

开放庭院+中部内院2700两层挑空宽景客厅二、三楼三主卧设计三楼豪华主卧套+宽景大露台1F2F3F阳光大露台2700宽景开放庭院内院观景台后院前院南院＋下沉庭院＋内院＋小天井下沉庭院下沉庭院内院南院入口玄关正对小天井，增添情趣卧室配置“空中立体小院”，尽享私密豪华主卧步入式更衣室，带天窗浴缸，南北空中立体小院，别样的室内景观。拥有丰富完整的室内外空间空中立体小院空中立体小院空中立体小院滨水景观别墅双拼别墅直接滨水，屋面形式高低错落，与联排别墅风格稍微区别，形成小区内部景观多变的景象户型中停车方式都采用车库方式（类东方庭院式），以形成独栋别墅的感觉地面停车分户车库集中车库庭院停车道路停车平进平出半地下室平进平出半地下室停车方式

停车方式是类别墅住宅产品设计中的重要指标之一，其方式可直接决定产品的空间布局方式。四.停车方式NormalCarSpace地面停车优点：1.停车不占面积指标，不影响户内空间使用；2.庭院停车入户方便3.可随建筑布局灵活布置缺点：1.感觉档次低，归属感差；2.室外不利于汽车养护；3.南入口的户型南向庭院被占用大半4.路边停车虽不占用庭院，但不方便Half-undergroundGarage分户车库（半地下室）优点：1.车位归属感强；2.坡道还可停第二辆车；3.半地下室自然采光通风缺点：1.南入口户型南向院落占用较大；2.坡道影响了建筑间距，比常规所需最小间距增加，不利于节地坡道坡道车库车库Garage分户车库（地面平进）优点：1.车位归属感强；2.无坡道不影响建筑间距缺点：1.南入口户型南向院落占用较大；2.为不计面积，只能做2.2米高，无法利用车库层其他部分；3.三层建筑看上去是四层体量道路与车库平进UndergroundPublicGarage集中车库优点：1.集中停车增加组团公共活动内院；2.完整开阔、立体院落，安静私密，不受干扰；3.每户地下可停二辆车；缺点：1.造价相对分户较高；2.车位归属感较独立车库弱地下集中车库地下集中车库地下集中车库满足高容积率要求条件下，实行土地集约化措施

在停车方式上：减少甚至消灭地面停车，将地面作为院落或景观活动场地,提高品质感可能选择的最好措施：基地整体抬高，道路平接入户，私家车库半地下室内停车增加私家前院全地下集中停车增加私家内院及组团公共活动内院现代中式住宅实例分析传统现代现代中式住宅实例分析——偏传统成都-清华坊

成都清华坊在整体布局上参考传统民居街巷院的模式，虽是户户相联的连排产品，但每户仍能做到独门独院，户内庭院方整并可私密的使用，在单体造型上参考江浙及安徽地区民居，保留传统建筑的符号，如门窗装饰、封火山墙、坡顶挑檐等，对细部处理的处理也十分考究，在材料的选择上运用现代的材料提升住宅的品质，色彩的搭配上在忠于传统江浙及安徽地区民居白墙灰瓦的基础上，加入深朱红，增添了一份民族风情。

现代中式住宅实例分析——偏传统广州-清华坊

广州清华坊在秉承成都清华坊的基础上进行乐符合岭南气候与居住习惯的改良，整体布局上延续传统民居街巷里弄的模式，庭院采用两进三院式，每户均有前庭、天井、后院。在单体造型也保留了青延灰瓦粉墙，对细部研究更加深入，运用一些如玻璃、工字钢等现代的材料来诠释传统建筑的符号，现代与传统在冲突中又产生新的交集。现代中式住宅实例分析——偏传统北京-观唐北京观唐别墅整体为平行围合布局，户型以风车式布局，庭院根据功能划分出前院、中院、后院以及下沉式庭院，立面风格以清制官式住宅为基础在传统制式的建筑部分中采用筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等材料。同时借鉴了现代的建筑语言，使用灰色肌理变化的拉毛涂料，多处使用的转角窗打破规整的方盒子感，使得建筑轻巧而富于流动性。现代中式住宅实例分析——偏传统成都-芙蓉古城

现代中式住宅实例分析——偏传统

成都芙蓉古城集居住、度假、休闲、投资于一体,在造型上参考江浙及安徽等江南地区民居，保留传统建筑的符号，同时加入四川传统民居的的特色，凸现其造型空透轻盈、色彩清明素雅传统现代

现代中式住宅实例分析——传统与现代平衡

现代中式住宅实例分析——传统与现代平衡深圳-第五园第五园在布局上采用放射状布置，区内道路结构平直建筑排布整齐有序，以联排别墅为主，采用两进三院式，户内有宅前绿地、前庭、内院及后院，将公共绿地与私家宅院相互渗透穿插。在单体设计上着重传统中式住宅庭、院、门的塑造，综合运用传统中式的建筑符号，如安徽的马头墙，北京合院的垂花门，江南的四水归堂天井等。同时也大量运用现代的建筑材料如：钢，大面积玻璃等，与传统材料相结合。现代中式住宅实例分析—传统与现代平衡北京-易郡北京借鉴传统北京民居四合院的风格，结合时代性、地域性、文化性，发展新本土主义建筑。以传统四合院的口字形围合内庭，在传统制式的建筑部分中采用筒瓦、灰砖、山墙、木门窗等材料。同时融合现代的建筑语言，简化了过于繁杂的传统符号，极具北京地方特色。现代中式住宅实例分析—传统与现代平衡上海-朱家角市民中心朱家角市民中心虽为现代的平面布局及功能，但在立面细节的处理及材料的运用上吸取了很多传统中式建筑的特色，在立面风格上将传统江南民居的元素加以提炼，注重木材的运用，将一些传统元素移位用在建筑其他部分，给这些传统元素创造出新的活力，如花木隔栅大面积用于立面，灰色筒用于墙体等等。大量木色的使用也使建筑整体感觉温暖亲人，而弱化了现代建筑的冷漠及工业感。传统现代

现代中式住宅实例分析——偏现代现代中式住宅实例分析——偏现代苏州-中粮本岸中粮本岸是对第五园的继承和发扬，既非粗糙模仿的泊来西式，亦非简单复制的传统中式，是对传统精神的当代演绎，它不再强调传统的建筑符号，而是在有限的居住空间中实现无限的居住可能。在规划上采用集中式地下停车实现组团内人车分流，空间上采用二进三院的空间格局，增强了居住空间的变化和层次感，构成以中央庭院为核心、以前庭、后院为辅助的多重景观，身处被前院、中庭双重景观围绕的客厅中，每日尽享视觉盛宴。在立面风格上除了色彩及部分极为隐讳的山墙面难以找出明显的传统元素，但深处期间却明显感受到浓郁的中国精神。产品创新探讨----增大面宽的可能I+L型错接----面宽13.8米+10.8米大面宽的舒适型产品与大进深的传统型产品的用地置换车行道路车行道路车行道路车行道路传统联排传统联排宅间距二者如何做到类似用地条件从而做到在保持常规容积率条件下提高联排别墅的舒适度:1.加大面宽，单向入口可以缩小间距并将间距变为私家花园；2.南北向道路代替东西向道路宅间距变为花园舒适型联排舒适型联排宅间距变为花园花园1别墅1别墅2别墅别墅车道别墅通道车道PP南北向道路集中花园花园37.510米15米5米5米别墅P别墅1通道车道花园93.75P别墅2花园62.5花园花园75P通道P花园2增大面宽减小进深通道用地比较单向I+L超宽汤:7.75A

双向超宽汤10A双向宽汤7.5A用地面积：106835平方米建筑面积：80960平方米容积率：0.76建筑密度：34%总图示意2户为一基本单位,共同解决交通和停车，4-8户为一组内环加南北向尽端式道路以351米x304米用地为例组团尽端路小区环路基本单元组团示意以8户为例L型私家花园I型私家花园2户公共通道南北向车行道8户为一组团,组团之间的间距可以作为公共绿化和人行通道二层间距三层间距8户为一组团南北向车行道产品模型2户基本单元示意2户(I+L)为一基本单元整体抬高，送地下室南北向车行道，平进车库I型产品L型产品街道I型产品产品模型13.8MX6M庭院（I型)7.2Mx9M庭院（L型)3MXI1.5M公共通道户型平面BASEMENT—I+LFLOOR

AREA：I型：110平方米L型：136平方米UNDERGROUND

COURTYARDFAMILY

ROOMSERVANTDOUBLE

GARAGE(I)LAUNDRYGARDENUNDERGROUND

COURTYARDMEDIA

SHARED

ACCESSDOUBLE

GARAGE(L)LAUNDRYFAMILY

ROOMSERVANTGARDEN

BACKFILLDRIVEWAY

I型停车后可直接入户或通过公共通道入户L型停车后通过公共通道入户,L型局部三层，大庭院，大露台，大“地下室”户型平面GROUNDFLOOR—I+LFLOOR

AREA：I型：103平方米L型：100平方米北墙不开窗SUNSHINESHAFTGROSS

AREA：I型：203平方米L型：237平方米平均户型面积220平方米