宿迁市江山城市广场营销报告初稿20140518

宿迁江山城市广场

项目营销报告初稿呈：江山房地产开发有限公司南京微婉营销策划有限公司2014.5写在报告前江山城市广场作为老城区的一个老项目，目前处于二期入市前期。对于一个老城区的项目来说，相对于周边的同期的项目，本案销售进度较缓。如何在有限的推广费用下，正确的引导购房者观念，达到项目快速去化，是本报告的主题思路。报告思路本体印象市场背景发展定位营销策略PART-01

本体印象项目印象1配套商业：市府东路的商业街、马陵夜市即将投入使用，乾隆菜场教育：宿迁市实验小学，宿城区实验学校，宿城区实验学校双语部、机关幼儿园医疗：宿迁市二院，宿迁人民医院金融：市府东路的工商银行、农业银行、民丰银行市政：运河风光带、运河花园主城市中心宿城区政府1号桥位于洪泽湖西路与运河路交汇处，出则繁华入则宁静。交通便利，区位优势明显。古黄河风光带运河风光带滨河公园项目四至道路可达性强，西南侧最为繁华，北侧相对差些。西侧运河路洪泽湖西路西湖路运河花园项目印象2项目印象3运河风光带、古黄河风光带两大水景优势，学府云集，人文气息浓厚，尽享城市风光。景观资源：项目东侧紧邻运河风光带，南北各有一座跨河大桥，风光无限；西侧是古黄河风光带，项目俯瞰，风光一览无遗。生活配套：乐天马特超市、饭店、四季青服装批发市场、百乐汇大剧院等项目印象4产品组成：由一栋12层小高层和两栋26层以及商业裙楼组成；板式高层组合，视界广阔。住宅：88-140㎡，两房到四房俱全，2.9米层高。两梯四户，相对紧凑型户型，东西边户多为港式横厅、双阳台设计。户型方正实用、空间灵活多变，部分卧室大阳台可改成小书房、花房、健身房等。项目思考项目思考：提升区域价值将区域发展前景带来的城市面貌变革作为宣传诉求。强化领航地位强化本案在市中心的核心位置，以及作为新居住区品质领航者、先行者的地位，在高度上超越全市。优化产品品质本案的产品品质一定要发掘内涵，以项目内部形象弱化周边现貌的不足，填补区域市场空白，并利用优秀的产品，吸引其他区域客群。PART-02市场背景2013新政—调控进一步收紧（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。——国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

国办发〔2013〕17号宏观楼市政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。2013年中国房地产市场总结宏观楼市1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资从将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下。截止到2014年5月为止，多地房地产市场销售量大幅降低，调控政策缓慢放松。2014年中国房地产市场现状宏观楼市宿迁房产开发投资额度连续8年持续增长。2013年开发投资额达305亿元；受房地产调控和国家经济发展政策的影响，房地产开发投资增长逐渐放缓；首先是施工面积逐年增长，销售稳定，后期供应量大，同时反映开发商具有一定的开发信心，对后市较为看好；施工与销售之比越大，侧面反映供求比例相差大，2012年比值最大，2013年销售增幅较大。宏观楼市宿迁市2013年房价波动不大，较为平稳，均价在4500元/㎡左右，2014年初房价略涨；2013年春节期间成交量大幅度上升，成交1055套，后期每月恒定维持在1800-2300套之间；趋势图趋势图趋势图宏观楼市从短期来看，宿迁市2014年和2013年房地产市场相对平稳，市场价、量未出现太大变化；元旦前提价，为春节降价做准备，春节是销售高峰期。宏观楼市20132014元旦春节2013年以来，宿迁一手住房基本维持在350-450套/周的成交记录，春节和金九银十成交增长非常明显，君御名城、水木清华、恒大绿洲销售业绩良好。在愈加激烈的竞争下，品质和适当合理的价位才是王道。作为三四线城市的宿迁，在舒缓的刚需压力下，无论一线城市如何跌宕起伏、风云激荡，走自己路，稳定的前进，将是相当长时间内的主旋律。小结：面对楼盘林立，竞争日益激烈宿迁房地产市场，在三四线城市楼市逐渐萎缩的情况下。项目如何取胜？是“据地自守”还是“迎市出击”？宿城新区板块市区板块宿豫新区板块发展大道人民大道黄河路环城路洪泽湖路幸福路沿线为原先老城区域，随着宿迁的经济发展，市区逐渐向西发展，目前老城区房产开发项目少，整体格局基本稳定；新市区目前主要集中于徐淮公路以南及发展大道沿线，从在售项目量上来看，主要集中于西湖路以南发展大道沿线，目前市区范围房价集中于5500元/平米左右。宿城区政府重点打造板块，前期通过区政府和教育资源的导入，带动区域的发展，通过5-6年的发展区域房地产开发逐渐成熟。目前区域房价总体集中于4500-5000元/平米，主要房产项目集中于洪泽湖路沿线。宿豫区域，运河以东片区，大多数宿迁人认为的乡下，条件差，发展慢；近年来，交通动线的发展，连接市区方向的道路得到有效发展，区域总体形象得到质的提升。目前区域住宅价格基本在3800-4500元/平米之间市区板块：板块价值最高，房产开发逐渐向西南方向发展，老城区可开发土地稀缺；宿城新区板块：新兴区域，政府重点打造板块，各种配套资源逐渐完善中；宿豫板块：交通动线的发展，板块价值逐渐体现，区域生活氛围浓厚，但各种商业性配套缺乏。洪泽湖路是连接三个板块之间的核心交通东线目前我们只针对宿迁市区板块、豫宿板块和宿城新区板块做研究，宿迁市区其他区域房地产不作为本次调研对象。微观楼市宿城新区规划成居住和商贸的混合区，区域品质有所降低，高档次楼盘难出现；宿迁属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念相对落后，高档次品质型项目出现少；小面积产品为目前市场成交主流，新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求；区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少；从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类公寓产品，客户对物业费或电梯费敏感；一体两翼规划，西翼总体规划更适合发展房地产，适合居住；市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。微观楼市选取同区位、同档次楼盘进行分析比较和研究。微观楼市核心竞争圈次级竞争圈在售核心竞争项目：春晓金水湾凤凰美地雨润广场苏宁广场微观楼市主城区住宅供应量大，容积率在2.8-4，以小高层和高层建筑为主；可以看出，目前市场上主要推出的户型面积为90-120㎡的两房两厅一卫和三房两厅一卫；热销户型面积为85-95㎡的两房和105-120㎡的三房。此外，由于价格偏高等原因，主城区户型面积以小户型为主。微观楼市可以看出，销售均价几个标杆项目基本都在5500元/㎡左右，其他楼盘最低在4700元/㎡；周边项目体量较大，特别是凤凰美地后期供应巨大，竞争激烈；微观楼市PART-03发展定位运河路：颇为尴尬的地段江山城市广场在区位上属于老城区商圈，但是令人尴尬的是，本案位于运河路北面，属于商圈核心的末端，周边比较商业氛围不厚，离繁华的幸福路核心地带有较长距离，与市府路名品街也由一段距离，周边虽有马陵公园、马陵中学等，但是并无太强吸引力。尽管毗邻本案的马陵路是当地最热闹的夜市，能够带来人流，却不可能作为本案的核心卖点去宣扬。此外，与项目只有一街之隔的东城水岸清盘的情况下，未免有些尴尬。常规的解析已不能唤起市场觉醒我們還能有什麼新的思考嗎？形象定位而专业营销公司的策略价值就在于找到價值形象定位江山城市广场，困境全方位解决对于江山，脱离原有的买房的思路，重新思考换一个角度，再有一点高度将卖房变成卖精神、文化、城市情感将运河风光、河滨公园、几座大桥、河东河西的人文景观、众多学校、各种配套……融入我们的产品对于宿迁老城区，我们需要更多的了解宿迁从几十年前困于两河之间的城市，到现在的河东与河西以古黄河为界，划分了老城区与新城区我们观察到洪泽湖路、西湖路、威海路都是由老城区主干道延伸而来是宿迁老城区的城市的延伸是老城区孕育了宿迁整个城市的生命和机理形象定位当城市不断扩大当新的商圈不断崛起当大的开发商不断进入新城区时当城市的购物中心如大润发越来越大时当城市的消费（如金鹰）越来越贵越来高档时当城市的发展越来越综合越商业化时如宝龙广场当城市的饮食文化越来越休闲越优雅时如楚街我们离心目中的那个宿迁越来越远当每一种新的商业形态都有一个地产代表时老城区的重要性文化显的日趋式微被严重忽略的是大部分宿迁人对老城区的怀念形象定位赋予项目一种精神“老城精神”的代言人形象定位形象定位整体定位1主城中央·自然主义人文聚落概念释义：“主城中夬”牢牢锁定中央的概念，“中央”（CLD）是可满足城市主流人群集中居住、消贶、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素，高尚人文内涵和完美生态环境居住区域。本案无论在地理位置、环境资源、产品设计、生活品质等方面都达到了城市优秀素质，是理所当然的顶级住区。“自然主义”是一种生活态度，一种居住追求。在现代社会被普遍认为是一种积极的生活方式，是值得鼓励和推崇的。从风光秀丽的滨河公园到碧波荡漾、绿意盎然的运河景观带。“人文聚落”是一种环境，更是一种境界。宿迁市实验小学，宿城区实验学校，宿城区实验学校双语部、机关幼儿园等多家教育资源云集周边。形象定位整体定位2黄河西·运河东·瞰阅高层概念释义：“黄河西·运河东”是对项目区位的一种阐述，直接说明项目位置，间接点出项目风光。“瞰阅高层”说明项目的产品类型，以及本身的一种气质、高度。推广主题主推广语见证一座城市的兴起江山，厚载一座城市的源远流长推广主题主推广语主推广语阅尽城市繁华，生活才是主角推广主题客群定位谁是我们的目标客户？客户在哪里？解题思路：从周边项目经验来找寻我们的客户选取目标：嘉汇御景园、名人国际花园、宝龙城市广场解决了项目本体的形象定位，再来了解客群客群定位嘉汇御景园名人国际花园宝龙城市广场客群共性特征：客户覆盖面范围广阔成交客户辐射面广，除部分成交较为集中的主力客源区域外，全市乃至下属县镇区域客户均有成交。区域内部客户略有下降项目所在区域客户比重虽然较大，但相比临近其他板块内同类产品而言，区域内部客户所占比例有明显降低。泛公务员阶层企业中高阶层及私企老板区域内部分拆迁户

少量投资客客群定位核心客户重要客户偶得客户苏玻等大型企业中高层、公务员阶层老城区近期暴富型拆迁户宿城、宿豫区追求老城便利的中高阶层核心客户——区域中高端财富阶层需求特征：前期刚需为主，后期以追求符合其身份标签的产品，显示一种有品味的生活方式的需求为主。

市区政府高级官员大学教授、教师等专业人士重要客户——上升中的泛公务员阶层需求特征：追求高品质生活从而获得成就感，关注社区整体品质及总价。其他区县追求老城繁华便利生活的中高阶层，如子女上学投资型客户偶得客户——区域外客户及投资客需求特征：为产品所吸引，认同区域价值，对口碑感知度高。客群定位城市梦想阶层——项目精神主宰行为特征：30-40岁人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。精力充沛，对新鲜事物接受快。生活态度积极，日常娱乐丰富。收入稳定，有经济实力。置业需求：对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、80～100平米左右。客户特征客群定位客户特征城市中产阶层——项目气质主宰行为特征：35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、大型企事业单位的中高层管理人员。知识面广，对事物有个人见解。知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。生活有品味，追求个人价值和生活品质。收入稳定，经济实力较雄厚。置业需求：改善型消费、需要大型商业、商务会所、金融机构、品牌店、医疗机构、交通便利、110～130平米左右。客群定位城市财富阶层——项目形象象征行为特征：30-60岁人群，宿迁企事业单位的企业主或高层管理人员。商务活动频繁，资讯节奏快。社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。经济实力较雄厚。置业需求：享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、娱乐会所、品牌店、交通便利、130-180平米左右。客户特征客群定位投资群体——项目发展推动力行为特征：市区，以及市区辐射范围内有不动产购买实力的投资人群。有投资经验，了解宿迁整体发展规划，看好宿迁发展趋势。了解老城区规划发展前景。置业需求：对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。要求产品有特色，开发商信誉高。客户特征PART-04营销策略Action1

回归到理性市场下的销售手段，淡市下，我们应该把市场好时没做全的动作全部做全并且做到位。Action2

缩短销售周期，实现快速销售，淡市下，要缩短销售周期，尽量让上门的客户在当天成交。Action3

加强一线销售力量，淡市下，提高一线销售不朋务的品质是至兰重要的。Action4

灵活的价格策略，淡市下，玩转价格策略。总体营销策略总体营销策略A推广方面：报纸、网络、短信等常见推广方式，要一针见血、有的放矢，不卖点有效结合；B现场展示方面：在展示很难到位的情况下，多用展板、横幅，在客户必经之路，目之所及的地方，全部设置展板、横幅，将项目卖点全部展示出来，随时随地提醒客户；C客户维护方面：以活动为核心，为业主提供交流、互动、娱乐平台和增值服务，提高业主对社区的归属感和自豪感，从而提高老带新率；D体验式营销方面：加强实际居住性卖点的体验即加强样板间的建设和利用。Action1回归到理性市场下的销售手段A快速杀客，实现当天成交：B快速解决成交中的问题：C出招常变：D现金为王，落袋为安。Action2缩短营销周期，实现快速销售总体营销策略A销售团队管理：统一口径，统一着装，规范销售服务标准；培训销售代表成交中成功的案例，放大个案成交的效果；尽量减少消极方面对销售代表的影响，多积极成功方面的影响；团队销售现场的奖励要及时落实到销售代表；B加强团队销售力量：团队配合，加强竞争不配合，采用日常绩效考核和末尾淘汰制度；搭档卖楼，增加合作；跟踪客户，加强服务。总体营销策略Action3加强一线销售力量A分散房号，制造局部热销，局部秲缺；部分特价，制造价格比较，高价差引寻；假团购，限时优惠、区间统一定价……B降价不涨价的配合（特价——涨价——促销）：玩转价格表；C老带新活动中加大老业主可得到的赠送；D建立弹性的价格表，不同销售负责人之间的折扣权限不同；E调整价格优惠策略，扩大客源范围。总体营销策略Action4玩转价格策略项目的推广主线9月4月3月2月1月12月10月项目形象期强销期加推8月7月项目积累期开盘持续期11月14年6月产品卖点攻击品牌导入树立项目形象情境体验加深理解塑造生活文化形成口碑传播户外形象现场包装销售道具户外更换现场接待样板房开放媒体通路SP活动户外更换实景展示SP活动媒体通路SP活动、媒体通路推广策略推广阶段执行方案户外冲击软性引导推广时间营销推广策略活动时间：2013年12月活动内容：邀请宿迁市政府领导、各大媒体、以及施工方阵，在项目地举行盛大的奠基仪式，通过举行奠基仪式这种大型活动，扩大影响力。推广配合：电视台、网络、报纸、现场奠基仪式借助社会事件或品牌活动，释放项目信息及项目卖点STEP1.借势营销活动案例活动内容：在项目营销中心前，通过邀请宿迁市领导、媒体部门、知名人士、客户莅临营销中心现场，通过剪彩仪式，正式宣布营销中心开放，让客户亲临现场感受，对项目产生较好的第一印象，提高项目知名度与美誉度。推广配合：电视台、网络、报纸、现场营销中心开放剪彩仪式营销活动案例活动内容：引进大型综合商超，完善社区配套，弥补区域内配套不足。便于项目强化商业配套，实在区域商业配套突破。推广配合：电视台、网络、报纸、现场与XX超市签订入驻意向书营销活动案例活动目的：建议设计样板间，强化体验式营销。增强客户体验感，促进成交。样板间开放营销活动案例情定江山新婚体验季婚纱展、婚纱照、美甲、香皂DIY、自制巧克力活动思路：与影楼、美甲店等合作，持续制造话题，曝光项目卖点，吸引客户上门！活动内容：婚纱展、香皂DIY、自制巧克力以及免费美甲等形式。吸引客户聚集，营造氛围。STEP2.造势营销活动案例营销活动案例冷餐会活动思路：吸引目光、制造舆论，实现老带新的目的！活动内容：邀请所有办卡客户带上家人、朋友一起参加冷餐会，共享美食。营销活动案例STEP3.促销价格精确制导诚意客户价格摸底平衡速度与价格的最佳启动价格活动思路：深入客户意向排查，精确价格制导，同时对客户进行引导分流，确保选房成功率。活动内容：针对到场客户将现场人员分为三批，实行与岗与人负责制，一批与门负责在现场招呼客户幵安排销售人员带客户去看样杲房，一批与门负责带客户参观样杲房，一批与门负责不客户洽谈，填写客户意向调查表。营销活动案例主劢出击——内部团贩第一批癿开盘热销对客户信心癿建立尤其重要活动思路：制造产品热销场面，供丌应求，促迚开盘期间销售。活动内容：针对项目周边一些员工比较多的企业、周边工作的中高局管理者以及开发公司的关系、朋友等，给予一定折扣，进行内部的团购以确保开盘的热销。户外看板户外媒体特点：长期提供稳定人流策略：区域内小而密、区域外大而疏针对：市区、外地人群高炮引导旗报纸DM杂志平面媒体特点：一段时间内提供大量来人，覆盖面广策略：配合销售节点针对：市区、外地人群电视彩信网络图像媒体特点：覆盖面广、内容表现形象深动策略：配合销售节点针对：市区人群常规媒体解析项目周边原住居民特点：活动区域相对固定与集中；区域情结明显。策略：全覆盖性攻势；逐步击穿。内网信息发布

短信

关键点巡展

主干道道旗精准攻势策略针对性媒体官员及产业工人特点：活动区域相对固定与集中；口碑传播显著。策略：通过耳语传播的方式，个个击破。企业名单短信客带客方案关键点巡展

内网信息发布精准攻势策略针对性媒体教师、医生、商人特点：相对独立的个体，有自身的衡量标准。策略：以富民大道为轴，通过耳语传播的方式，个个击破。富民大道道旗客带客方案关键点巡展

精准攻势策略针对性媒体乡镇及其他地区客户特点：活动区域较广，难以一网打尽。策略：以中心城区商业街为轴进行巡展。关键点巡展乡镇中心户外看板道旗

短信名单发送DM寄发精准攻势策略针对性媒体本案组合媒介建议售楼处、样板间、围墙、销售物料等短信群发、电话回访等电话直销、直邮等派单、道旗、乡镇户外等电话回访、派单、楼体广告等媒体投放原则：在广泛传播信息达到炒做及造势目的的同时，选取目标消费群偏好媒体，进行突破性与爆炸性相结合的发布方式。在传播推广中，高度整合各媒体优势集中投放，才能取得事半功倍的效果。在推广过程中，每一环节都要紧紧围绕主题定位。从诉求内容、诉求风格进行统一的形象包装。户外媒体在奉贤的宣传推广中占有重要地位，在本案媒体推广中，将以户外广告为主体，配合其他媒体推广。媒介组合策略媒体投放计划

推广铺垫期引销期开盘期促销期14.5月6月7月8月9月10月11月12月15.1月电视网络报纸夹报户外活动DM电台媒介投放策略根据过往项目常规操盘经验，营销费用一般在总销的1%-1.5%之间，结合本案地处三线城市、项目区位因素，媒体资源相对匮乏实际情况，建议广告投放金额为本案项目总销0.8%。※其中，建议户外广告占总广告投入比例的40%，※其中，建议电视、电台、报纸等广告占总广告投入比例的10%，※其中，建议活动投入占广告投入比例的30%，※其中，建议销售单页、海报等销售物料投入占广告投入比例的5%，※其中，建议预留总广告款的15%作为弹性费用。媒介费用分配微婉简介微婉观点——幸运，成立伊始便迎来了房地产黄金时代专业，微婉在竞争惨烈的市场环境异军突起感恩，源源不断的合作伙伴选择信任我们愿景，把平凡铸就经典，让经典成为传奇

南京微婉营销策划有限公司，是一个集房地产投资、工程建筑承包、市场研究、营销策划、销售代理为核心的综合性房地产服务机构。同时，公司还涉及形象设计、高级红酒庄园等行业。独特的企业文化，造就了双赢的营销模式。视“信誉”为生命，以“人才”为资源，靠“客户”求生存。在地产界，与长三角多个开发企业、上市公司，以及大型商场结成战略合作伙伴。在长期的项目服务中，微婉与一系列资源渠道形成了密切的合作关系，包括如广告宣传、媒体平台、商家资源、融资渠道等上下游各个环节，能将资源优化整合，最好地为发展商提供全程服务。公司的团队平均年龄30岁左右，朝气蓬勃的活力与力争上游的激情汇聚，凝聚成为一股力量。此处云集了中国传媒界、广告界、地产界的50多位精英人士，来自北上广一线城市的营销高手和销售精英。以专业的操作水准和竭诚的服务，成为开发商的贴身顾问和永恒的忠实伙伴。缘起——

成为南京全面、专业、具有社会责任感的房地产公司

微婉公司起步于南京，发展于长三角，立志做南京全面、专业、具有社会责任感的房地产公司。“全面”是指在房地产领域业务全面，业务涉及房地产投资、工程建筑承包、市场研究、营销策划、销售代理等；“专业”，是指房地产行业的专业基础，在竞争激烈的房地产行业，专业是微婉公司的立足之本；社会责任感包含了对员工、合伙伙伴、客户的责任感，在人与人、企业与企业之间建立信任和负责的态度。

精微·细婉

这是企业的核心价值观，“精微”的对待工作，是指全面而专业的工作方式，“细婉”是指细致而温婉的合作模式。企业愿景——公平·双赢公平，所以信任。微婉公司一直倡导“公平·双赢”的合作方式，坚持对合作伙伴公开合作信息，及时进行沟通，在信任的基础上获得双赢。专注·专业专注，所以专业。微婉公司专注于房地产服务领域，全心提供房地产代理服务。包括项目评估、调研分析、市场营销、销售代理、广告策划。微婉公司定位于纯房地产服务公司，擅长二三线城市房地产营销策划和销售代理。领航·责任领航，所以远航。微婉公司成立至今，一直坚定的信念是不仅是超越对手，更是主动承担社会责任。坚持最先进的营销理念，不断开展新行业领域的延伸，做二三线城市房地产代理领导者。实干·效率实干，所以效率。房地产市场时刻在发生变化，所以反应的时间不能太长，精力集中在市场的分析上。微婉成立以来，一直讲究实效和应变速度，最大化创造盈利。管理层的放权和一线员工的实干精神是微婉的效率精髓。经营宗旨——服务内容——一、开盘前服务1、售楼处装修筹备；2、售楼处工作进度建议；3、售楼处办公物品以及销售道具建议；4、人员进场筹备工作；5、整体宏观市场（相关政策、经济形势、供求比例等）；6、竞争研判，找到竞争的基准对象；7、土地的价值研判，为产品提炼最大的附加值；8、消费群和产品的双向调研。二、开盘阶段服务1、目标市场以及主力消费群确定；2、销售方向确定。3、营销总策略建议；4、销售策略建议；5、价格策略建议；6、品牌传播策略建议。三、广告公关类服务1、项目整体VI系统确立；2、平面广告创意和设计；3、销售物料创意和设计；4、主题SP活动建议和执行；5、非常规性广告推广、公关策略建议。总经理副总经理财务部人力资源总监项目经理驻场策划行政助理销售主管高级置业顾问置业顾问行政主管公司框架——出纳会计策划总监策划经理市场拓展部策划主管文案平面设计师投资部销售总监南京微婉成长历程项目地址：盐城市世纪大道88号（红星美凯龙旁）开

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商：盐城市中远投资发展有限公司项目简介：中远世纪广场地处市区主干道世纪大道88号，周边西环路、盐马路、解放路、开元路等主交通路线，占地面积120亩，总建筑面积20万平米。项目一期世纪嘉园、世纪公寓，二期世纪购物广场。项目毗邻红星美凯龙、金太阳、丰盛建材、等大型建材、家居购物广场，配套设施齐全，属于成熟的生活、办公区域。业绩：2007年，盐城都在讨论中远世纪城，3天销售300套房，40天销售逾450套房。2011年，在盐城滞销的大户型公寓在中远取得热销，创造了调控中的神话。中远世纪城项目地址：宿迁市宿城区新宿迁中学西侧开

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商：江苏雅世置业有限公司项目简介：乐府兰庭是由雅世置业（集团）有限公司倾力打造的宿迁首家“简约中式”景观高层人文社区。总占地17.2公顷，总建筑面积426700平方米业绩：09年刚推出的时刻，改善性的目标客户群定位，宿迁市最奢华的样板房设计，最贴近自然的看房通道，成为业内的一个标杆。创造了公开一个月，来访600组的神话。雅世乐府兰庭项目地址：常熟市新莲路与商城东路交汇处（服装城管委会东）开

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商：常熟市中盈房地产开发有限责任公司项目简介：中盈国际广场地处服装城内核心区，总建筑面积约7万平方米，距离昆承湖仅400米。分为高档湖景住宅、公寓式酒店、高级商业金融服务区三个部分，各类配套设施齐全，是目前常熟城区唯一在建面向昆承湖的高档景观综合体项目。定位：服装城，华尔街，180度全景昆承，非凡奢尚豪宅业绩：2011年1月住宅开盘当天去化92%，同时实现均价比肩当地首席豪宅——中南世纪城，与区域竞争项目相比高出3000元/平方米。中盈国际广场项目地址：徐州市沛县北外环路1号

（原国家粮食储备库）开

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商：徐州正阳置业有限公司项目简介：水岸城邦项目是由徐州正阳置业有限公司投资，项目位于老城和新城的交界处，樊哙路以南，正阳路以东（原国家粮库的位置）。小区总占地面积53046㎡，总建筑面积94953㎡，容积率1.8，绿地率35%，小区内部同样有着较为完善的公共配套，有会所、儿童游乐场等。业绩：2010年推进沛县市场，以均价2900元/㎡创造逆境中的首次开盘神话，开盘前三天销售92套；截止到2012年第三次开盘，销售均价增长到4300元/㎡。正阳水岸城邦项目地址：盱眙县新八路与洪武大道交汇处开

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商：圣安众合置业有限公司项目简介：圣安·金澜湾项位于新八路与洪武大道交汇处，该地块方正，项目南临新县政府、人武部、110指挥中心的新行政中心、东临盱城镇幼儿园、盱城镇小学。项目首期工程，共计15栋，主要以沿街商铺、多层为主，实现低密度高品质的住宅小区。多层住宅户型从两房到四房不等，得房率高达约90%,为您的基本生活需求提供保障。业绩：项目于2011年6月15日正式亮相，预计将于9月份开盘，项目亮相后一个月之内即积累起1000余组客户。圣安·金澜湾项目地址：镇江市黄山东路与北府路交汇处开

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商：镇江红星置业有限公司项目简介：“牡丹园·和立方”处于都市中心地带，坐拥大润发、万达广场两大核心商圈，毗邻林隐路、黄鹤山、磨笄山以及南山国家公园等。除此之外，交通可谓是四通八达，步行仅10分钟便可直达大市口，与城际广场更是近在咫尺间。与中山路幼儿园、中山路小学为邻，如此占尽天时地利人和让孩子从小赢在起跑线上将不再是梦想。业绩：2012年介入项目，2010年首秀，当月成交300多套，均价比同地区项目高500元/㎡。红星牡丹园·和立方项目地址：南京市江宁区湖熟街道宝塔北路

以东、陶然路以北开

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商：南京恒建房地产开发有限公司项目简介：恒建金陵美域项目位湖熟街道中心灵顺北路西侧，西靠宝塔北路，南临申元街，距离金宝湖熟商业广场仅500米，周边生活配配套齐全，金湖线可直达地铁龙眠大道站。项目占地约2.6万方，总用地21445㎡，规划为8栋，6层的多层建筑，总建筑面积32429㎡。小区整体容积率仅1.3，建筑密度23.7%，而绿化率高达35%。小区建筑全部为板式多层，南北通透，采光通风极佳，且得房率高。业绩：作为一个小体量的项目，2013年公司提出了短平快跑的策略，做两次开盘，年底基本销售90%，为开发公司迅速回笼大量资金。恒建金陵美域项目地址：蒙城县濮水路与五里河路交汇处开

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商：安徽腾巍房地产开发有限公司项目简介：天御一品项目是以别墅为主的法式建筑风格的高档住宅项目。项目总用地面积约70亩，总建筑面积约7万㎡，容积率1.18，是蒙城目前唯一的一